商廈物業管理公約

　　根據中華人民共和國法律以及《物業管理條例》，結合住宅、商業及寫字樓(以下簡稱“商廈”)的具體情況，為維護商廈全體業戶(包括業主、租戶及使用者)的公共權益，明確各自的權利、義務和責任，確保商廈公共事務能有公開、明確的規章、制度可以遵循，特制定《管理公約》(以下簡稱“公約”)。

　　公約對商廈全體業戶、發展商及管理者均具有約束力，公約涉及之發展商、業戶及管理者，均包括其受讓人、繼承人、合伙人、代辦人、承租人或占用人。

　　第一章 總則

　　一、本公約是為全體業戶之共同利益和商廈公共事務而設定，發展商、管理者及各業戶均須遵守和履行公約所載之義務和責任及受公約之約束。

　　二、公約賦予受聘管理者具有全權管理商廈的權力。

　　三、業主大會可根據本商廈的實際情況對本管理公約進行修改補充，并報物業管理公司備案。修改補充條款自業主大會通過之日起生效，無須經業主或租戶重新簽訂。

　　第二章 定義

　　在本公約中，除文意另有所指外：

　　1.公約---指本文件及其附件，且泛指依據本公約賦予之權力而訂立的各項守則。

　　2.商廈---指座落于荔新公路側在政府注冊名為“*****”之建筑物。

　　3.發展商---指增城市匯創實業有限公司。

　　4.公共地方---指包括但不限于根據中華人民共和國建設部【1995】517號文件之附件《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》(試行)中第八條定義之公用建筑面積，及以下所指：

　　1)外墻及承重墻、地基、柱、梁及其它結構性建筑物;

　　2)圍繞通道、走廊及樓梯的墻壁;

　　3)屋頂、煙囪、雨水渠、避雷針;

　　4)護墻、圍欄;

　　5)兩個或多于兩個業戶共用的通風口;

　　6)洗手間、廁所、廚房設備用房及管理用房;

　　7)通道、走廊、樓梯、樓梯平臺、管井、光棚、樓窗框及所裝配的玻璃、升降口、屋頂通道及通往屋頂的出口和門閘;

　　8)設置在任何單位內但與建筑物內其他業戶或其它部分一起供人使用的固定裝置;

　　9)草地、花壇。

　　5.公共設施---指為該商廈的公眾利益而在商廈所屬地塊范圍內裝設的各種器械、設備系統、裝置或所種植物，包括給排水系統、中央空調系統、通訊系統、消防系統、電子監察保安系統、電腦系統、升降機、自動扶梯、公用衛生設備、自動計費系統、照明系統、供電系統、備用發電機系統、污水處理系統、去水道、溝渠、管道、槽溝、電線、電纜、綠化區之裝置及所種植物、雕塑像、告示板、指示板及其它機械、衛生設備等。

　　以上所列之各類設備，不論是設置于公共地方或任何業權地方內，均屬公共設施之一部分。私自出資購置或安裝且僅供自用的除外。

　　6.綠化區域---指根據政府有關法令、業主大會決議在商廈所屬地塊上實施的綠化地區。

　　7.保留地方---指發展商事先聲明并經政府產權管理部門認可之商廈部分，依據法例該保留的地方的建造成本及運行費用不能計入公共分攤之中。

　　8.管理---指管理者根據本公約應履行及遵守的全部責任行為。

　　9.管理者---指發展商或業主大會聘請或委任管理商廈的法人或自然人(*****物業管理有限公司以下簡稱“管理公司”)。

　　10.管理費---指管理者因管理及維修保養商廈而引起的所有費用和開支。

　　1)業權的法律狀態，例如被政府或司法機構查封、接管等不能作為減免管理費的理由，此特殊的法律狀態期間業權人仍需按商廈統一標準及辦法繳交管理費?？罩梅课萦蓸I主向業主委員會申報，經業主委員會或其委托管理者檢查后，由業主委員會封及啟封。

　　2)未售出的物業由建設單位按物價部門核準的物業管理費標準繳交。

　　3)已售出的空置房由業戶按物業管理協議繳交物業管理費。

　　11.管理者酬金---指管理者作為企業法人為商廈全體業主提供公共管理服務而獲得之報酬，管理者酬金不包括管理公司員工之酬金、福利待遇，還不包括管理的一切費用。管理者酬金與管理費之比例關系，或管理者酬金之數額在委托管理合同中訂明。

　　12.管理費保證金---即入駐前管理者向各業戶收取相等于兩個月管理費的保證金。

　　13.水電周轉金---即入駐前管理者向各業戶收取的每平方米元(以建筑面積計算)的水電周轉金。

　　14.管理規則---指業主大會或管理者按本公約而制定之各項與商廈管理有關之規章制度。

　　15.業戶---指包括物業的業主、租戶及使用者。

　　16.業主---指根據頒發的房地產證所載之權屬人，并包括具有合法手續及文件的繼承人、受讓人、受贈人，即為該房屋單元的業主。

　　17.物業---指發展商或業主在商廈內擁有的建筑物包括商業、辦公用房，車位或其中部分。

　　18.租戶---指與發展商或業主簽訂租賃合同，承租發展商或業主物業，并按合同約定每月向發展商或業主支付租金的承租者。

　　19.使用者---指該發展商或業主同意及授權，使用發展商或業主物業的使用人。

　　20.外墻---指商廈的全部或部分外墻。

　　21.土地出讓合同---指與土地管理部門簽訂有償出讓商廈所占地塊土地使用權出讓合同及有關的批文和文件。

　　22.用戶守則---指業主大會或業主大會委托管理者根據公約而制定各業主及用戶于使用其所擁有的物業、公共地方及公共設施時所需遵守的細則。

　　23.商廈圖紙---指有關商廈各層之平面圖、立面圖、剖面圖及各種設備系統圖，由管理者代保管，可供業戶查閱，但涉及保安系統的圖則須經業主委員會書面同意才準查閱。

　　24.住宅——指供業戶居住使用的樓層。

　　25.購物中心——指供商業及飲食營業用途的樓層。

　　26.寫字樓——指供辦公用途的樓層。

　　27.停車場---指商廈地下室及商廈周邊空地專門劃定，只供停泊車輛或作為經營停車場業務的場地。

　　28.業主的投票權---每套單元有一投票權、每位業主的投票權不得超過總票數的10%。

　　第三章 業戶的權利及義務

　　一、業戶的權利

　　在各業戶遵守本公約的所有規則、政府訂立的有關法規，并按期繳交有關費用的先決條件下，各業戶將享有下述權利：

　　1.業主獨自擁有、使用其名下單元/商鋪及享有該單元/商鋪的全部租金或收益。

　　2.業主有權將其所屬單元出售、轉讓、抵押按揭，出租于第三者，或以其他方式處置。

　　3.可與其他業戶按照《管理公約》共同使用商廈公共地方、公共設施。

　　4.在不影響商廈建筑結構及外觀的前提下，對其使用的單元/商鋪進行裝修工程。

　　5.根據單元/商鋪建筑公共部位、公共設施/設備和商廈管理范圍內的公用設施的狀況，建議管理者及時組織修繕。

　　6.可根據公約的規定監督管理者的工作，唯業戶無權直接懲戒管理人員。如有任何投訴，可向管理者提出。

　　7.有權就物業管理的有關事項向管理者提出質詢并得到答復。

　　8.有權對管理者的工作提出意見、建議或批評。

　　9.有權向政府主管物業管理部門提出意見與建議。

　　二、業戶的義務

　　1.業戶在行使上述權利和使用其名下單元/商鋪時，必須遵守《管理公約》的規定。

　　2.業戶必須遵守《管理公約》的規定，按時繳交應承擔的管理費、租金、水電費及其他費用;如出租、出借該單元/商鋪之使用權的，該物業的業主有義務保證該使用人繳納管理費及其他管理費用，并對此承擔連帶責任。

　　3.業戶須遵守按《管理公約》規定所訂立的《業戶手冊》、《裝修手冊》以及其他規章制度。

　　4.在使用、經營、搬離物業時，應遵守國家有關法律法規及政策、《管理公約》、《業戶手冊》等規定。

　　5.執行、服從業主大會的決議、決定。

　　6.全體物業使用人應積極配合管理公司對物業的各項管理工作。

　　7.自覺遵守有關安全防范的規章制度，做好防火防盜工作，確保人身及財產安全。業戶若因自身原因引致水、電、煤氣、煙或其它有關物體(氣、液)外溢，造成他人或其財產損害而產生的訴訟、賠償責任，由該業戶承擔。

　　8.業戶如需要進行室內裝飾裝修，必須遵守商廈《裝修手冊》的有關規定。

　　9.業戶如委托管理公司對其自用部位和毗鄰部位的有關設施設備進行維修保養，應支付相應的費用。

　　10.凡業戶租賃單元/商鋪內附屬設施已經或可能妨礙、危害毗連房屋和他人利益、安全，或有礙商廈外觀統一、市容觀瞻的，按規定應由業戶進行維修保養的，業戶應及時進行維修保養;拒不進行維修保養，而危及公眾安全及公眾利益的，管理公司可采取措施維修保養，由此產生的費用由相關業戶承擔。

　　11.與其它非租賃業戶、物業使用者在建立合法使用、維修、保養、改造所使用物業的法律關系時，應告知并要求對方遵守商廈物業管理規定和本公約，并承擔連帶責任。

　　12.商廈公共設備、設施中修、大修發生的費用由維修基金支出，不足部分由商廈全體業主按比例共同分攤。

　　13.明白并承諾業戶及使用人與管理者在商廈范圍內不存在人身安全、財產保管或保險關系(另有專門合同規定除外)。

　　14.未向管理公司申報并獲批準，各業戶不得擅自更改、遷移或增大用電、用水裝置和中央空調的負荷。

　　15.個別業戶無權要求管理公司或管理公司員工為其提供與管理無關的服務。

　　16.商場各業戶/租戶均須按照商場開放時間營業，不可遲開或提前關鋪。

　　17.如果業戶希望提早或延長營業時間，請向管理公司提出申請。管理公司的答復為最終決定。申請若獲批準，業戶須負責繳付額外的費用，如額外空調費用、管理費用等。

　　18.在本商廈物業范圍內，不得有下列行為：

　　1)擅自改變房屋建筑及其設施設備的結構、外貌(含外墻、外門窗等部位設施的顏色、形狀和規格)、設計用途、功能和布局等。

　　2)對房屋的內外承重墻、梁、柱、板、外墻進行違章鑿、拆、搭、建。

　　3)占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺、道路、停車場等公用設施及公共場所。

　　4)損壞、拆除、改造供電、供水、供氣、通訊、排水、排污、消防等公用設施。

　　5)違反規定堆放雜物，丟棄垃圾于商廈公共地方，高空拋物。

　　6)違反規定在單元/商鋪內存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險物質等。

　　7)踐踏、占用商廈綠化用地;損壞、涂劃商廈園林建筑小品。

　　8)在商廈范圍內有礙觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛、設立廣告牌。

　　9)隨意在商廈范圍內停放車輛及鳴喇叭。

　　10)在商廈范圍內聚眾喧嘩、噪聲擾民等危害公共利益或其他非法及不道德的行為。

　　11)經營鍛造、鋸木、建筑油漆、危害品以及利用單元/商鋪作其它用途而危害公共利益或影響其他單元/商鋪業戶正常經營秩序的行為。

　　12)妨礙他人合法使用公用設施及公共場所(地)

　　13)違反規定在單元/商鋪范圍內飼養家禽、家畜及寵物。

　　14)法律、法規及政府規定禁止的其他行為。

　　19.人為造成公用設施損壞，或損壞其它業戶設施設備的，由損壞者負責恢復原樣及負責賠償。

　　20.自覺維護公共場所的整潔、美觀、暢通及公用設施的完好。

　　第四章 管理者的權利及義務

　　一、一般事項

　　1.管理公司的責任在于管理和維護該商廈的每一部分，且受本公約的約束須遵守和履行本公約中有關的責任和義務。

　　2.業委會有權于業主大會通過多數決議案后給予管理公司不少于三個月的書面通知終止管理合約;管理公司亦可提前三個月給業委會書面通知解除合約。

　　二、管理公司的權利和責任

　　在遵守本公約的前提下，管理者有權對商廈進行有效的管理和維護，并為此負責。其中包括下列行為：

　　1.檢查、巡查商廈，必要時包括所有物業的內部，唯管理者須提前24小時通知業戶，緊急情況除外。

　　2.所有業戶及使用者都應嚴格按照管理者制定的《裝修手冊》進行單元/商鋪裝修。

　　3.根據商廈物業經營運作，建立一套完整的管理工作程序，并在實施中不斷完善。

　　4.對商廈公共部分與公共設施/設備進行維護，使之保持良好的狀態，如有需要，管理者或其聘用之承包商、代理人及其他經許可的人員，可進入商廈任何單元/商鋪內進行有關工作，除緊急情況外應提前24小時通知業戶。在進行上述有關工程時應盡量減少對業戶的影響。

　　5.負責商廈行政管理工作，并指導和監督所聘員工及承包商完成各項管理工作和保障各項公用設施正常運作。

　　6.根據商廈實際情況，負責建立及健全財務管理制度和編制商廈管理費用預算，收取管理費、代收水電費、公用設施使用費及追討欠款。

　　7.管理者有責任處理業戶的服務投訴，并協助調解業戶之間因商廈公共利益而引起的糾紛與爭執。

　　8.負責商廈的保安工作，保證商廈的正常秩序和盡力使業戶免受騷擾，為此在管理者認為有必要時，有權要求進入商廈的任何人士出示身份證明文件，但行使該項權力時必須依照國家法律法規以及顧及業戶利益。

　　9.對各項管理職責定期作出總結，并對改善商廈管理或增加服務項目等事宜作出建議。

　　10.防止任何人未經管理者書面同意或未按公約規定而占用或使用公共地方及公共服務設施。清(拆)除任何不符合法規或管理規定的建筑物或安裝物、擺放之貨物及雜物，并向責任人收取因此而發生的有關費用。

　　11.防止任何人未經審批對商廈公共設施進行變更及損壞，并對損壞者進行索償。

　　12.采取一切必要措施以遵守政府部門對商廈管理的要求。

　　13.裝飾商廈外墻，包括節日燈飾及其它飾物。

　　14.控制商廈土地使用權范圍內所有車輛及人流，對于違反管理規定的車輛，由管理者在法律允許的范圍內采取措施處理。

　　15.根據本公約制訂商廈《業戶手冊》、《裝修手冊》及其它必要的規章制度，并以有效形式督促業戶遵守。

　　三、管理商廈公共地方及公用設施

　　1.負責商廈紅線配套服務設施及房屋建筑共用部分的維修、保養和管理。包括商廈樓蓋頂層、外墻面、承重結構、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房等。

　　2.負責公用設施、設備的維修、保養、運行和管理。包括商廈共用上下水管道、商廈電力系統及公共照明、樓內消防設施、電梯、加壓供水設備及商廈空調系統、消防監控系統、閉路電視系統的日常維修、保養及運行管理。

　　3.負責商廈范圍內公共地方照明用電，公共用水及商廈公共設備、設施運行產生的能源費用支出。

　　4.負責商廈范圍內市政公用和附屬建筑物、構筑物上設施維修、保養和管理。如商廈公共道路維修、溝渠、沙井、化糞池清理等。

　　5.負責公共綠化的保養與管理。包括商廈外圍綠化草坪、樹木及室內公共區域植物擺放的保養、管理。

　　6.負責商廈公共環境衛生。包括商廈公共部位、公共地方清潔衛生，如商廈外墻清洗、電梯大堂、走火樓梯、樓層公共通道、車場、公共地方、樓層公共洗手間的清潔保養及商廈生活水池每年四次清洗等。

　　7.負責維持商廈公共秩序。包括安全監控、巡視、門崗、執勤，實行24小時保安值班制度。

　　8.商廈停車場停放秩序的管理。

　　9.商廈消防安全的管理及裝修管理。

　　10.提供一系列免費服務。如定期消防系統檢測、根據需要清洗空調末端設備等。

　　11.為商廈業戶提供優質價廉的有償服務。

　　12.組織開展商廈的宣傳推廣活動及公益活動。

　　13.建立檔案，包括建筑工程圖紙、機電系統說明書、業戶資料及物業管理資料的收集、存檔管理。

　　第五章 管理費

　　一、管理費標準及計收

　　無論其單元/商鋪是否空置、出租或自用，依時繳交管理費是每位業戶的應盡之責任，管理者可經協商后接受業主正式書面委托向其名下的物業租賃人、使用人、占用人收取管理費，但業主不能免除其繳交管理費的責任及連帶責任。管理費的全部款項中，除政府稅費、管理者酬金和管理人員薪酬福利之外，其余款項全部歸全體業主共同擁有。管理費的處理按下列條款執行：

　　1.商廈業戶依照市物價局為本商廈核定的標準繳交管理費。

　　每月管理服務費標準為：

　　1)商場：￥元/M2(按建筑面積計算)，其中：

　　管理費：￥元/M2，

　　空調能源費：￥元/M2

　　2)寫字樓：￥元/M2(按建筑面積計算)。

　　此收費已包含商廈范圍內公共設備、設施運行電費及公共照明用電、商廈公共地方清潔、綠化、日常維修保養等費用，但不包括單元/商鋪內的水、電、煤氣、有線電視等費用。

　　2.首期管理費由發展商向業戶發出“收樓或收鋪通知書”之日起計算，收樓/進場當月使用時間不足30天者，按實際天數折算，各業戶需于每月1--7日前繳交其物業當月應付之管理費，以及上月發生的水電費、排污費。

　　3.管理者可從商廈管理帳戶中支付有關商廈管理之一切支出費用：

　　保養及修理商廈外墻、地面、綠化區、電梯、中央空調、消防系統、通訊系統、供電系統、電腦系統、照明系統、自動收費系統、給排水系統及其它為商廈公共服務而設的器械、設備系統和設施等，以及提供本項服務的承包商之服務費用。

　　管理者酬金。

　　必要之購買各種責任險之保險費。

　　聘用管理者員的開支，包括薪金、社會福利、節假日加班費、津貼、制服、醫療保險、政府規定的社會福利及裝備等。

　　購買及租賃所有必須的機械及器材之支出。

　　聘請政府鑒證部門、法律、會計、建筑、機電等專業人士費用，用以審核管理費、財務帳目，提供法律、工程技術咨詢、檢測等。

　　商廈公共水、電及其它能源費用。

　　商廈各種能源費用押金。

　　垃圾清理費、公共區域殺蟲費、污水處理費。

　　清潔商廈公共地方、外墻及玻璃幕墻之費用。

　　指定時間內公共地方及指定地方提供中央空調之運行成本支出。

　　商廈外墻裝飾之費用。

　　節日慶祝燈飾及用品，大型活動費用。

　　園藝綠化業務費，各種指示牌及標識的費用。

　　政府稅金及攤派的費用。

　　物業管理用房費用。

　　管理公司行政辦公支出。

　　其它為商廈公共事務的費用支出。

　　二、管理費及其他費用的追收及欠款利息

　　當業戶欠繳管理費及其他根據公約規定的任何費用時，管理者應給業戶發出書面通告，詳列所欠款項及應清還的期限，若逾期未付，管理者可向業戶追討欠款。業權如遇政府機構或司法機構查封、接管等特殊情況而無法當時收取管理費時，則該欠交的管理費待特殊情況結束后向業戶追索，但在該特殊時期內不計收違約金。該特殊時期的界定以政府或司法機構發出的處理文件時間為準。

　　三、繳費時間

　　各業戶需于每月1—7日前繳交其物業當月應付之管理費，以及上月發生的水電費、排污費等費用，任何業戶如果未能于預定日繳交應付的款項，則管理者有權采取下列措施收取附加費用：

　　1.收取未繳的款項自逾期之日起至付訖日止的違約金，每日以所欠費用總額的2%計算。

　　2.收取合理的手續費作為因違約引起的管理者額外行政工作的預定損失賠償。

　　3.若拖欠款時間超過30天，則管理者有權對欠款業戶作出追討行動，于告示欄張貼欠款業戶名稱、物業編號及詳情。

　　4.業戶拖欠管理費或其他費用達三個月時，管理者有權提出法律訴訟。

　　四、付款方式

　　1.業戶可以現金或支票(港幣或人民幣)及其他轉帳方式交予管理公司財務部。

　　2.管理公司開戶銀行：

　　帳戶名稱：廣州市****中心物業管理有限公司

　　帳號：

　　3.業戶如對管理費繳交有疑問，請致電管理公司財務部查詢。

　　聯系電話：020-8268***

　　五、管理費保證金、水電周轉金

　　商廈全體業戶應于辦理入伙手續時繳交管理費保證金(相當于二個月之管理費)、水電費保證金(元/M2)。業主可在物業出售、轉讓饋贈時，將管理費保證金及水電費保證金轉至其承受人名下，租戶的管理費保證金及水電費保證金則按其與發展商或業主簽訂的租賃合同及其與管理公司簽訂的管理服務協議之相關約定執行。使用者的管理費保證金及水電費保證金按其與發展商或業主之書面約定及其與管理公司簽訂的管理服務協議及約定執行。

　　六、管理者及其雇員在下列情況下無需對業戶負責

　　1.因下列原因造成的服務中斷：

　　因任何設施、裝置必要之計劃保養及更換。

　　因任何設施、裝置緊急故障搶修。

　　火災、水災等不可抗拒力引致服務中斷。

　　無法避免的燃料、材料、供水、電力供應中斷或短缺。

　　管理者所無法控制的其它一切原因。

　　2.在下列情況業戶受到的損失：

　　戰爭或外來暴力。

　　因業戶內部關系人員或雇員所致或因業戶自身責任所致。

　　自然災害及不可抗力所致。

　　在緊急情況下，業戶已接到管理者通知，但未能及時批準管理者采取避險行為所致。

　　七、業權轉讓、使用權的出租、出借

　　如有更改或轉讓業權，須以書面通知管理公司，否則舊業主仍須負責該單元/商鋪之管理費。舊業主在與管理公司結清其應繳交的管理費及其它應繳交的費用后，管理費保證金或其余部分在每單元/商鋪業權轉讓時由管理公司代辦理轉給新業主，并簽署有關遵守商廈公約的承諾書，否則，管理公司不辦理轉移手續。新舊業主之間的買賣轉讓手續在未經國家機關批準辦理完善前，舊業戶仍對該單元/商鋪負一切連帶責任。使用權的出租、出借，業主除須要求使用人簽署有關遵守商廈公約的承諾書外，并書面通知管理公司，該物業業主仍對該單元/商鋪負一切連帶責任。

　　第六章 物業專項維修資金建立與使用

　　一、專項維修資金建立專用賬戶，?？顚Ｓ?。受業主委托，由管理公司管理，有權督促逾期未交納的業主。

　　二、專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共同設施設備的維修，更新和改造。

　　三、人為原因造成的房屋共同部份、共同設施設備損壞，維修費由負責人承擔，不得使用專項維修資金。

　　第七章 商廈全部或部分受損不能正常使用時的約定

　　一、受損定義：至少有一個物業單元/商鋪的破壞程度達到政府房屋安全鑒定部門認為不能繼續按原用途使用的情況。受損程度包括可修復、不可修復、恢復使用等情況處理依據是政府房屋安全鑒定部門的書面意見。

　　二、商廈因火災、臺風、地震(陷)、戰爭或其他原因而受到損壞，而重新修復受損部分在技術上或法律上均可行時，在業戶購買的保險賠償金不敷使用的情況下，管理者可采取一切必要措施以維護商廈業戶的整體利益。影響商廈公共安全或公共觀瞻的損壞情況由全體業戶共同承擔維修責任;只涉及個別業戶室內功能的損壞部分，受影響的業戶必須承擔該等費用，并應在管理者書面通知十五天內將應付的修復款交付管理者;在受損物業無法使用但可修復的情況下，此受損物業之業主從受災之日起至修復后管理者發出重新使用書面通知之日止，此期間可免收管理費，由管理者提供免費管理服務。

　　三、商廈任何部分如因前條所述原因而損毀，重新修復又因技術或法律上的原因成為不可能時，須召開業主大會，業主大會召開應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主出席，業主大會作出的決定，須經與會業主1/2以上的票數通過并形成決議案，業主可以書面委托代理人出席業主大會，并列明代理的權限。

　　四、如由于保險賠償金不足，建筑法規的改變或任何其他情況，致使修復或重建該商廈的方案已不可行時，將由業主大會提案并且有物業管理區域內持有1/2投票權的業主同意通過有關議案。

　　五、因商廈購買了保險而取得的一切保險賠償金須按物業建筑面積比例分配予各業主。

　　六、若決議修復該商廈，每名業主須按其物業建筑面積比例支付修復該損毀部分所需費用，以支付超出該商廈保險額賠償金的費用。

　　第八章 其它事項

　　一、本管理公約經業戶于承諾書上簽字、蓋章后即時生效。

　　二、本管理公約的一切條款及其附件，具有同等效力。

　　三、本管理公約的一切條款及附加管理文件，對所有業戶及其受讓人、繼承人、受贈人、使用人均具有同等效力的法律約束力。

　　四、本公約所規定之發給商廈各業戶的任何通知，以送至該業戶之單元/商鋪或以送達業戶最后登記的通訊地址為準;如通過郵局掛號信投送的，則以郵局掛號收據為憑據。遇有因聯絡辦法無效而無法聯系的，將書面通知張貼于有關業戶物業之顯眼處10天以上視為送達。

　　五、本管理公約承諾書一式二份，業戶、管理公司各執一份。

　　六、若本公約內有任何條文于中國法律下成為無效、非法或不能執行，則本公約其余條文之有效性、合法性并不因此而受影響。

　　*****物業管理有限公司

　　二**年 月 日

篇2：預防物業管理糾紛 簽好《物業管理公約》

　　預防物業管理糾紛 簽好《物業管理公約》

　　物業管理糾紛一直是媒體關注的熱點，業主與物業管理企業發生糾紛的報道經常見諸報端，先是銀楓家園，再是鵬潤家園，接著又是天通苑、中創物業等等。誰對誰錯暫且不論。如此多的物業管理糾紛確實反映出目前物業管理現狀比較混亂，存在著許多亟待解決的問題。對某些處于糾紛漩渦的業主來說，本該方便生活的物業管理變成了困擾生活的煩心事，甚至擔憂事。對那些準備買房的購房人來說，物業管理更是一片足以令人望而卻步的是非之地。為什么會產生這么多的物業管理糾紛？物業管理糾紛能不能防患于未然？筆者認為，物業管理糾紛產生的原因是多方面的，既有客觀原因，也有主觀原因。在國家法律、法規不夠健全的情況下，物業管理各方應通過業主大會。在協商互利的基礎上，完善《物業管理公約》的內容與條款，積極預防和減少物業管理糾紛，采取合法手段有效解決物業管理糾紛。

　　物業管理糾紛產生的原因是多方面的。從客觀方面講，現階段我國關于物業管理方面的法律、法規還不健，全國還沒有一部統一的物業管理條例，物業管理各方的關系及權利義務等都缺乏明確規定。這就使整個物業管理活動處于一種無序狀態。法院等裁判機構在處理物業管理糾紛時缺乏法律依據，只能主要依據《物業管理公約》等合同的約定進行處理。物業管理各方如果想更好地保護自己的權益，只能通過完善合同條款等經濟手段來達到目的。但由于物業管理各方在專業知識經濟實力、實踐經驗等方面有較大差異，現實生活中，物業管理各方在簽訂《物業管理公約》等具有法律效力的文件時并不能完全表達自己的真實意愿，這就為物業管理糾紛的發生埋下了隱患。從主觀方面講，物業管理各方整體素質不高是發生物業管理糾紛的主要原因。例如，有的產權人或使用人未意識到業主大會的重要性，從不參加業主大會的活動，卻要求物業管理企業少收費或不收費；有的產權人或使用人不重視《物業管理公約》等法律文件，卻抱怨業主委員會不維權或維權不利；有的產權人或使用人沒有科學消費意識，不理解物業管理的職責范圍、物業管理對物業保值、升值的重要性，覺得花錢請物業冤得慌；還有的認為只要花了錢，和房子有關的事，都可以找物業。有的物業管理企業缺乏市場競爭的意識，在物業管理活動中只講權利、不講義務；有的物業管理企業不求長遠發展，在物業管理活動中投機取巧，收費高、服務差。以上種種均是物業管理各方整體素質不高的表現。在這種外部缺乏有效約束，內部缺乏有效自律的情況下。物業管理糾紛的發生有其必然性。

　　盡管物業管理糾紛的發生有其必然性，但并不是說物業管理糾紛不能預防、減少或有效解決。在法律、法規不夠健全《物業管理公約》等合同性文件是物業管理各方主要行為準則與是非評判標準的情況下，簽好《物業管理公約》等具有法律效力的合同性文件對于積極預防、減少、有效解決物業管理糾紛具有重要作用?！段飿I管理公約》是房屋產權人或使用人與物業管理公司簽署的、承諾共同遵守的行為規則。一般包括物業基本情況、公約涉及各主體的基本情況、產權人權利及義務、產權人大會及業主委員會、開發商權利及義務、物業管理公司權利及義務、公共維修基金的使用、物業管理收費、違約責任、爭議解決方式等條款?！段飿I管理公約》是整個小區治理結構、管理規則的綱領性文件，規定了住宅小區組織結構、物業管理各方權利義務及行為規范等核心性問題，關系到開發商、單個產權人或使用人、業主委員會、物業管理公司的現實及長遠切身利益。是物業管理法律關系中最重要的法律文件，因此，簽好《物業管理公約》對物業管理各方意義深遠。物業管理各方應在平等協商的基礎上，根據互利原則確定各方的權利義務，明確小區管理機構、議事規則、議事程序，監督機構等條款。

　　眾所周知，在新建住宅小區，最初的《物業管理公約》一般都是由開發商起草的，其他產權人在簽訂購房合同時，應當書面承諾遵守《物業管理公約》的相關規定。由于《物業管理公約》事先已由開發商擬定并經過政府有關主管部門審核，單個產權人即便對《物業管理公約》的某些條款及內容不滿，也無法或無力對《物業管理公約》進行修改，只能違心或被迫承認《物業管理公約》的內容與條款。雖然單個產權人或使用人在購房初期無法修改《物業管理公約》的內容，沒有機會在關系到切實利益的問題上與開發商或物業管理企業討價還價，但并非永遠沒有機會。當住宅小區產權人入住率達到50％以上、具備召開第一次業主大會的條件時，單個產權人或使用人便有機會參與《物業管理公約》的通過與修改工作，有權提出自己的合理化建議，與其他產權人一起與開發商討價還價。那么，在討價還價時，產權人或使用人應當注意哪些問題呢？

　　首先，產權人或使用人應當理順物業管理關系。物業管理通常有五方參與：開發商，產權人或使用人、業主大會、業主委員會、物業管理公司。在開發商擁有部分物業的住宅小區中，開發商、產權人是物業的主人，小區的最高權力機構--業主大會由開發商、產權人或使用人（房屋承租人）組成。在開發商不擁有物業的住宅小區中，業主大會由產權人或使用人組成。業主大會的常設機構是業主委員會，由住宅小區內產權人和使用人選舉的代表組成，代表和維護住宅小區內產權人和使用人的合法權益。物業管理企業是受業主委員會委托對小區進行管理的專業公司。從理論上講，開發商、產權人、業主大會、業主委員會具有共同利益，對物業管理公司違法或違反《物業管理公約》、《物業管理委托合同》的行為應當采取一致立場。這是相對合理的物業管理關系。

　　其次，完善《物業管理公約》，消除不合理的物業管理關系產生原因，維護自身合法權益。維護自身權益在物業管理關系合理的住宅小區相對容易，但在物業管理關系陷入混亂的小區則不太容易。例如，在新建住宅小區中，開發商像其他產權人一樣。應當繳納物業管理費，監督物業管理企業履行職責。但某些開發商卻利用前期委托物業管理的特權，與受托物業管理企業達成某種妥協或默契，即物業管理企業得到小區物業管理權，開發商少繳或不繳物業管理費。在這種物業管理關系下，產權人或使用人維護自身權益便相對艱難，開發商對物業管理企業侵害其他業主合法權益的行為可能采取放任自由或默許的態度，這便破壞了小區本應合理的物業管理關系。在這種情形下，產權人或使用人只有在正確判斷不合理物業管理關系產生原因的基礎上，通過完善《物業管理公約》條款及內容。約束、制裁破壞正常物業管理關系的行為，將糾紛消滅于萌芽。那么，如何完善《物業管理公約》的條款及內容呢？筆者認為，以下幾個問題應引起物業管理各方重視：

　　一、明確業主委員會議事程序及監督問題

　　根據現有的物業管理方面的法律規定，業主委員會是住宅小區的最高權力機構--業主大會的常設機構，具有組織召開產權人大會、選聘或解聘物業管理企業、與物業管理企業簽訂或解除物業管理合同、監督公共維修基金的使用和管理、審議物業管理企業提出的物業管理服務標準和收費標準以及年度工作計劃，執行產權人大會的決議、決定等權利和義務，是代表產權人利益的最重要的組織機構。在一定意義上，業主委員會對小區的物業管理具有舉足輕重的作用。雖然從理論上講，業主委員會應對業主大會負責，業主委員會成員由業主大會選舉、撤換，但業主委員會到底應當怎樣對業主大會負責，如何選舉或撤換業主委員會成員，業主委員會如何行使權力，業主委員會選聘和撤換物業管理企業的條件、程序及標準等具體問題的規定更是比較原則，缺乏程序方面的保障，容易流于形式，很難落到實處。比如，《物業管理公約》一般都規定小區業主委員會具有決定選聘和續聘物業管理公司的權力，但對業主委員會選聘和續聘物業管理企業的標準及程序卻很少規定，這使得業主委員會選聘和續聘物業管理企業的行為缺乏客觀依據與透明度?！段飿I管理公約》一般還規定小區業主委員會有檢查、監督物業管理企業各項管理工作的實施及規章制度的執行的權力，但對業主委員會檢查、監督工作的標準缺乏規定，這就使小區業主委員會自身的工作缺乏客觀標準、沒有有效監督，這樣的權力有時可能成為滋生腐敗的溫床，小區物業管理亦是如此。因此，在簽訂《物業管理公約》時，物業管理各方就應詳細約定業主委員會的組成、議事規則和工作程序、考核標準、工作準則、業主委員會組成人員的選舉、罷免程序、監督業主委員會工作的機構組織及監督程序等問題，這樣才能更好地保障物業管理各方的合法權益。

　　二、物業客理經營與收費問題

　　物業管理的經營與收費一直是個比較敏感的問題。因為這直接關系到物業管理各方的經濟利益，有媒體甚至稱物業管理收費是業主與物業管理企業心中永遠的"痛"。一方面，產權人希望繳費能降到最低，另一方面，物業管理企業希望利潤達到最大化。要想在這種悖論里求得合作發展。物業管理雙方就應當就物業管理經營與收費等問題進行協商，并在合同中進行詳細約定，以避免糾紛的產生。在簽訂《物業管理合同》的經營與收費條款時，以下幾個問題應當加以考慮：

　　1、物業管理企業在住宅小區內是否具有排他經營權，經營收益歸誰所有，如何使用；

　　2、收取補充物業管理費的條件、標準及議事程序；

　　3、調整物業管理費的依據、條件及幅度；

　　4、物業管理企業服務未達標的違約賠償責任，標準。

　　三、建立維修基金的使用、續籌的監督體制，降低維修基全移交、投資風險

　　維修基金是專項用于住宅小區共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造的，由全體業主按購房款2％-3％的比例繳納的基金。由于維修基金數額比較大，對物業保值、增值具有重要作用，直接關系到產權人切身利益，因此在簽訂《物業管理公約》時，應重點關注維修基金的使用、續繳問題?！蹲≌灿貌课还灿迷O施設備維修基金管理辦法》雖然對維修基金的使用、續籌作了以下規定：業主委員會成立前，維修基金的使用由開發商或開發商委托的管理單位提出使用計劃，經當地房地產行政主管部門審核后劃撥；業主委員會成立后，維修基金的使用由物業管理企業提出年度使用計劃，經業主委員會審定后實施；維修基金不敷使用時，經當地房地產行政主管部門或業主委員會研究決定，按業主占有的住宅建筑面積比例向業主續籌，但以上規定并不能保證維修基金使用、續籌的審批合理，也無法防止開發商或物業管理企業不合理使用維修基金。為維護自己的權益，在制定《物業管理公約》時。產權人應當建立維修基金使用、續籌的監督制度。

　　也許有些產權人還沒有意識到維修基金存在著移交、投資風險?！蹲≌灿貌糠止灿迷O施設備維修基金管理辦法》規定，維修基金先由開發商代收，在業主辦理房屋權屬證時，由房地產行政主管部門代管，業主委員會成立后，經業主委員會同意，房地產行政主管部門將維修基金交給物業管理企業代管。在此期間，維修基金可用于購買國債等證券類投資。維修基金的移交伴隨著巨大的財務風險，利息的變動、國債收益的變動都可能導致維修基金減少，這些不可預測的風險只能由全體業主來承擔。簽訂《物業管理公約》時應注意維修基金移交、投資風險問題，并制定有關條款，減少移交特別是投資風險，完善違法、違約移交、投資維修基金的違約、追償制度。

　　四、完善物業管理企業服務標準條款，明確選聘、撤換物業管理企業的條件及程序

　　有些小區存在著這樣的情況，產權人或使用人對物業管理企業的工作極不滿意，想撤換物業管理公司，但卻拿不出實質性的證據證明物業管理企業違反法律或合同約定，以至撤換物業管理企業的想法和行為不能實現。這主要是因為，這些小區的《物業管理公約》等合同性文件對物業管理企業的服務范圍、服務標準，選聘、撤換物業管理企業的條件及程序等問題未作詳細約定，以至訴訟或投訴時沒有證據，達不到自己的目的。一般情況下，物業管理工作比較復雜，訂立《物業管理公約》等合同性文件時應盡量詳細地約定物業管理企業的服務范圍、服務標準、因物業管理企業怠于職守或不履行職守、服務未達標等原因給業主造成損害的違約賠償條款。這樣考核物業管理企業的工作好壞就有了依據與標準，決定是否續聘或撤換原有的物業管理企業時也有了實質性的證據及依據。即使訴諸法律也不會有敗訴的危險。

篇3：物管案例：業主反對物業管理公約怎么辦

　　物管案例：業主反對物業管理公約怎么辦

　　某物業管理公司承接了一小區物業管理業務后，草擬了物業管理公約，交給業主討論。不料，公約遭到了全體業主的激烈反對，其焦點主要集中在如下兩款：

　?。?）物業管理者為進行物業管理活動而對業主或用戶造成的一切損失，物業管理者不承擔民事賠償責任；

　?。?）如果業主或用戶欠繳物業管理費及水電費等，則物業管理者有權采取斷水、斷電、斷暖的做法，直到所欠費用繳清為止。

　　對此物業管理公司應該怎么辦？

　　[案例分析]

　　物業管理公約是業主和物業管理公司雙方間的服務合同，雙方形成的是消費者與經營者的關系。業主作為消費者享有《消費者權益保護法》所規定的一切權利。本案例中的前款約定物業管理公司實際上侵犯了業主的知情權，其作為免責條款，對業主是不公平的，符合《合同法》第40條規定“提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的該條款無效?！惫蚀丝畹闹贫ú煌?。

　　本案例的后款觸碰了物業管理實踐中的一個敏感話題，那就是物業管理公司有無權利對業主采取斷水、斷電、斷暖的等做法，根據我國相關法規的規定，供電企業在發電、供電系統正常的情況下，應當連續向用戶供電，不得中斷。因供電設施檢修、依法限電或者用戶違法用電等原因，需要中斷供電時，供電企業應當按照規定事先通知用戶。用戶逾期未繳付電費的，供電企業可以從逾期之日起，加收違約金。自逾期之日起計算，超過30日，經催繳仍未繳付電費的，供電企業可以按規定程序停止供電。由此可見，中止供電的權利僅在供電企業，而且供電企業也不得隨意中止供電?？梢娢飿I公司無權斷電。從實踐的角度看極易激化矛盾，又有侵犯業主消費權之嫌，此款制定同樣不妥。

　　[解決方法]

　　沒有必要的免責條款，物業管理工作難以開展，前款可改為：

　　物業管理者進行如下活動時，對業主造成的財產損失可不承擔民事賠償責任：

　?。?）為救助人命而造成的必要財產損失；

　?。?）為避免業主或用戶財產受損或可能受損而造成的必要財產損失；

　?。?）為抓捕違法犯罪分子、制止不法侵害行為而造成的必要財產損失；

　?。?）其他類似上述情形。

　　后款可改為：物業管理者有權對欠繳費業主提起民事訴訟，并可參照《中華人民共和國合同法》第182條、第184條的規定減少損失。

　　《合同法》第182條規定“用電人應當按照國家有關規定和當事人的約定及時交付電費。用電人逾期不交付電費的，應當按照約定支付違約金。經催告用電人在合理期限內仍不交付電費和違約金的，供電人可以按照國家規定的程序中止供電?！?/p>

　　《合同法》第182條規定“供用水、供用氣、供用熱力合同，參照供用電合同的有關規定。

　　[相關法規政策]

　　1．《物業管理條例》（節選）

　　......

　　第二章 業主及業主大會

　　第六條房屋的所有權人為業主。

　　業主在物業管理活動中，享有下列權利：

　　(一)按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務；

　　(二)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；

　　(三)提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議；

　　(四)參加業主大會會議，行使投票權；

　　(五)選舉業主委員會委員，并享有被選舉權；

　　(六)監督業主委員會的工作；

　　(七)監督物業管理企業履行物業服務合同；

　　(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；

　　(九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用；

　　(十)法律、法規規定的其他權利。

　　第七條業主在物業管理活動中，履行下列義務：

　　(一)遵守業主公約、業主大會議事規則；

　　(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

　　(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

　　(四)按照國家有關規定交納專項維修資金；

　　(五)按時交納物業服務費用；

　　(六)法律、法規規定的其他義務。

　　第八條物業管理區域內全體業主組成業主大會。

　　業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

　　......

　　第四章 物業管理服務

　　第三十二條從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格。

　　國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。

　　第三十三條從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。

　　第三十四條一個物業管理區域由一個物業管理企業實施物業管理。

　　第三十五條業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業訂立書面的物業服務合同。

　　物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。

　　第三十六條物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。

　　物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

　　第三十七條物業管理企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續。

　　業主委員會應當向物業管理企業移交本條例第二十九條第一款規定的資料。

　　第三十八條物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意，物業管理企業不得改變物業管理用房的用途。

　　第三十九條物業服務合同終止時，物業管理企業應當將物業管理用房和本條例第二十九條第一款規定的資料交還給業主委員會。

　　物業服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業管理企業的，物業管理企業之間應當做好交接工作。

　　第四十條物業管理企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。

　　第四十一條物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業管理企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。

　　第四十二條業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。

　　第四十三條縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門，應當加強對物業服務收費的監督。

　　第四十四條物業管理企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。

　　第四十五條物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。

　　物業管理企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

　　第四十六條對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業管理企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。

　　有關行政管理部門在接到物業管理企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

　　第四十七條物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業管理企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。

　　物業管理企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。

　　第四十八條物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人約定，但不得違反法律、法規和業主公約的有關規定。

　　物業使用人違反本條例和業主公約的規定，有關業主應當承擔連帶責任。

　　第四十九條縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門應當及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業管理企業在物業管理活動中的投訴。

　　2．《中華人民共和國合同法》（略）

　　3．《中華人民共和國消費者權益保護法》（略）