主題商業街的策劃

　　在商業地產供應量激增的前提下，隨之而來的是市場定位的問題，如何和區域商業相融合，如何更具備前瞻性，如何順應市場發展潮流，是各商業項目進行特色包裝摸索過程中的必然行為。于是，商業不得不將休閑、度假、旅游、購物、娛樂、飲食、文化、體驗等融合在一起，讓消費者在街區內完成多功能的消費需求過程，充分體驗休閑娛樂的精神、購物享受。

　　在具體策劃過程中，策劃人或組織要注意以下幾個方面的問題。

　　·要善于挖掘項目的文化科技內涵

　　在房地產策劃中，把房地產經營提升為一個系統的文化工程，貼近商業的文化內涵。隨著科技的發展，運用各種科技概念來策劃項目的也為數不少，使項目呈現更加個性化的特色。在因特網、智能化、新科技、新材料的使用等方面，較之以往有更深層次的內涵挖掘。策劃人要善于挖掘項目的文化科技內涵，使項目的民族文化精髓和科技文化理念融為一體，比翼雙飛。

　　·要十分注重建筑設計的理念創新

　　建筑設計理念的策劃創新，不僅僅是發展商塑造產品個性特征、營造獨特商業氛圍的有利手段，同時也具有繁榮建筑創作、促進建筑文化、改善城市景觀的良好社會效益。

　　我們知道，建筑設計是產品定型的主要階段，這個階段的建筑造型、建筑風格、建筑規劃、平面布局以及立面效果等很多方面影響項目的個性化和差異化。如果在這個階段沒有把握好，在施工建設的時候要修改是相當困難的，即使不計較金錢，那也很費時費力。因此，在建筑設計階段就要考慮好建筑設計理念和策劃創新問題，使產品跟上時代的要求。

　　·要把握好主題概念的整合和推廣

　　有了獨特、富于個性的策劃主題后，怎么把它整合推廣好也是一個不可忽視的問題。主題概念就像一條主線，把項目分區分期推出的產品珍珠串成一條項鏈；主題概念就是一個中心，項目開發的各個環節均圍繞這一中心完成；主題概念還是一種說法，整個項目的構成、功能、風格、形象等均通過它得到合理的深入人心的闡述。因此，整合和推廣好策劃主題就顯得格外重要。

　　但是，主題商業街不單純是房地產開發，而是涉及房地產和商業兩個專業，商業不是出租商鋪，而是根據前期主題街區的定位，按要求尋找合適的商業。這就是目前一些項目的商業街出現前期策劃和后期實施有出入的主要原因———主題商業街光靠前期策劃不夠，重要的是后期必須有專業的機構對它進行管理。加強對于后期管理的策劃與實施能力應該是保證“主題商業街”運營成功的關鍵基礎。所以，在精心錘煉“主題”的同時也不應忘記管理的重要性。

篇2：F商業街項目策劃方案

　　F商業街項目策劃方案

　　1、確定案名：商業街可憑借“**”本身的知名度為其相關物業確立案名。如：“**商業街”、“**汽車客運站”“**物流配送中心”等。另多層與小高層建筑，也可分別命名為“風×大廈”、“陵×大廈”、“渡×酒店”取首隱含“**”（僅供參考）。

　　2、銷售策略

　　*培養市場氣氛

　　利用項目的一切條件，營造濃烈的市場氣氛，吸引目標客戶的關注，為項目的銷售打下良好的市場基礎，具體操作內容包括：

　　硬件塑造

　?、俑嬷哉故?/p>

　　應利用樓盤入口圍墻包裝，樹立項目形象，營造市場氣氛。并可通過橫幅，彩旗等工具將項目信息傳達給市場，吸引目標客戶。

　?、趹敉鈴V告設置

　　戶外廣告設置能增強項目的認知能力，可以有效提升項目的知名度。在廣告牌設置上可以考慮，路牌、車身廣告等其它戶外媒體。

　?、墼O置精美的示范單位─樣板房

　　通過對示范單位－樣板房的包裝設計，可有效彌補平面中的弱點，引起客戶購買沖動，促進成交。

　?、茕N售部與咨詢點的包裝：統一門店裝修、統一服裝、統一形象，咨詢點以三人為宜，其主要任務是散發宣傳彩頁、解答客戶咨詢、預約和集中客戶確定看訪日期，一般為每周兩次，各咨詢點交叉進行，配置看房直通車接送看房。銷售部要裝飾豪華，除基本配置如：沙盤、模型、戶型圖、透視圖、平面圖、效果圖、辦公桌椅、洽談桌椅、沙發茶幾等，還應配備如：音響、彩電、播放背景音樂和商業街多媒體展廳等。

　　軟性宣傳

　　通過DM軟性文章，詳述**商業街的開發為區域帶來的種種利處，以優越的地理位置、有力的政府支持、超大的項目規模、合理的建筑規劃、準確的市場定位、齊全的業態布局、完善的配套設施、時尚的生活方式、熟悉的生活環境打動目標客戶的心。

　　同時，以抽獎的形式向中獎目標客戶提供額外折扣或現金獎勵。留住部分準備置業的目標客戶，加強其他目標客戶的印象。

　　*促銷手段

　　(1)增加銷售點

　　我司建議本項目銷售點除現場售樓部外，可考慮在芮城縣、潼關、永濟、運城設促銷點，并設專車接送看樓，以加強樓盤銷售網點的聯合促銷力。

　　(2)活動促銷　　選擇適當的時間和地點，通過適量的廣告投放，營造銷售高潮?；顒哟黉N不僅能促進銷售，還能體現開發商的實力，提升品牌形象和消費者對該項目的認可度，在整個銷售過程中結合銷售情況或節假日，舉辦各種大型促銷活動促銷（如互動娛樂活動、業主聯誼會等）。

　　(3)潛在客戶開發

　　利用我司原有廣闊的客戶資料，通過主動聯絡的方式，增加項目的客戶來源。同時，并采取措施對老客戶成功介紹新客戶（以簽訂合同為準）給予獎勵，從而開發潛在客戶資源。

　　(4)直銷

　　營銷活動中，有兩種情況適合采用直銷，一種是目標客戶為普通大眾，覆蓋面相當廣，如街頭直銷人員所派保健品類單張，保險公司逐家登門拜訪，此類直銷層次相對較低；一種是目標客戶為某一特定群體，目標相對比較明確，如某些渡假村銷售會員卡等，層次相對較高，對直銷人員的要求也高些。

　　直銷方式：電話拜訪、登門拜訪、內部認購、單張派發。

　　直銷對象：本區域和周邊區域的政府官員和商界精英、廠礦企業職工。

　　直銷人員：銷售人員、禮儀（形象）小姐。

　　(5)DM郵寄

　　對于距離比較遠的客戶和未作過任何聯系的客戶，在上門拜 訪前先實行DM郵寄，然后再電話詢問直至登門拜訪。

　　DM對象：周邊區域的政府官員、商界精英、廠礦企業職工。

　　DM郵寄內容：**商業街單張簡介、**商業街投資秘笈。

　　DM郵寄時間：于正式公開推廣前二星期左右。

　　(6)入戶單張宣傳

　　向區域內尤其是政府部門和經營戶派發入戶單張，使其對本項目有較理性認識，并吸引其到場購買。

　　3、宣傳策略

　　在本項目推出前期乃至整個銷售過程，要投放大量的廣告，結合多種傳播媒體，盡可能覆蓋所輻射的周邊地區，抓住兩個原則——顛覆性推廣和精確打擊，三個訴求階段——渲染視聽、吸引投資、擴大戰果，向市場營造一種“一次投資終生受益和居住、經商、休閑度假等一舉幾得”的概念，通過強有力的立體廣告效應，創造濃烈的市場氣氛，以達到理想的銷售業績。

　　*廣告創意及訴求

　　1、 廣告創意

　　廣告創意是以“自然、自由、自得、懷古、繁榮”等，統領項目整體廣告的宣傳，強調開發區寬松、規范、悠美的投資和生活環境，體現項目的獨特個性和巨大的升值潛力與回報，以達到引起目標客戶注意的目的。

　　2、 廣告訴求

　　在前期以理性與感性相結合，中期則以理性訴求為主，后期的廣告宣傳則側重于感性的宣傳。

　　3、 表現手法

　　結合不同時期的推廣策略，在項目整體品牌形象塑造、項目賣點宣傳等方面，以現代都市繁榮昌盛的平面表現手法，圍繞項目廣告主題，在色彩、構圖、標題、內容等方面統一完整地表現，從而塑造項目的品牌形象和親和力，引起大眾的共鳴。

　　4、宣傳推廣

　　(1)項目在第一階段（渲染視聽），將以樹立品牌形象為主，以目標客戶與周邊所輻射范圍內的消費者為主要訴求對象，強調商業街的項目優勢、規模、配套設施、前景展望以及開發區的發展規劃，讓其認知和了解本項目將為其帶來方便、高尚的購物、居住環境以及完善的物業、物流配套，在消費上多了一種選擇與享受，樹立商業街的品牌形象。以此獲得目標消費群的認可，帶動銷售。

　　(2)第二階段（吸引投資）延續第一階段的廣告策略和主要訴求對象，側重于推廣銷售政策、優惠條件，強調投資的升值潛力、回報風險等，以渲染精彩的都市生活和極具誘惑的發展前景為主要出發點。配合具體賣點的演繹，例如：新城市中心地理位置的演繹、規劃、網絡時代的個性、商業街的休閑情趣、浪漫愜意的都市生活……以引起目標客戶的共鳴與投資欲。掀起銷售高潮期。

　　(3)第三個階段（擴大戰果）將主力配合銷售高潮期的衰退，加大廣告投放力度，適時組織大型促銷活動如：娛樂互動、業主聯誼會等，延續銷售高潮，同時，為二期工程的開盤打下良好的基礎。

　　*媒介的組合

　　以傳單、戶外廣告、電視為主，報紙、電臺為輔。并配合相關的公關活動，在新聞媒介上作顛覆性的報道。

　　媒體選擇

　　(1)運城日報、三門峽日報、華商報

　　當地權威性報紙，發行量較大。

　　(2)山西電視臺、河南電視臺、開發

　　當地娛樂、休閑場所較少，看電視是其主要的消遣方式。

　　(3)戶外廣告和指示路牌

　?、偈走x戶外廣告牌在商業街南口、靈寶、潼關、芮城、永濟、運城等地的繁華路段，租用大型戶外廣告牌作為主要推廣方式。

　?、谠陧椖扛浇鲋甘韭放?/p>

　?、垌椖抗さ刂苓厙鷫V告

　　利用戶外廣告的長期效應為項目營造市場效應和區域氛圍。

　?、蹹M入戶單張

　　價格低，目標市場細分明確，宣傳有側重點，適合區域性宣傳。