小區車位怎么賣（銷售）

　　車位為什么銷售難？

　　第一個原因，車位是找不到銷售高手賣的。

　　因為按照上?，F行規定，車位銷售一般是在大產證拿下之后才賣。而一般大產證，是在交房后半年左右才能辦得出。等開發商開始賣車位，當初樓盤熱銷時的銷售悍將們早跑光了——哪個小區交房都半年多了房子還沒有賣完？良禽擇木而棲，TOPsales不能虛擲大好青春的！

　　那把牛人們再請回來？1個車位賣10萬塊，傭金能和幾百萬的房子比么？而且賣車位比賣房子難多了，拎得清的誰愿意回來啊。不信？你去查查網上房地產，開盤日光幾百套上百萬房子的樓盤鱗次櫛比，但是別說一天，一個月內能賣掉幾百個七八萬車位的樓盤卻鳳毛麟角。

　　第二個原因，客戶是精明不高明的。

　　雖然長遠看來，上海任何一個小區的車位都是不夠的。大多數小區只做到了1:0.6，做到1:1已經自詡豪宅了，可即使車位比做到了1:2也是不夠的，因為我很多客戶現在家里就三輛車了，一家三口未來每人一輛很正常啊。遲早下班停車難這件事會變成影響居住舒適度最大的一件事，而且就在這5-10年內！

　　但是沒多少客戶有這么長遠的眼光，他們只會飛快的心里盤算：首先小區其他業主哪會家家都有車混的像我這么成功的能有幾個？其次小區空置率這么高都是投資客都不來住今后別說我人橫著走沒事車橫著放也沒事??！

　　最后，車位租金才每月150我買一個10萬的車位后每個月還得交80的物管費合著我每月才省了70一年才省840投資回報率只有0.84%還不如銀行活期存款利息我傻啊我買車位！

　　一方面沒有專業銷售員的分析導致客戶更堅持不買車位的判斷，另外一方面客戶堅持不買車位的態度也使專業的銷售員望而卻步。惡性循環之余雪上加霜的是開發商里不懂行的領導們不重視，賣幾百個車位才幾千萬的總銷，有這力氣賣10套別墅上億指標都回來了！

　　但是，大家也不想想，1個小區沉淀價值幾千萬的車位，那5個小區沉淀多少呢？10個小區呢？這可是純利潤??！我曾看到公司一張經營測算表，因為財務認為車位會賣的比較慢，所以一個地下車位里面才算了2萬的成本，其他都分攤到整個小區的成本中了，這樣算下來車位的利潤率是非常高的。

　　那么問題來了，怎么賣車位？

　　第一把招，車位抵用券

　　在賣房子的時候，就把車位的一部分價格含在一部分的房源價格里。舉個例子，比如一個小區有1000套房子，每套平均賣200萬，有600個車位，公司目標是8萬/個（不算太黑心，是一個比較平的價，但就是這樣一個平的價，有不少毛坯交房入住頭5年的小區1年100個都賣不到），那么，我們銷售房子的時候，可以選取300套房子定價204萬/套，房子的總價里包含面值4萬元的車位抵用券一張。

　　客戶可憑此券在小區車位銷售時，充抵部分車位費。對持有車位抵用券的客戶車位統一報價8萬元/個，客戶只需再付4萬元現金，先到先得購買車位。其他700個無車位抵用券客戶，購買車位時隨行就市（不用說，肯定比8萬貴?。?/p>

　　這個方法的竅門在于：

　　一、房價只能含車位的部分價格，千萬不能全部含進去

　　因為車位和住宅一樣，轉移登記無非三種形式，交易、繼承、贈與，都是要交稅的，別把車位價格全部含在房價里面，想車位贈與或者1塊錢轉讓給客戶，交易中心通不過的，與其沒有價格只能按照他們想象的某個價格納稅，還不如定一個雖低于市場價但還不至于太離譜激怒稅務部門的價格，抵用券4萬現金收4萬總得8萬是可以的，抵用券3萬現金收5萬總得8萬也是可行的。但是需要注意，抵用券金額越少，客戶購買車位的意愿將來會越小。這個后文會再補充說明的。

　　二、只能是部分房源

　　原因很簡單，因為車位比不是1:1，不能1000套房子發1000張車位抵用券其實只有700個車位，少數窮兇極惡的同行可以這么干，畢竟提前聲明過“先到先得”，但是我相信絕大多數開發商，還是想經濟效益和客戶滿意度都想要的，所以做事要留有余地，可以只發300張，即1000套房子里有300套是204萬/套送4萬元車位抵用券的房源，剩下的700套房子還是200萬/套。

　　那三百套含抵用券的房源要精心挑選，產品力可強可弱，如果弱，可以讓客戶認為，車位抵用券是為了促銷這些產品力稍遜的房源的砝碼；如果強，也可以讓客戶認為，車位抵用券是給因為購買了產品力強的戶型從而支付了較高溢價客戶的一種補償。

　　當然，實際定價是1000套房子不可能只有200萬和204萬兩個價格，在不同戶型不同組團不同分期的差別定價下，大家會將車位抵用券視為重要的促銷工具，而非羊毛出在羊身上。

　　三、車位抵用券是不能轉讓的（這個非常關鍵，某個在車位抵扣券上出事的公司就是因為”可轉讓“出事的）

　　首先我擔心有偽造風險，車位抵用券雖然可以設計為蓋了公章的AB聯，但畢竟是普通印刷品，有人想要仿造再蓋個蘿卜章也不是什么難事，買車位時一口咬定是你們開發商給的A聯你們找不到B聯是你們的事跟我沒有關系；

　　或者銷售員跟客戶里應外合，給其他客戶也發抵用券（如果我們質疑這些戶型客戶怎么也有抵用券的時候，他們就說從別的客戶手里轉讓的，只要對好口徑就行），所以釜底抽薪，不許轉讓，讓全世界都知道我們給了哪種戶型車位抵用券，其他戶型就是沒有，減少偽造和內外勾結的風險。

　　四、車位價格要有所不同

　　有抵用券的客戶可以8萬塊錢買一個車位，沒有抵用券的客戶只能10萬塊錢買一個車位。這樣既能增強有抵用券客戶的“特權感”；也能取得一個平衡——既然選擇含車位抵用券的客戶在買房時多掏了4萬，或者買了一個略遜的房型，那沒選含車位抵用券房源的客戶們，在買房時可能少掏了4萬，或者買了一個略強的房型，在買車位的時候，就要多付出一點點代價啦。

　　五、車位銷售時先到先得

　　不保證有抵用券的客戶一定能買到車位。車位抵用券只是一個車位打折的機會，而不是一個能買到車位的承諾。其實最好能在客戶選房的時候就能確定車位號，但可惜預售階段車位還沒有劃線，也沒有獲得交警部門認可的編號，沒辦法提前訂位，再說我們沒有預售或銷售許可證就收客戶錢，確定具體物業的置業傾向，其實是一種違法的行為。

　　也沒辦法讓有券客戶全部買好了再讓無券客戶買，因為沒有法律依據——再說，300個有券客戶，難免有出國的有失蹤的（我們有的樓盤，都交房三四年，還有若干客戶沒有來收房，也聯系不上，像蒸發密令一樣不見了），700個無券客戶不能等1個客戶不是？

　　以上文字不是行內人可能會看得比較云里霧里，會問你竅門這么多，這么煞費苦心，有啥好處？好處很多啊，至少一方面可以繞開政策限制提前開始銷售車位收錢，而非交房后銷售，提高項目IRR。另一方面可以使車位部分費用折算進房價進行按揭，減輕客戶購買車位時一次性付款的壓力。

　　其實簡單地說，這招其實是利用了行為決策學的幾個原理

　　一個是“交易合算偏見”，即購買決策時，我們心里其實是在盤算交易效用，所謂交易效用，就是商品的參考價格和商品的實際價格之間差額的效用。沒有車位抵用券的客戶車位是10萬/個，有車位抵用券只要掏4萬/個，中間差了6萬，合算??！

　　另一個原理是“損失規避”（lossaversion），相同的一樣東西，人們失去它所經歷的痛苦要大于得到它所帶來的快樂。某一天你撿到了100元，爽??！過幾天，這100元又被人順手牽羊了。撿到100元的高興和丟失100元的痛苦，哪種感情會更強烈呢？

　　通常，丟失100元的痛苦要大于得到100元的高興。同樣一個車位，是定價8萬元然后打5折賣4萬銷售得多呢？還是先送4萬券，不用就浪費，然后再賣4萬銷售得多？尤其是客戶們認為這4萬元的券，是因為他付出了某些代價換回的時候。

　　最后一個原理是“同調行為”，大家都排著長隊購買某樣東西的時，即使這樣東西原本不那么立刻需要，你也會不受控制的加入購買的隊伍中，人聚集的越多，人們采取“同調行為”的幾率就越大。600個車位，已經有300個有券客戶欲罷不能的要買，700個無券客戶面對剩下300個車位，怎能無動于衷？要的就是瞬間的欲望聚集，然后，砰！

　　這招效果怎么樣？以金地未未來為例，共有可售車位770個，其中地下車位574個，地上車位176個。在20**年5-6月份的車位銷售中，獲得空前大勝。5月23日地下車庫開始認購，單日銷售465個，6月6日宅間車位開始認購，單日銷售128個，截止到6月12日，20天時間共銷售車位659個，并同時完成簽約、交付工作。大家注意，還剩下111個車位，慢慢賣，這樣也不會有客戶投訴，為啥我買不到車位。

　　最后有人可能會問，上海樓市漲的這么快，你不加進去車位抵用券，那些房源204萬/套也能賣得掉！你車位還是可以收8萬現金的！是的，就像金地未未來，20**年精裝修花園洋房賣17000元/平方米，當年賣掉近1000套，已被業界譽為逆市狂飆了。

　　可金地未未來對面的中冶尚城，20**年毛坯小高層也賣17000元/平方米，開盤時排長隊，客戶為爭搶房源大打出手，20**年尾盤賣到了22000元/平方米！至

于隔壁的新城碧翠，我估計他家交的土地增值稅，比金地未未來的利潤都多。

　　換句話說，金地未未來的營銷團隊完全可以在20**年遇到宏觀調控的時候，把售樓處門一關，到巴厘島馬爾代夫什么的地方爽歪歪的住上一年再回來，這都比在國內吭哧吭哧干一年掙得都多！這種社會怪現狀是否合理不在本文探討范圍之內，但是，彼時彼刻，金地需在半年內賣掉那1000套房子！

　　可能不用這招，車位捂著捂著，忽然有一天，就從8萬/個漲到了20萬/個了！這個我完全認同，而且前文我也大膽預言過了，這個“忽然漲到20萬”的時間到來不超過10年，但是，此時此刻，金地需要在半年內賣掉1000個車位！

　　其實，看起來我們好像是用了一些巧妙的促銷辦法，讓客戶不得不買車位，但我認為最終的大贏家還是這些坐享車位不動產升值的客戶啦！他們是深諳早下手早沾光之道的大智若愚者也！

　　房子都已經賣一半了，或者我房子已經賣完了，我已經在頭疼這些車位怎么賣了？還有沒有招？！

　　有，我還有一招，物業儲值卡！將車位價格的一部分，以物業管理費的形式回饋給客戶。

　　再舉個例子，比如一個小區有600個車位，每個車位目標售價還是8萬元/個，總銷金額4800萬。小區物業管理費標準為3元/平方米/月，平均戶型100平方米/套。車位管理費100元/個/月。那么，在8萬元/個的車位中，含50%的物業代繳費，逐年由開發商劃撥給該小區的物業管理公司，沖抵相關客戶的物業管理費減免。

　　一套房子一年的物業管理費100平方米×3元/平方米/月×12個月=3600元，一個車位一年的管理費80元/月×12個月=960元，共計4560元/年，8萬元的車位款里含50%即40000元的物業代繳額度，可以沖抵40000元÷4560元/年≌8.8年的物業管理費，當然，如果期間物業管理費上調，代繳的年數會少些。

　　這個方法也有幾個竅門

　　一、客戶拿在手上的是一張“儲值卡”

　　每個季度仍要去物業公司刷卡一次“交物業管理費”，只不過別人刷的是銀行卡，他刷的是“儲值卡”而已，看似里面有4萬元的“物業費”，一年才少了四五千元，其實這錢早就被開發商拿去了，4800萬元的車位款發展商是一次收進的，其中的逐年代繳的共有2400萬，是每年300萬，8年陸續劃給物業的。

　　這就像女生們的美容卡一樣，雖然錢老早就被美容院使用了，但客戶仍會認為，這錢仍在卡里，她有控制權。從技術上也好操作，物業催繳物業費的時候，不用特別分辨誰買了車位這幾年不用交物業費，可以一視同仁的發短信打電話；

　　業主房子二手轉讓了，也有一個實物給到下家，里面有多少物業管理費一清二楚，可以含在房價里，也可以單獨計算（就像維修基金有線電視費寬帶費等等，都可以作為談判籌碼一樣）；如果換了物業管理公司，這張卡也是一個憑證（前提是開發商在銷售車位時對物業管理公司更迭時的代繳物業費必須有所承諾）。

　　這套“刷卡”系統非常成熟，我家門口的洗車行就有，我辦了一張，每星期去洗車的時候刷，物業公司一個充值器，一個刷卡器，若干卡，一臺電腦，一個軟件，4000元/套左右搞定。不過必須說清楚，這卡里的所謂“物業管理費”，是不退的。

　　二、銷售車位的開發商項目公司需要存續一定時間

　　因為一般開發商在做項目的時候，往往會一個項目一個項目的成立公司，當結算完成后，公司會注銷。如果向客戶承諾代繳物業管理費，其實是一種債務。不過我個人認為，按照一般項目的車位銷售速度，一個項目所有車位、商鋪等存量資產賣完，大概也要5年左右，項目公司不也得被迫一直存在不能關閉么？

　　同樣的不能關閉公司，是先把錢全部拿回來，然后一年給出個幾百萬輕松？還是每年絞盡腦汁又是開會又是動員，花掉大量營銷費用，一年再收回個幾百萬輕松？再說，項目公司與項目公司之間，也可以將相關的債務進行轉移嘛。

　　三、白紙黑字解除客戶顧慮

　　可以出具一份開發商和物業公司的協議，承諾減免購買車位客戶的若干物業費由開發商支付，將復印件蓋章給客戶，證明相關承諾是有法律依據的。還可在協議里可以承諾，如果將來物業公司在代繳期間被更換，開發商可以和新的物業公司簽署協議，繼續履行支付費用以減免客戶相關物業費。

　　如果開發商將來和新的物業公司沒有達成協議，可以承諾減免的物業費，減去已經發生的物業費，將余額退還給相關客戶，但需要強調的是，這個“相關客戶”，一定是退款時有關減免單位的的業主，即代繳物業費是跟著房子跟著車位走的，沒必要在業主轉賣房子的時候，將減免物業的物業費推給客戶。

　　四、要考慮到相關稅收制度和成本

　　開發商收了錢，再支付給物業公司，事實上是被征收了兩道營業稅，以上文的案例，2400萬大概多繳納稅金約126萬元。還有物業管理費系業主應承擔的費用，可能與開發商商稅前應列支的成本費用不具有相關性，存在兩種問題：

　　1、可能存在不能在企業所得稅稅前列支的風險；

　　2、若勉強作為銷售費用列支，可能涉及到代業主扣繳個稅的問題。不過也可以將該事項分解為發展商收車位款和物業公司收物業管理費兩項業務操作，物管費由物業公司開票，并先由物業公司收取，隨后可匯總一并再劃給開發商監管使用，避免開發商同時收取兩筆費用，有拆分收入少繳稅收的嫌疑。

　　其實第二招“物業儲值卡”，誠意度比第一把刷子“車位抵用券”誠意度更強，受益面更廣?？蛻舻美?，一個8萬的車位，實際上只支付了4萬（當然，比例可以調整，物業費代繳額度越大車位銷售越快），另外4萬其實是開發商以代繳物業管理費的形式給的投資回報率；

　　發展商得利，提前回收現金4800萬，8年中創造的投資收益何止2400萬？（即使按照10%的資金成本，8年收益應為3840萬）；物業公司得利，因為一下子600戶業主的物業費不用催繳了，管理成本下降，收繳率大大提升，雖然名義上還需要客戶每個季度來刷下卡，其實物業費跟刷不刷卡早沒有關系啦。

　　我們常見偏遠的商鋪或者度假酒店，為了促進銷售，承諾包租，承諾投資回報率，甚至把前幾年的“回報率”直接折入房價，雖然場面上搞得劃算之極，但在我們內行眼中，真是不值一哂，無非是E*CEL加上去再降下來的把戲而已，但是如果開發商資金運用得當，火中取栗也不是沒有可能。

　　我的第二招“物業儲值卡”，雖然本質上也是利用開發商的資本運作能力，來彌補客戶認為現階段買車位“不劃算”的時間差，但是風險更小，車位總是要買的，車位總是要漲的，物業費總是要交的，幾萬塊錢放在手上，放在余額寶里面，也賺不了幾個錢。還不如提前鎖定一個注定要漲的車位，當然，如果把這招和某些基金產品結合在一起，腦袋上再套一個”移動互聯網“思維的帽子，那就更加高大上了，那誰，你懂得。

　　第一種方法我經過實戰演練，證明成功的，第二種方法還沒有經過實戰演練，想用者小心。

　　后記：這是我在20**年中旬的時候寫的文章，現在重新修訂了一下錯別字和填了一些時髦語句，大的思路并沒有修改。我覺得過了5年到今天，仍然具備可實施性，不過，很少看到同行使用，原因我猜有三：

　　1、怕麻煩，懶得用。因為用這些方法，需要很早布局，以及靜心的安排，才能做到公司與客戶雙贏，但是大多數房地產公司的職業經理人朝不保夕，開了一個頭卻收不了尾，或者接的是前任的一個”爛攤子“，做得好，可能被同樣是職業經理人的領導認為是應該的；

　　做的不好，就是亂出幺蛾子，拖出去斬了。反正錢是老板的、上市公司的、國家的，領導您想賣車位，我手一攤，這個價格賣不動，需要價格支持，干嘛搞那么多事。

　　2、看不懂，不會用。我寫的這么清楚，把行為決策學原理都講了，就差把我們跟客戶之間的協議貼在上面了，但是仍然有人看不懂。我們這個行業，愛看書的人不多（連愛看長文章的人都少，哎），肯琢磨的人更少，前幾天我和好友劉煜聊天，他說我們這個行業里面大多數的85后，不愛房地產這個行業，聽了之后更覺我們這個行業前途不妙，有被行業外高人秒殺的風險。

　　我們好多同行賣車位，就知道降價，就知道把車位鎖都裝上不讓客戶停車，就知道通知交警把周邊道路上的違停貼罰款通知單，就知道在門口貼一個車位即將漲價的通知嚇?？蛻?，就知道就知道的，不愿意學習，我沒有說我這兩個方法是非常好的辦法，但我真系希望能有更多的好辦法賣車位，能幫助企業經營得更好！我拋磚引玉，如果您有好辦法，歡迎在”宋家泰讀書圈“的后臺回復我。

　　3、沒聽說，不知道?，F在您知道了？

篇2：獨立產權車位銷售合同范本

　　獨立產權車位銷售合同范本

　　中山市商品房買賣合同（適用于商品房銷售）

　　____市國土資源局

　　____市工商行政管理局

　　商品房買賣合同說明

　　1、本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。簽約之前，買受人應當仔細閱讀本合同內容，對合同條款及專業用詞理解不一致的，可向當地主管部門咨詢。

　　2、本合同所稱商品房是指由房地產開發企業開發建設并出售的房屋。

　　3、為體現合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關條款后都有空白行，供雙方自行約定或補充約定。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內容。

　　4、本合同文本中涉及到的選擇、填寫內容以手寫項為優先。

　　5、對合同文本【】中選擇內容、空格部位填寫及其他需要約定的內容，雙方應當協商確定?！尽恐羞x擇內容，以劃√方式選定；對于實際情況未發生或買賣雙方不作約定時，應在空格部位打_，以示刪除。

　　6、在簽訂合同前，出賣人應當向買受人出示應當由出賣人提供的有關證書、證明文件。

　　7、本合同條款由__市國土資源局和__市工商行政管理局負責解釋。

　　____市商品房買賣合同

　?。ê贤幪枺篲____）

　　合同雙方當事人：

　　出賣人：__市__房地產開發有限公司

　　注冊地址：__路1號

　　營業執照注冊號：企獨粵_總字第00__0號

　　企業資質證書號：粵房開證字第01__4_號

　　法定代表人：________

　　聯系電話：__________

　　郵政編碼：_______

　　委托代理人：_______

　　地址：_______

　　郵政編碼：_______

　　聯系電話：_______

　　委托代理機構：_______

　　注冊地址：_______

　　營業執照注冊號：_______

　　法定代表人：_______

　　聯系電話：_______

　　郵政編碼：_______

　　買受人：_______

　　本人：姓名：_______國籍：中國

　　身份證：44200020____6____

　　地址：_______

　　郵政編碼：_______

　　聯系電話：_______

　　委托代理人：姓名：_______國籍：_______

　　地址：_______

　　郵政編碼：_______

　　聯系電話：_______

　　根據國家法律、法規和廣東省有關規定，買受人和出賣人在平等、自愿、協商一致的基礎上就買賣商品房達成如下協議：

　　項目建設依據。

　　出賣人以出讓方式取得位于____鎮____村、編號為_____的地塊的土地使用權。取得《土地使用權證書》。土地使用權證書號為中府國用(20**)第2___號。

　　該地塊土地面積為35301.40平方米，土地用途為商住，土地使用年限自20**-12-25至2075-12-25止。

　　出賣人經批準，在上述地塊上建設商品房，現定名金逸豪廷。建設工程規劃許可證號為_________，施工許可證號為__________。

　　商品房銷售依據。

　　買受人購買的商品房為預售商品房：

　　√1.該商品房作為預售商品房，已具備《廣東省商品房預售管理條例》規定的預售條件，已取得《商品房預售許可證》，證號為：中建房（預）字第20**___2號；核發機關為__市建設局。

　　2.該商品房作為現房，已具備《商品房銷售管理辦法》規定的現售條件，已領取《商品

　　房產權權屬證明書》，證號為：______。

　　買受人所購商品房的基本情況。

　　買受人購買的商品房為預售商品房（以下簡稱該商品房，其房屋平面圖經__市規劃部門批準，見本合同附件一，房號以附件一上表示為準）。

　　該商品房座落為：

　　____鎮____路1號____車庫001號小車位。

　　該商品房的用途為住宅（車位），屬鋼混結構，層高為3.30米，建筑層數地上11層，地下1層。

　　該商品房陽臺封閉式的0個，非封閉式的0個。該商品房戶型結構為其它，0廚0衛。

　　該商品房合同約定建筑面積共28.61平方米，其中，套內建筑面積13.75平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積14.86平方米（有關公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明見附件二）。

　　該商品房測算面積方式：測繪單位測算；

　　測繪單位名稱：__市__測繪工程有限公司或__市__測繪工程有限公司；

　　資質證書號碼：（__）丙測資字：ff___016、（__）丁測資字：4____23；

　　在業主大會選聘物業管理公司之前，該商品房所在的小區物業管理服務由出賣人選聘有合法資質的物業管理公司提供物業管理。出賣人與選聘的物業管理公司簽訂書面的《前期物業服務合同》。

　　出賣人在銷售該商品房前，應向買受人明示出賣人制定的《業主臨時公約》并予以說明，買受人在簽訂本合同時，應對遵守《業主臨時公約》作出書面承諾。

　　計價方式與價款。

　　出賣人與買受人約定按下述第1種方式計算該商品房價款：

　　√1、該商品房屬預售商品房，按套內建筑面積計價，單價為（人民幣）每平方米8888元，總金額（人民幣）___仟___佰壹拾貳萬貳仟貳佰壹拾零元整。

　　公共部位與共用房屋分攤建筑面積的建設費用已分攤計入上述套內建筑面積銷售單價內，不再另行計價。

　　2、該商品房屬預售商品房，按【套】【整層】【整幢】出售并計價，總金額為（）___仟___佰___拾___萬___仟___佰___拾___元整。

　　面積確認及面積差異處理。（當事人選擇按第四條第二種方式計價的，不適用本條約定）

　　商品房交付使用后，合同約定計價面積與實測套內建筑面積有差異的，以實測套內建筑面積為準。實測套內建筑面積與合同約定計價面積發生差異（含誤差，下同），雙方同意按以下原則處理：

　　1、差異值為士0．6％以內（含0．6％）的，買賣雙方不作任何補償；

　　2、差異值為士0．6％以上至士3％以內（含3％）的，買賣雙方按買賣合同約定的房屋單價多退少補；

　　3、差異值超過士3％的，買受人可選擇退回所購商品房或繼續履行合同。買受人選擇退房的，出賣人應在買受人書面提出退房申請的30日內退回已收的全部購房款及利息（按同類同期銀行按揭貸款利率計算，由付款日起至退款日止，下同）。買受人同意繼續履行合同的，房屋實測套內建筑面積大于合同約定計價面積的，面積差異值在3％以內（含3％）部分的房價款由買受人按照第四條約定的價格補足，面積差異值超出3％部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實測套內建筑面積小于合同約定計價面積的，面積差異值在3％以內（含3％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積差異值超過3％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

　　面積差異百分比=(實測套內建筑面積－合同約定計價面積)_100%／合同約定計價面積

　　付款方式及限期。

　　買受人一次性付款按方式按期付款：

　　√1、一次性付款

　　約定金額：122210元(人民幣)；付款方式：現金；

　　2、分期付款

　　_____________________

　　3、銀行按揭方式

　　_____________________

　　4、其他方式

　　_____________________

　　買受人應按以上約定的付款方式，將商品房預售款直接存入該商品房項目預售款專用帳戶，開戶銀行為______，專用帳戶為______。憑銀行出具的存款憑證，向出賣人換領交款收據。

　　買受人逾期付款的違約責任。

　　買受人如未按本合同規定的時間付款，按下列第1種方式處理：

　　√1、逾期時間，分別處理（不作累加）

　?。?）逾期在30日之內，自本合同規定的應付款期限之第二天起至實際金額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之四的違約金，合同繼續履行；

　?。?）逾期超過30日后，出賣人有權解除合同，出賣人解除合同的，買受人按累計應付款的30%向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續履行合同的，經出賣人同意，合同繼續履行，自本合同規定的應付款期限之第二天起至實際金額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之五（該比率應不小于第（1）項中的比率）的違約金。

　　本條中的逾期應付款指依照本合同第六條規定的到期應付款與該期實際已付款的差額；采取分期付款的，按相應的分期應付款與該期的實際已付款的差額確定。

　　2、_____________________

　　交付期限。

　　出賣人應當在前，依照國家和地方人民政府的有關規定，將具備下列第1種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：

　　√1、該商品房經驗收合格。

　　2、該商品房經綜合驗收合格。

　　3、該商品房經分期綜合驗收合格。

　　4、__________________

　　但如遇下列特殊原因，除雙方協商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據實予以延期：

　　遭遇不可抗力，且出賣人在發生之日起___日內告知買受人的；

　　2、政府有關部門驗收程序改變。

　　3、買受人未履行付款或合同所約定的各種手續和買受人郵寄地址變更，必須告知出賣人，若因地址不符，變更等原因導致出賣人不能履行責任，后果由買受人承擔。

　　出賣人逾期交房的違約責任。

　　除本合同第八條規定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第1種方式處理：

　　√1、逾期時間，分別處理（不作累加）

　?。?）逾期不超過60日，自本合同第八條規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之四的違約金，合同繼續履行；

　?。?）逾期超過60日后，買受人有權解除合同。買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起60天內退還全部已付款，并按買受人累計已付款的3%向買受人支付違約金。買受人要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自本合同第八條規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之五（該比率應不小于第（1）項種的比率）的違約金。

　　2、_____________________

　　規劃、設計變更的約定。

　　該商品房預售后，出賣人不得擅自變更該商品房項目的規劃、設計。確需變更的，出賣人應書面征得買受人同意。不同意變更的買受人可要求終止買賣合同。出賣人應在受買人提出終止合同申請的30日內退回已付購房款及利息（按同類同期銀行按揭貸款利率計算，由付款日起至退款日止）。

　　第十一條 交接。

　　商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續。雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示本合同第八條規定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權拒絕交接，由此產生的延期交房責任由出賣人承擔。

　　由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：

　　如買受人不按合同約定時間支付車位款，專項物業維修基金、辦理房產證所需的稅費等款項，出賣人有權拒絕交付車位給買受人而不需承擔延期交付使用的責任。

　　第十二條 出賣人關于裝飾、設備標準承諾的違約責任。

　　出賣人交付使用的商品房的裝飾、設備標準應符合雙方約定（附件三）的標準，達不到約定標準的，買受人有權要求出賣人按照下述第2種方式處理：

　　1、出賣人賠償雙倍的裝飾、設備差價。

　　√2、出賣人須以同等品質的材料、設備替代。

　　3、___

　　第十三條 出賣人關于基礎設施、公共配套建筑正常運行的承諾。

　　出賣人承諾與商品房正常使用直接關系的下列基礎設施、公共配套建筑按以下日期達到使用條件：

　　1、______________________________

　　2、______________________________

　　3、______________________________

　　4、______________________________

　　5、______________________________

　　如果在規定日期內未達到使用條件，雙方同意按以下方式處理：

　　1、______________________________

　　2、______________________________

　　3、______________________________

　　第十四條 關于產權登記的約定。

　　出賣人保證銷售的商品房沒有產權糾紛和債權債務糾紛。因出賣人原因，造成該商品房不能辦理產權登記或發生債權債務糾紛的，由出賣人承擔全部責任。

　　出賣人應當在商品房交付使用后兩年日內，持辦理權屬登記需由出賣人提供的資料到產權登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的，雙方同意按下列第4項處理；

　　1、買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起___日內將買受人已付房價款退還給買受人，并按已付房價款的___%賠償買受人損失。

　　2、買受人不退房，出賣人按已付房價款的___%向買受人支付違約金。

　　_3、買受人不退房，出賣人自遲延之日起每日按買受人已付房價款的___％向買受人支付違約金。

　　√4、（1）買受人退車位，出賣人按已付車位款1.0％向買受人支付違約金。（2）買受人必須在出賣人將該車位交付其使用時一次性付清辦理產權登記所需稅費、車位款和面積差異時的差價補足及簽訂面積差異補充協議，否則出賣人有權拒絕為買受人領取契證而不承擔該條的違約責任。因買受人逾期提供辦證資料、逾期交納辦理契稅費等買受人原因導致不能如期取得房地產權屬證書，出賣人不承擔任何責任。由于政府政策、法律、法規改變或其它影響辦證進度的政府行為，出賣人可據實順延本條的辦證期限。

　　第十五條 保修責任。

　　買受人購買的商品房為商品住宅的，《住宅質量保證書》作為本合同的附件。出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質量保證書》承諾的內容承擔相應的保修責任。

　　買受人購買的商品房為非商品住宅的，雙方應當以合同附件的形式詳細約定保修范圍、保修期限和保修責任等內容。

　　在商品房保修范圍和保修期限內發生質量問題，出賣人應當履行保修義務。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔責任，但可協助維修，維修費用由購買人承擔。

　　第十六條 雙方可以就下列事項約定：

　　商品房所在樓宇的屋面使用權

　　屋面（安全平臺）屬公共所有。

　　2、商品房所在樓宇的外墻面使用權

　　由全體共有人享有。

　　3、買受人在該商品房外墻及屋面裝置空調機及其他設備的，需要取得物業管理公司的書面同意。

　　4、______________________________

　　第十七條 買受人的房屋僅作住宅（車位）使用，買受人使用期間不得擅自改變該商品房的建筑主體結構、承重結構和用途。除本合同及其附件另有規定者外，買受人在使用期間有權與其他權利人共同享用與該商品房有關聯的公共部位和設施，并按占地和公共部位與公用房屋分攤面積承擔義務。

　　出賣人不得擅自改變與該商品房有關聯的公共部位和設施的使用性質。

　　第十八條 本合同在履行過程種發生的爭議，由雙方當事人協商解決；協商不成的，按下述第2種方式解決：

　　1、提交___仲裁委員會仲裁。

　　√2、依法向人民法院起訴。

　　第十九條 本合同未盡事項，可由雙方約定后簽訂補充協議。

　　第二十條合同附件與本合同具有同等法律效力。本合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

　　第二十一條本合同連同附件共18頁，一式3份，具有同等法律效力，合同持有情況如下：

　　出賣人1份，買受人1份，__市房地產交易所1份，___份，___份，___份。

　　第二十二條本合同自雙方簽訂之日起生效。

　　第二十三條商品房預售的，自本合同生效之日起30天內，由出賣人向_____市房地產交易登記管理所申請商品房合同銷售登記備案。

　　出賣人（簽章）：_________買受人（簽章）：_________

　　【法定代表人】：_________ 【法定代表人】：_________

　　【委托代理人】：_________ 【委托代理人】：_________

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　　______年___月___日______年___月___日

　　簽于簽于

　　附件一：房屋平面圖

　　附件二：公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明

　　分攤部分：車道、車庫梯間、外墻、車庫道等部份。

　　附件三：裝飾、設備標準

　　外墻＼

　　內墻＼

　　頂棚

　　膩子批蕩

　　地面

　　水泥砂漿抹平

　　門窗＼

　　廚房＼

　　衛生間＼

　　陽臺＼

　　電梯＼

　　10、其他＼

　　附件四：住宅質量保證書

　　附件五：合同補充協議一

　　附件六：合同補充協議二

篇3：房產經紀車位銷售的管理辦法

　　房產經紀公司車位銷售的管理辦法

　　為了加強**房地產經紀公司車位銷售的管理，提高車位的銷售率，調動銷售人員的積極性，特制定本管理辦法。

　　一、車位銷售指標以車位的銷售金額為計算標準。

　　二、車位的銷售計劃按年度銷售計劃分攤至各月，并將銷售任務下發至銷售人員。車

　　位的銷售額與住宅等銷售額相加后作為月度銷售任務。

　　三、車位銷售指標與每月銷售任務一并作為考核內容。

　　四、車位銷售的傭金計提方式與住宅銷售傭金的計提方式相同，銷售代表按其累計

　　銷售回款完成率2‰-4‰計提傭金，銷售主管及銷售經理按其累計銷售回款完成率0.3‰-0.5‰計提傭金。

　　五、車位銷售傭金的計提標準按車位銷售款全部到帳為準，當月計入銷售額，傭金于

　　次月計發。

　　六、在銷售過程中，只要銷售任務總額達到相應標準，則可按相應的傭金計提比例進

　　行提傭。

　　七、提傭細則同《業績考核與銷售傭金管理辦法》中的原則。