概念地產策劃案例選
案例一：廣州南方名酒交易中心開拓會展物業項目策劃案
來源：嚴忠明于20**年以廣州南方名酒交易中心策劃總監的身份，對南方名酒交易中心主題定位模糊、商鋪銷售不暢、缺乏品牌吸引力所主持的調整定位，提升品牌，掀起新一輪銷售高潮的策劃案。
應用：本策劃案適用于新開發樓盤內大型主題商鋪，專業批發市場的物業租售，尤其對要求迅速旺場并回收資金，提升品牌的物業是可借鑒的思路和方法。
內容：高層樓盤投資項目最終是否盈利，決戰在裙座商場的銷售。如今把裙座商場分
割為一小片一小片出售，做傳統的百貨業和批發市場已經吸引力不大了，因為無序經營
造成的失敗讓投資者吃盡了苦頭。因此，現今一般思路是將裙座商場由發展商統一經營，
做主題商鋪，以期用集約化、規?；洜I的方式打動商鋪投資者。但一個新的主題商鋪
如何依客觀情況準確定位，如何突破專業局限，在最短的時間內打造品牌呢？
由于不同的特點，主題商鋪的銷售不能走臨街商鋪銷售的路，僅僅闡述專業市場經營始終使商鋪投資者對商鋪本身的保值、升值能力心存疑慮。因此怎樣全面提升主題商鋪的品牌價值便是策劃的關鍵所在。如果將主題商鋪準確定位在具有強大保值、升值能力的朝陽行業上，并具有地域和行業的唯一性、排它性，實現該項目的朝陽提升；爭取同本行業具有不可爭議地位的龍頭老大聯手，建立聯盟關系，打造金字招牌，實現該項目的地位提升；從一開始便下大力氣走品牌經營的路，便可以在最短的時間內，以最直接可感的方法，讓投資者通過著名品牌的強大凝聚力理解商鋪的內在價值和含金量，實現該該項目的含金量的提升；讓投資者找到一個具有可比性的參照系，使項目本身更具抵抗投資風險的能力，完成該項目的行動力提升；這比從專業經營方式理解商鋪的保值、升值能力要直接有效得多。通過這四步提升使投資者明白單打獨奏不如加入合唱，私自出海對抗風浪不如搭乘一艘航空母艦，這能讓商鋪投資者產生對前景無限憧憬，也的確能更好地保障投資者未來的利益。
本策劃案是嚴忠明受廣州的南方名酒交易中心邀約而策劃實施的，針對廣州市未來十年要大力發展會展物業的良好契機，主動出擊，攀龍附鳳，讓交易中心同廣州會展經濟龍頭大哥廣交會建立業務聯系。通過與廣交會下屬企業建立合作關系，開拓與廣交會平行的酒類進出口業務、酒類展覽業務，把南方名酒交易中心在酒類產品交易中的特殊地位凸現出來，打造一個含金量極高的品牌，制造一個商界爆炸性新聞事件，不僅提升了整個交易中心的形象，而且迅速地吸引了那些對交易中心主題商鋪的潛在的投資者注意，由此迅即開展商鋪展銷，使開發商的投資得以迅速回收，為商鋪經營準備了充足的資金，極大地推進整個項目的順利發展。
案例：
廣州南方名酒交易中心是廣東最大的酒類主題商場，位于廣州西關旺地。商場共15000m2的經營面積，被分割為9m2一個的標準攤位，向商鋪投資者出售，發展商以此籌措經營資金，回收房地產投資，但自2000年下半年至20**年2月底開展銷售攻勢以來，銷售情況很不理想。
為了解決銷售難題，發展商決定聘請廣州最好的策劃人，廣告公司和銷售公司組成聯合艦隊，協同作戰。獨立策劃人嚴忠明臨危受命，擔任該項目的策劃總監。
通過周密的調查研究，嚴忠明對該項目作了品質診斷，調整了該交易中心的定位，主張該交易中心從偏重作批發市場轉向開拓酒類博覽及進出口業務，使該商鋪成為廣州首家具有私人產權的會展物業，以此作為商鋪銷售的新賣點，把會展物業這一朝陽行業的特點充分傳達給商鋪投資者。促成交易中心完成一次品牌提升。
為了以最快的速度樹立這一新品牌的市場價值，嚴忠明采取攀龍附鳳的策劃思路，尋求交易中心同廣州最大會展經濟名牌企業——廣交會建立聯姻關系，實施捆綁聯結，以求品牌互補，達到雙贏局面，這一策劃方案在得到發展商的認可后得以實施。
由于廣交會一直沒有酒類交易專場，而且一直想開展酒類博覽及進出口業務，因此，交易中心與廣交會在許多認識上一拍即合，廣交會經貿發展公司于20**年7月18日正式指定交易中心為廣交會首個酒類出口基地，并簽署了合同。
20**年8月21日，在廣交會一號館，南方名酒交易中心主持召開了“聚首廣交會，共建名酒港”的新聞發布會。會上廣交會下屬公司及其它十多家權威單位共同簽署了支持共建南方名酒交易中心“備忘錄”及其它合作合同，該策劃案得以順利進行。
該簽約儀式成為廣州新聞界的一個重大新聞，對商鋪投資者具有振聾發聵的效果。嚴忠明以此新聞事件為商鋪銷售的切入點，驅動廣東省廣告公司展開了主題為“商鋪投資革命”的商鋪促銷活動，不失時機的推出“廣交會式會展物業”的主題商鋪概念。8月28日至9月2日共5天的展銷活動，就銷售了700萬元的商鋪，發展商由此很快能回收資金，準備進一步的經營。目前，發展商正沿著這一策劃思路進一步推大戰果。
解釋：
廣州駿浩集團公司是一家具有公路建設、生物制劑、電訊網絡、房地產投資等項目的頗有實力的民營企業。該公司投資興建的駿業閣房地產項目位于廣州傳統商業旺地——西關，占地5000m2，樓高30層。其中1-5層共15000m2的商場已于1999年決定做主題商鋪，預算投資3億元人民幣。由全國人大副委員長王光英題名
發展商為了回收資金，將1-5層商場分割為9m2一個的標準攤位，向商鋪投資者出售。但自2000年底發起銷售攻勢以來，銷售業績并不理想。第二輪銷售攻勢于20**年2月底結束，且由香港著名的代理公司中原物業代理銷售的，然后銷售情況卻令發展商大跌眼鏡，情況每況愈下。
至此發展商發現問題已十分嚴重，因為該樓原計劃九月通過驗收，即將成為現樓。如果現樓不按原計劃裝修，商場不開張，投資者疑惑頓生，經營者也將失去信心，該商場勢必難逃爛尾的命運；如九月份以后強行開張，則發展商還要投入大量現金，這無疑對資金缺乏的發展商似火上加油，萬一吸引不到商鋪投資者來買鋪，則發展商會越陷越深，不能自拔。由此發展商已處境尷尬、左右為難。
發展商通過緊急商議，決定聘請廣州最好的策劃人、代理公司、廣告公司協同作戰，成立聯合艦隊，如果還不成功，則死而無悔！
20**年3月，廣州黑天鵝市場戰略發展公司總經理閻林森致電筆者，邀請筆者參加廣州策劃人會議，對南方名酒交易中心項目進行診斷，并說參加會議的有王志剛工作室云亮先生、中泰廣場總策劃周穎舟、全城置業李天奇、北京大廈總策劃董海斌、華天浩瀚置業付總經理席美云等十多人。我當時表示，如果說不上話，我還是不去吧。閻林森沉吟了一下說：“你行，不僅因為策劃，因為你還做過發展商?！?BR>在接下去的一個月時間，策劃人與發展商進行了多次磋商，被嚴忠明稱之為“東山論劍，西關賣酒?！薄赌戏蕉际袌蟆?、《羊城晚報》均有報道，發展商最終接受了嚴忠明的策劃思路，并正式具文聘請嚴忠明為該項目的策劃總監。
在策劃過程中，嚴忠明對廣州主題商鋪及相關情況進行了如下整理：
在廣州房地產市場中，商鋪投資一直是一個特殊的投資領域。
首先，廣州市民，尤其是小資本投資者十分樂意做商鋪投資，一來利潤穩定（20**年6月以前普遍可采用反租回報方式，7月份后被國家建設部禁止），二來投資選對方向，有炒鋪的利潤空間，且往往是供鋪或分期付款，動用資金量并不大，因此，好地段的鋪位極易受追捧，如北京路、東山農林下路的鋪位常高達5萬/m2。
其次，商鋪投資竟爭十分激烈。各發展商各出奇招，務求吸引投資者的注意。單從《廣州日報》、《南方都市報》的房地產廣告便可見一斑，一個近20萬的彩版，往往要提前一個星期到10天去駁位，否則根本沒有廣告版面。
第三，各商鋪投資者對主題商鋪的定位到銷售的各個環節都進行高投入的精心策劃、注重包裝。而且可以看出，經過策劃的樓盤明顯比未曾策劃的樓盤好銷。如廣百新翼大炒北京路概念，農林下路的新裕廣場炒作第二條步行街概念，中泰廣場炒作口岸物業概念，均取得了不俗的業績。
第四，主題商鋪的目標人群往往較為特殊，如果把握不好，容易弄巧成拙。
第五，據調查，廣州上半年房地產成交額共210個億，其中有10%左右來自商鋪銷售，銷售額一直在增長，市場看好，值得投入。
第六，作為專門經營酒類產品的商場廣州尚沒有。但以前在城郊曾有人組建的酒類批發市場目前均已倒閉。原因是運作成本高，假酒防不勝防，交通不便等原因。
全國有酒廠15000家，其中較有名氣的共3000家。廣東不是產酒大省，但奇怪的是，廣東卻是銷酒大省。廣東每年消耗全國白酒的10%，這可能應歸因于幾百萬南下打工的外省人。由此可見，廣州的酒業的確是個巨大的市場。
通過以上的整理，嚴忠明對南方名酒交易中心項目作了如下判斷：
1）南方名酒交易中心定位是做酒類批發的，在廣州市郊包括南海、佛山等地都有過此類批發市場，但全部以失敗告終，南方名酒交易中心的定位未能說明它有什么不同尋常的法寶可以逃脫失敗的命運。
2）南方名酒交易中心位于廣州西關老商業街，表面上位于上下九商圈的傳統旺地，但實際上交通并不方便。該中心離長壽路地鐵出口雖僅200m路程，但因要轉兩條在窄街，不熟悉地形根本難以找到；而且交易中心門口的文昌南路為交通單行線，大型貨車根本不能通行，該中心也無足夠的車位泊車，在此艱難的交通條件下如何做批發市場，成為一個投資者不得不深思的問題。
3）宣傳雖說是權威經營，但各大酒廠并不十分看好，多采取觀望態度，因為各大酒廠均有自己在廣州的經銷渠道，看不出自己有什么必要另外在該交易中心設一攤位，花錢不說，還自己同自己的銷售網絡打架，也不明白除了進駐可能的高成本外，自己的利潤空間究竟何在。
4）作為主題商鋪的保值升值能力解釋不清，廣告一味強調“黃金鋪”，內容卻空空如也，沒有任何實在的支撐點，也沒有任何新鮮熱辣的內容刺激投資者的欲望。
因此可以判定，該項目定位有重大缺陷，品牌沒有號召力，利潤路由設計不清，廣告對目標人群的針對性不強，如果不改弦更張，必定會重蹈以前那些酒類批發市場的老路，給發展商造成巨大的經濟損失。
基于以上的整理和判斷，嚴忠明提出了一個全方位解決的策劃方案：
1)首先，對該項目進行朝陽提升，變夕陽行業為朝陽行業。淡化酒類批發市場概念，強調交易中心的交易概念，開展酒類會展業務，重整形象，走品牌經營的思路；
2)打造酒類航母形象，尋求多方強強聯手，借政府力量爭取更多戰略合作伙伴的加盟；
3)對該項目進行地位提升。挺進會展經濟，開拓酒類會展物業，化解因交通不便對批發造成的制約，變夕陽行業定位為朝陽行業。主動與廣交會聯系，爭取成為廣交會的合作伙伴甚至酒類交易市場。
4)對該項目進行含金量提升。利用廣交會的強大號召力，充分凸現南方名酒交易中心的鮮明形象，成為中國首家具
5)對該項目進行行動力提升。讓南方名酒交易中心同廣交會這艘航空母艦聯結在一起，可以使南方名酒交易中心具有更強的業務能力、更廣闊的經營空間。
通過這四步提升，實際上是完成南方名酒交易中心的品質全面升級。駿浩集團很快接受了這一策劃方案，并成立了專門的決策小組以全面協調此方案的執行。
為了充分研究該策劃案的可行性，嚴忠明還對廣州市場、港澳市場及全國市場的有關情況進行了全面的調查研究和嚴格論證。
第一、多次去港澳調查摸底的結果，發現國外各大酒莊一直在中國尋找登陸點，但均不得要領。因為大陸沒有一個集中的場所作為酒類交易的中心。
第二、多年來“亞太酒展”一直未能進入大陸，因為大陸的會展條件不成熟，也不存在一個酒類展覽的固定場所。而廣州作會展經濟勢在必行，是廣州未來十年發展規劃重點之一，作朝陽行業具有很強的市場號召力。調查顯示，會展經濟基本上可以說是區別發達國家經濟和發展中國家經濟的重要特征之一。
第三、廣交會至今已開過89屆，今年春交會成效額達500億美元，廣州市的直接經濟效益為60億人民幣，廣交會的租金高企，是所有商鋪投資者稱羨不已的，連周邊物業價值也一路飚升。如《羊城晚報》報道今年春交會即創出周邊物業9m2的標準展位12天展期，共收租金15萬元的天價。但廣交會一直沒有酒類交易專場，也一直在探索想搞酒類博覽，都因種種原因未能實施。廣交會領導甚至引此為憾事。
第四、全國知名酒商都對廣州龐大的市場有濃厚的興趣。事實上，許多知名白酒都是在廣州市場先行銷成功再占領全國市場的，如水井坊等。但用傳統低檔的經營手法顯然打動不了這些酒廠、酒商。
基于以上的論證調查，決策小組一致認為，策劃案可操作性的主客觀條件都已具備，具有相當的可行性，隨即決策進行實施。
在決策中，嚴忠明一共確立了三套方案，以確保策劃得到較好的效果。
方案一：以廣交會式會展物業的概念指導各功能設計、租售、招商和宣傳活動。爭取成為廣交會的酒類專業市場，如果能成為廣交會的分會場，則是最佳的策劃效果，100%的捆綁成功。
方案二：以廣交會式會展物業提升整個名酒交易中心的品牌，如對廣交會公關成為分會場不成功，則爭取同其下屬單位建立實質性協作關系，或共同合作舉辦酒類博覽會，最好每年春秋二度，與廣交會同期舉行，也不失為對廣交會的業務的補充，可達到品牌補充的雙贏局面。
方案三：如方案一、方案二行不通，則爭取讓廣交會成為南方名酒交易中心的戰略合作伙伴，并在一些具體業務上有契約性或松散的合作關系。
為執行以上方案，嚴忠明具體負責談判及合同內容。主要同廣交會廣州展覽公司和廣交會廣州經濟發展公司洽談。通過反復的商討，同廣交會廣州展覽公司就共同舉辦“世界名酒博覽會”達成了共識，具體合作方式仍在商討。同廣交會廣州經濟發展公司則于20**年7月18日簽訂了出口代理協議，南方名酒交易中心被廣交會指定為“酒類出口基地”，是廣交會唯一一個被指定的基地，由此，基于達到了方案二及方案三的復合效果，南方名酒交易中心開拓會展物業，可謂大局已定。
20**年8月21日，可以說是該策劃案得以全面實施的日子。
在廣交會1號館，駿浩集團召開了“聚首廣交會，共建名酒港——南方名酒交易中心戰略合作伙伴簽約儀式”新聞發布會。從會上公布成果可以說，都是該策劃案預計要完成的。如：
中國出口商品交易會廣州經濟發展公司正式指定南方名酒交易中心為首個酒類出口基地；
廣東省酒類專賣局，廣州市酒類專賣局進駐交易中心，成為交易中心合作伙伴；
國家內貿局信息中心，國家質量檢驗局也簽署了合作協議；
廣州市對外經濟貿易委員會、廣州市旅游局、廣州博物館、廣州市社科院及荔灣區政府等多家權威機構也簽訂了合作協議和合作備忘錄。
這一簽約儀式因為廣交會及多家權威機構的加入成為轟動性新聞事件。一時成為廣州新聞界的熱門話題，人們紛紛對交易中心的這一重大舉措深表關注?！赌戏蕉际袌蟆?、《廣州日報》、《羊城晚報》、《新快報》、廣東電視臺都爭先恐后作了報道。
以此轟動新聞事件為導入，吸引商鋪投資者的注意，正是嚴忠明策劃開始商鋪銷售的切入點。
從8月19日至8月28日嚴忠明主持驅動廣東省廣告公司在《廣州日報》、《南方都市報》、《羊城晚報》等媒體上展開宣傳攻勢，打出“商鋪投資革命”的口號，提醒商鋪投資者不要僅僅把投資眼光局限在做零售、百貨傳統商鋪上，不要以為買貴鋪就能避免風險，要有世界性眼光，做朝陽行業，要去搭乘投資航母的順風船，要關注廣交會式會展物業——南方名酒交易中心商鋪。從9月初5天的展銷期看，市場反響熱烈，基本達到了策劃效果，該5天的成交額已超過700萬元。該策劃案完成后，嚴忠明已依約結束同發展商的合作。但據了解，目前發展商已開始招商，進展尚算順利。
從整個策劃案的操作過程來看，盡管存在許多不盡如人意的地方，但基本上達到了預期的效果。不僅能使發展商短期內回收資金，而且為南方名酒交易中心的長期發展找到了一條開拓會展物業可行的思路；不僅提升了項目的品牌價值，而且為中國酒業市場的健康發展作了有益的嘗試和探索。
“廣州南方名酒交易中心開拓會展物業項目”策劃案實際上是策劃界屢創奇跡的“攀龍附鳳”的招數的成功運用。
在以上案例中，實際上很多有識之士都看到了會展物業有號召力，也是南方名酒交易中心較有潛力的方向之一。但是，一想到要向廣大商鋪投資者解說一個新概念，成本太高，發展商根本負擔不起，便裹足不前。
“攀龍附鳳”的方法便是這種節約宣傳成本，顯化潛在品牌的好辦法。通過將一個人們熟知的品牌和一個人們較陌生的品牌有意識地建立一種特殊聯系，使人們在認知上找到一個參照系，從而達到使陌生品牌清晰明了，從而產生價值認同的過程。
如果按照傳統的思路，自己找到了一個好項目，自己投入、宣傳、培養，不僅運作成本高，而且周期長，效果難以保證。單打獨奏根本難以抵御市場風險，包括后來居上的競爭對手的沖擊。
本策劃案不僅為企業找到了好的生長點，而且找到了廣交會這個最好的參照物，一系列的策劃活動都使人們把南方名酒交易中心物業同廣交會這個十分成功的品牌產生聯想，為私人實現廣交會式會展物業的高額利潤鋪上了一條可行之路，不僅為企業節約了成本，而且擴大了知名度，為未來發展奠定了廣闊的空間。
本策劃案的關鍵不僅在于“攀”，更重要的還在于“附”，即具有同參照物某種平行或類同的業務關系，這是產生長久影響和號召力的根源。而“攀”可以很快即時見效，“附”則需要企業作許多扎實具體的工作，這是對一個企業整體水平的真正考驗。企業是否真的有自己“攀”的知名品牌那樣的水平和品質，在隨后的經營中將通過這種曝光讓自己清晰地暴露在公眾面前。如果只有“攀”的炒作，終究人們會覺得該企業華而不實；如果還有“附”的扎實功底，該企業將通過這種操作躍上一個嶄新的臺階。
要么加速成功，要么加速死亡。攀龍附鳳是企業的提速器、催化劑，它將企業的優點和缺點同樣倍數地放大，并置于眾目睽睽之下。
注意：攀龍附鳳的方法不可隨便使用：
①所“攀”的參照物必須地位無可爭議，品質一流，如果有爭議，效果可能弄巧成拙；
②如果只想用“攀”的方法炒作自己，不想用“附”的方法改造自己去走創新之路，最好不要用此法，弄不好會搬起石頭砸自己的腳；
沒有決策權不用此招，不然極難保證效果，反而會造成“誰主張、誰負責”的局面，有口難辯。
案例之二：周村紡織交易市場物業開發調研案
周村位于山東省中部，是淄博市轄區之一，總面積263平方公里、，其中城市人口13萬，農業人口18萬。城市建成面積15平方公里，是一座古老而又新興的工商業城市，也是山東省重要的紡織工業基地。周村是中國桑蠶絲綢業重要發源地之一，具有悠久的歷史，被譽為“絲綢之鄉”。從漢至唐代，一直是世界著名的海上和陸路絲綢之路的重要源頭，很早便有了從臨淄、于陵通過芝罘、蓬萊等港口通往朝鮮、日本、俄羅斯甚至美洲大陸的貿易航線。明清時期，周村絲織發展成為山東絲綢業的中心。1936年出版的《現代本國地圖》介紹，“周村絲織業之盛，所織絹、縐、綢、綾之屬，稱山東第一?！彼a絲織品，運銷新疆、內蒙等地以及國外市場，周村因此而聞名海內外。
“桑植滿田園，戶戶皆養蠶；步步聞機聲，家家織綢緞”，這首民謠生動地描繪出當時周村絲織業的繁榮景象。
周村自古商業發達，1904年，周村和濟南同時被清政府開辟為商埠后，很快就發展成為聞名省內外的重要商品集散地，素有“金周村”、“旱碼頭”之美譽，且有“南有周莊，北有周村”之說?，F周村已成為全國12個絲綢出口生產基地之一。生產品種80余個，出口品種20余個，銷往12個國家和地區。
調研問題：周村布匹批發市場的前景如何，是否可以用布匹批發概念作為物業開發的主題做房地產投資。
策劃過程：在理解策劃問題后，要先對問題進行分解，然后策劃人員兵分三路，即開展理論研究、思想采購和市場調查三方面的工作。理論研究組主要研究布匹市場發展的歷史規律及檔口投資的理論；思想采購組則主要研究廣東布匹市場及浙江布匹市場的成敗經驗；市場調查組則主要調查本地紡織產業現狀，相關批發產業等，研究周村布匹批發市場的來龍去脈，尤其是產業鏈的生長情況。
調研結論：周村處于泰沂山脈的南出口，為華北大平原的天然屏障，周村地理優勢和紡織品原材料供應基地優勢，造成周村的長久繁榮。目前，全區有國家大型紡織企業十幾家，還有眾多多種所有制成分的1000多家各類紡織企業，周村區紡織業在全國具有生產規模優勢、一定的技術裝備優勢，是淄博市紡織絲綢主要生產基地。但目前的周村布匹，正處于一個高速增長后的緩慢發展后期。原因是南風強過北風，南方布匹對北方造成很大的壓力。周村布匹又同當地產業結合不緊，僅局限于做流動領域的生意，利潤較低，而世界紡織業不景氣則更是雪上加霜。
但周村始終是南貨北進在山東的最后堡壘，又是北貨南進的橋頭堡，是南北布匹及其他貨物在山東境內的心理分界點。在交通格局上，布匹的小批量、多品種接近終端市場依然靠汽車運輸。因此，周村在山東及北方布匹市場的龍頭老大地位難以動搖。周村布匹生意難做并不意味周村在北方布匹市場的龍頭地位在動搖。目前的經營格局有問題，但非不治之癥。從全國市場發展看，布匹生意技術含量越低，利潤便
投資建議：周村布匹批發市場有長期發展的機會，但必須要與周村紡織工業這一產業鏈緊密鏈接。信息化、集約化和增加科技含量是周村布批升級換代的惟一選擇。周村布批市場與江南和廣東的布匹市場不能相比，但在北方布匹市場仍然還處于龍頭老大的霸主地位，暫時還未有替代其地位的布市出現，在山東省也還是排名第一的專業布匹市場，對東北亞和我國長江以北省份布匹業仍有相當大的影響力和輻射力。因此，判斷房地產投資可行性的關鍵不在于政府能提供多少優惠政策和廉價的土地，而在于政府對紡織布批市場的調整和升級換代的決心有多大。如果政府的主導性產業政策到位，那么，緊緊抓住當地的產業鏈，以紡織概念作產業地產的驅動引擎應有相當大的可行性。
附：商業步行街是如何變成“不行街”的
目前，在中國尤其是北京、上海、廣州都出現了一批非常熱鬧的步行街。據統計，大大小小稱為步行街的街道在中國共有近200條。步行街建設已經成為房地產投資和所謂都市經營中的一個重要的熱點。
步行街在大城市出現，以其功能全、環境優美、生活方便，并同時滿足人們購物、休閑、餐飲、娛樂、旅游觀光等多種需要，而成為大都市的商業窗口。但是，在一些中小城市所建設的步行街，卻具有很強的跟風性質，人們把它作為一種時尚、一種政績進行追求，有街無市，缺少人氣，成為一個比較嚴重的問題。
步行街的建設同前幾年流行的主題公園建設一樣，由于盲目跟風，目前已經出現了很多急待解決的投資問題。幾年前，由于深圳華僑城的成功，許多城市也建起了這樣和那樣的主題公園。但是，由于市場反應不熱烈，許多投資都化為烏有，而今已經是“門庭冷落車馬稀”。一些中小城市步行街的建設是否會重蹈主題公園的覆轍，這是一個非常值得深思的問題。
最近，WBSA教授嚴忠明應徐州市有關部門的盛情邀請，對徐州市步行街進行了實地考察。在此期間，綜合對全國步行街的研究和各地考察經驗，嚴忠明教授對目前步行街所面臨的問題進行了比較系統的論述，并對步行街的策劃以及建設提出了自己的看法。
步行街的七種“死火法”
中國目前步行街有一半是旺丁不旺財的，有的甚至只是在開街的時候熱鬧了一陣子就冷落下來了，步行街逐漸演化為“不行街”。那么，為什么在中國三大都市圈和都市連綿帶以外的中小城市建設的步行街效果不理想呢？推敲其中的原因：
一、沒有市場只有市長。
這類步行街多是政府進行所謂的城市運營，照搬照抄大城市的作法建成的。這種決策很少是建立在以市場為導向的研究基礎上的。在大城市中興旺的項目在中小城市并不一定旺，這是一個基本的事實。這同城市本身的核心競爭力和品牌有很大的關系。
步行街建設在北京、上海、廣州這樣的大都市圈里興旺又發達，根本的原因不在于步行這一概念，而在于本身城市商業的強大的輻射能力。也就是說，其目標人群是全國乃至全世界。步行只是都市美女的一件時裝，對于俊俏的姑娘來說，那怕只是披上隨意的一塊布匹，也是風情萬種。
但是中小城市就缺乏這種天生麗質。它的目標人群往往只是在本地、本市。而本地市場由于第三產業嚴重同質化和商業物態的惡性競爭，僅步行這一概念很難產生強大的吸引力。這些城市也不具有象三大都市圈里城市強大的吸引力和對目標市場的拉動?？尚Φ氖?，有的中小城市在建設步行街的時候，把世界上及北京、上海、廣州那些步行街的美麗照片發送到人手一冊，希望建設像這樣高檔的商業氛圍，簡直就有畫餅充饑的味道。
二、沒有策劃只有規劃。
許多步行街由于是在政府一手指揮之下完成的，因此，規劃方案是由一些著名規劃設計院完全的。這些美觀、漂亮也充滿各種風格的建筑，外表上看，它可能是仿古的，也可能是現代，但是從使用上看，卻很難同任何商業物態相容，因為它并不是根據當地的市場生態和商業氣氛策劃設計的。
在中小城市，要做一個同一主題的長達800米的商業步行街，用什么樣的目標人群來支撐它，是一個非常嚴峻的問題。因為這樣一個主題步行街，在大城市也需要相當的消費人群。我們曾見到一條街，建筑漂亮的檔口都是以整齊劃一的風格建設的，但實操不好用。如果整條長達700、800米的街道全部做服裝，本地市場很難消化；如果做飲食業，又沒有考慮到廚房等相關的配套；如果做歌廳或卡拉OK，其隔音、消防等也存在一系列的問題。所以，規劃漂亮，但由于沒有策劃的指導，沒有建立項目操作總譜，其后續的壓力在經營中就表現得非常突出。
三、沒有定位只有“品味”。
定位，我們指要根據當地商圈和城市特點、人文特點、消費能力和目標人群的情況，設計相應的物態。例如，在做旺人氣方面，我們就要充分考慮兩個重要的因素，一個就是對兒童的吸引力問題。我們知道，小孩子因為在步行區域里沒有車輛的危險，可以快樂玩耍，這對做好步行街人氣是一個非常重要的因素，因
四、不講優生，只講整容。
由于前期搞所謂的城市經營，不考慮整條商業街的優生優育，貪大求全，其結果是項目啟動以后，人氣不旺，驅動不夠力，競爭慘烈。在這種情況下，很多城市便考慮進行后期整容。結果，使得一條看來非常漂亮的步行街，布滿因為各種原因招攬過來的經營項目，雜亂無章地聚集在街道兩旁，同建設步行街的初衷相距甚遠。經營單位由于建筑物已經建成，整體招商困難，不得不低下高昂的頭，根據當地的情況進行整容。
五、有肉大家吃，有難沒人擔。
由于是政府工程，步行街建設經歷時間相對較長，因此組織者個個有工程做，有一種轟轟烈烈的局面。但是，到了最后招商的時候，結果發現由于中間環節多，使房價高企，租金高企，本地市場很難承受。作為發展商難處很大，需要維持現狀，并且要償還銀行貸款，尤其作為國有資產很難降低價格，因為一旦蝕本出讓，就要追究個人的責任。因此，招商進展緩慢，沒有人敢出頭收拾殘局，唯有轉嫁投資風險。
政府在支持步行街的建設方面，應該說是出于一種良好的愿望，但是，為了完成整個步行街的招商，結果往往又會要求各部門大力推進步行街的建設，其結果造成全民招商局面，甚至下達指標。對于目前商業環境里需要非常小心對待的步行街經營來說，這種全民招商的情況實際上后果非常不妙。投資者如果在租金和房價高企的地方，不能夠賺到應有的利潤，就會出現一系列的問題，如偷稅漏稅、拖延租金、隨意改變經營項目等，使得整個步行街品味大跌，甚至出現許多嚴重違法、違紀的經營。
六，擊鼓傳花，逃出升天算命大。
由于步行街的建設周期長，基本上是一個“你方唱罷我登臺”的好戲，只要最后責任不在我手中，那么就算逃出升天。至于最后的結果怎樣，只有天知道。
七、拖字當頭，官場習氣代替商業操作。
由于步行街的建設大部分都是由政府操作，存在著責任和風險的問題。當經營不善和有困難的時候，往往是拖字當頭。決策難下，管理婆婆多，使得商機貽誤，政出多門，很難按統一的規范進行操作。其結果除了地面鋪得漂亮的地板以外，看不到任何真正現代氣息的步行街。這就是很多中小城市步行街的命運。
這些當然并不是具體指某一條步行街，而是我們在全國研究步行街所看到的一些典型的例子，這讓我們必須坐下來深思，步行街到底應該怎么樣策劃和經營。
步行街策劃的一般方法
首先，我們必須理解步行街這一概念。在西方國家最初出現步行街，是因為城市膨脹，尤其是汽車的飛速發展使人們在郊區居住成為可能，由于城市中心的擁擠不堪和生態環境的惡化，人們搬到郊區去居住。政府為了復活城市中心的活力和魅力以及商業物態，因此建了步行街，使得人們在城市中心生活也一樣擁有安靜、繁榮而方便購物、娛樂的場地。步行街始終是城市本身魅力的反映。
我們必須明白一個重要的事實，就是步行只是一種包裝，是一種形式。步行街的魅力最后表現的依然是城市的核心競爭力和城市的吸引力。如果城市的核心競爭力不夠，也就是說城市消費物態的引擎不夠力，外包裝做得再花哨也沒有用。
就拿北京、上海和廣州來看，北京是中國的首都，它對全國人們和世界旅游者都有強大的吸引力，因此王府井、西單步行街人海如潮，這是北京本身吸引力的表現。上海由1860第二次*戰爭以來，南京路就一直是繁華的商業中心，它對整個長江三角洲、中國以至世界的旅客來說都具有一種非常大的吸引力，因此，它的步行街形態依然是城市本身魅力的象征。廣州作為南中國的大門，北京路和上下九的步行街每天吸引著50、60萬的旅客，北京路的商鋪，平均月租金就能達到2000元/平方米。這種人潮和物業興旺的情況也不是一朝一夕形成的，它是整個珠江三角洲城市群消費物態金字塔結構的頂尖。它反映的是整個珠江三角洲城市群落的魅力，而步行是一種消費形式，只是一種外包裝，這個都市的美女，無論穿上什么樣的時裝都是儀態萬方。
因此，在只有幾十萬人口或一百來萬人口的中小城市里做步行街，不能照搬照抄大城市的做法。因為，在中小城市目標人群主要集中在本地，人們消費水平有限，人們的購物習慣，并沒有因為步行街的出現而產生根本性的變化。因此步行街的建設，必須以市場為導向，“在什么山上唱什么歌”。
其次，我們必須研究步行街的目標人群，也就是說要有一種科學的、實事求是的研究方法。我們必須搞清楚誰來步行？怎么樣步行？為什么來步行這三個問題。誰來步行就是研究我們的目標人群，即消費者是誰。如果是為本地人服務，那就必須同本地人的消費水準相一致。為什么來步行的問題，是解決步行的游歷和觀感問題。人們必須在步行中找到快樂。例如，對于兒童和沒錢人的娛樂場所的建設，就是讓人們能夠產生反復來步行的快樂和向往。怎么樣步行則是科學規劃步行區域的問題。步行街的一般長度是650米左右，超過這一長度，人們游樂的時候就會有疲勞感。對南北向的步行街來說，東邊的街鋪就會比西邊的街鋪生意好一些；對于東西向的步行街來說，南面的商鋪就會比
必須研究出入口、停車場、以及重要的節點和黃金分割點的物態，尤其是高潮區的設計。只有我們從結構上把整個步行街的建設全面定位把握住，步行街的設計才能夠比較科學、可持續的發展。對于那些流動人口少，甚至“一節淡三墟”的城市來說，如何策劃好步行街的夜間生活和節假日生活，是一個非常重要的主題。我們必須根據城市的特點，在這一點做好深入的研究，從而做出切合市場實際的安排。
此外，對一個城市的步行街的定位，我們必須嚴格建立在商圈意義上，對競爭對手和業態進行全面的把握。一般步行街的定位無非有五種方式：其一是搭建一個新的商業平臺，讓城市的人們在購物和娛樂中有一種新的驚喜；其二是讓專業化的服務出現新的聚集效應，聚集效應產生人流，從而形成城市新的亮點；其三是用一種新的消費模式代替舊的消費模式；其四是走專業化的路，形成精品專業性的市場，而這種市場又是同整個城市的產業鏈有密不可分的關系；其五是看準自己的競爭對手，從而擠壓對手，取而代之。這些定位應該都是在規劃之前進行全面地分析和研究建立起來的。因此，做步行街的問題必須研究清楚自己的競爭對手是誰，必須了解整個城市的產業分布與產業鏈的建設，從而在商圈中找到自己適當的位置。
我們知道，一個商圈的存在實際上有很重的生態意義，這同自然界的生物生存的道理是一樣的。在高寒地區苔蘚類植物才能夠生存；而在溫熱帶闊葉林才能夠找到自己生存的空間。每一種生物的存在都有它特定的生物圈，商業項目的發展也不例外。
只有我們明白了在中小城市做步行街的整個思路和進行定位的方法，我們才能夠對步行街的實操問題有比較清醒的把握。商業步行街的策劃是商業步行街的總譜。只有有了這種正確的指導思想，商業步行街的運作才能夠做到有序而不亂，成為高潮起伏的交響樂。
在實操意義上，主要還有步行街的租售問題。對于購買商鋪的人來說，他們最重視的是商鋪的保值升值問題。因此，對于商鋪的主題設計我們必須有比較科學的研究，否則，就會對商鋪的出售產生重大的影響。例如在中小城市做一個長達800米的飲食一條街，在全國幾乎看不到成功的例子，這種定位就是建立在一種想象的基礎上的，經營就會成為一個非常困難的問題。為了使得賣鋪業務健康發展，就必須在商鋪保值升值問題上做足功夫。沒有好的主題設計，基本上可以說就不可能有好的銷售業績。主題設計好了，我們賣鋪所常用的所謂返租回報、先租后賣、承諾回購等“降龍十八法”的技術銷售策略才能發揮其應有威力。
對于商鋪的租賃業務來說，做旺人氣是至關重要的。因此作為經營者還必須處理好旺丁與旺財的關系，而旺丁首先必須充分發揮步行街的特點。在公共空間和人們的游歷、娛樂方面做好文章。例如，在中小城市設計的步行街，比較科學的設計模式應是購物、飲食、娛樂休閑各占1/3的比例，僅僅做成一個主題是不足取的，這就是同大城市不同的地方。
政府在旺場方面應該有很多優勢，除了輿論導向以外，春節、元宵和當地重要的節事活動的舉辦，對人們認識步行街并產生認同感有積極的效果。此外，步行街還必須在形象宣傳和整體推廣方面有一個長遠的安排和計劃。一個步行街成熟大概需要30年的時間，急功近利的辦法往往是權宜之計。
如果我們不能夠站在科學定位，先策劃再規劃的原則上認識步行街，步行街最后衰落成一條普通的街道，就在所難免。這同前幾年主題公園盲目跟風建設，最后大部分銷聲匿跡的情況幾乎同出一轍，這是房地產投資中的一個陷阱。因此，重視策劃、重視優生優育、重視市場導向以及目標市場的研究，在定位和規劃上按科學的原則做好安排，對步行街的建設來說是至關重要的。在步行街建設中，應該盡量避免決策失誤，不要總被老百姓譏為“步行街”就是“不行街”。
篇2：概念地產策劃案例選
概念地產策劃案例選
案例一：廣州南方名酒交易中心開拓會展物業項目策劃案
來源：嚴忠明于20**年以廣州南方名酒交易中心策劃總監的身份，對南方名酒交易中心主題定位模糊、商鋪銷售不暢、缺乏品牌吸引力所主持的調整定位，提升品牌，掀起新一輪銷售高潮的策劃案。
應用：本策劃案適用于新開發樓盤內大型主題商鋪，專業批發市場的物業租售，尤其對要求迅速旺場并回收資金，提升品牌的物業是可借鑒的思路和方法。
內容：高層樓盤投資項目最終是否盈利，決戰在裙座商場的銷售。如今把裙座商場分
割為一小片一小片出售，做傳統的百貨業和批發市場已經吸引力不大了，因為無序經營
造成的失敗讓投資者吃盡了苦頭。因此，現今一般思路是將裙座商場由發展商統一經營，
做主題商鋪，以期用集約化、規?；洜I的方式打動商鋪投資者。但一個新的主題商鋪
如何依客觀情況準確定位，如何突破專業局限，在最短的時間內打造品牌呢？
由于不同的特點，主題商鋪的銷售不能走臨街商鋪銷售的路，僅僅闡述專業市場經營始終使商鋪投資者對商鋪本身的保值、升值能力心存疑慮。因此怎樣全面提升主題商鋪的品牌價值便是策劃的關鍵所在。如果將主題商鋪準確定位在具有強大保值、升值能力的朝陽行業上，并具有地域和行業的唯一性、排它性，實現該項目的朝陽提升；爭取同本行業具有不可爭議地位的龍頭老大聯手，建立聯盟關系，打造金字招牌，實現該項目的地位提升；從一開始便下大力氣走品牌經營的路，便可以在最短的時間內，以最直接可感的方法，讓投資者通過著名品牌的強大凝聚力理解商鋪的內在價值和含金量，實現該該項目的含金量的提升；讓投資者找到一個具有可比性的參照系，使項目本身更具抵抗投資風險的能力，完成該項目的行動力提升；這比從專業經營方式理解商鋪的保值、升值能力要直接有效得多。通過這四步提升使投資者明白單打獨奏不如加入合唱，私自出海對抗風浪不如搭乘一艘航空母艦，這能讓商鋪投資者產生對前景無限憧憬，也的確能更好地保障投資者未來的利益。
本策劃案是嚴忠明受廣州的南方名酒交易中心邀約而策劃實施的，針對廣州市未來十年要大力發展會展物業的良好契機，主動出擊，攀龍附鳳，讓交易中心同廣州會展經濟龍頭大哥廣交會建立業務聯系。通過與廣交會下屬企業建立合作關系，開拓與廣交會平行的酒類進出口業務、酒類展覽業務，把南方名酒交易中心在酒類產品交易中的特殊地位凸現出來，打造一個含金量極高的品牌，制造一個商界爆炸性新聞事件，不僅提升了整個交易中心的形象，而且迅速地吸引了那些對交易中心主題商鋪的潛在的投資者注意，由此迅即開展商鋪展銷，使開發商的投資得以迅速回收，為商鋪經營準備了充足的資金，極大地推進整個項目的順利發展。
案例：
廣州南方名酒交易中心是廣東最大的酒類主題商場，位于廣州西關旺地。商場共15000m2的經營面積，被分割為9m2一個的標準攤位，向商鋪投資者出售，發展商以此籌措經營資金，回收房地產投資，但自2000年下半年至20**年2月底開展銷售攻勢以來，銷售情況很不理想。
為了解決銷售難題，發展商決定聘請廣州最好的策劃人，廣告公司和銷售公司組成聯合艦隊，協同作戰。獨立策劃人嚴忠明臨危受命，擔任該項目的策劃總監。
通過周密的調查研究，嚴忠明對該項目作了品質診斷，調整了該交易中心的定位，主張該交易中心從偏重作批發市場轉向開拓酒類博覽及進出口業務，使該商鋪成為廣州首家具有私人產權的會展物業，以此作為商鋪銷售的新賣點，把會展物業這一朝陽行業的特點充分傳達給商鋪投資者。促成交易中心完成一次品牌提升。
為了以最快的速度樹立這一新品牌的市場價值，嚴忠明采取攀龍附鳳的策劃思路，尋求交易中心同廣州最大會展經濟名牌企業——廣交會建立聯姻關系，實施捆綁聯結，以求品牌互補，達到雙贏局面，這一策劃方案在得到發展商的認可后得以實施。
由于廣交會一直沒有酒類交易專場，而且一直想開展酒類博覽及進出口業務，因此，交易中心與廣交會在許多認識上一拍即合，廣交會經貿發展公司于20**年7月18日正式指定交易中心為廣交會首個酒類出口基地，并簽署了合同。
20**年8月21日，在廣交會一號館，南方名酒交易中心主持召開了“聚首廣交會，共建名酒港”的新聞發布會。會上廣交會下屬公司及其它十多家權威單位共同簽署了支持共建南方名酒交易中心“備忘錄”及其它合作合同，該策劃案得以順利進行。
該簽約儀式成為廣州新聞界的一個重大新聞，對商鋪投資者具有振聾發聵的效果。嚴忠明以此新聞事件為商鋪銷售的切入點，驅動廣東省廣告公司展開了主題為“商鋪投資革命”的商鋪促銷活動，不失時機的推出“廣交會式會展物業”的主題商鋪概念。8月28日至9月2日共5天的展銷活動，就銷售了700萬元的商鋪，發展商由此很快能回收資金，準備進一步的經營。目前，發展商正沿著這一策劃思路進一步推大戰果。
解釋：
廣州駿浩集團公司是一家具有公路建設、生物制劑、電訊網絡、房地產投資等項目的頗有實力的民營企業。該公司投資興建的駿業閣房地產項目位于廣州傳統商業旺地——西關，占地5000m2，樓高30層。其中1-5層共15000m2的商場已于1999年決定做主題商鋪，預算投資3億元人民幣。由全國人大副委員長王光英題名
發展商為了回收資金，將1-5層商場分割為9m2一個的標準攤位，向商鋪投資者出售。但自2000年底發起銷售攻勢以來，銷售業績并不理想。第二輪銷售攻勢于20**年2月底結束，且由香港著名的代理公司中原物業代理銷售的，然后銷售情況卻令發展商大跌眼鏡，情況每況愈下。
至此發展商發現問題已十分嚴重，因為該樓原計劃九月通過驗收，即將成為現樓。如果現樓不按原計劃裝修，商場不開張，投資者疑惑頓生，經營者也將失去信心，該商場勢必難逃爛尾的命運；如九月份以后強行開張，則發展商還要投入大量現金，這無疑對資金缺乏的發展商似火上加油，萬一吸引不到商鋪投資者來買鋪，則發展商會越陷越深，不能自拔。由此發展商已處境尷尬、左右為難。
發展商通過緊急商議，決定聘請廣州最好的策劃人、代理公司、廣告公司協同作戰，成立聯合艦隊，如果還不成功，則死而無悔！
20**年3月，廣州黑天鵝市場戰略發展公司總經理閻林森致電筆者，邀請筆者參加廣州策劃人會議，對南方名酒交易中心項目進行診斷，并說參加會議的有王志剛工作室云亮先生、中泰廣場總策劃周穎舟、全城置業李天奇、北京大廈總策劃董海斌、華天浩瀚置業付總經理席美云等十多人。我當時表示，如果說不上話，我還是不去吧。閻林森沉吟了一下說：“你行，不僅因為策劃，因為你還做過發展商?！?BR>在接下去的一個月時間，策劃人與發展商進行了多次磋商，被嚴忠明稱之為“東山論劍，西關賣酒?！薄赌戏蕉际袌蟆?、《羊城晚報》均有報道，發展商最終接受了嚴忠明的策劃思路，并正式具文聘請嚴忠明為該項目的策劃總監。
在策劃過程中，嚴忠明對廣州主題商鋪及相關情況進行了如下整理：
在廣州房地產市場中，商鋪投資一直是一個特殊的投資領域。
首先，廣州市民，尤其是小資本投資者十分樂意做商鋪投資，一來利潤穩定（20**年6月以前普遍可采用反租回報方式，7月份后被國家建設部禁止），二來投資選對方向，有炒鋪的利潤空間，且往往是供鋪或分期付款，動用資金量并不大，因此，好地段的鋪位極易受追捧，如北京路、東山農林下路的鋪位常高達5萬/m2。
其次，商鋪投資竟爭十分激烈。各發展商各出奇招，務求吸引投資者的注意。單從《廣州日報》、《南方都市報》的房地產廣告便可見一斑，一個近20萬的彩版，往往要提前一個星期到10天去駁位，否則根本沒有廣告版面。
第三，各商鋪投資者對主題商鋪的定位到銷售的各個環節都進行高投入的精心策劃、注重包裝。而且可以看出，經過策劃的樓盤明顯比未曾策劃的樓盤好銷。如廣百新翼大炒北京路概念，農林下路的新裕廣場炒作第二條步行街概念，中泰廣場炒作口岸物業概念，均取得了不俗的業績。
第四，主題商鋪的目標人群往往較為特殊，如果把握不好，容易弄巧成拙。
第五，據調查，廣州上半年房地產成交額共210個億，其中有10%左右來自商鋪銷售，銷售額一直在增長，市場看好，值得投入。
第六，作為專門經營酒類產品的商場廣州尚沒有。但以前在城郊曾有人組建的酒類批發市場目前均已倒閉。原因是運作成本高，假酒防不勝防，交通不便等原因。
全國有酒廠15000家，其中較有名氣的共3000家。廣東不是產酒大省，但奇怪的是，廣東卻是銷酒大省。廣東每年消耗全國白酒的10%，這可能應歸因于幾百萬南下打工的外省人。由此可見，廣州的酒業的確是個巨大的市場。
通過以上的整理，嚴忠明對南方名酒交易中心項目作了如下判斷：
1）南方名酒交易中心定位是做酒類批發的，在廣州市郊包括南海、佛山等地都有過此類批發市場，但全部以失敗告終，南方名酒交易中心的定位未能說明它有什么不同尋常的法寶可以逃脫失敗的命運。
2）南方名酒交易中心位于廣州西關老商業街，表面上位于上下九商圈的傳統旺地，但實際上交通并不方便。該中心離長壽路地鐵出口雖僅200m路程，但因要轉兩條在窄街，不熟悉地形根本難以找到；而且交易中心門口的文昌南路為交通單行線，大型貨車根本不能通行，該中心也無足夠的車位泊車，在此艱難的交通條件下如何做批發市場，成為一個投資者不得不深思的問題。
3）宣傳雖說是權威經營，但各大酒廠并不十分看好，多采取觀望態度，因為各大酒廠均有自己在廣州的經銷渠道，看不出自己有什么必要另外在該交易中心設一攤位，花錢不說，還自己同自己的銷售網絡打架，也不明白除了進駐可能的高成本外，自己的利潤空間究竟何在。
4）作為主題商鋪的保值升值能力解釋不清，廣告一味強調“黃金鋪”，內容卻空空如也，沒有任何實在的支撐點，也沒有任何新鮮熱辣的內容刺激投資者的欲望。
因此可以判定，該項目定位有重大缺陷，品牌沒有號召力，利潤路由設計不清，廣告對目標人群的針對性不強，如果不改弦更張，必定會重蹈以前那些酒類批發市場的老路，給發展商造成巨大的經濟損失。
基于以上的整理和判斷，嚴忠明提出了一個全方位解決的策劃方案：
1)首先，對該項目進行朝陽提升，變夕陽行業為朝陽行業。淡化酒類批發市場概念，強調交易中心的交易概念，開展酒類會展業務，重整形象，走品牌經營的思路；
2)打造酒類航母形象，尋求多方強強聯手，借政府力量爭取更多戰略合作伙伴的加盟；
3)對該項目進行地位提升。挺進會展經濟，開拓酒類會展物業，化解因交通不便對批發造成的制約，變夕陽行業定位為朝陽行業。主動與廣交會聯系，爭取成為廣交會的合作伙伴甚至酒類交易市場。
4)對該項目進行含金量提升。利用廣交會的強大號召力，充分凸現南方名酒交易中心的鮮明形象，成為中國首家具
5)對該項目進行行動力提升。讓南方名酒交易中心同廣交會這艘航空母艦聯結在一起，可以使南方名酒交易中心具有更強的業務能力、更廣闊的經營空間。
通過這四步提升，實際上是完成南方名酒交易中心的品質全面升級。駿浩集團很快接受了這一策劃方案，并成立了專門的決策小組以全面協調此方案的執行。
為了充分研究該策劃案的可行性，嚴忠明還對廣州市場、港澳市場及全國市場的有關情況進行了全面的調查研究和嚴格論證。
第一、多次去港澳調查摸底的結果，發現國外各大酒莊一直在中國尋找登陸點，但均不得要領。因為大陸沒有一個集中的場所作為酒類交易的中心。
第二、多年來“亞太酒展”一直未能進入大陸，因為大陸的會展條件不成熟，也不存在一個酒類展覽的固定場所。而廣州作會展經濟勢在必行，是廣州未來十年發展規劃重點之一，作朝陽行業具有很強的市場號召力。調查顯示，會展經濟基本上可以說是區別發達國家經濟和發展中國家經濟的重要特征之一。
第三、廣交會至今已開過89屆，今年春交會成效額達500億美元，廣州市的直接經濟效益為60億人民幣，廣交會的租金高企，是所有商鋪投資者稱羨不已的，連周邊物業價值也一路飚升。如《羊城晚報》報道今年春交會即創出周邊物業9m2的標準展位12天展期，共收租金15萬元的天價。但廣交會一直沒有酒類交易專場，也一直在探索想搞酒類博覽，都因種種原因未能實施。廣交會領導甚至引此為憾事。
第四、全國知名酒商都對廣州龐大的市場有濃厚的興趣。事實上，許多知名白酒都是在廣州市場先行銷成功再占領全國市場的，如水井坊等。但用傳統低檔的經營手法顯然打動不了這些酒廠、酒商。
基于以上的論證調查，決策小組一致認為，策劃案可操作性的主客觀條件都已具備，具有相當的可行性，隨即決策進行實施。
在決策中，嚴忠明一共確立了三套方案，以確保策劃得到較好的效果。
方案一：以廣交會式會展物業的概念指導各功能設計、租售、招商和宣傳活動。爭取成為廣交會的酒類專業市場，如果能成為廣交會的分會場，則是最佳的策劃效果，100%的捆綁成功。
方案二：以廣交會式會展物業提升整個名酒交易中心的品牌，如對廣交會公關成為分會場不成功，則爭取同其下屬單位建立實質性協作關系，或共同合作舉辦酒類博覽會，最好每年春秋二度，與廣交會同期舉行，也不失為對廣交會的業務的補充，可達到品牌補充的雙贏局面。
方案三：如方案一、方案二行不通，則爭取讓廣交會成為南方名酒交易中心的戰略合作伙伴，并在一些具體業務上有契約性或松散的合作關系。
為執行以上方案，嚴忠明具體負責談判及合同內容。主要同廣交會廣州展覽公司和廣交會廣州經濟發展公司洽談。通過反復的商討，同廣交會廣州展覽公司就共同舉辦“世界名酒博覽會”達成了共識，具體合作方式仍在商討。同廣交會廣州經濟發展公司則于20**年7月18日簽訂了出口代理協議，南方名酒交易中心被廣交會指定為“酒類出口基地”，是廣交會唯一一個被指定的基地，由此，基于達到了方案二及方案三的復合效果，南方名酒交易中心開拓會展物業，可謂大局已定。
20**年8月21日，可以說是該策劃案得以全面實施的日子。
在廣交會1號館，駿浩集團召開了“聚首廣交會，共建名酒港——南方名酒交易中心戰略合作伙伴簽約儀式”新聞發布會。從會上公布成果可以說，都是該策劃案預計要完成的。如：
中國出口商品交易會廣州經濟發展公司正式指定南方名酒交易中心為首個酒類出口基地；
廣東省酒類專賣局，廣州市酒類專賣局進駐交易中心，成為交易中心合作伙伴；
國家內貿局信息中心，國家質量檢驗局也簽署了合作協議；
廣州市對外經濟貿易委員會、廣州市旅游局、廣州博物館、廣州市社科院及荔灣區政府等多家權威機構也簽訂了合作協議和合作備忘錄。
這一簽約儀式因為廣交會及多家權威機構的加入成為轟動性新聞事件。一時成為廣州新聞界的熱門話題，人們紛紛對交易中心的這一重大舉措深表關注?！赌戏蕉际袌蟆?、《廣州日報》、《羊城晚報》、《新快報》、廣東電視臺都爭先恐后作了報道。
以此轟動新聞事件為導入，吸引商鋪投資者的注意，正是嚴忠明策劃開始商鋪銷售的切入點。
從8月19日至8月28日嚴忠明主持驅動廣東省廣告公司在《廣州日報》、《南方都市報》、《羊城晚報》等媒體上展開宣傳攻勢，打出“商鋪投資革命”的口號，提醒商鋪投資者不要僅僅把投資眼光局限在做零售、百貨傳統商鋪上，不要以為買貴鋪就能避免風險，要有世界性眼光，做朝陽行業，要去搭乘投資航母的順風船，要關注廣交會式會展物業——南方名酒交易中心商鋪。從9月初5天的展銷期看，市場反響熱烈，基本達到了策劃效果，該5天的成交額已超過700萬元。該策劃案完成后，嚴忠明已依約結束同發展商的合作。但據了解，目前發展商已開始招商，進展尚算順利。
從整個策劃案的操作過程來看，盡管存在許多不盡如人意的地方，但基本上達到了預期的效果。不僅能使發展商短期內回收資金，而且為南方名酒交易中心的長期發展找到了一條開拓會展物業可行的思路；不僅提升了項目的品牌價值，而且為中國酒業市場的健康發展作了有益的嘗試和探索。
“廣州南方名酒交易中心開拓會展物業項目”策劃案實際上是策劃界屢創奇跡的“攀龍附鳳”的招數的成功運用。
在以上案例中，實際上很多有識之士都看到了會展物業有號召力，也是南方名酒交易中心較有潛力的方向之一。但是，一想到要向廣大商鋪投資者解說一個新概念，成本太高，發展商根本負擔不起，便裹足不前。
“攀龍附鳳”的方法便是這種節約宣傳成本，顯化潛在品牌的好辦法。通過將一個人們熟知的品牌和一個人們較陌生的品牌有意識地建立一種特殊聯系，使人們在認知上找到一個參照系，從而達到使陌生品牌清晰明了，從而產生價值認同的過程。
如果按照傳統的思路，自己找到了一個好項目，自己投入、宣傳、培養，不僅運作成本高，而且周期長，效果難以保證。單打獨奏根本難以抵御市場風險，包括后來居上的競爭對手的沖擊。
本策劃案不僅為企業找到了好的生長點，而且找到了廣交會這個最好的參照物，一系列的策劃活動都使人們把南方名酒交易中心物業同廣交會這個十分成功的品牌產生聯想，為私人實現廣交會式會展物業的高額利潤鋪上了一條可行之路，不僅為企業節約了成本，而且擴大了知名度，為未來發展奠定了廣闊的空間。
本策劃案的關鍵不僅在于“攀”，更重要的還在于“附”，即具有同參照物某種平行或類同的業務關系，這是產生長久影響和號召力的根源。而“攀”可以很快即時見效，“附”則需要企業作許多扎實具體的工作，這是對一個企業整體水平的真正考驗。企業是否真的有自己“攀”的知名品牌那樣的水平和品質，在隨后的經營中將通過這種曝光讓自己清晰地暴露在公眾面前。如果只有“攀”的炒作，終究人們會覺得該企業華而不實；如果還有“附”的扎實功底，該企業將通過這種操作躍上一個嶄新的臺階。
要么加速成功，要么加速死亡。攀龍附鳳是企業的提速器、催化劑，它將企業的優點和缺點同樣倍數地放大，并置于眾目睽睽之下。
注意：攀龍附鳳的方法不可隨便使用：
①所“攀”的參照物必須地位無可爭議，品質一流，如果有爭議，效果可能弄巧成拙；
②如果只想用“攀”的方法炒作自己，不想用“附”的方法改造自己去走創新之路，最好不要用此法，弄不好會搬起石頭砸自己的腳；
沒有決策權不用此招，不然極難保證效果，反而會造成“誰主張、誰負責”的局面，有口難辯。
案例之二：周村紡織交易市場物業開發調研案
周村位于山東省中部，是淄博市轄區之一，總面積263平方公里、，其中城市人口13萬，農業人口18萬。城市建成面積15平方公里，是一座古老而又新興的工商業城市，也是山東省重要的紡織工業基地。周村是中國桑蠶絲綢業重要發源地之一，具有悠久的歷史，被譽為“絲綢之鄉”。從漢至唐代，一直是世界著名的海上和陸路絲綢之路的重要源頭，很早便有了從臨淄、于陵通過芝罘、蓬萊等港口通往朝鮮、日本、俄羅斯甚至美洲大陸的貿易航線。明清時期，周村絲織發展成為山東絲綢業的中心。1936年出版的《現代本國地圖》介紹，“周村絲織業之盛，所織絹、縐、綢、綾之屬，稱山東第一?！彼a絲織品，運銷新疆、內蒙等地以及國外市場，周村因此而聞名海內外。
“桑植滿田園，戶戶皆養蠶；步步聞機聲，家家織綢緞”，這首民謠生動地描繪出當時周村絲織業的繁榮景象。
周村自古商業發達，1904年，周村和濟南同時被清政府開辟為商埠后，很快就發展成為聞名省內外的重要商品集散地，素有“金周村”、“旱碼頭”之美譽，且有“南有周莊，北有周村”之說?，F周村已成為全國12個絲綢出口生產基地之一。生產品種80余個，出口品種20余個，銷往12個國家和地區。
調研問題：周村布匹批發市場的前景如何，是否可以用布匹批發概念作為物業開發的主題做房地產投資。
策劃過程：在理解策劃問題后，要先對問題進行分解，然后策劃人員兵分三路，即開展理論研究、思想采購和市場調查三方面的工作。理論研究組主要研究布匹市場發展的歷史規律及檔口投資的理論；思想采購組則主要研究廣東布匹市場及浙江布匹市場的成敗經驗；市場調查組則主要調查本地紡織產業現狀，相關批發產業等，研究周村布匹批發市場的來龍去脈，尤其是產業鏈的生長情況。
調研結論：周村處于泰沂山脈的南出口，為華北大平原的天然屏障，周村地理優勢和紡織品原材料供應基地優勢，造成周村的長久繁榮。目前，全區有國家大型紡織企業十幾家，還有眾多多種所有制成分的1000多家各類紡織企業，周村區紡織業在全國具有生產規模優勢、一定的技術裝備優勢，是淄博市紡織絲綢主要生產基地。但目前的周村布匹，正處于一個高速增長后的緩慢發展后期。原因是南風強過北風，南方布匹對北方造成很大的壓力。周村布匹又同當地產業結合不緊，僅局限于做流動領域的生意，利潤較低，而世界紡織業不景氣則更是雪上加霜。
但周村始終是南貨北進在山東的最后堡壘，又是北貨南進的橋頭堡，是南北布匹及其他貨物在山東境內的心理分界點。在交通格局上，布匹的小批量、多品種接近終端市場依然靠汽車運輸。因此，周村在山東及北方布匹市場的龍頭老大地位難以動搖。周村布匹生意難做并不意味周村在北方布匹市場的龍頭地位在動搖。目前的經營格局有問題，但非不治之癥。從全國市場發展看，布匹生意技術含量越低，利潤便
投資建議：周村布匹批發市場有長期發展的機會，但必須要與周村紡織工業這一產業鏈緊密鏈接。信息化、集約化和增加科技含量是周村布批升級換代的惟一選擇。周村布批市場與江南和廣東的布匹市場不能相比，但在北方布匹市場仍然還處于龍頭老大的霸主地位，暫時還未有替代其地位的布市出現，在山東省也還是排名第一的專業布匹市場，對東北亞和我國長江以北省份布匹業仍有相當大的影響力和輻射力。因此，判斷房地產投資可行性的關鍵不在于政府能提供多少優惠政策和廉價的土地，而在于政府對紡織布批市場的調整和升級換代的決心有多大。如果政府的主導性產業政策到位，那么，緊緊抓住當地的產業鏈，以紡織概念作產業地產的驅動引擎應有相當大的可行性。
附：商業步行街是如何變成“不行街”的
目前，在中國尤其是北京、上海、廣州都出現了一批非常熱鬧的步行街。據統計，大大小小稱為步行街的街道在中國共有近200條。步行街建設已經成為房地產投資和所謂都市經營中的一個重要的熱點。
步行街在大城市出現，以其功能全、環境優美、生活方便，并同時滿足人們購物、休閑、餐飲、娛樂、旅游觀光等多種需要，而成為大都市的商業窗口。但是，在一些中小城市所建設的步行街，卻具有很強的跟風性質，人們把它作為一種時尚、一種政績進行追求，有街無市，缺少人氣，成為一個比較嚴重的問題。
步行街的建設同前幾年流行的主題公園建設一樣，由于盲目跟風，目前已經出現了很多急待解決的投資問題。幾年前，由于深圳華僑城的成功，許多城市也建起了這樣和那樣的主題公園。但是，由于市場反應不熱烈，許多投資都化為烏有，而今已經是“門庭冷落車馬稀”。一些中小城市步行街的建設是否會重蹈主題公園的覆轍，這是一個非常值得深思的問題。
最近，WBSA教授嚴忠明應徐州市有關部門的盛情邀請，對徐州市步行街進行了實地考察。在此期間，綜合對全國步行街的研究和各地考察經驗，嚴忠明教授對目前步行街所面臨的問題進行了比較系統的論述，并對步行街的策劃以及建設提出了自己的看法。
步行街的七種“死火法”
中國目前步行街有一半是旺丁不旺財的，有的甚至只是在開街的時候熱鬧了一陣子就冷落下來了，步行街逐漸演化為“不行街”。那么，為什么在中國三大都市圈和都市連綿帶以外的中小城市建設的步行街效果不理想呢？推敲其中的原因：
一、沒有市場只有市長。
這類步行街多是政府進行所謂的城市運營，照搬照抄大城市的作法建成的。這種決策很少是建立在以市場為導向的研究基礎上的。在大城市中興旺的項目在中小城市并不一定旺，這是一個基本的事實。這同城市本身的核心競爭力和品牌有很大的關系。
步行街建設在北京、上海、廣州這樣的大都市圈里興旺又發達，根本的原因不在于步行這一概念，而在于本身城市商業的強大的輻射能力。也就是說，其目標人群是全國乃至全世界。步行只是都市美女的一件時裝，對于俊俏的姑娘來說，那怕只是披上隨意的一塊布匹，也是風情萬種。
但是中小城市就缺乏這種天生麗質。它的目標人群往往只是在本地、本市。而本地市場由于第三產業嚴重同質化和商業物態的惡性競爭，僅步行這一概念很難產生強大的吸引力。這些城市也不具有象三大都市圈里城市強大的吸引力和對目標市場的拉動?？尚Φ氖?，有的中小城市在建設步行街的時候，把世界上及北京、上海、廣州那些步行街的美麗照片發送到人手一冊，希望建設像這樣高檔的商業氛圍，簡直就有畫餅充饑的味道。
二、沒有策劃只有規劃。
許多步行街由于是在政府一手指揮之下完成的，因此，規劃方案是由一些著名規劃設計院完全的。這些美觀、漂亮也充滿各種風格的建筑，外表上看，它可能是仿古的，也可能是現代，但是從使用上看，卻很難同任何商業物態相容，因為它并不是根據當地的市場生態和商業氣氛策劃設計的。
在中小城市，要做一個同一主題的長達800米的商業步行街，用什么樣的目標人群來支撐它，是一個非常嚴峻的問題。因為這樣一個主題步行街，在大城市也需要相當的消費人群。我們曾見到一條街，建筑漂亮的檔口都是以整齊劃一的風格建設的，但實操不好用。如果整條長達700、800米的街道全部做服裝，本地市場很難消化；如果做飲食業，又沒有考慮到廚房等相關的配套；如果做歌廳或卡拉OK，其隔音、消防等也存在一系列的問題。所以，規劃漂亮，但由于沒有策劃的指導，沒有建立項目操作總譜，其后續的壓力在經營中就表現得非常突出。
三、沒有定位只有“品味”。
定位，我們指要根據當地商圈和城市特點、人文特點、消費能力和目標人群的情況，設計相應的物態。例如，在做旺人氣方面，我們就要充分考慮兩個重要的因素，一個就是對兒童的吸引力問題。我們知道，小孩子因為在步行區域里沒有車輛的危險，可以快樂玩耍，這對做好步行街人氣是一個非常重要的因素，因
四、不講優生，只講整容。
由于前期搞所謂的城市經營，不考慮整條商業街的優生優育，貪大求全，其結果是項目啟動以后，人氣不旺，驅動不夠力，競爭慘烈。在這種情況下，很多城市便考慮進行后期整容。結果，使得一條看來非常漂亮的步行街，布滿因為各種原因招攬過來的經營項目，雜亂無章地聚集在街道兩旁，同建設步行街的初衷相距甚遠。經營單位由于建筑物已經建成，整體招商困難，不得不低下高昂的頭，根據當地的情況進行整容。
五、有肉大家吃，有難沒人擔。
由于是政府工程，步行街建設經歷時間相對較長，因此組織者個個有工程做，有一種轟轟烈烈的局面。但是，到了最后招商的時候，結果發現由于中間環節多，使房價高企，租金高企，本地市場很難承受。作為發展商難處很大，需要維持現狀，并且要償還銀行貸款，尤其作為國有資產很難降低價格，因為一旦蝕本出讓，就要追究個人的責任。因此，招商進展緩慢，沒有人敢出頭收拾殘局，唯有轉嫁投資風險。
政府在支持步行街的建設方面，應該說是出于一種良好的愿望，但是，為了完成整個步行街的招商，結果往往又會要求各部門大力推進步行街的建設，其結果造成全民招商局面，甚至下達指標。對于目前商業環境里需要非常小心對待的步行街經營來說，這種全民招商的情況實際上后果非常不妙。投資者如果在租金和房價高企的地方，不能夠賺到應有的利潤，就會出現一系列的問題，如偷稅漏稅、拖延租金、隨意改變經營項目等，使得整個步行街品味大跌，甚至出現許多嚴重違法、違紀的經營。
六，擊鼓傳花，逃出升天算命大。
由于步行街的建設周期長，基本上是一個“你方唱罷我登臺”的好戲，只要最后責任不在我手中，那么就算逃出升天。至于最后的結果怎樣，只有天知道。
七、拖字當頭，官場習氣代替商業操作。
由于步行街的建設大部分都是由政府操作，存在著責任和風險的問題。當經營不善和有困難的時候，往往是拖字當頭。決策難下，管理婆婆多，使得商機貽誤，政出多門，很難按統一的規范進行操作。其結果除了地面鋪得漂亮的地板以外，看不到任何真正現代氣息的步行街。這就是很多中小城市步行街的命運。
這些當然并不是具體指某一條步行街，而是我們在全國研究步行街所看到的一些典型的例子，這讓我們必須坐下來深思，步行街到底應該怎么樣策劃和經營。
步行街策劃的一般方法
首先，我們必須理解步行街這一概念。在西方國家最初出現步行街，是因為城市膨脹，尤其是汽車的飛速發展使人們在郊區居住成為可能，由于城市中心的擁擠不堪和生態環境的惡化，人們搬到郊區去居住。政府為了復活城市中心的活力和魅力以及商業物態，因此建了步行街，使得人們在城市中心生活也一樣擁有安靜、繁榮而方便購物、娛樂的場地。步行街始終是城市本身魅力的反映。
我們必須明白一個重要的事實，就是步行只是一種包裝，是一種形式。步行街的魅力最后表現的依然是城市的核心競爭力和城市的吸引力。如果城市的核心競爭力不夠，也就是說城市消費物態的引擎不夠力，外包裝做得再花哨也沒有用。
就拿北京、上海和廣州來看，北京是中國的首都，它對全國人們和世界旅游者都有強大的吸引力，因此王府井、西單步行街人海如潮，這是北京本身吸引力的表現。上海由1860第二次*戰爭以來，南京路就一直是繁華的商業中心，它對整個長江三角洲、中國以至世界的旅客來說都具有一種非常大的吸引力，因此，它的步行街形態依然是城市本身魅力的象征。廣州作為南中國的大門，北京路和上下九的步行街每天吸引著50、60萬的旅客，北京路的商鋪，平均月租金就能達到2000元/平方米。這種人潮和物業興旺的情況也不是一朝一夕形成的，它是整個珠江三角洲城市群消費物態金字塔結構的頂尖。它反映的是整個珠江三角洲城市群落的魅力，而步行是一種消費形式，只是一種外包裝，這個都市的美女，無論穿上什么樣的時裝都是儀態萬方。
因此，在只有幾十萬人口或一百來萬人口的中小城市里做步行街，不能照搬照抄大城市的做法。因為，在中小城市目標人群主要集中在本地，人們消費水平有限，人們的購物習慣，并沒有因為步行街的出現而產生根本性的變化。因此步行街的建設，必須以市場為導向，“在什么山上唱什么歌”。
其次，我們必須研究步行街的目標人群，也就是說要有一種科學的、實事求是的研究方法。我們必須搞清楚誰來步行？怎么樣步行？為什么來步行這三個問題。誰來步行就是研究我們的目標人群，即消費者是誰。如果是為本地人服務，那就必須同本地人的消費水準相一致。為什么來步行的問題，是解決步行的游歷和觀感問題。人們必須在步行中找到快樂。例如，對于兒童和沒錢人的娛樂場所的建設，就是讓人們能夠產生反復來步行的快樂和向往。怎么樣步行則是科學規劃步行區域的問題。步行街的一般長度是650米左右，超過這一長度，人們游樂的時候就會有疲勞感。對南北向的步行街來說，東邊的街鋪就會比西邊的街鋪生意好一些；對于東西向的步行街來說，南面的商鋪就會比
必須研究出入口、停車場、以及重要的節點和黃金分割點的物態，尤其是高潮區的設計。只有我們從結構上把整個步行街的建設全面定位把握住，步行街的設計才能夠比較科學、可持續的發展。對于那些流動人口少，甚至“一節淡三墟”的城市來說，如何策劃好步行街的夜間生活和節假日生活，是一個非常重要的主題。我們必須根據城市的特點，在這一點做好深入的研究，從而做出切合市場實際的安排。
此外，對一個城市的步行街的定位，我們必須嚴格建立在商圈意義上，對競爭對手和業態進行全面的把握。一般步行街的定位無非有五種方式：其一是搭建一個新的商業平臺，讓城市的人們在購物和娛樂中有一種新的驚喜；其二是讓專業化的服務出現新的聚集效應，聚集效應產生人流，從而形成城市新的亮點；其三是用一種新的消費模式代替舊的消費模式；其四是走專業化的路，形成精品專業性的市場，而這種市場又是同整個城市的產業鏈有密不可分的關系；其五是看準自己的競爭對手，從而擠壓對手，取而代之。這些定位應該都是在規劃之前進行全面地分析和研究建立起來的。因此，做步行街的問題必須研究清楚自己的競爭對手是誰，必須了解整個城市的產業分布與產業鏈的建設，從而在商圈中找到自己適當的位置。
我們知道，一個商圈的存在實際上有很重的生態意義，這同自然界的生物生存的道理是一樣的。在高寒地區苔蘚類植物才能夠生存；而在溫熱帶闊葉林才能夠找到自己生存的空間。每一種生物的存在都有它特定的生物圈，商業項目的發展也不例外。
只有我們明白了在中小城市做步行街的整個思路和進行定位的方法，我們才能夠對步行街的實操問題有比較清醒的把握。商業步行街的策劃是商業步行街的總譜。只有有了這種正確的指導思想，商業步行街的運作才能夠做到有序而不亂，成為高潮起伏的交響樂。
在實操意義上，主要還有步行街的租售問題。對于購買商鋪的人來說，他們最重視的是商鋪的保值升值問題。因此，對于商鋪的主題設計我們必須有比較科學的研究，否則，就會對商鋪的出售產生重大的影響。例如在中小城市做一個長達800米的飲食一條街，在全國幾乎看不到成功的例子，這種定位就是建立在一種想象的基礎上的，經營就會成為一個非常困難的問題。為了使得賣鋪業務健康發展，就必須在商鋪保值升值問題上做足功夫。沒有好的主題設計，基本上可以說就不可能有好的銷售業績。主題設計好了，我們賣鋪所常用的所謂返租回報、先租后賣、承諾回購等“降龍十八法”的技術銷售策略才能發揮其應有威力。
對于商鋪的租賃業務來說，做旺人氣是至關重要的。因此作為經營者還必須處理好旺丁與旺財的關系，而旺丁首先必須充分發揮步行街的特點。在公共空間和人們的游歷、娛樂方面做好文章。例如，在中小城市設計的步行街，比較科學的設計模式應是購物、飲食、娛樂休閑各占1/3的比例，僅僅做成一個主題是不足取的，這就是同大城市不同的地方。
政府在旺場方面應該有很多優勢，除了輿論導向以外，春節、元宵和當地重要的節事活動的舉辦，對人們認識步行街并產生認同感有積極的效果。此外，步行街還必須在形象宣傳和整體推廣方面有一個長遠的安排和計劃。一個步行街成熟大概需要30年的時間，急功近利的辦法往往是權宜之計。
如果我們不能夠站在科學定位，先策劃再規劃的原則上認識步行街，步行街最后衰落成一條普通的街道，就在所難免。這同前幾年主題公園盲目跟風建設，最后大部分銷聲匿跡的情況幾乎同出一轍，這是房地產投資中的一個陷阱。因此，重視策劃、重視優生優育、重視市場導向以及目標市場的研究，在定位和規劃上按科學的原則做好安排，對步行街的建設來說是至關重要的。在步行街建設中，應該盡量避免決策失誤，不要總被老百姓譏為“步行街”就是“不行街”。
篇3：物業公司形象策劃規程
物業公司形象策劃規程
1.0市場調研
1.1本部門制定市場調研的重要性
掌握最新的市場動態，提供快速正確的信息。因此本部門特設市調研小組，不定時地開展市場調研活動。
根據市場調研的結果，本部門能更好地制定一套完善的客戶服務措施，提高軟件服務。
1.2市場調研的步驟
1.2.1確定問題和調研的目的
1.2.2要清楚地認識其市場調研的方向
1.2.3制定調研計劃
1.2.4針對特定項目(廣告、形象、宣傳等)制定出收集必要信息的最有效計劃
1.2.5收集有關信息
按制定的計劃進行有關資料搜集的階段，應注意保證資料收集的專業性和準確性。
1.2.6分析所得信息 完成信息收集工作后，對所獲得的信息加工處理及進反饋主管，以便制定經營方向。
1.2.7提出調研結果
將所收集資料分析解釋，向本部門主管提交調研結果報告。
1.2.8市場調研對象
市場調研對象是企業的市場營銷環境。
2.0形象宣傳
2.1從視覺角度
2.1.1員工言談舉止規范、服飾、日常上、下班的禮儀、禮節等等。對員工整體素質的統一要求，加強培訓，提高理論修養、對外樹立有禮節、有修養形象。
2.1.2創造一個美好的環境要素，給客戶一個美好印象。
2.1.3設置宣傳欄(公告專欄、布告欄)宣傳標語的設立，宣傳的冊子(等等)。
2.2從行為角度
2.2.1內部員工精神狀態、服飾、服務態度、文化修養，工作作風等加以規范。
2.3從理念角度
2.3.1為形象定位與傳播的起始點，高層次的定位，從理念的角度以格式化體現企業形象。
2.3.2提供最優的服務、環境為目標。
2.3.3倡導群體觀念，“真誠、友愛、奉獻”作為工作精神。
2.3.4客服中心作為形象輸出的窗口。