物業經理人

VK房地產新項目發展管理制度

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  VK房地產新項目發展管理制度

  一、釋義

  本制度中,除非文意另有所指,下列簡稱具有如下特定意義:

  集團公司:指VK企業股份有限公司

  一線公司:指集團公司全資擁有、控股或相對控股的房地產公司

  企劃部:指集團企劃部

  決策委員會:指VK企業股份有限公司投資決策委員會

  小組:指項目發展工作小組,是決策委員會下屬工作機構

  二、操作規范

  第一條新項目發展信息通報

  一線公司定期或不定期向企劃部通報新項目概況和進展程度,企劃部及時匯總整理并通報。具體格式參見《新項目發展信息通報》表格。

  第二條項目發展工作小組

  1、小組負責項目進展過程中,各種信息的上傳下達,保證信息通暢。

  2、小組成員3—4人,由集團企劃部、財務部、法律室委派的人員共同組成,組長由企劃部第一負責人擔任或委派,負責領導具體工作。

  3、原則上,小組一經成立,小組成員不得隨意變動,不同項目小組成員可以不同。

  4、小組對“決策委員會”負責。一線公司與合作方(土地方)簽約后,小組自行解散。

  5、工作內容和流程:

 ?。?)對重點介入的項目,一線公司向企劃部提交《成立項目發展工作小組》的申請和項目資料。

 ?。?)企劃部根據一線公司上報資料對項目進行初步評估,并征詢集團財務部、法律室意見后,決定是否成立小組,同時知會“決策委員會”主任或集團主管領導。

 ?。?)決定成立小組后,企劃部、財務部、法律室應及時委派本部室專業人員成立工作小組,組長制定具體工作時間。

 ?。?)小組成立一周內(視項目緊迫性可適當延長),完成實地調查和評估工作,提出項目發展意見和建議(小組各成員的專業意見事先應經其所在職能部門通過),向“決策委員會”委員、集團主管領導匯報,同時抄送一線公司和集團辦公室、財務部、企劃部、法律室部門第一負責人。

 ?。?)一線公司應根據小組提出的意見和建議跟進和完善相關工作,并及時通報小組。

 ?。?)一線公司應于聽證會召開兩周前向小組報送《項目可行性報告》初稿或《VK企業股份有限公司上會項目概況》。具體格式參見《上會項目概況》表格。

 ?。?)小組完成實地調查和評估工作后,一線公司方可提交《召開項目聽證會申請》。

 ?。?)一線公司應提前一周向小組報送《召開項目聽證會申請》和《項目可行性報告》。

 ?。?)小組根據《項目可行性報告》和項目進展情況,評估是否召開項目聽證會。召開與否的動議報“決策委員會”主任或集團主管領導審批,并自收到《召開項目聽證會申請》2個工作日內向一線公司回復意見,意見應包括會議召開的時間、地點、方式或不同意的理由及后續跟進工作要求。

 ?。?0)決定召開項目聽證會,小組應向“決策委員會”委員、項目所在一線公司、其他與會人員發出會議通知和《項目可行性報告》、小組專業意見等資料,同時抄送集團總經理層和集團各職能部門負責人。

 ?。?1)項目通過論證后,一線公司對各評委意見應予以高度重視并跟進相關工作,并及時通報小組,小組繼續跟蹤項目進展情況,直至正式簽約。

 ?。?2)小組對正式簽約合同文本負有審核責任,對合同文本與聽證會通過內容有較大差異,應提請一線公司給予合理解釋,同時評估是否簽約,抄送各評委。

  第三條論證報告

  進入新城市開發,在完成實地考察和調研工作后,必須編寫《城市發展和住宅市場調研報告》。

  項目立項,必須編寫《項目可行性報告》,具體內容可參照《VK企業股份有限公司房地產項目可行性報告內容指引》。

  第四條項目聽證會

  1、除本制度第八條規定外,集團公司所有新項目立項都要通過項目聽證會論證。

  2、會務組織:集團總經理辦公室、企劃部負責聽證會會務工作,收集整理各委員意見,交由會議主持人宣布表決結果。

  3、會議主持人:“決策委員會”指定。

  4、評委成員:集團決策層(董事長、總經理、副總經理、總監),集團直屬二級公司第一負責人,集團財務部、資金結算中心、企劃部、設計工程部、法律室第一負責人。

  5、與會人員:評委、項目所在一線公司相關人員、小組成員、其他人員。

  6、會議形式:現場、遠程會議。

  7、相關工作內容:

 ?。?)實際到會評委達到應到會評委三分之二以上,聽證會才能召開。

 ?。?)評委應于項目聽證會召開之前到項目宗地現場考察。具體時間可根據評委實際情況和需要自行或統一安排。

 ?。?)小組負責在聽證會召開3個工作日前將《項目可行性報告》報送各位評委。

 ?。?)評委應認真研究分析《項目可行性報告》和相關資料,在會議召開前形成書面意見。必要時可先行討論或征求相關職能部門意見。

 ?。?)聽證會召開前,小組可就專項問題向集團職能部門征求意見,并在聽證會會上陳述。

 ?。?)會議召開時,項目所在公司可摘要介紹《項目可行性報告》內容,主要工作是回答評委疑問和意見。

 ?。?)評委應認真分析討論項目的可行性,并于會議結束前填寫《VK集團新項目投資聽證會評審意見表》,詳細寫明項目評估意見、開發建議和評估結論。

 ?。?)企劃部應于聽證會結束后3個工作日內完成聽證會會議紀要,并報送“決策委員會”委員、集團領導、項目所在一線公司和集團職能部門第一負責人。會議紀要應包含各評審委員意見和建議,聽證會表決結果。

  8、評委表決:表決形式分三種:(1)同意立項;(2)反對立項;(3)推遲立項。對表決結果要詳細闡述理由。

  9、聽證會結論:與會評委三分之二及以上表決同意立項,則該項目通過。當同意立項未達到三分之二時,若表決形式(3)的比例大于等于(2),以(3)作為最終論證結果,反之則以(2)作為最終論證結果。

  10、會議費用:評審委員、小組成員因項目事宜發生的住宿費用、餐費以及會務費用,由項目所在公司承擔。交通往返費用由評委、小組成員所在公司(部門)自行承擔。

  第五條簽署合作意向

  已召開項目聽證會并通過,一線公司可與合作方(土地方)簽署合作意向;若在項目聽證會前簽署合作意向,需完成以下工作:

  1、于簽署意向兩周前向企劃部報送項目資料。

  2、小組完成赴實地考察,審核相關資料的工作;必要時,法律室可介入前期談判、意向書起草工作。

  3、小組對合作

意向文本提出專業意見和是否同意簽署動議,報“決策委員會”主任和集團主管領導。

  4、“決策委員會”主任或集團領導審批并同意后,一線公司方可簽署合作意向。

  第六條簽署正式協議

  項目合作意向書簽定后,一線公司及時向小組通報協議談判等項目進展情況,必要時,法律室可介入項目談判和協議起草工作。

  一線公司與合作方(土地方)簽署正式協議前必須完成以下工作:

  1、召開項目聽證會,并通過。

  2、報送集團董事會,并通過。集團總經理辦公室負責起草董事會議案。

  3、合同文本與聽證會通過條件一致;若不一致,小組要重新論證,并將論證意見報“決策委員會”主任和集團主管領導審批,必要的話可提請原聽證會評委通過通訊方式重新表決。

  第七條向合作方(土地方)付款審批程序

  1、支付定金(或誠意金):

 ?。?)合作意向書中關于支付定金(或誠意金)有約定條款的,可按相關條款支付。

 ?。?)合作意向書中關于支付定金(或誠意金)沒有約定條款或簽署合作意向書之前支付:金額超過人民幣100萬元(不含100萬元),一線公司必須向小組提出付款申請,付款申請要有一線公司第一負責人簽字和詳細付款理由,小組在收到付款申請后及時報送集團總經理審批,審批意見同時抄送集團董事長和“決策委員會”主任;金額不超過人民幣100萬元,一線公司需將付款情況報小組備案。

  2、支付地價款:一線公司在簽署正式協議后,方可按照簽約合同條款支付地價款。

  第八條簡化項目論證程序

  簡化項目論證程序即可選擇不召開項目聽證會,而改為“決策委員會”委員通過通訊方式表決。項目資料報送、項目發展工作小組、簽約、付款等其他工作程序同上。通訊表決工作由小組和企劃部共同組織。

  對符合下列條件之一,可執行簡化項目論證程序:

 ?。?)新項目規模在12萬平方米以下且總投資5億元以下;

 ?。?)新項目位置與原有項目接壤,是原項目自然延伸,規模在30萬平方米以下,土地價格、合作條件和市場情況與原項目基本類似。

 ?。?)新項目已召開過聽證會,但因某些方面的條件未達到要求而推遲立項的,在聽證會之后這些條件已得到改善和解決的。

 ?。?)集團相關管理制度規定的其他情形。

  三、附則

  1、本制度是集團公司房地產新項目發展的根本管理制度,對于通過投標、競拍、合作參股等方式取得土地的,可另行制定具體管理辦法。

  2、項目發展過程中,出現本制度不適應情形,可視具體情況由集團相關職能部門商議執行。

  3、本制度可根據集團公司發展和行業環境變化需要適時修改。

  4、本制度自發布之日起執行。

篇2:VK房地產新項目發展管理制度

  VK房地產新項目發展管理制度

  一、釋義

  本制度中,除非文意另有所指,下列簡稱具有如下特定意義:

  集團公司:指VK企業股份有限公司

  一線公司:指集團公司全資擁有、控股或相對控股的房地產公司

  企劃部:指集團企劃部

  決策委員會:指VK企業股份有限公司投資決策委員會

  小組:指項目發展工作小組,是決策委員會下屬工作機構

  二、操作規范

  第一條新項目發展信息通報

  一線公司定期或不定期向企劃部通報新項目概況和進展程度,企劃部及時匯總整理并通報。具體格式參見《新項目發展信息通報》表格。

  第二條項目發展工作小組

  1、小組負責項目進展過程中,各種信息的上傳下達,保證信息通暢。

  2、小組成員3-4人,由集團企劃部、財務部、法律室委派的人員共同組成,組長由企劃部第一負責人擔任或委派,負責領導具體工作。

  3、原則上,小組一經成立,小組成員不得隨意變動,不同項目小組成員可以不同。

  4、小組對“決策委員會”負責。一線公司與合作方(土地方)簽約后,小組自行解散。

  5、工作內容和流程:

  (1)對重點介入的項目,一線公司向企劃部提交《成立項目發展工作小組》的申請和項目資料。

  (2)企劃部根據一線公司上報資料對項目進行初步評估,并征詢集團財務部、法律室意見后,決定是否成立小組,同時知會“決策委員會”主任或集團主管領導。

  (3)決定成立小組后,企劃部、財務部、法律室應及時委派本部室專業人員成立工作小組,組長制定具體工作時間。

  (4)小組成立一周內(視項目緊迫性可適當延長),完成實地調查和評估工作,提出項目發展意見和建議(小組各成員的專業意見事先應經其所在職能部門通過),向“決策委員會”委員、集團主管領導匯報,同時抄送一線公司和集團辦公室、財務部、企劃部、法律室部門第一負責人。

  (5)一線公司應根據小組提出的意見和建議跟進和完善相關工作,并及時通報小組。

  (6)一線公司應于聽證會召開兩周前向小組報送《項目可行性報告》初稿或《VK企業股份有限公司上會項目概況》。具體格式參見《上會項目概況》表格。

  (7)小組完成實地調查和評估工作后,一線公司方可提交《召開項目聽證會申請》。

  (8)一線公司應提前一周向小組報送《召開項目聽證會申請》和《項目可行性報告》。

  (9)小組根據《項目可行性報告》和項目進展情況,評估是否召開項目聽證會。召開與否的動議報“決策委員會”主任或集團主管領導審批,并自收到《召開項目聽證會申請》2個工作日內向一線公司回復意見,意見應包括會議召開的時間、地點、方式或不同意的理由及后續跟進工作要求。

  (10)決定召開項目聽證會,小組應向“決策委員會”委員、項目所在一線公司、其他與會人員發出會議通知和《項目可行性報告》、小組專業意見等資料,同時抄送集團總經理層和集團各職能部門負責人。

  (11)項目通過論證后,一線公司對各評委意見應予以高度重視并跟進相關工作,并及時通報小組,小組繼續跟蹤項目進展情況,直至正式簽約。

  (12)小組對正式簽約合同文本負有審核責任,對合同文本與聽證會通過內容有較大差異,應提請一線公司給予合理解釋,同時評估是否簽約,抄送各評委。

  第三條論證報告

  進入新城市開發,在完成實地考察和調研工作后,必須編寫《城市發展和住宅市場調研報告》。

  項目立項,必須編寫《項目可行性報告》,具體內容可參照《VK企業股份有限公司房地產項目可行性報告內容指引》。

  第四條項目聽證會

  1、除本制度第八條規定外,集團公司所有新項目立項都要通過項目聽證會論證。

  2、會務組織:集團總經理辦公室、企劃部負責聽證會會務工作,收集整理各委員意見,交由會議主持人宣布表決結果。

  3、會議主持人:“決策委員會”指定。

  4、評委成員:集團決策層(董事長、總經理、副總經理、總監),集團直屬二級公司第一負責人,集團財務部、資金結算中心、企劃部、設計工程部、法律室第一負責人。

  5、與會人員:評委、項目所在一線公司相關人員、小組成員、其他人員。

  6、會議形式:現場、遠程會議。

  7、相關工作內容:

  (1)實際到會評委達到應到會評委三分之二以上,聽證會才能召開。

  (2)評委應于項目聽證會召開之前到項目宗地現場考察。具體時間可根據評委實際情況和需要自行或統一安排。

  (3)小組負責在聽證會召開3個工作日前將《項目可行性

  報告》報送各位評委。

  (4)評委應認真研究分析《項目可行性報告》和相關資料,在會議召開前形成書面意見。必要時可先行討論或征求相關職能部門意見。

  (5)聽證會召開前,小組可就專項問題向集團職能部門征求意見,并在聽證會會上陳述。

  (6)會議召開時,項目所在公司可摘要介紹《項目可行性報告》內容,主要工作是回答評委疑問和意見。

  (7)評委應認真分析討論項目的可行性,并于會議結束前填寫《VK集團新項目投資聽證會評審意見表》,詳細寫明項目評估意見、開發建議和評估結論。

  (8)企劃部應于聽證會結束后3個工作日內完成聽證會會議紀要,并報送“決策委員會”委員、集團領導、項目所在一線公司和集團職能部門第一負責人。會議紀要應包含各評審委員意見和建議,聽證會表決結果。

  8、評委表決:表決形式分三種:(1)同意立項;(2)反對立項;(3)推遲立項。對表決結果要詳細闡述理由。

  9、聽證會結論:與會評委三分之二及以上表決同意立項,則該項目通過。當同意立項未達到三分之二時,若表決形式(3)的比例大于等于(2),以(3)作為最終論證結果,反之則以(2)作為最終論證結果。

  10、會議費用:評審委員、小組成員因項目事宜發生的住宿費用、餐費以及會務費用,由項目所在公司承擔。交通往返費用由評委、小組成員所在公司(部門)自行承擔。

  第五條簽署合作意向

  已召開項目聽證會并通過,一線公司可與合作方(土地方)簽署合作意向;若在項目聽證會前簽署合作意向,需完成以下工作:

  1、于簽署意向兩周前向企劃部報送項目資料。

  2、小組完成赴實地考察,審核相關資料的工作;必要時,法律室可介入前期談判、意向書起草工作。

  3、小組對合作意向文本提出專業意見和是否同意簽署動議,報“決策委員會”主任和集團主管領導。

  4、“決策委員會”主任或集團領導審批并同意后,一線公司方可簽署合作意向。

  第六條簽署正式協議

  項目合作意向書簽定后,一線公司及時向小組通報協議談判等項目進展情況,必要時,法律室可介入項目談判和協議起草工作。

  一線公司與合作方(土地方)簽署正式協議前必須完成以下工作:

  1、召開項目聽證會,并通過。

  2、報送集團董事會,并通過。集團總經理辦公室負責起草董事會議案。

  3、合同文本與聽證會通過條件一致;若不一致,小組要重新論證,并將論證意見報“決策委員會”主任和集團主管領導審批,必要的話可提請原聽證會評委通過通訊方式重新表決。

  第七條向合作方(土地方)付款審批程序

  1、支付定金(或誠意金):

  (1)合作意向書中關于支付定金(或誠意金)有約定條款的,可按相關條款支付。

  (2)合作意向書中關于支付定金(或誠意金)沒有約定條款或簽署合作意向書之前支付:金額超過人民幣100萬元(不含100萬元),一線公司必須向小組提出付款申請,付款申請要有一線公司第一負責人簽字和詳細付款理由,小組在收到付款申請后及時報送集團總經理審批,審批意見同時抄送集團董事長和“決策委員會”主任;金額不超過人民幣100萬元,一線公司需將付款情況報小組備案。

  2、支付地價款:一線公司在簽署正式協議后,方可按照簽約合同條款支付地價款。

  第八條簡化項目論證程序

  簡化項目論證程序即可選擇不召開項目聽證會,而改為“決策委員會”委員通過通訊方式表決。項目資料報送、項目發展工作小組、簽約、付款等其他工作程序同上。通訊表決工作由小組和企劃部共同組織。

  對符合下列條件之一,可執行簡化項目論證程序:

  (1)新項目規模在12萬平方米以下且總投資5億元以下;

  (2)新項目位置與原有項目接壤,是原項目自然延伸,規模在30萬平方米以下,土地價格、合作條件和市場情況與原項目基本類似。

  (3)新項目已召開過聽證會,但因某些方面的條件未達到要求而推遲立項的,在聽證會之后這些條件已得到改善和解決的。

  (4)集團相關管理制度規定的其他情形。

  三、附則

  1、本制度是集團公司房地產新項目發展的根本管理制度,對于通過投標、競拍、合作參股等方式取得土地的,可另行制定具體管理辦法。

  2、項目發展過程中,出現本制度不適應情形,可視具體情況由集團相關職能部門商議執行。

  3、本制度可根據集團公司發展和行業環境變化需要適時修改。

  4、本制度自發布之日起執行。

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