盛世家園項目銷售的建議（物業管理投標使用）
作為深圳本土一家著名的上市公司，E地產集團的企業形象早已深入人心，其所開發的物業始終具有一定的品牌感召力，長豐苑的熱銷更是極好地證明了這一點。但在房地產市場日趨理性、營銷競爭逐澌升級的今天，我們認為：在E盛世家園的銷售上，如能采取如下一些措施對以往的銷售方式予以改進，將會進一步提高銷售率。
-、會所提前投入運營
會所概念的迅速普及，使得會所正成為物業銷售業績的新的支撐點。建議提前將E盛世家園的會所裝修完畢，并在正式開盤后投入運營，以便購房者在參觀樣板房的同時可實地感受未來的娛樂休息場所，這無疑將極大地增加購房者的信心和興興趣在銷售過程中，亦可根據準業主們的意見反饋對會所的功能不斷進行改進，以便使其更加實用。美侖美奐和雅致實用的會所必將為E盛世家園帶來更好的銷售業績。
二、招聘中年銷售人員
購房者與銷售員面對面進行溝通和咨詢的直銷方式仍然是現階段房地產銷售的主導方式，因此，一支出色和穩定的銷售人員隊伍對于銷售業績的保證顯得舉足輕重。而目前銷售人員往往打工心態較強，流動頻繁，造成爭搶客戶、暗中作弊、損公肥私的事情偶有發生。究其根源，系年輕的銷售職員心智不夠成熟所致，他們通常對前景的預測帶有一定的盲從性，容易產生急功近利的想法。針對此種現象，我們建議在E盛世家園銷售員的選用上，可考慮招聘部分具有一定學歷和社會閱歷的中年女性，這個階層的職員對崗位的珍惜程度更大，待人接物也更加成熟和穩重，更為重要的是，如能正確引導她們以自身的家庭經歷為背景向購房者提出購房建議，將會帶來意想不到的示范作用。
三、建立團隊激勵體系
根據我們對經營部的調查，現行對銷售員的激勵主要是根據個人的售房數量按比例提成，此種方式的弊端在于：因為利益的驅動，一些銷售員往往為了個人所得而發生爭搶客戶，對客戶胡亂許諾的現象，這在一定程度上會影響發展商的企業形象，破壞物業的口碑。改變此種現狀一方面在于加強對銷售員的職業道德教育和規范管理，另一方面建議建立以團隊激勵為主導的銷售業績考核體系。即將銷售員劃分為若干銷售小組，明確彼此的銷售范圍和權限，銷售員的收入必須和個人銷售業績及銷售小組的整體銷售業績掛鉤，以此強化銷售員的團隊精神和協助意識。
四、重視客戶關系管理
在房地產賣方市場上，構建強大的客戶服務平臺和良好的客戶體系，是取得銷售業績的一項不可忽視的因素。而在以往的銷售管理中，此方面工作常常被忽略。我們建議在E盛世家園的銷售過程，應強調客戶夫系的管理。一方面建立起完善的客戶檔案，包括以往的業主和未來的準業主，尤其應注重公司客戶的檔案建立。另一方面必須定期開展客戶調查，尤其是對以往老客戶的意見征詢，此項工作可與我公司每半年一次的業主意見征詢活動同步開展。
五、實現客戶承諾的統一
物業銷售過程中對客戶承諾的隨意性和不統一性，是造成客戶投訴的主要因素之一，同時也給日后的物業管理帶來很大的隱患。建議經營部加強銷售員在此方面的管理。具體做法是：所有對客戶的承諾，必須交由工程部門、銷售部門及物業管理部門三方審核并形成書面材料，公司領導批準后對銷售員進行專題培訓，從而保證對客戶的一致口徑。同時在對銷售及策劃人員的業績考核中，強調銷售的后續服務，確保物業銷售不留后遺癥。
六、成立銷售協調小組
在物業的開發過程中，建筑、監理、銷售、管理、租賃等各方通常各自為政、缺乏溝通，從而導致一些因內部運作而引起的矛盾暴露出來，引起客戶投訴。而業主在購房過程中或購房后面臨房屋存在的問題，常常無法找到合適的投訴和解決的渠道。這無疑對E地產集團的整體形象起了負面的效果。建議在E盛世家園的銷售過程中，從上述各單位抽調精干人員建立流程小組，定期召開例會，并就銷售中存在的問題共同探討并研究對策，以便有效減少客戶投訴和縮短品質缺陷的處理時間。
七、提供毛坯樣板房
近年來，一些發展商運用豪華的裝修隱瞞房屋本身在設計或施工過程中存在的缺陷，導致業主在收樓時怨聲載道，抱怨貨不對板的報道時時見諸報道。建議在E盛世家園的銷售中，為業主提供明確的交樓標準，同時針對E盛世家園的主推戶型，分別提供精裝修的樣板房和毛坯房的樣板房，以便客戶做出對比，此舉可有效減少業主投訴，亦可有效增加業主信心。
八、組織專家授課的促銷活動
建議在E盛世家園的銷售過程中，定期策劃和舉行專家授課活動。具體做法可與中原、世聯、經緯等著名房地產代理商及市房地產交易中出合作，邀請專家前往E盛世家園銷售現場舉辦購房知識講座，就房地產市場的發展趨勢、購房的法律手續、購房常見陷阱、物業質素的判斷、房屋的驗收等購房者極為關注的問題，提出專家的建議。此舉一方面可體現發展商對業主的人性化關懷，二是通過對參加活動的準業主贈送精美小禮品，營造人氣。
九、引入電腦購房查詢系統
信息產業的高速發展和INTERNET在國人生活中的普及，使得網上購房正在成為一種時尚。建議在E盛世家園的銷售中，開設E盛世家園服務網站，或在E地產集團的網站上增加該樓盤的主頁，內容可包括物業的質素介紹（地點、規模、房型、價格、配套、景觀、入伙時間、會所等）、物業的實景圖片及樣板房的三維動畫、發展商及物業管理公司介紹、物業管理方案等，讓購房者足不出戶即可對樓盤的情況有全面的了解，增大房屋的成交概率。同時，可在銷售中心裝設觸摸式的電腦購房查詢系統，便于購房者在現場亦可通過該系統全面了解物業的詳細情況。
十、簽訂物業管理合同
規范的合同是提供優秀物業管理的根本前提。如本次投標我們有幸中標，我們將依據《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》等物業管理法律、法規的規定，就E盛世家園的物業管理服務以及前期物業管理服務與E地產集團簽定正式的物業管理服務合同，將物業管理服務的內容、深度、標準、雙方的權利和義務以及管理用房的劃拔、工程保修金的支付等重大問題以合同的具體條款形式明確下來。并就銷售中心的前期管理亦簽定具體的物業管理服務協議，明確物業管理服務的范圍、費用、內容、期限等事宜，為銷售中心的正常運作提供良好的保證。
篇2：盟物業管理顧問工程建議函(精要)
盟東城物業管理顧問工程建議函(精要)
編號：z局物業字GW--ZJ--HC--(20**)--004號
致：z實業發展有限公司z先生
抄：z物業服務有限公司z先生
由：z局物業管理有限公司z城項目顧問咨詢組
時間：二〇一三年十二月五日
主題：《關于z城工程的建議函》
主題（盟東城物業管理顧問工程建議函）
z實業發展有限公司：
為使產品日臻完善，我們從物業人與使用人的角度，針對z城工程方面提出如下建議，供貴司產品、服務在不同形態時參考使用。
詳細內容見正文：《關于z城工程的建議函》。
z局物業管理有限公司
z城項目顧問咨詢組
二〇一三年十二月五日
乙方簽發甲方簽收
時間時間
附件：關于z城工程的建議函
由：z局物業管理有限公司z城項目顧問咨詢組
致：z實業發展有限公司z先生
抄：z物業服務有限公司z先生
事宜：z城工程建議函
《關于z城工程的建議函》
一、綠化景觀
1、會所旁回填土層較淺，不宜栽種高大喬木；
2、關注高端社區的生態文明、人與自然的和諧共生：1）可在產品的不同階段（如銷售投入期、正常居住期）考慮設計耐腐蝕、耐風化的景觀鳥籠，為近六萬平方米的景觀綠化區增添盎然生機。2）建議在小區景觀隱蔽處設寵物廁所，并安放小沙鏟、塑料袋掛件或裝置，并考慮設置洗手取水點。3）z氣候濕熱，小區綠化面積大，容易滋生蚊蟲，建議設計安裝若干滅蚊設施；
3、建議把水體景觀燈、小品燈、地埋燈、照樹燈、草地燈等分路設置開關，以方便在不同的時間段控制各回路照明，達到節能目的；
4、設計階段，園區景觀應盡量避免有棱角的構筑物或做圓弧處理；
5、踏步道路石材之間的空隙對老年人、穿高跟鞋的女士造成不便，踏步石之間的綠化難以養護，建議做硬化處理；
6、下圖中左邊的園區水景周圍應采取右邊水景的處理方式，避免道路污水流入水景，造成污染；
7、園林道路應設置路肩，避免泥沙隨雨水污染路面和避免行人踐踏綠化；
8、園區道路未設置殘疾人通道設置不夠人性化；
9、園區內管道閥門固定螺栓未使用不銹鋼螺栓，對以后的檢修造成不便；
10、樓頂的景觀燈安裝位置不利于檢修，且在大風的季節可能會有燈罩被吹落，造成安全隱患；
11、水景或泳池旁不宜栽種小葉類植物；
12、腳手架不宜直接放置在石材地面，會造成石材有銹跡，影響景觀品質；
13、會所游泳池的消毒池周圍沒有安裝圍欄；
14、消毒池深度達到40公分，造成客人進出消毒池不便，建議將深度改到20公分；
15、園區草坪燈地腳螺絲被回填土掩蓋，不便檢修，建議將燈的基礎高出回填土；
二、電梯系統
1、電梯轎廂地面與電梯廳地面設10°左右反坡，防止溢水進入電梯井道，其他未裝修的電梯廳應考慮此建議；
2、電梯廳及電梯轎廂內應設置到站提醒；以便提醒等候的客戶；
3、電梯轎頂上電子板應有防水浸保護措施，防止電子板浸水損壞；
4、因本項目樓層較高建議設電梯樓層防搗亂功能，如有小孩頑皮，亂按電梯樓層按鈕，此功能可取消亂按樓層；
5、監控中心應安裝有電梯監控屏，上有電梯的運行及樓層指示，并能鎖定電梯，并能將其降至于一層；
6、設電梯視頻樓層顯示裝置：可在電梯監控圖像中迭加電梯運動方向的箭頭指示、樓層層數數字顯示，還可顯示物業管理信息，并配編輯功能，方便現場監控以及日后有需要調取錄像時能很方便查看電梯運行方向、樓層，方便產品后期的管理與使用；
7、z地區多雨多臺風，電梯機房的應具有防水和散熱功能，建議做雙層，內層是玻璃推拉窗，外層是百葉窗；
三、供配電系統
1、配電房內只安裝了一個小型軸流風機，不能滿足夏季高溫時期設備房的散熱效果，影響設備運行安全，建議增加強制排風設備；
2、發電機房內沒有設置強制送、排風，只有自然進風，建議增加強制送、排風設備；
3、發電機房內墻上未安裝接地母排，不符合相關規范，需增加；并把發電機基座、燃油箱、油管、門等設備與接地母排連接；
4、發電機儲油室內照明燈具不是防爆燈具，需更換；
5、建議強、弱電井內設置工作插座和工作開關，以方便設備檢修及滿足臨時用電需求；
6、地下停車場與庭院燈建議分路間隔控制，以方便在不同的時間段控制各回路照明；
7、設備房門安裝防鼠板，電纜進線口加防火泥等材料密封，防鼠進入設備房咬斷線路；
8、電纜線槽在連接處應做等電位連接，以策安全；
9、建議在非機動車庫內增加充電插座并計量電表；
10、電源線路應穿線管，不應該使用黃臘管，這樣不利于線路的散熱和線路的維護；
11、按照國家規范每個接線點不應超過2組線，存在安全隱患和以后的維護保養；
12、按照國家施工規范，開關的進線端和出線端應做好線路的來自某個開關箱和到某個配電線路；
13、電源線路在拐角處未做有效的絕緣防護，存在安全隱患；
14、避雷帶連接點應做防銹處理；
15、樓頂風機底座未做接地處理，電源線路在露天部位使用線槽，在下雨的天氣，雨水會進入線槽，存在安全隱患；
16、樓頂的泛光燈電源線路應使用三芯電纜，并做好接地處理，保障安全；
17、天面的通道門未做接地，在存在雷擊的隱患；
18、所有的設備房門扇均未做接地處理，存在安全隱患；
19、發電機房消煙處理水泵上部裝置水龍頭，存在安全隱患；
20、發電機油箱未做沙池，存在消防隱患；
四、給排水
1、水泵房地面應鋪設瓷磚；
2、水泵房控制柜與水泵隔離，建議水泵房控制柜在水泵房內設有單獨的房間；
3、消防水池水箱設透明水位標識，設檢修爬梯，同時需設計護攔，最好為不銹鋼材料制作；排水管徑大于80mm，水池底做坡面，水泵房最低處做60公分直徑、深50公分的集水坑；
4、建議在水泵房內設置跑水聲光報警設備，報警信號連接至監控中心；
5、消防泵風葉防護罩凹陷，對消防泵的運作存在安全隱患；
6、消防泵房內的消防管道壓力表裝置的未做過高，不利于觀察壓力指數；
7、消防管道和生活用水管道未做防銹處理；
8、消防管道支架未做減震處理；
9、生活水泵房控制柜上部未做窗扇，在下雨時雨水會飄到控制柜，存在安全隱患；
10、生活水泵房的供水管道支架未做減震處理；
11、生活水泵房電源箱上部的排水管道管頭未做封閉處理；
五、其它
1、消防箱報警線路應做暗埋或穿硬質線管，不應該明裝使用軟管；
2、非機動車庫下地下室通道樓梯應做護欄；
3、大堂天花裝修未預留檢修通道口；
4、一樓和地下室電梯廳墻面裝飾板太薄，只有5毫米，強度不夠，容易破損；
5、地下室消防箱未做防撞處理，應做防撞護欄；
z城項目顧問咨詢組
顧問項目經理（簽署）：
二〇一三年十二月五日
篇3：舊住宅小區物業管理的問題及建議
舊住宅小區物業管理的問題及建議
物業管理是隨著國家房地產業，尤其是住宅產業的發展而逐步發展起來的。當人們的生活水平逐步提高后，人們就更關注生活的質量，關注居住環境的日常保養和維護，盡可能使住宅小區整潔，環境優雅，生活便利，安全不受侵害。根據政府關于物業管理的有關規定，新建小區必須實行物業管理制度，而舊小區卻在推行物業管理的過程中，遇到了很多困難和問題。主要有以下幾個方面。
一、居民觀念需轉變
多年來計劃經濟體制下形成的居民住房福利制度，使很多居民還存在無償享受服務的傳統觀念，習慣了由單位的房產管理部門或房管所管房的模式，認為實行物業管理就是想多收錢，如果實施物業管理需要收費，也應該由單位交，住房消費意識淡薄。
二、硬件條件相對落后
舊小區在建設之初主要是為了解決居民的住房困難問題，小區的規劃方案比較簡單。隨著城市人民生活水平的提高，硬件設施主要有以下一些不足:包括綠化面積較小、機動車停車位缺少、體育健身設施和文化活動空間較小等等。
三、產權形式多樣
舊小區普遍存在住房產權形式多樣的特點。住房產權形式有全產權商品房，房改售房，回遷房，農轉居的承租房，居民承租房。住房的產權人多樣，有居民個人、房管局、單位產權人(包括中央單位、市屬單位、區屬單位)、公共設施產權人(如各市政設施部門、郵局、銀行、區屬商業單位所有的房產)、托管房、二手房產權人等。
四、存在多頭物業管理的現象
產權形式的多樣化，使小區形成多家物業管理單位同時對小區不同物業進行管理的局面。主要有:"單位自管房"物業管理公司，"房管局直管公房"物業管理公司，社區管理單位，居委會，市政設施單位，商業網點單位等。
五、對舊小區基礎設施進行改造的資金缺口較大
舊小區實施物業管理，改善居民的生活環境，必須對小區的基礎設施進行不同程度的改造，如小區進行封閉、綠化美化、道路修整等。根據改造項目的多少和改造等級的不同，資金量少則幾十萬，多則上百萬，甚至上千萬。資金從哪里來，是困擾實施物業管理的一個重要問題。
六、物業管理收費困難
已經實施了物業管理的小區，甚至物業管理水平比較好的小區，也存在物業管理收費困難的問題。舊小區物業管理收費經物價部門核準，目前最低收費標準為每平方米0.15元，普通小區全年收費總額為120元。盡管是如此低廉的費用，很多物業管理公司只能收到30%左右。
七、管委會作用有待進一步發揮
實施了物業管理的小區一般都成立了物業管理委員會或業主委員會，但受方方面面因素的影響，很難發揮其應有的作用。如，根據有關規定，業主委員會成員必須是擁有較大面積房屋產權的產權人，但產權單位怕要求出資整治小區環境或承擔其他經濟責任，就不愿意參加業主委員會，已經參加到業主委員會的個人，甚至要求退出業主委員會。業主委員會在行使職權過程中存在越權行為或不能充分履行相關職責。
八、社區管理與物業管理存在矛盾
社區管理與物業管理在對小區物業實施管理的問題上存在矛盾。有的社區委員會以贏利為目的，與物業管理企業爭奪物業管理項目，把政府補貼給物業管理單位的專項資金承擔過來，進行有關物業的專項管理。有的社區委員會出租小區經營用房，開早市、菜攤、飯館、理發店等，對小區內綠化、衛生、保安造成一些影響。
針對當前舊住宅小區物業管理工作中存在的主要問題，提出以下建議:
一、加快、加強物業管理的立法工作
當前物業管理中出現的糾紛，涉及物業管理的方方面面，而物業管理立法工作的滯后，使得很多糾紛無法解決，或造成一些潛在的矛盾和糾紛，建議有關方面應加快物業管理立法工作，通過立法進一步明確政府部門、物業管理公司和業主各方的責任、權利和義務，消除爭議，特別是對房改房物業管理規范的立法工作要重點研究。
二、逐步加大對住宅小區基礎建設的投資，改善居民生活環境
1、城市的管理者是各級政府，政府樹立經營城市的概念，使城市的資產增值，并應從城市建設維護費中，拿出專項資金，逐年逐步地有計劃地實施改造，為實施物業管理創造一個良好的基礎條件。
2、住宅的實際使用人，是居住環境改善的最大受益者，也應該出資改善居住環境。在改造舊小區中，可以嘗試充分調動廣大居民的參與意識，由居民參與設計、參與投資、參與建設的公眾參與方式。
3、產權單位是住宅的產權人，在目前房改政策下，產權單位也要對舊小區的改造進行相應的投資。至于政府、產權人單位、居民三方投資的比例，可以根據每個小區的不同情況，進行測算，決定投資量，尤其是居民的投資，不能超過居民的經濟承受能力。
三、政府部門應加強對舊小區實施物業管理工作的規劃
針對沒有實施物業管理的舊小區，政府房地產管理部門應制定改造計劃，擴大實施物業管理的范圍。政府有關部門要研究舊小區推行物業管理的困難，針對每個小區存在的問題，逐步推進和實施物業管理，充分發揮政府行政管理部門的作用。
四、深化房改政策，在工資中增加物業消費部分
房改優惠售房實現了住房分配的貨幣化，是住房分配制度的重大改革，但房改售房與
物業管理銜接的還不夠，特別是對物業管理費用在政策上考慮不夠，建議國家有關部門在職工工資中應增加物業消費部分，將財政撥款暗補改為明補。對無力發放物業管理補貼的單位和無業、失業人員，政府有關部門應研究制定相應的政策，配套執行。
五、建立房屋使用人與物業管理公司的物業管理契約關系
商品房在買房之時，買房人和賣房人就簽訂了物業管理合同，但在簽訂房改售房合同或危改回遷房合同時，雙方對物業管理事項沒有任何約定，導致買房人或承租人對物業管理不承擔任何義務和權利。建議在舊小區制訂物業管理合同，通過使用人或產權人與物業管理公司簽訂物業管理合同，建立物業管理的委托關系，約束雙方的利益關系，改變居民普遍存在的"你搞物業是你愿意，跟我沒關系"的觀念。
六、加強實施物業管理的正面宣傳
一是要物業管理公司樹立努力為業主服務的認識，這樣才能從企業內部產生提高服務水平的內在動力。二是要引導物業管理公司提高服務水平，總結已有的成功經驗，向其他物業企業宣傳。三是要宣傳業主對房屋產權享有的權利和義務，增加業主的自覺維權意識。四是要增加物業服務內容透明度的宣傳，對服務項目、服務內容、服務標準都要在小區內的布告欄內張貼或以其他方式讓業主知道。五是加強物業收費的宣傳工作，該交費的產權單位都要交納物業管理費，包括小區內的學校、商業設施等居民住宅以外的其他產權單位。
七、處理好社區管理與物業管理的關系
物業管理是一種企業行為，而社區管理則是一種政府行為，社區管理和物業管理不可替代，但又互相配合，在實施具體的經營、管理中是密切聯系、互相依存的。物業管理公司要與社區委員會、派出所等明確分工，物業管理公司不能承擔本應由政府部門負擔的工作，基層政府部門也不能因為有些管理工作有利可圖，就運用行政權利，自行進行管理。
八、確立物業管理公司是對小區物業實施物業管理的唯一性，改變多頭管理的局面應該明確物業管理企業是小區物業唯一的管理企業，一個小區應盡量安排一個物業管理公司。
為實現現代新區、文化大區、經濟強區、全國名區的建鄴目標，建鄴人在加快新城建設的同時，對新城區實施有計劃、有步驟的改造，目前舊住宅小區整治出新及物業管理試點工作正全面展開，通過各方的共同努力，逐步建立符合社會主義市場經濟體制要求的社會化、專業化、市場化的物業管理新體制，為廣大居民提供安全、整潔、方便、美觀的居住環境。