VK房地產新項目發展管理制度

　　一、釋義

　　本制度中，除非文意另有所指，下列簡稱具有如下特定意義：

　　集團公司：指VK企業股份有限公司

　　一線公司：指集團公司全資擁有、控股或相對控股的房地產公司

　　企劃部：指集團企劃部

　　決策委員會：指VK企業股份有限公司投資決策委員會

　　小組：指項目發展工作小組，是決策委員會下屬工作機構

　　二、操作規范

　　第一條新項目發展信息通報

　　一線公司定期或不定期向企劃部通報新項目概況和進展程度，企劃部及時匯總整理并通報。具體格式參見《新項目發展信息通報》表格。

　　第二條項目發展工作小組

　　1、小組負責項目進展過程中，各種信息的上傳下達，保證信息通暢。

　　2、小組成員3—4人，由集團企劃部、財務部、法律室委派的人員共同組成，組長由企劃部第一負責人擔任或委派，負責領導具體工作。

　　3、原則上，小組一經成立，小組成員不得隨意變動，不同項目小組成員可以不同。

　　4、小組對“決策委員會”負責。一線公司與合作方（土地方）簽約后，小組自行解散。

　　5、工作內容和流程：

　?。?）對重點介入的項目，一線公司向企劃部提交《成立項目發展工作小組》的申請和項目資料。

　?。?）企劃部根據一線公司上報資料對項目進行初步評估，并征詢集團財務部、法律室意見后，決定是否成立小組，同時知會“決策委員會”主任或集團主管領導。

　?。?）決定成立小組后，企劃部、財務部、法律室應及時委派本部室專業人員成立工作小組，組長制定具體工作時間。

　?。?）小組成立一周內（視項目緊迫性可適當延長），完成實地調查和評估工作，提出項目發展意見和建議（小組各成員的專業意見事先應經其所在職能部門通過），向“決策委員會”委員、集團主管領導匯報，同時抄送一線公司和集團辦公室、財務部、企劃部、法律室部門第一負責人。

　?。?）一線公司應根據小組提出的意見和建議跟進和完善相關工作，并及時通報小組。

　?。?）一線公司應于聽證會召開兩周前向小組報送《項目可行性報告》初稿或《VK企業股份有限公司上會項目概況》。具體格式參見《上會項目概況》表格。

　?。?）小組完成實地調查和評估工作后，一線公司方可提交《召開項目聽證會申請》。

　?。?）一線公司應提前一周向小組報送《召開項目聽證會申請》和《項目可行性報告》。

　?。?）小組根據《項目可行性報告》和項目進展情況，評估是否召開項目聽證會。召開與否的動議報“決策委員會”主任或集團主管領導審批，并自收到《召開項目聽證會申請》2個工作日內向一線公司回復意見，意見應包括會議召開的時間、地點、方式或不同意的理由及后續跟進工作要求。

　?。?0）決定召開項目聽證會，小組應向“決策委員會”委員、項目所在一線公司、其他與會人員發出會議通知和《項目可行性報告》、小組專業意見等資料，同時抄送集團總經理層和集團各職能部門負責人。

　?。?1）項目通過論證后，一線公司對各評委意見應予以高度重視并跟進相關工作，并及時通報小組，小組繼續跟蹤項目進展情況，直至正式簽約。

　?。?2）小組對正式簽約合同文本負有審核責任，對合同文本與聽證會通過內容有較大差異，應提請一線公司給予合理解釋，同時評估是否簽約，抄送各評委。

　　第三條論證報告

　　進入新城市開發，在完成實地考察和調研工作后，必須編寫《城市發展和住宅市場調研報告》。

　　項目立項，必須編寫《項目可行性報告》，具體內容可參照《VK企業股份有限公司房地產項目可行性報告內容指引》。

　　第四條項目聽證會

　　1、除本制度第八條規定外，集團公司所有新項目立項都要通過項目聽證會論證。

　　2、會務組織：集團總經理辦公室、企劃部負責聽證會會務工作，收集整理各委員意見，交由會議主持人宣布表決結果。

　　3、會議主持人：“決策委員會”指定。

　　4、評委成員：集團決策層（董事長、總經理、副總經理、總監），集團直屬二級公司第一負責人，集團財務部、資金結算中心、企劃部、設計工程部、法律室第一負責人。

　　5、與會人員：評委、項目所在一線公司相關人員、小組成員、其他人員。

　　6、會議形式：現場、遠程會議。

　　7、相關工作內容：

　?。?）實際到會評委達到應到會評委三分之二以上，聽證會才能召開。

　?。?）評委應于項目聽證會召開之前到項目宗地現場考察。具體時間可根據評委實際情況和需要自行或統一安排。

　?。?）小組負責在聽證會召開3個工作日前將《項目可行性報告》報送各位評委。

　?。?）評委應認真研究分析《項目可行性報告》和相關資料，在會議召開前形成書面意見。必要時可先行討論或征求相關職能部門意見。

　?。?）聽證會召開前，小組可就專項問題向集團職能部門征求意見，并在聽證會會上陳述。

　?。?）會議召開時，項目所在公司可摘要介紹《項目可行性報告》內容，主要工作是回答評委疑問和意見。

　?。?）評委應認真分析討論項目的可行性，并于會議結束前填寫《VK集團新項目投資聽證會評審意見表》，詳細寫明項目評估意見、開發建議和評估結論。

　?。?）企劃部應于聽證會結束后3個工作日內完成聽證會會議紀要，并報送“決策委員會”委員、集團領導、項目所在一線公司和集團職能部門第一負責人。會議紀要應包含各評審委員意見和建議，聽證會表決結果。

　　8、評委表決：表決形式分三種：（1）同意立項；（2）反對立項；（3）推遲立項。對表決結果要詳細闡述理由。

　　9、聽證會結論：與會評委三分之二及以上表決同意立項，則該項目通過。當同意立項未達到三分之二時，若表決形式（3）的比例大于等于（2），以（3）作為最終論證結果，反之則以（2）作為最終論證結果。

　　10、會議費用：評審委員、小組成員因項目事宜發生的住宿費用、餐費以及會務費用，由項目所在公司承擔。交通往返費用由評委、小組成員所在公司（部門）自行承擔。

　　第五條簽署合作意向

　　已召開項目聽證會并通過，一線公司可與合作方（土地方）簽署合作意向；若在項目聽證會前簽署合作意向，需完成以下工作：

　　1、于簽署意向兩周前向企劃部報送項目資料。

　　2、小組完成赴實地考察，審核相關資料的工作；必要時，法律室可介入前期談判、意向書起草工作。

　　3、小組對合作

意向文本提出專業意見和是否同意簽署動議，報“決策委員會”主任和集團主管領導。

　　4、“決策委員會”主任或集團領導審批并同意后，一線公司方可簽署合作意向。

　　第六條簽署正式協議

　　項目合作意向書簽定后，一線公司及時向小組通報協議談判等項目進展情況，必要時，法律室可介入項目談判和協議起草工作。

　　一線公司與合作方（土地方）簽署正式協議前必須完成以下工作：

　　1、召開項目聽證會，并通過。

　　2、報送集團董事會，并通過。集團總經理辦公室負責起草董事會議案。

　　3、合同文本與聽證會通過條件一致；若不一致，小組要重新論證，并將論證意見報“決策委員會”主任和集團主管領導審批，必要的話可提請原聽證會評委通過通訊方式重新表決。

　　第七條向合作方（土地方）付款審批程序

　　1、支付定金（或誠意金）：

　?。?）合作意向書中關于支付定金（或誠意金）有約定條款的，可按相關條款支付。

　?。?）合作意向書中關于支付定金（或誠意金）沒有約定條款或簽署合作意向書之前支付：金額超過人民幣100萬元（不含100萬元），一線公司必須向小組提出付款申請，付款申請要有一線公司第一負責人簽字和詳細付款理由，小組在收到付款申請后及時報送集團總經理審批，審批意見同時抄送集團董事長和“決策委員會”主任；金額不超過人民幣100萬元，一線公司需將付款情況報小組備案。

　　2、支付地價款：一線公司在簽署正式協議后，方可按照簽約合同條款支付地價款。

　　第八條簡化項目論證程序

　　簡化項目論證程序即可選擇不召開項目聽證會，而改為“決策委員會”委員通過通訊方式表決。項目資料報送、項目發展工作小組、簽約、付款等其他工作程序同上。通訊表決工作由小組和企劃部共同組織。

　　對符合下列條件之一，可執行簡化項目論證程序：

　?。?）新項目規模在12萬平方米以下且總投資5億元以下；

　?。?）新項目位置與原有項目接壤，是原項目自然延伸，規模在30萬平方米以下，土地價格、合作條件和市場情況與原項目基本類似。

　?。?）新項目已召開過聽證會，但因某些方面的條件未達到要求而推遲立項的，在聽證會之后這些條件已得到改善和解決的。

　?。?）集團相關管理制度規定的其他情形。

　　三、附則

　　1、本制度是集團公司房地產新項目發展的根本管理制度，對于通過投標、競拍、合作參股等方式取得土地的，可另行制定具體管理辦法。

　　2、項目發展過程中，出現本制度不適應情形，可視具體情況由集團相關職能部門商議執行。

　　3、本制度可根據集團公司發展和行業環境變化需要適時修改。

　　4、本制度自發布之日起執行。

篇2：VK房地產新項目發展管理制度

　　VK房地產新項目發展管理制度

　　一、釋義

　　本制度中，除非文意另有所指，下列簡稱具有如下特定意義：

　　集團公司：指VK企業股份有限公司

　　一線公司：指集團公司全資擁有、控股或相對控股的房地產公司

　　企劃部：指集團企劃部

　　決策委員會：指VK企業股份有限公司投資決策委員會

　　小組：指項目發展工作小組，是決策委員會下屬工作機構

　　二、操作規范

　　第一條新項目發展信息通報

　　一線公司定期或不定期向企劃部通報新項目概況和進展程度，企劃部及時匯總整理并通報。具體格式參見《新項目發展信息通報》表格。

　　第二條項目發展工作小組

　　1、小組負責項目進展過程中，各種信息的上傳下達，保證信息通暢。

　　2、小組成員3-4人，由集團企劃部、財務部、法律室委派的人員共同組成，組長由企劃部第一負責人擔任或委派，負責領導具體工作。

　　3、原則上，小組一經成立，小組成員不得隨意變動，不同項目小組成員可以不同。

　　4、小組對“決策委員會”負責。一線公司與合作方(土地方)簽約后，小組自行解散。

　　5、工作內容和流程：

　　(1)對重點介入的項目，一線公司向企劃部提交《成立項目發展工作小組》的申請和項目資料。

　　(2)企劃部根據一線公司上報資料對項目進行初步評估，并征詢集團財務部、法律室意見后，決定是否成立小組，同時知會“決策委員會”主任或集團主管領導。

　　(3)決定成立小組后，企劃部、財務部、法律室應及時委派本部室專業人員成立工作小組，組長制定具體工作時間。

　　(4)小組成立一周內(視項目緊迫性可適當延長)，完成實地調查和評估工作，提出項目發展意見和建議(小組各成員的專業意見事先應經其所在職能部門通過)，向“決策委員會”委員、集團主管領導匯報，同時抄送一線公司和集團辦公室、財務部、企劃部、法律室部門第一負責人。

　　(5)一線公司應根據小組提出的意見和建議跟進和完善相關工作，并及時通報小組。

　　(6)一線公司應于聽證會召開兩周前向小組報送《項目可行性報告》初稿或《VK企業股份有限公司上會項目概況》。具體格式參見《上會項目概況》表格。

　　(7)小組完成實地調查和評估工作后，一線公司方可提交《召開項目聽證會申請》。

　　(8)一線公司應提前一周向小組報送《召開項目聽證會申請》和《項目可行性報告》。

　　(9)小組根據《項目可行性報告》和項目進展情況，評估是否召開項目聽證會。召開與否的動議報“決策委員會”主任或集團主管領導審批，并自收到《召開項目聽證會申請》2個工作日內向一線公司回復意見，意見應包括會議召開的時間、地點、方式或不同意的理由及后續跟進工作要求。

　　(10)決定召開項目聽證會，小組應向“決策委員會”委員、項目所在一線公司、其他與會人員發出會議通知和《項目可行性報告》、小組專業意見等資料，同時抄送集團總經理層和集團各職能部門負責人。

　　(11)項目通過論證后，一線公司對各評委意見應予以高度重視并跟進相關工作，并及時通報小組，小組繼續跟蹤項目進展情況，直至正式簽約。

　　(12)小組對正式簽約合同文本負有審核責任，對合同文本與聽證會通過內容有較大差異，應提請一線公司給予合理解釋，同時評估是否簽約，抄送各評委。

　　第三條論證報告

　　進入新城市開發，在完成實地考察和調研工作后，必須編寫《城市發展和住宅市場調研報告》。

　　項目立項，必須編寫《項目可行性報告》，具體內容可參照《VK企業股份有限公司房地產項目可行性報告內容指引》。

　　第四條項目聽證會

　　1、除本制度第八條規定外，集團公司所有新項目立項都要通過項目聽證會論證。

　　2、會務組織：集團總經理辦公室、企劃部負責聽證會會務工作，收集整理各委員意見，交由會議主持人宣布表決結果。

　　3、會議主持人：“決策委員會”指定。

　　4、評委成員：集團決策層(董事長、總經理、副總經理、總監)，集團直屬二級公司第一負責人，集團財務部、資金結算中心、企劃部、設計工程部、法律室第一負責人。

　　5、與會人員：評委、項目所在一線公司相關人員、小組成員、其他人員。

　　6、會議形式：現場、遠程會議。

　　7、相關工作內容：

　　(1)實際到會評委達到應到會評委三分之二以上，聽證會才能召開。

　　(2)評委應于項目聽證會召開之前到項目宗地現場考察。具體時間可根據評委實際情況和需要自行或統一安排。

　　(3)小組負責在聽證會召開3個工作日前將《項目可行性

　　報告》報送各位評委。

　　(4)評委應認真研究分析《項目可行性報告》和相關資料，在會議召開前形成書面意見。必要時可先行討論或征求相關職能部門意見。

　　(5)聽證會召開前，小組可就專項問題向集團職能部門征求意見，并在聽證會會上陳述。

　　(6)會議召開時，項目所在公司可摘要介紹《項目可行性報告》內容，主要工作是回答評委疑問和意見。

　　(7)評委應認真分析討論項目的可行性，并于會議結束前填寫《VK集團新項目投資聽證會評審意見表》，詳細寫明項目評估意見、開發建議和評估結論。

　　(8)企劃部應于聽證會結束后3個工作日內完成聽證會會議紀要，并報送“決策委員會”委員、集團領導、項目所在一線公司和集團職能部門第一負責人。會議紀要應包含各評審委員意見和建議，聽證會表決結果。

　　8、評委表決：表決形式分三種：(1)同意立項;(2)反對立項;(3)推遲立項。對表決結果要詳細闡述理由。

　　9、聽證會結論：與會評委三分之二及以上表決同意立項，則該項目通過。當同意立項未達到三分之二時，若表決形式(3)的比例大于等于(2)，以(3)作為最終論證結果，反之則以(2)作為最終論證結果。

　　10、會議費用：評審委員、小組成員因項目事宜發生的住宿費用、餐費以及會務費用，由項目所在公司承擔。交通往返費用由評委、小組成員所在公司(部門)自行承擔。

　　第五條簽署合作意向

　　已召開項目聽證會并通過，一線公司可與合作方(土地方)簽署合作意向;若在項目聽證會前簽署合作意向，需完成以下工作：

　　1、于簽署意向兩周前向企劃部報送項目資料。

　　2、小組完成赴實地考察，審核相關資料的工作;必要時，法律室可介入前期談判、意向書起草工作。

　　3、小組對合作意向文本提出專業意見和是否同意簽署動議，報“決策委員會”主任和集團主管領導。

　　4、“決策委員會”主任或集團領導審批并同意后，一線公司方可簽署合作意向。

　　第六條簽署正式協議

　　項目合作意向書簽定后，一線公司及時向小組通報協議談判等項目進展情況，必要時，法律室可介入項目談判和協議起草工作。

　　一線公司與合作方(土地方)簽署正式協議前必須完成以下工作：

　　1、召開項目聽證會，并通過。

　　2、報送集團董事會，并通過。集團總經理辦公室負責起草董事會議案。

　　3、合同文本與聽證會通過條件一致;若不一致，小組要重新論證，并將論證意見報“決策委員會”主任和集團主管領導審批，必要的話可提請原聽證會評委通過通訊方式重新表決。

　　第七條向合作方(土地方)付款審批程序

　　1、支付定金(或誠意金)：

　　(1)合作意向書中關于支付定金(或誠意金)有約定條款的，可按相關條款支付。

　　(2)合作意向書中關于支付定金(或誠意金)沒有約定條款或簽署合作意向書之前支付：金額超過人民幣100萬元(不含100萬元)，一線公司必須向小組提出付款申請，付款申請要有一線公司第一負責人簽字和詳細付款理由，小組在收到付款申請后及時報送集團總經理審批，審批意見同時抄送集團董事長和“決策委員會”主任;金額不超過人民幣100萬元，一線公司需將付款情況報小組備案。

　　2、支付地價款：一線公司在簽署正式協議后，方可按照簽約合同條款支付地價款。

　　第八條簡化項目論證程序

　　簡化項目論證程序即可選擇不召開項目聽證會，而改為“決策委員會”委員通過通訊方式表決。項目資料報送、項目發展工作小組、簽約、付款等其他工作程序同上。通訊表決工作由小組和企劃部共同組織。

　　對符合下列條件之一，可執行簡化項目論證程序：

　　(1)新項目規模在12萬平方米以下且總投資5億元以下;

　　(2)新項目位置與原有項目接壤，是原項目自然延伸，規模在30萬平方米以下，土地價格、合作條件和市場情況與原項目基本類似。

　　(3)新項目已召開過聽證會，但因某些方面的條件未達到要求而推遲立項的，在聽證會之后這些條件已得到改善和解決的。

　　(4)集團相關管理制度規定的其他情形。

　　三、附則

　　1、本制度是集團公司房地產新項目發展的根本管理制度，對于通過投標、競拍、合作參股等方式取得土地的，可另行制定具體管理辦法。

　　2、項目發展過程中，出現本制度不適應情形，可視具體情況由集團相關職能部門商議執行。

　　3、本制度可根據集團公司發展和行業環境變化需要適時修改。

　　4、本制度自發布之日起執行。