房地產企業如何融資

莫天全:謝謝大家來光臨,剛才在底下和我們的新聞媒體,還有我們的學員一起有個簡短的交流,大家覺得孟曉蘇博士講得非常精采,現在在開發界或者是在我們的產業,慢慢的從簡單的開發已經向一個高度或者是一種深度開始來想問題,不是簡單的一個概念或者是一種做法就能夠帶來我們一個開發項目完全的成功,這也是我們作房地產學院派的一個目的、一個原因,因為總感覺到這個產業在進步過程當中,這種扎扎實實的以經濟理論為基礎的一些東西還是相當的重要,要想求得一個長期的穩定的高速的發展的話,還得把理論和實踐很好的結合起來,就是拋掉我們一些最基本的經濟規律或者是生活嘗試來做一些房地產項目的話,這個時代也許就會過去了,這是房地產學院派的目的。剛才孟曉蘇博士講了很多新的觀點,在兩個星期以前他就把講稿給了我,他要利用這個機會發表一些新的觀點,和同業們探討,所以今天我在后面聽了一些,還是很受啟發。

這個東西和房地產開發稍微有一些距離,或者是拋開了具體的開發來談我們房地產業發展的問題,這個話題就是投資融資和企業重組。最近特別是從去年下半年開始,我們覺得這一塊已經成為一個熱點或者說大家非常關注的一個話題,總而言之,實際上我們說的是這個叫房地產投資銀行業務,這塊在美國,我知道的也就是美國現在還是相當的發達,投資銀行對我們大家都不是很陌生了,這主要就是在幾個方面,比如說上市,還有融資,還有收購兼并等等方面,有很多的作用,包括了直接投資,包括了我們這些所謂世界富人這種個人的管理,包括我們的股東高盛就是世界上最大的投資銀行,三個最大投資銀行之一了,也是最有名的投資銀行。那么國際上知名的還有東方廣場,李嘉誠有跟大的都是量,包括華遠,現在是華潤,當初也是高盛參與了直接投資。這個話題延伸到房地產業是一樣的,就是從房地產業來說,我們現在已經從簡單的小規模的房地產開發已經上升到一個上一個層次或者上規模,從長遠方面來考慮這種開發,所以我也是借這個機會和大家交流。

上一次在我們去年年底的時候,我們做了一次非常大的年會,那時候我也是簡單的和大家交流了一下,得到了很多的反饋,所以在這個基礎上,我也作了一些修改,在此再和大家作一些交流。

剛才說到房地產投資銀行這塊就包括了很多方面。但是,今天我主要要講的就是股權投資或者是融資,這塊也可以叫做直接投資,說得簡單一點,就是我們要把我們的企業的一部分賣給別人,讓別人我們是要找股東,股東拿什么成為股東呢?就是拿他們的資金成為我們這個公司或者是項目的股東。

從四個方面:一個是股權投資的來源,一個是股權投資的方式,還有相當重要的,也就是我們能夠把握或者說在這當中技巧性很強的,就是我們獲取這些股權投資的步驟和技巧,最后非常簡單的讓我們自己知道,也讓我們投資方知道的,也就是我們的回報。

第一方面就是投資的來源,這塊非常的重要,實際上大家都知道,就是找有錢的股東,開發早期的,這種空手道的做法還能做,但是好象越來越少了,所以這時候資金實力的介入,成了我們做房地產項目,特別是做大項目非常關鍵的一環,所以這塊就是我們從股權投資方面來考慮,和銀行借款是一方面,但是直接的融資投資也是非常關鍵。那么股權投資我們開玩笑說叫不用還的錢,那么他成為你的股東,你虧了賺了都是他的,這是不用還的錢,一部分就是我們經常做的,就是要還的錢,就是我們貸款借款要還的錢,除了還他的本金以外還有就是利息,還有一種就是可還可不還的錢,當中還有很多的條件,借貸這塊也可以轉成股權轉成股權以后就可以不還了。那么股權這塊也有條件,就是說希望幾年之后出去,他不想成為股東了。那么這就是中間階段可還可不還的,那么我們經常的就是不用還的錢的資金。

來源是四個方面,一個方面就是金融結構,我們經常所接觸的,銀行、保險和證券,證券公司就是我拿高盛來舉例,投資他們投資的包括華遠、包括東方廣場,銀行這塊的投資,我想在大陸、在中國這塊已經不是一個陌生的事情,保險公司也會介入這塊,特別是在國外做法,因為作為一個資產管理或者資金管理這塊,為了分散風險的話,總會有一個比例,10%左右是投在房地產業這塊,通過不同的方式。所以這是我們一個非常大的資金來源。第二個是我們投資基金,投資基金現在在國內還是在一個比較早期的階段,大家還在探索或者說要做哪些事,非常小規模的在介入,從市場的分量來說,還沒有到一個非常大的一個量。但是,這塊越來越重要,越來越明顯。我是昨天晚上從香港趕回來,也是為了今天的會,非常簡單,一個感覺就是海外,包括美國、包括歐洲的資金都想介入大陸這一塊,為什么呢?中國這一塊是在整個世界經濟當中發展最穩定,在過去十幾年當中保持一個高速的發展,也是非?？春玫囊粋€產業。房地產業又是在一個好的大環境里經濟當中一個領頭的產業,所以大家對這塊非常的看好。但是他們看好的是什么?比較高檔一點的,長期的回報,對他們來說有一個10%的回報就已經很滿足了,我接觸的在香港兩個非常簡單的五星級的飯店,一個在上海,一個在北京,上海差不多是3.5個億美元還沒有完成,但是要完成的一個項目,他們準備全盤的收購,北京這個剛剛出了地面,也是在做這個調查階段,所以這個資金的介入,我們怎么把握它,怎么把這個來源掌握,還是非常的重要。因為在這個當中有一個距離,因為有錢的人,他那個錢在手上有點燙手,不花出去這

個錢的話,如果是幾千萬、幾百萬就報了,那么如果是幾十億、幾百億的話,真是值得我們探索和尋找的資金來言。第三塊是我們的房地產企業,我們國內開發商很多,幾萬家,很多開發商手上有地,但是資金不足,還有一些開發商他手上有錢,但是他沒有地,所以這是一種能夠很好的組合起來,有地的出地,有錢的出錢,通過這種股權的方式,能夠得到雙方都有一個發展,這是一種很現實的,實際上在我們操作過程當中經常發生的事情。第四個來源就是我們非房地產的這些大企業,像我們最近上市的這些,前兩年上市的什么中華、中油有的是錢,好多錢,他們總得投,投房地產他們不一定現在就很清楚,很懂,中遠是花了幾年時間來研究房地產,來探索,那么這是非常好的資金來源或者資金擁有的這些實體。

簡單來說就是這四個方面,我們傳統的金融機構,我們投資基金,包括有通用的投資基金,專用的投資基金,有的投資基金是專門投資房地產,北京有一個比較有名的項目叫香江花園,這是一個別墅項目,但是實際上里面有公寓,歐洲的資金叫(英文),香港也有資金好幾個人,但是花了一個億美元買了一百多套房子,他就追求的長期的回報,因為社?；鹨埠?養老基金也好,他需要穩定的長期的回報,這是我們說的專項的基金。第三就是房地產企業,還有就是我們大型的非房地產的企業。股權投資這塊方式。

第二個問題就是這個我們怎么來投了,我們總結是三個方面來做,一方面是純粹的股權投資,這個和回報實際上是結合在一起的,就是我們通過做股東分紅,比如說搜房,搜房實際上就是我為什么談股權投資這塊,搜房就是有整個的過程和整個的運作,所以我們對這塊是相當的清楚,比如說搜房的兩大股東,包括高盛投資銀行還有IDG,美國兩大一流的公司了,他們投資搜房就想是從分紅或者說以后上市這個渠道來得到他的回報,這我們就叫做純粹的股權投資這塊,這塊適用于包括我們的項目公司,也包括我們長期發展的房地產公司,項目公司就是做一把,項目完了就完了,我們說的是公司型的,做了第一個項目之后還要做第二個項目,比如說華遠,以前的華遠現在是北京的華潤,那么就屬于投資性公司。

第二種形式就是叫股權投資兼貸款,這種投資特殊一點,他給你兩千萬,給你五千萬,但是他還向你要一個利息,也許這個利息會比正常的銀行利息低一點或者是差不多,他成了你這個股東以外,你這個公司還得每年給他5%或者百分之幾的利息,這是一種比純粹的股權投資這塊更加嚴厲的一種投資方式,但是具體每個投資到底怎么樣,還有待于具體分析。

第三種投資方式叫做股權投資加期權,期權就是給他一個將來的權益,這塊就是我們經常說管理層的期權或者是投資的期權說得很簡單,比如說一個項目需要一個億,如果投資方先投了兩千萬,但是這兩千萬是按照現在一個億的價格來投的,他就占20%,他希望給他一個期權,在一年之內或者是兩年半之內再給他投資的權利,如果他再把這三千萬投進來的時候,那相當于這個故群是50%、50%了,就誰也不控股了,這當中就股權投資加期權,期權的作用相當大,也許我們現在覺得反正進來的都是錢,但是雖然都是錢,但是今年進來和明年進來的有很大不一樣。

那么我們分三大,一個是純粹的股權投資,很簡單,最后就是公司分紅或者是公司出售得到收益。第二部分除了分紅以外還有一部分還款,還有一部分利息;第三個模式就是這種股權加齊全。

獲取股權投資的步驟與技巧,說起來大同小異,但是這個過程當中還是相當的有它的做法,而且就是說我們去融資,我們去找錢,我們去跟投資方談,是不是成功呢?很大情況下決定于就是我們這個怎么去找這個錢,用什么方式方法,或者是怎么包裝我們這個產品出去,就跟一個公司上市一樣,很大一部分在包裝方面要作準備。

我給它分成七個方面來作這個準備,第一個方面,就是我們作這個股權投資的時候,目標一定要明確,我們為什么做這個,我們要比較我們這個股權投資讓人家來占股,還是我們去借款,我占股有什么好處,我借款有什么好處,因為股權投資進來的話,會對我們的操作,對我們的管理會有干預,會有介入,起碼從董事會的角度來介入這一塊。所以從這個角度來說,我們要進行股權投資的時候,我們這時候一定要非常的清晰,我們要的是股東,股東就是我們的老板,所以我們要的是老板,所以這點要有心理準備,別到時候老板進來以后心里不舒服,而且在這個過程當中也能體現出來,我們要的是老板,我們尊敬我們的老板,我們是為我們的老板服務的。這是一個。

第二個方面,股權這一塊是讓別人控股,還是不讓別人控股?這個要非常非常的清晰,比如說我們出去賣掉公司的20%、25%,還是賣掉公司的50%、75%,所以這個也是相當關鍵,因為在國內來說,我們很多不希望把控股權丟掉,我覺得這是對的,因為作為一個公司,特別是不是很成熟的公司,早期的公司的話,如果聒噪的把控股權丟掉的話,是非常非常危險的。所以投資方也有不同的投資方,比如說我們剛才說的四大類資金來源的投資方,對投資資金還有金融機構的錢來說,他們一般來說并不希望控股,但是對房地產公司來說,很多情況下他們希望控股,這個就是看看我們如果目標明確的話,如果我們不希望他們控股,那就是我們找資金的方向已經很明確,我們就找金融機構,找投資基金,找非房地產的大型

企業,如果說我們有心理準備,準備把我們的股權讓出去的話,甚至把控股權讓出去的話,我們不妨找一些房地產公司的錢,所以目標一定要明確。第二個準備要充分,這實際上和我們文件的包裝是包括在一起,準備充分當中非常重要的一塊就是市場分析和定位,我們做什么,這個企業做什么,一定要非常非常的精細,我就拿搜房做比喻,搜房從誕生一直到現在它的定位都非常明確,就是我們為這個產業提供各種各樣的服務,提供各種各樣的工具,來支持這個產業買賣雙方能更有效的工作,這就是搜房的定位,它定位的是服務型的企業,這樣他就不能去做開發,寫不能去做交易,保證他的中立性,這個產業才可以做下去。那么從這一點來說,我們企業要想出去,這一塊定位要講明確,你必須說清楚,否則的話什么都想做就什么也做不稱。

具體包裝這里面有幾個步驟,第一塊是目標和原點,有時候我們用一句話就把我們的公司、把我們的項目說清楚,我們的項目就是要做成北京市最大的商場,我需要的是20個億人民幣,或者是80%、70%是商場,還有20%是辦公樓,所以這些東西一定要經過調查的情況下要非常清晰,目標和原則,所以我們通常說我們想做什么。

在定位情況的前提下我們就得從各個方面來促進到達我們這個。市場復雜很重要,這一點給我們的投資方,特別是我們比較大的機構方要有一種說法,如果市場很小的話,是誰也不敢進去的,市場必須足夠得大,讓人家看到發展空間,如果太小的話,像大的機構,一年給他掙100萬、500萬人民幣的話,他一點都不感興趣,因為這100萬、500萬人民還不夠他大費用,要做就是這塊市場要充分有根據的引證他是有潛力、有發展的。第三個方面是我們產品的描述,我們這個產品在房地產業就是我們的項目,我們的房子,不管是辦公樓也好、商場也好,還是我們的住宅也好,我們的產品到底是怎么定位,是定位在高檔的公寓還是我們普通的住宅,還是商場,還是我們的廠房倉庫,這個要很清楚,不僅僅這個定位清楚,而且和這個產業里邊同類的產品、同類的比較是怎么一個狀況,為什么我們要選這個,這一點要非常的有理有據的用數據來支持。

我們在市場和目標遠景確定的情況下,相當關鍵的一點就是我們怎么切入來運作,這個目標這個項目我們怎么里運作,得讓潛在的投資方或者出錢的人明白我們這個項目運作怎么樣,因為很多的投資方投了錢以后并不想介入很多的管理,像搜房最多的是從董事會來介入管理,他也不怎么管你到底怎么操作運作,因為他們也不懂,但是你得讓他們懂。那么特別是房地產這方面要相當的側重,就是我們到底怎么來做這個項目。所以這塊我們在座的也有很多專家懂得營銷策略,然后在我們這次論壇里面也有一批專家來專門講這個營銷策略。這是前面四個方面都是就我們業務方面來說,就公司定位方面來說。從管理方面股權投資是相當重要的環節,或者有時候是他最重要的環節,做什么還其次,我們說做這個對象就是人的問題,特別是早期的公司人的問題比做什么都重要,像搜房這樣的公司我們早期的時候更多的是從我們的團隊、從我們的公司架構各方面來考慮他的投資的可能性,做到一定程度以后,有一定的市場占有率以后,這時候業務的分量會越來越高。所以這塊要讓我們的投資方放心,我們這個公司架構是怎么個狀況在于董事會的運作,那么因為人家投了權得給人家董事的權益,那么團隊就是班子,那么這個一把手特別的重要,我們領頭的一定要是一個一把手,不能是兩個一把手,如果是兩個一把手的話就會出現問題。那么這個團隊獨裁是相當的重要的,那么所以這個管理班子要搭配的相當的合適,特別是對外資來說,外商來說這個管理班子是非常的重要,比如說搜房的這個管理班子,我們管理班子搭配實際上是三分之一:三分之一:三分之一的家就,三分之一的人是具有國內國外的教育經歷,三分之一的人是來自于我們的房地產業,要對這個房地產業,還有三分之一的人來自于信息技術產業,因為搜房畢竟有相當重的分量是在信息技術這一方面。包括現在我們開展的投資銀行業務,這一方面有一部分人就是從投資銀行業務方面過來的。所以這個管理班子是起到決定性的作用就是在這兒塊,有時候為了需要我們還得搭配管理班子,有一個很好的領頭的,有沒有一個操作性的人,有沒有懂過程、開發過程的人,都得有一個很好的搭配,讓我們的投資方放心,就是投給這么一個團隊是不會有什么很大的風險。就是這些人是信得過的,如果說大的環境不好,來一個亞洲金融危機或者來一個911有一些因素控制不住的是沒有辦法的。

接下來就是我們要給我們投資方看到五年之內,如果是一個項目少于五年的話,一個項目整個做完整個過程他的投資回報,我們的支出在什么地方,我們的收入在什么地方,按道理來說,每年有一個預算,當然在我們投資融資之前,我們應該有一個五年預算,這一塊要非常的清楚,如果作為公司來說五年的財務計劃前兩年還要相當詳細到每個季度,每個季度你的收入是怎么樣,你的支出是怎么樣,什么時候能夠持平,從公司的角度來說,從項目的角度來說,那就是說你這個進程是怎么樣,投資在哪兒個階段,收入在哪兒個階段,支出和收入大概都是多少,雖然說財務分析和預測在操作過程當中會有很大的調整和變化。但是解決在目前,在你投資融資的時候,投錢的時候,在目前這種狀態下會是一個什么情況,一定要有充分的說明力,你算出來回報是3%誰都不會投,那么你算出來50%會打一個大大的問號,50%當然很好,但是你要有足夠的論據來支持它是50%。最后就是在這所有的文件準備好以后,就是一個股權結構,這個很簡單,就是誰出多少錢,占多少股。從這幾個方面,目標、市場、行情到營銷策略、公司結構、管理班子,然后財務分析

,最后股權架構這些方面,整個文件肯定全部要準備好的,你就用這一兩頁紙拿幾千萬塊錢的話,大概比較難,那么這塊我們里面有相當多的不規范的地方,因為這一塊我們坦率的說是比較弱的,因為整個的房地產業也是比較弱的地方,那么很多的東西我們都是做了,為什么香港、臺灣那些做房地產的人經過他們手的包裝做出來的就不一樣,經過我們手各可能就賣不出去,所以這是非常重要的,香港、臺灣這些就成了我們和外資結合的一個橋梁,但是現在這個慢慢在改變。國內這塊已經有很大的變故,而且國外也回來了相當大的一批有海外經驗的一批人。這就是文件包裝這一塊。再下來,文件包裝完了之后就是我們怎么來把它讓我們的投資方理解,讓我們的投資方接受,這一點很重要,就是我們這里要做演示,要做講解,大家坐下來要談,我告訴你我想做什么,我為什么要這么做,我得到的回報是什么,這一點非常重要,我們說這個也是和談戀愛一樣,第一次見面非常非常重要,往往很多事情都是在這15分鐘之內基本上有個確定,而且大家有沒有感覺,我記得當初搜房和高盛投的時候,我們就是一個早晨大家坐下來吃一個早餐,就是談一談投資的事,產生基本上確定,然后剩下來的事情基本上就是印證,你說的是不是那么一回事,會后我們有一個專門的我們叫做技術的隊伍來跟你了解情況,是不是那么回事,如果真是那么回事,就基本上確定了。那么演示了講解這部分要相當的注意,要講清楚,而且要非常的有信心,我們坐下來和潛在的投資方談信心是非常非常的重要,說什么就是什么,哪怕你還不是很確定,你一定要有百分之百的心情來說,否則的話你自己在那兒都是打鼓的,都沒有信心的話,你讓方怎么辦,投資方怎么會給你信心。所以這方面講解有很多的技巧,信心這一塊我是覺得除了我們第一給人的印象以外,非常重要以外,第二塊就是信心一塊在談判過程中非常的重要。你坐下來就得讓投資方感到放心,他給你一個億,你能給他賺回來1.2個億,所以這一點非常重要。有時候保證我們全世界的首富比爾蓋茨先生當初搞和IBM談的時候,他的軟件實際上什么都沒有,談完以后,一回頭就把人家的軟件拿回來賣給IBM,哪怕你還沒有,有些地方還沒有百分之百的把握的時候,但是你在談的時候,這個技巧還是非常的重要,這也就是我們過程當中的一些心得體會吧。

演示與講解這一塊整個過程完了,如果大家都覺得可行的話,談下來就是一個我們說的核心條款的確定,核心條款的確定就是一兩頁紙非常簡單,我們叫它(英文),這塊會把關鍵的條款在里面羅列出來,投國家錢、占多少股,有沒有利息的說法,有沒有期權,管理權是怎么回事,對總經理有沒有否決權這些東西,一般的做法是過了我們核心條款之后,那就是律師的事情,該談判的業務的談判基本上完了,就把這兩頁紙給我們的律師,律師會按他的做法,會按照常規的做法起草出來一百頁的文本,這一百頁當中實際上重要的就是那一兩頁紙,就是這個核心條款這塊是我們談判的最主要的內容。

然后,律師這塊只是走程序,保證投資方、保證現在的股東方利益,保證他們符合各個地區的法律,香港要符合香港的,北京要符合北京的,美國要符合美國的,這是律師起到的作用,同時又有很多的保護條款。

所以核心談判條款完了以后就是協議,最后就是比較簡單,就是資金到位,一般來說我們比較大規模的或者是成型的投資商簽了協議以后問題都不大,資金都會很快,我記得我們和高盛簽協議,今天簽明天就可以一次性的到位,這些都是比較放心的。但是還是有說法,在這個過程當中有很多人說我有錢,他有錢,但是有些甚至簽了協議,特別是在國內,簽了協議這個錢也遲遲不到,這種情況不是一個案例兩個案例,坦率的說還是挺普遍的,所以資金不到自己的帳戶上還是不算,所以說這一點要在過程當中非常的強調,因為有時候大家浪費了很多的時間來做工作,最后時間不到位大家都困難了。所以這一點在找投資方的時候要比較有選擇性的找,要找這些有信譽,而且有歷史這樣的一些公司。簡單來說,投資方的錢是不一樣的,一個投資方的錢一塊錢和另外一個投資方的一塊錢是完全不一樣的,在我們的過程當中我也是經歷過這個過程,我是記得因為IDG是我們比較早的股東,高盛是我們第二輪進來的股東,在我們第二輪子時候就有相當多的投資方,因為當時的情況非常好,有很多投資方追著我們,包括香港、包括臺灣國內外很多的資金都想介入我們的搜房,但是作為我們的操作者也是非常的需要錢,那么這個協議書就等著董事批準,那么我們的董事就是IDG數據集團卡得非常的嚴,那么說我們一定要去找世界上第一流的金融機構來投,這是我在香港、美國我們打電話吵了兩個小時吵不下來,因為就等著我來簽字這個事情,香港的上市公司,最后就是說我們還是放棄了這個,然后就找的高盛,包括當初的摩根士丹利,這些大的金融機構都非常愿意介入。因為當初那時候很痛苦,因為有的錢不要,還要再去找新的投資方,那么現在看起來非常的好,高盛對我們整個業務的發展,還有對全球的網絡信息服務這一塊關系方面起了很大的作用,所以這之間我們要誰的錢要慎重選擇,如果有選擇的話,或者說哪怕稍微再難度大一點,下一點力度也要尋找好的投資方。

剛才是整個步驟跟過程了。如果錢進來以后那就是做事情的方法,對于我們投資方來說怎么給他們回報,所以這塊談到投資這一塊,我們覺得是不傾向于投資方來介入管理。具體來說,不傾向于投資方派人做這個公司的副總,或者做這個公司的財務總監,這樣的話我是覺得會帶來一系列的麻煩事情。所以從這個方面來說,我們要的這個投資方應該從回報方面來考慮的比較多,而不是從這個過程當中來考慮得過多。

回報方面和我們剛才談到的投資方式實際上關系很大,我們只能從三個方面來給我們的投資方來取得回報:一個是分紅,我們的項目利潤非常好,做完一個項目大家來分,賺了錢來分,按照股權來分,這是最傳統的做法;第二塊就是出售股權,這個公司我有20%的股權,我發覺這公司已經轉向了,把這20%的股權轉讓給其他的投資商,自己把增值的部分和原來的部分都賺回來,那么這是給我們投資方的回報。第三種方式就是上市,上市以后成為公眾股以后就可以自由的交易來取得回報,所以對于房地產來說,我想分紅也許是最大的一種方式,然后出售股權上市也是最次要的一種方式。但是對于像搜房這種增長快的公司來說,因為它的市場占有是他最主要的目標,帶剛開始上市,給股東分紅是最好的一種回報的方式。剛才簡單的花了這點時間把我們股權投資和融資這塊的整個過程作了一個總結。在這塊我們現在感覺到國內這種需求,我們開發商的需求越來越大,實際上一方面是我們需求資金越來越大,因為這些房地產的開發需要的錢資金到位這種急迫性越來越強,這是我們的一個感覺,因為我們的錢已經花了,必須得把樓蓋了賣掉,那么這是我們的感覺,那么我們也要尋找一些海內外的一些投資方。那么同時不是說我們開發商著急這塊,實際上有錢的資金方也著急。剛才我說非常偶然的兩個基金,要買五星級的飯店跟公寓這一塊,他們要求得一種長期的回報,他們很難找,因為對中國產業也不熟,當時都看好中國的發展,從這方面來說,就是說不僅僅是我們這邊著急,而且有錢的一方也著急,我們怎么把這個橋接起來,讓雙方都達到雙方的目的。那么這也是我們提出來房地產開發投資的一個目的,一個根據。這是我今天講的主要的過程。說到這兒,我就再提一下有關企業重組的問題,企業重組我們也是從去年下半年開始就感覺到我們房地產業在發生一些很大的變化,從兩個方面來談企業重組:一方面是我們比較好的企業,已經到了一個臺階,已經到了一個市場占有,比如說在某個城市已經到了前三名、前五名,或者是一些上市公司經過了一些調整,需要明確性的發展方向,這時候這個企業總是涉及到戰略發展,搜房中房指數系統搜房研究院這一塊,已經從三年以前開始,就是為一系列的公司,為他們的戰略發展規劃作了顧問,從我們三比較大規模的從中遠到北辰,一直到成運股份,這是我們的上市公司,一直到沈陽、哈爾濱的其他的城市,這是我們說下一步怎么做,是以一個產業為主,還是滲透到其他的產業。要發展是以北京為主,還是以上海和重慶,這是五到七年的發展,五年左右的發展是怎么樣。這一塊不僅僅是我們在涉足干預,然后我們同時和國務院發展中心專門搞企業研究的顧問共同探討這些問題,我們是有一種感覺,房地產業發展到今天二十年過去了,我們企業發展到今天我們需要來試探下一步的發展,早期的模式是不是還適合于我們下一步發展的模式,這是從發展方面來考慮。

第二方面就是我們企業重組方面更多的我們談的好象是這種債務重組,我們有一些開發商各個地方都有,做得還都是不錯的,但是后面支持的資金都是要還的錢,這些要還的錢壓力很大,你今天不還多一天利息就會給你漲一天,最后我們給我們的債主、我們的銀行打工,然后還欠一屁股債,所以債務重組我們也碰到了一些案例,我們現在也在做一些案例,包括我們現在手上有的一個客戶,一個例子是一個城市的開發商他就是基本上在做這個項目,做房地產的開發做了好幾年了,資產也有一點幾個億了,就是一個中小型的公司,但是他負債到了兩個億,他說怎么辦?我說打死你在十年之內都還不清,除非有什么絕招,所以這個企業就要重組,實際上不是我們房地產業要重組的問題,我們的銀行,我們的四大銀行為什么成立這么多的資產管理公司,如果讓這些銀行背著這些壞資產他就得破產。一樣的,我們一些房地產公司,資金壓力大的公司,如果讓他們還是背著這些債務一起來發展肯定還是死路一條::,所以這時候為了盤活這個資產,一定要剝離一些壞的資產,那么剝離好的這塊一定要讓它有新的發展,一定要有新的資金、新的運作,讓它好起來,最終讓我們好的補償壞的這一塊,所以我們資產重組這一塊,我們是感覺到企業的升級過程當中已經碰到的非常棘手的問題,這也是我們從我們做的過程當中了解到的一些情況。這一塊實際上很多公司通過一些重組,通過一些剝離,能夠取得很好的回報,實際上是非常好的公司,為什么就是最近包括高盛,包括摩根士丹利,他們都大舉進入中國幾家資產管理公司的壞資產,因為這些壞資產是可以盤活的,盤活了他們的回報是比其他的金融回報多得多,那么這就是我們房地產企業特別是一些中型規模的企業發展到一定程度碰到的一些問題,而且是現在必須要解決的一些問題,我們天津的一個客戶現在就是在這個過程當中,我們找到一個很好的方式,通過我們國內國外引資的方式,就是通過資產收購、資產合并的方式,能夠讓他走上一個非常健康發展的方向。所以這是跟我們房地產投資融資,還有企業重組這塊相關的話題。因為企業重組過程當中肯定會涉及到投資的方面、融資的問題,也涉及到股權置換的問題。

所以在此我們搜房研究院的體系也是在摸索的過程當中,中國的房地產投資業務基本上我們還提都沒有提,或者是剛剛提這個概念,我們希望和大家一起能夠摸索出來一條路,在房地產業能從簡單的早期的開發能上升到一個全過程從資本資產到賣房子結合起來的一種做法。

篇2：房地產融資國際化

　　業內普遍認為,20**年是宏觀調控的“政策年”,也是房地產行業實行企業重整的“企業年”,接下來的05、06年將逐漸顯示政策調控的效應--企業并購大潮的風起云涌。面對金融政策和行業環境的變化,市場將回歸理性,在眾多房地產企業中,不乏靠關系或有限資金短平快經營的企業,這些企業要么發展壯大,要么與別人合作,要么被淘汰,行業面臨洗牌重整的機遇,將在整合中獲得更大的發展空間。

　　在房地產開發過程中,資金的重要性不言而喻。國內房地產開發企業的資金來源主要是國內貸款、自籌資金和客戶資金。這幾種間接融資方式受政策的影響都很大?！?21”文件出臺以來,使借貸為主的開發商資金鏈很快繃緊。在形式嚴峻的現狀下,很多開發商被迫開始考慮其他的融資方式,包括信托、基金甚至典當。對于大型開發商而言,雖然手中余糧不至于很快捉襟見肘,但居安思危,風險當前,也要努力拓展新的融資方式,以備不時之需。融資,對強勢企業來說,成為競爭中的重頭砝碼。

　　先來看看萬科。20**到20**年,萬科在金融市場上頻頻出招,其融資渠道涵括從股權融資、債權融資到信托產品的各種方式。20**年度,萬科獲得大額度融資總額將近28億元以及農行46.9億元授信。包括獲得19.9億元可轉換公司債券的發行;獲得新華信托1.99億元用于深圳萬科17英里項目開發,獲得新華信托2.6億元和深國投信托發行1.5億元用于深圳萬科東海岸項目的開發;獲得 1.5億元港幣香港永亨銀行貸款用于天津萬科發展;獲得國際房地產投資銀行(HYPO REAL ESTATE BANK INTERNATIONAL)后續貸款2310萬美元(約合人民幣1.9億)用于中山萬科項目發展。20**年11月8日,中國農業銀行向萬科提供總金額為人民幣46.9億元的綜合授信額度,這是中國農業銀行有史以來對一家房地產企業的最大規模授信。

　　在宏觀調控的大背景下,像萬科這樣的優質企業同樣面臨資金壓力。以萬科的品牌優勢、管理操作能力和強大的融資能力,融資國際化成為一個必然的選擇。

　　再來看看瑞安。20**年2月24日,瑞安集團力邀了八大國際著名的投資者作為策略性股東,包括惠理基金、渣打銀行、花旗亞洲、新加坡美羅控股及捷成洋行等向瑞安房地產發展注入4億美元現金,同時將原屬瑞安集團的瑞虹新城和太平橋發展項目通過換股方式投入,成立注資總額達到約10億美元的瑞安房地產發展。新成立的瑞安房地產發展公司吸引了海內外眾多投資機構加入,顯示了瑞安的國際性聲譽和融資能力。瑞安房地產發展成立之后,開始大舉向中國內地發展。繼重慶化龍橋項目之后,20**年4月,瑞安房地產發展以33.9億元高價拍得武漢漢口的永清片地塊,按計劃總投資將高達100億元。身為目前最為國際化的房地產公司,瑞安房地產發展的前景值得期待。

　　金地,素以低調和穩健著稱,20**年不僅以信托、增發等形式成功實現融資,更與境外實力投資機構合作,大膽介入不良資產處置業務,而其與境外其他基金機構的接觸也從未停止過。20**.6月,公司決定以武漢格林小城項目與平安信托投資有限責任公司發行信托產品,融資2億人民幣。20**年金地與摩根士丹力房地產基金IV、上海盛融投資有限公司合作,投資處置不良資產。項目公司注冊資本約為人民幣5億元,其中公司出資約7500萬元,占注冊資本的15%。MSREF出資2.75億元,占55%股份,上海盛融出資1.5億元,占30%。合資公司將在未來兩三年內處理完畢28.5億元的不良資產包,根據大摩測算,內部收益率可以達到20%多。20**年1月,金地成功增發1億股新股,總股本由2.7億股增加到3.7億股,募集資金8.98億元。在證券市場極度低迷的情況下,金地增發新股或的投資者尤其是機構投資者熱捧,認購倍數達到33.84倍。

　　綜合來看諸多企業的海外融資方式,可以發現有以下特征:

　　1、 海外基金是首選,尋求長期、伙伴型合作關系

　　20**年7月5日,首創與新加坡政府投資公司(GIC)旗下的RecoZiyangPteLtd.(RZ P)合作,在上海合資成立“新創地產投資”。該合資公司注冊資本為1.65億美元,首創置業與RZP分別占51%和49%的股份,經營范圍包括發展、經營及管理國內的住宅、商用及寫字樓物業,并從事與房地產相關的投資、收購。在7月1日,萬科發布公告稱,其與新加坡RZP約定,投資1億美元創立一家投資性公司,在中國境內進行房地產項目投資。國內兩大房企巨頭逆市中先后緊攥新加坡RZP之手,并嘗試一種全新的合作方式---建立投資性的合資公司。目前這種合作方式還比較少見,這意味著海外地產基金的逐利方式開始改變,從單純的、單個項目的短線套利模式向長期合作轉變。同時,由于單純購買現房的利潤已經非常薄,一些海外基金紛紛轉向,與開發商合作開發新項目,試圖挖掘更多利潤。

　　2、 把房地產當金融產品

　　從金融的角度來看房地產的--把房地產當作一種金融產品,企業的運轉是由“投資、運營、收益、變現、重組、上市”這一系列環節環環相扣而成。經過多年的資本市場浸營,首創可謂深諳資本市場知道。在引入海外資金方面,首創領先一步,早在1994年,首創即與荷蘭國際集團(ING)合作發起了“ING北京基金”,融資5.4億港元。20**年9月,ING與首創集團合資在百慕大注冊成立“中國房地產開發基金”,基金規模超過2億美元,主要股東來自海外大型房地產企業和金融機構,成為首家進入北京的海外地產基金。20**年,首創置業與新加坡政府投資有限公司達成協議,合作開發兩個中高檔住宅項目,總投資額約28億元,首創分別占50%和55%的股份。GIC還入股首創置業,成為第二大股東,擁有9.2%的股份。20**年6月,“中國房地產開發基金”宣布,該基金在北京的首個控股項目--持股比例達80%的“麗都水岸”正式進入市場。20**年,首創置業還成功從新加坡星展銀行獲得了3200萬美元的貸款。首創正朝著成為一個行業內舉足輕重的產業金融集團的方向前進。

　　3、 通過海外推介渠道拓展企業的國際品牌知名度

　　國外備受資本青睞的大地產商,其特點通常是“手里拿著大量的黃金土地、進行組合式開發以及手里捏著大量物業不賣”。這種模式的典型例子就是美國的漢斯集團。首創深諳此道。一方面,短期內迅速擴大土地儲備,而且不少在北京黃金地段,同時進行住宅、寫字樓、商場組合式的均衡開發。另外在產品的海外推廣中,更側重于公司品牌的宣傳,展示項目和講解公司管理形態,而相對看輕主動銷售項目。比如通過哈佛中國商業評論的邀請,游走于美國的各種商業俱樂部和哈佛大學之間,到處發表演講約見歐美地產行業人士,以及相關文化交流活動。首創董事長劉曉光認為,前幾年還在考慮是做項目還是做公司,現在決定要先做好公司。進行廣泛的海外接觸,提升公司的品牌知名度,是公司能夠吸引海外投資者眼球,吸納海外資本的基礎工作,要讓國際投資者接納或者看得懂公司的管理方式。

篇3：房地產投資信托基金融資面臨的五大障礙

　　國際物業顧問戴德梁行表示,盡管跨境REITs(房地產投資信托基金)的出現提供了種種房地產投資的渠道和便利,但國內尚未成熟的房地產運營模式,構成了內地房地產開發商進行境外融資的障礙。

　　戴德梁行估計部高級助理董事葉子華在今天的新聞發布會上表示,跨境REITs將面臨五大障礙。首先是物業業權。部分國內房地產項目的產權問題成為REITs融資的一大法律障礙。其中不單純是土地使用權性質和使用年限問題,也包含取得正式產權證明文件的問題。因此物業業主在籌備將房地產項目注入REITs時,必須先確定已取得房地產的產權證明文件。

　　其次是專業管理。國內的房產項目普遍缺乏專業資產管理等問題,而且國內現有能提供租戶組合和長期回報率等投資運營狀況分析的專業資產管理公司較少,物業業主需要聘請專業管理公司參與運營。

　　同時,房地產項目要透過REITs上市融資,必須先由當地證監會認可的房地產評估機構評定房地產的市場價值。由于國內房地產商普遍沒有接受此市場概念,所以可能與基金經理在基金單位的定價上出現分歧。

　　在會計準則方面,葉子華說,證監會對上市公司信息透明度有較高要求,特別是財務及稅務方面,需要配合國際會計準則,并須全面披露,而國內房地產開發商在這方面存在缺陷,有待進一步提高企業的信息透明度。

　　另外,由于國內房地產稅前回報率一般會達到百分之七至十以上,但由于國內稅種較多,稅率也較高,稅后的投資回報很不一定能達到境外投資者的預期收益率。

　　這位投資專家表示,以現時國內房地產開發商的營運模式,要通過境外監管機構的嚴格要求,可能需要較長時間的準備。但從長遠看,目前存在的諸多障礙將隨著內地市場與國際市場的接軌逐漸得以解決