1行業介紹
1.1零售業的演變史
眾所周知,零售業態總體來說經歷了四次大的革命，即百貨商店、連鎖超市、購物中心和無店鋪銷售。這種業態的演進不是偶然的或無根據的，而是零售業適應社會經濟和文化技術發展的產物。如百貨商店的出現是適應西方工業革命大量生產大量銷售和城市化進程的要求而產生的，連鎖超市是適應商業降低成本、方便顧客的要求產生的，購物中心則是城市空洞化、居住郊區化的必然反映，而無店鋪銷售則是電子技術和信息技術在流通領城的延伸。應該說，零售業態的每次創新都更好地滿足了消費者的利益和需求，更好地推動了工業生產的發展。
從零售業的發展史看，商業零售業態主要受到消費需求和工業生產兩股力量的制約。在供給力量大于消費力量的賣方市場下，誰適應工業生產的要求，誰就能生存發展,此時的流通業只是“橋梁"和“渠道"作用。然而在買方市場下,尤其是在今天人們的物質需求已獲得相對滿足,供給日愈過剩的情況下,雖然“供給決定需求"仍具意義,但消費者已成為主宰市場的絕對力量,只有那些勝任消費需求的企業才有生命力。此時的零售業已不僅僅是“橋梁"和“渠道",而是起著先導作用，即一方面開發需求,另一方面引導生產。誰能更好地發揮這種作用，誰就能獲得發展,這是我們認識當今零售業必須具有的概念。
同時,對待目前西方眼花繚亂的零售業態,我們也不能盲目照搬。不同的國家和地區有著不同的生產力發展水平、消費習慣和心理,即便是同樣的業態在不同的國家和地區也表現出不同的發展方式、速度和結果。發展一個地方的零售業,必須與當地的地情相結合。而且,一種業態之所以能夠成功和確立,必有其內在的規律和特征。把握精髓,為我所用,才是明智的抉擇。
機構類型快速成長期從出現發展到成熟所經歷的時間（年）目前處于期生命周期中的階段
雜貨店1800-1840100衰退期/已消失
單一專業店1820-1840100成熟期
百貨商店1860-194080成熟期
郵購店1915-195050成熟期
聯銷店1920-193050成熟期
折扣店1955-197520成熟期
方便超級市場1935-196535成熟期/衰退期
購物中心1950-196540成熟期
聯營店1930-195040成熟期
快餐店1960-197515成熟期
高級專賣店1975-198510成長期
倉儲式零售1970-198010成熟期
計算機控制的商店1980-19855成熟期
電子化超級市場1980-19855成熟期
廠商低于零售價銷售（直銷）1980-？？成長后期
大型商廈1985-？？成長期
倉儲式銷售俱樂部1985-？？成長后期
美式大型超級市場1986-？？成長期
電子化購物1990-？？成長期
1.2零售業的發展趨勢
國際零售業發展趨勢
隨著社會生產力的發展、科學技術的進步、人們消費心理的個性化，社會產品的種類和數量越來越多。為了使這些產品在適當的時間通過適當的方式到達目標人群的手中，商業——這一行業作為連接生產領域和消費領域的流通環節，其自身的形式在不斷更新，銷售方式也在不斷變革。這些變化首先直接作用于商品流通的最終環節——零售業，那么零售業也就必然成為流通環節中競爭最激烈的一環。綜觀世界零售業總的歷史發展趨勢來看，６０年代，零售業界采取綜合型營運，因此，百貨公司、大型綜合零售勢力高漲；７０年代，零售業則進入專業化的發展階段，專門店、連鎖店、超市、便利店、自助家庭用品中心等業態相繼發展；進入８０年代，大型購物中心等在世界商業發達國家范圍內興起；而９０年代末則朝經營業態細分化發展，單品店、生活題材館、無店鋪銷售、郊外大型專門店、產地直銷及家庭購物等新型零售業態紛紛興起。就以我國所地處的亞洲來看，近幾年來隨著經濟的快速飛躍發展，其零售業也發生著翻天覆地的變化，主要體現在以下幾方面：
．趨勢一：零售業市場高度集中化、規?；?
從市場份額上來看，零售業近幾年來在亞洲出現了相當的集中度，少數大的零售商掌握當地市場，占有壟斷意義的市場份額。換言之，亞太地區的零售業從產業經濟學的角度考慮，其根據市場份額計算的市場絕對集中度指標CRn已經處于一個相當高度。1997年香港地區前5名零售商銷售額(CR5)已經達到總銷售額的70%，同期新加坡和臺灣的CR5都超過35%，這種情況有可能與地區的區域面積有關，但從這3個國家和地區零售業的發展水平來看，零售業市場的高度集中是亞太地區零售業發展的必然趨勢。
再來看一看衡量一國零售業規模水平的重要指標——平均每間零售店覆蓋的消費者數目：1996年日本的單店覆蓋人數高居亞太地區各國首位，達到1560人，基本上是同時期中國覆蓋量250人的6倍強。眾所周知，日本的零售購物環境在全球享有盛名，這與其零售商業的規模是分不開的。
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首先，總體上亞太地區傳統零售業形式在各個國家和地區仍占有主導地位，傳統零售店數量全部超過當地零售店總數的50%。1996年統計數據顯示，在亞洲各國中，中國傳統食雜零售店（非自動型超市、便利店)數量的相應比例最高，為99.8%；最低的新加坡相應數據也超過半數，為68%。
其次，雖然傳統零售業仍占相當大的份額，不可忽視的是以自動超市、便利店為代表的新興零售店正在興起。從1996年香港超市、便利店數變化的相關統計數據來看，1992年到1996年超市、便利店分別增長了25%和26%,同期的傳統食雜店比原來減少了19個百分點?？梢钥闯?，傳統零售業正逐步為新型零售店所取代，其優勢正在逐步減弱。
．趨勢三：大型、超大型量販店及貨倉商店迅猛增加
近年來，亞洲各國及地區大型、超大型量販店和貨倉商店的數量不斷增加。根據有關數據，到1997年，臺灣、泰國及韓國的大型、超大型量販店、貨倉商店的數量依次為亞太地區的前3位，其中臺灣及泰國為69家，韓國為60家。以臺灣為例，從1976年的1家到1997年的69家，平均每年就有六七家大型量販店、貨倉商店開張，考慮到臺灣當地零售業市場的飽和度，這樣的發展速度只能用“迅猛”來形容。
．趨勢四：跨國企業的拓展
20世紀90年代以來，歐美從事零售業的大型跨國企業由于種種原因，加大了在亞洲市場的開拓力度。以家樂福為例，由于法國國內市場已經飽和，競爭激烈，法國政府為了保護傳統的中小零售企業，制定了嚴格限制開設大型零售商店的法規，規定凡是投建大型零售商店面積超過300平方米（上限為1000平方米）的大型零售商店，都要經過由7人組成的商業設施委員會審批。全法大型超市的投建由1995年的12家銳減為1996年的7家、1997年的6家，1998年甚至1家也沒批準投建。海外銷售正逐漸成為家樂?？傮w銷售額的主要來源。另一方面，為了與美國的沃爾瑪抗衡，開拓并抓住廣闊的亞洲市場，也是家樂福等一批歐洲跨國零售企業拓展亞太市場的目的所在。
國內零售業發展趨勢
中國作為亞太地區的重要組成部分，其零售業與其他國家和地區有著一定的差距，但由于地域上相同的人文背景，中國零售業的發展方向不會背離整個亞太地區的總體趨勢。事實上，中國的一些前沿城市，已經在零售商業的形式方面積極創新，努力求變。
．零售業業態革命已露端倪
1.零售業態呈現多樣化。表現在業態形式已突破往昔傳統業態(百貨店)一統天下格局，而出現多種新的業態。不僅地處沿海發達城市各種新興業態：超市、連鎖店、倉儲店、折扣店、專業店、專賣店等紛紛介入零售業戰場，既使在地處中西部內陸不發達地區的城市，也有些商家將帶領其新型部隊投入零售業的戰斗。
2.傳統業態市場定位呈現多元化。表現在傳統業態——百貨店自身已一改往昔“購物不講環境、經營不求特色、商品不分檔次”的無市場細分、無市場定位的狀態，而出現市場定位的多元化傾向。
3.零售業態空間擺布呈現合理化趨向。表現在各種零售業態在空間上的擺布已一改往昔城市中心的狀態，而出現“邊緣崛起”、區域性零售分中心與市中心并存、選購品經營在城市或區域性商業中心、便利品經營在鄰近居民集中居住區設點的跡象。
4.營銷理念的消費者本位化。零售業業態革命的本質在于營銷理念的革命性變革。具體地說在于以消費者為本位理念的真正確立。這是零售界對市場大勢由賣方市場轉向買方市場這個特定社會經濟環境順天應勢的反映。
未來發展：一個零售業業態革命轟轟烈烈的時代
基于對現實的認知，依據對事物發展規律分析與展望，我們可以清晰地預期到：
．新興業態的競爭將更加激烈，經過一階段的市場爭奪后將會出現優者存留劣者敗退的景象。前面說過，基于種種理由，國內眾多資本十分看好購物中心、超市、連鎖店等新興業態，這必然會出現未來國內資本對此塊陣地大爭奪的戰況。而國外資本面對這個96O萬平方公里的神秘待開發國土、占世界人口近 l／4的廣闊市場空間，相信，隨著國內市場與國際市場的對接，外資進入我國零售業新興業態發展的勢頭將更加兇猛。憑著他們的財大勢壯，尤其是頗為豐富的實戰經驗，必將形成對國內競爭者的強大威脅。有理由相信，未來新興業態的競爭將更加激烈。
．又一新興業態——購物中心將會迅猛發展。今天購物中心模式己在世界各地發達國家被廣泛采用。在有些發達國家，它已是一個國家經濟發展中的必不可少的重要組成部分。 我們認為，未來在我國經濟成長壯大的過程中，購物中心必將會在零售行業中占據十分重要的地位。這是因為：隨著我國經濟的成長壯大，居民消費水平的提高，休閑與購物相結合的“一站終點”的消費需求必將迅速增長。而這正是購物中心迅猛發展的重要支撐點。大中城市商業物業的發展呈現強勁之勢。目前一些有眼光和相當實力的大房地產商在介入商業物業的開發時，已在逐漸引入購物中心經營和管理模式。而購物中心的建設如果沒有有實力的房地產商及具有相當管理水平的專業商業經營公司的介入是難以想象的。
．傳統百貨店的生存將更加艱難。從全球視角看，百貨店在歷經其幾十年的輝煌后，已開始進入它的衰退期。這當然主要源于隨著社會經濟的成長壯大而與此伴隨的各種更富有市場競爭力與營運效率的新型零售業態的興起、發展，我們相信這一趨勢在未來中國也將呈現。目前我國百貨店尤其是大多國有大中型百貨店已逐漸感到生存的壓力，但這僅僅還是開始，未來的生存將更加艱難。撇開其它因素不論，單就新型零售業態迅猛而有質量的發展就足以對其產生強大的威脅；
．“三超”趨勢
大批量的一次性購買和小批量的頻繁購買對于現代上海家庭來說顯得同等重要，以超市、大賣場為代表的零售商店的規?；糜狭诉@一需求的變化。
現在，上海外資大型零售商店已有80余家，年銷售額占上海商業年銷售總額的8%，且有繼續增加的趨勢。這些歐洲零售商在上海開設大型零售商店，形成了“超大、超全、超值”的“三超”趨勢。
A. 超大
從上海地區近幾年開辦的外資大型超市、大賣場來看，占地面積超過5000平方米、結構為多層的不在少數，且有繼續增加的趨勢。包括華聯、聯華和農工商在內的國有連鎖超市也紛紛開設大賣場，雖然在購物環境及管理上與一批外資大型超市有一定的差距，但規?；内厔菔遣蛔兊?。
B.超全
其一，商品品類的齊全。小到家庭用的日常用品，大到大件的家用電器，在如今的大賣場中都有提供。其二，品類擺放的科學性。商品種類的增長，對貨架的擺放提出了更高的要求，單是“分區分塊”對于消費者在面積龐大的賣場中迅速找到所需商品是遠遠不夠的?？茖W的擺放、詳細的導購標識、專門的導購平面圖成為當前大型零售超市的重要組成部分。其三，各類相關的服務。如今上海的各個大型超市、大賣場，都為消費者提供方便的餐飲娛樂休閑服務，給消費者的購物行為帶來了相當的便利。
C.超值
大型超市、大賣場由于進貨渠道的特點，價格上的優勢很容易展現在消費者面前，但進貨渠道的同質性，價格上的優勢又不足以區別于同一市場上的其他企業。在目前競爭激烈的上海零售業市場，怎樣使附加的各種服務超值化，成為新的趨勢之一。定期的、直接到消費者手中的DM，顧客的會員化，甚至于固定的免費班車接送，各種各樣的超值化服務在使自己的企業覆蓋更大的地理面積的同時，也覆蓋了更為重要、更為廣闊的消費者的心理面積。
．專業性零售商業的特色化與連鎖化
隨著生活水平的提高，為了滿足不斷細分的消費者需求，零售行業中出現專門從事某一類產品零售的商店是不可避免的。上海地區的專業零售商業正走著一條專業化、特色化、服務連鎖化發展的道路。
以眼鏡配制行業為例，日資“巴黎三城”憑著自己的專業性，美資“美式眼鏡城”憑借其快速便捷的特色化服務成為其中的佼佼者，以他們為代表的一批外資零售商幾乎都以連鎖店的形式覆蓋了上海地區相當大的范圍。 針對外資零售企業在該領域的挑戰，以吳良材公司為代表的上海當地的專業零售商也正在積極開拓一條連鎖特色化經營的道路。吳良材公司在保持公司“以賣帶修”的專業特色服務的同時，發展連鎖經營形式。目前吳良材公司在上海擁有14家連鎖分店，這一數量還將不斷增加，其連鎖特色化經營也已取得了一定的成果。
．主題化商圈的建立
如今，上海地區傳統的零售商業形式——百貨商店正受著各方面，尤其是大型超市、大賣場的沖擊。單個百貨商店很難在這樣的環境下謀求發展。
相應的，如果將地處相同街道相近相連的幾家百貨商店圈起，賦與其一定的主題，配以相應的文化氛圍，形成“商業圈”，做到商業街道的品牌化，其連帶效應對上海地區的零售商業無疑是積極有效的。例如，南京路步行街是以“中華商業第一街”為主題，配以良好的購物環境，以旅游功能為主，帶動了整個圈內的各個零售百貨店的銷售增長；四川北路將其地理區域內的專業特色店進行串聯，形成專業特色一條街，把價格優勢作為整個商圈的強勢推出；又如淮海路商業一條街以高檔次、高價位為特色，是時尚購物的第一選擇。
2商圈介紹
2.1商圈含義
商圈，是指商店以其所在地點為中心，沿著一定的方向和距離擴展，吸引顧客的輻射范圍，簡單地說，也就是來店顧客所居住的區域范圍。無論大商場還是小商店，它們的銷售總是有一定的地理范圍。這個地理范圍就是以商場為中心，向四周輻射至可能來店購買的消費者所居住的地點。
零售商店的銷售活動范圍通常都有一定的地理界限，也即有相對穩定的商圈。不同的商店由于所在地區、經營規模、經營方式、經營品種、經營條件的不同，使得商圈規模、商圈形態存在很大差別。同樣一個零售商店在不同的經營時期受到不同的因素的干擾和影響，其商圈也并不是一成不變的，商圈規模時大時小。
商圈分析是百貨商店選址的一重大步驟，也是重要的基礎工作。商場在選址時，首先要明確商圈范圍，了解服務對象，確定經營范圍，評估經營效益，然后確定大致地點和商店規模。
2.2商圈的構成
商圈大致由三部分組成，即主圈、次圈、邊圈。
主圈
主圈即主要商圈，也稱第一商圈，是指最接近商店的區域。在主要商圈內，消費者去商店購物最為方便，一般情況下，百貨商店65%左右的顧客來自主要商圈。在主商圈內，顧客在人口中的密度較高，每個顧客的平均購貨額也最高，這一商圈很少與其他類型商店的商圈發生重疊，否則就易出現過度競爭。一般來說，小型商店的核心商圈在0.8公里之內，顧客步行來店在10分鐘以內；大型商場的核心商圈在5公里以內，無論使用何種交通工具來店，不超過20分鐘。
次圈
次圈即次要商圈，也稱第二商圈，是指位于主要商圈外圍的次要區域。在這一區域內，顧客較為分散，但消費者來店購買商品也較為方便，在次要商圈內聚集著百貨商店25%左右的顧客。一般來說，小型商店的次要商圈在1.5公里之內，顧客步行來店在20分鐘以內；大型商場的次要商圈在8公里以內，無論使用何種交通工具來店，平均不超過40分鐘。
邊圈
邊圈即邊緣商圈，也稱第三商圈，是指位于次要商圈以外的區域。在邊緣商圈內，散居著百貨商店約10%左右的顧客，在這個區域的消費者來商店購買商品中不太方便。一般來說，小型商店的邊緣商圈在1.5公里以外，顧客步行來店在20分鐘以上；大型商場的邊緣商圈在8公里以外，無論使用何種交通工具來店平均在40分鐘以上。
商圈在受各種因素的影響，其范圍和形態狀是會經常變化的，一般情況下，商圈形態表現多為各種不規則的多角型，為便于研究分析，一般將商圈抽象地視為以商店為中心向外輻射的圓心圈型。
2.3商圈分析
商圈分析是指對商圈的構成、特點和影響商圈規模變化的各種因素進行綜合性的研究。對商場來講，商圈分析有重要的意義。它有助于企業合進選擇店址，在符合設址原則的條件下，確定適宜的設址地點；有助于企業制定市場開拓目標，明確哪些是本商場的基本顧客群和潛在顧客群，不斷擴大商圈范圍；有助于企業有效地進行市場競爭，在掌握商圈范圍內客流來源和客流類型的基礎上，開展有針對性的營銷。
商圈分析的必要性
．商圈分析是百貨商店旱災行合理選址的基礎工作
商場在選擇店址時，總是力求以較大的目標市場，來吸引更多的目標顧客，這首先就需要經營者明確商圈范圍，了解商圈內人口的分布狀況以及市場、非市場因素的有關資料，在此基礎上，進行經營效益的評估，衡量店址的使用價值，按照設址的基本原則，選定適宜的地點，使商圈、店址、、經營條件協調融合，創造經營優勢。
．商圈分析是百貨商店制定競爭經營策略的基礎本前提
在日趨激烈的市場競爭環境中，價格競爭手段僅僅是一方面，同時也是很有限的，百貨商店在競爭中為取得優勢，已廣泛地采取非價格競爭手段，諸如改善商店形象，進行企業形象設計與策劃，完善售后服務等等。這些都需要經營者通過商圈分析，掌握客流來源和客流類型，了解顧客的不同需求特點，采取競爭性的經營策略，投顧客之所好，贏得顧客信賴，也即贏得競爭優勢。
．商圈分析是百貨商店制定市場開拓戰略的重要條件
一家百貨商店的經營方針、策略的制定或調整，總要立足于商圈內各種環境因素的現狀及其發展趨勢。通過商圈分析，可以幫助經營者明確哪些是本店的基本顧客群，哪些是潛在顧客群，力求在保持基本顧客群的同時，著力吸引潛在顧客群，制定市場開拓戰略，不斷延伸經營觸角，擴大商圈范圍，提高市場占有率。
．商圈分析是百貨商店減少資金占用的重要手段
百貨商店經營的一大特點是流動資金占用多，要求資金周轉速度快。百貨商店的經營規模受到商圈規模的制約，商圈規模又會隨著經營環境的變化而變化，當商圈規?？s小時，而百貨商店的經營規模仍維持原狀，就有可能導致企業的一部分流動資金的占壓，影響資金周轉速度，降低資金利潤率。
商圈分析應考慮的因素
．人口數量及特點
包括居住人口數量、工作人口數量、過往人口數量、居民戶數和企事業單位數，及相應人口年齡、性別、職業和收入水平構成等。
．建設狀況
包括公共交通、供電狀況、通訊設備、金融機構等對于百貨商店營銷的方便程度。
．社會因素
分析地區建設規劃、公共設施（公園、公共體育場所、影劇院、展覽館），以及本地區的人文等，是否有利于百貨商店的發展。
．商業發展潛力
包括購買潛力和現有商場的經營狀況。這兩個因素是對百貨商店影響的最直接因素。在對商業發展潛力進行分析時，應計算該地區的商圈飽和度，以了解這個地區內同行業是過多還是不足。在商圈飽和度低的地區建店，其成功的可能性必然超過商圈飽和度高的地區。
影響商圈大小的因素
．百貨商店的自身的特點
百貨商店的商圈不僅有別開其他商場和商店的商圈，而且即使同是百貨商店，坐落于同一地區，由于其各自不同的特點，商圈范圍也有所區別。造成這種區別的因素有：商店的形象和信譽，服務質量的優劣，商品經營的特色，價位的高低，以及物質設施的差異等。經營同類商品的兩個商店即便同處一個地區的同一條街道，其對顧客的吸引力也會有所差異，相應地，商圈規模也不一致。那些經營靈活，商品齊全，服務周到，在消費者中樹立了良好形象的商店，高圈規模相對地會較其他同行業商店大。
．百貨商店的經營規模
百貨商店因其經營規模不同，商圈大小也不相同。一般來說，商店的經營規模大、種類品種多，吸引顧客的范圍也大。但因為規模越大，品種就越多，銷售的輻射區域就越廣，商圈的半徑就越大。應該指出的是，商圈總是有限度的，不會無限擴張。
．百貨商店的經營商品種類
百貨商店的商圈在小因其經營的商品種類而異即百貨商店的商品經營種類對其商圈大小有重要影響。一般情況下，以經營日常生活用品為主的百貨商店，其商圈大多以主要商圈（第一商圈）為主，而以經營高檔大件耐用消費品為主的百貨商店，其商圈的邊緣部分可擴展到12公里左右。
．交通運輸情況
交通地理條件是影響商圈規模的又一個主要因素。位于交通便利地區的商店，商圈規模會因此擴大，反之則限制了商圈的延伸。自然的各人為的地理障礙，如山脈、河流、鐵路以及高速公路，會無情地截斷商圈的界限，成為商圈規模擴大的巨大障礙。所在百貨商店在界定商圈和進行商圈分析時，要考慮到影響顧客來店的交通條件，如街道通達程度、公共汽車運行狀況、交通設施和管理措施等因素，盡量擴大商圈，使百貨商店有更寬的服務面和更廣的服務群。
．競爭對手的地理位置
相互競爭的商店之間距離越大，它們各自的商圈也越大。如潛在顧客居于兩家同行業商店之間，各自在商店分別會吸引一部分潛在顧客，造成客流分散，商圈都會因此而縮小。但有此相互競爭的商店毗鄰而設，顧客因有較多的比較選擇機會而被吸引過來，則商圈反而會因競爭而擴大。根據有關專家的研究，兩家同類型的百貨同商店相距在1.5公里以外，8公里以內，對顧客的爭奪是激烈的，兩家商店的商圈都會縮小，只有少部分的共同商圈。兩家同
．百貨商店的促銷情況
百貨商店的商圈大小固然要受到一系列客觀因素的影響和制約，但它決不是固定不變的，百貨商店經營者的主觀努力也會影響商圈的變化，如百貨商店通過廣告宣傳，開展公關活動，以及廣泛的人員推銷與營業推廣活動不斷擴大知名度、影響力，吸引更多的邊際商圈顧客慕名光顧，隨之商店的商圈規模會驟然擴張。
．消費者的流動性
隨著消費者流動性的增長，光顧商店的顧客來源會更為廣泛，邊緣商圈會因此而擴大，商店的整個商圈規模
3零售業態的介紹
3.1業態概念
零售是指把商品或隨商品而提供的服務直接出售給最終消費者的銷售活動。從事零售活動的基本單位和具體場所是商店，而商店依據銷售形式不同又區分出不同的經營形態，即零售業態。近年來，受國際商業發展趨勢的影響，零售商店的業態形式發生了很大的變革，并且出現多樣化和細分化趨勢，盡管當前世界各國對零售業態的定義由于側重點不同而有所區別，但通常認為，業態是零售店向確定的顧客群提供確定的商品和服務的具體形態，業態是零售活動的具體形式。通俗理解，業態就是指零售店賣給誰、賣什么和如何賣的具體經營形式。
目前，我國理論界對零售業態的研究滯后于現實，不僅理論界自身對零售業態的認識還存在較大分歧，而且與國內商業主管部門對業態的規范意見也不盡一致。但不管理論上如何爭論，實際上，各種新興業態自九十年代初引入以來發展勢頭強勁，超級市場、專業店、專賣店、便利店等如雨后春筍，對我國傳統百貨商店這一單一業態形式和眾多單體店（獨立商店）構成強大沖擊之勢。
1998年，政府統計系統中的貿易統計年報開始增設零售業態統計，作為試行表，考慮到目前各種業態的發育程度，以及國家國內貿易局關于零售業態分類規范管理的指導意見，按照科學性與可操作性相結合的原則，我們在界定零售業態時采取了大多數專家學者的意見，即：零售業態是指零售企業為滿足不同的消費需求而形成的不同的經營形態。這一概念包括了兩方面的含義：其一，確定的目標市場；其二，具體的經營策略，包括：選址、規模、商品策略、價格策略、商店設施、服務方式等。
3.2業態分類
國際上零售業態的一般分類
對于零售業態的分類，目前國際上主要依據零售店的選址、規模、目標顧客、商品結構、店堂設施、經營方式、營業時間、服務功能、價格策略等確定。美國把零售店區分為：百貨店、超級市場、折扣店、一般商品店、服裝專賣店、倉庫俱樂部、藥店、方便店、雜貨店等九類；日本對零售業態的分類與美國基本相同，但增加了自動售貨機、郵購以及無店鋪銷售形式。當然，同一個大類的業態，還可以進一步細分為更為具體的業態形式，比如超級市場可以再細分為食品超市和綜合超市，這要依據不同的研究內容而定。事實上，由于國際資本的介入，當一種新型的零售業態被引進時，客觀上也引進了國際規范和標準，因此許多國家對零售業態的分類是基本一致的，可以進行多國間的比較和溝通。
我國零售業態的統計分類
盡管國際上對零售業態的分類已比較完善，但在我國進行業態統計時還必須考慮我國的具體情況。1998年初研究和設計我國零售商業業態統計時，主要考慮了兩方面的因素：一是我國零售各業態的發展水平和所處的生命周期。從八十年代中期開始的商品流通體制改革，促使舊式百貨店、糧油店、副食店、肉菜店等逐步衰落，代之而起的是處于成熟期的大型百貨店；處于增長期的中小型超級市場、專業店、專賣店、便利店等；處于創新期的倉儲式商場、郵購、電視導購和直銷。而上述各業態又由于我國地區經濟發展的不平衡，在引進和發展上不同步，比如上海在1991年組建了“聯華”超市公司，出現了中小型超級市場新業態；1994年出現了便利店；1995年出現了電視導購和直銷；1996年出現了大型倉儲式超市（大賣場），而1994年以后真正規范的連鎖超市才在中西部地區出現；當上海的便利店已發展到1998年的2000家左右時，中西部地區對此業態還相當陌生。二是統計上的可操作性?，F行零售貿易統計是對零售行為主體進行統計，而一些新興業態尚不具備這一條件，如郵購零售業務，在我國已有２－３年的發展歷史，主要集中在服飾制造行業，通過郵寄方式出售其產品，統計操作就十分困難，無論是統計出售方還是購買方均不易實施，因此，統計歸類時要考慮大部分地區的業態發育情況和統計實踐性。按照我國零售業態發展的客觀進程，在國際通行的業態分類總體框架下進行必要的合并，把零售業態分為四大類進行統計，即：百貨商店、超級市場、專業（專賣）店和其他。
．百貨商店，是指在一個建筑物內，集中了若干專業的商品部并向顧客提供多種類、多品種商品及服務的綜合性零售形態。其基本特征是：①商品結構以經營服裝、紡織品、家庭用品、食品和娛樂品為主，種類齊全；②以柜臺銷售為主，明碼標價；③注重店堂裝修及櫥窗展示。
這里的百貨商店，不是指國民經濟行業分類中的“日用百貨零售業”，而是指經營多品種、多門類的綜合性商店，包括大中小型綜合經營的商店。
．超級市場，是指采取自選銷售方式，以銷售大眾化生活用品為主，滿足顧客一次性購買多種商品及服務的綜合性零售形態，其基本特征為：①商品結構以經營食品、副食品、日用生活品、服裝衣料、文具、家用電器等購買頻率較高的商品為主；②采取自選銷售方式，明碼標價；③結算設在出口處統一進行。
這表明超級市場首先是自助服務的零售商店，毛利低、銷量高，以經營生活必需品為主，種類繁多。統計時將各種類型的超級市場、倉儲式商場和會員式超市列入該類
．專業（專賣）店，是指專門經營某類商品或某種品牌的系列商品，滿足消費者對某類（種）商品多樣性需求的零售形態。其基本特征為：①商品結構專業性較強，各種不同的規格、品種及品牌匯集，選擇余地大；②銷售人員有較強的專業知識，能為消費者提供充分服務；③采取定價銷售和開架面售方式。
將專業店和專賣店歸為一類統計僅僅是為了統計操作上的方便，其實專業店與專賣店有本質的區別，前者專門經營某種或某類商品，如時裝店、鞋店、食品店、藥店、書店、電器店、珠寶店等；后者則專門經營某種品牌的系列商品，如海爾電器專賣店、李寧牌體育用品專賣店、格力空調專賣店、蘋果牌休閑裝專賣店等。
．其他業態，指上述未包括的其他業態形式（如便利店、折扣商店、雜貨店、郵購商店等）。關于連鎖店和購物中心問題
需要說明的是，在零售業態分類中，我們排除了連鎖店和購物中心這兩種形式，這是因為：
連鎖店是西方國家零售商業普遍采用的一種有效的組織經營方式。一個多世紀以來先后出現的百貨店、超級市場、方便店、折扣商店等都是獨立于其他類型的零售業態，而連鎖店則不同，既有便利店連鎖，也有超市連鎖，專業店連鎖等。隨著市場細分化趨勢的加劇，不僅在零售商業，在餐飲業、服務業也都廣泛存在著連鎖經營的形式，如我國目前發展較快的超級市場和品牌專賣店，一般都采取連鎖經營方式；又如臺灣除在上述行業實行連鎖之外，還在旅館業、電腦資訊業、外語及才藝補習班等行業都實行連鎖經營。一般而言，連鎖商店是指在核心企業或總店的領導下，由眾多小規模的、分散的、經營同類商品或服務的零售企業，通過規范化經營，以實現規模效益的經濟聯合組織形式。連鎖商店應由若干個分店組成，其特征是：①經營同類商品；②使用統一商號；③統一采購配送，采購與銷售相分離。
3.3購物中心也不能作為獨立的零售業態。
購物中心是一組零售商店及有關的商業設施的群體組合，其間有百貨商店、超級市場、專業店、品牌專賣店、美容美發店、彩擴店、飯店、快餐廳、游戲廳、小影視廳、畫廊等，集購物、休閑、娛樂、美食和其他服務功能于一體，建筑面積較大，有些建筑面積達10-50萬平方米，與商業街和我國大型商品交易市場類似，屬于商業集聚組織形態。其特點是：①眾多業主共同組成一個市場或商場；②自主經營，自由定價，不受購物中心制約；③購物中心的管理機構大多為物業管理，自營商業部分很少。
連鎖店和購物中心不作為零售業態分組，并不意味著對它們不進行統計。實際上，大多數新型業態店都選擇連鎖經營方式以降低成本、增強競爭力，故把連鎖作為一種經營方式單獨列入統計報表中；而對購物中心，目前的統計方式是將其視為商品交易市場，由購物中心的管理機構或工商所負責統計上報。
3.4業態特點
百貨店 department store(Dept．)
．概念
在一個大建筑物內，根據不同商品部門設銷售區，開展各自的進貨、管理、運營的零售業態。
．特點
1.采取柜臺銷售與自選（開架）銷售相結合方式。
2.商品結構為種類齊全、少批量、高毛利，以經營男、女、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主。
3.采取定價銷售，可以退貨，有導購、餐飲、娛樂場所等服務項目和設施，服務功能齊全
4.選址在城市繁華區、交通要道。
5.商圈范圍大，一般以流動人口為主要銷售對象。
6.商店規模大，在5000平方米以
7.商店設施豪華，店堂典雅、明快。
8.目標顧客為中高檔消費者和追求時尚的年輕人。
超級市場 suPer market(S．M)
．概念
．采取自選銷售方式、以銷售生鮮商品、食品和向顧客提供日常必需品為主要目的的零售業態。
．特點
1.采取自選銷售方式，出入口分設，結算在出口處的收銀機處統一進行。
2.商品構成以購買頻率高的商品為主，經營的商品應以肉類、禽蛋、水果、水產品、冷凍食品、副食調料、糧油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必需品為主。
3.營業時間每天在11H左右，可采取連鎖經營方式，有一定的停車場地。
4.選址在居民區、交通要道、商業區。
5.商圈范圍較窄，以居民為主要銷售對象。
6.商店爺爺面積在500平方米以上
7.目標顧客以居民為主。
大型綜合超市 generalmerchandise store(G．M．S)
．概念
．采取自選銷售方式，以銷售大眾化實用品為主，并將超級市場和折扣商店的經營優勢合為一體的、滿足顧客一次性購全的零售業態。
．特點
1.采取自選銷售方式和連鎖經營方式
2.商品構成為衣、食、用品齊全，重視本企業的品牌開發。
3.設有與商店營業面積相適應的停車場。
4.目標顧客為購物頻率高的居民。
5.商圈范圍較大。
6.商店營業面積一般在2500平方米以上。
7.選址在城鄉結合部、住宅區、交通要道。
便利店(方便店) convenience store(Cv．S)
．概念
．滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業態。
．特點
1.以開架自選為主，結算在進口(或出口)處的收銀機處統一進行，可采取連鎖經營方式。2.商品結構特點明顯，有即時消費性、小容量、應急性等。
3.營業時間長，一般在16h以上，甚至24h，終年無休日。
4.選址在居民住宅區、主干線公路邊以及車站、醫院、娛樂場所、機關、團體、企事業所在地。
5.商圈范圍窄小，一般設定在居民徒步購物5—7min到達的范圍內。
6.商店營業面積在100平方米左右，營業面積利用率高。
7.店堂明快、清潔、貨架豐滿。
8.目標顧客主要為居民、單身者、年輕人。80％的顧客為有目的的購買。
9.經營實行信息系統化，開展單品管理。
10.便利店的商品價格略高于一般零售業態的商品價格。
專業店 s9eciatity store(S．S)
．概念
．經營某一大類商品為主，并且具備有豐富專業知識的銷售人員和提供適當售后服務的零售業態。
．特點
1.采取定價銷售和開架面售，亦可開展連鎖經營。
2.商品結構體現專業性、深度性、品種豐富，可供選擇余地大，以某類商品為主，經營的商品具有自己的特色，一般為高利潤。
3.從業人員需具備豐富的專業知識，可以退貨。
4.選址多樣化，多數店設在繁華商業區、商店街或百貨店、購物中心內。
5.商圈范圍不定。
6.營業面積根據主營商品特點而定。
7.目標市場多為流動顧客。主要滿足消費者對某類商品的選擇性需求。
專賣店 e*clusive shop
．概念
專門經營或授權經營制造商品牌和中間商品牌的零售業態。
．特點
1.采取定價銷售和開架面售，亦可開展連鎖經營。
2.商品結構以企業品牌為主，銷售體現量少、質優、高毛利。
3.注重品牌聲譽、從業人員必須具備豐富的專業知識，并提供專業性知識服務。
4.選址在繁華商業區、商店街或百貨店、購物中心內。
5.商圈范圍不定。
6.目標顧客以中青年為主。商店的陳列、照明、包裝、廣告講究。
購物中心 shopping center(S．C)
．概念
企業有計劃地開發、擁有、管理運營的各類零售業態、服務設施的集合體。
．特點
1.由發起者有計劃地開設，實行商業型公司管理，中心內設商店管理委員會，開展廣告宣傳等共同活動，實行統一管理。
2.內部結構由百貨店或超級市場作為核心店，以及各類專業店、專賣店等零售業態和餐飲、娛樂設施構成。
3.服務功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體。根據銷售面積，設相應規模的停車場。
4.選址為中心商業區或城鄉結合部的交通要道。
5.商圈根據不同經營規模、經營商品而定。
6.設施豪華、店堂典雅、寬敞明亮，實行賣場租賃制。
7.目標顧客，以流動顧客為主。
8.根據選址和商圈不同，購物中心可分為近鄰型、社區型、區域型、超區域型種類。
倉儲商店 disc01Int store
．概念
在大型綜合超市經營的商品基礎上，篩選大眾化實用品銷售，并實行儲銷一體、以提供有限服務和低價格商品為主要特征的、采取自選方式銷售的零售業態。
．特點
1.選址在公路邊、交通要道和利用閑置設施。
2.主要的商圈人口為5—7萬人。
3.商店營業面積大，一般在4000 m’以上。部分商品部門采取租賃制，把無店名的專業連鎖賣場和供應商引進店內經營。
4.商品構成以新開發上市的商品為主力商品，自有品牌占相當部分，主要是面向廣大的工薪階層服務。
5.作為價格策略，每天都以較低價格銷售全部商品。
6.作為商品策略，經營同其他零售業態能進行價格比較的、知名度、普及率都較高的商標商品或價格一般被眾所周知的商品。
7.商店設施簡單化。將超市開發的銷售技術和管理理論、
8.倉儲商店的價格影響力、大型綜合超市商品供應計劃的方法及選址理論等融為一體，靈活運用。
9.可實行連鎖經營。
10.設有一定規模的停車場。
家居中心 home center(H．C)
．概念
以與改善、建設家庭居住環境有關的裝飾、裝修等用品、日用雜品、技術及服務為主的、采取自選方式銷售的零售業態。
．特點
1.選址在城鄉結合部、公路邊、交通要道或消費者自有房產比率較高的地區。
2.商品構成主要以房屋修繕和室內裝修、裝飾品、園藝品、寵物食品、室內外用品、洗滌劑及雜品等。
3.作為經營策略，發揮了廉價商店的低價格銷售和超級市場的開架自選銷售等優勢。
4.提供一站式購足和一條龍服務。
5.可采取連鎖經營方式。
6.有一定的停車場。
4商業店鋪
專賣店開店決策與店型選擇
（一）開店決策
當今社會，越來越多的企業家和個人都有開店的欲望，專賣商店是一個理想的選擇。因為專賣商店規模小、投入資金少，又可以展現開店人的風格。事實上，目前世界上的許多零售業巨子都是從小專賣店起家的。
但是，開專賣店并非一定成功的，現實生活中失敗者屢見不鮮。因此，在決定設立專賣商店時，一定要了解專賣商店經營的難處。能克服這些困難，才是辦好專賣商店的基礎；如果無力克服這些困難，最好放棄開辦專賣商店。
1)專賣商店競爭激烈。專賣商店無論規模大小都會有成功的機會，并且能施展經營者的才能，實現自我價值。因此，開辦專賣商店的企業和個人為數眾多。專賣店與其他種類商店之間的競爭十分激烈，尋求新的機會很不容易，所以按照自己的理念去經營很可能會碰壁，這就需要創辦人的心理承受力強，駕馭市場的能力超凡。專賣商店發展的彈性很大，最熱門的商店可能是一家專賣商店，最蕭條的也可能是專賣商店。假如你設立一家專賣商店，就要抱定背水一戰的信念，只能前進，不能后退?；孟胼p輕松松地經營它，絕對不會成功。若試圖也辭掉公職，辦個商店，以享受自由的心情來經營，只可能眾失敗。
2)經營者需要專業知識。專賣商店的特色是專業性強，因此經營者必須對所經營的商品有豐富的了解。這不僅能保證所買進的貨物品質優良，而且能向顧客提供高層次和周到的服務?？v觀世界上一些成功的專賣商店，經營者都是專家。在巴黎，書店的經營者是飽讀讀書的學者，古董店的老板大多是古董鑒賞家，服裝店經理是服裝設計師，集郵社的創辦人常是集郵家。有人說：專賣商店能否辦得起來，關鍵在于資金；專賣商店能否辦好，關鍵在于經營者的專業知識。這是有一定的道理的。
3)資金要有保障。開店需要錢，開辦何種專賣店，需要多少錢，須事先知曉。例如在北京開辦一家美容院至少要投資５萬元；開辦一家服裝店至少要投資２０萬元。當然，地域不同，規模不同，商品等級不同，會需要不同資金的投入。例如：在日本開設一家３０平方米大的茶藝館，必須準備保證金４００萬日元，內部裝潢費４００萬日元，開店預備資金２００萬日元，合計為１０００萬日元。
如果創辦者能獨立負擔全部資金投入最為理想；如果資金不足，就要考慮借款。借到與否、風險大小與自己的承受風險實力如何，都要有所估算。有人常因為資金不足，致使開店的理想成為泡影，或只好縮小專賣商店的規模。
在決定是否開辦專賣商店時，對以上的利弊得失要進行具體分析，不可瞻前顧后，也切勿草率行事。
（二）店型選擇
當人們決定要開個專賣店后，馬上就面臨著開什么類型專賣店的問題。雖然各種專賣商店有著共同的特性，但也有差異，有時差異會對專賣店的發展有重要的影響，因此企業或個人都應根據具體情況進行選擇。
１．店型選擇的影響因素
專賣商店種類繁多，特點各異，選擇時就考慮以下影響因素。
1)資金。資金數目是店型選擇的重要影響因素，資金雄厚的企業和個人，可選擇高檔路線的專賣商店。如服裝店、化妝品店、電器店、首飾店等。這些商店要求裝飾豪華、高雅，商品價格較高，當然利潤也較大。如果僅是小本經營，可選擇較大眾化的專賣商店，如食品店、冷飲店、花店、咖啡店等。
（２）競爭。競爭源于市場的供需狀況，在選擇專賣商店店型時，應避免進入競爭異常激烈的領域，開辟新市場更利于生存和發展。目前服裝店、食品店、家具店都是市場競爭激烈區域，而化妝品店、花店、洗衣店等還有很大的市場潛力。單品經營和獨家風格，是躲避過度競爭的理想選擇。日本有一家玻璃器皿商店，經營各種類型、大小不等、用途各異的玻璃器皿，生意鼎盛。上海有一家專門銷售各種瓶塞的商店，獨一無二的商品組合使其取得了市場競爭的優勢。
（３）專業知識。專賣商店的經營不同于一般商品，它需要店主有較高的專業知識水準，因為到專賣商店購買的顧客常常需要得到科學性的購買建議。如果沒有相應的專業知識，就應放棄經營該種店型。試想：作為一個服裝店經營者，如果缺乏對服裝潮流的敏感，審美觀不強，他能將這家服裝專賣店經營好嗎？
（４）市場潛力。隨著社會的發展，人們的消費觀變化迅速，在選擇店型時，應看準那些市場潛力較大的行業。服裝業發展忽高忽低，市場潛力大，但風險也大；食品業難有高潮，但人人得吃飯，故市場平穩，市場潛力較大；保健用品、休閑用品等行業有不可估量的市場潛力。
２．店型選擇的過程
店型選擇的過程，實際上是對店型特征分析和對影響因素研究的過程。但在實際生活中，不少人卻忽視了這些，他們在決定開店時直接想的就是開個服裝店、鞋店或食品店等，爾后再進行可行性研究，這是不科學的。
開店人之所以有開店的愿望，大多已具備了一定數量的資金。在資金角保障的前提下，店型選擇應從市場調查入手，看看消費需求有何新變化，就可以考慮這一店型，接下來再進行自身的可行性分析。包括：能否有足夠的資金支撐；能否購到較高級的舶來品；能否聘請到通曉該類商品經營與使用的專家；在顧客能接受的價格范圍內能否獲得理想的利潤。如果得出肯定的結論，就可以確定選擇開專賣店。
（三）服裝店
１．服裝店概述
顧名思義，服裝店是專營服裝的商店。它有兩種形式：一是匯集各類時裝的精品，品牌多樣；二是僅經營一個品牌的時裝，大多是產銷合一的方式。時裝與普通成衣不同。它具有流行、時髦的特征，無論是款式還是價格，都高于普通成衣。
過去，服裝的主要目的是為了保曖，服裝顏色較單一，款式較少變化，一般服裝店即時可滿足人們對穿著的需求。
這些年來，隨著生活水淮的提高和自我意識的加強，人們對服裝日益講究起來。服裝店和服裝廠商應運而生，目前名牌服裝店已在城市中獨領風騷。
服裝店一般需要較大的投資，最好位于繁華商業區或新潮商品匯集的街區；經營的品牌注重流行趨勢和較高格調；利潤有可能達到５０％—１００％，甚至更高，價格尋求較高價位；經營中應及時處理過季和過時的服裝，否則會使商品陷入困境。
２．市場機會分析
近幾年，大城市服裝店發展也很快，一引起海外品牌捷足先登。盡管這些專賣店的服裝款式新穎，名氣不凡，外部裝飾也各具特色，但由于價格昂貴，問津者不多，富麗堂皇的店內顯得冷冷清清，一些較大的名牌服裝店也在盛名之下微利經營，甚至面臨著困境。
盡管如此，服裝專賣店仍是越來越多，競爭日趨激烈，假如不吸引若干名牌忠誠度較高難度顧客，盲目開辦單一品牌的專賣店則兇多吉少。近些年來，人們的收水準提高很快，但物價上漲幅度也高。年輕女士是服裝店的主要顧客，她們雖然有追求時尚的欲望，卻缺乏堅強的后盾，加上新興的高級百貨商場大多匯集名牌時裝，從聲勢和選擇范圍上都強于單一品牌專賣店，因此名牌時裝店不冷不熱實屬情理之中。
服裝店的出路有兩條：一是造就吸引眾人的服裝時尚，以自己的服裝為核心，形成特有的消費層，諸如表少年服飾、少女服飾等等；二是跳出經營單一品牌的模式，匯集多種品牌。當然，服裝店也可以向大眾化方向發展。
（四）鞋店
１、鞋店概述
鞋店是專門賣鞋的商店，它有綜合鞋店和專營鞋店等形式。人類的進化帶動了足下革命，從赤腳到穿鞋，從草鞋到布鞋，從布鞋到皮鞋，從單一款式到變幻無窮的款式，多種多樣的變化與需求，為鞋店的發展提供了廣闊的空間。
在同等規模條件下，鞋店的投資額與服裝店相關不大，經營特征與服裝店也很相似。此外，消費者對鞋子樣式的需要是千變萬化的，選擇流行樣式對鞋店來說是非常重要的。因此經營鞋店要具備以下條件：有流行服裝店的流行訊息；鞋店要設在繁華、熱鬧的商業區，最好與服裝相鄰；店面設計要典雅、清新；商品陳列要因店而異，但要有試鞋椅、全身鏡或半身鏡，這是衡量鞋店等級的重要標志；鞋店不論大小，大致要有一半的空間作為儲藏之用；過時的鞋子和樣品要及時削價出售。
２．市場機會分析
當今消費者越來越重視鞋的消費了，據統計調查數據顯示，鞋店消費額增長速度異常迅速，并呈現出多樣的趨勢。
究其原因，隨著人們生活水準的提高和全球訊息的流通，城市中已，崛起一個新的階層——新新消費者。他們多數為年青人，存款意識淡薄，追求全身穿著的高雅與各諧。鞋子是全身搭配的重要部分，正如一位在外企工作的小姐說：“大概是由于含蓄的傳統性格所致，人們見面時常常不自覺地看對方穿什么鞋，樣式老舊或檔次太低，都會讓人輕視，服裝有進可隨意，但鞋一點都不能馬虎。因此，我在鞋上花的錢并不比花在服裝上的少?！边@不是個別現象，而是代表一個龐大的消費言族群。
專賣流行鞋種比賣一般實用鞋獲利機會大，但要承擔的風險也大，同時要求經營水準更高，市場嗅覺更靈敏。一般實用目前有被忽視的傾向，實際上一般實用鞋價格便宜，中老年人對它有一定的偏好，是一個銷售穩定的種類。
（五）食品店
１．食品店概述
自從店鋪誕生后，就有了各式各樣的食品店，如米店、肉鋪、面包店、水果店和蔬菜店等。食品店是歷史上最悠久的專賣商店。
開辦食品店比服裝店投資少，但是毛利較低。食品店最好的開設地點并非城市中心的商業區，而是人口密集的住宅區。經營何種等級的食品要依據所在地居民總體消費水準進行選擇，開辦食品異常辛苦，從早忙到晚，并要與各類顧客打交道。食品具有易腐的特點，儲存商品的倉庫和柜臺常需要配備冷藏設施。
２．市場機會分析
食品店的最大特點是小而多，競爭比較激烈。盡管人們不能不吃，但吃也是有限度的。從消費結構上看，吃占消費支出的比例有逐年下降的趨勢，因此在有限的市場內取得圈套的利潤應為食品店的目標。
目前，從總體上看，食品店持平發展，但某些食品卻有較大的市場潛力，如保健食品、冷凍食品、兒童食品等。
（１）保健食品。隨著生活水準的提高和生活節奏的加快，人們越來越重視身體保健。此外，隨著工業文明而出現的新型疾病對人體危害很大，迫使人們不得不自我保護。因此，保健食品有較大的發展空間，競爭也會日漸激烈。
（２）冷凍食品。冷凍食品是一種現代食品，它經過生產到冷藏，并通過食品店送到消費者手中。許多家庭也備有冷藏設施，這就構成了一個完備的冷藏鏈。它適應了人們方便、快捷、保鮮的三種要求。西方冷凍食品連鎖店發展異常迅速，在我國未來也將會有一個較大的發展。
（３）兒童食品。兒童食品是一個熱門行業，有人類就有兒童，并且社會越進步，此項花費越大。據相關單位統計，目前一些兒童支出已占家庭總支出的３０％—４０％，其中兒童食品占相當大的比例，特別與兒童健康相關的食品，更具有光明的前景。當然，隨著社會環境和風尚的變化，必然會帶來一些更新的市場機會。企業及個人需要具備敏銳的感知力，以便及早發現。
（六）電器店
１．電器店概述
電器專賣商店是專營各類家用電器的商店，它可以是綜合電器商店，也可以是單項電器商店。音響器材專賣店、照相器材專賣店都屬于后者。
電器商店店具有體積大、單位價值高等特點，因此電器商店需要較大的店面陳列商品，資金投入較大。同時許多電器店對溫度和濕度要求較為嚴格，設施投資要占一定數額。電器商店經營彈性較大，產品適應潮流會出現經營高峰，不適應就會平平淡淡，甚至倒閉。經營電器商店者必須有較豐富的專業知識，為顧客提供技術及使用上的指導。經營大件電器的商店，最好提供送貨及安裝服務。
２．市場機會分析
現代家用電器的產生與發展，激發了消費者的新需求。電子裝置在家用電器上的廣泛應用，使產品更新換代速度加快，不斷形成家用電器新換的消費潮流。目前的家用電器市場很大，對于大型家用電器來說，在城市中正處于一個更新換代時期，而在鄉村正牌一個發展時期。對于新型家用電器來說，城市和鄉村都處于持續時期，未來發展潛力很大。
據調查，歐美等先進國家，平均５０％以上的日常工作，要靠電腦來完成。同時電腦也成為家庭生活訊息的主要來源之一，人們對它的依賴越來越大。
以音響器材商店來說，音樂發燒友已構成了一個強大的消費族群，他們以年輕人為主。這些人對喜愛的歌手如癡如醉，形成了追星族。
另外，鐘表專賣店、自行車專賣店、摩托車行等都具有不同程度的發展潛力。
（七）珠寶店
１．珠寶店概述
珠寶店是一個高利潤行業，歷史已相當悠久。早在店鋪出現以前，長途販運的行商們就重點經營珠寶首飾，為那些達官貴族們服務。爾后逐漸演化，在出產地和行銷地的城市開成珠寶街。諸如，在意大利古城佛羅倫薩有著名的首飾街，在鉆石之城——比利時的安特衛普也有鉆石街。
珠寶店的成功重在信譽。經營者必須保證珠寶的品質，因此專業知識必不可少，許多成功的珠寶店老板都是珠寶鑒賞家。另外珠寶具有體積小、價值高的特點，這一方面可以節省店面面積，但另一方面又會招致竊賊。在世界各國，珠寶店被竊案件屢有發生，所以商店安全十分重要。雖然珠寶店不需要大的面積，卻需要好的營業場所，最好位于市場中心較為繁華的地段，但租金會相當昂貴。為安全起見，珠寶店應采取閉架售貨方式，經營方式保守和傳統。
２．市場機會分析
生活富裕，使人們有錢佩戴珠寶飾品。目前，珠寶飾品已成為普通百姓一項重要的消費內容。珠寶物小價昂的特征，深受投資者喜愛，既便于收藏，又可以在一定程度上保值。
現在人們的消費呈多樣化發展，玉石、鉆石、紅寶石、藍寶石、祖母綠等都頗有市場。有些消費者以珠寶來顯示自己的地位、身份和財富，而商人可借此大發其財。
專賣商店的店型選擇范圍很大，關鍵在于自己的實力和市場狀況，店型選擇成功與否，對未來經營成敗有重要影響。
實際上，任何一類商品都可以構成專賣商店的內容，因篇幅所限，這里不一一列舉，經營者可自己進行組合與選擇。
店鋪開設地點選擇與步驟
第一步 分析交通條件
交通條件是影響店鋪選擇開設地點的一個重要因素，它決定了企業經營的順利開展和顧客購買行為的順利實現。
1.從企業經營的角度來看，對交通條件的評估主要有以下兩個方面：
(1)在開設地點或附近是否有足夠的停車場所可以利用。外國絕大多數購物中心設計的停車場所與售貨場所的一般比率為4：1。如果不是購物中心地點，對停車場所的要求可以降低，店鋪可以根據自己的要求做出決策。
(2)商品運至商店是否容易。這就要考慮可供商店利用的運輸動脈能否適應貨運量的要求，并便于裝卸，否則貨運費用的明顯上升，會直接影響到商店的經濟效益。另外，商店提供售后服務時，需要送貨上門，如果交通不便，直接影響商店的競爭力。
2.為方便顧客購買，促進購買行為的順利實現，對交通條件要做如下具體分析。
(1)設在邊沿區商業中心的商店，要分析與車站、碼頭的距離和方向。一般，距離越近，客流較多，購買越方便。開設地點還要考慮客流來去方向，如選在面向車站、碼頭的位置，以下車、船的客流為主，選在鄰近市場公共車站位置的，則以上車的客流為主。
(2)設在市內公共汽車站附近的商店，要分析車站的性質，客流量，是中途站還是終點站，是主要車站還是一般車站。一般來說，主要停車站客流量大，商店可以吸引的潛在顧客較多。
(3)要分析交通管理狀況引起的有利與不利條件。如單行街道、禁止車輛通行街道，及與人行橫道距離較遠都會造成客流量在一定程度上的減少。
第二步 分析客流規律
客流量大小是一個店鋪成功與否的關鍵因素?？土靼ìF有客流和潛在客流，商店選擇開設地點總是力圖處在客流最多，最集中的地點，以使多數人就近購買商品，但客流規模大，并不一定帶來商店的興隆，應作具體分析。
1.分析客流類型
一般商店客流分為三種類型：
(1)自身的客流。是指那些專門為購買某種商品而來店購買的顧客形成的客流，這是商店客流的基礎，是商店銷售收入的主要來源。因此，新設商店選址時，應著眼評估本身客流的大小規模及發展趨勢。
(2)分享客流。指一家商店從鄰近商店形成的客流中獲得的客流，這種客流往往產生于經營相互補充類商品的商店之間，或大商店與小商店之間。如經營某類商品的補充商品的商店，在顧客購買了主商品之后，就會附帶到鄰近補充商品的商店購買相應的補充商品，以實現完整的消費；又如鄰近大型商店的小商店，會吸引一部分專程到大商店購物的顧客，順便到毗鄰的小商店來。不少小商店依大店而設，就是利用這種分享客流。
(3)派生客流。是那些順路進店購物的顧客形成的客流，這些顧客并非專門來店購物。在一些旅游點、交通樞紐、公共場所附近設立的商店主要利用的就是派生客流。
2.分析客流目的，流速和滯留時間
不同地區的客流規模雖有可能相同，但其目的、流速、滯留時間會有所不同，要做具體分析，再作出最佳選擇。如在一些公共場所、車輛通行干道，客流規模很大，雖然也會順便或臨時購買一些商品，但客流的主要目的不是為了購物，同時客流速度快，滯留時間短。
3.分析街道兩側的客流規模
同樣一條街道，兩側的客流規模在很多的情況下，由于交通條件、光照條件、公共場所設施的影響，存在很大差異。另外，人們騎車、步行或駕駛汽車均靠右行，往往習慣光顧行駛方向一側的商店。鑒于此，開設地點應盡可能選擇在客流較多的街道一側。
4.分析街道特點
選擇商店的開設地點還要分析街道特點與客流規模的關系。交叉路口客流集中，可見度高，是最佳的開設地點；有些街道由于兩端的交通條件不同或基礎文化娛樂設施不同或通向的地區不同，客流主要集中在街道的一端，表現為一端客流最多，縱深處逐漸減少的特征，這時候店址宜選在客流集中的一端；還有些街道，中間地段客流規模大于兩端，相應地，店址選擇在街道中間就能更多地得到客流。
第三步 分析競爭對手
商店周圍的競爭情況對店鋪經營的成敗產生巨大影響，因此在商店選擇開設地點時，必須要分析競爭對手。一般來說，開設地點附近如果競爭對手眾多，且商品結構、服務水準等相類似，則新店很難獲得巨大成功，但若新店經營獨具特色，競爭力強，也能
篇2：商業地產分類小知識
商業地產分類小知識
專業人士對于商業地產策劃肯定不陌生，現在商業地產行業發展非常迅速，對于商業地產策劃的需求也更加急需。對于做商業地產策劃，不僅僅要做到適應市場的需求，還要注意制定相關的政策以及自身的優勢。我們要明白最終的目的是為了盈利，要避免任何損失的發生。
關于商業地產，我們大概能分為幾類:
(一)按使用功能劃分：泛指用途為商業、服務業的物業。國內常見有：底商、步行街、MALL、購物中心、專業性市場。
(二)地域性分類：根據不同的城市發展規模，城市中存在單個或多個商業中心、商圈的情況。
如：北京有燕莎、朝外、CBD、建國門、王府井、亞奧、北三環、西單、阜成門等多個分散的商業中心，商業分布呈現多極化現象。
上海、南京等國內諸多大中城市中雖有不同的商業中心，但均有商業密集度極大的首屈一指的核心商業區。
分析和研究不同地域的商業特色有助于完成理想的商業選址。
(三)按服務對象和輻射范圍分類：有區域商業中心、城市核心商業中心、次中心、鄰里中心、小區配套商業等。
關于商業地產，這是一個在市場上有很好的發展前景的行業，所以對于商業地產策劃就要更加的與時俱進，好的策劃需要好的創意，商業地產策劃在以后肯定會成為一個炙手可熱的話題。
篇3：商業地產影院招商知識匯編
商業地產影院招商知識匯編
Q：影院對于城市、區域選址評估的方法，主要考量指標有哪些？
A：考量指標：區域周邊三公里范圍內家庭戶數，即人口總量；城市歷史票房、觀影人次及前三年和本年度票房及觀影人次增長率；交通可達性；項目本身定位規劃及體量、商業業態組成、招商運營能力、開發商經營實力。
Q：影院對于商業體的要求？
A：商業體在6萬方以上，城市人口100萬以上；社區性的區域首選。主要看城市消費指數，觀影頻率這些商業數據，并要求影廳規劃數量有足夠的市場競爭力。
Q：影院關于物業條件？
A：面積3000－6000平方米（不含夾層），可供建設6個廳以上；商場3-5層,最高不超過6層；承重要求：450公斤/平方米。
層高:影廳入口大堂需有挑高大廳，設售賣、售票等設施，一般高度不低于6米，電影院放映廳裝修后的凈高在8.0米或以上，即梁下凈高約9.0米高。
放映廳數量：5-12個影廳（一般為1-2個大廳，4－5個中型廳，1-2個小廳）。正常7-10廳，1000-2000座。
柱間距：9米以上；放映廳尺寸:
大廳:寬度20-25米,長度24-32米,座位數約為:350-500人，高度梁下15米。
中廳:寬度12-14米,長度15-22米,座位數約為:230-300人。
VIP廳:寬度8-12米,長度15-20米,座位數約為:25-60人。
交通要求要與商場主通道相連，門面要求12-20米，附近要有相對獨立的垂直電梯(晚上散場后觀眾離場通道)，每個疏散門寬度大于1.5米。
衛生間:影院范圍內要有不小于40平方米的影院專用洗手間。供(配)電:強電容量500-650KW；消防系統:完成一次消防；中央空調:已配備冷凍水到位；排水/排污:預留到位。
Q：影院哪些是硬性的，必須滿足的？
A：層高、柱距、電量、荷載、投影面積至少2500以上。
Q：影院一般最好在項目的什么階段即進入商務洽談？
A：拿地后做規劃階段介入布局規劃、影廳設計。更希望報規階段一起探討
Q：影院理想情況下的商務談判周期多久？
A：這個要看甲方設計報規、定位進度而定，最好在報規前影廳布局完成后，開始走意向書簽署流程。洽談半年左右確立商務及意向，裝修期4-6個月
Q：影院租金的承受標準及租金收取方式（對應不同級別及檔次）？
A：租金的基本預測依據為公司影城投資回收測算表，經過對當地人口、觀影指數、影城票房、商業體未來經營的測評后，計算得出票房預估和可承受租金范圍比例。收取方式分為按凈票房和保底租金取其高。
其它可談的商務條件及方式：免租期、租期、租金遞增幅度。裝修免租期6個月，試營業免租期6個月。租期一般為15-20年，租金基本為每三年遞增5%。
Q：不同影院的投資多少？
A：針對城市類別和商業體級別，投資范圍為1.5萬-2.5萬/座。在每個城市沃美都要做五星級影院配置，標準配置為巨幕廳、VIP廳、彩虹廳、杜比全景聲、3D廳，個別項目會設置4D廳、4K放映機。
主要的投入構成包括裝修45%、設備設施55%左右。
Q：電影的分成模式？
A：凈票房收入=票房總收入-國家電影專項基金-營業稅及附加
國家電影專項基金=票房總收入*5%
營業稅及附加=票房總收入*3.3%。
目前國產片票房分賬的比例為，片方和發行方43%：院線方57%。
影院收入主要是票房分成、小吃飲料、其它收入，大致的比例：
票房基本為一半，賣品占比15%左右，廣告衍生品等5-10%左右。
沃美在挖掘賣品潛力，采用口感好，多種豐富的食品滿足影迷需求（商業地產與電商職業經理群對話沃美院線）。
Q：影院運營階段主要的費用構成及結構？
A：租金、物業費、水電空調費、人工、維護維修費、管理費。
Q：對應不同的投入的影院，票房收入至少達到多少算是比較OK的？
A：籠統的講1000座的影城，年票房至少在1500萬，單日單座40元以上能滿足基本營收平衡，計提折舊。其中，經驗數值至少7個廳最合理。
Q：對不同級別影院的租售比、坪效的大致范圍？
A：影院按照單座產出作為依據，單日單座產出至少應在40元以上，租金比例總平均為票房的12%。
Q：關于影院的其它指標？
A：南寧項目1777座，旺季或者節日影城最高9000人次/日。沃美最好的影院年人次是100萬。投資回收期5-7年，影院之所以做多座位數，就是大片上映時能滿足影迷需求。
Q：沃美已有參與院線發行和制作，有聯合發型呢，還是獨立發型，合作方式有哪些，又有哪些投資方式，主要投資電影的哪些環節？
A：13年沃美參投了幾部電視劇，云影、阿里巴巴合投了一部電影，明年一月上映。今年在獨立制作一部懷舊片，在和導演、編劇溝通。
Q：影院目前的競爭及各院線的市場占比？
A：在擴張的有國內一些院線，各自的經營目標目的不一樣，有的是盡快花了風投的錢，有的是跑馬圈地，有的是為了上市套現。有的是一步步的認真經營每一家店，目的不一樣，競爭方法也不一樣。
院線票房數據排名沒有可參考性，影院多布點多必然票房多一些。金逸排第六，利潤4000多萬，上影排第二，利潤1億多，萬達第一利潤6億多（因為租金不算），沒有可參考性，要看運營效率和店均收入。
Q：之前有看到報道說影院競爭激烈，特別是三四線城市，導致很多虧本。想問問是不是如此？
A：是這樣的，不僅僅是競爭激烈，包括盲目進入消費能力差或者無觀影習慣的城市、或者商業體運營差，吸引不了人流等等，都造成投資回收慢。目前國內影院基本是維持2、8比例，全國20%的影城賺錢，80%的在維持經營或者虧錢。
Q：影院和劇場是否可以合二為一？
A：不能，一個是壟音一個散音。
Q：購物中心引入影院的初衷是什么？
A：1.大眾娛樂消費代表，便于整體娛樂體驗主題的打造2.聚集人氣，3.業態帶動能力強能形成生態圈，大規模拉動目標消費群，與其他業態互動兼容，產生最大效益！4.延長消費停留時間創造間接消費
Q：選擇哪家影院的緯度有哪些？決策者是如何判斷的。愿意招入哪些
院線？是院線票房排名靠前的，還是營運水平高、經濟評效好的，或者裝修硬件投入比較高的。A：主力店的作用，開業m.airporthotelslisboa.com前無外乎帶動其他品牌入駐，促進招商，所以主力店的氣質決定了整個項目的氣質；開業后，主力店運營能力，與項目配合是關鍵。品牌還要與項目定位契合，影院其實也有奢侈品型，藝術性，大眾消費型等等，目的客群都不一樣。
Q：從人流、直接租金、間接坪效上更看重哪些？
A：影院的貢獻一直有，前期帶人氣，拉升其他部位租金，促進招商，后期穩定經營，綜合來看前面作用更大
A：其實培育期給影院低租是非常愿意的，有人流和更多滯留，提租金基數是因為占用面積大，影響未來財務目標；人流說到底也是提租金，平效說到底還是提租金，租金說到底就是收益；人流，平效都是調整固定租金和扣點租金的本源（商業地產與電商職業經理群對話沃美院線）
A: 個人排序吧，前幾年看人流，其次觀察間接坪效。在一個購物中心的培育期內，三年到五年左右看重的是人流。中后期主要看租金，然后繼續觀察間接坪效,對于重視場子管理的老板，肯定會主動找主力店商談如何促進營業，提升營業額。
Q：租金分配上是如何計算出來的，是否按照基本投資租金計算方法得出？是否對影城品牌方因競爭入駐相互抬價而樂見其成。
A：王總算法和業主不同，他們是運營算法，業主是投資算法，損益表，現金流外加各種子物業測算。但是給王總定租就很粗，不是比較法就是預估營業額乘比例。比較法就是缺點在于高估自己的場子，打分高，租金自然高點
A：一般主力店租金，多數業主是參考同類項目; 一個城市不同項目，甚至不同時期，票房收入差別太多，開發商永遠覺得自己項目最好，總是和最高的去比較、但是倒推出來的租金，品牌肯定無法接受
A：其實是多找幾家影院談，再參考相似項目相似規模的影院，最好同一城市
A：關于租金，我們會與影院方先溝通預計票房，看在此點上分歧是否大。票房參照有影協的報告和業內數據可供參考。如果預期票房差異不大，下邊的租金可參考同城項目及收益預期來進行供應的結局了。
A: 現在的主流做法更多的是找像尼爾森，urbis這些公司在開業前對項目進行測算預估，然后自己的資產管理公司進行評估修改，然后再根據周邊項目，以及經驗。一遍遍的修改,pk，來定大框，然后，談！
Q：如何看待做商養商，如影城，應該在前1、2年甚至3年有培養期，在此期間，應在租金物業等方面給與影城一定的優惠政策和幫助，是否同意，如何做?的?
A:放低租金和物業費，營運企劃，加大相關的宣傳營運活動，還有免租期。
院線要點補充：
1、明星是什么？就影院來講，明星不僅僅是開業時和首映式的一天效果,影院要通過明星來傳達給消費者，我這個影院是什么氣質的，我會如何和大家一起消費文化，如何達到影迷的心理訴求，如沃美請韓國明星，而不請大陸的一日游明星，沃美就要告訴影迷，我是韓國明星喜歡的影城，代表最時尚最潮流的文化傳達。
2、至于以營運數據作為租金依據比較科學，是因為票房高，租金提成必然高，我們南寧的場子，第一年就做到5000萬，直接就秒殺了保底租金。不會讓開發商虧了。
3、關于和開發商的關系，沃美一直是認為夫妻的關系，嫁到你家，一起維護蒸蒸日上的發展關系，合作期是15年，唇齒相依。
4、首年保底租金計算方法：票房預估的12%，這是可承受范圍，后續年度最高接受程度是15%。
5、關于票房預估，因為國內市場處于成長期，年度票房增長率為25%左右，但從13年起，影院大力擴張后，全國總票房增長了，但單個影城票房增長率下降了，說明分羹的人多了，觀影人次增長率小于影廳增長率。所以，影院在經營5-7年后，票房會下降，但租金同比還是遞增的，這個比較難受。（商業地產與電商職業經理群對話沃美院線）
6、觀影指數：城市觀影人次/城市常駐人口，中國整體觀影指數0.4，韓國是3，中國確實有提高的空間，但是因為影城隨著商業體的劇增，一二線個別城市已經造成競爭事態，會有洗牌階段。
7、會員體系，大數據應用，沃美也在逐步實施中，這是這個行業的突破口，也就是如何運營：如為什么要帶孩子看那個電影，沃美會讓你來后，引導你看這個片子后，傳達給孩子什么？為什么帶父母來看，應該如何看，在哪個廳看，傳達什么樣的文化理念。最重要的氣質是電影是文化消費，如何養成文化消費的習慣，就如同為什么不熟的人或者熟的人都去下午茶的地方如星巴克談事情。如何做到你我生活，沃美上映！這個課題是沃美院線營運中心這兩年要大力抓的，如何通過活動抓取人的心，通過各種人性化管理和利用移動互聯網去引導消費意識，形成心理依賴。
8、如何做到精細化管理，在硬件建設上配置最新科技設備，最大化滿足觀影感受，保持5年以上競爭力；在設施上配備毛毯、兒童老人座椅、廁所人性化處理、標識舒適化、取票自動化、休息區互動設施配備、咖啡吧設置、ViP獨享服務，賣品口味獨特，爆米花隨賣隨爆，食材要好的等等。這些才是抓住客人回頭率的關鍵。