美國的住宅金融機制是在政府干預和市場調節下發展成熟起來的,其成功的運作模式在弱化和規避住房金融風險等方面發揮了重要作用。因此,借鑒美國的經驗,對促進我國房地產金融業的發展,啟動我國的住房消費有著重要意義。

一、美國的住房金融機制的構成

20世紀60年代以來,美國居民的住房自有率大幅提高,跟它高度發達的住房抵押貸款機制是密切相關的。住房抵押貸款是購房人以所購住房為抵押,向金融機構申請貸款來支付該住房的購房款的一種住房金融類型,主要包括三個主體:放款人、購買人以及從事抵押貸款交易的機構。在這種機制下,相應地形成了美國住宅金融的一級市嘗二級市場和住房抵押保險市常自1965年美國家庭住房自有率就達到63.0%,至20**年達到67.8% (資料來源:美國國家統計局)。

1.豐富的資金來源(一級市場)

一級市場是直接發放貸款的市場,由集蓄貸款協會、商業銀行、互助儲蓄銀行、人壽保險公司、抵押銀行等構成。

儲蓄貸款協會大多是地方所有的私營機構,吸收個人存款,然后發放長期貸款,主要用于房屋建造、購買、修繕。商業銀行除了直接向消費者發放住房信貸外,還向有關的經銷商購買抵押貸款票據。人壽保險公司中向房地產公司提供貸款,把它作為一種投資形式,以適應經濟條件的變化,而更好地調節所持有的有價證券的價值。政府支持機構的貸款主要滿足消費信貸短缺的農村和小城市的退伍軍人的要求。抵押銀行通過向商業銀行借款來發放貸款,其借貸的利息差為倉儲利潤,用來維持其放貸服務。

2.完備的二級市場

二級市場是出售抵押貸款的市場,主要由抵押貸款的保險機構和從事二級抵押市場交易的機構組成。二級市場的運作使一級市場有了長期穩定的資金來源?，F在,全美國的二級市場主要由這三家機構壟斷:政府全國抵押協會、聯邦全國抵押協會、聯邦住宅貸款抵押公司。

聯邦全國抵押協會(FNMA),它主要是依嚴格條件購買FHA和VA提供的貸款,也擔負為傳遞證券按期支付本息提供擔保的職責。

政府全國抵押協會(GNMA):它不購買抵押貸款,而是發行以抵押貸款為擔保的長期證券,提供擔保的機構主要是FHA和VA。

聯邦住宅貸款抵押公司(FHLMA),它主要從儲貸協會、儲蓄銀行、抵押銀行等購買抵押貸款,然后將貸款通過抵押參與證的辦法再次轉讓出售,聯邦住宅貸款抵押公司負責及時向投資者轉付收到的抵押貸款的利息和本金。

3.健全的保險市場

保險市場為一級市場和二級市場提供安全保證。在一級市場上,當貸款數額占所購房價的80%以上時,金融機構就必定要求借款人投保。保險不僅轉移了金融機構的風險,也有利于抵押證券在二市場上的發行。

在一級市場上,聯邦住房管理局(FHA)、退伍軍人管理局(VA)等這樣的政府擔保機構,它們為住房抵押貸款提供保證保險。FHA的保險對象主要是購房債務支出占家庭收入29%~41%的中低收入居民的住房貸款。FHA為抵押貸款提供100%的擔保,但其擔保對象必須經過嚴格的審核。VA只對住房抵押貸款的部分實行擔保,擔保的比率視抵押貸款金額的大小而定。

在二級市場上,政府全國抵押協會(GNMA)、聯邦全國抵押協會(FNMA)、聯邦住宅貸款抵押公司 (FHLMC)等提供擔保,目的是加強FHA、VA保險的抵押貸款在二級市場的流動。

此外,還有一些私營保險機構,成為保險市場的有力補充。私營保險不只是局限于中低收入者,可以是任何具有支付能力的購房者。其理賠方式有兩種:一種是向貸款機構支付全部款額,擁有房屋所有權;另一種是支付貸款額的20%~30%,讓貸款機構擁有房屋產權。

二、美國住房金融機制的具體運作

一級市場的運作:一級市場住房抵押貸款的核心是抵押貸款的發行銀行和購房人。在抵押貸款生效前,購房人到保險公司投保,抵押貸款生效后,購房人有投保并交保費的義務,保險的受益人為抵押權人、購房人。其中銀行為第一受益人,發生投保標的事故后,保險公司有優先賠償損失的義務。銀行首先受償,在賠償超過債務后,購房人才能受償。

在抵押貸款中,購房人以購房合同和房屋產權證換取抵押權人的貸款,購房者得到的是房屋產權證及抵押貸款的合同承諾(還本付息),付出的是資金。正常情況下,抵押人按約還本付息,到期取得房產權,銀行收回本金和利息。

二級市場的運作:債券投資者,抵押貸款的發行銀行以及作為中介的擔保保險機構,它們同一級市場的主體抵押貸款的發行銀行、購房者成為一個完整統一的市常發行銀行是聯系一、二級市場的紐帶。

由于房地產市場與資金

市場緊密相連,房地產依賴長期貸款。一級市場上如果因為銀行長期缺乏信貸資金,就會造成資金緊縮,資金利率上升,相應導致借款成本上升,取得貸款變得困難,房產需求就會下降。因此,發行銀行將已抵押的房地產債權讓渡給抵押貸款的交易機構,這些機構在二級市場上將成千上萬的債權,打包推向金融市場(即抵押貸款證券化),從金融市場吸收資金投到房地產抵押貸款的發行銀行。

三、從美國住房金融機制得到的啟示

美國在住房金融體系中樹立了“市場機制與政府干預相結合”的良好典范,使住房金融體系穩步發展并日趨成熟。目前,我國的住房抵押貸款以成倍的速度增長,截至20**年3月,我國的住房抵押貸款市場大概有6500億左右。但由于我國住房金融機制的不成熟,形成住房市場上強大的消費需求和有支付能力的需要相對不足的矛盾,造成我國住房消費發展緩慢。因此,我們總結了美國房地產金融機制的經驗,提出一些促進我國住房金融和住房消費發展的建議:

1.政府介入住房金融市場是必要的,但必須符合市場機制的原則

政府介入有兩種形式:一種是直接干預,一種是間接干預。美國政府對房地產金融的干預則是建立在高度發達的市場體制下的,是間接干預。我國正處于經濟轉軌時期,我國市場經濟體制的特征是參與市場交易主體地位的平等。因此,從經濟體制改革的目標看,我們對住房金融的干預也應該是間接調控為主。政府應該通過完善市場的基礎設施和體制的建設來促進住房金融體制改革的深化,并盡可能避免扭曲市場的行為。

2.政府可以成立專門機構為居民貸款提供但保和保險,促進二級市場的發展

政府成立專門擔保機構為居民住房貸款提供擔保和保險,可以使貸款者遇到拖欠和違約風險時,免受直接經濟損失。我們應當建立類似FHA和VA這樣的政府擔保機構,專門對中低收入庭的住房抵押貸款提供但保,使它在二級市場的發展中擔當重任,并推動住房金融體系的形成和發展。

二級市場的流動性強弱與否,直接關系到住房抵押貸款資金來源大小以及住房金融的宏觀風險。目前,我國的商業銀行發放的住房抵押貸款已經積累了一定的規模,由于這幾年利率處在不斷下調的過程中,再加上宏觀經濟不景氣,可貸項目偏少,因此住房抵押貸款短存長貸的不匹配風險目前還沒有體現出來。但是,隨著抵押貸款規模的不斷增長,在利率上漲的情況下,這些金融機構將面臨很大的風險,因此,提高抵押貸款的流動性就成為了化解金融風險的一個很重要方面。要解決流動性的問題,從國際金融發展的趨勢來看,無非就是抵押貸款證券化。抵押貸款的證券化,要求對抵押貸款進行集合,增強信用等級,以便在二級市場上出售。政府機構或者準政府的機構在信用增強的過程中可以發揮獨特的作用,并且還可以通過設立證券發行標準,從而擴大抵押貸款的證券化。

3.培育多層次、多種類的消費信貸主體

我們看到,美國提供消費信貸的主體非常多,包括金融結構(如商業銀行、儲蓄銀行等)和非金融機構(如保險公司等)。而我國提供消費信貸的主體則過于集中,基本限于四大國有專業銀行,其他金融機構介入少。以建設銀行為例,它的個人抵押貸款業務只占全行貸款業務的1%,更不用說涉及這一行業比較晚的中國銀行和中國農業銀行。因此,我們應該鼓勵更多的金融機構和非金融機構提供消費信貸。

我國住房抵押貸款的發展給我國保險業提供了很大的發展空間。我們認為,當前除了開展財產保險及信用保證保險以外,保險公司可以積極嘗試開辦壽險抵押貸款。在歐洲一些國家,尤其是荷蘭,普遍將住房抵押貸款與人壽保險相結合,借款人獲得住房抵押貸款后,每月支付的費用由兩部分組成:本金和利息。其中利息付給銀行,本金則交給保險公司,貸款到期,保險公司將本金全部交還銀行。這種做法,對貸款方來講,它避免了借款人健康狀況帶來的風險,到期由保險公司交還全部本金;對借款方來講,它在轉移貸款風險時,給借款人送上了一份人壽保險;對保險公司來說,每月收到的本金可能帶來盈利。

就目前國內的情況來看,人保、太保、平保等幾家大保險公司涉足房地產領域還屬于起步階段,所以這些保險公司可以嘗試借鑒荷蘭的經驗,開辦類似業務,促進住房消費發展。

4.構造完善的金融市場環境,加快住房金融市場的發展

隨著居民收入的提高,居民住房消費由集團購買逐步向個人購買轉移,住房抵押貸款大幅增長,客觀上存在著銀行減少金融風險的需要。因此,國內外機構投資者和居民個人也越來越看好中國的資產證券化市常所以,我們必須加快建立完善的資產信用評級制度和住房金融相關的法律法規。同時,大力發展從事住房金融業的中介機構,提供信托、保險、資產評估、投資、法律等方面的服務。此外,我們還要不斷推進資本市場的發展,進一步完善社會保障體系,逐步將養老保險、失業保險、住房公積金及壽險基金、投資基金等培育為資本市場上成熟的機構投資者,為住房金融市場提供資金支持。

篇2：如何用金融方法經營房地產？

　　股票及土地價格的膨脹導致了日本泡沫經濟的產生，從此開始了日本“失落的十年”。從瘋狂的價位回歸到其應有的價值，這“失落的十年”讓很多日本房地產企業開始尋求新的土地經營方式，他們紛紛把金融學、信息學的方法，運用到土地經營中。

　　邁克房地產公司總 裁樽井常一是日本戰后最早去北美留學的企業家之一。在日本泡沫經濟崩潰后，其企業的房地產交易量仍然能維持在1300億日元(約85億人民幣)以上，最主要的業務不是進行土地買賣，而是通過對房地產的經營來擴大企業的收益。金融方法提高土地收益

　　日本也有一個經濟發展相對落后的東北地區。在那里，工業不夠發達，農漁業收入不高，有些土地、園林已經荒廢。樽井總裁看到，有些地方的農民在沒有收獲之前就已經提前把農產品賣給了特定的顧客，這樣一來，不管一年的最終收成如何，農民都能穩定地獲得現金收入。而對城里人來說，只要保證是綠色食品，又不用花太多的錢，他們也愿意提前向農民支付錢。有了固定消費者以后，農民也沒必要大量施用化肥、打農藥了。這種模式使農民和城市的人實現了“雙贏”。

　　受到啟發，樽井總裁也開始對房地產進行收效評估：在確定了一個收益率后，從土地、房產所有者那里租賃土地或建筑物，通過建筑房屋或者通過對現有房地產進行重新裝修，提升房地產的收益率，讓房地產所有者能穩定地獲得收益，而樽井的企業則能獲得房地產開發、房地產經營的雙豐收。

　　“那些死守房地產基業的人，在泡沫經濟崩潰后，很多人損失慘重，但用金融的方法來經營土地的企業，在這一過程中實現了新的增長?！遍拙偛脤τ浾哒f。房地產成了信息產業

　　信息是否靈通，對于從事房地產開發的人來說，比資金是否充足更加重要。

　　“日本大型企業的投資動輒都在數千億日元，等這個信息白紙黑字地印在了報紙上，地方政府再去找企業談投資問題，給再高的優惠條件，也已經沒有成功的可能性了?！遍拙偛谜f。

　　因此，參加和組織各種協會、與日本國內外各個行業的人打交道，成了樽井總裁獲取信息的一個重要方法。他本人在北美留學過，與北美國家的上層有很深的關系，為國外的駐日使節建設使館等又讓他擁有了與北美以外國家的交往經歷。與日本國內各個行業人士的交往，也讓樽井對企業經營模式能迅速地進行改革。

　　“房地產企業可以歸入信息行業中，人脈就是金脈?！遍拙偛脤P者說。

篇3：房地產投資信托基金融資面臨的五大障礙

　　國際物業顧問戴德梁行表示,盡管跨境REITs(房地產投資信托基金)的出現提供了種種房地產投資的渠道和便利,但國內尚未成熟的房地產運營模式,構成了內地房地產開發商進行境外融資的障礙。

　　戴德梁行估計部高級助理董事葉子華在今天的新聞發布會上表示,跨境REITs將面臨五大障礙。首先是物業業權。部分國內房地產項目的產權問題成為REITs融資的一大法律障礙。其中不單純是土地使用權性質和使用年限問題,也包含取得正式產權證明文件的問題。因此物業業主在籌備將房地產項目注入REITs時,必須先確定已取得房地產的產權證明文件。

　　其次是專業管理。國內的房產項目普遍缺乏專業資產管理等問題,而且國內現有能提供租戶組合和長期回報率等投資運營狀況分析的專業資產管理公司較少,物業業主需要聘請專業管理公司參與運營。

　　同時,房地產項目要透過REITs上市融資,必須先由當地證監會認可的房地產評估機構評定房地產的市場價值。由于國內房地產商普遍沒有接受此市場概念,所以可能與基金經理在基金單位的定價上出現分歧。

　　在會計準則方面,葉子華說,證監會對上市公司信息透明度有較高要求,特別是財務及稅務方面,需要配合國際會計準則,并須全面披露,而國內房地產開發商在這方面存在缺陷,有待進一步提高企業的信息透明度。

　　另外,由于國內房地產稅前回報率一般會達到百分之七至十以上,但由于國內稅種較多,稅率也較高,稅后的投資回報很不一定能達到境外投資者的預期收益率。

　　這位投資專家表示,以現時國內房地產開發商的營運模式,要通過境外監管機構的嚴格要求,可能需要較長時間的準備。但從長遠看,目前存在的諸多障礙將隨著內地市場與國際市場的接軌逐漸得以解決