購物中心運營管理要訣
SC(Shopping center即購物中心)是指統一規劃，開發和經營管理的商業，服務業設施的集合體，擁有自己獨立的停車場。對應其立地，規模和構成等要素，滿足消費者消費需求的豐富性，便利性，舒適性和娛樂性，從而作為地區交流設施成為城市整體功能中不可缺少的一環。其中，“作為地區交流設施成為城市整體功能中不可缺少的一環”將對未來SC的開發具有重要的指導意義。
SC有三個突出的特征。即：計劃性（選址、設施開發規模、設施構造和設施功能等條件均要通過參考影響SC經營的市場和客群的立地交通條件、居民生活特征、競爭環境等信息來決定）；綜合性（通過綜合百貨店、量販店、專賣店等業態的商業功能、娛樂功能、休閑功能、公共功能和文化功能等創造出市場占有率遠遠高于單個店鋪，而且能在更廣闊的區域內吸引更廣泛消費群體的綜合競爭實力）；運營管理的統一性（開發商和入駐店鋪精誠合作，在同一個主題概念指導下開展整齊劃一的經營管理工作。這一經營管理又可細分為廣告、宣傳、共同促銷、商戶銷售額管理、商戶運營管理、顧客服務、安防管理、消防管理和設施設備維修管理等）雖然是綜合性的復合商業設施，但其運營管理可呈現出宛若單個店鋪一樣的統一協調感。
SC所承擔起的社會作用是與地區開發、發展同步進行的并且是地區振興中所不可缺少的。SC的功能著重表現在：銷售功能（通過有計劃性的引進豐富的業種業態及其作用的充分發揮，有計劃性的提升當地居民購物及其它方面的消費便利性）；公共服務功能（不僅限于商業功能，更通過各類服務功能，交流功能和文體娛樂功能等公共性服務功能的充實來滿足消費者消費需求的多樣性）；增加就業機會（為地方解決大量的勞動力就業問題）；促進地區發展（伴隨著人口的增加通過交通設施的完善，公共福利設施和教育機關，醫療機關等的設置來提高生活便利性，從而不斷推進地方開發）；營造和諧的市場環境（創造大型零售企業和中小型零售店鋪共存的良好商業環境）。
不難看出，SC是與經濟，社會環境的變化密切關聯，與周邊環境協調共存，伴隨著各地區的發展而不斷成長并變化的一種業態形式。因此，在把握社會經濟環境變化的前提下，進一步明確SC的定位和作用，并探討未來SC開發時應持的態度和采取的方法是非常必要的。
在目前這種日新月異的市場環境下，如何應對市場變化并真正滿足消費者的需求呢？未來SC的開發趨勢又是什么呢？要回答這些問題，應該從SC開發現狀的分析入手。
開發商要想開發出成功的SC案例，需要在紛繁復雜的世界范圍內的競爭環境中追求自身的獨立性和特性。在巨大的市場和激烈的競爭環境中尋求差異化。這需要在充分把握SC立地特征并最大限度靈活運用這一特征的前提條件下制定出主題概念，業種業態組合，設施開發計劃。追求與各自立地環境最相匹配的商品開發計劃。
要考慮對信息技術的活用。構筑起能有效活用與SC相關的外部信息和包括消費者及商鋪管理在內的內部信息體系是不可或缺的環節。準確的把握，分析日漸龐大的信息群并將其恰倒好處得運用到SC的運營戰略中將是SC繁榮興盛的關鍵之所在。
如何多渠道得進行融資，如何盡量縮短SC的投資回收期，如何提高SC經營效率的問題，時代的發展打破了一直以來的固有理念和方式，新環境下的經營管理革新問題正在為更多的商家所期待和矚目。
如何與各入駐店家保持良好的合作關系。因為業種業態組合，進店保證金，租金，聯合促銷活動等問題常引出許多開發商與入駐店家之間許多不必要的爭端。統一運營管理的實現需要雙方真誠的合作。如何在合同中有所體現，如何加強日常的溝通與交流以構筑雙方之間相互信賴的合作關系是我們面臨的一個重要課題。
與消費者接觸最直接最頻繁的工作人員的教育和管理問題。讓其理解SC的理念是毫無質疑的首要點。除此以外，專業知識的培訓，服務態度的提升和統一管理也是SC成功經營案例所不可缺少的條件之一。
隨著時代的巨變去不斷滿足消費者需求的變更和提升，本著與地區共同開發，共同發展的理念指導今后SC的開發和運營管理是未來SC發展關鍵的關鍵。
篇2：運營中小型物業管理公司
運營中小型物業管理公司
一、運營模式的介紹
區域內的中小型物業管理公司共同出資成立有限責任公司(以下簡稱新公司)。各物業管理公司作為股東以其出資額承擔有限責任，新公司是一個贏利性獨立法人。他與物業管理公司之間的關系是既獨立又緊密聯系的。新公司的經營范圍是房地產中介服務、房地顧問咨詢服務、消費性服務以及一些專項性服務，以下就分別對這四項服務的運作及其特色進行介紹。
1）房地產中介服務:即租賃、咨詢、估價的服務。
對于租賃和咨詢服務，業主向物業管理公司提出服務要求，再由物業管理公司將業主的要求反映給新公司，或直接由業主和需要此項服務的人向新公司提出服務要求，由新公司為業主服務并收取傭金。另外，物業管理公司定期將所管樓盤的物業狀況提供給新公司，以便使新公司有關房地產資料的數據庫得到及時的更新，從而保證其房地信息的及時、真實、可靠。新公司的這兩項服務同專門的房地產中介公司的服務相比:1.信息大且準確。2.由于有各物業管理公司承擔有限責任，使得空殼公司的可能性很小，公司信譽好。新公司的服務與單個物業管理公司提供的服務相比，主要為信息量大。
對于估價服務，由新公司直接為委托估價方服務并收取估價費。估價服務由于需要專門的估價人員，因此對于單個中小型物業管理公司而言，經營此項業務成本代價太高，而由新公司提供則可有效地解決這一問題。
2）房地顧問咨詢服務。主要為開發商在開發前策劃，在開發后代理銷售。
對于開發前的策劃，新公司直接和開發商接觸，由開發商委托新公司搜集資料作可行性報告。由于新公司對本區域樓盤的現狀和過去都充分了解，因此由他來策劃，比其他的顧問咨詢公司，有著更豐富的動態資料。
對于開發后的代理銷售，由新公司對樓盤直接代理。物業管理公司的收入之一就是向業主收取物業管理費。但物業管理公司在接管樓盤后，往往該樓盤的房屋未銷售完，此時他的物業管理費很難收取，而管理成本卻并不減少，因此物業管理公司均希望自己管理區的房子賣出并有人居住。這時由新公司為開發商代理房屋銷售，一來保證了物業管理費的收取，二來獲得了相關的代理費用。他與單個物業管理公司的房屋代售相比，主要是對房屋需求而言，可選擇的范圍更廣，且由于新公司也從事中介服務等房地產相關產業，其經營和營銷策略也較豐富。
3）消費性服務:由新公司投資，為各物業管理區的業主建立一個共同的會所，為業主提供休閑娛樂、商業活動的場所，從而豐富了業主的日常生活。
之所以建立一個共同的會所是因為如果每一個物業小區都建立一個會所，則面臨資金不足，服務上不去的現象，且相鄰小區的會所也搞相似服務會造成重復無特色。新公司下的會所則不存在上述問題。
4）專項業務服務:指成立專業隊伍同時為幾個樓盤的業主服務。
這里的專項是指技術含量高，對從業人員素質要求高，且在單位小區內不經常需要此項服務的項目。如房屋建筑物及附屬物的維修，電線管道的維修等。
業主的維修要求反映到所在的物業管理公司，再由物業管理公司反映給新公司的專業人員，由他們負責維修服務，業主向維修人員交納服務費。服務費作為收入入帳，同時，對于提供服務要求的物業管理公司，新公司以服務費的一定百分比作為信息費支付給物業管理公司。
我國的物業管理公司以中小型為主，規模小、資金不足，且物業管理是個新型行業，從業人員大多缺乏正規的訓練，專業素質較低，服務質量不高。如果物業管理公司在專項服務上為了提高服務質量而雇傭了一些專業人員的話，對于物業管理公司不僅成本增加，而且由于服務的不經常發生，造成這些人員不能發揮最大作用。由新公司組建專業隊伍，這些人員的工資福利由新公司支付，對于一個物業管理公司而言，減少了工資的支付，從而降低了成本;對于這些技術人員而言，有利于形成規模效應，充分利用了人力資源。再者專業隊伍的成立大大保證了服務質量，業主對這些人員的信心增強，也使之對物業管理公司信賴感增強，使業主和物業管理公司之間的關系更為融洽。
二、運營模式的資金安排
新公司在中介服務中收取租賃和咨詢服務的傭金，在估價服務中收取估價費，同時由于物業管理公司定期提供信息，新公司的中介收入中又有一部分以信息費的形式支付給物業管理公司，這樣做，營造了一個新公司和物業管理公司雙贏的氛圍。
新公司在房地顧問咨詢服務中收取咨詢費和房屋銷售代理費，同時也為開發商提供了準確的信息，保證其資金的快速回籠，營造了一個新公司和開發商雙贏的氛圍。在消費性服務中，由于會所同時為幾個樓盤服務，增加了新公司對業主的消費性活動費用方面的收入。在專項服務方面，以專業隊伍的組建節省了單個物業管理公司的服務支出，降低了成本，同時新公司也增加了專項服務收入。
在這些收入中除了一部分作為信息費支付給物業管理公司，其他收入則主要在人員費用、稅費、新公司基金和股東紅利中分配。
人員費用是指新公司內工作人員的工資和勞動保險費用。
新公司基金包括公積金和公益金。公積金除了一般意義上的作用，還用于一個特殊情況:出于大部分情況下，我國的物業管理公司對樓盤的管理期限很短，這使得物業管理公司的業務變動頻繁，當物業管理公司和業主委員會解除合同后，物業管理公司很可能在該區域內沒有業務，如果這時他從新公司中退出的話，而他的權益(即出資額)可由其他股東優先購買。但是如果同時有幾家公司出現這一狀況而其他的股東無力購買，股份又找不到合適的人轉讓的話，可由新公司基金購買，從而保證新公司的注冊資金不因物業管理公司的退出發生較大的變動，進而保證新公司的穩定。
股東紅利指每個入股的物業管理公司按其投資額分配利潤，使之都能夠獲得很好的收益，樂意成為新公司中的一員，同時也吸引新公司外的物業管理公司加入。
篇3：商業物業管理與運營探討
商業物業管理與運營探討
一、目前商業物業發展中存在的問題
我國商業物業的建立與經營大多缺乏對市場的深入調研，缺乏客觀的依據，所以物業管理帶有很大的盲目性。
二、經營理念和管理技術落后
商業物業里常有上百個所有權獨立的零售商，通過統一管理樹立商業物業的整體形象至關重要。但是商業物業的管理比其他物業的管理難度大得多:諸如所有零售商是否接受統一收銀，是否接受統一營業時間，是否接受進行統一的促銷活動等。由此無論是物業管理企業還是業主或使用人由于經營理念和管理技術的落后，都會使商業物業形象受損，導致顧客失去光顧的興趣，進而影響商業物業的發展。
三、商業物業重復建設
在商業地產迅速發展的同時，商業物業的空置率也倍受人們的關注。廣州市做為零售商業較為發達的城市具有一定代表性，20** 年廣州市滯銷商品房中，住宅、辦公樓、商業用房空置率分別為9.5%，22.9%，43.1%。其中辦公樓和商業用房的空置率均已超過10% 的警戒線，商業物業空置率最高。居高的空置率，一方面折射出我國商業地產發展的盲目性，另一方面也反映了重復建設、同質化嚴重的現象。原因在于商業地產豐厚的回報，吸引了大批投資商進入，但在投資和建設中由于缺乏統一規劃，不可避免地帶來了重復建設和空置率高的問題。
四、商業與地產的脫節
目前，大多數的開發商把眼光盯在了前期的開發上，地產公司通常會采取將開發好的商場直接出售給中小投資者，再由投資者直接或間接出租給零售商的做法，實行的是物業管理指導下的“商業管理” 體制。開發商重視的是商場有多少面積出售了，并沒考慮出售后整個商業物業的運營狀況。從運營穩健的國內外商業項目看，我們不難發現，他們幾乎無一例外地采用出租的方式，也見不到分割成獨立商鋪出售的現象。目前地產與商業之間關系的現狀是:兩種資源沒有有機結合，地產商找不到合適的商業主體，而商業主體找不到好的商業物業項目。
五、商業經營缺乏特色
目前大量的商業項目存在為招商而招商的傾向，商戶組合缺乏競爭力和協調性，開發商為了招商指標，不能全面考慮商戶的組合，為未來的經營管理埋下了隱患。在經營中，業主和使用人缺乏經營理念，盲目建設，目標經營市場不明確，缺乏商業的準確定位，多數商場經營沒有特色，給人“千店一面”的感覺，缺乏對顧客的吸引力。諸多城市開發的商業物業出現“開盤時火爆，開業時冷清”的現象，商場給人以蕭條冷清的感覺，顧客像看畫展一樣瀏覽各個店鋪，光顧的人不多，買東西的就更少了?？土髁坎煌?，致使商業物業中的商戶像走馬燈一樣地更換，使顧客難以產生信任感，更談不上培養忠誠性顧客了，如此惡性循環，商業物業的營運就可想而知了。
六、商業物業管理與運營困難的原因
主觀原因:缺乏對商業物業發展規律的認識。房地產將其作為物業來做，商業把它當作商場來做。實際上它是一個綜合體，其運營比單純的物業或純粹的百貨商店要復雜得多。商業物業管理是專門對商業地產提供經營管理服務的物業管理公司，除了要有對房地產的豐富知識和管理經驗之外，還需要有很強的商業運作和管理的經驗。既能夠向開發商提供商業定位和市場細分方面的服務，又能夠在以后的商場或商鋪的管理方面有效地發揮作用，維護和擴大市場的影響力，吸引消費者的駐足。因此，商業物業的管理與運營對物業管理企業具有很大的挑戰性，在管理過程中出現一些問題是必不可免的。
行業原因:爆發式的零售革命。西方發達國家在近l 5O年時間內，依次爆發了百貨店、連鎖店、超市店、商業物業、自動售貨、步行街和多媒體銷售等多次零售革命，產生了20多種零售業態。而我國在九十年代中期三、五年時間內，幾乎所有零售業態都出現了。這一方面會給商業物業的發展帶來難得機遇，另一方面也使商業物業發展出現了的盲目仿效的現象。許多項目不看地點，靠追風來指導建設，如此的商業物業效益不僅不會好，還會造成國家財產的浪費。更有一些投資者因資金不足，把為消費者購物等提供方便的必要現代化硬件設施滾梯、空調砍掉，而在墻面、地面等裝潢上大量花錢，給后人留下“棄之可惜，改之不能”的遺憾。
環境方面:商業物業條件不成熟。商業物業發展所需的客觀經濟環境是形成一批成熟品牌并能構成吸引客流的專賣店，城市居民向郊區延伸，消費觀念轉向生理和心理需求的雙重滿足，人均國民收入2000美元以上，居民小汽車普及率超過50%。我國目前城鎮人均居民收入1000美元左右，衛星城、小區建設剛剛起步，一些郊區的人主要在城區購物，小汽車普及率還不高，因此形成了商業物業郊外無客流，建在城區又與百貨商店、社區商業中心競爭的兩難境地。
七、發展商業物業管理與運營的對策
1）樹立先進的經營管理理念
經營性商業項目的主要收入來自于商戶的租金。租金的支付者，是創造營業收入的主要組成力量。商業項目的功能就是要幫助商戶去創造收入。簡而言之，就是提高每一平方米商業面積的賺錢能力。這就是商業項目經營管理的價值所在，也是商業地產成功運作的關鍵所在。物業管理企業在商業經營管理上應擁有一支專業隊伍，建立一套超前的經營管理模式和理念。通過提供商業項目從定位、規劃、招商到管理的全程服務，從而確保未來有效而持續的經營管理。
2）提高物業管理隊伍的專業素質
物業管理是運用現代經營的技術手段，按合同對物業進行多功能、全方位管理和服務，為物業產權人和使用人提供高效、周到服務，以提高物業的經濟和使用價值，創造一個良好的物業環境這樣的一個過程。要完成這一過程，一支高素質的專業隊伍是必備的條件。商業物業管理隊伍的建設必須與這一管理特點相適應。在人員配置上除了常規的物業管理所需要的專業人才外，還應注意吸收下列人員:懂商務、會管理的經營人才;懂法律掌握政策的管理人才;高級技術人才。不少商業樓宇的智能化程度相當高，特別是樓宇自動化、通訊自動化以及信息管理自動化的廣泛使用，迫使我們必須以更先進的科學手段對商業樓宇進行管理。當然在引進專業人才的同時，對原有的商業管理人員進行不斷的培訓也是十分重要的。只有把引進人才和自我培養有機結合起來，物業管理隊伍的專業素質才會不斷提高。
3）利用制度規范市場秩序
任何企業都存在兩方面的制度: 一是企業的基本制度。它們規范企業的基本經濟關系，構成企業的經濟形體，是企業經營機制的決定因素，有什么樣的企業基本制度和經濟形體， 就會產生什么類型的經營機制; 二是企業的具體管理制度。它規范企業內部各個部門、單位、個人的職責和聯系，構成企業管理的組織形態，對企業的經營管理水平具有重大影響?，F代企業制度指的是企業的基本制度。建立現代企業制度的原則是:產權清晰、權責分明、政企分開、管理科學。隨著進場租戶租賃或合作時間的延續，合同及其補充文件和附件將不斷增多，契約越多管理上就越復雜。所以，對商業物業的管理應采用制度來明確各自的權利和義務，用完善的制度來規范市場秩序。
4）科學設計商業地產開發模式
商業地產不能簡單套用住宅的先設計后銷售模式，而應該先確定經營模式、招商對象和業態需求，再進行建筑規劃設計，以最大限度地減少日后改造費用的成本，從而降低商業地產的風險。大連萬達提出的訂單式商業地產模式，即預先與世界500強企業簽訂聯合發展協議，得到其租賃項目的承諾后才進入實質開發。這種戰略伙伴組合的營銷模式的好處是顯而易見的:對于萬達集團而言，與這種外資零售業巨頭結伴而行，可以加大投資開發購物廣場的知名度;另外，商業地產做到了強強聯手，通過各種品牌組合，產生經營優勢，有效地控制了經營風險，增強了業主的投資信心。此外在開發商業物業時，重視物業管理的前期介入，對商業物業的定位、結構和外觀設計給予合理建議。
5）實現商業與地產合理對接
地產商借助商家的品牌效應，能有效提升商業物業的銷售， 因為零售巨頭、餐飲娛樂、家具建材商等的加盟是項目的一大賣點;成熟的大型社區為商業經營者提供了高素質的人流量和消費力。在現代化商業模式中，商業地產的盈利并不是通過商鋪銷售來獲得地產增值利潤，而是通過持續的經營管理，提升商業空間的價值。因此，商業與地產的合理對接，才使雙方互利，使商業物業得到較大的發展空間。
6）準確定位商業經營方向
由于商業地產與市場需求關系緊密，地產商開發地產時，定位是非常關鍵的，同質化經營只能帶來商業資源和社會資源的巨大浪費。比如社區底商的定位，其招商目標主要有:自身配套所用、綜合百貨業、專業市場、主題式商場等幾種形式。底商首先必須考慮消費市場，只有準確、恰當的商業經營定位，才能在激烈的市場競爭中生存和發展。要做到準確定位，一方面必須適應市場的需求，另一方面也要從自身的具體情況出發，走適合自己的路線。市場細分是商業物業定位的前提，尤其是針對商業密集區，要讓商業物業成功盈利，就必須把市場細分、再細分。
7）主體經營凸現特色
主題式商場可以按人群、功能進行劃分，小型商業物業尤其要做好定位工作，要避免與大型商業物業正面交鋒，切忌盲目地比“大”、比“全”，而要做“?！?、做“精”，以自身特色來吸引消費者。從而在激烈的市場競爭中，求得生存，站穩腳跟，以獲更大的發展空間。
商業物業不同于其他物業，其項目的定位、規劃、招商和經營管理是一個有機的整體，需要我們理性的思考，全盤規劃，逐漸讓商業物業的管理與營運走上正規發展渠道，使商業物業走向成熟。
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