我國的商業物業從20世紀80年代末至今發展迅猛，而商業物業管理的發展卻一直較緩。是因為商業物業有其自身的特點，不能簡單套用現成的普通物業的管理模式，這需要探索與商業物業特點相適應的管理模式。

商業物業管理區別于其他物業管理的根本特征，是其經營特質，因為：

1．商業經營是商業物業的核心。商業物業投資者關心的是最快、最大的收取投資回報，所以最關心的是物業的經營狀況。如果沒有良好的經營收益，商場不景氣，商戶賺不到錢，開始煮“無米之炊”時，是不可能支付物業管理費的，那么再出色的物業管理也無能為力。如廣州某著名物業管理公司承接了廣州某地下商場，就因為商場定位錯誤，造成招商困難，開業不久就經營困難，難以支付日常管理開支，管理公司只好退出管理?？梢哉f，決定商業物業成功與否的是商業物業的經營，而非商業的物業管理水平。

2．商業物業管理是為經營創造條件。商業物業管理的目的是創造方便、安全、舒適的消費環境，幫助商家吸引和留住消費者，為商家創造利潤。商業物業管理是為商業經營服務的，是為經營創造環境、創造有利條件，從而帶動經營。因此，在商業物業中，物業管理必須以經營為中心，圍繞經營展開管理，把創造良好的經營效益作為物業管理的目標。

商業物業的經營特質，要求物業管理要圍繞經營實施管理，把經營的理念融合于物業管理的方方面面。

(一)理解經營，以經營為中心開展物業管理。

在實踐中，物業經營和管理難免存在著矛盾。物業管理著眼于長遠利益，看重物業的保值增值，而經營則追求利潤最大化，更看重眼下的利益。但經營和管理在本質要求上卻是統一的，沒有物業的長期管理，商業物業不能保證長期的發展和投資回報；而如果沒有良好的經營，物業管理將缺乏維系管理的資金，則生存維艱，更談不上使物業保值增值。因此，在商業物業中，管理公司不能有本位主義，而應經常換位思考，主動配合經營工作。例如，商場進行經營推廣活動，管理公司應站在經營立場上，協助經營策劃推廣活動，在人員、清潔、安全、設備等方面積極進行配合，而不要從管理角度片面強調管理困難，消極對待一切推廣活動。

(二)配合經營，為經營創造有利條件。

商業物業管理要主動配合商業物 業的經營。

1．統一組織商業形象的宣傳推廣活動。商業推廣可以樹立良好的商業形象，吸引更多消費者，是商場物業管理必不可少的工作。物業管理公司應積極策劃和組織形式多樣的宣傳推廣活動，如商業標識、媒體推廣、整體促銷、顧客聯誼、明星專題活動、商業贊助社會公益活動等。一旦形成商場的良好形象，便成為一種信譽、品牌和無聲的廣告，成為商場的無形資產，帶動商場的經營。

2．創造安全、方便、輕松的消費環境。商業物業面積大、店鋪多、商品多、人流量大、人員素質雜，物業管理難度相當大。管理公司要加強場地控制，注意巡查和監控，特別加強對火災、盜竊、爆炸等緊急事件的防范，保證商場的設備、清潔、治安、消防等各項管理良好運作，為商業物業的經營提供根本保障。

3．加強商鋪管理，保證商場經營活動的正常開展。物業管理公司要做到：對營業時間進行控制，所有商鋪按時開鋪、關鋪，正常營業；加強對公開場所的控制，阻止侵占公開通道、亂貼海報廣告等；保證商場的整體形象，對空置商鋪進行封閉，要求貨品擺放統一美觀等；強化裝修管理，防止裝修商鋪干擾營業等等。

(三)參與經營，把經營納入到物業管理中來。

在商業物業管理中，物業管理公司不能置身于經營之外，而應積極參與經營。尤其是隨著商業物業產權多元化，很多商鋪投資者不懂經營，更需借助管理者參與經營。

1．協助開發商進行招租。例如，廣州珠江物業酒店管理公司在承接南寧新朝陽商場時，就主動把管理公司在廣州百貨商場(該公司的另一個在管商場)的客戶介紹到新朝陽商場，帶動了商場的租賃，為管理公司在商場的管理奠定廠良好的基礎。

2．為商鋪進行招租代理。對二手商鋪進行統一招租，促進商場的經營。

3．場地經營。利用商業物業中的空置場地進行廣告、推廣等經營，不僅可以帶旺商場的經營，也可以為物業管理公司帶來收益。

(四)服務經營，為經營提供商業服務。

物業管理公司在商業服務中可作為的空間很大，主要包括：

1．營業員培訓。商業物業中往往有上百家商鋪，他們招聘的營業員通常未受過專業培訓。管理公司可以定期對這些營業員進行培訓，提高他們的專業素質和服務水平，從而提升商場的服務形象。

2．營業員的監督。物業管理公司可以作為投資者在商場的代表，承擔監督營業員的任務，通過巡查監督，及時制止營業員在商鋪內看報紙、聽音樂、吃飯等現象，確保商場的規范服務。

3．商務服務。物業管理公司應配合經營，提供通訊、訂房、訂票、打字、傳真、電子商務等服務，不僅為商家和消費者提供方便，也擴大了商場的服務功能。

4．信息服務。為促進商業物業的經營，物業管理公司還應利用廣播、專欄、電子屏幕、局域網等信息媒介，為商家提供業務信息和管理信息，主動為商家聯絡相關廠家，提供商訊，為商家推介適銷對路、價格有競爭力的商品，引導商家開展經營活動。

(五)監督管理，確保商場的信譽。

為維護商業物業的形象，創造良好的商業信譽，保證商業經營的長遠利益，物業管理公司還要加強對商場

內經營者的監督和管理，不得欺行霸市，不得進行不公平競爭，打擊假冒偽劣商品等。

1．貨品控制?？刂七M入商場的商品，打擊假冒偽劣商品，提高商品的質量，維護商場的信譽。

2．處理客戶投訴。對商品質量問題要妥善處理，該退的退，該換的換；對售貨員的服務態度問題要進行教育說服。

3．主動引進公安、工商、綜合執法等部門進行管理，借助政府組織大型活動和會議的機會，促進政府行為與商場推廣活動相結合，推動商場整體環境的改善和服務質量的提高。

商業物業管理拓寬了物業管理的領域，它作為物業經營與物業管理的有機合成，有著廣闊的市場空間。物業管理公司只有圍繞經營，創造性地開展管理，才能做好商業物業管理。

篇2：物業管理企業業跨區域經營發展趨勢展望

　　物業管理企業業跨區域經營發展趨勢展望

　　一、跨區域經營發展問題的提出

　　我國的物業管理經過20多年的發展，目前已經進入了快速發展的新時期，全國物業管理企業近3萬家，從業人員200余萬人，物業管理面積逾20億平方米。這一新興行業巨大的社會效益、經濟效益和環境效益日趨顯著。九屆全國人大四次會議通過的《中華人民共和國國民經濟發展第十個五年計劃綱要》中，明確提出了“規范發展物業管理業”，指明了物業管理的發展方向。我國加入世貿組織，又為物業管理提供了新的發展機遇。物業管理區域化管理、市場化經營、集團化發展、法制化運作的道路，成為21世紀我國物業管理發展的趨勢。

　　規?；?、專業化管理將迅速取代零散、原始的管理模式，成為物業管理的發展方向；市場化經營、尤其是國內外知名品牌加入競爭，將打破地方保護主義、本位主義的壟斷，成為承攬物業管理項目的主流；集團化發展將結束小兵團分散作戰的局面，一批實力雄厚、人才集中、專業技術力量強、一業為主、多種經營、具有市場競爭力的物業管理企業集團將成為物業管理行業的主體；法制化運作，將推進物業管理行業走上規范化發展的軌道；科技化變革將是大勢所趨，大量高新科技的智能化物業使傳統的管理、服務、經營面臨新的機遇。

　　從全國各地區的發展水平和知名物業管理品牌的現狀來看，總體上是物業管理覆蓋面仍然相對較小，發展不平衡，經濟發達地區與經濟落后地區差距較大，這反過來又說明物業管理市場潛力巨大。

　　當前，以深圳為代表的華南地區和以上海為代表的華東地區，已經步入了市場化、專業化和規?；l展的軌道，其目標是尋求更大的發展空間，無論在經營、人才儲備還是在發展模式上都領先東北等地區十年以上，而其他地區所面臨的則是尋求生存空間的問題。據調查，到20**年底，深圳物業管理覆蓋率達95%以上，物業管理滲透到傳統物業管理項目（小區、大廈、工業區）以外的學校、醫院、營房、機關、賓館、車站、碼頭、公園、農村等各個領域，形成了一大批知名品牌物業管理企業，其中有40多家企業分別在全國大中城市接管物業達3000多萬平方米，像中海、金地、萬科等企業管理規模均在500萬平方米以上，其中中海達到1300萬平方米；上海物業管理覆蓋率達80%以上，如上房物業管理公司規模達到1000萬平方米，在上海1700余家企業中名列前茅，物業管理從經營理念、體制、運作到效益更為精細、理智和成熟；以北京為代表的華北地區物業管理覆蓋率達35%，北京天虹集團管理規模達到500萬平方米以上，青島和濟南分別為25%和22%；以武漢、長沙為代表的華中地區物業管理覆蓋率則相對偏低，分別為6%主5%，而南昌只有1%；西南地區以重慶、成都、昆明、貴陽為代表，因西部大開發帶來的機遇，近年來發展迅速，物業管理覆蓋率分別達30%、41%、25%和15%。西北地區發展相對滯后，除西安物業管理覆蓋率超出10%以外，其他省市區最多不到2%；東北地區主要集中與大城市和沿海城市，大連物業管理覆蓋率為31%，沈陽為19%，長春為15%，哈爾濱為17%。其中大連萬達集團、大連機關新型集團、長春房地集團和哈爾濱住宅新區物業管理總公司管理面積均在100萬平方米以上。

　　從以上情況可以看出，物業管理的發展空間和潛力巨大。物業管理行業實施跨區域經營是行業發展的大勢所趨，是物業管理企業實行規?；洜I、市場化運作、集團化發展的必然要求。

　　二、跨區域經營發展的優勢分析

　　1、跨區域經營發展有利于企業提高素質，樹立品牌，全面促進企業升級

　　國家建設部1999年261號文件《物業管理企業資質管理試行辦法》中明確規定了一級、二級、三級資質及臨時資質企業的達標條件，并只允許一級資質企業實施跨區域管理，限定二級資質企業跨區域管理面積不得超過30萬平方米，而三級資質與臨時企業則不能實施跨區域管理。因此，這無疑給獲得一、二級資質的企業發放了通向全國物業管理的“通行證”，為知名品牌物業管理品牌的樹立奠定了堅實的基礎。目前，萬達集團物業管理正在努力通過獲得一、二級資質來塑造萬達物業品牌形象，形成物業管理行業“強進更強”的格局。

　　2、跨區域經營發展有利于集中企業的優勢，提高物業管理服務的整體水平

　　我國的物業管理已經進入了快速發展時期，隨著物業管理市場的形成，企業間的競爭將日趨激烈，競爭的焦點突出表現為管理水平與服務質量。實施跨區域經營要求企業必須首先提高管理水平，改進服務質量，這必然要求企業成為能夠代表行業發展方向的骨干企業，在走向跨區域經營的過程中，使企業的管理水平和服務質量實現優勢互補。

　　3、跨區域經營發展有利于改變物業管理企業經營規模小，經濟效益差的局面，實現規模效益

　　目前，由于不少物業管理企業普遍存在管理規模小，規模效益差的問題，使之不得不依靠主管部門或開發企業來維持生存。而走區域化、市場化、集團化發展的道路，不僅企業規模大，而且人才、資金集中，技術力量雄厚，往往可以通過其整體實力，在市場上獲得更多的份額，進而改變單獨物業管理企業僅管少數物業項目的狀況，實現規模效益。

　　4、跨區域經營發展有利于發揮人才優勢，改變人才、技術分散的格局

　　跨區域經營發展要求企業對人力資源進行重新的組織與調整，將分散的人才資源實行優化組合，集中企業人才優勢，使人才形成最佳結合。

　　5、跨區域經營發展有利于拓展經營領域，實現企業發展的良性循環

　　實行跨區域經營發展，企業可以集中資金、人才、技術力量等優勢，在重點搞好物業管理服務的同時，企業可以根據自身的優勢，擴大經營范圍，開展多種經營，組建若干分公司等經濟實體，壯大企業的經濟實力，彌補物業管理服務收費的不足，進而實現企業發展的良性循環。

　　總的說來，跨區域經營發展有助于企業走集團化發展道路，發揮企業的群體優勢，優化產業結構，克服目前物業管理企業經營規模小，經濟效益差，發展后勁不足的問題，實現規模經濟，提高整體經濟效益，增強企業市場競爭力，提高物業管理服務水平，促進物業管理行業的發展。

　　三、跨區域經營發展須注意的幾個問題

　　1、“初始規模不經濟”問題

　　必須看到：在占領內地市場的初始階段是相當困難的，例如水土不服、管理鏈拉長，導致管理成本增加（電信、差旅、補貼、住房等費用的增加），管理效率不高，新建分支機構前期投入較大，工資差異，同工不同酬矛盾等等。另外，內地不少地區管理法規相對不完善，消費者接受物業管理意識較差，收費標準低，因此管理中矛盾多、風險大，管理得不好，就會損害企業品牌形象等等。這一系列問題都將困擾每一個進軍內地的物業管理企業，也正是由于這些，在進軍內地市場的初始階段，原母體企業資源很難共享，或共享度不高，投入多而產出少，很難因規模的擴大而取得較好的經濟效益。相反，所表現出的往往是“初始規模不經濟”。特別是一些承諾“帶資承接”、“虧損管理”的項目，更是不堪重負。因此，每一個進軍內地的物業管理企業都必須要有足夠的認識和思想準備，要摒棄“立竿見影”的急功近利念頭，真正把第一步走穩、走實。

　　2、“規模效益”與“經驗曲線”問題

　　規模效益一般是指一個企業在超出盈虧平衡點后，其生產規模越大越經濟，效益也越好，規模經濟絕對不能等同于簡單擴大再生產，即規模擴大以后利潤總額按算術級數等比遞增。

　　規模經濟的根本原因在于：由于企業原有資源的共享，隨著規模的擴大，產量的提高，分攤到每個產品上的固定成本相對減少，導致總體成本下降，從而取得經濟效益。因此，對于物業管理企業來說，擴大管理面積能否取得更好的經濟效益，關鍵應該看投入產出率與資源共享度。它同時提醒我們：規模效益是資源的充分共享而決非人員、機構等簡單增加。

　　那么什么是經驗曲線呢？經驗曲線是指當某一產品的累計生產量增加時，產品的單位成本趨于下降。經驗曲線的根本原因在于勞動效率的提高，工藝的改進和產品的改善，亦即由于企業在管理上取得了明顯的效果，促使產品單位成本下降。如果管理不善，不能有效地激勵員工并保持合理的定員，成本還有可能回升。因此，經驗曲線告訴我們一個簡單而深刻的道理：管理出效益。這是每一個跨區域經營的物業管理企業必須注意的問題。

　　3、“地域文化差異”問題

　　時下，實行跨區域經營管理的物業管理企業日益增多。然而，物業管理的對象是房地產這一不動產，溝通的對象是具有不同文化差異或背景的人，每個城市、每個地區及那里的人們，都有自己不同的地域風格和文化，因此，必須要充分重視這種“地域文化差異”現象。

　　物業管理的“地域文化差異”分為三個方面：一是自然條件的差異，二是經濟發展水平的差異，三是文化的差異。這三方面對物業管理的影響不盡相同。自然環境的差異會由于科技的發展而逐步縮??；而經濟規律的重復性也能讓人對未來的發展有一定的預見；但文化差異就不同了，文化是一個城市存在的方式，一種價值觀念。形象地說，社區就好象是城市的一個個細胞，應被整個城市的氣氛所籠罩。因此，人文生態與自然生態同等重要。人文生態包括人與自然的關系、人與人的關系及人與文化的關系，這些關系在處理上必須結合當地實際。比如綠地私有化可以很好地解決人于自然的關系，不同特點的社區文化可以解決人與人的關系、人與文化的關系等。作為跨區域經營發展的物業管理企業，要想使其管理模式實現真正意義上的成功移植，就必須對當地的文化充分了解，注重人文生態的研究。

　　同時，對于當地市場的經濟基礎、政府支持程度、業主物業管理消費意識等問題，也必須做到心中有數。也就是說，跨區域經營發展，應首先建立在對目標市場的全面客觀分析、準確定位、正確把握的基礎之上。

　　4、“本地化”與“特色化”問題

　　雖然規?；倪^程是“本地化”的過程，但作為外地物業管理企業來說，堅持標準、保持品牌特色仍然至關重要。因為正是由于你的品牌、你的管理標準，才取得了寶貴的市場份額。優秀企業的共同特點是在經營實踐中形成了統一的品牌、統一的經營發展方向和理念，它是企業在生產經營過程中形成的共同價值觀、目標、文化、個性的統一體，它是強化企業凝聚力的重要手段之一，更是企業傳播形象形成良好口碑的重要載體。如果你丟掉了它，降低了管理標準，那你就形同本地企業一樣失去了你的優勢。如果你在“同化”中“退化”，那么，在如今雙向選擇的市場競爭中，你就將被淘汰出局，要不就是本地企業超過你、取代你，要不就是被另一家外地企業所取代。因此，作為跨區域經營的物業管理企業，應始終牢記的一條宗旨即是：“沒有特色不開店?！?/p>

　　5、企業“人力資源儲備”問題

　　當企業實施跨區域經營管理的時候，必須擁有持續升級的人力資源儲備，這個道理就像計算機升級一樣，需要有更多的軟件，如果企業在沒有完成人力資源革命的時候就選擇擴張戰略，就會常常顯得底氣不足。結果是匆匆忙忙地在市場上招聘人才，雖然在某種程度上也許能解一時的燃眉之急，但絕對解決不了實質性、深層次的問題。同時，往往由于企業缺乏對人才的培訓或招聘人員與企業磨合的時間太短，新來人員不能充分了解企業的經營方向、理念、制度、文化等背景，在工作中極易造成“無意違規”現象?；蛘哂捎谖幕尘暗牟町?，導致不協調而產生實際工作中的“雙重指揮系統”現象。

　　四、跨區域經營發展的趨勢與對策

　　展望物業管理跨區域經營發展的趨勢與對策，我認為有五個方面：市場化運作、品牌化開拓、專業化經營、規?；l展、數字化變革?，F結合萬達集團物業管理跨區域發展進行說明。

　　1、市場化運作

　　物業管理市場化運作是適應市場經濟發展的必然要求，也是行業進步的催化劑。其實質在于獲得物業的管理與經營權，以增加企業的核心競爭力。即把競爭機制引進物業管理行業，將企業推向市場。實行物業管理企業的聘任制，通過公開、公平的競爭，使產權人、使用人有權通過招投標方式選聘物業管理企業。作為在短期內要成為國際知名企業的萬達集團，應該建立起非常規范的市場化運作機制，使物業管理從附屬于房地產的依賴性中走出來，強化物業管理這一專業品牌的個性，培養其走向市場的競爭能力，為萬達集團品牌與國際接軌創造必要的條件。當然，市場化機制的建立與運作是一個循序漸進的過程。在起步階段，可采取“一國兩制”的方式，即對新立項后成立的物業公司，在前期開發、運作過程中（一般是兩年），可以先掛靠房地產公司進行管理，而正式運作兩年后，應實行脫鉤，獨立核算，自負盈虧，逐步度過初始階段，向市場化的高級階段健康發展，成熟一個，發展一個，為實現物業管理集團化發展目標奠定堅實的基礎。

　　2、品牌化開拓

　　樹立品牌，運用品牌拓展戰略來擴大市場份額，是新世紀物業管理行業發展的一大亮點。

　　從深圳來看，萬科、中海等國內知名物業管理品牌近幾年走南闖北，成功登陸分布在全國30多個城市的物業管理市場，足以證明品牌化開拓模式獲得了成功。隨著市場化進程的加快，品牌將成為物業管理開拓市場的利器。當前，堅持萬達品牌拓展的一致性，是品牌擴張的前提。

　　萬達品牌是在長期的經營管理實踐中形成的，是萬達集團的信譽、產品、服務質量、獨特的經營管理模式和文化個性的綜合體。萬達品牌是一個整體的概念，即指萬達集團整體開發和整體營銷的概念。萬達地產的設計規劃上“以人為本”、“崇尚科技”、“尊重自然”，萬達物業從以往單一的設備維修及保安保潔等基本功能的執行者，演變成住宅文化的倡導者、綜合環境的營造者、功能服務的維護者和生活信息的溝通者。由于地產品牌與物業品牌的“強強鏈接”，使萬達集團開發的項目真正成為獨具自己品牌特色的、凝聚著文化內涵和生命力的時尚精品。

　　3、專業化經營

　　開辟經營的新天地是品牌化擴張的重要保障。物業公司實地專業化經營是物業管理發展的必然趨勢，是專業市場細分化的必然結果，是適應企業規模膨脹的必然要求。在經營上要堅持“三個原則”，一是“擇利而為，抓大放小”原則，決不盲目上項目，要保證社會效益和經濟效益必居其一；二是“主業與副業互動發展，副業配合主業走”的原則。以主業物業管理謀求最大的社會效益，以副業配套產業謀求最佳的經濟效益，使“主業更強，副業更富”。

　　在目前已開辦項目的基礎上，加大經營公司力度，提供清洗、家政、電梯維護、工程維修、園林綠化、房產中介、旅游等項目；三是“業主因受益而高興，物業公司因獲利而滿意”的“雙贏”原則，園區、大廈的潛在市場資源豐富，商機無限，從入住裝修到提高生活質量、追求時尚消費，其發展空間“大有可為”。

　　4、規?；l展

　　從經濟的角度來說，適度的經濟規模，才能最大限度地創造經濟效益。盡管物業管理已超過20年的歷程，但大多數企業仍然規模偏小、人才分散、難以創造規模效益，發展后勁嚴重不足。改變物業管理這種小兵團作戰的局面，促進物業管理企業走集團化發展之路，向規模發展要經濟效益，必將是新世紀物業管理企業發展的大趨勢。在規?；l展的推進中，企業的一項最主要的任務即是依托原母體企業建立進軍外地市場的“橋頭堡”，作為品牌輸出的源頭及人才培養的基地。以萬達集團物業管理跨區域發展來說，萬達物業以大連為根基，建立萬達物業的人才培訓中心，成為培養物業管理人才、積累物業管理經驗的“大本營”，為集團的品牌化擴張和規?；洜I作好人力資源的儲備。同時，以大連為中心，穩步向外推進，對萬達集團其它地區的物業管理企業的發展起到了“典型引路”及“向外輻射”的作用。

　　5、數字化變革

　　21世紀，人類居住進入了“數字化家園”的第四次革命?！皵底只覉@”賦予物業管理一個全新的網絡化管理概念，網絡管理的內涵十分豐富，它決非互連網、寬帶網的簡單使用，而是以智能化、網絡化管理為核心，以智能化信息系統開發為重點，通過網絡來提供更多、更新的服務，以滿足新時代業主不斷變化的需要。萬達集團王健林董事長在中國北京高新技術產業國際周上，曾以《迎接人類居住史上的第四次革命》為題，全面描繪了“數字化家園”的宏偉藍圖。作為“以人為本”和“可持續發展”的文明居住理念在更高層次上的體現，“數字化家園”不僅給中國的住宅來帶來了一場全新的革命，也給以延續房地產生命力為已任的物業管理帶來了前所未有的挑戰，為中國的物業管理企業在經營管理觀念、服務職能及人才培養模式的嬗變上，提供了變革與發展的大好機遇。

　　因此，物業管理企業必須適應數碼時代物業的管理要求，轉變經營管理觀念，由簡單維護型、勞動密集型向技術維護型、知識密集型轉變。只有這樣，才能保證物業管理的水平與房地產開發建設中的科技進步同步?？梢灶A見，面對現代化的物業管理企業，一個仍然停留在傳統管理技術、管理方式的物業管理行業，不可能適應現代化物業管理的要求，物業管理行業必須面對挑戰，提高物業管理的技術含量?！皵底只覉@”的革命，為物業管理企業服務職能的嬗變提供了新的平臺，網絡化、智能化管理服務已經成為當前和今后的一個時期物業管理企業競爭制勝的關鍵籌碼。

　　總之，通過市場化、專業化、規?；洜I，為萬達集團的物業管理發展開創先河，也為萬達集團向國際化邁進，在不久的將來成為國際上的知名品牌奠定了堅實的基礎。

篇3：物業管理企業發展必由之路:經營

　　物業管理企業發展必由之路:經營

　　前言

　　物業管理在我國雖然只有20年的歷史，卻得到了很大的發展，許多物業管理公司不僅具有優秀的管理隊伍、高效的運行機制、先進的管理理念和管理方法以及嚴格的質量標準和有效的質量保障體系，而且形成了較大的管理規模和門類較齊全、分布較合理的能夠相互配合的專業分工體系。同時，隨著政策法規的逐步出臺和落實，社會及業主對物一管理的逐漸認識和住房消費意識的逐步形成，在一些城市和地區初步形成了競爭有序的物業管理市場。這些充分說明了物業管理在我國已經取得了長足進展。

　　然而，物業管理企業長期以來提倡的是管理與服務，而對經營的問題涉及較少。這一現象的產生既有社會、業主、發展商的因素，也有物業管理企業自身的認識和策略上的偏差。誠然，管理和服務是物業管理企業的本業和對社會提供的基本產品，也是物業管理公司存在的市場基礎。但提供優質的管理和服務應是物業管理企業經營和競爭的一種手段。作為企業，經營應是其基本的行為，只有依法進行經營，并獲取合法的利潤才能從根本上解決物業管理企業的生存和發展問題。達到社會效益、環境效益與經濟效益并重，良性發展的目標。

　　物業管理企業忽視經營，會造成企業贏利能力的低下，企業自有資金的不足又形成物業管理企業的擴大規模，持續穩定發展的瓶勁，并反過來影響服務質量。就整個行業來講，會影響投資者和高水平人才的介入，從而限制整個行業的發展。將物業管理行業與房地產業以及同屬服務業的酒店管理業、房屋中介代理業做一個對比，我們不難得出上述結論。

　　隨著物業管理市場化進程的加快，市場競爭日益激化，以及新的房地產形勢的發展，經營越來越被提到物業管理企業的日程上來，物業管理企業要得以快速發展，經營將是一條必由之路。

　　一、物業管理企業經營的市場基礎和需求

　　物業管理企業要獲得好的經營效果，離不開對市場的正確分析和把握，只有瞄準市場需求，準確把握機會，才能獲得成功。就目前來講，物業管理企業經營的市場基礎和需求主要有以下幾個方面：

　　1、房地產市場的發展和變化

　　房地產市場的發展和變化給物業管理的經營提供了廣闊的市場基礎，具體表現在：

　?。?）租賃市場的繁榮給物業管理企業提供了進行房屋租賃中介服務的市場。由于空置房的增加，房地產商需要將部分物業出租以獲取回報，加上購置物業收租贏利的投資理財方式被越來越多的人士所采用，使房屋租賃市場具有很大的潛力，物業管理由于最接近業主-出租方，所以在房屋租賃代理領域有得天獨厚的便利，市場潛力很大。

　?。?）適應性作為房地產開發的基本要素，要求房地產適應市場的需求，但由于房地產開發周期較長，加上有些房地產商前期市場定位不準確，使房地產投入使用時不能完全適應市場，需要對房屋的間隔、功能、配套、裝修、特別是用途進行改變。有些地產商在規劃設計時特意將房屋設計成多用途、易改變的形式以適應市場的變化，這些都需要在房地產建成后進行調整。而物業管理公司可以具體組織實施這一工作，如果操做得當，會給發展商、業主和物業管理公司帶來豐厚的回報，這點在諸如工業物業改為商業物業，住宅用途改為辦公用途時尤為顯著。

　?。?）物業管理的策劃，已成為房地產營銷策劃的一個重要組成部分。通過設計適合房屋檔次和規模，與房屋的目標客戶的消費能力、生活水準和生活習慣相適應的物業管理方案，將建筑設計、環境配套理念延續到建成后的生活方式、社區環境和文化氛圍之中，對房地產開發商已充分認識到了這一點。因此，物業管理企業充分發揮自身優勢，參與房地產營銷策劃，是大有可為的。

　?。?）房地產開發的多樣性，房屋功能的多樣化趨勢，商、住混合型房屋及綜合配套小區的大量出現也為物業管理企業的經營提供了大量的機會。

　　2、居民需求的變化

　?。?）隨著人們收入的增長，二、三次置業的人數不斷增加，人們不再滿足于一生只買一次房，購買住房的目的也不僅限于解決居所問題。這種情況下人們更將住房當做財產來對待，就更加關心房產的保值、增值、租賃和流通等問題。這樣一方面更加突出了物業管理的重要性，另一方面也提出了對房屋租賃、轉讓及價格、信息等方面的需求。

　?。?）隨著人們生活水平的提高，需要多層次的服務，對特約服務的需求也呈迅速上升的趨勢，這也為物業管理公司的有償服務提供了廣闊的市場。近年來除了傳統的家政、社區服務得到進一步的發展外，像會所經營管理、智能化信息服務等新興的內容也成為許多物業管理公司關注的對象。

　　3、物業管理及相關產業的發展

　?。?）物業管理發展的趨勢之一就是專業化分工越來越細，物業管理公司為了降低成本，提高效率和競爭力，將一些專業工作對外委托。如清潔衛生、盆栽植物的養護和更換、玻璃幕墻的清洗、電梯維保、中央空調水處理、消防系統的維護等等。物業管理企業可以根據自身的管理特長和資源優勢，成立專業化的隊伍，承接其它物業管理公司或其它行業（如酒店業、零售業及餐飲業等）的相關業務或工程，這也不失為一種良好的經營選擇。

　?。?）隨著物業管理行業規模不斷擴大，不僅帶動了相關產業的發展，而且物業管理本身也對社會相關行業提出了更高、更大的市場需求。這種需求在硬件上表現為物業管理用品、用具、材料、零配件等的制造、加工和供應等方面（如各類標牌標識的制作就有很大的需求）。在軟件上表現為對信息、資料、培訓、人才交流、質量體系認證等方面。物業管理企業在這方面的經營行為，既為同業提供了方便，促進了行業的發展，又為自已的經營行為開辟了新的市場。

　　二、物業管理企業如何經營

　　物業管理企業要搞好經營，除了要了解市場，把握市場以外，還應掌握經營的方法，抓住重點，充分挖掘企業在人力、物力、財力、信息資源上的潛力，運用先進的經營管理理念和方法，發揮自身在品牌、管理、信息、地緣以及最貼近業主和客戶的優勢，才能取得好的效果?？偟膩碇v，應該在下述幾個大 的方面進行系統的計劃。

　　1、對業主--物業管理服務的經營

　　搞好物業管理服務的經營無疑是物業管理企業經營的基礎工作和主要工作。在這個問題上一方面要提高管理水平和服務質量，以優質的服務換取優價的回報，同時有效地降低成本。但另一方面要注意的是：要使物業管理企業達到長期、穩定、可持續發展的目標，還應關注以下幾個要點：

　?。?）實施品牌戰略，有計劃、有步驟，積極穩妥地建立企業的品牌，充分利用名牌所帶來的巨大的市場效應和市場信譽。

　　物業管理由于屬于服務業，涉及面較廣，影響服務質量的因素較多，質量保證的實施較困難，尤其特殊的是，客戶對物業管理服務質量很難進行全面的、客觀的檢查和評價。這些特點決定了客戶在選擇物業管理產品的提供者--物業管理公司的時候，非常注意其信譽。而優質的品牌是良好信譽的集中體現，故物業管理公司的品牌是其開拓市場的關鍵因素。國外統計資料表明：在某一領域前十大品牌的市場份額占有率超過70%，物業管理企業如果不能樹立自身的品牌形象，其發展空間是受到很大限制的。

　　建立品牌是一個系統工程，不是一朝一夕能夠完成的，要建立一個長期計劃并加以實施，首先是苦練內功，提高物業管理水平，使客戶滿意。其次是要規范企業的行為，守合同重信譽，不侵犯業主的權益，積極維護企業的形象。再有就是要注重宣傳和引導，特別要抓住政策、市場和宣傳上的契機進行集中突破。另外，企業綜合實力和管理規模也是建立品牌的重要因素。

　?。?）注重宣傳，這種宣傳不僅能提高企業的知名度和認同感，還應起到引導消費，拓展市場的作用。

　　引導消費的作用不應忽視，現在我國很多居民受長期免費住房的影響，對住房消費認識不足。通過積極的宣傳、引導和示范，讓業主見到或了解到文明、健康的生活方式和居住環境對其生活質量和生活素質的影響，以及對其房產（可能是他們最大的財產）價值保障的作用。不僅能提高居民的住房消費意識，增加物業管理企業的收益，而且能大大降低物業管理的難度，減少與業主的爭議。

　?。?）積極開拓市場，不斷擴大管理規模，占據更大的市場份額，此舉對提高物業管理企業的總體贏利能力和抗風險能力，壯大公司實力以及顯著降低成本都有重要意義。

　?。?）重視財務管理，加強工程管理，節能降耗，有效地控制或降低成本，也能為物業管理企業帶來良好的經濟效益。

　?。?）對物業管理資源進行戰略性調整，根據市場競爭情況和物業管理公司自身特點，將不具備競爭力的，運作成本不合理的業務（如清潔，某些機電維保）分包出去。這樣不僅大幅度降低成本，還能使物業管理公司集中精力和資源來發展自已的優勢項目，也能達到很好的經營效果。

　　2、以物業本身為中心開展多種經營

　　這種經營是對物業管理主業經營的很好的輔助和補充，由于物業管理企業在先天條件上占有很大的優勢，又存在巨大的市場需求，所以一旦經營得當，也會得到很好的回報。概括起來，這類經營主要有以下幾種：

　?。?）針對業主和客戶而提供的有償服務，如家政服務和汽車美容服務等。

　?。?）針對物業管理行業和其它相關需求的專業化服務。如專業清潔服務和機電設備維保服務。

　?。?）房屋出租出讓中介代理，以及供求信息方面的服務。如代理業主進行房屋出租。

　?。?）為物業管理行業提供產品和流通方面的服務。

　?。?）為物業管理或房地產業提供咨詢、策劃、市場信息和顧問方面的服務。

　?。?）為同業提供培訓、人才交流等方面的服務。

　?。?）對公共場地或場所的經營，如戶外廣告、屋頂天線、公共場地的出租等。

　　3、專項經營活動

　　與上述經營行為不同。專項經營往往是以較大投資為基礎的較大規模的系統性的經營活動，這種經營風險和收益都可能較大。所以首先要進行認真的可行性分析，籌措資金，制定經營管理方案。為減少風險，這類經營以圍繞物業本身為主要開展。具有代表性的此類經營活動有：

　　--開辦幼兒園、學校；

　　--經營性場所，如餐廳、超市、網吧等；

　　--會所及康體娛樂設施；

　　--裝飾裝修；

　　--搬家公司、禮儀服務公司等

　　4、與房地產經營相聯系的經營

　　通過對經營性房產進行技術性的改造或功能上、環境上的配套，或者實施對物業的功能或用途上的改變，提高經營性物業的贏利能力，而使物業管理企業獲得回報，這種經營在商場、寫字樓及工業區等物業種類上有很大的機會，比如：

　　--通過對電梯進行技術改造，美化環境，建立起多媒體導購系統，再加上適當的輔助宣傳和活動，使所管理的商業物業客流量和營業額提高，從而帶動鋪面租金的上漲；

　　--通過興建寬帶上網及其它方法，改善寫字樓物業的辦公條件，從而提高寫字樓的出租率。

　　--通過改善工業區的行車、停車條件和貨物裝運條件，方便工業區的廠家，從而改善工業區的投資環境；

　　上面從幾個方面簡述了物業管理企業經營的一些內容，物業管理企業要搞好經營，關鍵在于認真分析客戶需求，把握商機，樹立創新意識，同時應合理化配置資金和其它資源，才能取得好的效果。

　　三、物業管理企業在經營中需注意的幾個問題

　　1、防止“饑不擇食”，盲目擴張。

　　在增加新的經營項目或承接新的物業管理項目之前，應該進行充分的可行性分析和研究，對各種風險因素要進行認真的評估并制定可行的實施方案。這樣才能使物業管理企業的經營走上健康發展的軌道。而盲目發展的后果是很壞的，這方面近幾年在行業內有很多生動的教訓，提醒各物業管理企業在開拓發展的同時要保持頭腦的清醒。 　　2、避免所謂“多元化”的影響，堅持“靠山吃山”的原則，以物業經營為基礎。物業管理企業的經營如果脫離和優勢不再成立。這種經營將面臨來自市場和社會的激烈競爭，物業管理企業在資金、技術和經驗上都處劣勢，經營風險大為增加。同時，這種經營不僅不能對物業管理有所幫助，反而由于資源的精力的大量占用，勢必對物業管理產生不利的影響。這樣會使物業管理公司喪失基礎，是不可取的。

　　3、經營中堅持以內涵為立足之本，強化內部建設。

　　只重視對外拓展，忽視內部建設的現象也應引起業內人士的注意。要在拓展經營項目的同時，調整管理機制和管理方法，培養人才，總結經驗。特別是對某些經營項目（如房屋中介代理），管理和從業人員僅知道物業管理方面的知識、經驗和管理方法是遠遠不夠的，需要進行大的調整，甚至需要專業資質的認可。所以要在拓展市場的同時，加強內部建設，才能使企業的多種經營得到穩健發展。

　　4、注意經營和收益的合法性，不侵害業主權益。

　　依靠物業本身進行的經營行為，要按照國家和地方法規的要求進行，其中哪些經營權和收益屬于業主（收入用于補貼管理費），哪些屬于發展商或物業管理公司，以及收益的分配等問題，都應引起物業管理公司的注意。一般擁有產權的單位、個人或組織才擁有經營權和收益權（如地下停車場、戶外廣告及公共場地等），所以物業管理公司利用自已不擁有產權的物業或公共場所、設施等進行經營，應先獲得產權人的同意，并就經營內容、方式及收益分配等方面與產權人達成協議的情況下方可進行。

　　上面就物業管理企業的經營問題談了一些認識，現在許多物業管理企業已經在經營方面作了很多有益的探索并取得了驕人的成績。相信在物業管理同行的共同努力下，伴隨著物業管理的發展，物業管理行業經營的總體水平一定會得到很大的提高。