體驗型商業VS購物中心

　　20**新年伊始，新加坡星城置業對外宣布，由其投資開發的國內首家Lifestyle Mall(生活體驗式購物中心)--位于北京798藝術區的妙典時尚廣場將于今年4月開業，這一消息的宣布拉開了國內早已暗潮涌動的“Lifestyle熱”大幕?！霸谝越鹪葱卵嗌疢all為標志的‘Shopping Mall熱’前程未卜之時；新的‘Lifestyle ’業態又已熱浪襲來?！睒I內專家表示，在這樣的背景之下，中國商業地產究竟何處去？

　　20**年10月24日，以55萬平米規模而稱雄國內的金源新燕莎Mall正式開業，標志著國內的Shopping Mall進入了一個高峰發展期。據不完全統計，目前中國(包括臺灣)已開業和規劃在建的10萬平米以上的Shopping Mall超過了110家。

　　Shopping Mall意為超大型購物中心，是一種新興的復合型商業業態，一般規模巨大，在一個毗鄰的建筑群中或一個大型建筑物中，融合多種業態的商家，提供購物、餐飲、休閑、娛樂、康體、文化、商住等各種服務的一站式、體驗式消費中心。據了解，在歐美Shopping Mall的總數只占購物中心的1%，而銷售額卻占零售總額的60%以上。

　　“但與此同時，剛剛興起的Shopping Mall商業形態有不少都存在經營不善的問題，由此引發了許多質疑?！北本┌俅ǚ康禺a經紀公司品牌推廣部總監翟建在接受本報記者采訪時表示，如“Shopping Mall究竟處于衰落期還是成長期，合理規模應該多大，該如何選址”等問題答案不一，其開發熱度也有所降溫。

　　妙典時尚廣場經過半年時間的籌備與招商工作，終于瓜熟蒂落，以國內首家Lifestyle Mall的全新商業理念與模式浮出水面。20**年12月28日，妙典時尚廣場召集了經過仔細遴選而入駐的300多家品牌商家，齊聚北京之夜劇場，舉辦了迎新答謝會。

　　據妙典時尚廣場總經理尹鐵錚介紹，妙典時尚廣場位于北京朝陽區大山子環島東南角，近鄰798藝術區，是北京市新規劃的創意產業聚集區。

　　“該區域地處酒仙橋電子城，鄰近第三使館區、望京國際居住區?！币F錚告訴記者，區域周邊云集了諸如雀巢、西門子、索尼、LG、朗訊、強生、愛立信、諾基亞、松下等著名外企，有近10萬外籍高端消費人群以及近30萬白領。此外，區域還毗鄰中央別墅區，可以輻射周邊高檔社區居民近50萬。

　　星城置業有限公司總經理章懷文表示，妙典要通過優雅別致的人性化購物環境，為消費者提供輕松、時尚、健康而全面的服務?！白屜M者在欣賞藝術的新奇中體驗購物與休閑的樂趣”。

　　據了解，Lifestyle Mall即生活體驗式購物中心，興起于美國，在1983-1995年是起步階段，這個期間全美只有35家；1996年后才突然被廣大的消費者所接受，并獲得突飛猛進的發展，Lifestyle Mall迅速風靡世界，目前已經超過90家。

　　據業內人士透露，緊隨妙典時尚廣場而將力推Lifestyle Mall商業模式的商場還包括北京朝陽公園的SOLANA、望京的悠樂匯、西山豪宅區的馬奈草地等?？磥?，Lifestyle熱早已暗潮涌動。

　　Lifestyle Mall相對于傳統商業，具有一些新的特點：

　　第一，所有的Lifestyle Mall都是開放式的，建筑形態人性化；

　　第二，Lifestyle Mall的面積相對來說不大，商戶是由比較高檔的專賣店、餐飲和娛樂等多種元素構成，其中購物功能與傳統購物中心相比，被明顯弱化；

　　第三，所有的Lifestyle Mall的設計要非常有氛圍，獨特、領先、時尚。

　　“資料顯示，在餐飲、娛樂、健身等方面，Lifestyle Mall目的不是為了讓消費者坐下來休息，而是為了給消費者提供一個社交的場所，鼓勵消費者在這里進行社交生活?！钡越ū硎?，這樣，Lifestyle Mall所吸引的消費人群比Shopping mall要高，消費能力也更強，駐留的時間也遠遠要長，同時，Lifestyle Mall的銷售利潤更高。

　　業內人士分析指出，隨著后WTO時代的到來，國際資本與國際零售業的雙重推動，將使國內的商業地產駛入快車道，各種新興商業理念與商業模式將進入中國。目前，上海、北京等大型城市重點發展“讓城市生活更便利”的中小型社區商業，來自北京市商務局的消息，未來北京市政府將規劃60個重點區域型商業中心。

　　Shopping Mall是超大型購物中心，而Lifestyle Mall相對體量較小，誰將引領新一輪商業熱潮，還得看市場的檢驗。

篇2：購物中心商業管理及商業物業管理顧問服務合同

　　購物中心商業管理及商業物業管理顧問服務合同

　　第一章 總則

　　第一條 本合同雙方

　　委托人：________公司

　　法定代表人：________

　　聯系地址：____________

　　聯系電話：____________

　　受委托人：________

　　法定代表人：________

　　聯系地址：________

　　聯系電話：____________

　　甲方為本合同專案的發展商。在自愿、平等、協商一致的基礎上，甲方為所其坐落于中華人民共和國___市___區命名為___廣場(英文命名________)的物業(以下簡稱“該項目”)委托乙方提供商業管理及商業物業管理顧問服務。甲乙雙方本著平等、互利、互諒、互讓的精神，于______年___月___日訂立本合同。

　　第二條 項目基本情況

　　2.1 該項目名稱____________

　　2.2 該項目地址：_______________

　　2.3 該項目概況：

　　該項目位于________，發展計劃包括______影業娛樂、商場的綜合地產項目。項目總建筑面積約_________平方米。

　　第三條 服務受益人

　　乙主所提供的商業管理及商業物業管理顧問服務的受益人為本合同委任期內實施具體管理該商業項目的____商業經營管理有限公司和____物業管理有限公司，服務受益人必須履行本合同及承擔相與的責任。

　　第二章 委托事項

　　第四條 服務范圍

　　乙方根據該項目在合同期限內的發展計劃，以該公司之國際管理經驗，以有效務實的方式協助及配合甲方為該項目提供全面、高質量的服務。

　　4.1 乙方的商業管理顧問服務具體范圍明確在本合同附件(一)。

　　4.2 乙方的商業物業管理顧問服務具體范圍明確在本合同附件(二)及附件(三)。

　　第五條 權責關系

　　5.1 乙方將按明確在本合同附(一)和本合同附(二)、(三)的具體范圍提供顧問服務。

　　5.2 雙方關系架構明確在本合同附件(四)。

　　第三章 委任條款

　　第六條 委任期限

　　委任期限為期兩年，由______年___月___日起至______年___月___日止。委任滿，本合同自然終止。任何一方如續訂合同，應在合同期滿前2個月向對方提出書面意見。

　　第七條 服務費用及支付方式

　　7.1 雙方同意商業管理顧問費用及支付方式如下：

　　首年商業管理顧問服務費

　　全數港幣______萬元正，甲方在簽定合同時首先支付顧問費50%即港幣______萬元正。第二期顧問費25%即港幣______萬元正于簽定合同后第6個月首天支付。第三期顧問費25%港幣______萬元正于簽訂合同第12個月首天支付。

　　第二年商業管理顧問服務費全數港幣______萬元正，甲方于簽定合同后第13個月起每月支付港幣______萬元正。

　　7.2 雙方同意商業物業管理顧問費用及支付方式如下：

　　首年商業物業管理顧問服務費

　　全數港幣______萬元正，甲方在簽訂合同時首先付顧問費50%即港幣______萬元正。第二期顧問費25%即港幣____萬元正于簽訂合同后第6個月首天支付。第三期顧問費25%即港幣___萬元正于簽訂合同第12個月首天支付。

　　第二年商業物業管理顧問服務費

　　全數港幣___萬元正，甲方于簽定合同后第13個月起每月支付港幣____萬元正。

　　附加收費：協助甲方參加全國、省、市示范大廈(在該項目與及甲方提供的條件允許的前提下)，如該項目被評定為全國、省、市示范大廈，甲方同意獎勵乙方港幣_____元(全國)，港幣_____元(全省)，港幣____元(市)，并且在接受評定通知之日起7天內向乙方一次支付。

　　7.3 以上商業管理及商業物業管理顧問服務并不包含甲方在本合同期間要求乙方提供超越本合同約定服務范圍的服務或物品的任何費用(以下簡稱額外服務費用)。有關服務條款及費用經雙方協商同意后，以書面形式補充成為全合同的附件執行。

　　7.4 顧問費并不包含乙方派駐該項目管理人員的薪金、一切福利開支及稅項(國稅、地稅及外地稅項)(以下簡稱勞務費用)。從甲乙雙方協定乙方派駐人員到位之日起計，甲方必須每月首天以預繳形式支付勞務費用。人員派駐條款用費用經雙方協商同意后，以書面形式補充成為本合同的附件執行。

　　7.5 顧問費只包含乙方人員前往該項目提供本合同約定范圍內的服務所繁盛的交通費及膳食費用，并不包括因乙方人員前往___市___區以外城市、區鎮鄉或地區提供服務所發生的任何費用。乙方因提供顧問服務，一切前往___市城市、___區以外城市、鄉鎮或地區的交通費、差旅費、膳食、住宿及有關開銷的合理費用(以下簡稱其他費用)由甲方負擔。

　　7.6 所有顧問費、額外服務費用，其費用及勞務費用必須以港幣在___市或香港支付。

　　7.7 所有顧問費、額外服務費用，其他費用及勞務費用并不包含任何稅項(國稅、地稅及外地稅項)。

　　第八條 付款時間及欠款處理

　　8.1 本合同顧問費、額外服務費用、其他費用及勞務費用甲方必須在本合同規定的時間之七天內支付，不得籍故拖延。

　　8.2 甲方如沒有按本合同規定的時間向乙方支付顧問費、額外服務費用，其他費用及勞務費用，則必須向乙方支付日息千分之二的滯納金，直至所拖欠款項及滯納金全數付清為止。

　　第四章 合同的終止和變更

　　第九條 違約責任

　　9.1 若乙方疏忽、或沒有履行、或嚴重違反本合同規定的全部或部分內容，而且在甲方書面指出并提醒后1個月內，既沒有合理解釋又沒有明確改善，以至無法合作，甲方有權以書面通知乙方終止本合同，終止合同通知在甲方送達乙方5天內生效，乙方必須在合同終止后的10天內向甲方退回對方多少顧問費。

　　9.2 若甲方疏忽、或沒有履行、或嚴重違反本合同所規定的全部劃份內容，并且在乙方書面指出并提醒后1個月內，既沒有合理解釋也沒有明顯改善，以致無法合作，乙方有權以書面通知甲方終止本合同，終止合同通知在乙方送達甲方5天內生效，須在合同終止后的10天內向乙方付清所有欠款及滯納金。

　　第十條 其他原因終止合同

　　10.1 在簽訂本合同首天起的6個月內，由甲方原因要求終止本合同，甲方必須至少提前1個月書面通知乙方，并要承提違約責任，以合同余下期限的顧問費總額百分之三十(30%)補償乙方。在簽訂本合同后第七月首天起，由甲方原因要求終止本合同，甲方必須至少前1個月書面通知乙方，并要承擔違約責任，以1個月顧問費(即港萬元整)補償乙方。乙方在接到終止合同通知后，15天內沒有答復，可視為本合同終止。

　　第十一條 合同更改與補充

　　11.1 本合同如有未盡事宜，甲方雙方同意以最大誠意協商做出補充規定，成為本合同附件執行。補充規定經雙方簽署后連同本合同均具同等法律效力約束力

　　11.2 本合同附件與本合同均具同等法律效力及約束力。

　　第十二條 繼承和轉讓

　　12.1 除非得到對方的書面同意，否則本合同任何一方不能轉讓或轉移本合同予第三方。

　　12.2 本合同雙方及其繼承者，皆受本合同各條款約束。

　　第五章 附則

　　第十三條 其他事項

　　本合同執行期間，如遇不可抗力、致使合同無法履行時，雙方應按有關法律規定及時協商辦理。

　　12.2 如該項目因建筑設計，建造質量、設備設施質量，安裝技術或工程延誤等原因，達不到使用及管理功能，造成重大事故的，由甲方承擔責任并善后處處理。

　　12.3 乙方在履行顧問服務時對并非因乙方疏忽、蓄意造成的損失、損壞及相關的賠償、訴訟、索求無須負責。如乙方在沒有違法及沒有違反本合同條款的情況下因履行或欲履行本合同條款所實施的一切行動、行為而遭受第三者索賠償或必須向第三者作出任何賠償，甲方必須向乙方作出相等的補償。如雙方經協商后仍未能達成協議，可提請___市人民法院訴訟解決。

　　12.4 與管理該項目有關之機密文件及資料除非經甲方同意，否則不得復印、印制或抄錄予第三者。

　　12.5 甲方同意向乙方提供其履行本合同所需的一切數據，并協助乙方履行本合同。

　　12.6 甲方有權于本合同有效期內在推廣刊物、廣告、管理手冊、員工名片、客戶指南等文本上注明(由____________擔任物業管理顧問)做標示，但有關細節甲方應事先與乙方做出適當及有效溝通后才可進行。

　　12.7 甲方在未征得乙方同意之前，不得在終止委任乙方后一年內，試圖聘用/委任或正式聘用/委任任何與本合同有關聯之乙方雇員、經理或董事。

　　12.8 乙方于本合同委任期內自費提供的的手冊、計算機軟件和文件的全部版權、器材和計算機硬件等，均屬乙方所的，乙方有權在本合同終止時取回這些資料和物資。

　　12.9為配合乙方按本合同附件(二)約定的方式和內容執行現場顧問服務，甲方同意向乙方無償提供合理的辦公地方及用品(包括計算機文儀器材)，以便乙方執行有關工作。

　　12.10 如甲方乙雙方對本合同產生爭議，經協商無效后，可提請成都市人民法院訴訟解決。

　　12.11本合同書內所加標題僅為方便書寫和閱讀，與本合同的注釋無關。本合同管轄、解釋、適用等均受中華人民共和國法律約束。

　　12.12 為配合甲方的實際需要及經營方針，甲乙雙方在簽訂本合同后將盡最大誠意協商關于全面管理該項目的安排，并且同意雙方必須給予對方足夠時間考慮所提出的可行方案，包括合作方式、收費、委任期、權責關系等等。在雙方達成全面管理該項目的協議并簽訂有關協議將按新合同后，本合同便實時終止(本合同內還未履行的相關協議將按新合同條款處理)。為辟免無限期的協商，甲乙雙方約定無論能否達成協議，必須最遲于年月曰結束協商及做出最后結論。

　　12.13 甲方依本合同送達檔給乙方，可以傳真、特快專遞、掛號信等方式傳送。特快專遞、掛號送交郵政局十天內，視為送達乙方。乙方的郵件地址為：zzz，乙方如改變接收郵件地址，必須提前十天書面通知甲方。

　　12.14 本合同正本連同附件共____頁，一式肆份，甲乙雙方各執兩份，均具同等法律效力及約束力。

　　12.15 本合同一經雙方簽訂即生效。

　　立合同雙方：________

　　甲方簽章：________

　　法定代表人：________

　　日期：________

　　乙方簽章：________

　　法定代表人：________

　　日期：________

篇3：商業物業(購物中心)管理特點發展趨勢

　　商業物業（購物中心）管理特點及發展趨勢

　　核心提示："商業物業"在物業管理行業內通常泛指：除住宅物業之外的如購物中心、寫字樓、酒店 ( 服務式公寓 ) 、展覽館、運動場等直接用于商業用途的建筑。購物中心管理既有最基礎的通常意義上的物業管理內容，具備物業管理行業的基本特征，同時又具有非常明顯的商業規劃、商業管理企業的行為特點，是融合了傳統意義上的物業管理和商業管理的具有鮮明專業化特征的服務。

　　一、購物中心的管理特點

　　在一般的商業物業，管理者面對的是比較簡單的主流群體。例如寫字樓，其主要的群體就是寫字樓租戶(用戶)的職員，而該群體素質比較高，自律意識、自律能力很強，進入目標區域的行為規范非常明了。同樣，酒店的主要群體是住客，閑雜人員極少，由于酒店的管理方法和環境、氛圍使得每一位顧客都必須自覺保持形態，注重形象，行業上也已形成了公認的規范，所以管理會比較流暢。對于展覽館，只要布展前期工作完成后，其主要的服務對象只有參觀者，參觀者的目的是再明確不過了，他們不會有過多這樣那樣的需求問題。這些物業的最大特點是：管理者所面對的服務對象在物業區域內的目的非常潔簡明確，由于環境和氛圍對場內的群體有一定的約束力，能令身臨其境的客體自覺遵守規則，不敢造次。

　　相比之下，購物中心的管理要復雜得多，他們面對的是三類具有不同性質、目的和要求的群體：業主、租戶、顧客。該三類群體的心理需求、物質需求是多層次、多方面、不確定的。尤其是顧客群體，他們會時刻跟著感覺走，任何時候都可能變更或調整自己的目標和訴求。加之購物中心所營造的購物環境必須舒適、休閑、人性化，不能讓來客有壓抑感、約束感，故縱容了人們的隨意性和人本性負面行為的充分顯現，從而造成管理工作的極大困難。尤其在目前國民素質還有待提高的我國，更會引發許許多多意想不到的系列問題。

　　二、購物中心的三類主流群體的基本需求特征：

　　1. 業主

　　期望物業的知名度不斷提升，物業管理有較高的專業能力和水準，設備設施保養精良。環境和業態布局

　　合理，能緊跟市場潮流，入主的品牌有號召力并能受到消費者接受和追捧。租戶入住率高，最終能令物業有很高的社會知名度和較大的增值，以獲取理想的投資回報。

　　2. 租戶

　　希望具備優越的營商環境，設備設施配套先進、齊全，物業的社會知名度高。物業管理企業的服務優良，收費低廉、管理有序。對消費群體有較大的吸引力，經營交投暢旺，能取得滿意的經營收益。

　　3. 顧客

　　享受格調優雅的購物環境，流暢方便的交通設計和設施，整齊劃一、條理分明、布局合理的業態，簡單明了的標識系統，一應俱全的功能配套，先進的服務設施并多樣化、選擇性強，高品質的商品、價格體系理想，商戶信譽好、服務優良有保障。

　　從以上特征中不難發現這樣的規律：營商者希望物業管理做得更好，提高物業的知名度，使物業保值增值，創造更好的經營條件、更大的商機;消費者則都希望享有最理想、完善的服務配套，舒適的環境和氛圍，價廉物美、實惠得體的品牌商譽，而付出的經濟代價最少。由此可見，購物中心這三類主流群體的要求是多么矛盾又統一;由于購物中心的物業管理涉及方方面面和多種內、外不定因素的影響，它既要滿足一般低端消費群體的要求，又要達到高端消費群體的標準，所以工作既要求實在但又需要有相當的修飾，以達到低端群體與高端群體都能接受的平衡。不僅于此，難度更大的還在于物業管理公司必須精準地掌握市場動態，隨時根據不斷變化的市場信息調整管理方針、策略，及時配合租戶商家開展各種推廣宣傳工作，從而形成了管理難度和管理技術的極高要求，對管理者的專業素質，心理修養等指標也大大提高。由此可見，購物中心物業管理的責任重大，工作要求十分細微，商業意識要遠瞻超前，操作水平、經營策劃等更可見一斑。

　　三、商業物業管理發展趨勢

　　購物中心管理既有最基礎的通常意義上的物業管理內容，具備物業管理行業的基本特征，同時又具有非常明顯的商業規劃、商業管理企業的行為特點，是融合了傳統意義上的物業管理和商業管理的具有鮮明專業化特征的服務。

　　購物中心管理的中心任務就是隨著市場需求的變化，構造和持續地調整、優化行業結構、業態結構和品牌結構，調整商業組合，以形成合理、完善、協調、能最大程度滿足消費者需求的商業環境。

　　由于專業管理公司對購物中心日常運營的透徹理解，購物中心從市場調查、項目定位、規劃設計、空間布局、設備設施的配置和控制等方面都必需充分聽取專業管理公司的意見?？梢哉f，沒有專業的購物中心管理公司的全程參與，購物中心很難保證能夠建設、經營成功，取得理想的投資回報。正因如此，專業的購物中心管理公司已經向全程參與直至主導購物中心的規劃、建設、招商和運營方向發展。

　　目前，國內規范化、專業化的購物中心管理公司還不多見。同時，由于相關政府部門、行業機構、行業法規等在購物中心的規劃設計、委托管理、管理費用核算標準、服務資質評定、培訓和上崗資質考核等方面，管理、指導和規范作用還不夠強，國內購物中心的規劃建設、經營管理已經出現了比較混亂的局面，出現了多種多樣的問題。但歸根結底還是觀念的偏差和缺乏管理。

　　購物中心的基本原則是只租不賣，通過統一經營、管理來實現經營收益和物業增值，是一種長期的投資經營過程。購物中心的本質是地產商業而非商業地產

，即在地產基礎上的商業經營。而現今許多購物中心采取分割出售加反租的方式進行經營，這種為了套取現金預售商鋪的做法最終導致購物中心演變成小商品市場，購物中心這種復合型的商業航空母艦很難經營成功，小業主的投資收益預期基本不可能實現。由此引發的種種社會、經濟問題將是極難以解決的。購物中心管理企業在尋求行業歸屬的過程中，出現了類似于酒店管理行業發展路徑的趨勢，即在基本物業管理的基礎上，向綜合商業管理公司方向發展并尋求行業歸屬。目前，國家主要是通過控制貸款和限制土地開發來對購物中心行業進行調控。除此之外，筆者認為更加簡便、直接和有效的措施是保全購物中心物業產權的完整性，也就是不允許將購物中心分割出售，但可以用完整產權的物業進行抵押融資或其他形式的債權、股權融資。這樣，投資商就會將重點放到長期的購物中心經營上來，現存的種種問題將不會繼續出現。國家物業管理行業機構可以在購物中心管理企業資質等級評定、購物中心管理榮譽評定、行業發展動態跟蹤、從業人員資質認證和培訓等方面，制定專門的標準和政策，以引導、規范購物中心管理行業的發展。