物管案例:住戶對維修料具提出質疑怎么辦
某大廈許多業主在進行室內維修時,都愿意選擇管理處提供的料具。因為由管理處提供的料具不僅方便,而且物美價廉,但也有提出質疑的。
一次,11樓某戶廚房環型燈管不亮,維修人員檢查后確認燈管已壞。業主當即不滿地說:“它是你們不久前幫助換上的,肯定是假冒偽劣產品!”顯然這是業主對管理處提供的料具提出了質疑,那么維修人員應該怎么辦。
[案例分析]
本案例的維修項目是物業管理公司提供的有償維修服務,物業管理公司一定會向業主收取適當的工本費的。那么在這種情況下,業主關心物業管理公司所提供的料具質量,甚至對料具質量有所懷疑,流露出不滿,這也是情理之中的,物業管理公司的維修人員應該表示理解,并根據具體情況做好耐心細致的解釋。
物業管理公司的有償維修服務,是在為業主提供常規服務的前提下的多種經營,其目的是方便業主,而不是為了贏利。因此,工本費用是低廉的,屬微利經營。那么,為業主提供的料具,尤其是日常生活中損耗量較大的料具,由于物業管理公司的集中采購,價格一般比業主獨自購買要低,從而使業主獲得優惠的維修服務。
[解決方法]
本案例在實際發生時維修人員看出了住戶的誤解,馬上笑著給他詳細說明管理處對維修料具的管理辦法:管理處提供的所有料具都由正規供應商定點供應;料具入庫前要進行嚴格的檢查驗收;住戶家每次維修的時間、項目、更換料具均有記錄;環型燈管如系使用3個月內損壞可免費更換。然后又告訴他環型燈管由于本身結構原因,散熱效果差,長時間工作會引起溫度過高,不能作為長明燈,否則影響使用壽命。這里同時介紹使用知識,不僅拓展了服務深度,還委婉地說明了料具并不存在質量問題,延長產品的壽命還需要正確的使用方法。
住戶一聽恍然大悟,忙說:“哎呀,我家廚房光線不足,這個燈通常一天24小時全亮著,實在對不起,錯怪你們了?!?/p>
回到維修班之后,小謝查閱了他家上次的維修記錄,記錄顯示損壞的燈管已經使用了4個月有余(原始記錄平時好像可有可無,一旦需要時是最有說服力的)。小謝又將這一情況反饋給住戶,住戶毫無怨言地交納了材料費。
[相關法規制度]
1.《物資采購管理規程 》
一、目的
為保證大廈設備維修保養,日常辦公事務及保潔工作的物資需要,提高采購工作的質量管理,特制定本管理規程,
二、范圍
各部門工作所需的辦公設備、辦公用品、清潔用品、工服勞保用品及工程所需的配件材料和印制表格標牌等。
三、職責
1.采購員負責對各類物資的采購工作。
2.財務部派專人負責需采購物資的復審工作。
四、程序
1.根據各部門月請購所需常規或急購物資填列的請購單的品名、數量、規格、型號等,及時與相關的業務單位聯系,落實物資和價格后,反饋采供部主管初審后,報大廈財務部復審,再呈大廈總經理批示后及時組織物品的購入,物資到位后,及時通知有關部門領用。
2.對急購物品,要按使用部門要求的時間及時采購(特殊情況先購后批),確保大廈設備的正常運轉
3.對一些規格、型號強的特殊配件和購買??烧埵竟こ滩拷浝?,委派工程技術人員共同外出購買,以便確認規格、型號、鑒別質量
4.嚴格按照《合格分供方名冊》選擇采購渠道,不得擅自變更。
5.對一些單一品種物資的選擇,也要本著質量好、價格合理、服務優良的原則,簽訂供物意向,以保證長期穩定的關系。
6.對常規物品盡可能參照周期使用需求量,做到計劃購買,防止庫存積壓。
7.對一些大宗物資要索取“三包”手續,簽訂三包條款以保證包修退換的執行,必要時留10%尾款。
8.對大宗物資的采購,必須由二人操作,從詢價到落實,從質量到價格均由二人共同負責。
9.采購員要負責對物資使用隨時回訪,了解物資的使用情況,質量是否合格、優良,如發現質量問題,及時與分供方聯系退換,對確不守信譽、質量無保證的渠道,不再合作。
10.為提高資金利用率,便于質量低劣物品的退換,對采購的物品盡可能采取延期付款的方式來制約。
11.庫管員要對物資質量把關,對不合格物品的退換起監督作用。
12.采購員要及時報帳,核銷物品采買的手續,不許拖拉壓票影響財務部結帳。
13.對采購工作要有高度的責任感和事業心,對所分配的采買任務要認真負責、吃苦耐勞,提高工作效率,當日的工作當日完成,不拖拉,借外出購物辦私事,否則一經發現嚴肅處理。
14.采購員要刻苦鉆研有關業務知識,全面掌握各種物資的使用性能、使用部位、規格型號等,分析掌握市場行情,做到心中有數、業務熟練。
15.采購員要認真填報《物資結算統計表》。
16.樹立敬業愛崗精神,遵守財經紀律,對所購進物品的質量、數量、價格等認真負責。
17.杜絕損公肥私、中飽私囊,對營私舞弊、收受回扣或工作不負責任造成重大失誤、經濟損失者,由當事人悉賠,并處于二倍罰款,同時申報人事部立即開除。
5.監督執行
部門經理監督執行
2.《日常報修流程》
一、設備使用部門發現設備故障或異?,F象后,填寫報修送工程部值班室。特別緊急的報修也可直接電話通知,事后再補報修單。
二、報修單一式三份,由報修部門填寫報修項目后一起交工程部。維修完成后,由工程部維修人員填寫完整,交報修部門驗收簽字,“報修部門”聯由報修部門留存?!柏攧章摗焙汀肮こ滩俊甭撚晒こ滩渴栈?。公司內所有維修都應有報修單。電話通知的報修應及時補填報修單。正常情況下,報修單應由報修部門主管簽字、維修完成后應有驗收人簽字,這樣才算有效的報修單。
三、工程部值班人員接到報修單或報修電話后,應標明時間,根據類別通知班組技工前往檢修。
四、檢修人員應在接到報修通知后5分鐘內趕到現場進行檢修。
五、不能馬上修復的故障應立即向上報告。屬配件原因馬上報告領班申領或申購;屬于技術或其他原因的應報告主管。
六、屬于技術或其他原因未能馬上修復的故障,主管組織相關班組人員到現場查看,確認工程部暫無法解決的,應立即采取臨時措施保證公司正常營業不受影響;并聯系外協或廠家支持。
七、設備故障未能修復,并可能對公司正常營業造成影響的,應報告公司總經理,以便作出適當安排。
八、設備故障修復后,經報修部門試用驗收,維修人詳細填寫報修單中的維修項目和耗用材料項目,由驗收人簽字?!皥笮薏块T”聯由報修部門留存?!柏攧章摗焙汀肮こ滩俊甭撚晒こ滩渴栈?,其中“財務聯”每月匯總后轉交財務部。
九、重大設備故障未處理完畢當班檢修人員不得下班,應協同接班的人員共同修復。
篇2:物管中心工程管理部強電維修工崗位職責
物管中心工程管理部強電維修工崗位職責
a)服從主管、副主管、領班的領導,完成上級安排的日常工作。
b)自覺遵守公司、物管中心各項規章制度、本崗位服務標準和《員工手冊》的要求。
c)認真執行本崗位安全操作規程,工作時做好個人防護,確保安全生產。
d)堅守崗位,對《維修通知單》及時處理,并將其完成情況反饋到本專業主管、主管。
e)按上級安排的檢修計劃對強電設施設備進行維護、保養。
f)完成經領導批準的服務申請單的工作內容。
g)聽從主管指揮,工作中一旦發現問題,應及時上報,不得拖延。
h)努力學習業務理論知識,不斷提高業務技術水平。
i)遵守安全運行管理制度,加強巡回檢查工作。
j)廢舊電器材料送垃圾房分類存放。
k)完成強電主管、副主管、領班交辦的其它工作。
篇3:物管中心工程管理部弱電維修工崗位職責
物管中心工程管理部弱電維修工崗位職責
a)服從主管、副主管、領班的領導,完成上級安排的日常工作。
b)自覺遵守公司、物管中心各項規章制度、本崗位服務標準和《員工手冊》的要求。
c)認真執行本崗位安全操作規程,工作時做好個人防護,確保安全生產。
d)熟練掌握本專業檢修技術和相關知識。
e)負責本專業相關設備的維護保養與維修工作,確保設備正常運行;加強巡檢工作。
f)認真填寫本專業相關系統的檢修和維修記錄。
g)負責配合、監督、檢查本專業分包方工作的執行情況。
h)負責處理本系統運行、維修過程中與相關部門、專業之間的協調工作,并積極配合及時排除運行故障。
i)熟悉本系統意外故障的預防措施及應急方案。
j)負責對突發性故障的初期處理工作。
k)負責根據運行數據、運行記錄、報警記錄等對系統的實際運行狀況進行綜合分析與評價,為制定維保工作計劃提供資料。
l)定期巡視和清掃本專業各機房,遵守機房管理制度,確保機房設備的安全運行。
m)服從領導,工作中一旦發現問題,應及時通報有關人員,不得拖延。
n)認真完成派工單任務,并及時交回。每次檢修工作結束,應做到現場清潔。
o)遵守安全管理制度,登高作業2米以上,需佩戴安全帶,并有專人監護。
p)關鍵設備、設施、自動化控制裝置需做好火災防護工作,并配備滅火器材。
q)完成主管、副主管、領班臨時交辦的其它工作。