營銷中心代理公司計劃管理

　　1、代理公司應在每月24日上午12點之前制定出下月的銷售計劃（包括銷售金額以及銷售套數、針對未銷售房源做出相應的調整策略、銷售人員培訓計劃、配合回款的工作等），并提交開發商審核，從而開發商根據計劃進行考核和監督。

　　2、代理公司根據每月已制定的月度銷售計劃在每周四上午12：00之前制定周計劃，保證每周工作的順暢，周計劃主要包括周銷售金額和銷售套數以及預定轉簽約的情況等，并作好本周的分析和總結。（詳見附表）

　　3、計劃管理流程：

　　代理公司銷售經理制定詳細計劃（周、月）銷售總監簽字確認

　　開發商銷售經理確認銷售總監簽字確認計劃執行

　　19.并每日準時以短信和郵件的方式告知開發商相關人員的相關情況。

　　每周周報于每周四上午12點之前提交開發商審核，月報于每月24日上午12點之前提交開發商審核，如不能準時提交，應提前告知并說明原因，最終由開發商確定。

篇2：市房協物業管理協會年度工作計劃

　　市房協物業管理協會年度工作計劃

　　一、組織全行業深入學習和貫徹《物權法》和《物業管理條例》及其相關配套文件。利用各種媒體報道《物權法》和《物業管理條例》及其相關配套文件的學習、宣傳和貫徹執行情況。

　　二、做好物業管理相關熱點問題調研工作。針對近年來行業發展較快、問題與矛盾暴露較多的實際情況，協會將在各副主任委員單位的支持下，組織召開若干專題研討會，專題研討會主要圍繞當前行業發展中存在的難點與熱點問題，探討存在問題的主要原因以及解決問題的出路與方法，指導和引領待業健康有序發展。

　　三、按照建設部、省建設廳關于做好物業管理師的考前培訓工作的要求。根據我市物業管理行業發展的需要，組織物業管理人員送長沙參加物業管理師考前培訓班學習，各會員單位應積極組織報名參加。

　　四、組織會員單位參加20**年湖南省管理物業管理論文評比活動，從即日起，各副主任委員及會員單位在轄區內布置20**年湖南省物業管理論文評比工作，各物業管理企業會員單位應提交不少于2篇高質量的物業管理論文，于今年9月20日前報到市協會秘書處初審。9月底前上報省協會對參評的論文進行評審。

　　加強行業自律，繼續完善物業管理企業信用檔案系統建設。在原有物業管理企業信用檔案系統建設的基礎上，對物業管理企業進行動態跟蹤，不斷更新和充實信用檔案的信息記錄認真做好投拆處理工作，從而使物業企業信用檔案系統的建立和運行，真正起到規范企業行

　　五、為、維護行業形象及市場秩序、促進行業誠信與和諧社會建設。

　　六、加強行業組織建設，壯大行業隊伍。今年，協會要求，努力提升服務品質，做好雙向服務，保持信息傳遞與聯系渠道的固定和暢通，形成行業動態信息和快速反饋機制和各地工作聯動機制，進一步增強協會的凝聚力。

　　七、加強邵陽地區行業之間及對省內外物業管理的行業信息交流，學習先進管理經驗，促進共同發展。協會根據會員需要，由主任、副主任單位分別輪流帶隊組織各會員單位分期、分批赴省內外參觀考察學習。

　　八、協調外部關系，塑造良好的物業管理行業形象。我們要在行業內開展自我宣傳的同時，擴大對外宣傳溝通的渠道，建立與立法、行政、媒體、業主團體、相關部門和單位的定期溝通交流機制，傾聽各方的意見和建議，及時反饋行業的觀點和訴求，為行業創造更為寬松的發展環境。

　　九、組織落實好省建設廳20**年度省、市物業管理創優達標考評驗收工作。

　　十、做好政府和主管部門交辦的其它工作。

　　十一、組織好市房協物業管理協會年會工作，對20**年度我市物業管理行業工作予以總結對物業管理優秀項目和先進個人予以表彰。

　　市房協物業管理協會秘書處

　　20**年4月3日

篇3：物業知識教材：房屋維修計劃管理

　　物業知訓教材：房屋維修計劃管理

　　一、房屋維修計劃管理的意義和任務

　　1.房屋維修計劃

　　計劃作為企業管理的重要職能之一，它是對企業生產經營活動的事先安排。房屋維修計劃作為物業管理公司的一項重要管理職能，是對物業管理公司所管房屋開展維修活動的事先安排。房屋維修計劃的內容主要包括在一定時期內有關房屋維修的計劃目標、實施方案和相應的保證性措施。

　　所謂房屋維修的計劃目標是指物業管理公司在計劃期內必須完成的維修工作的數量、質量和效益等方面的標準。其中維修工作的數量是指在計劃時期內預期對所需維修的房屋、房屋的部位、維修工作的內容及相應的實物工程量和工作量的一種規定。維修工作質量是指對計劃期內所需維修的房屋的質量要求。維修工作效益是指維修成果與成本的關系，具體反映在維修工程成本、勞動生產率及維修工程工期等效益指標上。

　　作為房屋維修計劃內容之一的實施方案，是指為實現維修計劃目標而采取的工作方法和步驟。實施方案的內容包括計劃期內維修工作的時間安排、實施維修工作的方式、維修工程的技術方案及組織措施等內容。

　　房屋維修計劃的保證性措施是指為確保維修計劃目標及相應實施方案的實現而做的輔助性計劃。其內容包括房屋維修資金使用計劃、物資供應計劃、勞動力計劃及技術支持計劃等。

　　房屋維修計劃是一項專業性強又具體的工作計劃，為了全面規劃物業管理公司的房屋維修工作，必須從不同層次、不同角度編制計劃，并做好各種計劃之間的綜合平衡工作，理順各種計劃之間的關系，使之成為相互聯系、相互影響、協調一致的計劃體系。

　　2.房屋維修計劃體系

　　從系統的觀點講，企業屬于一個有著具體目標的人造系統，構成企業的各個部門、各個單位及各種要素之間存在著相互聯系、相互制約的系統關系。房屋維修作為物業管理公司生產經營活動的組成部分，其活動的開展必然要受公司內部其他部門和活動的制約。所以房屋維修不僅僅是物業管理公司內部房屋維修部門的工作，而且是全公司生產經營活動的一部分。為了使房屋維修工作得以正常開展并取得良好的效益，我們必須構造并協調房屋維修部門與全公司各個層次及各個部門之間的關系。而房屋維修計劃作為全面指導公司開展房屋維修活動的指導性文件，則必須圍繞維修工作的正常開展，對物業管理公司內部各層次、各部門的工作作出相應的安排。為此，在房屋維修計劃中，必須編制一系列相互聯系、相互影響的計劃，并做好各種計劃之間的綜合平衡工作，使它們成為一個有機的整體。所謂房屋維修計劃體系是指以房屋維修施工計劃為中心，由一系列相互聯系、相互影響的計劃所組成的體系。

　　房屋維修計劃體系中的各種計劃，按不同的分類標準可分為不同的類型。

　　首先，按計劃內容分，可分成房屋維修施工計劃和企業各部門的保證性計劃兩類。房屋維修施工計劃是直接指導物業管理公司開展房屋維修工作的計劃文件，具有主體計劃的性質。而物業管理公司各部門圍繞房屋維修施工計劃的實現而做的保證性計劃，如材料采購供應計劃、勞動力計劃、機具供應計劃、資金使用計劃等，均屬于輔助性計劃。制定房屋維修計劃時，必須處理好維修施工計劃與其他保證性計劃的系統關系，保持計劃內容、形式、數量、質量指標的相互適應、相互協調及相互統一。同時，還必須根據房屋維修工作的特點，不斷調整、完善維修計劃的內容和指標，努力促進維修工作的正常開展，確保物業管理公司房屋維修計劃的全面貫徹實施。

　　其次，按計劃期的長短分，房屋維修計劃可分為年度計劃、季度計劃和月度計劃。房屋維修年度計劃是物業管理公司對其年度維修工作的事先安排。由于計劃期較長，所以計劃內容比較粗糙，屬于控制性計劃。房屋維修季度和月度計劃是管理公司對其季度和月度內預期需要開展維修工作的事先安排，它是具體指導維修工作的計劃文件，屬于操作性或實施性的計劃。

　　二、房屋維修計劃管理

　　房屋維修計劃管理是物業管理公司計劃管理的組成部分，是為了使房屋維修工作能夠達到預期目標的綜合性管理工作。

　　房屋維修計劃管理是指為高效率地實現企業計劃職能而圍繞房屋維修所開展的計劃編制、組織實施及控制協調活動。其目的是通過合理安排和有效協調，高效率地利用企業現有的生產要素，協調好企業各職能部門的關系，從而使房屋維修工作正常開展。房屋維修計劃管理的內容包括計劃編制、計劃檢查、計劃調整和計劃總結等一系列工作，其中積極做好計劃工作的綜合平衡，是維修計劃管理的基本工作。

　　為搞好房屋維修管理，要建立健全計劃管理機構和工作制度，明確各級管理人員的職責，保證維修工作在預先擬定的內容、步驟和投資標準內進行，嚴格控制投資標準，合理安排人力、物力和財力，并在執行計劃中做好調節和綜合平衡工作。

　　1.房屋維修計劃管理的意義

　　(1)計劃是管理的開端，是管理循環的起始，任何管理都不能與計劃相脫節，沒有計劃就失去了對行動的引導，就談不上管理。

　　(2)計劃管理是房屋維修部門與物業管理公司其他部門發生業務聯系的紐帶，它在正確處理公司全局與局部、維修部門與其他部門業務關系方面有著十分重要的意義。企業組織機構只規定企業各部門的管理職能，而各部門在開展具體業務管理時，則必須按計劃辦事，計劃是指導和評價企業各職能部門工作的依據和標準。

　　(3)房屋維修工作涉及面廣、影響因素多，為了使其正常地、高效率地進行，必須對其實行全過程的平衡和協調，使維修工作經常處于計劃的指導下進行，而這一點必須通過維修計劃管理才能實現。

　　(4)計劃執行過程中的及時反饋是優化生產經營活動的重要方法，通過維修計劃管理及時檢查計劃的執行情況并通過控制協調及時作出優化處理。若無計劃管理就不能使優化得到繼續，就不能使企業人、財、物及產、供、銷等各方面之間保持科學、合理的關系。

　　2.房屋維修計劃管理的特點

　　由于房屋維修工作的特點，使其計劃管理工作有許多不同于其他業務的復雜情況。房屋維修計劃管理的特點可以概括如下:

　　(1)計劃的自主性差。物業管理公司的業務性質屬于服務性的，其房屋維修工作的開展一方面取決于用戶的要求，另一方面取決于所管房屋的完損情況，所以計劃的自主性較差。

　　(2)計劃的多變性。維修施工中變化因素多，如施工對象、現場環境、氣候和協作單位等條件的變化，而且這些因素往往難以預見。因此，勞動生產率不穩定，影響開竣工，影響計劃的穩定性。

　　(3)計劃的不均衡性。由于維修施工的季節性與不均衡性，造成計劃期內的施工內容與比例不同，使年、季、月之間做到計劃均衡的難度很大。

　　3.房屋維修計劃管理的任務

　　(1)根據國家房管政策對維修工作的要求，根據房屋損壞情況及用戶的實際需要，在調查研究及分析預測的基礎上，制定房屋維修計劃，確定合理的房屋維修周期、維修范圍和維修方案。

　　(2)做好房屋維修計劃的綜合平衡和優化工作，保證重點工程，統籌安排，最優地使用企業的資源，提高綜合經濟效益。

　　(3)在組織維修計劃的實施過程中，通過控制和協調手段，消除執行過程中的薄弱環節及不協調因素，保證生產有節奏、有秩序地進行。這里講的控制和協調是指年度計劃對季度計劃的控制和協調，季度計劃對月度計劃的控制和協調。

　　(4)做好執行情況的檢查、統計和分析，總結經驗和教訓，及時反饋、及時調整和改進，不斷提高計劃管理水平。

　　4.房屋維修計劃管理的目的

　　(1)有計劃地對房屋進行維修保養，盡可能地避免房屋維修工作的盲目性，確保房屋安全正常使用，盡量提高房屋的使用功能，延長房屋的使用壽命。

　　(2)保證合理使用維修資金，使有限的資金發揮最大的維修效果，實現最大的經濟效益和社會效益，努力使用戶滿意，提高物業管理公司的信譽。

　　(3)提高房屋維修管理水平，實現房屋維修目標，全面完成維修任務。

　　總之，做好房屋維修計劃管理工作，要根據國家房屋政策對維修工作的要求、房屋完好損壞情況及用戶的實際需要，在調整及預測基礎上，制定維修計劃并做好綜合平衡工作，合理使用企業資源，做到節省開支、縮短工期，對維修活動的各個方面進行有效的組織、指揮、協調和控制，不斷提高房屋維修質量，盡最大可能滿足用戶的需求，取得更好的經濟效益、社會效益和環境效益。

　　三、房屋維修計劃的編制

　　1.房屋維修計劃編制的原則

　　編制房屋維修計劃應本著實事求是、量力而行、留有余地的原則。即從房屋維修工程的實際出發，計劃的編制既考慮到必要，又考慮到可能。

　　所謂實事求是，是指應根據房屋的完損情況及用戶的具體要求，在確保房屋安全使用的基礎上，正確處理重點和一般的關系，區分主要矛盾和次要矛盾，合理安排維修計劃。

　　所謂量力而行，是指正確處理用戶需要、技術與經濟的關系，在編制維修計劃時，在聽取用戶意見的同時，應充分考慮技術上的可行性和經濟上的合理性，做好房屋維修方案的論證工作，在確保房屋正常使用功能和合理延長房屋使用壽命的基礎上，盡量減少用戶的經濟負擔。

　　所謂留有余地，是指計劃應有彈性。房屋維修施工的特殊性決定了在維修施工過程中存在很多不確定因素及外部環境對它的干擾，一旦某個不確定因素變成現實的影響因素，一旦某個外部環境因素對施工過程產生負面影響，都會帶來實際施工情況偏離原計劃從而改變原計劃的情況。隨著這些情況的出現，必將對人力、物力、財力等企業資源提出新的要求。所以，在編制計劃時必須充分考慮上述可能出現變化的因素，做好準備，即在編制計劃時應留有余地。

　　2.房屋維修計劃的內容

　　房屋維修計劃的內容主要包括以下幾個方面:

　　(1)房屋維修施工計劃。是物業管理公司房屋維修計劃的主導和核心，是編制其他計劃的依據。維修施工計劃必須反映計劃期內所需維修房屋的名稱、維修部位及維修性質、規模(建筑面積和實物工期量)、投資額、各項工程開竣工日期、施工任務的分配方式、自營維修或外包維修)、維修項目進度表及維修項目施工技術方案等。

　　(2)房屋維修輔助計劃。屬于支持、保證性計劃，它為確保完成房屋維修施工計劃創造條件。其內容主要包括:

　?、俜课菥S修施工力量計劃。包括臨時工、合同工的招聘計劃，自有工人的組織及供應計劃，各維修班組(或施工項目部)任務的安排，外包工程的招投標計劃等。

　?、诜课菥S修材料供應計劃。包括材料、器材的采購、運輸、儲存計劃等。

　?、鄯课菥S修機具供應計劃。包括機具的購置、維修、更新計劃等。

　?、芊课菥S修技術支持計劃。包括技術人員的組織與配備、技術制度的制定、施工安全措施等。

　?、莘课菥S修資金使用計劃。包括資金的需要量預測、資金籌措、資金使用計劃等。

　?、薹课菥S修成本及利潤計劃。包括成本預測、成本目標確定、成本控制、成本核算以及預期實現利潤額計劃等。

　　3.房屋維修計劃的編制方法

　　(1)編制依據。編制房屋維修計劃主要依據以下經營環境和條件的分析:

　?、僖罁h和國家對房地產管理的方針、政策以及必要的經濟預測和技術預測資料。

　?、诜课莸耐険p狀況?，F有房屋的完損狀況是編制年度維修計劃的主要依據，通過組織查勘鑒定，掌握房屋各類完損等級情況后，為確保房屋安全、正常使用，保持房屋的正常使用功能，必須安排不同類型的維修。如危險房屋必須及時安排修理排險;嚴重損壞房屋可根據情況考慮翻修或大修;一般損壞房屋可進行中修上升為完好房;完好和基本完好房屋經常進行維護保養，以保持完好的狀態等。所以要根據現有房屋的完損情況，著重在確保安全的前提下，編制安排全年房屋維修的總規模及翻修、大修、中修、綜合維修等各類維修工程的規模。

　?、劬幹品课菥S修計劃，除上述主要依據外，還應考慮物業管理公司自身的條件。根據公司的施工力量、材料供應能力、設備及人員素質等因素進行綜合全面的平衡。

　　(2)年度維修計劃的編制。年度維修計劃的編制與維修工程量、工期、降低成本、安全、質量、服務、施工管理等有著密切的聯系，年度維修計劃的編制步驟如下:

　?、俑鶕课萃険p狀況、國家有關房屋維修管理的政策及標準、企業自身的施工力量、用戶提出的正確意見等因素研究確定計劃期內房屋維修的總規模以及各種維修類型的規模。

　?、诟鶕嘘P技術要求和企業自身條件確定維修任務分配方案(即確定是自營維修還是自包維修)并編制相應的年度維修施工進度計劃。

　?、鄹鶕课菥S修工程量、在維修施工中各種資源的消耗量標準(定額)及進度安排，編制有關人工、材料、機具、成本、資金計劃。

　　制定年度維修計劃時，還應注意以下幾點:

　?、賹ζ髽I自身條件應有全面正確的了解，在自身具備的條件基礎上編制計劃。

　?、趯Ψ课輷p壞等級統計資料和維修施工中工料消耗資料要有積累和分析。

　?、墼诰幹朴媱潟r，應做好綜合平衡工作，協調好各層次、各方面的關系。

　　(3)季度維修計劃的編制。季度維修計劃是在年度維修計劃的基礎上，按照均衡生產的原則，并結合季節特點，編制季度計劃，季度計劃要保證年度計劃的順利完成。

　?、倬幹萍径染S修計劃要考慮的因素。

　　首先，應根據季節不同、氣候條件不同(如冬季天寒地凍，夏季盛夏酷暑)，適當安排維修任務和采取施工措施。其次應根據不同季節安排不同維修項目，例如維修屋面工程應盡量安排在雨季到來之前進行。再次應根據不同季節安排不同住戶維修，如修理商業用房應盡量安排在營業淡季進行，學校用戶可安排在寒暑假期間施工等。

　?、诩径染S修計劃的編制。

　　編制季度維修計劃時，應在年度維修計劃的指導下，根據季度特點及有關具體條件來確定本季度維修施工的工程量及相應的進度計劃，在確定本季度維修工程量及進度計劃時應考慮與年度維修計劃總量的比例，在條件許可的基礎上，盡量趕早，以確保年度計劃的完成。在編制季度維修計劃時，應擬定具體的維修設計方案和施工方案，以作為編制資源供應計劃的依據。

　　季度維修計劃中每個維修工程均應編制工程預算，以確定該工程的預算造價及工料消耗量指標，并在此基礎上編制勞動力組織計劃及材料、機具、資金供應計劃。對在建工程，應參照其原有的施工組織設計中總進度的要求來編制季度維修計劃進度表，對新開工程，在未編制進度計劃表的情況下，首先要摸清在建工程在季度維修計劃中施工進度計劃表上的工程量及相應資源的分配情況，在此基礎上，對新開工程進行研究，初步排出其施工進度計劃，并對其資源進行綜合平衡，考慮工程搭接，盡量組織均衡施工。

　?、墼露染S修計劃的編制。

　　在充分保證季度維修計劃完成的前提下，根據季度維修計劃中各項工程準備情況及房屋完損情況，按輕重緩急原則編制月度維修計劃。工程準備情況主要指工程前期準備，包括工程項目的查勘設計，維修項目報批，水電表移位，道路占用辦理，住用戶動遷，維修隊伍、材料、設備等準備情況。

　　月度維修計劃的編制方法與季度維修計劃相同，維修項目因是月度計劃，基本上均做查勘預算，編制的依據是施工分段作業計劃，如情況有變化，在月度計劃中要進行調整。月度維修計劃應保證季度維修計劃的完成。如有特殊情況，應辦理一定手續，經批準后才可以調整計劃。

　　四、房屋維修計劃的執行和控制

　　編制房屋維修計劃，是計劃管理的開始，重要的是在計劃確定以后，如何貫徹執行，保證計劃的實施。

　　房屋維修計劃控制的主要內容包括:修繕項目的進度、產量、質量、成本和安全等。其控制的手段應為各級人員深入實際地檢查，召集有關會議等。

　　房屋維修計劃是維修工作要達到總要求。因此，必須將維修計劃按內部組織機構層層分解，落實到基層，實行責任制，并讓從事維修的有關人員了解，使計劃成為全體人員的奮斗目標。

　　在計劃貫徹執行過程中，要進行經常性地監督檢查和考核。房屋維修施工中對已有房屋進行的維護保養、修理、改造，受到多種因素的制約。如:因使用單位和使用人不能搬遷而使維修不能按期進行;因房屋周圍環境牽連而改變維修方案;因城市規劃的需要而提前更新改造;因維修經費限制而降低維修標準和減少維修工程量，以及建筑材料價格調整，突發性天災人禍等。這些必然會影響原計劃的實施和完成。因此，加強對維修計劃的監督檢查和考核，發現問題，及時研究解決，搞好綜合平衡，對于維修計劃的完成尤為重要。

　　維修計劃執行情況檢查的主要內容有:計劃指標分解及措施落實情況;計劃指標的完成情況;原計劃的正確程度;執行過程中出現的問題及解決的辦法;有哪些經驗教訓等。

　　為了確保按規定工期完成任務，在計劃管理中還要重視抓好掃尾工作計劃。當一個階段的工程完成70%左右時，就要準備下一階段的開工，所以這時往往容易重視新開工階段工程，而忽視對上一階段的掃尾工作，使工期得不到保證。因此必須重視掃尾工程計劃，對掃尾計劃要落實到人，并要落實時間、落實任務，以確保整個工程按工期計劃完成。