寫字樓工程管理：從良好到更好

　　第二節、工程系統管理從項目建造開始

　　寫字樓的工程系統是寫字樓的核心硬件、核心條件、核心內容、核心系統，是寫字樓品質的核心構成。要打造優質高端的精品寫字樓，則首先要打造高品質的工程系統。

　　打造高品質的工程系統是一項長期、持久的系統工程并將貫穿寫字樓的生命始終，涵蓋寫字樓的規劃設計、建設施工、設備設施的選型采購和安裝調試、工程系統的日常商業運行、維修保養、技術升級與更新改造。

　　從寫字樓項目的規劃設計和建設施工開始，寫字樓的總體外觀形象、主體結構的建造質量、工程系統設備設施的品質、公共區域裝修裝飾裝潢的檔次、電力系統燈光照明系統和通訊網絡系統的設置、電梯系統和冷暖空調系統的質量、智能化系統的配置等，就是構建寫字樓品質的基礎條件和基礎平臺。因此，寫字樓的工程系統管理工作應從項目的建造初期即規劃設計和建設施工開始，從構建項目品質的基礎條件和基礎平臺開始。在寫字樓項目建設的初期階段，高效的工程系統管理，將對項目建設的成果和項目的品質產生重大的影響。

　　1、 寫字樓的項目設計

　　在寫字樓項目的設計階段，項目開發商需要對寫字樓的市場需求、市場特點、中長期市場預期、目標客戶的租賃偏好、項目的市場定位等因素進行深入調查研究，并在項目的設計過程中對這些寫字樓市場方面的因素進行認真的借鑒、吸納和融合。這將確保項目的設計和建設能夠貼近市場、迎合未來，具有顯著的實用性和前瞻性。項目的差異化外觀形象、設備設施的正確選型、工程系統的高科技含量、內部環境的舒適環保綠色節能等，都是在寫字樓項目設計中應予重視的要素。優化的項目工程設計是構建寫字樓高品質工程系統的重要基礎，是基礎中的基礎。

　　通過對眾多的市場因素進行調研、借鑒和融合，可以為寫字樓項目的初始設計提供重要的依據，還將有助于在初始設計階段確定相關的設計指標、技術規格和總體參數，包括寫字樓的規模與體量、寫字樓的功能、工程系統的布局、設備設施和各項工程分系統的配置、智能化水準的選擇、總體的能源需求等。只有按照現實的市場因素和未來的市場預期對寫字樓項目進行優化設計和精心建造，才能使該寫字樓項目能夠在未來的市場競爭中脫穎而出，立于不敗之地。

　　2、 工程設備設施的優化選型

　　在寫字樓項目的建造過程中將使用和配置各種工程設備設施，包括冷暖空調系統、送新風系統、配電系統、電梯系統、計算機機房制冷系統、各種智能化系統、門窗系統、衛生潔具系統等。這些工程設備設施的品質、檔次、科技含量和先進性能等都是與工程系統的品質即寫字樓的品質密切相關的。從理論上說，所選用的工程設備設施的價格越高則工程系統和寫字樓的品質就越高。在工程系統的選型過程中，節約設備設施的采購費用、降低項目建設成本的初衷與對優質高端、技術先進、經久耐用且價格較高的設備設施的需求通常就是一對矛盾體。但是，任何建設項目都有自己的投資預算和建設成本預算，不應單純追求高、精、尖，而應立足實際，立足優化，追求投資預算與投資效能的最佳匹配。寫字樓建造時期工程系統管理的主要功效之一就是實施“工程設備設施的優化選型”，用最合理的價格選購和配置最合適的工程設備設施，少花錢多辦事辦好事，實現工程設備設施采購成本和應用性能的最優化配比。實施工程設備設施的優化選型，還將有助于寫字樓工程系統日后的平穩運行，既可有效控制工程系統的中期運行成本，又可有效控制工程系統的維修保養及更新改造等遠期技術成本。

　　工程設備設施的優化選型，就是在寫字樓項目總投資預算的控制下，結合項目的具體特點，以工程系統未來運行的安全性、可靠性、經濟性、維修保養便利性等為運營目標，實現對工程設備設施的最優化選擇。實施工程設備設施的優化選型應注重以下幾個方面：

　　一是應側重于選擇質量優、性能好、可靠性強、運行成本可控、維修保養方便、備品備件采購容易的產品。選擇此種類型的設備設施，將有助于使寫字樓的工程系統能夠安全、可靠、高質量的運行，使維修保養方便而且成本可控。

　　二是應認真把握工程系統一次性先期投入與運行過程中后續資金投入的相互關系。如果所選擇設備設施的一次性投入較高，但在未來的運行中能夠節約大量的運行成本，那就可判斷為是正確的選擇。而如果某種設備設施報價低廉，先期投入較小，但在日后的系統運行中需要大量的運行費用和維修保養費用，那就是不正確的選擇。

　　三是應在投資預算的范圍內盡可能選擇優質品牌的工程系統。選擇和配置優質品牌的設備設施對于確保項目的高端品質和工程系統的運行質量都將產生重要的作用。

　　3、 良好的項目建設是寫字樓品質的根基

　　寫字樓品質的根基在于項目建設的質量。良好的項目建設為項目的工程質量、項目建成后的商業運行和打造寫字樓的高端品質都提供了重要的保障。

　　在寫字樓項目的建筑設計完成后，應著手建立一套完善的項目管理體系和嚴格的質量監督體系，以確保項目的建造過程始終處于良好可控的狀態。

　　(1) 完善的項目管理體系

　　在寫字樓項目的建設過程中，首先應建立一套完善的項目管理體系，其主要目標為：通過對項目建設過程中的建筑設計、建筑材料和工程設備設施的選型、施工質量、工程進度等進行監控和管理來確保使整體項目建設得以順利實施。完善的項目管理體系也是一個對項目建設期間所涉及的各項工作以及項目建成后可能會產生的各種問題的協調體系。

　　(2) 嚴格的質量監督體系

　　在寫字樓項目的建設過程中，還應建立一套嚴格的質量監督體系，對整體項目建設的質量進行有效的監督、監測、檢查和管理。項目的質量監督應從項目的設計階段開始并貫穿整個項目工程的始終，包括確定工程系統的技術規格、工程設備設施的正確選型、工程設備設施和建筑材料的質量檢測、建筑施工過程中的質量監測、項目技術資料的有效管理、工程系統的安裝調試等。項目建設、百年大計、質量第一。質量監督、貴在嚴格、重在規范。嚴格、規范、行之有效的質量監督體系將為寫字樓的項目建設和運行品質奠定堅實的基礎。

　　4、工程系統的調試與驗收

　　在寫字樓項目的建造過程中，對工程設備設施的調試與驗收是一項非常重要的工作，也是前期工程系統管理的重要組成部分。首先應建立一套完善的工程系統調試和驗收體系，以保證寫字樓的工程系統能夠順利完成從建造期到運行期的工作轉換。工程系統的調試與驗收體系由系統調試和系統驗收兩部分組成。

　　(1) 工程系統的調試體系

　　工程系統的調試體系包括：竣工技術資料和竣工圖紙的準備、工程設備設施的運行原理和操作維修指南的準備、工程系統的試運行及功能測試。

　　竣工技術資料和竣工圖紙的準備

　　竣工技術資料和竣工圖紙的準備工作，是實施工程系統調試和驗收工作的前提。對項目建設階段有關安裝施工的歷史資料的收集和整理，是制作和準備竣工技術資料和竣工圖紙的基礎。項目的竣工技術資料和竣工圖紙應如實反映出項目的建設情況和項目的完成狀態。在工程系統的建造和安裝過程中，某些系統可能會與原始的設計產生差異或更改，對此應有詳細的記錄?？⒐ぜ夹g資料和竣工圖紙的準備工作，應在對工程系統開始調試階段之前基本就緒?？⒐ぜ夹g資料和竣工圖紙主要包括：項目建設過程中所采用的建筑材料和設備設施的質量文件、項目建設過程中所采用的建筑材料及設備設施的審批文件、項目建設過程中所有施工流程的質量監督檢查文件、根據項目建設的完成狀態所制作的竣工圖紙、項目建設過程中所有的設計變更資料等。

　　工程設備設施的運行原理和操作維修指南的準備

　　為順利實施工程系統的調試工作，應精心收集、整理和準備好工程系統所有設備設施的運行原理和操作維修指南等技術資料。寫字樓的工程部門需要擁有一套完整的、有關工程系統所有設備設施的運行原理、操作和維修保養工作指南的文件資料。這套文件資料不但對于工程系統的安裝調試和驗收是非常重要的，而且對于寫字樓建成后的工程系統管理、工程系統的日常運行和維修保養、工程技術人員培訓等方面都是不可或缺的。寫字樓工程系統的運行原理和操作維修指南等文件資料主要包括：冷暖空調系統的運行原理及維修保養指南、送新風系統的運行原理和維修保養指南、電力系統的運行原理及維修保養指南、燈光照明系統的運行原理及維修保養指南、電梯系統的運行原理及維修保養指南、計算機機房制冷系統的運行原理和維修保養指南、各種智能化系統的運行原理和維修保養指南、生活用水系統的運行原理及維修保養指南、衛生潔具系統的維修保養指南、門窗系統的維修保養指南等。

　　工程系統的試運行和功能測試

　　寫字樓項目建造后期工程系統的試運行和功能測試是寫字樓前期工程系統管理的重要內容，是寫字樓建造期間的重要工作，是一個涉及較多專業領域和眾多工程技術人員的系統工程。這個系統工程主要包括以下內容：組成工作機構確定參與人員、準備工程系統試運行和功能測試的方案、制作工程系統試運行和功能測試過程中的測試文件等。

　　參與實施工程系統試運行和功能測試的人員包括：工程系統設備設施制造商的工程技術人員、寫字樓承建商的工程技術人員、寫字樓開發商的工程技術人員、擬聘物業管理方的工程技術人員等。寫字樓開發商和擬聘物業管理方的工程技術人員的參加具有重要的意義，將有助于使寫字樓工程系統未來的使用方通過工程系統的試運行和功能測試來深入了解寫字樓工程系統的技術特點，有助于促進寫字樓項目從建造期到運行期之間的平穩過渡和緊密銜接，有助于寫字樓工程系統在未來的良好運行，也有助于降低運行成本、降低故障率、延長整體工程系統的使用壽命等。

　　工程系統試運行和功能測試的技術方案：

　　在工程系統試運行和功能測試工作開始之前，應首先制定一個有關工程系統試運行和功能測試的技術實施方案，該方案應以工程設備設施的各項技術文件為基礎，將各分系統的試運行與整體工程系統的試運行進行緊密結合，該方案應科學嚴謹、精益求精、循序漸進、切實可行。通過制定方案，應使所有參與此項工作的工程技術人員都能對整體工程系統及設備設施的運行原理和測試內容有相當深入的了解和認知。

　　工程系統試運行和功能測試中相關文件的制作：

　　在工程系統的試運行和功能測試過程中應對所發生的具體情況及重要技術參數和指標進行詳盡的整理和記錄，并根據這些記錄制定出完整的技術文件。這些技術文件對于寫字樓建成后工程系統的日常運行和維修保養工作具有非常重要的參考作用。

　　(2) 工程系統的竣工驗收

　　在完成了工程系統的試運行和功能測試之后，寫字樓項目的建設就進入了竣工驗收階段?？⒐を炇针A段是寫字樓項目生命周期中的里程碑和重要轉折點。從理論上說，在建項目通過竣工驗收即可投入商業運營，如同一個工業產品在完成生產并通過檢驗之后即可從工廠銷往市場了。為了順利完成寫字樓建設項目的竣工驗收，首先應該建立一套行之有效的竣工驗收體系。建設項目的竣工驗收體系一般包括：竣工驗收機構、竣工驗收標準、竣工驗收程序、竣工驗收記錄文件、缺陷記錄及整改計劃、竣工驗收的商務事宜等。

　　竣工驗收機構

　　寫字樓項目竣工驗收機構的人員組成：項目開發商的管理人員和工程技術人員、項目承建商的管理人員和工程技術人員、項目工程監理方的管理人員和工程技術人員、擬聘物業管理公司的管理人員和工程技術人員等?？⒐を炇諜C構的主要工作為：收集整理項目工程系統的技術文件、編制項目驗收文件、制定項目驗收計劃、實施項目的整體竣工驗收、撰寫詳細的竣工驗收報告、查明項目建造過程中產生的技術缺陷和問題、制定整改計劃并監督落實整改工作等。

　　竣工驗收文件及標準

　　寫字樓建設項目竣工驗收文件及標準的編制，應參照政府相關的技術規范和技術標準，并應以寫字樓項目的設計文件和工程系統的各項技術參數為基礎?？⒐を炇瘴募皹藴实木幹茟η笸暾敿?、準確無誤、條理清晰、層次分明、可操作性強?？⒐を炇瘴募皹藴实木幹茟獏⒄找韵碌墓こ谭窒到y分類進行：

　　配電系統：高壓配電系統、變壓器、低壓配電系統、應急供電系統以及相關的電力設備;

　　燈光照明系統：室外照明、公共區域照明、應急照明系統;

　　冷暖空調系統：冷熱源制備、冷熱媒傳輸及分配、新風制備及傳輸系統、回風及排風系統、排煙系統、系統內重要設備設施;

　　消防智能化系統：消防探測報警系統、消防栓系統、消防噴淋系統、各種防排煙系統及設備;

　　生活用水系統：供水設備、排水設備、衛生器具等;

　　樓外設施：外立面系統、窗戶系統、外部固定設施等;

　　樓內設施：內部裝飾裝潢、墻面地面天花板、內部通道、防火門系統等;

　　通訊智能化系統、辦公智能化系統、計算機機房制冷系統等。

　　(3) 竣工驗收及驗收過程的記錄

　　在組成了項目竣工驗收機構并編制了竣工驗收的文件和標準之后，便可正式開始對寫字樓項目進行竣工驗收的程序。項目的竣工驗收工作應該分項和分系統進行。在項目驗收的過程中，應按照正確的技術流程和各分系統的前后順序進行。

　　應在竣工驗收的過程中做好工作記錄，使每一項竣工驗收都具備完整的驗收報告。應在驗收報告中準確、細致地記錄下工程系統的運行邏輯和設備設施的運行參數，其是否符合技術規范和驗收的標準等。在驗收報告中還應完整的記錄在驗收過程中所發現的功能性和質量方面的缺陷。

　　竣工驗收完成之后，對于在驗收過程中所發現的問題和缺陷進行分析、研究和鑒別，從而給出可否通過竣工驗收的結論。如決定該驗收可以通過，則需要出具詳細的驗收合格文件。

　　(4) 竣工驗收過程中的缺陷整改

　　現代化的寫字樓是一個龐大的機械建筑綜合體，使用大量的、不同種類的建筑材料進行建設，由各不同功能的設備設施組成一個大規模的工程系統，在系統內部還要安裝大量的、不同規格和性能的元器件。建造這樣復雜的機械建筑綜合體將不可避免地出現技術或質量方面的問題。因此，在寫字樓項目的竣工驗收過程中，通常都將發現一些工程質量方面的問題或工程技術方面的缺陷。缺陷不可避免，關鍵在于整改。在發現工程質量方面的問題和缺陷后，應以項目承建商屬下的工程技術人員為主進行整改工作。應精心組織、精心實施整改工作。整改不合格，驗收不通過。由項目開發商屬下的工程技術團隊和擬聘物業管理公司屬下的工程技術人員一起參與整改，使其能夠對工程系統有進一步的了解，并為未來的系統運行和維修保養作業積累實踐經驗。

　　5、工程系統運行維護員工的培訓

　　一個寫字樓的工程系統能否實現安全、穩定、高質量的運行，除工程設備設施的品質以外，還取決于寫字樓工程部門運行維護人員的工作質量，包括其操作能力、掌控能力、專業技術水平、工作經驗及其對工程設備設施的了解和熟悉的程度等。因此，在寫字樓項目建造的后期，應注重對寫字樓工程部門的運行維護人員進行重點技術培訓，使其盡快學習和掌握對工程系統進行運行操控和維修保養的專項技術，盡快進入角色，努力積累經驗，做技術上的行家里手，使寫字樓項目能夠實現從建造階段到運行階段的平穩過渡。為保證培訓的質量和效果，對工程運行維護人員的技術培訓應該從項目的試運行階段開始直至項目的竣工驗收階段。技術培訓的程序包括：制定培訓計劃、安排受訓人員、安排工程系統設備設施的制造商和項目承建方的工程技術人員作為講師、培訓內容主要以技術理論講解和現場實際操作相結合進行。

　　制定培訓計劃

　　寫字樓項目建造后期的工程運行和維護的培訓計劃應具有科學嚴謹的精神、認真嚴格的態度、技術理論與實際操作相結合的特點、生動豐富的內容和對高質量培訓效果的追求。制訂工程運行和維護的培訓計劃應具備以下的條件：各工程分系統的系統運行文件已經制作完成、所有設備設施的操作維修指南等技術文件已經制作完成、作為講師的設備設施制造商和項目承建商的工程技術人員已經到位、寫字樓工程部門的運行維護人員已經到位。培訓計劃應以相關的技術流程為基礎制定，包括技術準備期、技術講解期、現場講解期和實際操作期。其中，技術準備期的主要目的是在培訓開始前，使受訓人員預先閱讀各種工程技術文件、系統運行原理、操作維修指南和技術圖紙等資料，從而可以對工程設備設施有深入的了解和熟悉，有利于后續的技術培訓，并達到事半功倍的效果。

　　安排受訓人員

　　在寫字樓項目建成并投入商業運營之后，其工程系統的管理、運行與維護可以有三種主要的模式：第一種是由寫字樓的開發商或大業主自行管理寫字樓的物業，組建工程部門和工程技術團隊，具體負責工程系統的運行和維護;第二種是由寫字樓的開發商或大業主聘用專業的物業公司管理寫字樓的物業，組建工程部門和工程技術團隊，具體負責工程系統的運行和維護;第三種是由眾多小業主持有寫字樓的物業資產，成立業主委員會聘用專業的物業公司管理寫字樓的物業，組建工程部門和工程技術團隊，具體負責工程系統的運行和維護。

　　在寫字樓項目的建造期間，項目開發商就應該充分考慮好寫字樓未來的物業管理模式，或自行組建工程部門和工程技術團隊或提前聘用專業物業公司組建工程部門和工程技術團隊，盡早招聘一批高素質的工程技術人員以從事寫字樓工程系統的運行和維護。這些工程技術人員都應該參加上述的技術培訓。

　　安排講師

　　應由寫字樓項目工程設備設施的制造商和項目承建商挑選高素質、經驗豐富、認真負責、具有相當技術水平和培訓能力的工程技術人員擔任培訓工作的講師。

　　具體培訓工作

　　培訓計劃制定完好，培訓資料準備完好，受訓人員全部到位，培訓講師全部到位，即可進入工程技術培訓的程序了。首先，培訓講師應分系統、分專業對受訓人員就寫字樓工程系統的運行原理、各工程分系統和所有設備設施的技術特點、日常運行操作的工作內容、各級維修保養的工作內容等進行技術理論方面的培訓。接下來，培訓講師應指導受訓人員在工程系統的試運行和功能測試階段到現場對工程系統設備設施進行實際操作并指導受訓人員參與工程系統試運行和功能測試的全過程。在此階段，受訓人員將能夠親身參與各種技術故障的排除、有關系統運行參數的設置和調整等具體工作實踐。這將使受訓人員能夠更加深入地學習和了解寫字樓工程系統的運行原理、設備設施的運行特點、工程系統的操作方法和維修保養的工作內容，從而為未來的系統運行和維護保養工作積累豐富的知識和經驗。

　　綜上所述，制定一套科學嚴謹的培訓計劃、組建一支高素質的工程技術團隊、選擇好專業的培訓講師、安排好最佳的培訓時間、在培訓中使技術理論和操作實踐緊密結合等，都是使培訓工作得以順利實施的必要條件。

篇2：工程系統工作方針

工程系統工作方針

您既然選擇了職業生涯，你的個人發展便與您所選擇的企業的發展緊密地連在一起。
企業發展的關鍵是能夠第一時間提供客戶滿意的產品。
換句話說就是企業能第一時間正確地解決問題。
因此，我們的工作方針就是：
第一時間正確地解決問題。
第一時間：要求每位職員在發現問題后必須第一時間進行處理，決不能拖延，如果每個人都慢一點，這個企業必將被競爭對手擊敗。
當處理工作問題占用個人休息時間時，個人必須把工作放在首位。
當然，本部門會盡可能尊重個人的休息時間。
正確：當事人的具體信息與領導的全面信息加在一起是正確處理問題的保障。
但如果每個問題都要匯報就與第一時間相矛盾。
正確授權，提前預測是正確解決問題的途徑。
正確授權取決于我們的標準化工作程序的適用性。
職員都具有很好的天賦、極高的才能、豐富的智慧和創造力，但大都沒有得到利用。
我們的標準化工作程序就是要通過每個職員的參與，來為職員提供展示自己才能的機會，個人設計自己的工作程序經集體評審來達到上下一致，提高我們的工作效率，從而貫徹我們的工作方針：
第一時間正確地解決問題！
由此提高企業的競爭力。
進而實現您個人發展的目的。
（本文件應發放到工程、預算全體人員）

編制：審批：發放號：

篇3：施工ISO-工程系統工作方針

施工ISO-工程系統工作方針
您既然選擇了職業生涯，你的個人發展便與您所選擇的企業的發展緊密地連在一起。

企業發展的關鍵是能夠第一時間提供客戶滿意的產品。

換句話說就是企業能第一時間正確地解決問題。

因此，我們的工作方針就是：

第一時間正確地解決問題。
第一時間：要求每位職員在發現問題后必須第一時間進行處理，決不能拖延，如果每個人都慢一點，這個企業必將被競爭對手擊敗。

當處理工作問題占用個人休息時間時，個人必須把工作放在首位。
當然，本部門會盡可能尊重個人的休息時間。

正確：當事人的具體信息與領導的全面信息加在一起是正確處理問題的保障。
但如果每個問題都要匯報就與第一時間相矛盾。
正確授權，提前預測是正確解決問題的途徑。
正確授權取決于我們的標準化工作程序的適用性。
職員都具有很好的天賦、極高的才能、豐富的智慧和創造力，但大都沒有得到利用。
我們的標準化工作程序就是要通過每個職員的參與，來為職員提供展示自己才能的機會，個人設計自己的工作程序經集體評審來達到上下一致，提高我們的工作效率，從而貫徹我們的工作方針：

第一時間正確地解決問題！
由此提高企業的競爭力。
進而實現您個人發展的目的。

（本文件應發放到工程、預算全體人員）

編制：審批：發放號：