社區商鋪的類型

　　我們在第一章中曾經按照消費者的消費行為將商業房地產分為物品業態、服務業態和體驗業態，結合社區商鋪的特點，社區商鋪可以按照商鋪的投資形式分類，分為零售型社區商鋪和服務型社區商鋪兩類。其中似乎少了體驗業態，這實際上是比較符合社區商鋪的經營特點的。

　　社區商鋪主要用作人們生活密切相關的生活用品銷售和生活服務設施等。零售型社區商鋪的商業形態為：便利店、中小型超市、藥店、小賣部、書報廳，及少量服裝店等；服務型社區商鋪的商業形態主要為：餐廳、健身設施、美容美發店、銀行、干洗店、彩擴店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、裝飾公司、幼兒園等。

　　從以上社區商鋪可能的商業形態可以看出，社區商鋪具有廣泛的功能特點，而且商鋪大多數投資小，容易出租、轉讓，無疑社區商鋪屬于商鋪投資中的"小盤活躍股"。

　　市場類商鋪

　　市場類商鋪的類型

　　市場類商鋪的分類和商業街商鋪的分類類似，可以有多種多樣。 按照市場經營的商品是單一類別，還是綜合類型，我們將市場類商鋪分為專業市場商鋪和綜合市場商鋪。專業市場商鋪往往集中經營某一類（種）商品，如建材市場、電子市場等；綜合市場商鋪經營的商品雖然有范圍，但基本上覆蓋的是某一大類商品，如北京萬通新世界商品交易市場等。

　　需要指出的是，鑒于專業市場類商鋪經營商品的統一性特點，整個市場的營銷成本比較低，只要該市場的開發商對整個市場的定位準確，那么所有的商鋪就可以享受開發商統一市場宣傳所帶來的市場效果。從此特點可以得出結論：專業市場商鋪的運營成本比較低。另外，因為專業市場商鋪經營商品的品種簡單化特點，其規劃設計的復雜程度較低，開發商比較好完成項目合理規劃問題 。

　　就綜合市場來講，因為經營商品沒有統一性，所以開發商對項目的市場宣傳所能帶給經營者的利益相對較少。除此因素以外，綜合市場的規劃設計難度相對專業市場而言較高，對開發商的專業能力有要求。

　　專業市場商鋪的特點

　?。?）專業市場規模特點

　　規模大小和經營的商品的類型沒有關系，往往和市場所處地域的市場支撐能力、投資商的實力以及市場經營的方式等因素密不可分。

　　比如，同樣是電子市場，專業經營電腦、配件、耗材及輔助設備北京中關村的海龍電子市場，規模龐大；而位于北京東南三環的"億客隆南城電子總匯"則規模較小，其規模差別的原因在于中關村和北京南城電子消費市場需求的差別。

　　不同實力的投資商即使在同一個地區，投資建設同樣類型的專業市場，專業市場的規模也會差別很大，當然贏利能力也會差別很大。這種情況一旦擺在商鋪投資者面前，選擇不可避免。

　　經營同樣商品的專業市場，批發、零售的投資形式對其規模的影響很大。比如位于北京南城沙子口的辦公用品批發市場，其規模約1萬平方米，專業批發辦公所需各類用品，在北京有很高的知名度，這種規模對于辦公用品零售來講一定是不恰當的。

　?。?）專業市場規劃設計特點

　　專業市場的規劃設計并不復雜，開發商往往將每層合理分區或/并分成幾條步行街，商鋪沿街布置或商鋪按照"島"型布置。

　　步行街的長度建議不要太長，超過600米，消費者同樣可能產生疲勞、厭倦的感覺。

　?。?）專業市場名稱特點

　　專業市場的名稱體現所在的位置和所經營的商品類型兩大要素。這種名稱方式可以給消費者提供盡可能多的信息。

　?。?）、專業市場商鋪的特點

　　▲ 商鋪的形式

　　專業市場商鋪的主要形式為鋪位形式，極少鋪面形式。

　　▲ 投資回收形式

　　專業市場商鋪的投資回收形式有采取商鋪出租的，也有些采取商鋪出售方式的。從上述內容可以看出，專業市場商鋪的投資回收形式差別較大。

　　比如，東方家園、英國百安居、德國歐蓓德都屬于專營家居建材用品的專業市場，這類專業市場基本上都是由經營商統一經營管理；北京沙子口辦公用品批發市場，屬于批發類專業市場，經營商采取出租經營的方式；北京碧溪家居廣場也屬于專業市場，開發商就采取商鋪出售、經營商接受業主委托統一經營管理的方式。

　　需要指出的是，進行商鋪投資的投資者在選擇專業市場商鋪的時候，需要對商鋪的投資形式進行深入了解，而且專業市場的規模越大，項目的管理對商鋪價值的影響力越大。

　　綜合市場的特點

　?。?）綜合市場規模的特點

　　綜合市場的規模有大有小。其大小受所經營商品的類型影響比較大，但賽睿顧問認為，在同等運做條件下，綜合市場的競爭力比專業市場的競爭力要差，同樣的成本可以打造出一個具有市場影響力的專業市場，但卻未必可以打造出一個經營良好的綜合市場。尤其當開發商在綜合市場開發過程中，對項目的定位不科學，市場策略缺乏創新時，較大規模的綜合市場將面臨風險。

　?。?）綜合市場規劃設計特點

　　綜合市場規劃設計的難度較高，需要解決各商品分區的功能協調問題，也需要解決各商品分區自身的功能需要問題，還需要解決總體客流引導、貨物流疏導等問題，這些對規劃設計單位的市場意識有很高要求，設計師不可以簡單只從建筑的角度確定設計方案。

　　北京萬通新世界商品交易市場屬于綜合市場類型，所經營的產品包括化妝用品、皮具、鐘表眼鏡、飾品、服裝、家居用品、禮品、床上用品、辦公用品、通訊設備等，產品種類繁多。管理商將該市場定位為批發中低檔生活、辦公用品的批發市場。鑒于經營的商品種類龐雜，管理商對該市場進行了合理功能分區，首先按層進行劃分，各層商品的種類與大型百貨店的布置方式類似；各層再進行區域劃分，各區域之間及區域內均利用寬2米左右的主通道和寬1.3米左右的輔助通道連通。萬通小商品批發市場的內部設計比較擁擠，但這種擁擠的設計方式還是比較符合目標消費者的需求。

　　萬通的規劃設計解決的大多數是"小商品"的零售商和消費者的需求，因為是小商品，所以通道不需要太寬，里面也可以擁擠一點，但如果是經營其他類型的商品，規劃設計必然體現不同的技術要點。

　?。?）綜合市場名稱特點

　　綜合市場的名稱往往體現其建筑名稱或地理位置名稱，所經營的商品的類別及經營的方式等三大要素。以上信息最大限度體現在名稱里，便于市場推廣。

　?。?）綜合市場商鋪的特點

　　▲ 商鋪的形式

　　主要是鋪位，鋪面商鋪數量較少。

　　▲ 投資回收形式

　　大多數采取出租商鋪的方式，現在陸續有一些項目采取商鋪銷售的方式。

　　投資策略

　　專業市場商鋪是比較適合個人投資者投資的品種，目前在商鋪投資市場以高價成交的商鋪不少出自專業市場項目。從專業市場發展情況看，無論是產品選擇、定位、規模

、市場策略、管理運營，國內開發商都已經有了比較豐富的經驗，所以盡管投資收益水平未必最高，但較低投資風險下較高的投資收益率是值得選擇的。當然，專業市場商鋪投資過程中，投資者必須對專業市場項目的市場環境做出準確判斷。

　　綜合市場外部的市場條件是商鋪投資的核心因素，商鋪價值更多來自該綜合市場的價值，具體商鋪的個性化因素對商鋪投資價值的影響不是很大。與專業市場商鋪相比，綜合市場商鋪的投資風險相對較大。

　　個人商鋪投資者在投資過程中，應該謹慎對待綜合市場項目。

篇2：商鋪形式類型

　　商鋪的形式類型

　　從商鋪的概念可以看出，其范圍極為寬泛，不對它進行有效分類是無法深入進行相關研究，更不要說對商鋪投資進行專業的剖析。本節將對商鋪進行分類，便于讀者理解和后面對商鋪投資進行探討。

　　商鋪的形式多種多樣，在各種商業區、各種住宅區、各種專業市場，以及大型購物中心等商業房地產里面，隨處可見商鋪----商業設施就是由大大小小的商鋪組成。盡管都是商鋪，但很顯然，不同地方、不同類型的商鋪，其商業環境、運營特點、投資特點都會顯著不同。在此對商鋪進行必要分類，有助于讀者對商鋪的個性化了解，以及便于后面對其進行研究。

　　1、 按照開發形式進行分類

　?。?）商業街商鋪

　　商業街指以平面形式按照街的形式布置的單層或多層商業房地產形式，其沿街兩側的鋪面及商業樓里面的鋪位都屬于商業街商鋪。

　　商業街過去十年在國內取得了良好的發展，其中包括建材、汽車配件、服裝精品街、酒吧街、美容美發用品街等。上述以某類商品為經營內容的商業街起步較早的，大多數目前已經取得了成功，有些跟風項目的經營情況卻并不好。當然也有不少商業街采取各類商品混業經營的方式，商業街的命名只體現地點特征，這類商業街取得成功的較少。

　　與商業街的發展緊密聯系的就是商業街商鋪，商業街商鋪的經營情況完全依賴于整個商業街的經營狀況：運營良好的商業街，其投資者大多數已經收益豐厚；運營不好的商業街，自然令投資商、商鋪租戶、商鋪經營者都面臨損失。

　?。?）市場類商鋪

　　在這里，我們所說的"市場"是指各種用于某類或綜合商品批發、零售、經營的商業樓宇，有些是單層建筑，大多是多層建筑。這類市場里面的鋪位即我們所談的市場類商鋪。

　　市場類商鋪在零售業中所占比重比較高，在全國各地都有大量從事某種商品經營的專業批發和零售市場，比如，圖書交易市場、電子市場、家用電器市場、家具城、建材城等。

　?。?）社區商鋪

　　社區商鋪指位于住宅社區內的商用鋪位，其經營對象主要是住宅社區的居民。

　　社區商鋪的表現形式主要是1-3層商業樓或建筑底層商鋪，有些鋪面可以直接對外開門營業，但多數屬于鋪位形式。

　?。?）住宅底層商鋪

　　住宅底層商鋪,指位于住宅等建筑物底層（可能包括地下1，2層及底上1，2層，或其中部分摟層）的商用鋪位。

　　住宅底層商鋪是目前市場極為關注、投資者熱衷的商鋪投資形式，很多房地產開發商充分認可住宅底層商鋪的巨大價值，不僅避免了過去住宅底層不好賣的尷尬局面，而且獲得了更大的投資收益。對于住宅底層商鋪的投資者來講，鑒于住宅底層商鋪上面建筑將會帶來的穩定的客戶流，住宅底層未來的客戶基礎將相對可靠，換言之，投資者的投資風險相對較小。

　?。?）百貨商場、購物中心商鋪

　　百貨商場、購物中心商鋪指百貨商場、各種類型購物中心里面的鋪位。百貨商場及各種類型購物中心的運營好壞對里面商鋪的經營狀況影響直接而深遠。目前，國內有很多這類正在運營的項目，另外也有不少大型SHOPPING MALL項目在國內多個大中城市開發建設。

　?。?）商務樓、寫字樓商鋪

　　商務樓、寫字樓商鋪指諸如酒店、商住公寓、俱樂部、會所、展覽中心、寫字樓等里面用于商業用途的商業空間。這類商鋪的規模相對較小，但商業價值很值得關注。

　?。?）交通設施商鋪

　　交通設施商鋪指位于諸如地鐵站、火車站、飛機場等交通設施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側各類中小型商鋪。

　　以上是按照商鋪的開發形式對商鋪進行的劃分。該種分類方式便于投資者對商鋪項目的類型從開發形式的角度進行理解，便于對不同開發形式的商鋪建立基于開發觀念的理解。

　　2、按照投資價值分類

　　商鋪作為房地產中新興的典型投資形式，其投資收益能力以及其投資價值對于商鋪投資者來講，無疑屬于最關心的問題。所投資的商鋪如果投資價值不高，對于商鋪投資者來講，至少意味著短期的失敗。北京普通住宅價格在公寓的2倍以上，東方銀座賣到4倍，香港要賣到10倍。對于街區商業的定價應該是住宅的2倍到3倍，而對于核心商圈的商鋪價格來說，其售價可以達到住宅的3倍到5倍。

　　鑒于商鋪投資價值的重要性，下面按照商鋪的投資價值對商鋪進行分類，便于投資者從投資收益的角度去判斷投資方向，以及投資目標。

　?。?）"都市型"商鋪--績優股

　　"都市型"商鋪指位于城市商業中心地段的商鋪。鑒于其特殊的位置以及所在地區自身的商業價值，通常，"都市型"商鋪的客流量長期比較穩定，換言之，該類商鋪的商業運營收益水平較高。商鋪的商業運營水平自然將體現出商鋪的租金收益能力："都市型"商鋪的投資收益穩定，而且收益比較高，所以我們將"都市型"商鋪稱之為商鋪中的績優股，應該是比較貼切的。

　　"都市型"商鋪的案例不勝枚舉，從北京王府井大街、西單商業街，到上海南京路，其所在地區的商鋪都屬于典型的都市型商鋪。如果我們說，王府井大街的商鋪屬于"績優股"商鋪，應該不會有人表示懷疑。試想每天幾十萬客流量對于這里的商鋪將意味著多少營業額？！

　　"都市型"商鋪多用作物品業態的經營，體驗業態和服務業態站的比重相對比較少，這比較符合商業價值原則-在客流量很高的地區，單位面積商業價值很高，只有物品業態才能夠實現這一目標。

　?。?）"社區型"商鋪--潛力股

　　"社區型"商鋪和我們上一部分談到的"社區型"商鋪屬于同樣的概念，之所以稱之為"潛力股"原因在于：商鋪所在社區通常都要經過從無到有的過程，從不成熟到成熟的過程。實際上，一個社區成熟的過程就是價值提升的過程：一個新的社區就仿佛證券市場的原始股，只要項目定位準確，發展環境良好，社區成熟所帶來的商鋪價值提升無庸質疑。

　　需要指出的是社區商鋪價值增長的特點并不代表商鋪的價格將永遠增長。也許有些投資者不能理解其中的原因，賽睿顧問要說明的是社區商鋪價值提升的同時，也存在商鋪價值提早被透支的情況：有些操作策劃能力很強的開發商在商鋪投資市場不成熟的階段，通過對商鋪項目良好的包裝，從而達到提高市場預期的目的，最終商鋪銷售疊創新高，比如單位售價最初僅1.5萬/平方米的商鋪，最高可以賣到2.5萬/平方米，事實上，最高售價相當于該商鋪5年以后，甚至10年以后的價值，如果商鋪投資者在這種氛圍下進行投資，其投資安全性降低，其投資收益從商鋪增值加上商鋪租金，極有可能縮減到只有商鋪租金收入。

　　關于商鋪投資價值的掌控問題，本書將在后面的章節進行專門介紹。

　?。?）"便利型"商鋪--冷門小盤股

　　"便利型"商鋪指用于以食品、日常生活用品等經營為主的、位于社區周邊、社區里面、寫字樓里、寫字樓周邊等地方的、補

充大百貨商場不足的小面積商鋪。之所以稱其為"便利型"商鋪是因為其所經營的商品均屬于"便利"類型，如寫字樓里面的小超市，公寓社區里的小超市，住宅社區的干洗店等都屬于該種類型。

　　"便利型"商鋪鑒于其功能性特點和所處位置特點，其經營收益并不低，屬于商鋪市場細分的類型。目前在國內有很多從事"便利型"商鋪經營的零售商，美國的7-11就屬于典型的便利店運營商，其市場規模極大。

　　"便利型"商鋪，通常面積不是很大，從經營的角度也不需要很大，這無疑降低了對投資者資金勢力的要求，另外，鑒于其適應性較強，所以出租、轉讓、轉租都比較容易，這正體現出小型商鋪的"小盤股"特點。正所謂船的好掉頭！

　　之所以用"冷門"來形容"便利型"商鋪，完全因為該種商鋪屬于市場細分的類型，很多投資者并不是很了解，但其投資價值不容小視。在后面的章節我們還將專門對其進行介紹。

　?。?）專業街市商鋪--高科技股

　　專業街市商鋪指經營某類特定商品的商業街或專業市場里面的商鋪。該類商鋪的價值和商業街或專業市場所經營的產品關系密切。

　　比如北京中關村海龍電子市場屬于專業經營電腦整機、電腦配件、數碼產品、存儲設備、網絡設備、電腦耗材、軟件等的專業市場，經過長期成功經營，目前海龍電子市場每平米商鋪的價值達8萬人民幣，其投資價值可見一斑。從此不難理解把專業街、市商鋪稱為商鋪"高科技股"。

　?。?）其他商鋪-"一般股票"

　　其他商鋪，指除過上述四大類商鋪以外的商鋪，包括百貨、超市、購物中心、商品批發市場、非專業類商業街等里面的商鋪。我們將它們稱之為"一般股票"，并不是說其投資價值低，只是因為這類商鋪通常由大型投資機構、開發商進行投資開發，主要采取出租經營的方式，散戶可投資的空間相對較小，加上這類項目專業性較高，投資風險不易控制。

　　從投資收益的角度，如果該類商鋪的投資商、開發商、管理商足夠專業，對項目定位、市場規模、市場策略的判斷足夠準確，那么該類商鋪的投資收益決不會低。比如，北京國貿商城一期、二期總計商業面積達64000平方米，從規?？?，在北京激烈的商業競爭市場，顯然會面臨較大的競爭壓力，但在保持95%以上出租率的狀況下，其單位面積租金水平在北京商業設施中始終名列前茅，換言之，北京國貿商城商鋪的投資價值很高，屬于商鋪中的"績優股"。

　　從上述分析可以看出，商鋪的價值隨著所在地區商業環境的優化，其價值會得到極大地提升，可以從"一般股票"轉變成"績優股"。只是依賴于開發商、運營商對項目準確的開發判斷，另外也需要時間。有眼光的商鋪投資者往往善于把握這種價值提升，賺取投資收益。

　　3、按照商鋪的位置形式分類

　　按照商鋪的位置形式可以將商鋪分為鋪面房和鋪位。下面就其概念及區別進行介紹。

　　鋪面房，是指臨街有門面，可開設商店的房屋，俗稱店鋪或街鋪。鋪位，一般只是指大型綜合百貨百貨商場、大賣場、專業特色街、購物中心等整體商用物業中的某一獨立單元或某些獨立的售貨亭、角等，俗稱店中店。由于物業本身屬性的不同，必然導致其差異性的存在。

　?。?）唯一性差異

　　鋪面房通常占有地域上無可取代、不可復制的唯一性優勢，而鋪位則是少則幾十，多則幾百個相連或相近的復制品，故缺乏唯一性優勢。對房地產來講，地域上唯一性優勢意味著其良好的投資價值。

　?。?）商業業種業態局限性差異

　　鋪位所能經營的商業業種及業態完全受制于所處商用物業大環境的制約。如在一個專業建材大賣場里去經營服裝或食品是不允許的。而鋪面房，除了政府法規規定的不能經營的某些特殊的業種業態之外，其商業業種及業態選擇的靈活性就大得多。

　?。?）營業時間差異

　　鋪位的營業時間不能隨心所欲。如一個規定晚上九點打烊的百貨百貨商場，超過九點鐘后鋪位業主就是想再多做點生意通常不會被允許，而鋪面房就不會遇到這種情況，經營者晚上干到多晚，完全取決于自己的意愿。

　?。?）行業規劃調整風險差異

　　鋪位經營范圍及經營持續性除受制于市政建設規劃外、還受制于商業規劃的調整，故風險較大。在國內大中城市發生一條街由于規劃調整的需要，一夜之間就從熙熙攘攘到門可羅雀的情況屢見不鮮。

　?。?）物業運行費用差異

　　對于整個商用物業的運行費用，如空調運行、統一形象宣傳、發布廣告、組織促銷活動等費用的分攤并不由鋪位業主自己說了算。因此，鋪位的運行費用通常高于鋪面房。

　?。?）物業出租選擇范圍差異

　　相比之下，鋪位出租選擇租賃客戶的范圍較窄。至少對鋪位所經營的業種、業態不熟悉的人是不會來租用這一鋪位的。由于鋪面房的業種、業態可以隨租賃客的變更而隨意改變，因此，其選擇租賃客的范圍就大得多。

　?。?）投資風險差異

　　時至今日，所謂的商鋪熱，商鋪的投資回報率高，說到底就是鋪位的過熱。因為鋪位的價格已經被炒上去了。這一炒作過程讓人看到了"錢"途，嘗到了甜頭。如某市2000年開張的一個服飾市場的鋪位價格已由當初的10萬元炒到了目前的50萬元。其實，任何炒作的東西非但有風險，而且很難持久。炒得越高風險越大。不少人，懷著"一鋪養三代"的良好愿望投資鋪位，但稍不留神難免也會誤入"一鋪套三代"的陷阱。而鋪面房，其價格升幅遠不及鋪位。相比鋪面房，可以說鋪位的投資風險已經不小了。

　　另外，值得提醒的是，對有些鋪位的租賃權的炒作，其風險就更大了。

　?。?）炒作難易程度差異

　　鋪面房與鋪位的另一個差異就是炒作的難易程度。鋪位由于很容易被"復制"，故易炒作。凡要炒作就要有一定的量。量過少無法炒，量過大則炒不高。但炒到雞犬升天時，為時已晚。從此角度看，鋪面房則不易被炒作。