平涼市住房和城鄉建設局

　　關于印發《首次成立業主大會和業主委員會工作指引》的通知

　　各縣(市、區)住建局，莊浪縣城管執法局：

　　為了指導和協助業主成立業主大會和選舉業主委員會，根據《中華人民共和國民法典》《業主大會和業主委員會指導規則》《甘肅省物業管理辦法》和《平涼市物業管理條例》等有關規定，我局制定了《首次成立業主大會和業主委員會工作指引》，現印發給你們，請結合實際參考執行。

　　平涼市住房和城鄉建設局

　　2023年5月15日

　　首次成立業主大會和業主委員會工作指引

　　一、申請成立首次業主大會

　　(一)業主申請

　　首次成立業主大會的條件：

　　一個物業管理區域內，符合以下情形之一的，業主可以向街道辦事處(鄉鎮人民政府)提出成立業主大會的書面要求，提交《成立首次業主大會和業主委員會申請書》(附件2)：

　　1.5%以上業主聯名的;

　　2.已交付使用的物業建筑面積達到物業管理區域建筑面積50%以上的;

　　3.達到30%以上不足50%，但首個房屋單元出售并實際交付使用已滿兩年的，應當召開首次業主大會。

　　(二)政府引導

　　收到業主的申請后，街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當根據小區的開發建設情況，審議業主的請求是否符合成立業主大會條件的規定，并于收到申請之日起3日內答復業主。

　　業主的書面請求符合成立業主大會條件規定的，由街道辦事處(鄉鎮人民政府)負責組織發動工作，在物業管理區域顯著位置貼出《關于成立首次業主大會和業主委員會的倡議》(附件3)，告知全體業主關于籌備成立首次業主大會的有關事宜?！蛾P于成立首次業主大會和業主委員會的倡議》在物業管理區域顯著位置公示不少于7日。

　　二、成立首次業主大會籌備組

　　(一)籌備組成員的組成

　　由業主代表、建設單位以及街道辦事處(鄉鎮人民政府)代表7～15人組成。

　　籌備組成員人數應為單數，其中業主代表應當不少于業主大會籌備組人數的一半。業主代表應由物業管理區域內的住宅業主和非住宅業主組成。

　　(二)籌備組業主代表的建議條件

　　籌備組業主代表建議從具備以下條件的業主中產生：

　　1.具有完全民事行為能力;

　　2.遵紀守法，熱心公益事業，責任心強，具有較強的公信力和組織能力;

　　3.履行業主義務，按時交納物業服務費用和住宅專項維修資金，無煽動業主拒繳物業費的行為，無損害公共利益行為;

　　4.本人及其近親屬未在為本小區提供物業服務的企業及其下屬單位任職。

　　(三)成立首次業主大會籌備組程序

　　1.籌備組工作方案制定

　　在《關于成立首次業主大會和業主委員會的倡議》公示期間，街道辦事處(鄉鎮人民政府)根據業主的反饋意見和小區規模、樓宇類別的實際情況研究制定《關于住宅小區(大廈)推選產生業主大會籌備組的工作方案》(附件4)(以下簡稱為“籌備組工作方案”)，開展組織籌備成立業主大會籌備組的相關工作。

　　籌備組工作方案應明確籌備組人數、候選人的條件、產生的方式和要求、報名期限等內容。

　　2.籌備組工作方案公示

　　籌備組工作方案在物業管理區域顯著位置公示不少于7日，并在小區內設點收集業主的意見。

　　公示期間業主可實名提出書面的反饋意見，業主提出異議的，由街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織協商并確定工作方案。

　　3.業主推薦

　　籌備組工作方案公示期屆滿后，按照籌備組工作方案擬定的程序和要求，由推薦參與籌備組成員的業主填寫《籌備組成員候選人推薦表》(附件5)，并將表格送街道辦事處(鄉鎮人民政府)。

　　街道辦事處(鄉鎮人民政府)可以發動綜合因素突出的業主參選籌備組業主代表。綜合因素包含代表性、廣泛性、公益心、責任心、政治面貌、工作單位、工作經驗、工作能力、工作時間等方面。

　　4.籌備組的產生

　　街道辦事處(鄉鎮人民政府)收到《籌備組成員候選人推薦表》后，應對照籌備組工作方案中的候選人條件進行核實把關，形成籌備組成員候選人名單。

　　籌備組業主代表候選人人數不足的，街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織業主再次推薦;經再次推薦，業主代表候選人人數仍未達到規定人數的，籌備首次業主大會和業主委員會工作終止。

　　街道辦事處(鄉鎮人民政府)應按照籌備組工作方案的要求產生籌備組成員，主動擇優推薦產生籌備組業主代表?？紤]到籌備組成員的代表性和廣泛性，籌備組成員原則上從擁有不同用途物業的業主中產生。

　　業主為法人或者其他組織，委托其工作人員參加籌備組，應當書面委托。

　　街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當書面向建設單位(公有住房出售單位)送達《關于提交參加籌備組成員名單的函》(附件6)，該物業小區建設單位(公有住房出售單位)授權委托一名代表參加籌備組工作。建設單位收到通知后5日內，應當將填寫好的《建設單位(公有住房出售單位)參加籌備組成員情況表》(附件6)及時提交給街道辦事處(鄉鎮人民政府)。建設單位(公有住房出售單位)已不存在或者未及時回復街道辦事處(鄉鎮人民政府)通知的，視為其放棄籌備組成員資格。

　　建設單位(公有住房出售單位)放棄籌備組成員資格的，仍應履行其提交相關資料的義務。

　　5.籌備組的確立

　　產生籌備組業主代表后，街道辦事處(鄉鎮人民政府)將籌備組成員名單，以書面形式在物業管理區域內張貼公示不少于7日，公示期間，業主有異議的，應當向街道辦事處(鄉鎮人民政府)提出書面意見。

　　籌備組業主代表名單確定后，街道辦事處(鄉鎮人民政府)委派代表擔任籌備組組長，召集籌備組全體成員組織召開籌備組第一次會議，形成《關于縣(市、區)鎮(街道)住宅小區(大廈)業主大會籌備組成員名單的公告》(附件7)，并在物業管理區域內顯著位置公告，籌備組自公告之日起成立。

　　若籌備組通過上述流程后仍未能成立的，或者籌備組自成立之日起6個月內，未能組織召開首次業主大會會議表決通過管理規約和業主大會議事規則、并選舉產生業主委員會的，籌備組自行解散，應當按規定重新向物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)提出成立業主大會書面申請。

　　因非籌備組原因籌備工作中止的，籌備組可以在物業管理區域內公示后，將籌備工作時限延長，延長時間不得超過中止時間。

　　(四)籌備組應當開展的籌備工作

　　籌備組組織制定《首次成立業主大會的工作方案》，按照法律規定開展成立首次業主大會的籌備工作：

　　(1)確認并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積;

　　(2)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容(3)草擬管理規約、業主大會議事規則;

　　(4)依法確定首次業主大會會議表決規則;

　　(5)制定業主委員會委員候選人產生辦法，確定業主委員會委員候選人名單;

　　(6)完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。

　　三、確定業主人數和投票權數

　　籌備組向建設單位或物業服務企業索取業主資料，確認業主人數，確定每戶業主在首次業主大會上的投票權數。

　　建設單位和物業服務企業應當協助業主大會籌備組工作，向業主大會籌備組提供物業管理區域證明、房屋及建筑物面積清冊、業主清冊、建筑規劃總平面圖、交付使用共用設施設備的證明、物業服務用房配置證明、已籌集的住宅專項維修資金清冊等文件資料，并在物業管理區域提供相應的人力、場地支持。

　　投票權數為專有部分面積占建筑物總面積權重。面積和業主人數按照下列方式確定：

　　(一)專有部分面積，按照建筑面積計算;建筑物總面積，按專有部分面積之和計算。

　　(二)建設單位已經出售的專有部分的業主人數，一戶按一人計算;建設單位未出售的專有部分按一人計算;總人數，按照兩者之和計算。

　　車位、攤位等特定空間可以在《業主大會議事規則》中約定是否計入用于確定業主投票權數的專有部分面積內。

　　決定《業主大會議事規則》的首次業主大會會議，車位、攤位等特定空間計入用于確定業主投票權數的專有部分面積。

　　四、擬定《首次業主大會會議表決規則》《業主大會議事規則》《管理規約》征求意見稿

　　籌備組自成立后，應按照籌備組職責要求，參照平涼市住房和城鄉建設局制定的《首次業主大會會議表決規則》(附件13)、《業主大會議事規則(示范文本)》(附件21)和《管理規約(示范文本)》(附件22)擬定《首次業主大會會議表決規則》《業主大會議事規則》《管理規約》的征求意見稿。其中：

　　(一)《管理規約》應當對下列主要事項作出約定：

　　1.物業的使用、維護、管理;

　　2.專項維修資金的籌集、管理和使用;

　　3.物業共用部分的經營與收益分配;

　　4.業主共同利益的維護;

　　5.業主共同管理權的行使;

　　6.業主應盡的義務;

　　7.違反管理規約應當承擔的責任等。

　　(二)《業主大會議事規則》應當對下列主要事項作出約定：

　　1.業主大會名稱及相應的物業管理區域;

　　2.業主委員會的職責;

　　3.業主委員會議事規則;

　　4.業主大會會議召開的形式、時間和議事方式;

　　5.業主投票權數的確定方法;

　　6.業主代表的產生方式;

　　7.業主大會會議的表決程序;

　　8.物業服務企業續聘、選聘、解聘的方式;

　　9.業主委員會委員的資格、人數、任期和職務終止等;

　　10.業主委員會換屆程序、業主委員會委員補選辦法等;

　　11.業主大會、業主委員會工作經費的籌集、使用和管理;

　　12.業主大會、業主委員會印章的使用和管理。

　　五、推選首屆業主委員會候選人

　　(一)業主委員會委員條件

　　業主委員會委員應當從具備以下條件的業主中選舉產生：

　　1.具有完全民事行為能力;

　　2.遵紀守法，熱心公益事業，責任心強，具有較強的公信力和組織能力;

　　3.遵守管理規約，履行業主義務，按時交納住宅專項維修資金和物業服務費用，無損害公共利益行為;

　　4.本人及其近親屬未在為本物業管理區域提供物業服務的企業及其下屬單位任職;

　　(二)業主委員會組成

　　考慮到業主委員會的代表性和廣泛性，業主委員會成員建議原則上從擁有不同用途物業的業主中產生。業主委員會一般由5-11人的單數委員組成，每屆任期不超過5年，可以連選連任，具體人數、任期由業主大會議事規則約定。業委會成員中的黨員比例原則上不低于50%，業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生，業委會主任一般由黨員擔任。

　　業主委員會委員是否實行差額選舉以及實行差額選舉的差額比例由業主大會議事規則約定。

　　業主委員會實行差額選舉的，未當選業主委員會委員且得票數達到法定票數的候選人，可以按照得票順序當選業主委員會候補委員。候補委員人數由業主大會議事規則約定。候補委員可以列席業主委員會會議，不具有表決權。

　　(三)推選首屆業主委員會委員候選人可參照以下的程序

　　1.籌備組發出推薦通知和公示有關文件

　　籌備組發出《關于自薦(推薦)業主委員會委員候選人的通知》(附件8)和《關于住宅小區(大廈)首次業主大會會議討論事項的公告》(附件9)，同時公示征求《首次業主大會會議表決規則》《業主大會議事規則(草案)》和《管理規約(草案)》的意見，以上文件在物業管理區域顯著位置公示不少于7日。

　　籌備組公示征求《首次業主大會會議表決規則》《業主大會議事規則(草案)》和《管理規約(草案)》意見的同時，應當公告《業主大會議事規則(示范文本)》(附件21)和《管理規約(示范文本)》(附件22)供業主參考。

　　2.業主推薦候選人、對公示文件提出意見和建議

　　在業主委員會候選人自薦(推薦)期間，符合候選人資格條件的業主填寫《業主委員會委員候選人簡歷表》(附件10)，或者提供《業主委員會委員候選人推薦表》(附件11)和《業主代表(業主委員會候選人)承諾書》(附件12)。連同本人身份證原件(核對原件后退還)、復印件(注明僅用于參選業主委員會委員)一起交給籌備組。

　　在公示期內，業主可向籌備組提出對《業主大會議事規則(草案)》和《管理規約(草案)》的修改意見和建議。

　　六、確定業主委員會委員候選人和《業主大會議事規則(表決稿)》《管理規約(表決稿)》

　　(一)確定業主委員會委員候選人

　　籌備組在公示期滿后將收集到的名單和資料做好整理核實，最終確定候選人名單。業主委員會委員候選人人數少于業主大會議事規則約定的業主委員會委員人數的，由籌備組繼續組織業主推薦。

　　街道辦事處(鄉鎮人民政府)加強對業主委員會候選人的人選推薦和審核把關?？梢园l動綜合因素突出的業主參選業主委員會候選人，可在業主委員會候選人名單中為合適的候選人加具推薦意見。

　　鼓勵中共產黨員、政府公職人員、“兩代表一委員”、社區居民委員會成員、優秀志愿者、各行各業成功人士和有熱情、懂法律、善管理的業主成為業主委員會候選人。

　　(二)確定《首次業主大會會議表決規則》《業主大會議事規則(表決稿)》《管理規約(表決稿)》

　　根據業主提出意見和建議，對《首次業主大會會議表決規則》《業主大會議事規則(草案)》和《管理規約(草案)》進行修改和完善。

　　七、首次業主大會會議的召開

　　(一)發出召開業主大會會議通知

　　籌備組將《關于召開首次業主大會的通知》(附件14)與有關資料在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域的顯著位置公告。

　　同時，籌備組將《關于召開首次業主大會的通知》在首次業主大會會議召開15日前書面送達業主，具體方式包括：

　　1.當面遞交書面通知;

　　2.將書面通知放入業主信箱或業主的物業專有部分內;

　　3.郵寄書面通知;

　　4.其他法定方式。

　　在公示期內，業主對公告內容有異議的，可向籌備組提出，籌備組應當記錄并作出答復。

　　在發出《關于召開業主大會的通知》的同時，籌備組及時告知街道辦事處(鄉鎮人民政府)，并印刷好《選舉業主委員會委員選票》(附件15)和《業主大會議事規則、管理規約表決票》(附件16)。

　　(二)召開首次業主大會會議

　　業主大會會議可以采用電子投票、書面征求意見或者集體討論的形式，也可以采取相結合的形式召開。鼓勵使用政府平臺采用電子投票的形式召開。

　　業主大會會議采用集體討論形式的，可按照下列程序進行：

　　1.籌備組組織會議簽到并核實到會業主身份，發放選票(表決票);

　　2.表決《管理規約》《業主大會議事規則》等;

　　3.選舉業主委員會委員;

　　4.回收選票;

　　5.現場公開計票;

　　6.現場公布業主大會會議結果，并填寫《小區首次業主大會表決票驗票結果確認書》(附件18)和《小區首屆業主委員會選舉驗票結果確認書》(附件19);

　　業主大會會議采用書面征求意見形式的，可按照下列程序進行：

　　1.發放選票(表決票)。采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書和相關的文件送交每一位業主;無法送達的，應當在物業管理區域顯著位置公告。

　　2.組織投票。投票采用“流動投票”及“固定投票”相結合的方式進行;投票時間建議不少于10天，具體時間由籌備組會議決定，并在物業管理區域顯著位置公告。

　　3.組織計票。投票結束后，由業主大會籌備組組成監票組、計票組，進行現場驗票、計票;計票結束后，應當填寫《小區首次業主大會表決票驗票結果確認書》和《小區首屆業主委員會選舉驗票結果確認書》，屆時，籌備組應組織發動業主現場臨督，必要時可邀請公證機構現場公證。

　　如果回收的選票未達到規定票數，需要延長回收選票時間的，籌備組應當將延期決定在物業管理區域顯著位置進行公示，公示不少于7日，公示期滿后，告知街道辦事處(鄉鎮人民政府)。投票延長時間最多30日。在回收選票延長期內，籌備組應積極發動未投票的業主參與投票。

　　物業管理區域內業主人數較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議，推選及表決辦法應當在業主大會議事規則中規定。

　　業主委托他人參加業主大會會議的，必須符合《業主大會議事規則》約定，業主和代理人應當簽訂《業主參加業主大會委托書》(附件17)，代理人持業主委托書并根據委托內容進行投票表決，委托書應載明委托內容、期限和權限等內容。

　　首次業主大會會議，投票表決產生《業主大會議事規則》、《管理規約》、業主委員會委員等事項。

　　以上表決事項應當經專有部分面積占比四分之三以上的業主且人數占比四分之三以上的業主參與表決，參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

　　業主大會和業主委員會依法成立完成之日起10日內，籌備組將業主大會會議資料、業主名冊等有關資料移交給業主委員會，其職責自行終止。

　　若業主大會按照上述流程仍未能通過的，應當按規定重新向物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)提出成立業主大會書面申請。

　　八、業主委員會成立

　　(一)首次業主大會會議結果公示

　　業主大會自首次業主大會會議表決通過《管理規約》《業主大會議事規則》，并選舉產生業主委員會之日起成立。

　　將首次業主大會的投票表決結果、業主委員會名單在物業管理區域顯著位置公示，采用書面征求意見形式的，應將書面征求意見的結果在物業管理區域內公示不少于30日，業主有權查詢相關材料。

　　《管理規約》《業主大會議事規則》表決的公示內容應當包括業主的房號和專有部分面積，業主對《管理規約》《業主大會議事規則》的贊同、反對、棄權意見和意見匯總結果等。業主委員會委員表決的公示內容應當包括業主的房號和專有部分面積，業主對業主委員會委員候選人的贊同、反對、棄權意見和意見匯總結果等。

　　業主委員會應將業主投表決票選票及召開業主大會的相關資料妥善保存。

　　(二)異議處理

　　對投票表決結果有異議的，可參照下列辦法處理：

　　1.異議提出人應當在公示期間實名提出書面異議。

　　2.采用書面表決票補充投票的，異議提出人可以查驗本人的書面表決票或者選票，但應當出示本人的有效身份證件;籌備組應當將異議提出人的書面表決票或者選票供其查驗。

　　3.異議提出人對公示的業主人數、專有部分面積等業主投票權數提出異議的，向籌備組反映。

　　4有證據證明不是業主或者業主委托代理人投票的，可以向籌備組反映，籌備組應當進行核實。

　　5. 籌備組應當在業主大會會議表決結果公示期間或者公示期限屆滿之日起在籌備工作期限內對異議進行處理。

　　6.異議提出人對籌備組的處理仍有異議的，可以向街道辦事處(鄉鎮人民政府)反映處理?；I備組違反相關規定的，由街道辦事處(鎮政府)依法處理，并通告全體業主。

　　(三)推選業主委員會主任、副主任及業主委員會分工

　　業主委員會自產生之日起7日內召開首次業主委員會會議，簽署《業主委員會委員履職承諾書》(附件24)，推選產生主任1人，副主任1～2人，以及其他職責人員。

　　(四)備案

　　業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列材料(一式兩份)向物業所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)和住房城鄉建設主管部門辦理備案手續：

　　1.《縣(市、區)業主委員會備案申請表》(附件20);

　　2.《管理規約》《業主大會議事規則》;

　　3.業主大會的會議記錄、會議決定;

　　4.業主委員會委員(候補委員)名單及其基本情況。

　　5.《業主委員會委員履職承諾書》(附件24)

　　物業所在地的住房城鄉建設主管部門應當在收到上述材料后5日內發出《業主委員會備案回執》(附件23)。

　　業主委員會收到備案回執后，應將備案情況告知物業服務企業，并在物業管理區域的顯著位置公告。

　　備案的有關事項發生變更的，業主委員會應當自變更之日起15日內書面報告住房城鄉建設主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)。

　　(五)刻制印章及對印章的管理和使用

　　業主委員會辦理備案手續后，可持備案回執向公安機關申請刻制業主委員會印章。印章應當標明業主委員會的屆數。

　　業主委員會應當建立印章管理制度，并指定專人保管印章。應當根據業主大會議事規則的約定和業主大會的決定使用業主委員會印章。

　　九、業主委員會委員的終止和遞補

　　業主委員會委員有下列情況之一的，其委員資格自行終止：

　　(一)因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的;

　　(二)喪失民事行為能力的;

　　(三)依法被限制人身自由的;

　　(四)法律、法規以及管理規約規定的其他情形。

　　業主委員會委員有下列情況之一的，由業主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權數的業主提議，業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，可以決定是否終止其委員資格：

　　(一)以書面方式提出辭職請求的;

　　(二)不履行委員職責的;

　　(三)利用委員資格謀取私利的;

　　(四)拒不履行業主義務的;

　　(五)侵害他人合法權益的;

　　(六)因其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

　　業主委員會委員職務終止，有候補委員的，由候補委員依次遞補。業主委員會應當及時將業主委員會委員職務終止和候補委員遞補的情況在物業管理區域的顯著位置公告。

　　業主委員會任期內，委員出現空缺時，應當及時補足。業主委員會委員候補辦法由業主大會決定或者在業主大會議事規則中規定。業主委員會委員人數不足總數的二分之一時，應當召開業主大會臨時會議，重新選舉業主委員會。

　　業主委員會委員缺員，由候補委員遞補后仍不足五人，或者后期物業的業主入住后需增補業主委員會委員的，業主委員會應當組織召開業主大會會議補選業主委員會委員。

　　業主委員會委員集體辭職的，應當召開業主大會會議重新選舉業主委員會。業主可以向物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)提出協助要求，街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當給予協助。

　　本指引未盡事宜，按照國家和省、市有關規定，從其執行。

　　附件：1.縣(市、區)成立首次業主大會和業主委員會流程圖

　　2. 縣(市、區)鎮(街道)住宅小區(大廈)成立首次業主大會和業主委員會申請書

　　3.關于成立首次業主大會和業主委員會的倡議

　　4.關于住宅小區(大廈)推選產生業主大會籌備組的工作方案

　　5.籌備組成員候選人推薦表

　　6.建設單位(公有住房出售單位)參加籌備組成員情況表

　　7.關于縣(市、區)鎮(街道)住宅小區(大廈)業主大會籌備組成員名單的公告

　　8.關于自薦(推薦)業主委員會委員候選人的通知

　　9.關于住宅小區(大廈)首次業主大會會議討論事項的公告

　　10.業主委員會委員候選人簡歷表

　　11.業主委員會委員候選人推薦表

篇2：在X山莊首次業主大會會議上報告

　　告別"大雜院"創建美好山莊

　　--在**山莊首次業主大會會議上的報告

　　各位業主：

　　大家好！

　　金秋十月是收獲的季節！經過近五月個月的緊張籌備，今天，我們盼望已久的業主大會會議終于開幕了，這標志著**山莊業主大會正式成立了！所以，今天是一個值得我們全體山莊業主慶賀的日子，是山莊開始告別"大雜院"開創美好明天的日子，這一天將永遠記載在**山莊的史冊里！為了這一天，熱心的業主們付出了很多很多，今天在座的業主放棄休息，為了共同的家園，為了共同的愿景，將行使屬于我們自己的權利。下面我代表籌備組向大會報告業主大會的籌備工作。

　　一、業主大會的籌備過程

　　山莊入住兩年后，就有業主要求召開業主大會、成立業主委員會，隨著入住業主的增加和山莊問題的逐漸增多，這一呼聲日益強烈，并漸漸付諸行動。去年5月業主聚會兩次，商討如何解決山莊的問題，6月開始組織以來，山莊各區都先后有業主代表參加相關活動。這些熱心山莊公益的業主，在一年的時間里，利用休息時間開了約20次會議討論山莊的問題，與物業公司進行了五次對話。他們出錢、出力、獻計獻策，為改變山莊狀況默默無私地奉獻，形成了團結、民主、奉獻、互愛的良好風氣，樹立了良好的形象，贏得了廣大業主的信賴和支持，為成立業主委員會的打下了良好的基礎。

　　今年3月6日，業主代表在與延慶縣政府座談時，贏得到了縣政府的支持。主管該項工作的劉副縣長對代表們表示：山莊在居住、生活上存在什么問題，縣政府將協調解決。在與物業公司的對話中，爭取到開發商的支持，法定代表人表示贊同成立業主委員會，并在實際行動中積極支持和配合。

　　在內因與外因基本具備的情況下，5月14日，業主代表召開會議，決定正式向延慶縣政府申請成立**山莊業主委員會。5月28日，再次開會通過了申請報告，并在申請報告上簽名。6月4日將啟動成立業主委員會工作通告給業主，請業主自薦或推薦業主參加成立業委會的籌備工作。

　　6月10日，報告遞交給延慶縣政府，劉副縣長批復給延慶縣建委。6月24日下午，延慶縣建委的副主任和小區辦主任，就如何成立**山莊業主委員會向業主代表、開發商代表談了指導性意見，并將相關文件的復印件交給業主代表。6月28日下午，業主代表和開發商代表根據相關法律法規就業主大會籌備組的成員、籌備組辦公室、籌備組將要做的工作等進行了討論，議定由物業騰出一間房作為業主大會籌備組的辦公室。

　　7月12日，業主代表開會商議召開業主大會事宜，商定當天在山莊張貼報名參加業主大會籌備組的公告，凡報名者都為籌備組成員。到7月19日止，自薦和推薦參加籌備組的業主共41名，還有一些業主表示愿做工作但不參加籌備組。7月20日下午在山莊公告業主大會籌備組成員名單，籌備組正式成立。

　　籌備組成立后，按照建設部《業主大會規程》第六條規定，緊緊圍繞"確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；參照政府主管部門制訂的示范文本，擬定《業主大會議事規則》（草案）和《管理規約》（草案）；確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數；確定業主委員會委員候選人產生辦法及名單；做好召開首次業主大會會議的其他準備工作"五個方面，緊鑼密鼓、有條不紊地展開工作。分別于7月20日、7月27日、8月10日、8月31日、9月15日召開了五次籌備組會議，發布了五個公告、五次會議的簡報，并依照法定程序公告了業主委員會候選人產生辦法、《業主大會議事規則》（草案）、《管理規約》（草案）、業主的投票權數、業主委員會成員候選人資料、投票表決辦法等文件。在籌備過程中，排除了種種障礙和阻力，"有理、有利、有節"開展工作，基本順利地完成了首次業主大會的籌備任務。

　　二、需要特別說明的幾個問題

　　（一）關于這次會議的議題和召開時間。

　　對會議的議題，仁者見仁，智者見智，籌備組成員和業主意見諸多。由于咱們山莊存在的問題較多，而且都需要盡快解決，業主們都想把自己關心的問題作為會議議題。如有的提出這次會議主要解決物業管理與服務問題，有的要解決房屋產權證問題，有的要解決安全問題，有的要解決道路與環境問題，等等。經過籌備組反復討論、辯論和個別交談，參考其他社區的相關經驗和做法，最后把這次會議的議題確定為：表決通過《**山莊業主大會議事規則》和《**山莊管理規約》，選舉產生業主委員會。

　　關于會議召開的時間，按照建設部和北京市的文件規定，籌備組成立后，應在30天內召開業主大會會議。就在籌備組成立的第二天，7月22日收到物業轉來的縣建委轉發的京建物[20**]477號文件，文件要求奧運期間（7月20日到9月30日）暫停召開業主大會。我們當天電話請示延慶縣小區辦，小區辦電話回復，籌備工作可以繼續做，并要做好做細，9月30日以后召開業主大會。根據小區辦的意見，籌備組調整了工作安排，將原定于8月20日召開的業主大會調整為國慶節期間召開。

　　（二）關于業主的投票權數。

　　投票權數關系到業主的切身權利，也關系到業主大會的成功召開?；I備組反復學習研究相關法律法規，最后根據建設部《業主大會規程》和京國土房管物[20**]316號、 [20**]949號、[20**]338號等文件的規定和精神，按照權利與義務平等的原則，以業主所

擁有的物業建筑面積計算業主投票權數，每一平方米計為投票權計算基數，不足一平方米的部分不予計算。

　　根據延慶縣建委和開發商提供的數據，山莊共有住宅1129套，業主共擁有住宅專有面積251820.72平方米，確認投票權數為251064。其中開發商擁有101套，20428.29平方米，確認投票權數為20365，占總投票權數的8.1%。

　　山莊業主共同擁有的建筑物，人防、停車庫等地下空間不計算投票權。

　　對山莊內的非住宅部分，即延慶縣建委文件中所說的配套公建，籌備組多次要求開發商提供這一部分建筑物的詳細面積和產權人。他們答復我們，業主共有部分的建筑物的清冊將依照規定移交給業主委員會，不移交給籌備組；業主共有部分之外的非住宅部分建筑物屬于單獨立項項目，不參加投票。據此，我們將延慶建委所說的約8萬平方米配套公建不計算投票權。有業主要求籌備組把業主共有建筑物和開發商經營性建筑物的具體情況搞清楚，實話告訴大家，這件事情去年我們的業主代表就在做，而且花錢請律師做，籌備組成立后一直在堅持不懈地做，但限于籌備組的職責和權限，只好留給選舉產生的業主委員會去完成。

　　（三）籌備組的工作原則。

　　籌備組的工作原則是：圍繞一個目標，民主決策，依法辦事，業主權益至上。

　　圍繞的目標是京國土房管物[20**]338號文件規定的"首次業主大會會議應當選舉產生業主委員會，制定并通過《業主大會議事規則》和《管理規約》"。我們所有的籌備工作都圍繞這一目標展開，凡有利于這一目標實現的，不管多么困難、多么復雜，都不遺余力地去做；對于有礙于這一目標實現的，我們堅決排除；對業主要求解決的問題，我們努力協調；對籌備組經過努力無法辦到的事情，只好留給業主委員會去做。在第一次籌備組會議大多數與會業主都贊同"對規范和建設山莊有分歧的問題，待業主委員會成立后，按照輕重緩急逐一討論，求得共識，選擇最佳方案。"

　　民主決策使籌備工作很好地體現了廣大業主的意志。每個業主都會有自己的意志和想法，有些是大家的共同意志，有些則是個人意見?；I備組始終堅持求大同存小異，堅持從山莊大局和廣大業主的共同利益出發，聽取各種不同意見，主動溝通交流，爭取求得共識。我們籌備組作出的每一個決定，都是在充分討論的基礎上，經過舉手表決，獲得多數同意的基礎上形成的?；I備組會議上可針鋒相對地爭論，形成決議后，在保留個人意見時，對決議要遵照執行。

　　依法辦事是籌備工作成功的保證?；I備召開業主大會本身是一件很難做的事情，加上山莊區域大、入住業主大多數不常住、未入住業主中有的無法取得聯系，所以，我們的籌備工作比一般的小區要難很多。為了保證籌備工作始終站得住腳，經得起各方面的檢驗，就必須嚴格遵循國家的有關法律法規去做。截至現在，我們可以毫不夸張地說，我們籌備工作的每一步、每一個環節都是嚴格遵照法律程序執行；所公告的內容、公布的文件都與現有法律法規相符合，對法律法規前后矛盾的，以最新發布的為準。

　　業主權利至上是我們籌備工作的出發點和落腳點，也是籌備工作的力量之源。*xxx說的"群眾利益無小事"，運用到社區，就是"業主利益無小事"。我們至高無上的工作就是維護所業主的權利和權益，籌備組對此絕對不能有半點馬虎。我們要求要把召開業主大會、選舉業主委員會的事宜以多種方式告知所有業主，會議一定要開到多數業主表達了意志時才結束。我們籌備組成員給業主打電話嗓子都啞了，與不同意見者交流達凌晨，甚至為了文件中的某一句話的法律依據尋找資料好幾天，連做夢都反省哪一點沒有做好、哪一句話沒有說到位。由于我們堅持了業主權利至上，從而得到了廣大業主的支持，使籌備工作不斷在曲折中向前推進，迎來了業主大會的召開。

　　三、對選舉產生的業主委員會的建議

　　這次業主大會將選舉產生業主委員會，我作為籌備組召集人對即將產生的業主委員會提出以下建議：

　　（一） 要始終代表和維護廣大業主的權益，一切為業主服務。

　　業主大會是代表和維護山莊全體業主在物業管理活動中合法權益的機構，業主委員會是業主大會決定事項的執行機構。代表和維護全體山莊業主的合法權益是業主委員會的職責所在，工作中要始終以業主的共同利益為出發點，做到一切為業主服務，為業主的共同利益服務，要始終以業主利益為本，不能讓業主的合法權益受到損害。這是檢驗業主委員會合格與不合格的根本標準。

　　（二）要依靠全體業主，民主自治，照章辦事。

　　山莊千余戶業主，藏龍臥虎，聚集了各界精英。每位業主都有自己的好主意、好辦法，業主委員會要認真收集和聽取各種高見。對一時難以達成共識的，可以討論再討論，不要急于求成。要始終堅持"服從多數、尊重少數、容忍歧見"的原則，按照"少數服從多數"進行民主決策，但同時要尊重和理解少數人的意見，還要容忍來自各方的批評和指責。

　　依靠業主、發揚民主，就是要照章辦事。"章"是指國家的法律法規和北京市的有關規定，以及業主大會通過的山莊《議事規則》、《管理規約》和依此制定的山莊的規章制度，這集中體現全體業主的共同意志，照章辦事就是按照業主的共同意志辦事，做到在"章"面前全體業主和物業使用人一律平等，任何超越"章"的人和事，都將損害業主的共同利益。只有照章辦事，才能把山莊的事情辦好、辦圓滿，才經得起歷史考驗，才能贏得廣大業主的信賴和支持。

　　（三）區分輕重緩急、按照先易后難原則把山莊的問題逐一解決好。

　　**山莊曾有過良好的開端，由于各種各樣的原因，長期物業管理不善、公共設施和環境維護不到位、大部分業主未取得產權證，問題日積月累，已達到了難以容忍的程度。這么多的問題、難題，擺在業主委員會面前，怎么辦？根據去年維權以來特別是在業主大會的籌備過程中收到的提議，希望業主委員會首先要解決好物業服務和管理上存在的問題，其中首要的是業主的人身安全和財產安全問題，保證業主的

"安居"，這是重中之重。關于房屋產權證和土地使用權證、環境衛生、道路交通、水系和人工湖、公共綠地、醫療設施等問題，應當全面納入業主委員會的工作日程，制定工作規劃，區分輕重緩急、抓住機遇、按照先易后難原則逐一解決，盡快把山莊建成和諧舒暢、整潔亮麗、優美軒曠的別墅社區。

　　最后我想對廣大業主說，山莊的主人是我們業主，山莊的美好明天要靠我們自己！只有當每一位業主都參與到山莊的管理和建設中，主動行使權利，積極履行義務，才能有美好山莊的到來。因此，我呼吁各位業主以極大的熱情參加業主大會會議，對山莊的未來投出您神圣的一票，使**山莊首次業主大會會議取得圓滿成功！

　　謝謝大家！

篇3：小區首次業主大會會議計劃

　　業主大會會議方案

　　(20**年8月24日 籌備組第二次會議通過)

　　一、首次業主大會召開的形式;

　　考慮到本小區的具體情況,首次業主大會會議采用集體討論和書面征求意見相結合的方式召開。兩種方式所得到的表決結果同樣有效。

　　二、首次業主大會召開的時間和地點

　　現場集體討論大會:20**年9月10日上午9點30分至11點30分

　　現場集體討論大會地點:百旺家苑中心花園

　　書面征求意見時間:20**年時間為9月10日12:00至9月15日12:00

　　書面征求意見地點:百旺家苑小區

　　三、首次業主大會議程

　　1.表決通過《百旺家苑業主公約》;

　　2.表決通過《百旺家苑業主大會議事規則》;

　　3.選舉百旺家苑第一屆業主委員會委員。

　　四、首次業主大會會議的組織

　　首次業主大會由首次業主大會籌備組具體負責組織工作。

　　五、首次業主大會參會資格認定

　　參加業主大會必須是本小區業主?！皹I主”指房屋權屬證書上記載的權利人。購買商品房尚未取得房屋權屬證書的,商品房買賣合同記載的“購房人”可以視為“業主”。業主也可以委托代理人參加業主大會會議。

　　六、會議及投票有效性的確定

　　1.會議有效性的確定:按參加表決和選舉投票的業權總數(現場集體討論和書面征求意見所收到的投票之和)計算,超過業權總數的二分之一(業權總數具體數值正在和北京德成興業房地產開發有限公司確認中),會議即為有效。

　　2. 投票有效性的確定

　?、俅髸Q議的通過

　　通過《百旺家苑業主公約》:需要全體業權總數的三分之二,即(具體數值正在和北京德成興業房地產開發有限公司確認中)。

　　通過《百旺家苑業主大會議事規則》:需要全體業權總數的三分之二,即(具體數值正在和北京德成興業房地產開發有限公司確認中)。

　?、跇I主委員會委員的當選:需要超過參會業權總數的50%,即為有效。

　　如果有效人選超過九人,按得票多少的順序,取其前九人為當選業主委員會委員;其余票數達到要求的候選人作為業主委員會候補委員。在該屆業主委員會任期內,委員因故減少時從候補委員中依次增補為委員。

　　如果有效人選不足九人,需要進行第二次補充選舉,補選候選人為前次落選的前N(N=委員缺額數+1)名,補選采用書面征求意見的投票方式,計票方式同第一次選舉。

　　七、選舉投票的計票辦法

　　1.設立投票監管小組,共有11人組成。居委會代表1人出任組長,籌備組代表1人出任副組長.