大型商場消防系統維修保養實施方案
一、消防系統簡況：
1、太陽百貨廣場位于深圳市羅湖區東門老街，消防系統包括太陽百貨廣場大廈內的商業和辦公物業。
2、太陽百貨廣場大廈是重點防火單位，消防系統的正常運行對于保證太陽百貨廣場大廈的人身財產安全非常重要。
3、太陽百貨廣場大廈維修保養的消防系統包括：
1)火災自動報警系統;
2)自動噴水滅火系統;
3)消火栓滅火系統;
4)防、排煙系統;
5)消防應急廣播系統;
6)氣體滅火系統;
7)消防聯動控制系統;
二.目標和要求及規范
1.該方案遵循的法律法規及規范標準
《火災自動報警系統施工及驗收規范》(GB50166-92)
《自動噴水滅火系統施工及驗收規范》(GB50261-2005)
《手動火災報警按鈕技術要求及試驗方法》(GA5-1991)
《氣體滅火系統施工及驗收規范》(GB50263-1997)
《點型感煙火災探測器技術要求及試驗方法》(GB4715-93)
《點型感溫火災探測器技術要求及試驗方法》(GB4716-93)
《建筑給水排水及采暖工程施工質量驗收規范》(GB50242-2002)
《火災報警控制器通用技術條件》(GB4717-93)
《消防聯動控制設備通用技術條件》(GB16806-1997)
《電氣裝置安裝工程施工及驗收規范》(GB11232-92)
公安部第61號令《機關、團體、企業、事業單位消防安全管理規定》
深圳市公安消防局(深公消字199711號文)《關于落實建筑消防設施檢查維修保養規定的實施意見》
2.消防系統包括：
a.火災自動報警系統;
b.自動噴水滅火系統;
c、消火栓系統;
d、防、排煙系統;
e、消防應急廣播系統;
f、氣體滅火系統;
j、消防聯動控制系統;
3.維保承諾
在維修保養合同范圍內，我司派出具備消防設施維修保養資格和對消防設施的施工、維保經驗豐富的工程技術人員承擔太陽百貨廣場大廈消防系統月度檢查和系統保養、季度檢查及保養、日常故障處理等。實行24小時現場值班制度，隨時受理委托單位有關消防設施的故障報告，一般故障、緊急故障即時到場并及時排除，確保系統正常運行。
三、維修保養實施方案
1、火災自動報警系統
月度檢查
火災報警控制屏及聯動控制屏
a.檢查控制屏外箱是否損壞及表面清潔;
b.測試控制屏之操作、聯動、顯示、火警輸出/輸入訊號;
c.測試供電部分電壓是否正常及電池供電是否正常;
d.系統及線路的故障測試并排除故障;
智能模塊
a.檢查模塊箱是否損壞及表面清潔;
b.模塊箱及進線管口密封是否良好;
c.檢查模塊端子接線有無異常;
感煙探測器/感溫探測器
a.檢查煙/溫感之外觀是否損壞及清潔探頭外表.以及以及用高純酒精清洗內部;
b.每區抽樣測試煙/溫感報警是否正常及檢查接線是否正常(約每區30%抽樣);
c.每區檢查短路故障測試并排除故障;
手動報警按鈕
a.檢查手動報警按鈕之外表是否有損壞及清潔外表;
b.測試手動報警按鈕操作是否正常及檢查接線座是否正常(約每區30%抽樣);
c.每區檢查短路故障測試并排除故障;
警鈴
a.檢查警鈴外觀是否損壞并外表清潔;
b.測試警鈴聯動是否正常，檢查接線座是否正常(約每區30%抽樣);
c.每區檢查短路故障測試并排除故障;
d.測試火警警鈴響聲是否正常(約每區30%抽樣);
系統線路
a.測試短路故障及火警信號是否正常并排除故障;
b.測試報警線路，聯動線路及警鈴線路是否正常并排除故障;
水流指示器
a.檢查測試水流指示器或排水操作是否有火警信號輸入;
檢查中發現的問題按消防規范要求及時處理;損壞、失效的設備配件由我司提出書面報告，無法修復的設備、配件由業主購買，我司負責更換。
月檢表由消防主管或設備責任人現場驗收合格后簽收，一式2份，甲乙雙方各一份存檔。
季度檢查:
a.同月度檢查內容;
b.吹洗控制屏內部進行除塵保養;
c.測試所有煙感/溫感器，報警是否正常及檢查接線座是否正常;
d.測試所有報警按鈕之操作是否正常及檢查接線座是否正常;
e.測試所有警鈴之操作是否正常及檢查接線座是否正常;
檢查中發現的問題按消防規范要求及時處理;損壞、失效的設備配件由我司提出書面報告，無法修復的設備、配件由業主購買，我司負責更換。
季檢表由消防主管或設備責任人現場驗收合格后簽收，一式2份，甲乙雙方各一份存檔。
2.自動噴水滅火系統
月度檢查:
噴頭及管網
a.檢查噴淋頭，若有損壞或不規范應及時調整，裝飾蝶丟失應重新安裝;檢查噴淋支管外表有否損壞或漏水現象;
b.自動噴淋系統應在管網上標識出水流方向指示;
c.于每層末端排水測試并檢查記錄樓層噴淋系統壓力;
噴淋系統流水制
a.檢查外表是否損壞并維修;
b.檢查入水至內部止回部分是否操作正常及添加潤滑油;
噴淋水泵，水泵啟動控制箱及其組件
a.測試檢查水泵手動/自動時的啟停操作及壓力;
b.測試水泵啟動控制箱之操作，輸入/輸出訊號顯示及聯動控制;
c.測試水泵之入水管/出水管(包括閘閥.止回閥.隔沙器.伸縮接頭及其它配件)有否損壞及供水/出水是否正常;
d.檢查測試水泵壓力制止操作，并作水泵出水壓力和流量測試紀錄;
e.清潔水泵及控制柜表面;
f.所有閘閥開閉測試及添加潤滑油;
濕式報警閥及組件
a.檢查報警閥外表有否損壞并維修;
b.檢查報警閥連接管及主水管(包括閘閥.止回閥.伸縮接頭及其它配件)有否損壞及報警閥操作是否正常;
c.所有閘閥開閉測試及添加潤滑油;
d.檢查所有閥門是否掛有“常開”或“常閉”標識牌，如有遺漏需補上;
e.檢查報警閥之排水操作;
f.測試水力警鈴，清洗過濾器及添加潤滑油;
水流指示器
a.檢查及檢視外表有否損壞并維修正常;
b.檢查內部接點及功能是否正常;
檢查中發現的問題按消防規范要求及時處理;損壞、失效的設備配件由我司提出書面報告，無法修復的設備、配件由業主購買，我司負責更換。
月檢表由消防主管或設備責任人現場驗收合格后簽收，一式2份，甲乙雙方各一份存檔。
季度檢查:
a.同月度檢查內容;
b.吹洗水泵啟動控制箱控制屏內部進行除塵保養;
c.給系統排水后再送上水然后加壓，測試濕式報警閥及其組件;
d.給系統排水后再送上水然后加壓，測試噴淋噴頭及其水管;
e.給濕式報警閥及其組件油上油漆及加上潤滑油;
f.給噴淋系統入水制油上油漆及加上潤滑油;
g.清洗報警閥內部及檢查內部有否損壞
檢查中發現的問題按消防規范要求及時處理;損壞、失效的設備配件由我司提出書面報告，無法修復的設備、配件由業主購買，我司負責更換。
季檢表由消防主管或設備責任人現場驗收合格后簽收，一式2份，甲乙雙方各一份存檔。
3.室內外消火栓系統
月度檢查:
室內消火栓及其配件
a.檢查消防栓外表有否損壞;
b.檢查消防水帶及接口有否損壞;
c.檢查消防栓接口有否損壞，阻塞及測試消防栓開閉閥操作是否正常;
d.檢查所有閥門是否掛有“常開”或“常閉”標識牌，如有遺漏需補上;
e.檢查消防栓水槍有否阻塞及損壞;
f.所有閘閥開閉測試及加添潤滑油;
消防水泵、水泵直啟動控制箱及其組件
a.測試及檢查水泵手動/自動時之啟動操作及系統壓力;
b.測試水啟動控制箱之操作，輸入/輸出信號/顯示及聯動控制;
c.測試水泵之入水及出水管(包括閘閥，止回閥，隔沙器，伸縮接頭及其它配件)有否損壞及供水/出水是否正常;
d.檢查及測試水泵壓力制操作，并作水泵出水壓力;
e.清潔水泵及啟動控制屏表面;
f.所有閘閥開閉測試及加添潤滑油;
消火栓管道及其組件
a.檢查消火栓水管外表有否或是否漏水(包括所有閥門或伸縮接頭);
b.室內消火栓系統在水管上標示并作水流方向指示;
消防系統入水制
a.檢查外表有否損壞并維修;
b.檢查入水至內部上回部分是否操作正常及添加潤滑油;
消火栓測試
a.檢查及檢視外表有否損壞，阻塞及測試消防栓開閉閥操作是否正常;
b.射水測試檢查建筑物每層室內消火栓，用專用檢測儀測流量及水壓并記錄;
臨時加壓天面水池
a.檢查供水及水量是否正常;
檢查中發現的問題按消防規范要求及時處理;損壞、失效的設備配件由我司提出書面報告，無法修復的設備、配件由業主購買，我司負責更換。
月檢表由消防主管或設備責任人現場驗收合格后簽收，一式2份，甲乙雙方各一份存檔。
季度檢查：
a.同月度檢查內容;
b.吹洗消防水泵啟動控制箱控制屏內部;
c.室內消火栓管道及其組件把系統排水后再送上水然后加壓;
d.室內消火栓系統入水制漆上油漆及加上潤滑油;
e.測試用消火栓漆上油漆及加上潤滑油;
檢查中發現的問題按消防規范要求及時處理;損壞、失效的設備配件由我司提出書面報告，無法修復的設備、配件由業主購買，我司負責更換。
季檢表由消防主管或設備責任人現場驗收合格后簽收，一式2份，甲乙雙方各一份存檔。
4、防、排煙系統
月度檢查：
a、正壓送風閥及排煙閥工作狀態檢查，控制及監視線路檢測和維護、以及設備損壞后的更換;
b、排煙風機的檢查，試驗的維護;
c、防排煙風機配電的檢查;
d、防火閥工作狀態檢查;
檢查中發現的問題按消防規范要求及時處理;損壞、失效的設備配件由我司提出書面報告，無法修復的設備、配件由業主購買，我司負責更換。
月檢表由消防主管或設備責任人現場驗收合格后簽收，一式2份，甲乙雙方各一份存檔。
季度檢查：
a、重復月度檢查內容;
b、正壓送風和排煙風量的檢查;
檢查中發現的問題按消防規范要求及時處理;損壞、失效的設備配件由我司提出書面報告，無法修復的設備、配件由業主購買，我司負責更換。
季檢表由消防主管或設備責任人現場驗收合格后簽收，一式2份，甲乙雙方各一份存檔。
5.消防緊急廣播及對講電話系統
月度檢查：
a.各樓層固定對講電話或電話插孔與消防控制中心對講電話或主機之間雙向互通檢查;
b.系統廣播分層播音試驗和檢查;
c.清潔保養對講主機、廣播主機;
d.電話、廣播.線路檢查和維護;
e.廣播主機設備檢查和維護;
檢查中發現的問題按消防規范要求及時處理;損壞、失效的設備配件由我司提出書面報告，無法修復的設備、配件由業主購買，我司負責更換。
月檢表由消防主管或設備責任人現場驗收合格后簽收，一式2份，甲乙雙方各一份存檔。
6.氣體滅火系統
月度檢查：
a、氣瓶檢查，無銹蝕、標識清晰完好;
b、氣體滅火控制柜外表清潔、柜內線路整齊、主機及電池工作正常;
c、電氣線路正常、端子緊固;
d、警鈴、汽笛、閃燈等工作正常;
e、報警、故障、放氣、聯動信號反饋及動作正常;
檢查中發現的問題按消防規范要求及時處理;損壞、失效的設備配件由我司提出書面報告，無法修復的設備、配件由業主購買，我司負責更換。
月檢表由消防主管或設備責任人現場驗收合格后簽收，一式2份，甲乙雙方各一份存檔。
季度檢查：
a、檢查噴嘴有無未經批準而變更，噴嘴有無變形、損傷、銹蝕、脫落、松動，開孔是否暢通，有無灰塵粘結等;
b、檢查滅火劑儲存容器有無腐蝕和涂層脫落現象，容器數是否符合規定的數量;
c、檢查容器閥有無松動變形、損傷.集流管有無變形、腐蝕、損傷，各螺紋連部分有無松動等。
d、檢查電氣接線是否完整，端子有無松動和損傷等;
e、檢查控制器外觀有無損壞，門關閉是否暢順，涂漆是否脫落而生銹，有無障礙物影響操作。電路板工作是否正常;
f、檢查現場探測器，控制設備外觀是否完好，是否處于工作狀態;
j、檢查防護區內的通風裝置是否正常;
h、進行系統模擬試驗，檢查報警、故障、放氣、聯動功能是否正常。
檢查中發現的問題按消防規范要求及時處理;損壞、失效的設備配件由我司提出書面報告，無法修復的設備、配件由業主購買，我司負責更換。
季檢表由消防主管或設備責任人現場驗收合格后簽收，一式2份，甲乙雙方各一份存檔。
7.消防聯動控制系統
月度檢查：
a.聯動柜直流穩壓電源以及電池、電池組的檢查;
b.檢查聯動柜控制、反饋信號的正確性;
c.聯動柜內除塵、端子緊固，檢查信號燈、按鈕、聯動柜表面油漆及文字.
檢查中發現的問題按消防規范要求及時處理;損壞、失效的設備配件由我司提出書面報告，無法修復的設備、配件由業主購買，我司負責更換。
月檢表由消防主管或設備責任人現場驗收合格后簽收，一式2份，甲乙雙方各一份存檔。
四、故障處理程序
1、在日常巡查、月檢、季檢中發現的問題和故障，我司立即進行處理和排除，并將處理結果寫在檢查記錄表。
2、日常發現消防系統故障時，值班人員請依據我司提供的聯系電話迅速與我司相關人員聯系，通知故障發生時間、現象等簡單情況。在接到客戶報障通知后，我司維護人員保證在24小時內即時到現場處理和排除故障。故障處理后填寫《故障處理報告》，由現場人員簽字認可，雙方存檔。
3、如因設備損壞而產生的故障，在購置新設備以前前應有臨時應變措施，最大限度保障系統帶故障運行，并積極主動地配合做好維護工作。
4、故障(正常檢修)處理中更換的設備、材料，必須提出報告交客戶購買后更換。以上檢查原始記錄必須由參加維護保養的雙方人員簽字。月(季、年)度檢查結果和處理意見一式二份,由雙方代表簽字后各執一份。
五、維保計劃時間及驗收
1.本維修保養實施計劃的執行時間從200年月日至200年月日止。
2.在月度、季度計劃完成后，由消防主管和我司維修負責人共同驗收，并填寫月、季檢表，雙方簽字確認。
3.年度計劃完成后，由管理公司制定全面的驗收時間，組織相關人員與我司的技術人員按照維保計劃共同進行驗收檢測，并逐項填寫年檢表。驗收時出現的故障及時解決。
4.本計劃內所有項目均通過年度驗收檢測后，雙方負責人在檢測報告上簽字確認，本計劃實施結束。
六、安全文明施工措施
1.我司將按照要求在維保合同結束前向業主提交最終維保資料，以便業主能順利開展其他工作。
2.我司將按照合同規定，在所有設備啟動試驗時，派出合格的工程現場的技術專家，以提供現場服務。
我司派出的專業人員將負責設備和系統的維修調試。
我司派出的技術人員在現場將遵守法紀，遵守現場的各項規章和制度。
我司派出的技術人員有較強的責任感和事業心，按時到位。
我司派出的技術人員了解合同的內容，有相同或相近系統的現場工作經驗，能夠正確地進行現場工作。
我司派出的技術人員身體健康，適應現場工作的條件。
3.如果我司派出的的現場服務人員出現以下行為：
在履行其職責時不能勝任或玩忽職守
不遵守合同的約定
經常出現有損健康與安全，或有損環境保護的行為
嚴重違反業主的有關規定和條例
業主可以要求我司撤換不合格的現場服務人員，我司將另行選派合適的替代人員。
4.我司派出的技術服務人員還將負責對業主的運行人員進行現場培訓，教會他們如何操作及維護設備和系統。
5.我司將提供設備和系統進行檢查、維護所必需的專用測試設備和工具。
6.我司提供現場服務時間限于完成本技術規范中所規定的任務而定。即時間的長短以我司能完成本技術規范書所規定的任務來決定。我司派駐現場的專家其日程表按工作需要編制，在一天內的任何時間均可以提供現場服務。
7.我司派出的現場技術專家將遵守法律和法規，在現場工作期間并遵守現場工作的規定。
8.我司將自行支付所有派出人員所需交通、生活和其它各項費用，業主應為我司派出的現場人員提供便利。
9.我司將派出的為本工程雇傭的特殊工種的工人和操作人員受過專門的培訓，并已取得政府和有關管理機構規定的上崗證書。
10.我司將采取任何必要和適當的措施來保證維保工程按照批準的進度計劃或按照經過修訂的進度計劃進行。
11.24小時值班制度
我司保證按合同規定的條款，對消防系統進行保修，并安排專職維修保養人員，隨時作好準備，在消防系統出現問題時我公司按制度24小時隨叫隨到。
我司承諾：如火災報警控制系統在運行中出現問題，我司將在接到業主通知后即時內到達現場處理并提供24小時應答服務。
定期回訪，做到有效投訴率為零
公司組織專職人員定期回訪，并在維修保養期間每月對工程所有消防系統進行全面檢查，發現問題及時處理，作好回訪記錄，做到業主投訴率為零。
為了更好的服務于業主，充分體現承包單位對業主負責的精神，我司將制定詳細的質量回訪及保修制度，編制《服務程序》、使質量信息的反饋分析、程序化、制度化，并配備足夠的資源。
七、人員配置及工具配備
1.我司配置專職技術維護人員4名;其中兩人實行輪流現場值班，兩人24小時待命隨叫隨到做技術支援;
2.我司為維護人員配備了專用的24小時開通處于待命的維護手機,且人手一部。
3.其它維護常用工具：
專用檢測設備及常用維修工具
規格型號 數量 單位 備注
6英尺拉伸桿
553-685 1 個
感溫頭測試器
553-677 1 個
感煙頭測試器
2098-9288 1 個
常用維修工具包 4 套
萬用表
UT52 4 塊
壓力表
(0-2.5)MPa 1 塊
風速儀 1 塊
兆歐表
ZC25-4 1塊
接地電阻測量儀 1塊
溫度計 2個
篇2：物業對EE6#樓消防系統進行維保檢測通知
物業關于對EE6#樓消防系統進行維保檢測的通知
尊敬的業主：
您好！
根據EE物業服務中心消防系統年度維保計劃安排，擬定于20**年11月20日上午9:00至下午19:00對EE6號樓消防系統進行檢測，對消防器材進行維保，屆時樓內將有可能出現消防報警、消防警鈴鳴響等情況，請您不要驚慌。如出現其他異常情況，請您及時通知物業服務中心。
消防維保檢測現場將有物業服務中心工作人員及廠家維保人員進行維保調試，并佩戴工牌。
感謝您對我物業服務中心各項工作的理解、支持與配合！消防檢測期間給您造成的不便，敬請諒解。
EE物業服務中心24小時服務咨詢電話：***。
與您攜手，改變生活！
**（北京）物業管理有限責任公司
EE物業服務中心
20**年**月**日
篇3：辦公樓消防系統維保工作程序
辦公樓消防系統維保工作程序
日常巡視
a.設備維修工每日一次按照《設備、設施巡視內容與程序》巡視泵房及風機房設備，記錄《水泵房巡視記錄表》和《風機設備巡視記錄表》。設備發生異常和故障及時報告設備主管，記錄《設備故障記錄表》，并在弱電維修工協同下排除異常和故障；
b.安保人員負責消防設施的日常巡視，每月對各層面消防設施巡視一遍，將巡視結果記錄于消防栓、滅火機箱內的記錄表內。
定期檢查
a.由弱電維修工負責每月一次消火栓泵、噴淋泵、送風排煙機、雙電源啟動測試，記錄《設備定期啟動記錄表》；
b.由弱電領班組織，并由安保主管、安保人員和設備維修工參與操作，每年一次進行消火栓、噴淋進行系統測試；送風、排煙系統測試；電源、控制聯動功能以及報警安全系統的測試。記錄《消火栓、噴淋系統測試記錄表》，《消防送風、排煙系統測試記錄表》。
維修保養
a.弱電維修工負責消防設施的維修保養工作；
b.設備機房每周打掃一次，
c.按《設備、設施（年度）周期檢查、保養計劃表》和《消防設備（設施）維修保養規程》的內容要求進行周期檢查、保養，并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養記錄表》內；
d.消防設備、設施維修工作記錄于《設備、設施維修記錄表》內。
物業主任
a.負責設備的技術資料，檔案的收集、保管，負責零星設備的配件，材料采購計劃的編制，委托修理的聯系工作；
b.每年12月制訂下一年度《設備、設施（年度）周期檢查、保養計劃表》，并按運行情況制訂《設備、設施（年度）維修計劃表》；
c.組織實施消防設備的運行管理及維修保養工作，并進行指導，檢查；
d.每周巡視消防設備,檢查巡視記錄；
e.每月定期組織設備維修工檢查消防設備的運行狀況，填寫《消防及報警系統檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統計表》交設備主管審核后報公司主管部門；
f.對每次周期檢查保養記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證；
g.每季匯總設備故障情況，填寫《設備故障記錄（季度）匯總表》，報設備主管審核后，交公司主管部門。