綜合性物業工程年度保養計劃

　　物業工程年度保養計劃是確保物業設施正常運行、延長使用壽命、提高設施效能和安全性的關鍵措施。以下是一個綜合性的物業工程年度保養計劃，涵蓋了多個方面的保養內容：

　　01總體目標

　　1.確保物業設施設備的正常運行和安全性。

　　2.延長設施設備的使用壽命，減少故障率。

　　3.提高物業環境的舒適度和品質，提升業主滿意度。

　　02保養范圍

　　保養計劃應涵蓋物業區域內的所有關鍵設施設備，包括但不限于：電梯系統、給排水系統、電氣系統、消防系統、綠化與景觀設施、照明系統、停車場設施、通風與空調系統、樓宇自控系統及安全監控系統。

　　03保養內容

　　1.電梯系統

　　a.定期維修保養，包括清潔、潤滑、緊固、校準等。

　　b.定期檢查電梯轎廂和井道，確保其整潔和安全性。

　　c.定期更換電梯系統中的易損件，如鋼絲繩、門滑輪等。

　　2.給排水系統

　　a.定期檢查水暖管道和排污系統，防止漏水和堵塞。

　　b.清潔和消毒水暖設施，確保生活用水的干凈衛生。

　　c.維修和更換損壞的管道和閥門。

　　3.電氣系統

　　a.對配電室變壓器、上下壓配電設備進行年度檢修和保養。

　　b.定期檢查電力監控系統設備，確保其正常運行。

　　c.對電纜、插座、開關等進行檢查和維護，防止電氣火災。

　　3.消防系統

　　a.定期檢查消防設備如滅火器、消防栓等的有效性和完好情況。

　　b.對消防系統進行維修和更換，確保其在緊急情況下能夠正常使用。

　　c.組織消防演練和培訓，提高業主和員工的應急處理能力。

　　4.綠化與景觀設施

　　a.定期修剪綠化樹木和灌木，保持其整潔和美觀。

　　b.對景觀設施進行清潔和維護，確保其正常運行和美觀度。

　　5.照明系統

　　a.定期更換照明設施中的燈泡和燈管，確保照明效果。

　　b.對照明設施進行清潔和維護，防止積塵和損壞。

　　6.停車場設施

　　a.定期檢查停車場地面和設施，如車位欄桿、指示牌等。

　　b.對停車場進行清潔和維護，確保其整潔和有序。

　　7.通風與空調系統

　　a.對空調系統進行定期清洗和消毒，防止細菌滋生。

　　b.檢查和維修空調設備，確保其正常運行和制冷效果。

　　8.樓宇自控系統

　　a.定期檢查樓宇自控設備的運行狀態和參數設置。

　　b.對自控系統進行維修和調試，確保其能夠準確控制樓宇內的環境參數。

　　9.安全監控系統

　　a.定期檢查視頻監控設備和報警系統，確保其正常運行和有效性。

　　b.對監控畫面進行查看和分析，及時發現和處理異常情況。

　　04保養周期

　　保養周期根據設施設備的具體情況和使用頻率而定，一般分為以下幾種：

　　1.月度保養：對關鍵設備和系統進行月度檢查和保養，確保其正常運行。

　　2.季度保養：對部分設備和系統進行季度深度保養，包括清潔、潤滑、緊固等。

　　3.年度保養：對所有設施設備進行年度全面檢查和保養，包括更換易損件、維修損壞部件等。

　　05保養記錄與評估

　　1.對每次保養的內容、時間和人員進行記錄，建立保養檔案。

　　2.定期對保養工作進行評估和總結，及時發現和解決問題。

　　3.根據評估結果調整保養計劃和方案，確保保養工作的有效性和質量。

　　06安全保障

　　1.在進行保養工作時，嚴格遵守安全操作規程和注意事項。

　　2.對可能存在的安全隱患進行排查和整改，確保保養工作的安全進行。

　　通過以上措施的實施，物業工程年度保養計劃將能夠有效地提升物業設施設備的運行效率和使用壽命，為業主和員工提供更加舒適、安全、便捷的生活環境。

篇2：工程項目火災報警控制系統維護保養協議書

　　工程項目火災報警控制系統維護保養協議書

　　甲方（以下簡稱甲方）

　　乙方：（以下簡稱乙方）

　　為使甲方工程火災報警及聯動系統能夠長期正常運行，經甲、乙雙方協商決定由乙方負責該工程系統的維護保養工作，達成協議如下：

　　一、 維護保養內容及費用如下表：

　　1.火災報警系統主控設備:

　　序 號 維 護 內 容 數量 保養費用(1年) 備注

　　1 火災報警主機 臺

　　2 多線聯動控制盤 套

　　3 消防廣播主機 套

　　4 消防電話主機 套

　　5 消防電源盤 臺

　　6 CRT系統 套

　　合計金額(大寫):

　　2. 火災報警系統外圍設備:

　　序 號 維 護 內 容 數量 保養費用(1年) 每點按15元計取

　　1 感煙探測器 只

　　2 感溫探測器 只

　　3 手動報警按鈕 只

　　4 消火栓報警按鈕 只

　　5 信號輸入模塊 只

　　6 總線控制模塊 只

　　7 雙切換模塊 只

　　合計金額(大寫):

　　二、合同實施協議生效后，乙方對甲方維護保養按規以下方案實施：

　　1. 火災報警系統主控設備維護

　　1）火災報警主控設備各功能每月進行試驗

　　2）火災報警控制柜內每月進行檢查清理一次

　　2.火災報警系統外圍設備維護

　　1）各樓層報警點每月抽取一個進行報警功能試驗，每半年報警點抽取50%進行報警功能試驗

　　2）重要消防聯動設備消防泵、噴淋泵、消防風機、氣體滅火每月進行現場、消控室啟停試驗

　　3）全部聯動控制點每季度進行手動聯動功能試驗

　　4）聯動邏輯關系每季度進行試驗（抽取某一樓層進行自動聯動試驗）

　　3. 其它消防設施

　　1）消防水系統水壓每月度進行檢查

　　2)防排煙系統功能每季度進行檢查

　　3)火災事故照明燈及疏散指示標志燈每月進行抽查，每季度進行全部檢查

　　三．相關事項

　　1. 維護保養期間免設備維修費(只限乙方產品)、人工費、差旅費，當設備在無法修復的情況下更換設備收取設備成本費.

　　2.每完成一次保養工作后由我公司技術人員填寫記錄單由貴方簽字、蓋章確認

　　3.乙方前往甲方維護時甲方需派1—2人配合維護工作

　　四、付款方式

　　根據協議簽訂的火災自動報警系統維護保養費用共計元，共分兩次付清，自協議簽訂三日內付保養費用總額的50%計元，余款半年內付清。

　　五、維護保養協議失效：

　　屬于下述情況任一條，經甲乙雙方協商或單方據理終止協議：

　　1、建筑項目因改建、擴建對自動消防設施的功能容量相應作設計改變且改建后消防工程的安裝調試非乙方實施操作的；

　　2、系統建筑因各種原因拆除或系統設備改作他用的；

　　3、系統發生故障，甲方沒有遵照協議通知乙方而與乙方無關單位的人員進行維修,并且拆動過系統設備或部件、組件的；

　　4、甲方維護管理人員沒有遵守系統使用指南擅自拆動造成損壞嚴重的；

　　5、乙方不遵守維護保養協議，不及時響應甲方正常維護需要的；

　　6、甲方沒有遵照協議及時付款的；

　　7、系統嚴重老化,年損壞更換率達50%以上的，根據需要更換系統時。

　　六、違約處理

　　發生違約行為后，雙方協商解決，協商無效依合同法處理或協議自動終止。

　　七、補充條款：

　　八、協議生效

　　本維護保養協議經雙方簽字后生效，有效期自年月日起至年月日止。

　　九、本協議壹式貳份，雙方各執壹份。

　　甲方：（簽章）乙方：（簽章）

　　委托代理人：（簽字）委托代理人：（簽字）

　　聯系電話：聯系電話：

　　日期：日期

篇3：物業工程部培訓之維修保養管理

　　物業工程部培訓：維修保養管理

　　1. 維修分類及定義

　　1.1.設備維修的定義

　　設備維修是設備技術狀態劣化到某一臨界狀態或發生故障時，為恢復其功能而進行的技術活動，包括各類計劃修理，計劃外的故障修理和事故修理。

　　1.2.從不同的角度出發，維修可有不同的分類方法，最常用的是按照維修的目的與時機，分為預防性維修、修復性維修和改進性維修三種基本類型。

　　1.2.1.預防性維修(PM, Preventive Maintenance)

　　是指通過對設備的檢查、檢測，發現故障征兆，為防止故障發生，使其保持在規定狀態所進行的各種維修活動。預防性維修包括擦拭、潤滑、調整、檢查、更換和定時拆修(即定時翻修)等。這些活動是在故障發生前預先對設備(或其機件)進行的，目的是為消除故障隱患，防患于未然。這種維修主要用于故障后果會危及安全和影響任務完成，或導致較大經濟損失的情況。預防性維修可分為定時拆修、定時報廢、預知維修和隱患檢測四種維修類型。

　　定時拆修(RW, Rework at Fi*ed Interval)

　　是指設備使用到規定的時間予以拆修，使其恢復到規定的狀態。例：水泵定期拆修，接觸器拆修等。

　　定時報廢(DS, Discard at Some Interval)

　　是指設備使用到規定的時間予以廢棄。定時報廢較之定時拆修是一種資源消耗更大的預防性維修工作。工作的結果或者是設備更換零部件，或者是報廢。例：空氣開關，繼電器等。

　　有時把定時拆修和定時報廢這兩種預防性維修類型統稱為定時維修(HT, Hard Time Maintenance)。定時維修適用于已知壽命分布規律的而且有耗損期的設備。這種設備故障的發生、發展同使用時間有明確的關系，設備的大部分能工作到預期的時間以保證定時維修的有效性。

　　預知維修(Predictive maintenance)

　　是指經過一定的時間間隔后，將觀察到的設備狀態與適用的允許標準進行比較的工作。工作的結果可以是設備能繼續使用到下一個檢查期或重新加工后使用，也可以是設備零部件的更換或者報廢。例：運行記錄，巡檢工作及記錄，水泵運行檢查，聽噪音、摸溫度。

　　隱患檢測(IHF, Inspection for Hidden Failure )

　　是指在某一具體的時間間隔內，為發現設備已存在的但對操作人員來說尚不明顯的功能故障(稱之為隱蔽功能故障)所進行的檢測工作，也稱之為隱蔽功能檢測或使用檢查。例：跳閘之后的檢查、測試、滿載、三相不均衡等。

　　1.2.2.修復性維修(CM, Corrective Maintenance)

　　是指設備(或其機件)發生故障后，使其恢復到規定狀態所進行的維修活動，也稱排除故障維修或修理。修復性維修包括：故障定位、故障隔離，分解、更換、再裝、調校、檢驗，以及修復損壞件等。

　　1.2.3.改進性維修(IM, Improvement Maintenance)

　　是利用在完成設備維修任務的同時，對設備進行改進或改裝，以提高設備的固有可靠性、維修性和安全性水平的維修。例：閥門安裝位置不好，換閥時改變安裝位置，使其便于操作、維修。

　　預防性維修的內容和時機是事先加以規定并按照預定的計劃進行的，因而也可稱之為計劃維修(scheduled maintenance)。 修復性維修因其內容和時機帶有隨機性，不能在事前做出確切安排，因而也可叫做非計劃維修(unscheduled maintenance)。

　　1.3.從修理內容和要求以及工作量大小出發，維修可劃分為：大修、項修、小修和定期檢查試驗、定期精度調整等。

　　1.3.1.大修

　　設備大修是工作量最大的一種有計劃的預防性維修。大修時，對設備的全部或大部分解體檢查，修復基礎件，更換或修復全部不合用的零件;修復、調整電氣系統;修復設備的附件以及翻新外觀等，從而達到全面消除修前存在的缺陷，恢復設備規定的精度和性能。

　　1.3.2.項修(中修)

　　項目修理是根據設備的結構特點而存在的，對技術狀態劣化已達不到運作要求的某些設備，按實際需要進行的針對性修理，恢復所修部分性能。

　　對經營中的重要設備采用項修，容易解決計劃維修與經營的矛盾，可利用間隙時間(節、假日)，從而保證設備的正常進行。

　　1.3.3.小修

　　小修是維持性修理，不對設備進行較全面的檢查、清洗和調整，只結合掌握的技術狀態的信息進行局部拆卸、更換和修復部分失效零件，以保證設備正常工作能力。

　　1.3.4.定期維護或定期檢查

　　該項工作通常列入計劃修理來進行，做到及時掌握設備的技術狀態，發現和清除設備隱患以及較小故障，以減少突發故障的發生。針對性地提出相鄰近的計劃修理內容，做好維修前準備工作或據此調整修理計劃。

　　對動力設備、受壓容器、電氣設備、起重運輸設備等安全性要求高的設備，由專業人員按規定期限和規定要求進行試驗，如對耐壓、絕緣、電接地、安全裝置、指示儀表、負荷、限制器、制動器等的試驗。通過試驗可及時發現，消除隱患或安排修理。

　　1.3.5.定期精度檢查

　　對重要設備如冷凍機的幾何精度進行有計劃的定期檢查并調整，使其達到或接近規定的精度標準，保證其精度穩定以滿足加工要求。通常該項檢查的周期為1-2年，并應安排在氣溫變化較小的季節進行。

　　2. 報修及投訴處理

　　2.1.業戶報修及投訴渠道

　　一般地講，有關設備方面的投訴應向客戶服務部提出，但實踐中僅這一條還不夠。有的客人往往會直接打電話到工程部，或是將電話打到銷售部或別的地方。因此，公司建立報修投訴內部聯網制度是十分必要的，業戶可以向客戶服務部提出，也可以向工程部、總經理辦公室或其他任何一個部門提出。任何一個部門接到報修或投訴，應負責立即將此報修或投訴轉告客戶服務部，由客戶服務部發出維修單到工程部，并記錄備案;接收者認為必要時可將情況向總經理報告。要堅決防止推托現象，這是服務質量低劣的表現。

　　工程部當班員工在接到故障投訴后應該在15分鐘之內到達現場，屬一般故障應該立即排除，復雜的故障應立即向領導匯報，由領導判斷并組織力量排除。在現實中，許多客人有意見不是因為設備有了故障，而是因為有了故障不能及時解決。

　　2.2.業戶報修制度

　　設備的日常報修及業戶報修是工程部進行維修工作的依據。

　　2.2.1 《工程維修單》由客戶服務部負責填寫，包括申請業戶名稱、申請人、工作地點、聯系電話及工作內容等。

　　2.2.2 《工程維修單》一式四聯，第一聯為工程部，第二聯為財務部，第三聯為客戶服務部，第四聯為業戶。前臺人員應隨時將填寫好的《工程維修單》4聯一并交到工程部值班室，由值班工程師簽收。

　　2.2.3 值班工程師在接到《工程維修單》后，根據維修內容、輕重緩急和工種不同分配給相應專業班組。

　　按如下順序分列優先安排：

　　人身安全、消防安全。

　　與客戶有關。

　　設備故障影響到客人。

　　一般維修。

　　正常計劃維修保養。

　　2.2.4 各專業班組在接到報修單后，根據報修內容和重要性，核實耗用材料和預計工時(工時費RMB10元起，RMB10元/工時，15分鐘內免收工時費)，準備相應工具、材料到達維修地點，現場由業戶進行確認收費金額后進行維修;業戶如對收費金額提出異議，在解釋無效的情況下，應將《工程維

　　修單》轉客戶服務部與業戶作進一步協商。

　　2.2.5 檢修技工在維修完工后，由業戶填寫滿意程度，請業戶簽字認可后給業戶留存一聯，其余帶回交給專業主管。各專業主管核實后交至值班工程師。

　　2.2.6值班工程師將《工程維修單》中工程部一聯留檔，其余返至客戶服務部前臺接待。

　　2.2.7 值班工程師要經常檢查或抽查工作單的執行情況。

　　2.2.8 工程部在核銷維修單時，如發現缺漏時，工程部要追查原因;凡因各種原因一時完不成的項目，應通知客戶服務部預計完成時間。當情況復雜時，報請總經理協調解決。

　　2.2.9 工程部每周、每月匯總一次，并將完成、未完成情況及有償維修收費費用(每月統計)進行匯總，并轉交客服部復核。

　　2.2.10 在發生使用部門對工程部的投訴時，可以報修單為依據。

　　2.2.11 工程部一般情況不接受電話請修，如有特殊情況，事后應補《工程維修單》。

　　2.2.12 所有正常的維修保養計劃，應根據總工程師的指示填寫工作單后方可進行。

　　2.2.13 工程部各專業自檢出的問題由各專業工程師自行填寫《工程維修單》。

　　2.2.14 如有特殊原因需簽免費用，需總經理簽字批準。

　　2.2.15 客戶服務部每日15：00前發出的《工程維修單》，工程部應于每日17：30前將維修情況反饋至客戶服務部;每日15：00之后發出的《工程維修單》工程部應于次日11：00將維修情況反饋至客戶服務部。

　　備注：夜間報修：工程部安排一名主管和若干技工負責夜間緊急值班。在接到報修電話后，對一般故障，要及時修理，對一時難以修復的，應在值班日記上記錄報修時間及修理內容，第二天由值班工程師安排班組檢修;在必需夜間緊急檢修而人力不足時，可向值班經理匯報，采取應急措施，組織人力進行搶修。

　　2.3.進戶維修服務規范

　　業戶的每間房間都有設備，有設備就有檢查、保養和維修工作。員工如何按照服務規范進戶工作，這不僅是一個技術問題，而且有禮儀禮貌、勞動紀律等多方面問題，弄不好會引起業戶的反感，造成不好的影響。因此凡進戶工作的員工必須有較強的服務意識，要將進戶工作的全過程作為體現自己技術水平和服務水準的過程。

　　進戶工作的規范要求：

　　2.3.1.一般情況下應先預約，說清楚進戶工作內容，得到業戶的同意。除非遇到緊急情況，不能在未得到業戶同意的情況下進戶工作。若在預約維修工作時，發現業戶已全部外出;應通過門縫留下維修到訪通知。

　　2.3.2.到達業戶門口應輕輕敲門，得到業戶同意后方能進入業戶區域。

　　2.3.3.如進入電腦機房等十分整潔的房間，員工應在進戶前穿上鞋套。進入室內步子要輕，工具袋背在肩上，如拿在手中應高于地面一定距離。

　　2.3.4.到達工作地點后，將干凈的保護用品(舊床單、帆布或塑料布)鋪在地面，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能將工具和拆卸下來的零件直接放在地上。提醒鄰近桌面物品的清理由業戶自行負責，維修人員提供白單子保護桌面。

　　2.3.5.工作中手腳要輕，盡可能不發出噪音，實在無法避免時應事先向業戶說明。

　　2.3.6.如工作中將會出現大量塵土(例如在墻壁上鉆孔掛畫)可以配備吸塵器，一邊鉆孔，一邊吸去塵土;或提前通知清潔人員到場配合，更能體現優質服務。

　　2.3.7.工作結束，收拾好工具，應向業戶介紹維修保養情況，并告訴業戶正確使用設備的注意事項，并請客戶簽字驗收。如例行檢查應告訴用戶具體情況或有什么問題，需要怎么辦及應注意事項等。

　　2.3.8.離開前應將所有散落的工具、零件及雜物等收拾干凈，如地面受污染，應負責打掃干凈。

　　2.3.9.整個工作期間不得收受業戶送的物品，也不應借用業戶的工具、抹布等。

　　2.4.處理復雜故障

　　所謂復雜故障是指難于馬上解決的設備問題，包括：

　　2.4.1.設備比較復雜，一次或多次修復仍達不到原來的狀況，此時應該下大力氣認真修復，使業戶滿意。

　　2.4.2.設備本身的工作參數達不到設計標準，一般是產品質量問題，此時應向業戶說明真情，表示歉意，并表示將盡快向生產廠商聯系，解決問題。

　　2.4.3.設備運轉正常，達到了設計標準卻達不到業戶的要求，此情況最難處理。遇到這種情況應保持規范的禮貌服務，進行友好的解釋，切忌用生硬的口氣回答，如"沒有辦法"，"就是這樣"等等。

　　2.5 質量記錄

　　《工作通知單》 ED-TB-0309-130

　　3. 緊急應變措施

　　3.1.設備故障處理

　　3.1.1.物業如發生重大設備事故，現場人員立即切斷電、煤氣等危險源，保護事故現場，工程部人員或使用部門應立即通知工程部、客戶服務部及總經理。工程部負責人和相關人員必須迅速趕赴現場，分析檢查故障的原因，采取果斷應急措施。

　　3.1.2.總經理、總工程師、保安部經理查看后，根據現場情況決定立刻修復或關閉有關設備進行搶修。

　　3.1.3.找出原因后，總工程師和主管工程師須立即組織工程部人員進行搶修、排除故障、恢復正常運行，匯報總經理。

　　3.1.4.主管工程師寫出一份書面報告，說明發生故障的原因，提出預防措施和再次發生故障的處理預案，報總工程師，抄報總經理。

　　3.1.5.如果故障是由于操作人員違反規程造成的責任事故，由主管工程師根據情況對責任者提出處理意見，報總工程師審批后給予處罰，并通知人事部備案;如果情況較嚴重，需要辭退者，需報人事部和總經理批準。

　　3.2.運行事故分析

　　3.2.1.不需要停止運行進行修理的事故，稱一般事故，由工程師調查與分析原因，提出修理意見和事故責任原因，吸取教訓，記錄在案，并匯報總工程師。

　　3.2.2.設備因非正常原因，造成物業停電、停汽、停水、停冷、停暖、停煤氣、停梯及消防系統等設備故障等影響物業正常營業，造成惡劣影響的均屬重大事故，應立即上報工程部和保安部(影響治安時)。由工程部組織人員緊急搶修和配合有關主管部門進行事故調查。對重大事故應在沒有查清楚，肇事者和員工沒有受到教育和沒有采取有效防范措施以前，決不放過。事故處理結果應上報總經理批示。對事故隱瞞不報或拖延上報的部門與個人，應追究行政和經濟、直至刑事責任。

　　3.3.當發現物業內發生緊急情況時，工程部各級員工應保持鎮定，迅速通知有關部門和領導，嚴守崗位、各司其職，積極采取有效措施阻止災害的擴大，盡力搶救物業內的人員生命財產及物質財產，將損失降至最低。當緊急情況解除后，應做好現場保護措施，并出具事件過程及原因分析、改進方法的報告，以備日后參考及要求保險時使用。具體行動可參見以下指示。

　　3.4.水浸之處理程序：

　　3.4.1.如發現大廈范圍內水浸，應立即將情況報告當值主管，同時盡快采用就近的防水設施保護好受浸樓層各電梯槽口，以免電梯受損。

　　3.4.2.采用有效的措施，攔截和疏泄積水，防止水浸之蔓延，盡可能減少水浸所致的損失。包括：

　　將電梯升高離開受浸之范圍;

　　關閉受浸區域之電掣，以防人員觸電;

　　在水蔓延的通道上擺放攔水沙包，防止水浸蔓延到其他樓層;

　　用布、沙包或其他材料塞住漏洞;

　　疏通排水地漏、排水渠;

　　開啟排水泵;

　　用吸水機吸水;

　　其他一切經濟有效的措施。

　　3.4.3.設法查明浸水之來源并采取有效的措施加以截斷:

　　如水浸起自大廈機管設施之損壞和故障，應當關閉控制有關故障部位的水掣或供水泵。

　　如洪水來自大廈外，應當在大廈各低于室外水位的出入口安上擋水閘板。

　　如水浸來自市政地下水反溢，應當暫時將有關反溢的地下水道通往大廈的入口封閉，并用排水泵將大廈的積水抽排出大廈外。

　　3.4.4.水源中斷后應修復受損的設施，盡快回復大廈的正常使用。

　　3.4.5.如有單位受浸，應盡快通知管理部處理。

　　3.4.6.如有任何公共設施的正常使用受到影響，通知管理部在大廈各主要出入口設置告示，知會用戶，如有任何區域存在危險性，應在該處范圍外設置警示標志或警告牌。

　　在發生以下所列的情況時，除采取上述一般性措外，還應采取以下相應的針對性措施:

　　3.4.7.大廈的供水管道發生破裂，應盡快找到并關上能夠控制破裂部位的閥門。

　　3.4.8.大廈內的噴淋頭受損噴水失控時，應當盡快用該處的消防栓內的軟水管套住受損噴水的噴淋頭，用了消防軟水管將所噴出的水引導到衛生間的排水地漏排出，如水勢太大，地漏無法及時疏通時，則可將水從走火梯排到街外。

　　3.4.9.如大廈的空調設施出現漏水現象，應當在漏水處擺放桶接水，同時用沙包保護好附近可能受影響的電梯槽和用戶的單位。

　　3.4.10.在進行防火噴淋頭檢修操作前，應先關上有關閥門，并把有關部位的積水放出，然后才可以對噴淋頭進行操作。

　　3.5.燃氣泄漏的處理程序：

　　3.5.1.保持冷靜。

　　3.5.2.盡快關閉泄漏處以前的燃氣管路閘摯。

　　3.5.3.在氣體泄漏的現場嚴格禁止任何人使用明火，開閉電筒、使用無線電對講機以及開關任何電掣開關，以免電火花引燃泄漏的氣體。

　　3.5.4.將事件通知大廈消防中心，并說明事發地點和程度，以便消防人員根據情況作出處理(如通知消防局、煤氣公司等等)。在匯報情況時不可在燃氣泄漏范圍內使用電話、對講機等設備。

　　3.5.5.打開泄漏范圍的有關門窗，加快氣體擴散，阻止現場范圍的非有關工作人員圍觀。并根據實際情況和消防人員的指示，采取有效的措施和指導現場有關人員疏散。

　　3.6.電梯故障困人的處理程序：

　　3.6.1.員工接獲投訴或巡查發現電梯故障有人被困時，應馬上通知大廈保安監控中心，并記錄發現或接報的時間，報知監控中心的時間。

　　3.6.2.監控中心接報后應盡快通過電梯內部電話等工具與被困者取得聯系，安慰被困者保持鎮定，說明大廈消防中心已獲知他們被困，并已在積極采取有效的措施，同時向被困者了解梯內人員數量和健康狀況。接報后應記錄接報的時間、被困人員數量。

　　3.6.3.監控中心盡快確定電梯停頓的所在樓層位置。由大廈工程部電梯技工及保養公司到場檢修。

　　3.6.4.通知保安員或管理員盡快到場查看該電梯門有無被物件阻擋而未能完全關妥，并設法采取措施解決，直到電梯技工到場。

　　3.6.5.如果大廈本身無能力解除故障，或電梯內有孕婦或健康情況惡劣的人仕，而大廈技工又沒有于短時間內排除故障，則應視情況考慮向公安部門求助(如向消防局求助，應向消防人員詳細說明求助的原因和情況)。

　　3.6.6.監控中心記錄好發現或接報的時間，電梯技工到場的時間、被困人員獲得解困的時間、電梯，恢復正常運作的時間。

　　3.7.停電的處理程序：

　　3.7.1.由工程部盡快采取措施恢復供電。

　　3.7.2.使用緊急照明，保證各主要公共地方及通道的照明。

　　3.7.3.如未預知的情況下大廈突然發生停電，通知客戶服務部盡快派員工到大廈各主要電梯廳及大廈出入口維持秩序，并通知保安中心采取必要措施，嚴防有人制造混亂，混水摸魚。

　　3.7.4.如突然接獲通知大廈將在短時間內停電，工程部應安排電梯工，在停電前十分鐘將電梯停在大廈首層并通知客戶服務部提前十分鐘派管理員到各主要電梯廳維持秩序，阻止客人使用電梯，以免停電期間有客人在電梯內受困，并盡力通知客戶即將停電，請客戶做好準備。

　　3.7.5.如有人被困于電梯內，立即聯絡有關部門做好解救工作。

　　3.7.6.客戶服務部應立即通知客戶有關停電情況，防止偷盜和搶掠，必要時可考慮關閉大門。

　　3.8.火警之處理程序：

　　3.8.1.第一個發現起火的人應該馬上用消防電話、對講機或其他最快的方式通知大廈消防中心，說明起火的確實地點和起火的性質，通知客戶服務部，由客戶服務部知會火災現場一帶的業主和員工疏散。然后視情況決定是否打破就近的消防玻璃報警器，以便發出火警警報，然后視情況運用就近的消防器材如公共地方設置的消防滅火器、消防栓、沙袋、水龍頭等盡快將火焰撲滅，或控制火勢發展，等待消防人員到來。對電器發生的火災，需用氣體滅火器、投擲沙袋或干粉滅火器等，而不可使用水性滅火用具。

　　3.8.2.接報后應馬上通知以下人員：

　　消防控制中心。

　　當值保安主任。

　　物業總經理

　　工程部總工程師

　　如獲得總工程師給予的指示后，通知消防局。

　　3.8.3.工程部總工程師/系統工程師無論誰先到達起火地點，都有權有責任用最快的時間作出是否向消防隊報警的決定，因為火災的蔓延大都是因為忽略了及時通知消防部門而造成的。

　　3.8.4.由管理部利用大廈之傳訊系統如消防廣播等知會所有用戶疏散，并告知用戶切勿使用電梯應由走火通道撤離。

　　3.8.5.如火勢擴大，大廈員工要各司其職，協助大廈人士撤離現場，使其有秩序地撤離及集中在安全的指定地點。管理員要注意維持大廈各主要公共地方秩序，指導和協助大廈內人員從正確的途徑疏散。而保安人員要控制好大廈的出入口，保證其通暢，并提防壞人"趁火打劫"。工程部則應關閉有關區域的電源、將有關電梯鎖停在首層，只留消防電梯由消防中心控制。

　　3.8.6.如已通知消防局，則客戶服務部派人在約定的大廈門口或路口接應消防員，引其到場。消防員到場后將滅火工作交給消防員，工程部應保持與消防員方面的聯系，為其工作提供可能的協助。

　　3.8.7.如有人員損傷，應通知醫療部門，應積極組織救援。

　　3.8.8.火災撲滅后要保護現場，直到消防局的消防調查完畢，并盡快將火災有關情況的報告送交有關負責人。

　　3.9.消防應急方案

　　3.9.1.目的：本方案制定的目的在于大廈有關消防設備未投入自動運行時，制定在火災狀態下的應急操作要點，以備有關人員熟悉、掌握。

　　3.9.2.本運行要點亦為今后工程部人員在工作巡視中，對設備保證重點的參考。

　　3.9.3.當火災發生時，全體員工要保持清醒、冷靜，安排指導人員有秩序的疏散，盡到本崗位應盡的職責與義務。

　　3.9.4.消防中控室職責

　　消防中控室在確認火災發生后，除按有關規程執行外，迅速在操作臺上操作有關消防設備，同時與工程部聯系，報告火災發生地點、位置、火情，要求工程部迅速開啟相關消防設備。

　　在中控室手動操作大廈全部電梯迫降，并觀察反信指示燈是否亮啟。

　　電話通知總配電室，要求在保證大廈供電(尤其是應急供電系統)的同時切除空調系統的供電。

　　打開消防事故廣播系統，通知相關樓層人員疏散。

　　迎接相關領導和專業人員參加消防指揮，同時介紹有關情況。

　　為消防隊員準備好消防電梯的鑰匙。

　　負責維護中控室及周邊地帶。

　　3.9.5.工程部職責

　　當火災發生時，工程部全體人員立即放下其它工作，全體投入火災救險工作，同時關掉自己近旁與消防系統無關的用電設備，提高供電系統的可靠性。

　　總工程師和弱電主管迅速到達消防中控室，參與消防工作的指揮和參謀。

　　工程部人員在到達指定位置時，應帶好通訊設備，包括對講機、消防電話或普通電話。

　　總工程師負責安排并確認工程部消防崗位的到位情況。

　　弱電主管負責確認電梯的消防狀態，消防泵、噴淋泵的開啟，空調電源及相關風機等設備的運行狀態。

　　強電主管帶領一名運行電工盡量到達總變電站，等候命令，負責指揮相關停送電操作，確定空調電源切除，并按照總工程師命令組織所有各層地下室人員撤離。

　　強電維修技工帶領一名電工盡可能到達火災相關分配電室，等候工程師或總工程師的命令，執行有關停送電操作，監視相應防火門、防火卷簾門的正確工作，并按照總工程師命令組織相關人員撤離。

　　強電運行技工帶領一名電工盡可能到達消防水泵房，與消防中心取得聯系，根據消防中心指示要求保證消火栓泵、噴淋泵、補水泵的正常工作，必要時應急搶修，視情況手動啟動消防設備。按消防中心指揮人員命令組織撤離，撤離前將消火栓泵、噴淋泵轉入自動狀態，并與消防中心確認遠控工作狀態。

　　弱電主管帶領程控交換機機務人員到達總機機房，負責保證電話系統暢通，根據消防中心指示組織人員撤離。

　　給排水專業工程師負責消防用水系統的可靠工作，保證所有水箱供水，盡量保證水箱的高水位和各層供水泵的正常運轉，并與消防中心保持聯系，根據消防中心指示組織人員撤離，撤離前將各水泵轉入自動，盡可能保證自動工作有效。

　　給排水水專業運行主管帶領水工到達各水箱間，全部開啟水箱入口水閥，手動開啟向高位消防水箱供水水泵，同時監視水箱水位、供水情況，同消防中心取得聯系，聽從消防中心指揮。

　　給排水專業維修主管負責正確指引消防隊員在院內的消火栓接口、消防水池取水口、水泵接合器的位置，并配合消防隊工作。

　　空調設備工程師負責指揮本專業人員關斷煤氣入口閥，火災相關區域的排煙風機、正壓送風機的正確工作，組織相關人員撤離，并與消防中心保持聯系。(風機操作點分散，相對復雜，人員地點應根據本大廈實際情況安排)

　　3.9.6.關于通訊

　　在火災發生時，任何人有責任盡可能保證通訊系統和指揮系統的通暢，與救火無關的事情不得占用通訊及信道。

　　在使用通訊設備時，講話力求簡樸、明確，少占用通訊時間。

　　使用對講機時請注意，在信道無空閑時，不要按發射按鈕講話，講完話后立即放開發射按鈕。

　　使用消防專用電話時請注意，在與消防中心講完話后，一定要掛好電話，否則其他人無法與消防中心通話。

　　目前各設備層的水箱間、空調機房內的電話插孔已調好線，插入普通電話后即可為內線電話，可直接撥叫消防中心(內線****)。如要證實本機號碼，請撥叫總機詢問(撥叫**)。

　　3.10.地震的應急措施

　　3.10.1.當感覺到地震發生時，各級員工不可驚慌失措，要保持鎮定。在確保人身安全的前提下，關閉可能發生危險的設備，如冷水機組等。

　　3.10.2.在地震來臨時，不可盲目亂跑，試圖離開大廈。應尋找安全的地方躲蔽可能發生的危險，直至地震暫告一段落。

　　3.10.3.當地震停止時，在確保人身安全的前提下，配電室、中控室員工視情況將供電設備切換為緊急供電，保證人員撤離大廈時的照明。

　　3.10.4.在有關領導的組織下，各級員工協助大廈內的業戶進行疏散，有秩序的撤離至安全地點，撤離過程中切記不要使用電梯。

　　3.11.雷暴及颶風的緊急處理

　　3.11.1.當雷暴及颶風來臨前，應注意收聽天氣預報，密切注意其動向。各級員工應做好防風、防雨的準備工作，檢查各排污泵、下水道、門窗玻璃、插銷及防雷裝置，確保它們有效暢通。

　　3.11.2.固定或搬離放置在圍墻頂或其他高處的可移動物品，如花盆、燈罩、指示牌等，加固樹木、門窗玻璃等物品。

　　3.11.3.應準備好各種工具以備使用，如防水手電筒，雨衣雨鞋、潛水泵等。

　　3.11.4.通知物業內各住戶雷暴及颶風即將到來，請他們協助管理好自己區域內的物品，避免損失。

　　3.11.5.當雷暴及颶風來臨時，各級領導、員工須堅守崗位。應加強對各敏感部位的巡視，如各雨水口、雨污水泵房、天臺、防雷裝置、衛星天線、大面積門窗等部位，一旦發現異常立即處理，確保物業內不進水、不漏風、不跑電。

　　3.11.6.雷暴及颶風結束后，應即時進行檢查及填報損毀報告，以便安排保險賠償事宜。

　　4. 設備保養制度的組織實施

　　4.1.維修保養組織流程

　　4.1.1.工程部各專業工程師分別制定設備維修保養計劃，維修保養計劃經總工程師審批后，統一安排，形成整個大廈的設備維修保養計劃。

　　4.1.2.各專業工程師根據設備維修保養計劃的要求，將任務分別落實到各專業班組或人員，安排好時間、器材、工具。

　　4.1.3.維修保養人員根據主管的安排，準備好工具、材料、按照維修保養的要求，維修保養設備。

　　4.1.4.維修保養完成后認真填寫維修保養記錄，上報存檔。

　　4.1.5.專業工程師要檢查維修保養結果，總工程師亦應抽查。

　　4.1.6.在正常進行維修保養時遇到有緊急情況發生，應先安排排除故障，后將維修保養內容補上。

　　4.1.7.一般情況下不得拖延維修保養的時間。

　　4.1.8.由專業工程師跟進維修保養的落實情況，根據完成情況對保養計劃進行消項處理。

　　4.2.預防性維護保養

　　4.2.1.所有設備必須根據維修保養手冊及相關規程，進行定期檢修及保養，并制訂相應年度、季度、月度保養計劃及保養項目。

　　4.2.2.相關工程人員必須認真執行保養計劃及保養檢修項目，以便盡可能延長系統設備正常使用之壽命，并減少緊急維修之機會。

　　4.2.3.保養檢修記錄及更換零配件記錄必須完整、真實，并須由系統工程師建立設備維修檔案，以便分析故障原因，確定責任。

　　4.2.4.各系統之維護保養計劃及保養檢修項目之制訂由系統工程師負責，并提交總工程師審閱;保養檢修及更換零配件之記錄由主管負責，并提交系統工程師及總工程師審閱。

　　4.2.5.進行正常系統維修保養及檢修時，如對客戶使用產生影響，必須提前三天通知管理部，由管理部發出通告，確定檢修起止日期及時間(須盡可能減少對客戶之影響范圍)，以便使受影響之客戶做好充分準備。

　　4.3.緊急維修

　　4.3.1.必須進行緊急維修時，須立即通知總工程師，安排有關人員立即赴現場檢查情況，并按實際情況進行處理。

　　4.3.2.如因緊急維修，必須對客戶使用產生影響時，須立即通知管理部，并由管理部向受影響之客戶發出緊急通告，同時，需考慮盡量減少影響范圍。

　　4.3.3.如發生故障之設備在保修期內，應做出適當之應急處理，以盡量減少對客戶之影響，并立即通知有關供應商之保修負責人。

　　4.3.4.緊急維修結束后，須由主管填寫維修記錄及更換零配件記錄，并以書面形式將故障原因、處理方法、更換零配件之名稱、規格及數量、品牌等、處理結果、故障發生時間、恢復正常時間等向工程師報告，并提交總工程師審閱。此報告由工程師存入設備維修檔案，備查。

　　4.4.人員調配

　　4.4.1.正常情況下，各班組按工程部的組織結構圖，負責各自的職責范圍，完成自身的工作。

　　4.4.2.總工程師有權根據工作情況，臨時調配人力、工具。各專業工程師均應服從。

　　4.4.3.當發生突發事件時，需要班組之間協助解決，各工程師可協商調配人力、工具，解決問題。當發生危及人身安全、危及設備安全時，工程部的每一位員工應根據自己的能力，首先處理問題，可不顧工種、專業的限制。

　　4.5.設備的更新及系統改造

　　4.5.1.出于技術更新、提高效率、安全運行、減少污染及降低能耗等方面考慮，工程部有責任提高對現有設備做出更新或改造之建議。

　　4.5.2.設備更新及改造建議，必須向物業總經理提交可行性及經濟性分析報告，并須考慮總體系統運行之安全性及可靠性，待批準后方可進行。

　　4.5.3.由于此類工作通常沒有迫切性，故須盡量安排在最有利及對客戶影響最小之時間進行。

　　4.6. 質量記錄

　　《保養通知單》 ED-TB-0309-127

　　5. 設備保養計劃的編制

　　5.1.設備修理計劃包括按時間進度編制的計劃和按修理類別編制的計劃兩大類。按時間進度編制的計劃有年度和季度計劃、月份計劃表，計劃中包括大修、項修(中修)、小修、更新設備的安裝和技術改造等;按修理類別編制的計劃通常為年度大修理計劃表，以便于大修理費用的管理。而計劃編制的主要依據是設備的技術狀態和產品對設備的要求。

　　5.1.1.年度修理計劃

　　它是設備維修工作的大綱，是企業貫徹執行計劃維修和檢查執行修理情況的基礎。它的內容包括：修理的設備名稱、修理類別、修理日期、停歇時間、修理工作量(含經費、所需備品、

　　備件及材料等)。

　　5.1.2.季度修理計劃

　　它是年度修理計劃的實施計劃，必須在落實停修時間、修理技術、準備工作及勞動組織的基礎上編制。

　　5.1.3.月份修理計劃

　　它是季度計劃的分解，在月份修理計劃中，應列出應修項目的具體開工、竣工日期，對跨月項目可分階段考核。應注意與生產任務的平衡，要合理利用維修資源。

　　5.2.在編制修理計劃時，應注意采取多方面的措施，盡量減少停機損失，如充分利用節假日，采用工藝迂回、替代等;同型號設備盡可能安排同時或連續修理，這對修前準備有利;考慮修前準備工作量和進度，尤其是對關鍵配件、鑄鍛件的供應、特殊工檢研具的制造等;注意勞動力的合理利用和工作量的平衡安排。

　　5.3.質量記錄

　　《電梯定期保養記錄表》 ED-TB-0309-313

　　6. 影響正常營業的施工及設備保養工作的進行

　　6.1.對需要停機維修保養且會影響正常營業的設備，由工程部制訂維修保養計劃，報總經理審批。

　　6.2.對會影響營業的消防設備的維修，由工程部會同保安部制定維修計劃，報總經理審批后統一實施。

　　6.3.經總經理審批后的維修計劃，實施前由工程部書面通報有關使用部門。需停電、停水、停氣和暫?？照{時，工程部須提前采取應急措施，并通知有關部門。必要時由物業部發通知給用戶。在可能的情況下，正式停機前采取應急措施，盡可能不影響正常營業和用戶需要。

　　6.4.停機前，按照維修方案提前準備好器材、零件、工具和需要更換的部件。專業工程師和主管應親自到場，做好組織和安全工作，按照停修規程迅速檢修，更換零件和調試，保證在盡可能短的時間內完成任務。

　　6.5.維修保養結束時作好記錄，填寫維修項目、時間、更換零件名稱型號，主要故障原因，維修后的運行效果檢查等內容，交工程部備案。

　　6.6.設備恢復正常運行，中斷臨時應急措施，并報告總經理，通報有關使用部門，恢復正常營業。

　　6.7.質量記錄

　　《工程任務單》 ED-TB-0309-126

　　7. 設備保養計劃的變更、檢查與考核

　　保養計劃是按科學程序制定的，是物業公司組織設備管理與維修的指導性文件，也是物業經營計劃的重要組成部分，具有嚴肅性，必須加強調度，認真執行，努力完成。當確因特殊情況需要對計劃進行變更修改時，應按原審批程序，經申請批準后，方可執行變更的計劃。申請調整修改時，可考慮以下情況：

　　7.1.設備技術狀態急劇下降、突發故障或出現設備事故而影響設備性能和生產正常進行時，可提前修理或增補項目。

　　7.2.設備技術狀態劣化比預期的慢，與計劃投修期矛盾，則可酌情推遲修理時間或改變修理類別。

　　7.3.已投修的設備，經解體鑒定后發現，實際需要修理的內容與計劃差別過大，則可酌情改變修理類別和停修時間。

　　7.4.設備已達到計劃投修期，但修前準備不足，會導致修理不能按原計劃如期開工和完工，此時可酌情推遲修理時間。

　　7.5.在計劃執行過程中，要做好檢查、鑒定、驗收和考核工作。除按季、月檢查計劃執行情況外，年中還應進行半年計劃執行情況小結，分析總結并調整下半年計劃。抓好設備修理質量的鑒定、驗收工作，對不合格者要安排計劃，及時加以返修。

　　7.6.主管部門對設備修理計劃執行情況進行考核、評比和獎懲。各項計劃指標要按級落實、考核計劃檢修完成率、設備完好率、事故率、返修率、工時利用率以及設備停修限額和修理成本等。

　　7.7.質量記錄

　　《專業維保工單統計表》 ED-TB-0309-111

　　《計劃檢修(暫停服務)通知》 ED-TB-0309-120

　　《維保項目通知單》 ED-TB-0309-124

　　《垂直電梯設備檢查表》 ED-TB-0309-314

　　《空調設備維保歷史記錄表》 ED-TB-0309-504

　　《消防設備月檢查記錄表》 ED-TB-0309-507

　　8. 年度維修計劃

　　8.1.年度維修計劃應按各專業制定，將須維修的項目列出，明確指出維修進行的時間。

　　8.2.計劃應以周為單位進行設定，按周考核各項目的完成情況。

　　8.3.制定計劃應留有一定的機動時間處理可能未預見到的延誤，同時要考慮到法定假期等情況，預先作出合理的檢修安排。

　　8.4.質量記錄

　　《維修通知單》 ED-TB-0309-108

　　《保養工作單》 ED-TB-0309-131

　　《暫停正常服務工程通知》 ED-TB-0309-132

　　《維修工作計劃表》 ED-TB-0309-116

　　《強電設備缺陷記錄單》 ED-TB-0309-309

　　《工程部強電檢修記錄》 ED-TB-0309-310