國內商業街區的定位潮流
在20**年國內的房地產市場上，商業地產儼然一朵璀璨的奇葩。從專為準備進入國內著名外資商業品牌開發的大型商業物業，到特色商業街區，再到散布在各個新建小區的社區超市、店鋪，自1993年開始沉寂近十載的房地產市場終于復蘇了。
伴隨著商業地產的風生水起，昨日的沉疴舊病再次突現。傳統的以單一的房地產開發來改造城市商業格局的模式，由于發展商缺乏對商業地產規劃、業態需求、經營模式的專向研究，不易選擇和把握入駐商家，而導致了93年全國大型商廈的供給過剩，直到98年市場才勉強消化的尷尬局面。因而，對于發展商而言，從商業地產特點看，不能局限在簡單的商鋪開發上，隨著商業環境的日趨成熟和漸進發展，對商業地產前瞻性的整體經營才是最終勝出的關鍵?，F行的"點式"開發商鋪的市場行為，盡管在目前仍擁有較好的市場前景，但是這種做法極易形成項目后期銷售管理等諸多方面的困難。不容易將商鋪做好，好鋪做旺，對于開發商、投資者而言都存在著潛在的危機。從長遠看，把商鋪開發從獨立商鋪上升到整體經營，是市場發展的必然趨勢。其不僅規避了發展商、投資者潛在的經營風險，也為發展商營造了一個非?？捎^的利潤空間。
但于發展商而言，商業地產與普通地產的開發是不能同日而語的。一個商業地產項目從立項建設到開始經營，涉及到建筑規劃、市場定位、主題定位、裝飾裝潢、商品布局、商鋪間隔、宣傳推廣、招商銷售以至商場的經營管理等諸多方面的內容，其操作難度明顯高于普通住宅地產。然而，就一個成功的商業地產項目來說，準確合理的市場定位又是諸多因素中的重中之重。市場定位是項目前期工作的重點，準確的定位可以賦予項目獨特鮮明的個性。如北京王府井、國貿為國際商品特區，定位于高檔購物消費中心；廣州天河廣場定位為大型一站式購物中心，集購物、休閑、娛樂、旅游等于一體，吸引的則是大眾消費者。項目的定位傳達的是項目的精髓，項目的中旨，定位不準甚或不當，項目就很難適應市場，甚至難以生存。
商業街，作為城市化進程的產物，就好象名片一樣，是市容市貌中最繁華最絢麗的景觀，是一個城市最引人注目的寫真。但就在這樣一個花團景簇之地，殘紅敗綠卻隨處可見。即便是聞名全國的南京路和王府井，也很難稱得上是成功。定位，已成為了各大商業街晉升發展的桎梏，也成為了眾多商業地產發展商和零售商爭相矚目的焦點。
根據美國著名學者艾．里斯（AIRIES）和杰．特勞特（JACK TROUT）在風靡全球的《定位》一書中的詮釋，所謂定位既是指明確和顯化企業、品牌形象及產品價值，以幫助目標顧客群正確認識并理解企業區別于競爭對手形象的行為過程。但在商業街實際的運行操作過程中，定位的盲區無處不現。
明確和顯化：兩大運作缺位
有時侯，企業營銷組合的運用由于某些方面的不協調可能會導致市場定位的失真。這種傳導失真在商業街定位運作中可以說是屢見不鮮。
首先表現在消費需求滿足的功能組合上。據王府井和南京路最新的一項統計數據表明，消費者進商業街60%以上是為了娛樂、旅游和休閑，而只有不到40%的人是專為購物而來。有跡象顯示，這個數字還在進一步向前者傾斜。因而，如何將商業與娛樂融為一體，讓人們在休閑娛樂中產生購買和消費，已成為了發展商和投資經營者一大挑戰，這一問題如果處理的不好，多數商業街將很有可能陷入"逛多買少"的窘境。如武漢江漢路改造成為步行商業街后，雖然人流量較之以前激增30%到40%，但很多商店的銷售甚至比改造前還差，當初武漢市政府改造江漢路時，將其定位為購物、休閑、旅游三位一體的綜合精品商業街，但改造后，休閑功能過分突出，與之相比照的核心購物功能卻極度萎縮，兩者的脫離命定了江漢路改造的失敗。
其次在商業業種、業態的選擇和組合上，也是不少商業街定位的一大敗筆。北京賽特集團總裁王辛民就認為，商圈里業態越豐富，商圈經濟也就越成熟。各業態根據商圈的特點，可以做到資源共享、優勢互補。如賽特商圈由購物中心和寫字樓可以帶動周邊酒店業和餐飲業的發展，國貿商圈則由寫字樓和酒店反過來帶動了周邊商業的發展。同樣在商業街這樣一個完整的生態系統內部，各業態也應相互補充、協調發展，這樣才能凝聚各業態的閃光點以強化和突顯商業街的整體定位。如北京西單，僅靠莊勝崇光百貨和時代廣場兩個明星店鋪，是支撐不了一條街的整體開發的。在王府井，高級飯店鱗次櫛比，而在西單，大飯店的氛圍則略顯稀薄。這樣，西單馬可波羅酒店的進駐，稍微彌補了西單商業街的蒼白。這僅是一個方面。有很多人不知道商業街上占最大比例的商鋪是什么店？是專賣店，在商業街上做大百貨大商場一定要控制數量。上海市政府就明確規定了南京路只能有3家大商場，但北京的商業街如王府井，百貨店就過多，而專賣店比例卻少的可憐，這不僅有礙于商家競爭，對王府井國際化現代商業中心的定位彰顯，也是大為不利。因為百貨店相較專賣店而言，服務上自然大為遜色，如此對其功能齊全、服務周到的"商業中心"的美稱，自是一大隱傷。
目標顧客群：四大細分誤區
一、過窄定位
商業街的定位過窄，無異于是自取其辱。如深圳老東門步行商業街改造后，客流量急轉直下，由原來的40萬人/天，急劇減少到10萬人/天，原因是老東門改造后，改變了以前個體戶原地擺攤的格局，同時商店的租金隨著建設投入的增加而水漲船高，商家銷售的產品也比原來提高了一個檔次，這樣在原有商圈的銷售結構和消費水平不變的情況下，人為的調高消費的檔次，無疑將使商業街的市場定位轉而集聚到占當地人口很少比例的高消費群體上。如此看來，形成"客流量劇減""逛多買少"的尷尬局面也是勢所必然，盡管顧客對改造后的老東門商業環境普遍表示滿意。
二、過泛定位
對一些較小城市或小型的步行商業街來說，綜合化發展、面面俱到是不可能的，如果僅專業化的滿足一種需要反而能自成特色。如上海吳江路，作為繼南京路之后開發的第二條步行商業街，雖然只有區區三四百米，仍不失為成功之范例。吳江路兩旁主要以各種檔次、各種風格的飯店為主，同時輔以一些休閑和娛樂的設施，和南京路的喧囂場面相比，消費者在吳江路后能夠鮮明的感受到一種濃郁的閑適氣息，無論在白天還是在夜間，吳江路，絕對是當地人的一種期待。如果決策者最初將吳江路定位于綜合性商業街，也許不倫不類的吳江路，將會永遠埋葬在城市的阡陌中。
三、過死定位
北京公主墳商圈，按市政規劃算得上是一個市級商圈，但經營績效一直不好。長期以來，公主墳一直把自己局限在手機市場這一狹窄的空間里，作繭自縛。一項地區調查數據顯示，由于北京西部地區缺乏國際國內頂級品牌，東部商廈購買國際名牌商品的消費者中有28%來自公主墳、翠微地區，這說明該地區消費水平并不低。公主墳商圈內原有的商業結構已不能滿足當地人們的需求，亟待品牌調整和市場升級。一個完整的商業街應該是多行業、合理的群落結構，但定位過死，已使公主墳商業街業態布局明顯畸形。除了"手機一條街"外，公主墳的輔
助業態少得可憐。想購物，就城鄉貿易中心和翠微大廈兩家大商場；想談生意，沒有合適的地方；想喝茶，茶館少；想玩玩，就保齡球，就這樣一個行業結構，怎么能滿足當地人購物、休閑、娛樂等多方面的需求呢？四、過活定位
商業街帶動商圈，商圈帶動整體經濟，而經濟的發展又捆綁著文化的衍生和發展。這就是所謂的商街文化，也是商街定位在時間恒常性上的反應。如果人為的任意轉移和阻隔這種文化，商業街在其目標顧客群心中原有的文脈即場所歸屬感也就斷了，這將為商街繼起文化的再生制造障礙，而影響商街在人們心目中的認同感。比如西單，在商業街改造中，基本上將原有的老字號全部趕盡殺絕了。商業街的形成是老字號的功勞，沒有這些老字號，是很難撐起這條街的，把這條街的根斷掉了，這條街的文脈也就斷了。再比如如今業界談的比較多的北京前門改造。前門最大的經營失誤是決策多變，沒有一個整體穩定的定位。20**年皮貨一條街，20**年就變成了手機一條街，可變來變去就是沒有與當地的消費水平、消費特性和商業結構合上拍。如果將前門定位于文化旅游商業區，我看結果就大不一樣。前門的特色是老城老街老商品老氛圍，改造中將前門作為一個文化商業體進行運作，用明清建筑風格、京味文化招徠"兩外"人員（外國人和外地人），以啟動前門商街的核心購物功能，也許是前門商業街重振雄風唯一值得一試的一種可行開發模式。
篇2：農家書屋管理員定位崗位工作職責
農家書屋管理員的定位及崗位職責
一、農家書屋管理員的地位和作用
農家書屋能不能有效地發揮作用，農家書屋管理員的作用至關重要。農家書屋管理員的工作，直接影響到農家書屋工程主要任務、目標的具體實現和落實。只有農家書屋管理員對工作充滿熱情，發揮智慧，付出汗水，才可能讓農家書屋發揮其應有的功效。沒有農家書屋管理員的有效工作，農家書屋工程的美好愿望就不可能實現。
《農家書屋工程運作示意圖》（如下）有助于說明農家書屋管理員具體的地位與作用。農家書屋上接黨和政府及社會各界的關懷與支持，下連缺乏文化產品、渴望各類科學文化知識的廣大農民群眾的需要。它是黨和政府及社會各界關心、幫助、支持農民群眾的紐帶，是提升新時代農民文化素養的課堂，是新農村建設中不可缺少的一環，而這個作用的發揮關鍵就在農家書屋管理員。農家書屋管理員在整個農家書屋工程中承擔著非常光榮的任務，占據著十分重要的地位，扮演著不可或缺的角色。
1.農家書屋的實際管理者
農家書屋建成后，每一本書、每一份報紙和雜志都要通過農家書屋管理員的手送到農民讀者手中。農家書屋工程要解決的農民群眾“買書難、借書難、看書難”的問題，是通過農家書屋管理員這一環節來最終實現的。農家書屋管理員是黨和政府、社會各界對農民群眾文化關懷的最終傳遞者。農家書屋管理員的工作質量、熱情和水平都直接影響著農家書屋的服務質量，直接影響著農家書屋功效的發揮，直接影響到農家書屋工程主要任務、目標的具體實現和落實。
2.農家書屋的具體維護者
農家書屋管理員是農家書屋得以延續并健康發展的具體維護者。農家書屋啟動后，能否維持下去，能否長久運行，能否持續發揮功效，一個重要因素是農家書屋管理員的維護。要保證農家書屋的延續，就必須制訂出可行的相關管理制度并認真貫徹執行，就必須為農民讀者做好各項服務，就必須對農民讀者的相關要求給予及時反饋。從保護好農家書屋的圖書、報刊、書架、桌椅等各類硬件，到保證借閱時間、方便借閱，按時收回圖書，都是一項反復而長久的工作。離開農家書屋管理員的主動服務、長久堅持與積極奉獻，農家書屋就不可能維持下去。只有一個個農家書屋發展起來，整個農家書屋工程才可能延續發展。
3.農家書屋服務農民的執行者
農家書屋除具備基本的借閱功能外，還可以提供一些與農家書屋功能相關的更廣泛、更深入的服務，這就主要有賴于農家書屋管理員的積極熱情與主動創新意識。農家書屋管理員在完成好日常工作的同時，可以根據本村的實際情況，主動開展諸如推薦介紹圖書信息，組織建立閱讀小組，不定期召開讀書會，組織農業技術、文化知識、醫療保健等農民群眾需要的講座，組織放映各類影視作品，幫助農民上網，為村民代購圖書，向上級部門、出版單位反饋農民的需要等延伸服務。這些新穎、活潑、時尚又實用的活動，既可增強農家書屋的活力、吸引力與凝聚力，又可最大限度地發揮農家書屋的作用與價值。而要實現這些目標，就離不開農家書屋管理員的創新。一個優秀的農家書屋管理員，一定是一個熱情服務者，一個主動創新者。
二、農家書屋管理員的崗位職責
就目前情況看，農家書屋管理員的崗位職責可主要概括為管理、服務與創新三個方面。
1.管理
做好農家書屋的各項管理工作是書屋得以正常運轉的前提與基礎。農家書屋管理的主要對象可分為圖書等各類出版物、場所與配套設施及接收、服務各運行環節?；疽笫潜ＷC農家書屋正常運營，保證農家書屋發揮功效。
第一，管理好各類出版物。主要是做好出版物接收、分類、編目、上架、借閱、收回、保存等工作，對書屋的各類出版物做到接收清楚、分類明確、擺放規范、標記醒目、記錄完整、存取方便。保證不丟失、不損壞。真正方便村民閱讀，力爭最大限度地發揮書屋中各類圖書、音像、電子出版物等的作用。為方便管理，管理員最好備有一枚刻有“××村農家書屋藏書”的印章，在接收圖書時蓋到每一本書上。同時，可預備幾個登記本，對圖書的庫存、損壞賠償等進行登記。
第二，管理好農家書屋的配套設施及場所。要管理和維護好書架、桌椅、電腦、電視等設施設備，做到對各類設施設備都有登記并定期維護與保養，確保它們完好無損；保持環境干凈整潔，同時做好防火防盜等各類安全防災工作，努力為村民提供一個舒適、溫馨的閱讀環境。
第三，制定好各服務環節的管理制度。為保證各項服務的規范、有序，就必須制訂出相應的服務管理制度，比如管理員崗位責任制、村民借閱制度。管理員要根據上級關于農家書屋工程的有關政策與要求，結合本地經濟條件、文化程度、村民閱讀習慣、居住特點等，制訂符合本地、本村情況的具體管理細則，以增強管理細則的可行性和可操作性，做好對書屋的管理與維護。
2.服務
管理好農家書屋的目的是為了向農民提供服務。農家書屋管理員的服務對象是所在村子的每一位村民。為農民群眾服務是農家書屋最基本的功能，也是農家書屋管理員最根本的任務。
管理員首先要做好借閱服務，保證服務質量。主要包括保證農家書屋的開放時間、服務態度，方便村民來農家書屋閱讀和外借閱讀。其次要做好信息服務，當好村民的閱讀參謀。管理員要熟悉書屋的圖書、音像制品等出版物，在村民借閱時給予幫助與指導，力爭多給村民提供閱讀信息。還要做好宣傳服務，鼓動村民閱讀。農家書屋開張了，要及時向村民宣傳；書屋來了新書要及時告知村民；還可通過各種方式主動向村民介紹他們需要的書籍，提供更多的信息。引導農民群眾參與農家書屋的讀書活動，讓農民多讀書、讀好書，提高圖書的借閱率。
3.創新
在做好基本服務的基礎上，農家書屋管理員還應該開動腦筋，多想辦法，發揮自己的主動性和創造性，以農家書屋為平臺，為村民提供更多的延伸服務。
農家書屋不僅是村民家門口的圖書館，而且是村民身邊的信息交流站，是農村的文化生活園地，是塑造新型農民的文化課堂和培訓基地。因此，農家書屋管理員的任務絕不僅僅是管好書屋，更要發揮自己的創造性，結合書屋開展形式多樣、豐富多彩的讀書活動，激發村民的讀書熱情，培養他們的讀書習慣，為村民提供健康向上的精神文化生活。
各地的情況千差萬別，要充分發揮農家書屋的作用，就必須結合本鄉本村的自然條件、產業狀況和民情民意開展工作。下面提供一些思路。
?。?）把農家書屋作為村素質教育基地，利用寒、暑假組織中小學生開展讀書活動，有選擇地推薦適合中小學生閱讀的圖書，讓孩子們在假期里也能通過讀書增長知識。把農家書屋延伸到服務教育、服務學生上，從娃娃抓起，真正體現農家書屋是農村的文化陣地、農民的精神家園。
?。?）在居住相對集中、交通方便的村，農家書屋還可以與當地的新華書店聯手辦“農家書店”，由當地的新華書店根據村民需要，定期向“農家書店”配書，并按照有關政策給予一定比例的代銷費用。這樣做既可解決農民買書難的問題，農家書屋也可有一定的收入，同時還能擴大新華書店農村銷售網點的覆蓋面。
三、農家書屋管理員的素質要求
農家書屋工程是社會主義新農村建設中的一項重要工程。農家書屋管理員是這一工程中非常關鍵、格外重要的一個崗位。農家書屋管理員應具備的素質和條件可大體概括為：愛崗敬業，樂于奉獻；善于溝通，有一定的策劃組織能力；具有一定的文化水平，掌握相應的業務知識與技能。
1.敬業愛崗，樂于奉獻
愛崗敬業是對農家書屋管理員最基本的要求。要做到愛崗敬業，農家書屋管理員就要了解農家書屋工程的重要意義、主要任務目標和工作要求，熟悉農家書屋工程運作體系；充分認識農家書屋管理員的地位與作用，真正明確自己的崗位職責。此外還要清楚認識，農家書屋管理員這個崗位的性質主要是公益性服務。許多管理員都是兼職，多數情況下都是沒有額外補助或收入的。這就要求管理員自覺培養奉獻意識，發揚奉獻精神。只有熱愛家鄉、熱愛鄉親，有志于努力改變家鄉面貌，充滿熱情，樂于為家鄉、為村民多做貢獻的人，才可能做好這項工作。
2.善于溝通與組織
農家書屋管理員應善于表達、交流與溝通。管理員要向村民宣傳書屋，向讀者介紹書籍、提供信息、解答問題，向村領導及上級反映情況、提出建議，向文化出版單位反饋信息、提出要求、建立聯系等，所有這些都要求管理員具備一定的溝通與交流能力。此外，要充分發揮書屋的功能，為村民開展深層次服務，如組織讀書會、讀書競賽、集體放映、舉辦講座等，還要求管理員必須具備一定的策劃能力。
3.具備相應的業務知識
農家書屋管理員要做好工作，僅具備愛崗敬業與奉獻精神還不能保證農家書屋的服務質量，還應具有一定的文化水平和相關的業務知識與技能。
農家書屋管理員一般應具有初中以上的文化水平，或具備相應的文化素質。其次要具備與書屋有關的業務知識和技能，主要包括出版物的基本知識、圖書分類與管理的相關知識、農家書屋基本服務的相關知識、農村工作和農業科學技術發展的相關知識等。對于農家書屋的配套設施，管理員要能熟練運用，如應熟練使用影碟機、電視機、錄音機等音像設備，具備基本的電腦操作能力，學會上網。
管理員如果感覺自己在哪些方面有不足，應主動學習，自覺提高，可向村委會提出參加相關的業務培訓和文化學習。
圖書擺放既要方便查找，也要整齊美觀。
篇3：房地產項目總經理應該定位
房地產項目總經理應該如何定位
屈指一算，我上任50萬平米的明天第一城項目總經理的時間已經一年零三個月了！從20**年從國美電器轉入地產，算個外行,開始負責行政，后來負責營銷，再后來曾兼職負責過一級開發，到今天全面負責50萬平米的項目，四年四大步。隨著三期交房后壓力小了許多，我提醒自己該總結一下了，項目總經理的責任是什么？應該有什么權利？項目總經理應如何定位?
項目總經理應該是一位統率千軍萬馬的將軍，門旗之下，撫劍穩坐戰馬之上，手握令旗，鎮靜自若，他心中早就謀定，只需催動戰鼓，頃刻之間便會拿下敵營。這是我看武俠小說后，對項目總經理的角色定位！
一、項目總經理在公司既是決策者又是執行者
房地產項目開發對管理者要求很高，在角色定位上，既要堅定的執行董事會的投資意圖，在工程進度、工程質量、成本控制、營銷推廣上容不得半點差錯；同時，身為“前線”指揮官，又必須擬定項目各系統的整體開發計劃和分步執行計劃，參與到公司決策當中。特別是在公司要求與項目實際情況有沖突時，必須對事不對人，仗義執言，闡明自己的觀點,去影響決策。而不是去逃避、甚至隱瞞實情，當項目總經理處理好了這個關鍵問題后，反倒會增加老板的信任，并獲得下屬員工的擁護，樹立權威。
承上啟下才是對的!如果項目總把自己當成“領導”只去決策，或者理解為只是簡單的“執行”，角色就是錯位。
二、項目總經理至少有50%精力去創造良好的外部條件
房地產開發政策性很強，從發改委立項，到申辦五證（土地證、用地證、規證、開工證、預售證），還有市政手續的辦理，包括供電、燃氣、自來水、雨水、中水、污水、道路、電信、有線電視、供暖、園林、人防等，無不要準時拿到政府批文，否則，談不上施工。據統計，一個項目下來，大大小小要蓋近150個公章。在搞房地產之前，我都不理解政府設那么多部門干嗎?現在明白了，都在那等你去報文呢？這150個公章，一個蓋不下來，整個項目就失敗了。為什么項目總經理壓力大，甚至要拿出至少一半的精力去跑批文，原因就在于此！
我在實際工作中有一個竅門：政府一般8：30上班，一般都會在8點左右到單位吃早飯，我干脆就7：45到，站在大門口等經辦人來，然后跟著上食堂，有事趕緊匯報，上班前，大部分問題差不多該解決了。趕上好說話的，還能蹭一頓早點。因為你是今天第一個去辦事的，一般經辦人態度都挺好。雖然有幾次等了一上午領導開會也沒來，但中午領導一回單位，知道我已等了半天，站的都快站不住了，往往也會不好意思，對辦事大有好處,此為”苦肉計”。
采用這招跑手續，效果不一般。我負責昌平項目時，早上6點從市區走，經過八達嶺高速，7點半就到了政府部門，8點前一般事都辦完了，到單位也就是8點40左右，不耽誤上班！
處理突發事件也很重要!在去年6月我剛負責明天第一城時，正趕上周圍居民因為項目夜間施工擾民，與項目情緒十分對立，甚至發生沖突。無奈我迅速抽專人負責維護周邊小區關系，包括依法發放了10幾萬元的擾民費，獲得居委會認可后，其出據了手續，項目才得以在建委辦理了夜施證。否則，別看這件小事,影響的可是工期這件大事。
處理好周邊關系還會受益呢!有一次，負責電力的張**經理在我剛剛上任幾天時，便向我介紹地鐵5號線電力路由與我項目一致，計劃最好能促成合作。經過了解方案后，我迅速將此事向董事長匯報，抓住機會與之簽訂了合作合同.這次“借力”，不僅直接節約了近1300萬的外電源施工費用，而且爭取了時間，使明天第一城在入住前通了正式電。每當我看到明天第一城夜晚亮起的一戶一戶的燈光，我都會有一種強烈的成就感！
一個好的外部關系的處理就能節約1300萬，一件擾民糾紛處理不好就影響工期，一個公章蓋不下來房子就交不了……，這決定了項目總經理必須要挑起在外部為項目創造好的開發條件。
三、開源節流并用好資金是項目總經理的重要職責
明天第一城開盤時，銷售部認為價格應該在5200元左右，我在詳細分析了產品（小戶型）、交通（5號線和13號線換乘處）、環境（周邊有大量代征綠地）、區位（奧運熱點區域）、競爭環境（當時無競爭項目），品牌(國美第一城姊妹項目)等因素后，直接向董事長建議售價在5400元/m2，事實也充分證明了我的判斷，按地上30萬平米來計算，這一項建議，直接為公司增加了6000萬的銷售收入。在當時“國六條”推行后一片持幣待購氣氛下，準確的市場判斷為公司發展做出了貢獻。
在交房后實測中，我發現了設備用房面積很大，而且有部分面積并未用做設備用房。經咨詢國土局和建委，在補交土地出讓金140元后，可作為庫房獲得產權并銷售。由于是地下二層，目前公司定價初步為600～800元/m2，估計為公司可創造300萬左右的收入，如果不求甚解的移交物業，這部分面積肯定會淪落為物業公司出租創利工具，開發商無形當中受了損失。
在交房中，我特別強調了電、自來水、中水與物業公司的交接，保證開發商不再承擔任何費用，而改由物業公司從收上來的物業費中支出，為公司最大限度的節流。
在移交中，將生活水箱間、電梯、消防控制室、鍋爐房等功能用房，一并移交物業
公司正式簽字蓋章，明確管理責任，避免出現諸如電梯停電等引起業主投訴，而開發商與物業公司之間扯不清責任的狀況出現。
在商業銷售中,只有竣工備案后,銀行才放按揭,于是,隨著竣工備案,明確客服部和商業部明確責任人催款,也是我的工作重點.就是這樣,開源節流和盤活資金,毫無爭議的是項目總經理份內職責.
四、打造凝聚力強的優秀項目管理團隊事半功倍
項目管的好不好，關鍵在于團隊建設的水平高低。
房地產項目中，部門多、鏈條長、專業跨度大，所以團隊溝通和系統協調非常重要。我剛上任項目總經理時，往會議室一坐嚇了一跳，因為項目50萬平米同時開工，僅工程部經理按地塊分就有3位，再加上預算部、采購部、開發部、人事部、財務部、保安部、企劃部、商業銷售部、住宅銷售部、合約部、客服部、技術部共15位職能部門經理，當時有二位副總，再加上有的部門有副職，光認人記住名字也要二三天，可見這么多部門協調一致去完成一件工作，需要多大工作量。
凝聚人心就一定要讓項目每個員工了解公司的工作計劃，從而去統一思想。形成合力。為此，周一我親自主持項目全體人員的晨會，除向每位員工交待本周工作重點外，還會點評上周工作，對有責任心并在日常工作中做出成績的員工點名表揚，對管理中出現的問題加以分析，并批評責任人。我一直認為，一個團隊風氣必須正，必須獎勤罰懶、獎優罰劣、能者上、庸者下，只有這樣才會調動每一位員工的工作積極性，才能樹立“把本職工作當成自己家的事一樣去干”的良好氛圍。
在我任職一年多時間里，項目共經歷了幾大階段:一是主體工程封頂，二是為保證冬施的供氣供暖及安裝門窗，三是一期工程順利竣工驗收，四是一期正式通電和供水并如期交房。在這幾個重要階段中，我都明確了主要責任人，比如原任一期工程部經理孟文營、機電副經理張樹軍、及春節前上任的一期工程部經理張強、還有負責交房的人事行政部、商業部、企劃部、客服部，都受到過口頭、書面、出國旅游、加薪、特殊貢獻獎、升職等獎勵。這些舉措讓大家懂得：只要努力、只要保證了公司計劃的實現，公司就會認可你,作出貢獻就會受獎。這樣做的結果是項目人人奮勇,個個爭先,責任心普遍提高,工程進度和質量得到保證.
增強企業凝聚力還需要一些實實在在的舉措.在去年的中秋節，項目部組織了以“保工期，建精品”為主題的中秋聯歡會，動員每位員工為項目建設出力。在今年6月，以“責任共擔、風雨與共”為主題的慶祝一期交房的聯歡會上，項目為各部門優秀員工頒發了證書，再次號召每位員工把自己的發展目標與項目開發有機結合起來，調動一切積極因素，保工期、保質量。
重視員工思想動態、加強溝通協調、推進項目文化建設、樹立良好的風氣,這樣的努力，使項目團隊凝聚力大大增強。
總之，房地產開發是一種投資行為，增收節支、控制風險、對外求支持、對內求團結，這都是項目總經理的角色定位。我相信，項目總經理在日益激烈的市場競爭中，位置會越來越重要,也會發揮越來越大的作用。