近日，杭州市民王先生稱，他所在的小區業委會從20**年開始違法自治，在沒有召開業主大會的情況下，強行趕走物業實施自治，至今已“裸奔”了近6年。
　　由于自治能力低下，導致了很多問題。盡管業主們怨聲載道，但是業委會主任依舊“我行我素”，遲遲不肯下臺。王先生表示，兩個月前，200多名業主在微信平臺聯合組成維權群，協同相關部門召開協調會，同時發起倡議書，希望召開業主大會，請求改選業委會，盡快請物業來管理小區。6月22日，該小區召開臨時業主大會，經全體業主投票表決，同意提前進行業委會改選，并且聘請專業物業公司管理。
　　01
　　業主：
　　綠化、消防設施無人監管
　　有人曾乘電梯“死里逃生”
　　王先生所在的小區叫景城花園，位于西湖區華星路與萬塘路交叉口，共307戶，20**年交付。近日，時報記者來到景城花園，門口只有兩個保安，門禁不嚴，記者騎著小電驢輕松進入。
　　當時小區正在修剪樹木，只見一棵棵樹干橫七豎八地剪落在地上，戲水池四周也堆放著不少遺棄的樹枝，有不少樹干比較粗壯。戲水池周邊的地上雜草叢生，矮灌木沒了型，長得老高，看樣子是很久沒有修剪過了。
　　記者了解到，除了墻體風化脫落、私拉電線等安全問題，其中最嚴重的還是小區的消防、電梯以及安保問題。王先生在此前的郵件報料中也提到，小區的消防設施從20**年開始就沒有人維護，消防栓沒有水，所有設備都形同虛設，“街道社區也表態解決，到現在仍沒有人監管，至今已處于癱瘓狀態，損失慘重?！?BR>　　整個小區只有3個保安和2個保潔，可以說，最基本的保安、保潔都沒有配置到位?！皹I主的財物經常失竊，近年來已經發生了10余起盜竊案件?！笨吹叫^的種種問題后，業主蔣女士坐不住了，根據業主推薦，她前后奔波半個多月聯系了8家物業，邀請物業單位對小區進行勘測報價。
　　02
　　業委會：
　　小區業主不交物業費近6年
　　業委會主任稱屬“義務勞動”
　　那么，當初業委會是如何選舉產生的呢？為什么又要辭退物業？記者在蔣女士提供的《致景城花園全體業主的公開信》中了解到，當初成立業委會并沒有經過合理選舉，且新一屆業委會上臺后主動辭退了物業。
　　“20**年年底業委會選舉，景城花園307戶，總共收到136張業主的投票，根本沒有達到至少158張國家法律規定的最低要求，新一屆業委會竟然成立了。新一屆業委會上任做的第一件事，就是在將近年關的時候辭退物業公司，春節后業委會才出公告說是物業公司主動離開。根據與物業公司簽訂的合同，如果物業公司違約提前離開景城花園，需要支付數萬元的違約金，可是景城花園沒有收到過違約金?！?BR>　　按照蔣女士的說法，既然業委會非法產生又主動辭退物業，為何近6年來，業主們都保持沉默？葛先生（化名）是業委會成員，他說：“剛開始設施好，矛盾沒有出來，后來消防、電梯等設施感覺都差了，矛盾就激化了?！?BR>　　“主要原因還是免費！物業被辭退后，業委會自治，業主可以不用交物業費，但實際上并非如此，很多業主被蒙在鼓里?！蓖跸壬忉?，小區有營業用房等收入，這些收入屬于全體業主，但是業委會每年只公開一次收支情況，且沒有公開細節，業主毫無知情權，相當于沖抵了物業費?！八^的免費也并非全部免費，目前業委會對租賃房屋收取高額的物業費，聽說今年漲到了5元，不交就以停水方式威逼，為此110已經出警多次?！?BR>　　關于業主們對其投訴的反應，葛先生透露，“這么多會開下來，業主有意見，確實是常態，但業委會主任說自己為小區義務勞動。不過他自己也承認，小區的整個品質下降了，這是毋庸置疑的，他也從來沒有推脫過自己不做了?！?BR>　　03
　　街道：
　　贊同業委會提前改選
　　要求公示歷年來的賬目
　　社區主任告訴記者，社區鼓勵小區業委會自治。此前，針對小區的問題，社區也做過相關工作，但是收效甚微。面對業主們“要求改選業委會”的訴求，社區將會同街道以及相關部門開協調會。
　　就在6月上旬，小區召開會議。經過協調，街道周主任現場回復表示贊同業委會提前改選，且由街道城管科及社區共同指導。此外，物業要不要、消防怎么改等問題均要求小區在10個工作日內完成全體業主征集工作，如10個工作日內未完成，將重新召開協調會。另外，針對業委會的財務問題，周主任表示要求業委會對歷年的賬目進行公示。6月22日，小區召開臨時業主大會，經全體業主投票表決，同意提前進行業委會改選，并且聘請專業物業公司管理。
　　04
　　律師：
　　業主自行管理小區
　　仍需有人提供物業服務
　　專業律師告訴記者，依照《杭州市物業管理條例》第40條的規定，經占總人數過半的業主同意，物業管理區域可以在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、社區居民委員會的監督指導下由業主自行管理。實行自行管理的應當將執行機構、管理方案、收費標準和管理期限等內容提交業主大會會議表決。因此，這個小區如果在沒有召開業主大會，且沒有在相關部門的監督指導下實施自治，涉嫌違反國家的有關法律規定。
　　律師表示，《杭州市物業管理條例》明確在街道、社區監督指導下可由業主自行管理小區，但因自行管理還在探索中，規定得并不詳細。業主自行管理小區可以理解為小區不再聘請物業公司了，但仍需一定數量符合要求的人員提供小區物業服務工作。比如通過業主大會決定，小區物業費、停車費、所有經營性收入都歸業委會管理，再招聘符合要求的物業員工，工資由業委會支付。為保障自治管理的公開和透明，業主大會可以委托具有資質的專業機構對管理費用、物業專項維修資金、物業經營性收益等進行財務管理和財務審計。管理賬目每年向業主公布一次。
　　關于新老業委會銜接問題，律師表示，依照《杭州市物業管理條例》第25條規定，業主大會選舉產生新一屆業主委員會之日起10日內，上一屆業主委員會應當在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府指導下，將其保管的有關憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業主共有的財物，移交給新一屆業主委員會，并完成交接工作。拒不移交上述物品的，業主委員會可以請求物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者公安機關協助移交。
　　業主自行管理小區是個新生事物，每個小區的實際情況千差萬別，并不具有可比性，也不太可能普及。要自行管理小區，對業委會成員的要求高，要懂物管知識、懂法律、有責任心和奉獻精神，“物業管理是專業活動，還是要請物業公司來管理，業主與物業公司建立合同關系比較好?！?BR>　　

篇2：《物權法》缺乏配套政策，業委會自治遇最大障礙

　　《物權法》缺乏配套政策 業委會自治遇最大障礙

　　“其實，我們在自行管理之路上遇到的最大障礙，就是《物權法》缺乏相關的具體配套政策?！睆埩终f。

　　劉愛國分析認為，《物權法》第81條規定“業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理”。但這個規定比較原則，沒有相關的配套政策，可能會導致實際操作中出現困難。

　　首先是法人資質問題。張林等人認為，業委會自行管理的模式應該是向業主收費，然后聘請保安、垃圾清運等人員。業委會曾到銀行申請設立一個賬戶管理公款，但所有銀行都以“業委會的性質無法明確”等理由拒絕。

　　對此，房管局物管辦張女士說，業委會只是一個群眾組織，不具備法人資格。其次是管理資質問題?！段飿I管理條例》規定“從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書”等。但杜雷等業委會成員認為，這是對企業的規定，不應該套用到業委會頭上。而到底小區業委會自行管理應該套用哪種標準，到現在還缺乏具體規定。對此，房管局物管辦張女士認為，業委會自行管理較大的小區時，在能力上存在很多現實問題。業主代表楊鴻祥說，人與自然小區的業主們急切盼望著《物權法》的相關配套政策能夠盡快完善，小區的尷尬現狀能夠盡快改變。