寫字樓工程管理：從良好到更好

　　第五節 寫字樓工程系統日常維修保養的作業規范

　　消防智能化系統：

　　1、每年至少兩次測試系統中所有的閥門，確保閥門能正常開啟;

　　2、經常性的檢查所有補償器的密封性能;

　　3、常規性的清潔所有的管道，必要時要重新刷防銹涂料;

　　4、每年至少1次對消火栓進行試驗，檢測其密封性能;

　　5、每年至少1次對噴頭進行清潔，確保其使用功能;

　　6、每年至少檢測1次固定件和懸掛件，發現問題及時維修或更換;

　　7、每年委托國家消防檢測機構對整個消防系統進行一次測試。

　　火警感應系統：

　　1、所有固定設施和導線的鋪設應符合相關規定并經檢測合格;

　　2、所有的報警感應裝置始終處于有效狀態;

　　3、所有的控制設備始終處于有效狀態;

　　4、每周做一次報警測試;

　　5、報警中心的打印記錄應保存1年以上時間;

　　6、每月對防火門進行檢測;

　　7、每年對所有的火警感應設備做一次檢測;

　　8、每周對所有緊急出口指示牌的功能進行檢測;

　　9、每年對報警電話線路進行兩次檢測;

　　10、確保逃生指示牌和逃生圖的完整，如有缺失及時更換;

　　11、每年委托國家消防檢測機構對整個系統進行一次測試。

　　中央空調系統：

　　對冷水機組進行月保養的工作內容：

　　1、 檢查冷水機組，調整安全控制裝置;

　　2、 檢查控制裝置的運行;

　　3、 檢查制冷液位和油位;

　　4、 檢查潤滑系統的運行;

　　5、 檢查回油系統、油槽、油加熱器和溫度;

　　6、 檢查電機和啟動器的運行，測試所有運行控制和安全控制功能;

　　7、 記錄運行狀態參數，分析并確認機組運行正常;

　　8、 檢查調整控制中心的設定值;

　　9、 檢查系統的清潔狀況。

　　對冷卻水塔進行月保養的工作內容：

　　1、 檢查設備是否存在異常噪音或振動;

　　2、 檢查自動補水閥的運行狀況;

　　3、 檢查并調整排污系數;

　　4、 檢查并調整風機傳動皮帶的張力;

　　5、 檢查噴嘴;

　　6、 檢查并調整水盤的水位;

　　7、 清理冷水盤和過濾器。

　　對冷卻水塔進行半年保養的工作內容：

　　1、 檢查并加固風機軸承固定環;

　　2、 檢查電機的電壓和電流;

　　3、 向風機軸承和電機軸承中添加潤滑油;

　　4、 向手動閥和電動閥中添加潤滑油;

　　5、 將控制柜的連接點進行加固。

　　對板式熱交換器進行半年保養的工作內容：

　　1、 檢查進出口的水溫度，檢查壓力表;

　　2、 清洗過濾網;

　　3、 檢查保溫層;

　　4、 檢查和清洗板式熱交換片;

　　5、 檢查和保養所有的閥件。

　　對風柜機組進行月保養的工作內容：

　　1、 檢查設備是否存在異常噪音或振動;

　　2、 對冷凍水控制閥進行檢查、測試、調整和校對;

　　3、 對冷凝水盤和冷凝水排放管道進行檢查、清理和疏通;

　　4、 檢查冷凍水的溫度表和壓力表;

　　5、 檢查控制柜;

　　6、 檢查并調整傳動皮帶的張力;

　　7、 清潔機房的地面。

　　對新風機組進行季度保養的工作內容：

　　1、 清洗空氣過濾網;

　　2、 清洗熱交換翅片;

　　3、 向冷凍水控制電動閥和手動閥中添加潤滑油;

　　4、 檢查和調整傳動皮帶;

　　5、 向電機軸承中添加潤滑油;

　　6、 檢測電機的絕緣性能;

　　7、 將控制柜的連接點緊固。

　　對冷卻水泵進行月保養的工作內容：

　　1、 檢查設備是否存在異常的噪音或振動;

　　2、 檢查進出水壓力表和閥門;

　　3、 檢查運行期間的電流和電壓;

　　4、 檢查聯軸器的各連接點;

　　5、 清潔衛生。

　　對冷卻水泵進行季度保養的工作內容：

　　1、 向軸承和電機中添加潤滑油;

　　2、 清洗過濾網;

　　3、 緊固控制柜的連接點;

　　4、 檢測電機的絕緣性能;

　　5、 檢查水泵軸承的密封圈;

　　6、 檢查是否有生銹的部件并根據需要進行除銹和刷漆。

　　對風機盤管進行半年保養的工作內容：

　　1、 清洗空氣過濾網;

　　2、 清洗冷凝水托盤;

　　3、 檢查手動進水/出水閥門和電動閥門;

　　4、 檢查溫度控制開關的工作性能;

　　5、 檢查和修補保溫層。

　　對樓層冷水管道電動閥門進行月保養的工作內容：

　　1、 檢查進/出水手動閥門和電動閥門;

　　2、 檢查保溫層;

　　3、 檢查管道和閥門的防銹保護層狀況。

　　對送排風機進行半年保養的工作內容：

　　1、 調整傳動皮帶的張力;

　　2、 向電機軸承中添加潤滑油;

　　3、 電機機座的緊固、除銹和刷防銹漆;

　　4、 檢測電機的絕緣性能;

　　5、 緊固控制柜的連接點。

　　對水處理系統進行月保養的工作內容：

　　1、 定量投放藥品;

　　2、 檢查系統的水質量并確保符合標準。

　　高/低壓配電系統：

　　對低壓柜進行半年保養的工作內容：

　　1、 檢查開關板各接頭是否松動;

　　2、 用紅外線探測儀檢查各接頭的溫度是否正常;

　　3、 檢查配電柜內各種電器設備的運行狀況是否正常;

　　4、 檢查接地系統裝置的工作性能。

　　對電容柜進行半年保養的工作內容：

　　1、 檢查開關板各接頭是否松動;

　　2、 用紅外線探測儀檢查各接頭溫度是否正常。

　　對樓層豎井和設備間進行半年保養的工作內容：

　　1、 檢查配電箱開關溫度是否正常;

　　2、 緊固配電箱內的螺絲并保持內部清潔;

　　3、 檢查電纜槽架內的溫度和電纜狀況;

　　4、 檢查電纜架和母線槽架是否牢固;

　　5、 檢查設備接地裝置的工作性能。

　　對變壓器進行年度保養的工作內容：

　　1、 使用1000V的絕緣測試表檢測三相絕緣和三相對地絕緣;

　　2、 使用交流電表進行所有開關處于關閉狀態的高壓測驗;

　　3、 緊固墊片和螺絲。

　　對高壓柜進行年度保養的工作內容：

　　1、 緊固斷路器連接部位、清潔除塵、檢查是否磨損或變形;

　　2、 檢查電閘，確保軸體轉動均衡，軸銷靈活;

　　3、 檢查密封標記正確無誤;

　　4、 檢測絕緣電阻。

　　給排水系統：

　　1、對所有可見的管道每年至少檢查1次，如有必要應重新油漆;

　　2、對所有的水龍頭及閘門每年至少1次檢測其密封性能;

　　3、對所有的地漏蓋板每年至少檢查4次，確保其完整且正確安放;

　　4、對所有的排水口每年至少清潔1次;

　　5、對所有的衛生間設施如馬桶、小便斗、洗手池等，每月都應檢查其密封性能和使用性能;

　　6、每周檢查水泵電動機的轉軸是否旋轉靈活，水泵的軸承至少每季度加潤滑油一次，電動機軸承每半年加潤滑油一次;

　　7、水泵運行時，檢查軸承溫度不超過65攝氏度，檢查連接部分的螺栓、墊圈、銷子是否緊固，有無異常振動和噪音;

　　8、水泵每半年保養一次，對磨損零件應及時進行更換;

　　9、照明控制信號線路應保持良好的應急狀態，各個水泵在正常運轉的情況下將選擇開關放在“自動”的位置上;

　　10、每周檢查各個閥門的開啟與關閉是否靈活、密封是否良好、螺桿是否上油、運行狀況是否正常：

　　11、每月檢查水表一次;

　　12、每年清洗水池，檢查水箱的進水和儲水情況，防止因水位控制故障而造成斷水或溢水的情況;

　　13、檢查壓力表的工作是否正常;

　　14、機房內設備設施無油垢、積塵、積水和雜物，保持機房整潔;

　　15、水泵的定期保養應做好保養記錄。

　　污水排放系統：

　　1、化糞池定期清掏、清洗，完好率應為100%;

　　2、雨水井、污水井內無雜物、無積水、無泥淤，完好率應為100%;

　　3、對雨水井、污水井進行日常的巡視檢查;

　　4、所有排水系統應通暢無阻，水箅子齊全、牢固，管道無跑、冒、滴、漏現象及事故隱患。

篇2：寫字樓工程系統的運行和維修保養

　　寫字樓工程管理：從良好到更好

　　第四節: 工程系統的運行和維修保養

　　寫字樓工程系統的日常運行和維修保養工作主要涵蓋：工程系統的日常運行、工程系統運行的管理制度、工程系統運行崗位的設置和技術人員配置、工程系統維修崗位的設置和技術人員配置、工程系統的預防性維修保養工作、工程系統的日常性維修工作、工程系統的應急性維修工作、工程技術人員的專業技術培訓等。

　　在寫字樓工程系統的運行和維修保養工作中，工程設備設施良好的技術特性和工程系統良好的運行管理制度是工程系統正常運行的管理基礎;工程系統科學的崗位設置、合理的人員配置和完善的員工技術培訓是工程系統正常運行的資源保證;而工程系統設備設施的預防性維修保養工作,日常性維修工作和應急性維修工作則是工程系統正常運行的技術保障。

　　1、 工程系統運行管理制度的建立

　　建立一套科學、合理、規范、完善的工程系統運行管理制度是確保寫字樓工程系統安全、良好、低成本、可持續運行并有效實施維修保養工作的基礎條件。

　　工程系統運行管理制度包括：

　　綜合類管理制度，主要包括：寫字樓(物業管理處)工程部的機構設置圖、工程部的崗位職責和技術資源配置、工程部機房鑰匙管理規定、工程系統設備設施巡檢規定、能源使用管理規定、危險物品管理規定、臨時施工管理規定等。

　　系統運行類管理制度，主要包括：配電室運行管理規定、配電設備設施巡檢規定、暖通空調系統運行管理規定、暖通空調設備設施巡檢規定、消防智能化系統運行管理規定、消防智能化系統設備設施巡檢規定、給排水系統運行管理規定、給排水系統設備設施巡檢規定、樓宇智能化系統運行管理規定、樓宇智能化設備設施巡檢規定、電梯系統運行管理規定、電梯設備設施巡檢規定等。

　　工程系統設備設施運行的指導性文件和維修保養的指導性文件， 主要包括：變配電系統操作流程、變配電設備維修保養指南、暖通空調系統操作流程、暖通空調設備維修保養指南、消防智能化系統操作流程、消防智能化系統維修保養指南、給排水系統操作流程、給排水系統設備維修保養指南、樓宇智能化系統操作流程、樓宇智能化設備維修保養指南、電梯系統操作流程、電梯系統維修保養指南等。

　　工程系統故障應急處理方案，主要包括：變配電系統應急預案、暖通空調系統應急預案、消防智能化系統應急預案、給排水系統應急預案、樓宇智能化系統應急預案、電梯系統應急預案等。

　　2、 預防性維修保養工作

　　對工程系統設備設施實施科學、規范、具有前瞻性的預防性維修保養，是確保寫字樓工程系統實現高效率、低成本、無重大故障和可持續運行的重要保障。

　　工程系統預防性維修保養工作的主要內容：根據工程系統設備設施的運行狀況，通過對已采集設備設施運行參數的整理和分析，結合設備設施的運行原理和曾發生故障的歷史記錄，依據系統和設備設施運行及維修保養工作的指導文件，對工程設備設施進行有針對性的維修保養工作。通過實施有效的預防性維修保養工作，可以提前發現設備設施運行中的故障隱患并予以及時排除。通過科學預測并獲知可能出現的前兆性故障，可以為后續的維修工作提供依據。實施預防性維修保養工作的目的是：在最大限度上延長工程系統設備設施的良好運行工況，從而延長設備設施的整體使用壽命，降低能源成本、設備設施維修成本、設備設施更新成本和預算資金成本。

　　預防性維修保養是一種對專業技術要求很高的工作，從事預防性維修保養工作的工程技術人員需要具備較強的專業知識和維修保養的工作技能。在預防性維修保養工作中，對于一些關鍵的、特殊的、專業性較強的、技術含量較高的維修保養作業，業內一般都采用技術外包的模式即雇傭專業化的技術公司來提供工程技術服務，諸如空調系統的核心設備、應急供電系統的核心設備、電梯系統、消防智能化系統、樓宇智能化系統等。所謂由專業化技術公司進行技術外包，就是由該設備設施制造商的專業維修人員或其授權的專業維修人員對工程設備設施進行專業性的維修保養作業。

　　對寫字樓的關鍵設備設施采取技術外包模式的預防性維修保養作業的優點在于：加強針對性，提高預防性維修保養工作的效率，保持設備設施的良好工作狀態，延長設備設施的使用壽命，故障處理及時高效，零備件供應及時可靠，大幅度降低寫字樓(物業管理處)工程部自身的零備件庫存和資金占用率。專業化技術公司能夠依據其豐富的維護保養經驗，準確預測可能的故障點或故障區域，加強了預防性維修保養工作的前瞻性，并為后續的日常性維修保養工作提供了技術準備。

　　寫字樓工程系統的預防性維修保養工作，也是一種針對性較強的換季性維修保養作業。自上一個運行季節即將結束之時開始作業，為下一個季節的到來做好充足的技術準備。

　　工程系統預防性維修保養的準備工作包括：

　　上一個運行季節中工程設備設施運行資料的整理和分析。整理運行資料中的各種主要參數諸如：設備運行的電流情況、能源消耗、故障及排除記錄、氣象參數等，從中挑選出具有代表性的數據做進一步分析。

　　運行數據的對比，即當前運行數據和同期歷史數據的對比。通過合理的數據對比，增加對設備設施現狀的了解，查找設備設施運行的薄弱環節，同時對前期發現的故障隱患的發展趨勢做出準確的判斷。

　　整理庫存的備品備件，為預防性維修保養提供材料方面的準備。

　　預防性維修保養工作的規劃：根據工程系統設備設施的實際運行狀況和備品備件的儲備情況，即可開始對下一個運行季節前的預防性維修保養工作進行規劃，主要內容包括：

　　一般類預防性維修保養工作。如果寫字樓的工程系統始終處于正常的運行狀況，那么大部分設備設施的預防性維修保養工作都應與之前數年的預防性維修保養工作基本相同。因此，一般類預防性維修保養工作的規劃，基本可以參照往年的經驗制定。在制定規劃中應注意：實施預防性維修保養工作的時間安排應合理、實施作業的工程技術人員的配置應合適、備品備件的準備應充足等。

　　重點類預防性維修保養工作。在寫字樓工程系統的運行過程中，將會有部分設備設施的運行狀況出現異?；虺霈F較高的故障率。對于此類出現異常的設備設施的預防性維修保養工作，就屬于重點類的預防性維修保養項目。此類維修保養工作的規劃應側重于：對故障或運行異常的問題進行分析、研讀相關設備設施的技術文件、充分征詢專業技術人員的意見，從而能夠對故障做出基本正確的判斷。制定維護保養的技術方案時，應充分考慮到寫字樓自身的運行特點，在邊運行、邊維護、邊保養的過程中做好充足和周全的時間安排。鑒于在重點類預防性維修保養工作中，可能會需要一些特殊的、非常用型的備品備件，因此在制定重點類維修保養的工作規劃時，還應充分考慮到此類備品備件的供貨周期。

　　技術改造類預防性維修保養工作。在寫字樓工程系統的長期運行中，部分設備設施將出現老化、能耗升高、效率降低、運行狀況不穩定或技術明顯落后等問題。因此，在工程系統預防性維修保養工作的規劃中，應包括設備設施的更新改造和技術升級等內容。在制定技術改造類預防性維修保養工作的規劃中，應側重于：對擬進行更新改造和技術升級的設備設施進行科學、全面、系統的技術評估，充分征詢專業技術人員對擬新置設備設施選型的建議，盡量使新置設備設施與正在運行的工程系統實現無縫對接和技術兼容，同時還應合理安排維修保養工作的時間和資金等。

　　3、 日常性維修工作和應急性維修工作

　　日常性維修工作和應急性維修工作是寫字樓工程系統管理中的兩項重要工作內容。同預防性維修保養工作相比較，雖然日常性維修工作和應急性維修工作對工程系統運行狀況的影響相對較小，但同樣也是維系寫字樓工程系統高質量運行的重要組成部分。

　　日常性維修是寫字樓(物業管理處)工程部門的日常工作，主要內容包括：根據寫字樓業主或客戶的需要(報修要求)對寫字樓的末端設備設施(如照明器具、空調風機盤管、供電線路等)所出現的故障或壞損進行簡單的修理或更換;根據對寫字樓設備設施的例行巡查過程中所發現的故障(如照明器具、衛生潔具、門窗等)進行簡單的修理或更換。寫字樓的日常性維修工作應側重于工作的及時性和實效性，作業期間應盡量減少對寫字樓正常辦公環境的影響。

　　應急性維修也屬于寫字樓(物業管理處)工程部門的日常工作，主要內容包括：對工程系統運行中的各種突發性故障(如供電系統斷電、管線泄漏、智能化系統故障、電梯故障、設備設施的誤操作等)進行維修和處置。工程系統的突發性故障形式多樣、原因各異、錯綜復雜，有些只是簡單的故障并可及時修復或排除，有些則是重大的故障并需要較長的時間才能修復。因此,在應急性維修工作中應根據故障的具體情況而采取不同的方式進行處置。

　　在重大故障的應急性維修中應注意：(1)隔離故障。在重大故障發生時，應對故障設備和故障區域進行及時的隔離。如配電系統出現故障，則應首先通過斷開各種斷路器或電路開關等措施將故障設備與同系統內的其他設備或電路相隔離。如水管線出現故障，則應首先通過關閉水泵或閥門等措施實現與其他管線的隔離。(2)恢復運行。在完成對故障設備和故障區域的隔離后，應對受到故障影響的關聯設備設施進行安全檢查，在確認該關聯設備設施運行安全后即可恢復該故障關聯設備設施的工作運行。盡可能不對寫字樓整體工程系統的正常運行產生重大影響。(3)故障設備的修復。在完成前述兩項工作后，應盡快對設備設施的故障進行分析研究并確定故障的原因。而后,根據該故障設備的操作指南等技術文件和故障設備的具體情況迅速制定相關的維修處置方案，或對故障設備進行技術修復或在必要時對故障設備進行更換。

　　對于簡單故障的應急性維修，其方式方法與重大故障的應急性維修基本相同，其不同點在于簡單故障的處置需要具有一定的時效性，即：在確保工程系統運行安全的前提下,應盡快排除故障，恢復系統運行。要確保能夠準確、及時地排除簡單故障，就需要寫字樓工程部門的工程技術人員具備良好的技術素質、過硬的技術本領和豐富的維修經驗，還需要工程部門擁有一個科學、合理并且針對性較強的備品備件儲備。

　　總體而言,日常性維修保養工作是寫字樓(物業管理處)工程部門的主要工作，工作量相對較大。大部分日常性維修保養工作的技術含量較低,只要進行合理的人力安排和備品備件準備,就可得以圓滿地完成。而對于應急性維修工作,則需要寫字樓(物業管理處)工程部門的工程技術團隊具有較高的技術素質、豐富的維修經驗、科學的故障預感、準確的判斷能力以及一定的安全意識和協調能力等。雖然在工程系統的正常運行狀態下,需要進行應急性維修工作的概率很小，但是在寫字樓(物業管理處)工程部門的組織構成中,應該設置一個從事應急性維修和緊急故障處置的技術團隊，以備不時之需。

　　4、 工程系統運行和維修保養工作崗位的設置

　　根據國家相關的法律法規、行業慣例和工程系統設備設施的配置，寫字樓(物業管理處)工程部門應對負責工程系統日常運行和操作的值班崗位進行合理的設置，包括配電室、消防智能化系統、樓宇智能化系統、空調供暖系統、送新風系統、計算機機房制冷系統等。崗位設置之后，可根據具體設備設施的運行時間、運行特點及其他技術要素,合理設置值班操作的崗位/班次人員數量和崗位/班次值班時間等。

　　寫字樓工程部門還應根據相關的行業慣例和工程系統設備設施的具體情況合理設置有關維修保養工作的技術崗位。在設置維修保養技術崗位時，應充分把握好預防性維修保養、日常性維修和應急性維修三者之間的關系，結合工程系統的技術特點和工程技術團隊的綜合技術素質，科學設置維修保養的工作崗位，合理配置專職維修保養技術人員，實現技術資源的優化配置，提高維修保養工作的效率。

　　在寫字樓(物業管理處)工程部門，有關維修保養工作的崗位設置和工程技術人員的標準配置為：(1)日常性維修值班崗位：按照日常班次輪轉，每班次都應安排維修保養技術人員負責日常的維修保養工作。其特點為：維修技術相對簡單，工作種類繁雜。在此類崗位的工程技術人員需要具有綜合性的技能，可及時處置和修復設備設施的常規性故障。(2)預防性維修保養工作崗位和應急性維修工作崗位：應按工程系統設備設施的類別進行設置，包括空調和供暖系統維修、配電系統維修，電梯系統維修、消防智能化系統維修、樓宇智能化系統維修、送新風系統維修、門窗系統維修等。預防性維修保養工作崗位和應急性維修工作崗位都要求本崗位的工程技術人員具有較高的技術素質、較強的專業維修技能和強烈的安全意識。此類工程技術人員的配置數量應與寫字樓工程系統的主要運行時段相匹配。

　　5、 工程技術人員的技術培訓

　　在寫字樓工程系統運行和維修保養的整體工作中，對寫字樓工程部門的工程技術人員所進行的技術培訓是一項非常重要的工作，也是寫字樓工程系統安全、高效運行的重要保障。對工程部門所有工程技術人員的技術培訓應該是常態的、定期的、可持續的、循序漸進的，與工程系統的整體運行相始終。技術培訓的主要目的是提升工程技術人員的綜合技術素質、增加其對工程系統設備設施的了解和熟悉、規范工程系統運行和維修保養的操作流程、提高工程技術人員的維修保養技能和應急處置故障技能等。

　　寫字樓(物業管理處)工程部門的技術培訓內容可分為三大類，其中包括：

　　工程系統運行和操作的培訓：包括工程系統的綜合管理制度、工程系統的運行及操作流程、工程系統設備設施的詳細技術文件等。培訓目的在于：加強工程技術人員對所操作設備設施的了解、加強系統值班人員的安全意識、確保工程系統運行操作的準確和高效、提高值班人員對設備設施故障隱患的觀察能力等。

　　工程系統維修保養工作的培訓：可按不同的工程分系統進行分別安排，包括配電系統、空調暖風系統、送新風系統、消防智能化系統、樓宇智能化系統、計算機機房制冷系統等。培訓目的在于：使負責維修保養的工程技術人員充分了解本系統設備設施的運行原理、系統中關鍵設備或關鍵部位的技術特性、各種設備設施的操作指南及技術要求、系統設備設施維修保養工作的技術流程、維修步驟、維修周期等內容。

　　工程系統應急維修工作的培訓：主要目的在于提高工程技術人員現場處置緊急故障的綜合技術能力。工程系統應急維修的技術培訓還需要與相關的故障處置實例相結合。在每次對具有典型意義的應急故障維修工作結束之后，工程部門的負責人應通過分析故障的原因、總結故障處理的正反兩個方面的經驗和體會，作為范例形成技術培訓內容，對本部門專職維修的工程技術人員進行培訓，可收到事半功倍的效果。