一、土地開發成本構成

1、土地征用及拆遷費 新區開發含對土地所有者的安置資、樹木青苗補償費、土地附加物補償費、土地補償費及遷墳、魚塘。養殖場的拆遷賠償費等。舊城區開發含動遷戶臨時安置的安置費、自行安置的補助費、私房征購費等。

2、土地購置費 雙方在土地交易中發生的價款。

3、出讓金 國家收取的款項。包括市國土資源局收取的和國家收取的兩部分。

4、七通一平費 指開發區內的市政工程建設費,包括開發區內的供水、供電、排洪、排污、供氣、通訊及道路建設費用,這些費用按開發單位價目成本總額包括以下幾種,歸集并計算出單項總造價后,按土地開發受益面積平攤到土地開發成本中去。

① 場地平整

② 勘察設計

③ 臨時設施

④ 樁基工程

⑤ 土建安裝

⑥ 管理費 七通一平費用單獨施工、計算時計入。

⑦ 利息 七通一平費用單獨施工、計算時計入。

5、耕地占用稅

6、耕地開墾費

7、征地管理費 指為組織與管理土地開發工程而支付的各種費用。包括管理人員工資、生產工人輔助工資、工資附加費、辦公費、差旅費、職工教育費、固定資產使用費、檢驗試驗費、勞保技安費等。

8、占耕地教育附加費

9、新增建設用地有償使用費

10、南水北調費

11、新菜田開發基金

12、出讓金業務費

13、契稅

14、利息 目前國內外銀行提供貸款均是以復利法計算利息的。所以開發工程的貸款利息,應以復利計息計人成本。

二、建筑及安裝工程費

1、建筑及安裝工程費 指新建全部建筑物、構筑物的施工及設備購置費用。主要包括:

① 人工費 直接從事建筑安裝工程施工的工人和在現場為建筑安裝工程施工操作服務的輔助工人的基本工資。

② 材料費 工程施工所耗用的并構成工程實體的主要材料、其它材料、結構物及零件的成本,以及周轉材料的攤銷費。

③ 機械使用費 工程施工過程中使用的機械動力設備發生的費用。包括折舊費、大修費、附屬工具費。動力及燃料費等。

④ 施工管理費 為組織和管理工程施工和為施工服務而支付的各種費用。主要包括:

- 工作人員工資

- 工資附加費

- 辦公費

- 差旅費

- 檢驗試驗費

⑤ 設備購置及安裝費 包括各種設備的購置及安裝費。

- 供熱及換熱站

- 供電設備、安裝(外接及配電室、配電箱費用)

- 電梯

2、小區內公共服務及建設費 指按規劃要求興建

① 中小學校、幼兒園

② 健身設施或用房

③ 醫院

④ 派出所

⑤ 環境衛生用房

⑥ 物業管理用房(保安監控室)

⑦ 居委會

⑧ 商店

⑨ 停車場(洗車場)

⑩ 其他服務設施

3、小區內公共設施配套工程建設費 (單指工程施工費用)

① 道路 停車場 地面硬化 圍墻

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bsp;② 排水、排污管道

③ 供水管道、二次加壓

④ 監控系統

⑤ 供電線路、路燈

⑥ 寬帶及機房

⑦ 有線電視

⑧ 通訊線路

⑨ 供熱管道及換熱站

⑩ 園林、綠化

三、基礎工程費

(主體工程基礎費用)

四、城市基礎設施配套費

1、渣土費

2、人防費

3、中學增建費

4、城市基礎設施配套費

5、舊城改造費

6、公建地費

7、墻改費

8、便道占用費

9、環境保護監察費

10、城市綠化費

五、前后期費用

1、勘察設計費

2、監理費

3、招標費

4、質檢費

5、測量、放線費

6、價格評估費

7、綜合開發管理費

8、房屋所有權登記費

9、房屋所有權登記工本費

10、物業前期費

11、散裝水泥限袋費

12、工程質量監督費

13、工程造價管理費

14、安全監督費

15、勞動定額測定費

16、外省承包工程管理費

17、施工圖紙審查費

18、預算費

19、施工噪音管理費

20、專家評審費

六、預備費

1、熱力補貼費

2、供暖

3、煤氣集資

4、煤氣施工

5、供電

6、供水外接

7、排污費

七、經營管理費 企業運行項目管理過程中所發生的費用。

1、監察審計費

2、資質年審費

3、營業執照年審費

4、治安費

5、衛生費

6、行業管理部門培訓費

7、城市交通集資費

8、報刊費

9、街道管理費

10、計劃生育管理費

11、社會統籌

12、教育基金

八、貸款利息 項目貸款或投資款項的計息,各銀行是以復利計息的。

九、不可預見費

十、銷售、廣告費

1、銷售提成費用

2、廣告費

3、銷售營業稅

十一、各種稅費

國家和地方政府征收的投資方向調節稅、工商統一稅、企業所得稅、印花稅等。

十二、總投資額

十三、利潤額

篇2：房地產開發成本管理要領

　　成本控制和管理歷來是企業管理的重心,房地產開發企業亦然。本人結合多個房地產項目(如CBD重點工程藍堡國際公寓)的經驗,總結了一套“成本管理方法”。該方法主要用來及時、準確地反映工程成本的預算控制及執行情況,盡量避免預算外支出,為進一步控制成本提供標準和控制手段。成本管理方法主要融合如下內容:合同管理、預算及資金管理、甲供材料管理。其中,預算及資金管理是核心。三者結合財務軟件的報表開發功能,相互融通,但又各有側重。

　　一、合同管理

　　公司所有重大經濟活動的實施均從合同匯簽開始,所以合同管理工作須融合財務、預算、工程等各個職能部門。合同管理到位,所涉及的工程造價和材料價格合理,則成本控制就已經有了一個很扎實的平臺。

　　1.合同匯簽與分類。

　　合同管理融合了財務、預算、工程等多個部門。成本會計在合同匯簽中側重合同資金的安排,尤其是合同款分批支付金額及間隔時間的安排,要與公司現有資金和未來資金計劃相統一,避免合同管理與資金管理脫節。采購工程師或其他專業工程師側重材料設備的質量標準、到場時間,或工程進度及質量標準,避免合同管理與工程管理不協調。

　　結合房地產開發企業實際情況,合同分工程合同、材料合同兩大類。工程合同包括:土地征用及拆遷合同、前期工程合同、建筑安裝工程合同、基礎設施工程合同、公共配套工程合同、其他工程合同。材料合同包括:土建材料合同、暖通、空調設備合同、弱電材料設備合同、水電材料設備合同、機電設備(電梯)合同、裝修材料合同、其他材料設備合同。

　　2.合同的錄入與執行。

　　將已分類合同結合財務軟件的報表功能,設計出能自動提取數據的“合同款項支付單”,使每一次付款都能迅速而有效地處于控制狀態中。合同錄入后,成本會計要盯住每一次付款時點及金額進行資金計劃安排并報主管領導,從而較好執行合同。

　　3.報告。 按周申報合同清單及匯總統計表。

　　二、工程預算及資金瞥理

　　參照工程預算合理地進行成本核算和資金管理是房地產開發企業財務工作的重點。因為工程成本及其資金的支付是房地產開發企業的實質性核心內容,每一項所涉及的金額又相當巨大,故須重點控制。

　　1.工程預算的編制、錄入。

　　工程預算的編制須結合預算工程師、材料工程師及成本會計等專業人員的綜合建議,達到事前成本控制的目的;工程預算編制完畢后,公司預算部門將工程預算交成本會計進行錄人工作。以后的財務核算工作也便有了“有的放矢”的目標。工程預算的錄入指成本會計結合財務軟件的報表開發設計功能,錄入到本公司自行設計好的房地產開發成本分析報表中。此時須注意會計科目中成本類明細科目的設置應盡量與工程預算主體內容相一致,以便日后財務軟件自動提取實際發生額時,能與工程成本預算數有同一口徑進行對比、分析,從而有效實施事中成本管理和控制;并為事后的經驗總結和新開發項目的成本管理與控制提供參考和標準。

　　2.工程款支付。

　　各用款部門填寫用款單時,按“工程項目。分部工程--分項工程--單位工程”寫清楚,成本會計根據已有財務信息及預算數進行核對,能立刻確認是否應該支付此款項,并將此信息上報主管領導。若付款,則付款后成本會計也能準確地將該款項列轉成本核算對象及其明細項目。

　　在工程款的支付過程中,須注意的是:要有正確的付款流程,該流程的設計必須滿足“先產生相關的信息流,再由信息流決定是否支付資金流”的要求。這是因為任何不當的資金支付行動都能使成本管理處于無序和失控狀態。

篇3：房地產會計:房地產開發成本費用核算

　　房地產會計--房地產開發成本費用的核算

　　一、房地產開發的一般業務程序

　　1。投資決策分析階段

　　2。項目前期工作階段

　　3。前期建設階段

　　4。房屋租售階段

　　二、房地產開發成本核算對象確定的基本原則

　　1。一般開發項目，可按每一獨立項目為成本核算對象，也可按每一獨立的施工圖預算所列的單項開發工程為成本核算對象。

　　2。同一開發地點、結構類型相同且開工、竣工時間相近并由同一施工單位施工的群體開發建設項目，可以合并為一個成本核算對象。

　　3。不同施工單位共同承擔的同一項施工工程，以該施工程項目和范圍(各自施工部分)為核算對象。

　　4。對于規模較大、工期較長的開發項目，可按分期開發項目的開發區域確定成本核算對象。

　　三、房地產開發成本的核算

　　(一)房地產開發成本核算的內容

　　房地產開發成本：房地產企業在開發產品過程中發生的各項費用支出總額。

　　1。按用途(工程項目或開發產品)分類

　　1）土地開發項目成本費用支出：土地開發發生的各項直接費用、間接費用。

　　2）房屋建設項目成本費用支出：開發建設各種房屋發生的各項費用、支出。

　　3）配套設施工程項目成本費用支出：開發建設城市規劃中的大型配套設施發生的各項費用支出。包括不能有償轉讓和能有償轉讓的公共配套設施。

　　4）代建工程項目成本費用支出：

　　2。按成本項目(經濟內容)分類

　　1）土地征用及拆遷補償費：征地費、安置費、拆遷補償費等。

　　2）前期工程費：房地產在開發前發生的規劃、設計、可行性研究、地質勘察、測繪、場地平整等費用。

　　3）基礎設施費：房地產在開發中發生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環衛設施、道路等基礎設施費用。

　　4）建筑安裝工程費：房地產在開發中施工發生的各項建筑安裝工程費、設備費。

　　5）公共配套設施費：可記入土地、房屋開發成本的不能有償轉讓的公共配套設施費用。如：

　　6）開發間接費用：房地產開發企業的開發部(或工程部、開發現場等)為組織管理房地產開發項目而發生的各項間接費用。包括：…

　　(二)房地產開發成本核算的方法：制造成本法

　　1。開發成本：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用六個"成本項目"。

　　2。期間費用：銷售費用、管理費用、財務費用。

　　(三) 房地產開發成本的歸集和核算科目的設置

　　1。房屋開發建造成本

　　1）成本核算對象

　?、侏毩⒑怂愕膯误w工程。

　?、诮Y構類型相同可合并的群體開發項目。

　?、坶_發項目內的一定區域或部位。

　　2）費用記入成本方式

　?、倌馨闯杀緦ο蠓智宄?直接記入各的成本對象。

　?、诓荒馨闯杀緦ο蠓智宄?先歸集；待土地開發完成后,再分配記入各成本對象。

　　3）科目設置

　　"開發成本"賬戶

　?、俸怂銉热荩汉怂惴课?、土地、配套設施、代建工程中各項費用。

　?、谫~戶性質：成本類。

　?、圪~戶結構：

　　借方：歸集房屋、土地、配套設施、代建工程的開發費用；

　　貸方：轉出完工開發產品成本；

　　借方余額：未完工開發產品成本。

　?、苊骷毢怂悖?/p>

　　"開發產品"賬戶

　?、俸怂銉热荩汉怂阃旯し课?、土地、配套設施、代建工程成本。

　?、谫~戶性質：資產類。

　?、圪~戶結構：

　　借方：轉入已完工房屋、土地、配套設施、代建工程成本；

　　貸方：轉出已銷售房屋、土地、配套設施、代建工程成本；

　　借方余額：未銷售開發產品成本。

　?、苊骷毢怂悖?/p>

　　4）賬務處理：P172-173例1、2、3。

　　開發時

　　借：開發成本-房屋開發(商品房)

　　貸：銀行存款(應付賬款)

　　完工時

　　借：開發產品-房屋開發(商品房)

　　貸：開發成本-房屋開發(商品房)

　　2。土地開發成本

　　1）成本核算對象

　?、倜恳华毩㈤_發的項目。

　?、谝欢ǖ膮^域或地塊。

　　2）費用記入成本方式

　?、僦苯淤M用:直接記入各的成本對象。

　?、陂_發間接費用:先歸集；期末分配記入各成本對象。

　　3）科目設置：

　　4）賬務處理：P171-172例1、2、3。

　?、贋殇N售

　　開發時

　　借：開發成本-土地開發

　　貸：銀行存款(應付賬款)

　　完工時

　　借：開發產品-土地開發

　　貸：開發成本-土地開發

　?、跒榻ǚ?/p>

　　開發時

　　借：開發成本-土地開發

　　貸：銀行存款(應付賬款)

　　完工時

　　借：開發成本-房屋開發(商品房)

　　貸：開發成本-土地開發

　　可直接記入時

　　借：開發成本-房屋開發(商品房)

　　貸：銀行存款(應付賬款)

　　3。配套設施成本

　　1）成本核算對象

　?、匍_發區確定的成本對象。

　?、诿恳华毩⒌呐涮自O施*。

　　2）費用記入成本方式：

　　3）科目設置：

　　4）賬務處理：

　?、俨荒苻D讓、不能分清成本對象

　　開發時

　　借：開發成本-配套設施開發

　　貸：銀行存款(應付賬款)

　　結轉時

　　借：開發成本-房屋開發(商品房)

　　貸：開發成本-配套設施開發

　?、诓荒苻D讓、能分清成本對象

　　開發時

　　借：開發成本-房屋開發(商品房)

　　貸：銀行存款(應付賬款)

　?、鄄荒苻D讓

　　開發時

　　借：開發成本-配套設施開發成本

　　貸：銀行存款(應付賬款)

　　完工時

　　借：開發產品-配套設施

　　貸：開發成本-配套設施開發成本

　　4。代建工程開發成本

　　1）成本核算對象：已確定的代建工程。

　　2）費用記入成本方式：

　　3）科目設置：

　　4）賬務處理：

　　四、房地產開發期間費用的核算：見教材