今日上午9時30分陜西眾邦律師事務所李小東律師和李林峰律師,就小區業主將住宅改做商用、開辦公司等行為,其他業主如何維權等問題接受咨詢。
近年來,很多餐飲、娛樂等企業把注冊地設在住宅樓內。有的臨街一樓住戶利用自己的優勢位置,把住房改為商用,搞“馬路經濟”、“圍墻經濟”。由于缺少相關法規約束,居民雖不堪其擾,但卻無可奈何。
即將實施的《物權法》明確規定,業主將住宅改變為經營性用房的,除了要遵守法律、法規及管理規約外,還要經過有利害關系的業主同意。

案例:居民樓底層變火鍋店擾民

今年3月份,因市政道路擴建,西安市民張先生所在單位的安置樓直接面對大街。很快,住宅樓底層的住戶開始裝修,準備開火鍋店。從該火鍋店裝修開始,他們整棟樓就再也沒有平靜過。裝修用的水泥、木材等占據了過道空間,不但讓鄰居們走路很不方便,而且施工發出的噪音嚴重影響了樓里住戶的正常生活。
5月份火鍋店正式開業后,每天不但飽受油煙之苦,晚上吃飯嘈雜的聲音更是持續到深夜。張先生心有余悸,他不知道有沒有辦法改變目前這種狀況。

現象:商住混合樓業主之間爭執多

昨日,咸陽市民郭先生說,他家隔壁開了一家廣告公司,每天都有形形色色的人進進出出。郭先生表示:“隔壁公司動靜大,白天黑夜都吵吵嚷嚷的,影響休息。而且我的孩子還小,一到放假都不敢把她留在家里,怕不安全?！?
西安南郊的羅女士則更為惱火,和她同住一層的住戶在自己家里開了個麻將館,一天到晚聽到的都是刺耳的麻將聲和爭吵聲,她為這事沒少和隔壁鄰居吵架,但吵完后一切照舊。最后她找到小區物業,物業工作人員也很尷尬,不知道該如何處置。
西安市物業管理協會曾福田表示,商用住宅出現在住宅小區,一是造成外來人員增多,成分復雜,影響小區安全;二是餐館等會影響小區衛生;三是加快了住宅樓的損耗。比如電梯,公司的人員使用頻率高,會減少電梯的使用年限,卻要由全體業主來分攤維修費用,這是業主爭執最多的地方。

法規:不得隨意改變住宅用途

民宅開公司或改為其他商用,就是改變了住宅的用途。對此,規劃管理法規和房屋開發、銷售管理法規中都是明令禁止的。對開發行為、銷售行為適用的法規,對“使用人”也應同樣適用。也就是說,“使用人”也不能改變住宅用途。
10月1日起,禁止民宅改商用將有法可依,根據《物權法》草案第77條的規定:業主將住宅改變為經營性用房的,應首先遵守法律、法規及管理規約,并經有利害關系的業主同意。

專家:體現了民主解決的原則

曾經參與《物權法》草案起草的清華大學客座教授、深圳市物業管理研究所研究員李釗教授表示,《物權法》第77條的規定,體現了民主解決經濟問題的原則。
他解釋,在住宅小區禁不禁商的問題上,政府很難制定出一個對于所有區域都適用的公共政策,《物權法》制定這個規定的目的,是讓人們學著自己去協商解決矛盾。對于《物權法》中沒有規定明確的“利害關系”,他認為,“不存在沒規定明確的問題,誰愿意主張權利誰就是有利害關系,你家樓下開餐廳影響到你的生活,你主張權利去禁止就有利害關系,不去主張權利就沒利害關系”。

物業:充分尊重了小區業主自治

西安一家物業公司負責人黃先生表示,現在小區

篇2：民宅轉商用須鄰居同意

今日上午9時30分陜西眾邦律師事務所李小東律師和李林峰律師,就小區業主將住宅改做商用、開辦公司等行為,其他業主如何維權等問題接受咨詢。
近年來,很多餐飲、娛樂等企業把注冊地設在住宅樓內。有的臨街一樓住戶利用自己的優勢位置,把住房改為商用,搞“馬路經濟”、“圍墻經濟”。由于缺少相關法規約束,居民雖不堪其擾,但卻無可奈何。
即將實施的《物權法》明確規定,業主將住宅改變為經營性用房的,除了要遵守法律、法規及管理規約外,還要經過有利害關系的業主同意。

案例:居民樓底層變火鍋店擾民

今年3月份,因市政道路擴建,西安市民張先生所在單位的安置樓直接面對大街。很快,住宅樓底層的住戶開始裝修,準備開火鍋店。從該火鍋店裝修開始,他們整棟樓就再也沒有平靜過。裝修用的水泥、木材等占據了過道空間,不但讓鄰居們走路很不方便,而且施工發出的噪音嚴重影響了樓里住戶的正常生活。
5月份火鍋店正式開業后,每天不但飽受油煙之苦,晚上吃飯嘈雜的聲音更是持續到深夜。張先生心有余悸,他不知道有沒有辦法改變目前這種狀況。

現象:商住混合樓業主之間爭執多

昨日,咸陽市民郭先生說,他家隔壁開了一家廣告公司,每天都有形形色色的人進進出出。郭先生表示:“隔壁公司動靜大,白天黑夜都吵吵嚷嚷的,影響休息。而且我的孩子還小,一到放假都不敢把她留在家里,怕不安全?！?
西安南郊的羅女士則更為惱火,和她同住一層的住戶在自己家里開了個麻將館,一天到晚聽到的都是刺耳的麻將聲和爭吵聲,她為這事沒少和隔壁鄰居吵架,但吵完后一切照舊。最后她找到小區物業,物業工作人員也很尷尬,不知道該如何處置。
西安市物業管理協會曾福田表示,商用住宅出現在住宅小區,一是造成外來人員增多,成分復雜,影響小區安全;二是餐館等會影響小區衛生;三是加快了住宅樓的損耗。比如電梯,公司的人員使用頻率高,會減少電梯的使用年限,卻要由全體業主來分攤維修費用,這是業主爭執最多的地方。

法規:不得隨意改變住宅用途

民宅開公司或改為其他商用,就是改變了住宅的用途。對此,規劃管理法規和房屋開發、銷售管理法規中都是明令禁止的。對開發行為、銷售行為適用的法規,對“使用人”也應同樣適用。也就是說,“使用人”也不能改變住宅用途。
10月1日起,禁止民宅改商用將有法可依,根據《物權法》草案第77條的規定:業主將住宅改變為經營性用房的,應首先遵守法律、法規及管理規約,并經有利害關系的業主同意。

專家:體現了民主解決的原則

曾經參與《物權法》草案起草的清華大學客座教授、深圳市物業管理研究所研究員李釗教授表示,《物權法》第77條的規定,體現了民主解決經濟問題的原則。
他解釋,在住宅小區禁不禁商的問題上,政府很難制定出一個對于所有區域都適用的公共政策,《物權法》制定這個規定的目的,是讓人們學著自己去協商解決矛盾。對于《物權法》中沒有規定明確的“利害關系”,他認為,“不存在沒規定明確的問題,誰愿意主張權利誰就是有利害關系,你家樓下開餐廳影響到你的生活,你主張權利去禁止就有利害關系,不去主張權利就沒利害關系”。

物業:充分尊重了小區業主自治

西安一家物業公司負責人黃先生表示,現在小區

篇3：住宅樓商用出租合同范本

　　20**住宅樓商用出租合同范本[1]

　　甲方：_________________________

　　乙方：_________________________

　　乙方現向甲方租用該站大院內第_______號樓的第_______層共一間房做辦公或員工宿舍用，面積約_________平方米，經雙方協商，達成如下協議，以期共同遵守。

　　第一條

　　甲方同意將該站大院內的第_______號樓的第_______層_________房租給乙方使用，出租時房屋、水電狀況良好。

　　第二條

　　租期為壹年，即從______年_____月_____日起至______年_____月_____日止。如乙方在協議期滿后仍需繼續租用，甲方將給予優先考慮，協議另行簽訂。在租用期間，如甲方對該房屋有急用或建設需要時，甲方必需提前一個月向乙方發出書面通知，雙方本著友好互助的原則協商終止協議事宜，乙方必須在規定時間內無條件搬遷，甲方退回押金，甲方不負責賠償因此所造成的乙方的其他損失。如乙方因自身原因無需繼續租賃，需終止協議時，必須提前一個月書面先知甲方，通過協商處理。乙方應在協議終止前15天內向甲方交清所欠租金和其他費用，甲方退還乙方全額押金，否則將押金抵付。不足部分限期交付，乙方不得將房屋轉租他人使用，否則，后果自負。

　　第三條

　　租金按第______層樓共______間，每月人民幣_________元整(_______)，衛生費每月人民幣_________元整(______)，電費每度人民幣_________元(_________)(包括線路損耗)，水費每月人民幣_________元整(_________)(包括排污費)。如水電部門對收費標準有調整，甲方對原收費標準也作相應調整。乙方必須在每月5日前向甲方財務交納當月租金、衛生費和上月水電費，不得拖欠。如租金及其他費用拖欠超過五天以上的，按每日1%計收滯納金，超過壹個月不交租的，按違約處理，由甲方有權單方面終止協議，要求乙方限期交清所有欠款和搬遷，并不退回押金。如政府有關部門需對乙方征收的其他費用，由乙方負責支付。協議簽訂時，乙方必須向甲方交納三個月押金，即人民幣_________元整(_________元)，協議期滿后退回押金。

　　第四條

　　乙方租用房屋時，甲方提供的房屋完好，通水電、門窗齊全，每間房屋無償配電表一個及每層樓總電表、水表各一個。屋內和走廊不準使用電爐和生火煮飯。如發現一次罰款人民幣_________元整(_________元)，發現二次以上加倍罰款并按違約處理，甲方有權單方面終止協議，造成損壞賠償部分，甲方從乙方押金中扣除。

　　第五條

　　乙方租用的房屋，只限做辦公室、員工住宿用。乙方應做到遵紀守法，文明住宿。租用的房屋與本公司無關的人員不準入住或過夜。否則，后果自負。在租用的期間內如發生案件、事故等違法行為的，或因用電不當造成損失的，一切責任由乙方負責。損壞部分照價賠償或修復。租用后的內保、防火、衛生管理由乙方負責，并無條件接受甲方監督和管理。如需要辦理暫住證，甲方協助乙方辦理，證件費用由乙方負擔。

　　第六條

　　根據需要，乙方租用期內對房屋進行裝修、改造、增添管線或設施等，必須事先提交書面申請。征得甲方同意后，方可進行施工，但不得改變房屋的主體結構。在協議終止時，如甲方認為必須恢復原狀的，乙方必須負責修復。房屋主體維修工程由甲方負責，其他維修(如墻壁、門窗、廁所、水電等)由乙方方負責。

　　第七條

　　乙方車輛需進出大院的，一律憑甲方進入證通行，工作人員從邊防大院北邊通道進出，不得從邊防大門進出。乙方所有人員必須遵守邊防大院內的管理規定，不得在大院內大聲喧嘩、亂丟垃圾和影響他人工作和休息，甲方需無償提供場地給乙方的住宿員工停放單車臣，乙方員工必須按甲方指定的區域內停放。

　　第八條

　　乙方需裝電話、電視天線時，一切報裝手續和費用自理。

　　第九條

　　如遇到不可抗拒的自然災害所造成的損失，由乙方雙方各自負責。

　　第十條

　　乙方必須按甲方要求自備滅火器材及負責防火、防盜安全工作。

　　第十一條

　　乙方租用的房間及走廊、通道衛生由乙方負責，禁止將紙屑果皮及其他雜物往窗口、走廊亂扔，一經發現每次罰款人民幣_________元整(_________)發現兩次以上的，加倍罰款并按違約處理，甲方有權單方面終止協議。

　　第十二條

　　本協議一式兩份，由雙方簽字后正式生效。甲方執一份，乙方執一份，具有同等法律效力，期滿后失效。

　　第十三條

　　其他未盡事宜，雙方應本著互利、互助、友好的原則協商解決。

　　甲方(蓋章)：_________

　　乙方(蓋章)：_________

　　代表人(簽字)：_______

　　代表人(簽字)：_______

　　_________年____月____日

　　_________年____月____日