綠色管理是從新加坡傳入我國的一種全新的管理理念,它主要是通過企業在生產過程中降低污染、節約資源,并推出能被新型消費→族接受的綠色產品及服務,同時擴大綠色市場份額,樹立綠色形象,生產“綠色”、出售“綠色”,給自己留下更廣闊的發展空間。綠色管理誕生后,立刻受到全球企業界的高度關注,美國有500多家大企業都成立了專門的綠色管理機構,并且1/3的家用產品是在“綠色旗幟”下推出的:德國作為世界上最早建立綠色標志制度的國家,其綠色產品數量高達5000多個品種,占全部產品總量的3%,正是由于綠色管理有機地把現代社會生產和生活方式變化緊密結合并有效地反映在企業管理之上,因此受到世界各國的高度關注,而且必將成為未來企業經營管理的主要模式。
20%、30%、50%!在新建的樓盤中,我們不時會聽到或看到項目的綠化率像發了燒一樣地直線上升。其實,判定一個項目綠化是否到位、住進去以后是否能從園林中享受到自然清新,單從綠化率上是看不出來的?！百I房=買環境”被購房者普遍認同,但在環境中占據主角的小區綠化到底怎樣做才算到位,才能達到良好的效果,需要怎樣的專業操作,這些問題許多物業管理企業自己都弄不清楚。因此,物業管理企業的綠色經營己經成為領先市場、獲取利潤和提高企業自身品牌的核心因素。那么,如何有效實施“綠色經營”呢?
規劃先行,樓和綠化要齊步走
如同房子需要事先組織設計專家規劃設計一樣,小區園林也同樣應該提前由園林專家統籌規劃。時下,我們看到好多項目在樓盤已建到即將竣工的時候,才撒點草種,豎個柱子,挖個噴泉,這種毫無章法的做法似乎有點急功近利的思想,由于缺少必要的溝通,m.airporthotelslisboa.com所以好多樓盤在銷售和后續的物業管理中出現了住戶的大量投訴和不滿,帶來了許多不必要的麻煩。如果我們把綠色經營引入項目的規劃階段,就會在項目確定后,把建筑設計師和園林設計師請到一塊,提早溝通、協調,融二者共同的智慧精心布局、統一規劃,就會做出一個建筑風格獨特、超前,生態環境優美、合理的經典“綠色社區”,一方面提高樓盤的檔次和品位,另一方面也提升了物業管理企業的品牌美譽度和社會知名度。
精工細作,一草一木各有千秋
在許多人眼里,綠化就是簡單的種種樹、剪剪草、澆澆花,其實根本不是那么回事,真正要搞好綠化工作,以下幾個環節都必須有專業的園林設計師參與。
1.地形設計
由于建筑通常給人“硬”的感覺,小區的綠化就需要緩和樓字的冰冷、生硬,讓住戶有溫馨的歸家感。一片方正平直的草坪與起伏有致的草地相比,無疑后者更會令人放松舒緩,這便是園林綠化中地形設計的重要性。專業園林設計師在此的作用是以巧妙變化的地形為基礎,設計出真正與建筑“線條”互補、給人舒適感的園林。拿綠地坡度來說,專業園林設計師可以設計出“高遠”、“平遠”、“深遠”的不同感覺,保證整個地形有豐富的層次和內涵。即便是一片緩坡綠地,園林師也能使它從任意角度看都有自然觀感,類似的例子不勝枚舉。
2.花色品種搭配
豐富的樹種能給小區帶來無限情趣,春天開花的薔薇科樹木使小區春意盎然;落葉木給小區帶來夏季的濃蔭和秋季的情調:針葉木四季常青使小區冬季綠意無限;果樹類植物更令居民有富足的居家感。樹與草的成本相比,不論是種子的價格,還是種植的成本,草始終較低,而且成活率很高,由此不難看出花色品種搭配的重要性。在小區內,樹也不是惟一的主角,以低層的草坪地被、中層的灌木再加上高層的喬木配合,做出符合自然生態規律的“立體園林”,才能為小區提供更自然、環保、清潔的環境。一些項目由于缺少園林知識,綠化雖然做得好看,但不符合自然生態環境,維護起來需要花費很大的成本。然而,一個自成一體的園林,草皮可以保持地表水分,灌木能涵養水分,喬木發達地根系又可以保持地下水,植物病蟲害少,業主支付的維護成本也將大大減少。
3.建筑小品巧妙點綴
優美的園林綠化少不了點綴一些:如亭、臺、樓閣、廊柱等建筑小品,以進一步提高小區的檔次。專業園林設計師都清楚住宅區的園林綠化和城市園林綠化、公園園林綠化有本質上的區別,住宅區的綠化是其硬件一一住宅樓的陪襯,而園林小品過多會使人對環境失去親近感。畢竟大多數小區都是樓宇林立,不是恭王府的后花園,亭臺樓閣只會喧賓奪主,從而,影響小區整體的美觀。
4.道路、管網合理鋪設
園林中的道路設計可保證住戶一走進小區就被綠色包圍,盡享園林設計師精心打造的優美、高雅環境,有種花園式、園林式家園的感覺。噴灌管網、排水系統的設計鋪設則是園林常青常綠的根本保證和有力支持,這些都需要專業的園林設計師來精心策劃并指導完成。
持續改進,后期維護錦上添花
在各地的小區中,我們都會發現由于后期的維護不當,導致草、樹大面積枯死的現象?？梢?不少做項目的開發商草草了事,將異常"嬌弱"的園林踢給物業管理公司,若物業管理公司缺少足夠的實力和專業人員,購房者花錢買來的優美環境可能很快就不復存在。因此,作為物業管理公司一方面要加強在項目施工前的綠化引導和重點
篇2：淺議物業管理的綠色管理
淺議物業管理的“綠色管理”
綠色管理是從新加坡傳入我國的一種全新的管理理念，它主要是通過企業在生產過程中降低污染、節約資源，并推出能被新型消費族接受的綠色產品及服務，同時擴大綠色市場份額，樹立綠色形象，生產“綠色”、出售“綠色”，給自己留下更廣闊的發展空間。
綠色管理誕生后，立刻受到全球企業界的高度關注，美國有500多家大企業都成立了專門的綠色管理機構，并且1/3的家用產品是在“綠色旗幟”下推出的：德國作為世界上最早建立綠色標志制度的國家，其綠色產品數量高達5000多個品種，占全部產品總量的3%，正是由于綠色管理有機地把現代社會生產和生活方式變化緊密結合并有效地反映在企業管理之上，因此受到世界各國的高度關注，而且必將成為未來企業經營管理的主要模式。
20%、30%、50%！在新建的樓盤中，我們不時會聽到或看到項目的綠化率像發了燒一樣地直線上升。其實，判定一個項目綠化是否到位、住進去以后是否能從園林中享受到自然清新，單從綠化率上是看不出來的?！百I房=買環境”被購房者普遍認同，但在環境中占據主角的小區綠化到底怎樣做才算到位，才能達到良好的效果，需要怎樣的專業操作，這些問題許多物業管理企業自己都弄不清楚。因此，物業管理企業的綠色經營己經成為領先市場、獲取利潤和提高企業自身品牌的核心因素。那么，如何有效實施“綠色經營”呢？
一、規劃先行，樓和綠化要齊步走
如同房子需要事先組織設計專家規劃設計一樣，小區園林也同樣應該提前由園林專家統籌規劃。時下，我們看到好多項目在樓盤已建到即將竣工的時候，才撒點草種，豎個柱子，挖個噴泉，這種毫無章法的做法似乎有點急功近利的思想，由于缺少必要的溝通，所以好多樓盤在銷售和后續的物業管理中出現了住戶的大量投訴和不滿，帶來了許多不必要的麻煩。如果我們把綠色經營引入項目的規劃階段，就會在項目確定后，把建筑設計師和園林設計師請到一塊，提早溝通、協調，融二者共同的智慧精心布局、統一規劃，就會做出一個建筑風格獨特、超前，生態環境優美、合理的經典“綠色社區”，一方面提高樓盤的檔次和品位，另一方面也提升了物業管理企業的品牌美譽度和社會知名度。
二、精工細作，一草一木各有千秋
在許多人眼里，綠化就是簡單的種種樹、剪剪草、澆澆花，其實根本不是那么回事，真正要搞好綠化工作，以下幾個環節都必須有專業的園林設計師參與。
1.地形設計
由于建筑通常給人“硬”的感覺，小區的綠化就需要緩和樓字的冰冷、生硬，讓住戶有溫馨的歸家感。一片方正平直的草坪與起伏有致的草地相比，無疑后者更會令人放松舒緩，這便是園林綠化中地形設計的重要性。專業園林設計師在此的作用是以巧妙變化的地形為基礎，設計出真正與建筑“線條”互補、給人舒適感的園林。拿綠地坡度來說，專業園林設計師可以設計出“高遠”、“平遠”、“深遠”的不同感覺，保證整個地形有豐富的層次和內涵。即便是一片緩坡綠地，園林師也能使它從任意角度看都有自然觀感，類似的例子不勝枚舉。
2.花色品種搭配
豐富的樹種能給小區帶來無限情趣，春天開花的薔薇科樹木使小區春意盎然；落葉木給小區帶來夏季的濃蔭和秋季的情調：針葉木四季常青使小區冬季綠意無限；果樹類植物更令居民有富足的居家感。樹與草的成本相比，不論是種子的價格，還是種植的成本，草始終較低，而且成活率很高，由此不難看出花色品種搭配的重要性。在小區內，樹也不是惟一的主角，以低層的草坪地被、中層的灌木再加上高層的喬木配合，做出符合自然生態規律的“立體園林”，才能為小區提供更自然、環保、清潔的環境。一些項目由于缺少園林知識，綠化雖然做得好看，但不符合自然生態環境，維護起來需要花費很大的成本。然而，一個自成一體的園林，草皮可以保持地表水分，灌木能涵養水分，喬木發達地根系又可以保持地下水，植物病蟲害少，業主支付的維護成本也將大大減少。
3.建筑小品巧妙點綴
優美的園林綠化少不了點綴一些：如亭、臺、樓閣、廊柱等建筑小品，以進一步提高小區的檔次。專業園林設計師都清楚住宅區的園林綠化和城市園林綠化、公園園林綠化有本質上的區別，住宅區的綠化是其硬件一一住宅樓的陪襯，而園林小品過多會使人對環境失去親近感。畢竟大多數小區都是樓宇林立，不是恭王府的后花園，亭臺樓閣只會喧賓奪主，從而，影響小區整體的美觀。
4.道路、管網合理鋪設
園林中的道路設計可保證住戶一走進小區就被綠色包圍，盡享園林設計師精心打造的優美、高雅環境，有種花園式、園林式家園的感覺。噴灌管網、排水系統的設計鋪設則是園林常青常綠的根本保證和有力支持，這些都需要專業的園林設計師來精心策劃并指導完成。
三、持續改進，后期維護錦上添花
在各地的小區中，我們都會發現由于后期的維護不當，導致草、樹大面積枯死的現象?？梢?，不少做項目的開發商草草了事，將異常"嬌弱"的園林踢給物業管理公司，若物業管理公司缺少足夠的實力和專業人員，購房者花錢買來的優美環境可能很快就不復存在。因此，作為物業管理公司一方面要加強在項目施工前的綠化引導和重點建議、跟蹤；另一方面還要從根本上解決綠化經營方面的不足，趁早做好園林設計專業人員的儲備，不論從占領和拓展市場來看，還是減輕企業整體經營風險來說，搞好綠色管理以及經營己經是眼下的頭等大事了。
篇3：論綠色物業管理
隨著社會的不斷進步,經濟發展與環境保護之間的矛盾越發突出,產品綠色革命已成為國際潮流,而綠色住宅已經成為當今住宅業發展的趨勢。主要體現在建筑的規劃、設計、施工、運行、維護和拆除或再使用的全壽命過程中,考慮保護資源和生態環境,減少污染,以實現社會總體效益的最大化。推行綠色物業管理也就成為當前住宅業發展的一種必然結果。倡導綠色物業管理概念,正是基于綠色住宅的興建和業主對于綠色消費的需求。它的提出不但反映了人們對于居住環境的要求,同時物業管理也逐步由單向管理型向社會經濟環境等綜合管理效益型轉變,物業管理模式也正朝著綠色物業管理發展。
〔關鍵詞〕綠色物業;衡量標準;環境管理
一、住宅建筑與環境
隨著城市化水平的提高以及房地產業的興起,大量物業的竣工對資源消耗和生態
環境產生負面影響。建筑占據大量土地資源和自然空間,傳統建筑產業粗放、污染的生產工藝影響了自然水文狀態和空氣質量,并產生大量的廢棄物,目前我國建材生產、建筑活動造成的污染約占全部污染的34%,對環境產生重大的負面影響。
當前,全社會的環保意識不斷增強,營造綠色物業、健康住宅,為子孫后代承擔義務,正成為越來越多的開發商、建筑師追求的目標。人們不但注重單體建筑的質量,也關注物業小區的環境;不但注重結構安全,也關注室內空氣質量;不但注重材料的堅固耐久和價格低廉,也關注材料消耗對環境和能源的影響。目前的房地產市場上,"綠色"概念已成為新賣點。環保型、生態型的綠色住宅或綠色住宅區的概念頻頻推出。綠色景觀、綠色裝修、綠色電梯等新概念疊出,開發商和消費者對綠色物業的關注與追求,折射出新的物業消費需求趨勢,體現了進入21世紀房地產市場發展對物業消費的"優化"要求。20**年南京白下區在全區率先推行"綠色物業管理"。該區把全區70多個物管小區劃分為五個片區,從環境、服務、文化三個方面提出了管理目標,并經常組織現場觀摩學習。
二、綠色物業內涵的界定
與傳統物業相比,在房地產開發中的綠色物業一般應該具有如下內涵:
"綠色"首先是一個人文的概念。對綠色的追求反映出物業消費由追求數量到關注質量的消費水平的階段性提升,體現的是一種文化品位和道德素養,是一種健康的物業消費觀念,是拋開急功近利的浮躁后的寧靜,是人類因漠視自然而受到懲罰后感悟到的親近自然的需求,體現出人對自然的尊重。在"以人為本"的前提下,追求人與自然的和諧共生。通過綠色觀念營造出既與自然融合又屬于自己的一方居住空間。
其次,"綠色"的內涵不是僅指顏色和外在景觀,也不是簡單意義上的反璞歸真和崇尚原生態,房地產的開發和消費都不能為綠色而綠色,靠山近樹臨水并不是綠色物業的全部含義。綠色物業是應用現代的科技手段和先進的文化理念為居住者提供的符合人性的健康居住環境,綠色的表現形式可以多種多樣,其核心體現的是人與自然的關系,也不能用物業價格的高低來簡單衡量。
最后,綠色物業是一個多項指標的組合體,而且有較高的科技含量。在面對不同的消費群體和市場定位時,其技術含量應該有所區別。綠色物業的開發建設必然伴隨著現代科技的應用,包括節約用地、合理規劃平面和空間、節水、節能和使用可再生能源、注重生態環境、遠離污染、延長建筑壽命、具有良好的抗災能力等多項指標,在經濟、技術、自然等多方面符合社會的可持續發展的要求。
三、綠色物業的衡量標準和基本要求
(一)綠色物業的衡量標準綠色物業在建筑設計時,要吸收建筑學、生態學、生物學等多方面的科技成果,在設計上考慮多重物質因素和精神因素設計而成,使物質資源在物業使用過程中能夠有序的循環轉換,并與自然和生態相平衡,獲得一個高效、低耗、無廢物、無污染、舒適自然、便利生活;在價格性能比方面均好的居住空間。其基本的衡量標準是:1 在生理生態方面有廣泛的開敞性;2 采用的是無害、無污、可以自然降解的環保型建筑材料;3 按生態經濟開放式閉、合循環的原理作無廢無污的生態工程沒計;4 有合理的立體綠化,能有利于保護、穩定周邊地域的生態;5 利用了清潔能源,能降解住宅運轉的能耗,提高自養水平;6 富有生態文化及藝術內涵。
(二)綠色物業除須具備傳統物業遮風避雨、通風采光等基本功能外,還要具備協調環境、保護生態的特殊功能。因此,綠色物業的建造應遵循生態學原理,體現可持續發展的原則,在規劃設計、營建方式、選材用料方面按區別于傳統物業的特定要求進行。根據建設部住宅產業化促進中心正在研究制定的有關綠色生態住宅小區的技術導則,綠色住宅大致應滿足如下一些要求(見表1):
表1 綠色住宅的基本要求
項目 | 要求 |
能源系統 | 對常規能源進行分析優化;對住宅圍護結構和供熱、空調系統進行節能設計,節能達50%以上;鼓勵采用新能源和綠色能源。 |
水環境系統 | 室外設立中水系統和雨水收集系統;供水設施宜是節水節能型;推廣節水器具;在有需要的地方可同步規劃設計管道直飲水系統。 |
氣環境系統 | 室外聲環境質量達到二級標準;室內自然通風,衛生間有換氣設施,廚房有煙氣集中排放系統,達到居室內空氣質量標準。 |
聲環境系統 | 室外聲環境設計應使日間聲小于50分貝,夜間聲小于40分貝;采用隔音降噪措施使室內日間噪音小于35分貝,夜間小于30分貝。 |
光環境系統 | 住區內防止光污染;公共場所采用節能燈;居室保證日照時間。 |
熱環境系統 | 住宅圍護結構有一定的熱工性能和保溫隔熱性能以保證冬季供暖室內溫度達到 |
綠化系統 | 區內綠化應具備生態環境功能、休閑活動功能、景觀文化功能。 |
廢棄物處理系統 | 生活垃圾全部袋裝,密閉容器存放;實行分類收集,收集率100%,分類率50%以上。 |
綠色建材系統 | 3Ｒ材料使用量比例達到30%;拆除時材料總回收率達到40%;應選用無毒、無害、無污、無放射性、無揮發性,有益健康的材料;應采用已取得國家環境標志認可委員會批準并被授予環境標志的建筑材料和產品。 |
四、綠色物業管理
體現人本思想,推行人性化管理"綠色物業管理"的特征之一是:尊重人,因此要大力推行"人性化管理"。我們在長期的物業管理實踐中,一貫強調"以人為本"和"業主至上"的指導思想。采用多種綠色方式營造一個生態住宅與自然景觀、社會文化相融合的環境。因此,我們首先要關心業主和住戶不同層次的需求,維護他們的切身利益;還要把員工看成是企業興旺之本,關心他們的工作、生活、學習和進步,選賢任能,唯才是舉。其次,在小區環境的維護和建設中,融入人文思想和人性因素,一切圍繞人來做文章。再次,把業主和住戶都看成是一個大家庭的成員,把"家庭式的關懷"送到家家戶戶。第四,塑造具有現代文明特征的社區精神,在人與人之間,在管理與服務之間,在小區的每一個角落,營造個人心情舒暢、鄰里和睦相處、社區情舒暢,鄰里和睦相處,社區生活活潑的氛圍,確保小區長治久安、業主安居樂業。
提供尊重人的"零干擾服務",其具體內容體現在:尊重業主的隱私權和最大程度上方便業主,實施"零干擾服務"。首先對業主的需求做深入細致、全面系統的調查,提供即時服務,即成立一支招之即來、來之能干、干之則好的應急服務隊和一支24小時快速維修隊,保證業主隨叫隨到,及時為業主提供服務和幫助。而當業主沒有服務要求時,我們就要實行"隱性管理",盡量不干擾業主的生活自由。這二者的結合則為"零干擾"服務。例如物業管理公司只在固定執勤崗位安排穿著職業制服的安全管理員值勤,而其他保安員一律身著統一便服在小區巡視。再如,不在業主和住戶上下班人流高峰期間安排保潔工作,盡量把清潔工作安排在人流稀少時進行。提供全方位的特色服務,滿足不同層次的需求物業管理公司為滿足不同業主的需要,應盡量提供多樣化的特約服務,如家政服務的"貼心管家"、照顧兒童的"四點半學校"等。我們將根據業主、住戶的文化素質、職業特征、發展目標、風俗習慣、個人愛好、年齡層次、家庭結構和消費需求等特點,細分用戶、細分愛好、細分項目,提供全方位、多層次、個性化的特色服務,在滿足群體需求、一般需求的同時,盡可能滿足業主的個體需求和特殊需求。
最后,綠色物業是一個多項指標的組合體,而且有較高的科技含量。在面對不同的消費群體和市場定位時,其技術含量應該有所區別。綠色物業的開發建設必然伴隨著現代科技的應用,包括節約用地、合理規劃平面和空間、節水、節能和使用可再生能源、注重生態環境、遠離污染、延長建筑壽命、具有良好的抗災能力等多項指標,在經濟、技術、自然等多方面符合社會的可持續發展的要求。
五、綠色物業管理的實施
綠色物業管理理念的宣傳階段
首先,在物業銷售階段積極宣傳綠色物業管理理念,樹立企業的"綠色品牌"。如1999年上海著名樓盤錦秋加州花園的錦秋物業管理(上海)有限公司,就接受了國際權威認證機構SGS的現場審核,并順利通過了ISO9002和ISOl4001認證,成為全國首家綠色物業管理公司。
具體做法為:早期介入的物業管理公司與業主簽訂環境保護承諾書,承諾書中不僅對物業管理公司自身的環保義務提出要求,同時也要求業主入住后遵守小區的環境保護準則。通過多種形式對購房者進行"綠色家園"、"綠色住宅"、"綠色消費"等方面的宣傳,培養居民良好的綠色意識。
其次,在規劃、施工階段向開發商及業主推行綠色管理。要求開發商把保護環境、節約能源放在重要位置上,以達到高舒適度低能耗為設計目標。物業管理公司可以向房地產開發商推薦或建議使用綠色建材,裝修材料,或按照國家有關標準向業主提出創建"綠色住宅"的要求,或就規劃、設計等方面提出相應的措施和標準等。
再次,在物業管理實施階段,要遵循"以人為本"的基本原則,積極宣傳綠色物業管理理念。包括:建立"創綠"管理機構;制定"創綠"制度;制定綠色社區環保準則;定期舉辦綠色消費、環境教育及宣傳活動。
綠色物業管理模式的應用階段
1.分類處理垃圾。垃圾大體可分兩類,一是生活垃圾,二是"工業"垃圾(主要是固體廢物,包括室內二次裝修施工的垃圾等)。垃圾處理必須遵循"無害化、減量化、資源化"的原則,并做到垃圾分類袋裝化,減少垃圾運出的污染。
2.控制空氣質量,提高大氣潔凈度?，F代物業應該取消燃煤和燃油式取暖及炊事設備,降低煤灰、一氧化碳、二氧化硫、油煙的排放量,改用液化氣作燃料;提倡使用無鉛汽油。同時,在車道兩旁設置綠化帶以隔離汽車尾氣,選擇種植對汽車尾氣有吸收轉化功能的植被和樹種。
3.雨水、污水的排放、處理和再利用。就近建立景觀水池和污水處理站,或利用原有市政設施將雨水污水進行處理,變廢為寶,使雨水污水成為物業區域內的再生水資源,用于沖洗道路、澆灌綠地、沖洗汽車等。這樣,既可減少污染又可節約水資源。
4、噪聲控制。與物業管理有關的噪聲源主要有:車輛交通噪聲、建筑施工噪聲和社會生活噪聲等。對于車輛交通噪聲,要充分考慮人車分流管理并限制車輛速度,同時禁止車輛在小區鳴笛。對于建筑施工噪聲,要禁止在夜間從事施工作業,要有限控制裝修施工時間。
5.建立生態綠化系統,美化物業環境。根據不同物業的地理、建筑以及所處的氣候特征,設置相宜綠地的綠化帶,建立生態綠化系統,真正使人與自然達到完美和諧的統一。綠地和綠化帶不僅能美化環境,更重要的是保護環境。養護好、利用好生態綠化系統,是物業管理人員的神圣職責。
6.加大科技投入,促進和物業有關的高科技產品的使用。通訊網絡入戶和各種信息聯網,為用戶提供了多種選擇。智能管理系統的應用,使小區(大廈)在安全、呼救、能源設施管理、付費自動劃款等各方面,提高了管理水平,對降低能耗、減少物業管理從業人員都有十分重要的意義。同時,可以在管理區內大力倡導各類環保產品的使用,如提倡使用無氟空調、無氟冰箱,減少氟里昂泄漏對臭氧層的破壞等等。
7.搞好社區綠色文化建設,共建美好家園。社區文化建設是社區精神文明的主流,良好的社區文化建設也是精神文明建設的目標。物業管理公司可利用自身優勢,在社區內組織廣大住戶從社區的共同利益出發,加強綠色文化建設,共建美好家園。
參考文獻:
[1]白麗華 讀懂綠色住宅 城鄉建設,20**,(7)
[2]李俊嶺 我國生態住宅發展途徑探析 住宅科技,20**,(8)
[3]陳謙明 綠色生態住宅 住宅科技,20**,(2)