房地產項目前期研究的重要性
房地產建設項目前期的充分論證，可以有效減少風險、工程進度、保證預期利潤的順利實現?？梢哉f做好房地產建設項目的前期工作是建設項目成敗的關鍵。
地產公司在項目運作前，首先要考慮項目是否可行，有否有經濟效益。猶如商家進貨要考慮是否能賺錢。切忌憑一時熱情，主觀臆斷，而要對項目進行全面、周密、準確的研究，然后才能評決策。
一、要考慮整體市場走勢及國家的政策、法規.項目確定前，應充分預測市場動向及將來對各類項目的消化能力，并把握政策、資 金流向以及國家財政稅務、金融、土地管理、房屋交易等方面的具體規定，使項目在整體運作及大市場承接方面有良好保證。
二、經濟分析及經濟投入與產出分析
1、建安成本估算，具體包括：
征地費：土地使用權的取得可通過土地出讓、征地拆遷、新征土地三種方式。土地出讓一般由當地政府負責三通一平工作?？擅饨灰徊糠殖鞘谢A設施配套費；征地拆遷要考慮補償費及回遷安置費。無論何種方式取得土地都應搞清楚征地范圍、道路紅線、建筑容積率、綠化率等概念，才能估算土地有效使用面積、實際土地使用價值和樓面地價。
前期工程費：指可行性研究及報批，勘察與設計、三通一平等費用；
建安工程費：指房屋主體工程和附屬工程所發生的土建費和安裝費;小區基礎設施建設費；管理費；借貸款利息。
2、代收費用：是指城市基礎設施配套費、固定資產投資方向調節稅。
3、房屋銷售、交易、中介及廣告宣傳費用。
4、稅收：包括營業稅、城市維護建設稅、教育附加費、所得稅和土地增值稅等。
5、其它費用。
上述所列的各種費用應參照國家和當地政府的規定而測算，因而要清楚，才能正確估算。
三、經濟地理位置 住宅開發宜選擇在市中心區附近，環境優雅、交通便捷、配套齊全的地段；商場則應選擇在人流比較集中的繁華地段；酒店應選擇游客集中的區域。同時，區位選擇上還要考慮城市總體發展規劃。有的地段現階段可能尚未開發，由于納入當地政府的建設規劃，而得到政府的優惠政策與支持，將成為近期熱點，對地產公司來說，應看準時機，抓住機遇而進行項目的開發建設。
其次，在項目選擇上要考慮本項目在周圍項目的地位，或“一枝獨秀”或“百花爭艷”即在同一地段建設項目中形成“群體效應”。
四、產品要適銷對路房地產應根據其不可移動性的特點來研究其銷售對象，并通過綜合分析政策法規、城市發展、社會經濟、市場供求、購買者的承受能力等因素而決定其產品、規模及營銷策略。原則上以銷定產、以產促銷，形成良性循環?？刹捎庙椖颗d建之前進行預售或定購來決定投資規模，也可采取出租、出賣、轉讓、抵押等多種形式并舉的經營策略?？傊?，要適應市場、靈活經營，從而降低風險。
五、資金籌在項目開發前，首先要審時度勢、量力而行，不要盲目追求高檔次、大規模。要根據自身的經濟實力確定項目開發的檔次與規模；其次在自有開發項目資金多于30％基礎上可進行多種渠道融資、貸款、集資，也可積極開展預售業務，預收購房款，進行滾動發展，形成良性循環，保證項目如期建成；另外還可選擇一個或幾個金融企業實力雄厚的集團或公司做為合作伙伴，共同開發、建設。
綜上所述，房地產前期項目工作盡管有其政策性、法規性、技術性、市場性、經濟性等綜合性因素，但只要可行性研究切實可行，建筑設計適用、經濟，辦理施工許可證行之有效，就可大大地縮短項目前期工作周期，節約投資，減少風險，取得極大的經濟效益。
篇2：房地產項目前期研究重要性
房地產項目前期研究的重要性
房地產建設項目前期的充分論證，可以有效減少風險、工程進度、保證預期利潤的順利實現?？梢哉f做好房地產建設項目的前期工作是建設項目成敗的關鍵。
地產公司在項目運作前，首先要考慮項目是否可行，有否有經濟效益。猶如商家進貨要考慮是否能賺錢。切忌憑一時熱情，主觀臆斷，而要對項目進行全面、周密、準確的研究，然后才能評決策。
一、要考慮整體市場走勢及國家的政策、法規.項目確定前，應充分預測市場動向及將來對各類項目的消化能力，并把握政策、資 金流向以及國家財政稅務、金融、土地管理、房屋交易等方面的具體規定，使項目在整體運作及大市場承接方面有良好保證。
二、經濟分析及經濟投入與產出分析
1、建安成本估算，具體包括：
征地費：土地使用權的取得可通過土地出讓、征地拆遷、新征土地三種方式。土地出讓一般由當地政府負責三通一平工作?？擅饨灰徊糠殖鞘谢A設施配套費；征地拆遷要考慮補償費及回遷安置費。無論何種方式取得土地都應搞清楚征地范圍、道路紅線、建筑容積率、綠化率等概念，才能估算土地有效使用面積、實際土地使用價值和樓面地價。
前期工程費：指可行性研究及報批，勘察與設計、三通一平等費用；
建安工程費：指房屋主體工程和附屬工程所發生的土建費和安裝費;小區基礎設施建設費；管理費；借貸款利息。
2、代收費用：是指城市基礎設施配套費、固定資產投資方向調節稅。
3、房屋銷售、交易、中介及廣告宣傳費用。
4、稅收：包括營業稅、城市維護建設稅、教育附加費、所得稅和土地增值稅等。
5、其它費用。
上述所列的各種費用應參照國家和當地政府的規定而測算，因而要清楚，才能正確估算。
三、經濟地理位置 住宅開發宜選擇在市中心區附近，環境優雅、交通便捷、配套齊全的地段；商場則應選擇在人流比較集中的繁華地段；酒店應選擇游客集中的區域。同時，區位選擇上還要考慮城市總體發展規劃。有的地段現階段可能尚未開發，由于納入當地政府的建設規劃，而得到政府的優惠政策與支持，將成為近期熱點，對地產公司來說，應看準時機，抓住機遇而進行項目的開發建設。
其次，在項目選擇上要考慮本項目在周圍項目的地位，或“一枝獨秀”或“百花爭艷”即在同一地段建設項目中形成“群體效應”。
四、產品要適銷對路房地產應根據其不可移動性的特點來研究其銷售對象，并通過綜合分析政策法規、城市發展、社會經濟、市場供求、購買者的承受能力等因素而決定其產品、規模及營銷策略。原則上以銷定產、以產促銷，形成良性循環?？刹捎庙椖颗d建之前進行預售或定購來決定投資規模，也可采取出租、出賣、轉讓、抵押等多種形式并舉的經營策略?？傊?，要適應市場、靈活經營，從而降低風險。
五、資金籌在項目開發前，首先要審時度勢、量力而行，不要盲目追求高檔次、大規模。要根據自身的經濟實力確定項目開發的檔次與規模；其次在自有開發項目資金多于30％基礎上可進行多種渠道融資、貸款、集資，也可積極開展預售業務，預收購房款，進行滾動發展，形成良性循環，保證項目如期建成；另外還可選擇一個或幾個金融企業實力雄厚的集團或公司做為合作伙伴，共同開發、建設。
綜上所述，房地產前期項目工作盡管有其政策性、法規性、技術性、市場性、經濟性等綜合性因素，但只要可行性研究切實可行，建筑設計適用、經濟，辦理施工許可證行之有效，就可大大地縮短項目前期工作周期，節約投資，減少風險，取得極大的經濟效益。
篇3：房地產公司員工物業管理培訓計劃
這個培訓計劃是開放性的，房地產公司的每一個成員都有必要接受一定程度的物業管理培訓。該講提出了一套簡明的培訓系統，有助于我們建立基于全局策略物業管理動作機制
第1操作環節：制定一個實戰型的培訓計劃
物業管理的員工培訓是要結合招聘計劃來進行，通常是分三步到位，即高級管理員、高級技術員、技術骨干和普通員工。
高級管理員包括正副總經理、行政秘書(或經理助理)、工程部經理、電腦工程師、機電工程師、財務主管。這批人通常應于交付使用前六個月到位。他們的前期工作是負責組建管理公司，參與設備安裝及試運行，制定管理計劃和對下屬員工進行招聘和培訓。
技術骨干包括部門經理、水電技術員、電腦操作員、業務員和出納，應該于交付使用前兩個月到位，他們的前期任務是熟悉公司運作程序和部門分工，熟悉設備操作。
普通員工包括保安員、清潔工、園丁，應該于交付使用前三周到位，他們的前期任務是熟悉物業情況，熟悉本職工作和實戰演習。
要點A：高級管理員培訓內容
物業管理理念
管理公司組織架構和運作程序
物業及設備情況
住戶情況介紹
物業移交程序
物業管理政策法規及相關法律常識
公共契約、住戶守則、管理規則及員工守則等文本解釋
應變組織、指揮能力
消防、急救常識及器具使用
管理及公關常識
要點B:技術骨干培訓內容
責任感，榮譽感培養
管理公司組織架構和運作程序
物業及設備情況
住戶情況介紹
物業移交程序
物業管理政策法規及相關法律常識
公共契約、住戶守則、管理規則及員工守則等文本解釋
應變組織、指揮能力
公關知識及技巧
消防、急救常識及器具使用
設備操作及維護知識
維修具使用及保養
住戶投訴處理能力
要點c：普通員工培訓內容
責任感榮譽感培養
管理公司組織架構和運作程序
物業及設備情況
住戶情況介紹
物業移交程序
物業管理政策法規及相關法律常識
管理規則及員工守貝
消防急救常識及器具使用
設備操作及維護知識
為使物業管理工作能夠一開始就正常運作并且盡旱趨于成熟在對員工進行了全面的專業培訓后，還應該在專家的指導下進行多次實戰演習，以便及時糾正錯誤。
第2操作環節：物業管理培訓的籌備工作
要點A：培訓目的：
迅速認識物業管理建立起正確的管理意 服務意識直接運用所學開展實際工作。
要點B：培訓對象：
物業管理公司主管以上人員及直接與顧客按觸的一線管理服務人員
要點c：培訓方式：
集中授課、角色扮演實際操作交流研討跟班實習收看幻燈錄像及現場參觀等方式。
第3操作環節：培訓的具體內容
具體內容A：入伙前相關課程 、
第1課：物業管理概述 、
物業管理起源于中國古代的皇宮管理，我們的祖先早早就認識到牧業管理的重要性。然而，當今世界性的物業管理會議每二年召開一次，我國卻從未參加過?？v觀物業管理發展趨勢，住宅管理和商業大廈管理將成為物業管理的兩大流派，中國必將成為住宅管理高手，能否成為商業大廈管理行家呢?
物業管理除了管理物業外還能做什么?物業管理的最高境界是什么?創新、進取，總是和別人不一樣，又總是走在別人前面。
第2課：房屋建筑及管理基礎常識
您會辯論建筑物中的承重與非承重部分嗎?您會計算房屋面積嗎?您會看建筑圖紙嗎?您了解
多少房地產各級市場基本常識?您知道房屋主權70年到期后歸誰所有嗎?如果住戶向您問起這些問題，回答不出來可就失職了。
第3課：不同類型物業的不同管理手法
住宅管理要寓管理于服務之中;工業廠房管理要把安全放在首位;寫字樓管理要抓住它的生命線即機電設備管理;商場管理范圍最大，專業程度最高。但是，掌握了管理的基本功，什么樣的物業管理都難不倒您。
第4課：物業管理法規
有人說，中國的物業管理大難搞，因為法規不健全，果真如此嗎?如果5年以后才健全怎么辦?工作不做了嗎?不然，怎樣熟知現有潔規并利用有關法規，物業管理人義不容辭。香港采取的是有緊有松的“大籠子”策略，讓我們剖析一下。
第5課：物業管理機構的設置
多數物業管理公司都設有保安部、工程部、財務部、經營部等，我們不這樣設，為
什么?
一個總經理，一、二個副總經理，這樣設置合適嗎?
一個人必須同時干三件事，否則不稱職!怎么于?
第6課：房屋的接管驗收及其注意事項
認真仔細驗收，是為了方便今后的維護工作，驗收不認真，麻煩事在后面等著您。
怎樣把好驗收關?驗收查出不合格怎么交涉以保護物業公司利益?機電設備安裝調試要全程跟蹤、記錄、建立機器檔案，如同醫生治人建病歷一樣。調試中曾出現過的問題，可令您在接管后的維護工作胸有成竹，“藥”到“病”除。
具體內容B：入伙初期相關課程
第1課：入伙程序及相關事務
辦理入伙手續，是接觸住戶的第一課，上好這一課，可以為今后的雙方關系打下良好基礎，該說什么話，該做哪些事，想得越全面越周到，今后工作越順利。
第2課：顧客投訴心態分析及處理技巧
求發泄、求尊重、求補償，是顧客投訴的三種心態，聽其言、觀其色，針對不同的心態靈活處理，這里面有策略。
一個不在意，電視報紙曝你光，聯名上訴讓你慌。那么如何處理投訴呢?這里面有技巧。
第3課：裝修管理
裝修管理不善，可引來住戶投訴，造成危險隱患，發生治安案件等。管理手法不當，雙方矛盾形成，還可能影響到住戶的關系。矛盾激化，你在明處，他在暗處，令你十分被動，怎么辦?建立裝修巡查制度，讓我們用案例告訴你有效的管理手段。
第4課：房屋機電設備管理技巧
制度化，是機電設備管理的有效方法，周一做什么，周二做什么，定好制度，照辦就行了，管理人員怎么流動，制度始終不變。
有人說：機器不過是一堆通上電就會動作的鋼鐵。我們說：機器也是有感知的，你好好照顧它，它就為你認真工作，你不善對它，那它就會對你不客氣!
第5課：綠化養護與管理
招個綠化工程師就可以保證樹常青、草常綠嗎?不一定，綠化管理并不那么簡單，但也不很復雜，這里面有檔次、有文化。
玉蘭路上玉蘭花香，玫瑰路上玫瑰斗艷，由路認花、由花尋路，這不是檔次、這不是文化嗎?
第6課：緊急突發及特殊事件的處理和防范
火警、匪警等，大家都知道怎么處理。電梯困人、老人犯病、煤氣泄漏、住戶鑰匙忘在屋內進不去、夫妻吵架、丈夫外遇、拾獲財物、恐嚇電話、派出所檢查、孩子深夜未歸、接待參觀檢查、天氣突變氣候惡劣、停電停水、停煤氣、家用電器突然故障、碰傷摔壞、街道辦居委會上門公于，政府職能上級主管單位拉贊助亂攤派，特殊車輛及人員不服從管理等等，什么事都可能面對，別怕，我們讓你在聽故事中學習處理技巧。
具體內容c：進入正常階段的日常管理相關課程
第1課：有效培訓與考核
人員培訓是企業內部管理的重要一課，一般的培訓，老師講了100%，學生聽進去的80%，理解消化了60%，記住的40%，而能夠運用的只有20%，真正起到作用的，可能還不到10% ，這樣的效果如何改變呢?
考核很難，因為考核標準不易制定，制定出一個好的標準，考核的工作就完成了
一半。另一個原因是因為人情觀念作怪。
我們追求的考核，是完全客觀化的，一個固定標準套在誰身上，就可以考核誰，任何一位考官拿到這個標準都可以實施考核，同時無法摻人個人主觀影響。這個標準，就像當年蘇聯“老大哥”逼我們還債一樣苛刻，我們抵債的革果，他們用一個圈來套，大了不行，小了不要!
第2課：物業管理中的財務管理
講理論，老師累，學主煩。給你一張資產負債表，從頭到尾就講這張表，原來看懂它挺容易，從此，你再不用怕面對阿拉伯數字了!
第3課：業委會的作用及其組建
業委會向往戶倡議重新選擇物業管理公司說明了什么問題?不容置疑，說明了管理公司失誤。怎樣讓業委會為我所用?怎樣處理和擺準雙方關系和位置?我們的經驗一定對你有用。
第4課：海外物業管理簡介
海外物業管理公司做什么?我們在做什么?幫你比較一下，分析各自特點取長補短。
不用親身出去，看看照片，若有心，你自己也能得到啟發。
聽聽教員在香港三年物業管理工作的經歷，現身說法最生動。
第5課： 1S09002導入
1S09002簡稱“埃嗦九千”，有人戲稱之為“嚕嗦九千”，分析一下，為什么讓你感到嚕嗦?質量是永恒的競爭法寶，但日本人說，未來競爭取勝的不再是質量，而是......，你怎么看?搞9002，是為了圖名，還是確有大用?
第6課：初級電腦
中層以上干部必須掌握簡單英語、掌握汽車駕駛，掌握電腦運用，這是現代人基本的工作和謀生本領。
電子郵件、網上會議、信息共享，教你網上滯灑走一回，你一定會“愛”上它。