單一以銀行貸款為主的房地產融資格局蘊涵著顯著的金融風險,金融創新是化解的必然途徑,個性化的融資模式則是適宜之選。
——根據開環節、項目特點、自身規模做適宜選擇

房地產行業是典型的資金密集型行業,市場、資金、土地是房地產行業的三要素,在宏觀調控的背景下,資金自然成為核心的要素。如果能夠很好地協調金融與房地產之間的互動關系,二者相輔相成,必然會對經濟增長產生巨大的推動力量。

但從現狀觀察,無論是房地產開發貸款還是個人住房消費貸款,都存在過度依賴銀行的現象,由此蘊涵的銀行業系統性風險已成共識。而在新的融資限制條件下,實際上可以說多數房地產企業是難以繼續依賴銀行貸款的,這就把金融創新“逼”上了臺面、后者又需要與個性化的融資模式結合才能落到實處。

十二種創新途徑

根據經驗觀察和梳理,我們列舉出12種房地產金融創新的途徑(有別于傳統的向銀行貸款)。每種創新融資工具特征各異,包括政策約束、風險收益和融資成本等。這就要求無論是政府部門、房地產企業還是消費者,都要對各種創新工具的可得性、融資成本和融資風險有一個深刻認識。對此,我們也做了具體分析。

(一)上市融資 房地產企業通過上市可以迅速籌得巨額資金,且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用,沒有固定的還款期限,因此,對于一些規模較大的開發項目,尤其是商業地產開發具有很大的優勢。一些急于擴充規模和資金的有發展潛力的大中型企業還可以考慮買(借)殼上市進行融資。

(二)海外基金 目前外資地產基金進入國內資本市場一般有以下兩種方式—一是申請中國政府特別批準運作地產項目或是購買不良資產;二是成立投資管理公司合法規避限制,在操作手段上通過回購房、買斷、租約等直接或迂回方式實現資金合法流通和回收。海外基金與國內房地產企業合作的特點是集中度非常高,海外資金在中國房地產進行投資,大都選擇大型的房地產企業,對企業的信譽、規模和實力要求比較高。但是,有實力的開發商相對其他企業來說有更寬泛的融資渠道,再加之海外基金比銀行貸款、信托等融資渠道的成本高,因此,海外基金在中國房地產的影響力還十分有限。

(三)聯合開發 聯合開發是房地產開發商和經營商以合作方式對房地產項目進行開發的一種方式。聯合開發能夠有效降低投資風險,實現商業地產開發、商業網點建設的可持續發展。大多數開發商抱著賣完房子就走的經營思想,不可能對商業地產項目進行完善規劃和長期運營,因此,容易出現開發商在時銷售火爆,但他們走了以后商業城和商業街日漸蕭條的現象。開發商和經營商的合作開發可以實現房地產開發期間目標和策略上的一致,減少出現上述現象的可能性。

(四)并購 在國家宏觀調控政策影響下,房地產市場將出現兩種反差較大的情況:一方面,一些手中有土地資源而缺少開發資金成本的中小房地產企業因籌錢無門使大量項目停建緩建,只有盡快將手中的土地進入市場進行開發才能保證其土地不被收回;另一方面,一些資金實力雄厚的大型房地產企業苦于手中無地而使項目擱淺,因此,不失時機地收購中小企業及優質地產項目,從而實現規模的快速擴張。

(五)房地產投資信托(REITS) 20**年底,中國第一只商業房地產投資信托計劃“法國歐尚天津第一店資金信托計劃”在北京推出,代表著中國房地產信托基金(REITS)的雛形。但它并未上市交易,投資的房地產缺乏多樣性,不參與房地產的開發過程等問題使我國市場以往的 REITS產品與國際上真正意義上的REITS有很大不同。REITS的風險收益特征是,股本金低,具有較高的流動性;其次,收益平穩、波動性小,市場回報高,可享受稅收優惠,股東收益高;同時,REITS實行專業化團隊管理,有效降低了風險。

(六)房地產債券融資 發債融資對籌資企業的條件要求較高,中小型房地產企業很難涉足。再加上我國企業債券市場運作機制不完善和企業債券本身的一些缺陷,國內房地產企業大都不采用該種融資方式。

(七)夾層融資 夾層融資是一種介乎股權與債權之間的信托產品,在房地產領域,夾層融資常指不屬于抵押貸款的其他次級債或優先股 常常是對不同債權和股權的組合。在我國房地產融資市場,夾層融資作為房地產信托的一個變種,具有很強的可操作性。最直接的原因是,夾層融資可以繞開銀監會212號文件規定的新發行房地產集合資金信托計劃的開發商必須“四證”齊全,自有資金超過35%,同時具備二級以上開發資質的政策。與REITS相比,夾層融資更能解決“四證”齊全之前燃眉之急的融資問題。

(八)房地產信托融資 防火墻是信托產品本身所具有的法律和制度優勢。信托財產既不是信托公司的資產,也不是信托公司的負債,即使信托公司破產,信托財產也不受清算影響,實現了風險的隔離。另外,信托在供給方式上十分靈活,可以針對房地產企業本身運營需求和具體項目設計個性化的信托產品。信托融資的主要缺陷,一是融資規模小;二是流動性差,由于受“一法兩規”的嚴格限制,遠遠無法滿足投資者日益增長的轉讓需求;三是對私募的限制,即規定資金信托計劃不超過200份,相當于提高了投資者的門檻。

(九

)項目融資 項目融資是指項目的承辦人(即股東)為經營項目成立一家項目公司,以該項目公司作為借款人籌借貸款,并以項目公司本身的現金流量和收益作為還款來源,以項目公司的資產作為貸款的擔保物。

(十)開發商貼息委托貸款 開發商貼息委托貸款是指由房地產開發商提供資金,委托商業銀行向購買其商品房者發放委托貸款,并由開發商補貼一定期限的利息,其實質是一種“賣方信貸”。開發商貼息委托貸款采用對購房消費者提供貼息的方式,有利于住宅房地產開發商在房產銷售階段的資金回籠,可以避免房地產開發企業在暫時銷售不暢的情況下發生債務和財務危機,可以為部分有實力的房地產公司解決融資瓶頸問題。

(十一)短期融資券 短期融資券指企業依照法定程序發行,約定在3、6或9個月內還本付息,用以解決企業臨時性、季節性短期資金需求的有價證券。短期融資券所具有的利率、期限靈活 周轉速度快、成本低等特點,無疑給目前資金短缺的中國房地產業提供了一種可能的選擇。短期融資券對不同規模的房地產企業沒有法律上的約束,但就目前的情況來看,由于短期融資券的發行實行承銷制,承銷商從自身利益考慮,必然優先考慮資質好、發行規模大的企業。

(十二)融資租賃 根據《合同法》的規定,房地產融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋后,由出租人向房地產銷售一方購買該房屋,并交給承租人使用,承租人交付租金。

(十三)房地產證券化 房地產證券化就是把流動性較低、非證券形態的房地產投資直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程,從而使得投資者與投資對象之間的關系由直接的物權擁有轉化為債權擁有的有價證券形式。房地產證券化包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式。我國正處于房地產證券化推行的初級階段 進行中的住房抵押貸款證券化是其現實切入點。

據實選擇融資方式

需要明確的是,對當事各方來說,并非上述每一種融資工具都適用于自身。房地產開發的不同項目、不同環節或不同的地產公司有著不同的風險控制和融資需求,因此,如何根據自身實情來確定最優融資結構,規避融資風險是房地產企業融資決策的核心。

以下分別加以說明——

(一) 房地產開發各環節合理的融資方式

房地產開發可以分為七個環節:開發項目的立項和可行性研究、規劃設計和市政配套、選擇地點和取得土地使用權、開發項目的前期工作、建設管理和竣工驗收、房地產商品的經營和物業管理。按照融資的不同需求,我們可以將這些環節歸納為三個融資階段,按照不同階段面臨的風險來選擇每個階段適合的融資工具。

1、準備階段,貨幣資金轉化為儲備資金
這一階段的開發成本和費用包括購入土地使用權和原材料、支付可行性研究和規劃設計費用等。這一階段房地產企業主要面臨投資估算不足,融資規模不夠的風險。該階段融資期限最長,數額較大,受到政策規定自有資金須達到35%以上才可獲得銀行貸款的限制,一般房地產企業難以達到要求,為獲得貸款必須保證“過橋融資”的可得性確切,資金流穩定性較高,因此,可以接受較高的融資成本。

夾層融資既包括債券融資又包括股權融資,規避了政策限制,可以作為此階段融資的首選,用以補充自有資金。使用夾層融資后,自有資金比例達到30%以上,便可以使用信托融資。對于資質較好的大型房地產開發商可以考慮發行債券、 reits與海外資金合資設立項目公司進行投資 上市和并購等方式在項目準備階段之前利用,保證整個開發過程中資金鏈條的順暢。中小型企業可在此階段選擇聯合開發,實現地產商和經營商聯盟合作,統籌協調,使雙方獲得穩定的現金流,有效地控制經營風險。

2、生產階段,儲備資金轉化為生產資金
這一階段的開發成本包括“七通一平”等土地開發成本,建筑、安裝工程,配套設施建設等支出,房地產企業面臨建設項目拖延、原材料價格上漲等風險。這就要求開發商融資進度盡可能與開發進度配合,既滿足工程需要,又不能因過度融資導致過高的資金成本。

基建墊資是本階段實際操作中主要資金來源之一,這樣房地產開發企業就可將一部分融資的困難和風險轉移給承包商。完工后生產資金轉化為成品資金。適合選用信托、夾層融資等方式,融資成本較高,但受政策限制較少,相對容易籌得資金。短期融資券,一般在9個月內還本付息,具有利率、期限靈活 周轉速度快、成本低等特點,是信譽良好的房地產開發企業,在生產階段和銷售階段進行銜接的時候,解決短期資金缺口的理想融資選擇。

3、銷售階段,成品資金轉化為貨幣資金
開發商銷售房地產回籠資金,這一階段房地產企業面臨貸款利息稅升高,購房者拖欠款等風險。

本階段購房者需要融資。對于工作時間不長,但有較高收入預期和還款能力的年輕人可選用按揭貸款;工作時間較長或有一定財產積蓄的中老年購房者可選擇住房公積金、抵押貸款,或綜合使用以上方式。融資租賃也可以減輕支付負擔,實現真正意義上的“零首付”。

(二)不同房地產開發項目融資方式的選擇

不同開發項目金融創新方式的選擇,取決于市場發育程度和投資者的信心程度?，F有融資格局是各方博弈的結果,包括銀行風險、資本市場發展狀況和企業信譽等方面。

1.住宅
住宅是房地產開發最主要的項目類型之一。住宅的經營模式是開發并銷售,融資相對商業用房較為容易,享受稅收優惠,但其貸款抵押期一般較長。不同檔次的住宅類型資金運作規律、消費群體乃至政策環境都不一樣,考慮融資方式的選擇時應進一步細分住宅市場。

別墅、高檔住宅區:這類住宅消費群體針對高收入階層,目標消費群狹小、需求個性化隱含著較大的銷售風險,總體看空置率較高。高檔住宅通常要求較高設計水準,可行性研究和專業設計費用高昂,因此,在開發的準備期融資需求大,而準備期又是不確定性最大的開發階段。類似于商業用房,開發商更需要拓寬融資渠道,為保證資金的可得性和穩定性,愿意接受較高的融資成本。夾層融資、信托、項目融資、reits等是較為理想的融資方式。

普通商品房:中端客戶貸款比例較高,違約率略高于高端客戶。融資租賃可以構造事實上的“零首付”:“賣方信貸”可以通過開發商補貼的方式為他們提供貸款上的優惠,減輕他們的還貸壓力;這類住房的購買者申請的個人抵押貸款是房地產證券化的主要來源。

經濟適用房:該類型住宅適宜中低收入人群,貸款比例最高、違約率也最高。低收入人群難以獲得高額的購房貸款額度,對金融創新融資工具需求不強,在市場失效的情況下,政府應該承擔更多的責任。由于并非所有人的住房問題都要通過購買新建商品房解決,可以通過發展二手房和房屋租賃市場,解決經濟拮據人群的住房需要。

2.商業房地產
商業房地產包括寫字樓、商鋪、工業項目、停車場和倉庫等。各方面特征與住宅有顯著差異,經營模式是開發并持有,以出租獲取回報為主,產權和現金流較穩定;融資規模大、時間長,因此,它對新融資渠道的需求更旺盛。

我國現有的reits都是投資物業,靠租金獲取回報,適用于投資于辦公樓、購物中心等。大型的商業房地產項目可以考慮采用項目融資的方式,來實現融資目標和風險屏蔽的作用。短期融資券適用于工程較大、耗資較多的項目,保證項目開發期間獲得穩定的資金流。多數商業地產開發商是從住宅開發轉過來的,對商業特性和商業規律的把握存在著偏差,聯合開發可以實現優勢互補,幫助企業順利轉型。海外基金也多用于商業地產等規模較大的開發項目。

(三)不同規模房地產企業的融資方式選擇

對于實力雄厚、信譽良好的大型房地產開發企業來說,幾乎所有的融資方式都可以選擇,其中有幾種融資方式(譬如上市融資、發債融資、海外資金等)幾乎成為他們的專利。

而對于為數眾多的中小企業來說,應積極采用開發商賣方信貸、聯合開發、夾層融資、信托融資、工程轉包融資、獲得外單位投資等不被大型企業所壟斷的方式進行融資。

篇2：房地產融資國際化

　　業內普遍認為,20**年是宏觀調控的“政策年”,也是房地產行業實行企業重整的“企業年”,接下來的05、06年將逐漸顯示政策調控的效應--企業并購大潮的風起云涌。面對金融政策和行業環境的變化,市場將回歸理性,在眾多房地產企業中,不乏靠關系或有限資金短平快經營的企業,這些企業要么發展壯大,要么與別人合作,要么被淘汰,行業面臨洗牌重整的機遇,將在整合中獲得更大的發展空間。

　　在房地產開發過程中,資金的重要性不言而喻。國內房地產開發企業的資金來源主要是國內貸款、自籌資金和客戶資金。這幾種間接融資方式受政策的影響都很大?！?21”文件出臺以來,使借貸為主的開發商資金鏈很快繃緊。在形式嚴峻的現狀下,很多開發商被迫開始考慮其他的融資方式,包括信托、基金甚至典當。對于大型開發商而言,雖然手中余糧不至于很快捉襟見肘,但居安思危,風險當前,也要努力拓展新的融資方式,以備不時之需。融資,對強勢企業來說,成為競爭中的重頭砝碼。

　　先來看看萬科。20**到20**年,萬科在金融市場上頻頻出招,其融資渠道涵括從股權融資、債權融資到信托產品的各種方式。20**年度,萬科獲得大額度融資總額將近28億元以及農行46.9億元授信。包括獲得19.9億元可轉換公司債券的發行;獲得新華信托1.99億元用于深圳萬科17英里項目開發,獲得新華信托2.6億元和深國投信托發行1.5億元用于深圳萬科東海岸項目的開發;獲得 1.5億元港幣香港永亨銀行貸款用于天津萬科發展;獲得國際房地產投資銀行(HYPO REAL ESTATE BANK INTERNATIONAL)后續貸款2310萬美元(約合人民幣1.9億)用于中山萬科項目發展。20**年11月8日,中國農業銀行向萬科提供總金額為人民幣46.9億元的綜合授信額度,這是中國農業銀行有史以來對一家房地產企業的最大規模授信。

　　在宏觀調控的大背景下,像萬科這樣的優質企業同樣面臨資金壓力。以萬科的品牌優勢、管理操作能力和強大的融資能力,融資國際化成為一個必然的選擇。

　　再來看看瑞安。20**年2月24日,瑞安集團力邀了八大國際著名的投資者作為策略性股東,包括惠理基金、渣打銀行、花旗亞洲、新加坡美羅控股及捷成洋行等向瑞安房地產發展注入4億美元現金,同時將原屬瑞安集團的瑞虹新城和太平橋發展項目通過換股方式投入,成立注資總額達到約10億美元的瑞安房地產發展。新成立的瑞安房地產發展公司吸引了海內外眾多投資機構加入,顯示了瑞安的國際性聲譽和融資能力。瑞安房地產發展成立之后,開始大舉向中國內地發展。繼重慶化龍橋項目之后,20**年4月,瑞安房地產發展以33.9億元高價拍得武漢漢口的永清片地塊,按計劃總投資將高達100億元。身為目前最為國際化的房地產公司,瑞安房地產發展的前景值得期待。

　　金地,素以低調和穩健著稱,20**年不僅以信托、增發等形式成功實現融資,更與境外實力投資機構合作,大膽介入不良資產處置業務,而其與境外其他基金機構的接觸也從未停止過。20**.6月,公司決定以武漢格林小城項目與平安信托投資有限責任公司發行信托產品,融資2億人民幣。20**年金地與摩根士丹力房地產基金IV、上海盛融投資有限公司合作,投資處置不良資產。項目公司注冊資本約為人民幣5億元,其中公司出資約7500萬元,占注冊資本的15%。MSREF出資2.75億元,占55%股份,上海盛融出資1.5億元,占30%。合資公司將在未來兩三年內處理完畢28.5億元的不良資產包,根據大摩測算,內部收益率可以達到20%多。20**年1月,金地成功增發1億股新股,總股本由2.7億股增加到3.7億股,募集資金8.98億元。在證券市場極度低迷的情況下,金地增發新股或的投資者尤其是機構投資者熱捧,認購倍數達到33.84倍。

　　綜合來看諸多企業的海外融資方式,可以發現有以下特征:

　　1、 海外基金是首選,尋求長期、伙伴型合作關系

　　20**年7月5日,首創與新加坡政府投資公司(GIC)旗下的RecoZiyangPteLtd.(RZ P)合作,在上海合資成立“新創地產投資”。該合資公司注冊資本為1.65億美元,首創置業與RZP分別占51%和49%的股份,經營范圍包括發展、經營及管理國內的住宅、商用及寫字樓物業,并從事與房地產相關的投資、收購。在7月1日,萬科發布公告稱,其與新加坡RZP約定,投資1億美元創立一家投資性公司,在中國境內進行房地產項目投資。國內兩大房企巨頭逆市中先后緊攥新加坡RZP之手,并嘗試一種全新的合作方式---建立投資性的合資公司。目前這種合作方式還比較少見,這意味著海外地產基金的逐利方式開始改變,從單純的、單個項目的短線套利模式向長期合作轉變。同時,由于單純購買現房的利潤已經非常薄,一些海外基金紛紛轉向,與開發商合作開發新項目,試圖挖掘更多利潤。

　　2、 把房地產當金融產品

　　從金融的角度來看房地產的--把房地產當作一種金融產品,企業的運轉是由“投資、運營、收益、變現、重組、上市”這一系列環節環環相扣而成。經過多年的資本市場浸營,首創可謂深諳資本市場知道。在引入海外資金方面,首創領先一步,早在1994年,首創即與荷蘭國際集團(ING)合作發起了“ING北京基金”,融資5.4億港元。20**年9月,ING與首創集團合資在百慕大注冊成立“中國房地產開發基金”,基金規模超過2億美元,主要股東來自海外大型房地產企業和金融機構,成為首家進入北京的海外地產基金。20**年,首創置業與新加坡政府投資有限公司達成協議,合作開發兩個中高檔住宅項目,總投資額約28億元,首創分別占50%和55%的股份。GIC還入股首創置業,成為第二大股東,擁有9.2%的股份。20**年6月,“中國房地產開發基金”宣布,該基金在北京的首個控股項目--持股比例達80%的“麗都水岸”正式進入市場。20**年,首創置業還成功從新加坡星展銀行獲得了3200萬美元的貸款。首創正朝著成為一個行業內舉足輕重的產業金融集團的方向前進。

　　3、 通過海外推介渠道拓展企業的國際品牌知名度

　　國外備受資本青睞的大地產商,其特點通常是“手里拿著大量的黃金土地、進行組合式開發以及手里捏著大量物業不賣”。這種模式的典型例子就是美國的漢斯集團。首創深諳此道。一方面,短期內迅速擴大土地儲備,而且不少在北京黃金地段,同時進行住宅、寫字樓、商場組合式的均衡開發。另外在產品的海外推廣中,更側重于公司品牌的宣傳,展示項目和講解公司管理形態,而相對看輕主動銷售項目。比如通過哈佛中國商業評論的邀請,游走于美國的各種商業俱樂部和哈佛大學之間,到處發表演講約見歐美地產行業人士,以及相關文化交流活動。首創董事長劉曉光認為,前幾年還在考慮是做項目還是做公司,現在決定要先做好公司。進行廣泛的海外接觸,提升公司的品牌知名度,是公司能夠吸引海外投資者眼球,吸納海外資本的基礎工作,要讓國際投資者接納或者看得懂公司的管理方式。

篇3：房地產投資信托基金融資面臨的五大障礙

　　國際物業顧問戴德梁行表示,盡管跨境REITs(房地產投資信托基金)的出現提供了種種房地產投資的渠道和便利,但國內尚未成熟的房地產運營模式,構成了內地房地產開發商進行境外融資的障礙。

　　戴德梁行估計部高級助理董事葉子華在今天的新聞發布會上表示,跨境REITs將面臨五大障礙。首先是物業業權。部分國內房地產項目的產權問題成為REITs融資的一大法律障礙。其中不單純是土地使用權性質和使用年限問題,也包含取得正式產權證明文件的問題。因此物業業主在籌備將房地產項目注入REITs時,必須先確定已取得房地產的產權證明文件。

　　其次是專業管理。國內的房產項目普遍缺乏專業資產管理等問題,而且國內現有能提供租戶組合和長期回報率等投資運營狀況分析的專業資產管理公司較少,物業業主需要聘請專業管理公司參與運營。

　　同時,房地產項目要透過REITs上市融資,必須先由當地證監會認可的房地產評估機構評定房地產的市場價值。由于國內房地產商普遍沒有接受此市場概念,所以可能與基金經理在基金單位的定價上出現分歧。

　　在會計準則方面,葉子華說,證監會對上市公司信息透明度有較高要求,特別是財務及稅務方面,需要配合國際會計準則,并須全面披露,而國內房地產開發商在這方面存在缺陷,有待進一步提高企業的信息透明度。

　　另外,由于國內房地產稅前回報率一般會達到百分之七至十以上,但由于國內稅種較多,稅率也較高,稅后的投資回報很不一定能達到境外投資者的預期收益率。

　　這位投資專家表示,以現時國內房地產開發商的營運模式,要通過境外監管機構的嚴格要求,可能需要較長時間的準備。但從長遠看,目前存在的諸多障礙將隨著內地市場與國際市場的接軌逐漸得以解決