青島市萬達商業廣場

　　萬達廣場位于青島市（CBD）中央商務區核心地段，西起山東路、東至南京路、南起延吉路、北至遼源路主要干線。周邊大約有30萬的城市居民及在建的高檔商務住宅區，如錦繡華城，卓越集團，交運山莊，等商業住宅，每天有數十萬的流動人口，形成不同層次的消費群體，對萬達廣場的人氣聚集都奠定了良好的基礎。將成為商機無限的新的商業中心，是CBD商圈的城市亮點。

　　萬達廣場建筑面積38萬平方米，其中包括7萬平方米的住宅，11萬平方米的寫字樓和公寓，5萬平方米的五星級酒店，15萬平方米的大型商業中心，商業地產經營模式，“只租不售”的經營策略，打造集購物、娛樂、餐飲、休閑、文化、運動、商務、辦公等全方位體驗于一體的多功能的購物場所。零售占40%，功能配套占34%，文化娛樂占18%，餐飲占8%，這幾項占比中零售只占40%，綜合業態占了60%。綜合業態占比比較大，更容易吸引客流，體現消費的需求。

　　萬達廣場根據業態組合規劃引進國內外十大名品牌，國內百貨品牌萬千百貨，日本最大零售企業佳世客超市，喜達屋集團旗下超五星級艾美酒店，中國最大的電器連鎖企業國美電器，中國排名第一的五星級影城萬達國際影城，全國最大的連鎖電玩城大玩家超樂場，全國大型連鎖量販式大歌星KTV，中國動漫創意領跑者卡酷動漫親子園，最具影響力連鎖健身會所一兆韋德健身，島城知名餐飲連鎖良友海鮮酒樓及國內外著名品牌肯德基、星巴克、屈臣氏、DQ冰淇淋、皇家美孚、ONLY、VERO MODA、JACK&JONES等均已入駐青島CBD萬達廣場。

　　萬達廣場室內商業步行街分為三層：

　　1F步行街一層，營業面積4687平方米，共有59家商鋪，男女時尚知名品牌旗艦店、精品生活特色店、。

　　商鋪業態分類：

　　101/102 雅瑩 EP

　　103巴黎三城PAPIS MIKI

　　105卡拉瑪CALAMAR

　　106古老鯊魚CULAO

　　107∕108 肯德基KFC

　　109∕110∕111屈臣氏WATSONS

　　112漁FISHING COLL ECTION

　　113菲麗空間FAVORIRE ROOM

　　115伊可愛E&YOU

　　116五色風馬W.S.F.M

　　117棠妮TONYMOLY

　　118∕162丹香LAMOKA

　　119∕120∕121∕122快樂江涮涮吧HAPPY CHA FING DIAH

　　123永真眼睛- GOOG VISION

　　125∕126簡GEN

　　127喜萊莎

　　128浪漫一身RMEO

　　129

　　2F步行街二層有56家商鋪，業態規劃有時尚運動服裝、品牌服裝店、特色餐飲和生活配套類。

　　各商鋪業態分類：

　　3F步行街的三層共有61間商鋪，業態規劃為國內的風味特色餐飲和國內外知名的餐飲業。

　　各商鋪業態分類：

　　萬達廣場規劃了一條大型步行街，共有3萬平方米，3層，街寬15米，是整個購物中心的紐帶，將成為將各大主力店緊密連接起來，成為聚集人口和主要的擴散，步行街與每個主力店之間都有兩條通道相連接，共有24條，可以最大限度的實現客流的共享，整個購物中心渾然一體。在步行街的客流和物流設計方面，步行街共規劃為十字型格局，占在步行街的中庭可以看到步行街所有的店鋪，站到步行街任何一個位置，都可以同時看到20個以上的商鋪，步行街共有20部扶梯、2部觀光梯、4部垂直梯，垂直交錯，顧客可以到達任何一家商鋪。室內步行街定位以時尚、餐飲、休閑為主要特色，在業態上主要包括特色餐飲、時尚服裝服飾及生活配套等，滿足各層級消費者對時尚潮流的品質需求，提供最多元化、情景式的時尚消費體驗。萬達廣場最有獨特那就是1200平米的陽光中廳，還有10個自然采光天廳，及加上中央空調的渾然一體，能讓顧客體驗到四季如春購物環境。

　　運營管理

　　萬達廣場“只租不售”的經營模式，既懂得“放水養魚”的經營策略，加上一支自己的經驗豐富經營管理團隊，培育市場。對萬達廣場經營者來看，精心，耐心的去培育市場，將市場做旺帶動整個市場的物業提升，是成功的捷徑。

篇2：商業廣場運營管理實踐和探索

　　商業廣場運營管理實踐和探索

　　隨著近幾年商業地產的迅猛崛起和國外商業零售業涌入中國市場，作為維系商業經營發展的重要保障-商業運營管理也得到了空前的發展和提升。商業運營管理是決定商業項目成敗的關鍵，是商業項目永續經營的內在動力。商業運營管理的實質在于為產權方營造市場空間和價值空間，為經營者提供良好的經營條件，為消費者營造舒適的購物消費環境，為投資者帶來回報及物業的保值增值。同時，商業運營管理具有市場化、專業化，設備設施管理要求較高，現場管理和顧客服務難度較大，投資收益回收期期望值高，營銷推廣難等特點，因此，要求商業管理者必須具備系統的經營管理理論和商業知識、豐富的實踐經驗、超前的服務意識和嫻熟的操作技能。

　　商業管理的物業管理涵蓋了前期市場調研、參與規劃設計、招商、前期工程介入、項目交接驗收、合同管理、開業籌劃、后期運營管理等全過程的管理。限于篇幅，筆者著重談后期的商業運營管理中幾個關鍵環節對商業項目成敗的影響。

　　一、物業管理是商業項目順利渡過“培育期”的基礎保障

　　物業管理是商業項目開業后能否順暢運營的重要保證。實踐證明:忽視商業項目的物業管理，即使項目前期銷售或租賃情況很好，但維持不了多久也會出現人去樓空、經營慘淡的局面。因為前期的商業項目開發和定位只是一種市場預期，能否獲得成功，需要通過市場的檢驗。只有踏踏實實地做好商業項目后期的物業管理與運營管理，才能使商業項目逐漸步入持續穩定從而得到市場的認可。而在這個過程中，能夠保障商業項目順暢營運的，恰恰是物業管理、運營管理以及與之相匹配的一支專業、敬業的團隊。

　　良好而穩定的基礎物業管理工作，是商業跨區域經營和管理取得成功的重要保證之一。實踐中，筆者所在公司對跨區域經營的物業管理進行了許多有益的探索。一是統一品牌、統一管理模式，引導公司從“形似”到“神似”;二是科學的管理機制。為了從宏觀上把握和控制各地公司的經營管理工作，建立和推行了有效的年度目標管理責任制，以目標為導向，引導各方面的物業管理基礎工作達到管理指標的要求;三是有效保障管理品質。集團所屬各地商業管理公司全面推行了包含質量、環境和職業健康安全為核心的“三標一體化”管理體系，使各公司的設施設備管理、安全保證、環境維護、客戶關系協調等基礎物業管理工作得到全面的提高，為培育萬達商業管理品牌奠定了良好的基礎;四是建立充滿活力的學習型組織。在商業的管理實踐中，注重培訓、注重研討，通過組織設備管理、節能降耗等現場交流和研討會，充分實現了管理思想與管理經驗的共享，促進各地公司物業管理工作標準的逐步趨近并保持穩定。

　　二、營運管理是商業項目持續發展的內在動力

　　從筆者所在公司商業項目營運的綜合狀況來看，業績較好持續上升的商戶約占60-70%;穩步經營和業績一般的約占30-40%。通常情況下，大型商業地產項目需經歷二到五年的培育期，才能逐步轉入利潤回籠階段。由于受不同城市的商業環境和經濟等因素的影響，各個項目在運營業績等方面也不盡相同，相當一部分商業項目在開業一年后，不僅順利地度過了艱難的“培育期”，而且發展勢頭良好，在當地形成了較高的社會影響。

　　在商業管理的實踐中，公司營運管理應不斷主動、適時地調整經營布局、優化品牌結構、形成經營優勢。

　　一是統一經營主題，即統一業態規劃和商品布局。經常性地組織召開不同形式的業主、商戶和管理公司三方的溝通、專題研討，結合市場調研和商場實際經營狀況，主動對商場的經營布局、定位等進行部分調整;

　　二是統一招商，即統一招商品牌的審核，統一完善租約的管理。制定相應的品牌調整規劃和方案，不斷增強商業項目的集客能力，引進有一定知名度、定位相宜、經驗豐富、對商場品牌結構優化調整和經營持續發展有推動作用的暢銷品牌，創造良好的經營業績;租約管理主要是明確租賃合同的租賃面積、租賃單價、繳費時間、管理界面、違約責任等;

　　三是統一服務咨詢和服務監督，即為商戶提供專業的服務咨詢;統一指導、協調、

　　戶主動進行培訓，請“最佳商戶”介紹先進經驗，現身說法，幫助其提高經營能力。商業管理公司的每個人都是培訓員，為商場的營業員提供培訓，提高其銷售能力和技巧，促進銷售業績提升。曾經有一些業主自營的品牌因經營不善不得已退出后，由于商業管理公司專業的服務獲得了商戶的不斷認可，又在二次招租中回場經營。商業管理公司還經常與經營較好、有實力擴張經營規模的商戶進行充分溝通，鼓勵其擴租經營;而對于經營業績不好、形象較差的則進行調整或淘汰;

　　四是統一營銷管理，即統一策劃全年的系列營銷策劃活動，營造氣氛吸引客流，舉辦大量的有文化內涵并特聚人氣的活動，使商場成為傳播文化資訊的平臺;

　　五是統一物業管理，即統一進行建筑空間環境管理與設備設施的維護保養，營造舒適的購物休閑環境。如建立了一整套設施設備管理、外包單位、主力店檢查監督機制，在主力店基礎物業的監管特別是在設施設備的使用保養上，嚴格執行租賃合同約定。這些措施總體上可以強化企業商業項目時尚、個性化的特點，樹立良好的商業形象，使商業項目步入了良性發展的軌道。

　　三、專業管理團隊是提升商業廣場管理水平的核心優勢

　　商業項目的管理是一項復雜的系統工程，豐富的業態、超大的規模、復雜的設備、巨大的招商量、眾多的合作伙伴等等，需要多學科人才組成的復合型管理團隊才能奏效。不但要有深厚的商業知識和物業管理知識，還要有靈活的市場應變能力。商業項目的運營不是有單打一的專業就行，必須熟知并能熟練地操作諸如物業管理、商鋪管理、租賃管理、策劃推廣、資金運作、信息系統、法律事務、人力資源等多方面的工作，而且要有溝通協調能力、團隊作戰能力，如要能獲得政府相關規劃、政策和社會各方輿論的支持，要有交通、道路、城管、工商、稅務、公安的協助等等。

　　幾年來，筆者所在的企業在開創訂單商業地產開發模式、開發第一代單體店、第二代組合店以及集高檔住宅、高中檔寫字樓、五星級酒店、購物中心等于一體的第三代城市綜合體的發展歷程中，錘煉了一支專業理論扎實、實踐經驗豐富、執行能力突出的高素質商業運營與經營管理團隊。萬達商業管理范圍迄今涵蓋了全國16個萬達商業項目，總管理面積達248萬平方米。在國內首家同時導入ISO9001質量管理標準、ISO14001環境管理體系標準、

　　職業健康安全管理體系標準“三標一體化”，以“高、新、特”的管理理念和“嚴、細、精”的工作標準，塑造了獨具萬達特色的經營管理模式，實現了社會效益、經濟效益和環境效益的“三贏”，為商場經營者和消費者營造了舒適、便捷、溫馨、高雅的商業環境和消費環境，帶來了極佳的經營業績和口碑效應。實踐證明:專業的管理團隊正是提升商業物業管理水平的核心競爭力的優勢所在。

　　參考資料:

　　1.穆漢卿，《淺談新世紀中國物業管理服務的趨勢》

　　2.曾雄，《談我國物業管理企業應當思考的戰略取向》

篇3：商業廣場物業施工安全管理協議

　　商業廣場物業施工安全管理協議

　　甲方：_______物業管理有限公司(以下簡稱甲方)

　　乙方：_______(以下簡稱乙方)

　　經甲、乙雙方商議，乙方在甲方所負責管理的物業________商業廣場內進行現場施工，本著對雙方負責的精神，并依據大連市有關的安全工作法規，特制定協議如下：

　　一、乙方必須嚴格遵循大連市安全工作規范及甲方根據現場實際情況所制定的各項安全規章制度。

　　二、施工現場嚴禁明火作業，特殊工作人員必須持證上崗。

　　三、對施工現場內需動火作業工程項目，必須報物業公司審批、并核發《動火證》。

　　四、乙方要對員工進行安全教育，并做好文字記錄。

　　五、乙方必須無條件服從甲方安全人員的監督和檢查，對存在的安全隱患的工程，甲方有權予以停工和處罰。

　　六、施工現場必須保證安全作業、施工過程中因違章所發生的一切人身傷亡及其它安全事故，均由乙方負責，甲方不負有任何責任。

　　七、乙方必須在物業管理公司保安部填寫施工人員登記表，自覺地接受物業管理處保安員的安全監督、管理，施工人員出入商城大門及施工現場必須出示證件，出入證，在規定時間內有效，過期作廢。施工人員證件一律按規定配帶，以備檢查;施工結束后不得留宿作業現場。

　　八、乙方施工人員使用的任何材料、工具及設備運出樓宇時必須出據承包商和保安部簽發的《撤出物品單》并走指定出口。

　　九、施工人員在工作中使用的易燃、易爆材料物品，其出入樓宇，使用時需接受保安員的登記、驗證、查詢管理。施工現場需配備滅火器具以備緊急時使用(150m2配4kg滅火器2個，每增加50m2增加滅火器1個)，施工結束后剩余材料應進行清理，危險品不準遺留現場，必須當日帶走。

　　十、施工現場內嚴禁吸煙，隨地大小便，亂扔廢棄物，如發現違規現象，將處以50-500元罰款，情節嚴重者，予以停工整改處理。

　　此協議一式兩份，雙方各執一份，具有同等法律效力。

　　甲方：________物業管理有限公司乙方：________

　　簽章：________簽章：________

　　簽約時間：________簽約時間：