浙江省寧波市人民政府辦公室

　　(甬政辦發〔20**〕208號)

　　二○○八年八月二十二日

　　為保障我市老小區物業管理工作的長效運行,提高老小區物業管理的服務質量,根據市政府《關于進一步加強物業管理工作的若干意見》(甬政發〔20**〕131號),制定本辦法。

　　一、本辦法適用于海曙區、江東區、江北區三區在老小區整治范圍內并實施物業管理的老小區。

　　二、本辦法所稱的老小區是由物業服務企業實施管理,管理內容包含公共秩序維護、清衛、綠化、房屋維修等物業管理基本內容,且物業服務企業應收的物業費能基本滿足物業服務企業正常管理支出(最低不低于物業服務企業正常管理支出的70%)的老小區。

　　應收物業費包含:

　　(一)物業管理綜合服務費;

　　(二)物業經營用房租金收入;

　　(三)區政府、街道兩級政府對物業服務企業的補助經費。

　　老小區實施物業管理的,業主委員會應當參照市物業管理協會制定的《寧波市物業管理行業服務等級參考標準》中的第四級標準和《寧波市物業管理行業用工參考標準》與物業服務企業簽定物業管理委托合同,明確服務標準和收費標準;已確定的服務標準明顯高于第四級標準的不在補貼范圍。

　　管理老小區的物業服務企業應根據已確定的服務標準,結合《寧波市物業管理行業用工參考標準》,測定物業服務企業正常管理支出(來自:m.airporthotelslisboa.com),經業主委員會書面同意和區物業辦初審合格后報市建委核準。

　　三、老小區物業管理補貼資金由市建委在老小區整治經費中按10元/平方米的標準提取。

　　四、每個實施物業管理的老小區管理經費計劃補貼額度為0.05元/平方米/月。

　　五、每個老小區的管理經費實際補貼額度由市建委根據計劃補貼額度結合老小區管理業績考核分值,于次年度一次性撥給物業服務企業。

　　管理業績分在90分(含)以上的,按計劃補貼額度的100%劃撥;

　　管理業績分在80-90分之間的,按計劃補貼額度的80%劃撥;

　　管理業績分在70-80分之間的,按計劃補貼額度的70%劃撥;

　　管理業績分在60-70分之間的,按計劃補貼額度的60%劃撥;

　　管理業績分在60分以下的,不予劃撥。

　　六、老小區管理業績分總分為100分,由日?？己朔趾途C合考核分組成,其中綜合考核由市建委組織,為60分;日?？己擞蓞^物業辦組織,為40分。

　　各級物業管理主管部門應當按照市建委制定的《寧波市老小區物業管理考核細則》進行考核

　　2

　　與委托方簽訂規范的物業服務合同,在小區醒目處公示合同約定的物業服務項目、內容及收費標準,每年兩次公示小區公共財務使用情況。

　　符合2分,基本符合1分,不符合0分。

　　投訴處理

　　2

　　公示服務聯系電話,統一受理業主、使用人的咨詢、報修、投訴和費用交納,有規范的投訴處理流程,對業主或使用人的投訴在10天內答復或報有關部門。

　　符合2分,基本符合1分,不符合0分(查閱相關投訴記錄)。

　　便民服務

　　1

　　能提供1種以上特約服務(有償)和1種以上便民(無償)服務。

　　符合1分,基本符合0.5分,不符合0分。

　　尊重業主

　　委員會

　　2

　　列席旁聽每次業主委員會會議,履行業主委員會作出的合法決議;對小區的公共經費使用上,年前有預算報業主委員會審議,年終有決算報業主委員會確定;在日常管理中,使用1000元以上的預算外公共經費須經業主委員會同意。

　　符合2分,基本符合1分,不符合0分(查閱相關會議記錄和維修費使用情況)。

　　公共區域秩序維護

　　人員要求

　　2

　　秩序維護員佩帶相應標志,身體健康,服裝整潔,精神面貌良好,能正確使用消防器材。

　　符合2分,基本符合1分,不符合0分。

　　門崗要求

　　2

　　每個出入口有專人值班看守(定時開放的邊門除外,但在門口處應有定時開放的告知牌);對進出車輛進行管理和疏導,保持出入口暢通;對進入小區的商販進行勸阻,勸阻不聽的予以登記;對大件物品運出小區時予以登記;對業主的服

　　2

　　樓內地面每周清掃1次;道路地面、綠地每日清掃1次;沿街人行道每日清掃1次以上;明溝每周清掃1次;屋頂每半年清掃1次,天臺、內天井每季清掃1次;公共門、窗等玻璃每半年擦拭1次;天花板每半年除塵1次。

　　符合2分,基本符合1分,不符合0分 (查看現場和清衛記錄)。

　　公共設施保潔

　　1

　　樓梯扶手、欄桿、窗臺每2周擦抹1次;消防栓、指示牌、宣傳欄、信報箱、公共燈具、小品等等每半月擦抹1次;垃圾廂(房)每日清理、沖洗1次。

　　符合1分,基本符合0.5分,不符合0分 (查看現場和清衛錄)。

　　垃圾收集

　　1

　　生活垃圾集中投放點保持堆放有序,不凌亂;定點收集裝璜垃圾,每3周清運1次。

　　符合1分,基本符合0.5分,不符合0分

篇2：物業管理費用補貼貨幣化的研究

　　物業管理費用補貼貨幣化的研究

　　隨著住房制度改革的深入，物業服務問題已成為住房商品化過程中涉及群眾長遠利益的重大問題。自1994年建設部頒布33號令《城市新建住宅小區管理辦法》，我國物業服務事業已得到了迅速發展和壯大。據統計，目前全國物業服務企業已超過2萬家，從業人員超過了200萬人，全國相當一批大中城市的物業服務覆蓋面已達居民住宅小區和商用物業等建筑設施的50%以上，其中近6000個5萬平方米以上的新建住宅小區全部實施了物業服務，從根本上改變了過去小區面貌“一年新、二年舊、三年破”的狀況，為廣大居民創造了安全文明舒適的生活環境。

　　作為首都北京，居住小區的建設及管理發展尤為迅猛。據我們對北京市建筑面積在2萬平方米以上的居住小區(不含軍隊家屬大院)基本情況的調查顯示:截止1999年底，全市共有居住小區858個，其中實施物業服務的小區有342個，約占40%左右;全市物業服務企業1108家，從業人員10萬余人。

　　隨著物業服務行業的不斷發展和逐步規范，關系到物業服務企業以及廣大業主、居民切身利益的“物業服務費用”已越來越引起人們的關注和思考。從目前物業服務行業的現狀來看，因管理費標準的確定、收取方式以及使用情況的不明朗所引發的各種矛盾和糾紛已日趨激烈。究其原因之一，是整個社會對物業服務費用還沒有一個完整清楚的認識，居民沒有將物業服務費用的支出列入日常必需品的支出范圍。然而，在居民消費意識轉換的同時，還需要居民具備實際的支付能力。居民的支付能力，最終將決定物業服務的發展。居民的支付能力，從我國的實際出發，一是要靠經濟增長，居民收入的增加;二是要靠體制轉換，調整收入的分配方式。本文從現實情況出發，分析了我國居民的物業服務費用的來源，提出了物業服務分配貨幣化的政策建議和實施辦法。

　　一、住房消費的基本構成

　　住房是人們生活的基本需求。由于住房的價值量大，使用壽命長，所以有關住房的決策往往是人生最重要的決策。在哪兒居住?住什么樣的房子?是人們消費行為的綜合體現。實際上，一個完整意義上的住房消費應包括:

　　1、購買、租賃住房的支出。這部分消費是人們住房消費的起點，也是人們住房消費的最主要的方式。

　　2、水、電、燃氣及其他能源費用的支出。不同的住房狀況，人們在這方面的支出水平是不一樣的。由于水電的消費與住房緊密相關，所以在西方國家計算居民的住房消費時就包括了這方面的支出。北京市也在統計上將其納入居住類?？陀^上，將這部分消費納入住房消費也是合理的。下圖顯示了從1992年到1998年居民居住消費結構和水平:

　　表格2-1: 千戶調查人均居住類消費支出年份(年)戶均規模(人/戶)居住消費(元)住 房(元)(房租) (元)水電燃料(元)修、養護和管理所支出的費用。從物業投資角度看，這方面的支出是投資人為使其投資品保值增值而必須支付的費用。

　　在住房制度改革的初期，人們對住房消費的認識基本就集中在住房消費的初始形態，即如何實現住房購租的商品化，而未將住房消費的其他方面納入視野。但隨著住房分配的貨幣化，人們已逐步地購買和以商品租金租賃住房，住房的實際支出日益和住房消費的全部內容相一致，房改初期對住房消費的局部理解妨礙了房改的進一步深化。例如，當住房補貼(包括住房公積金)單純以住房價格和租金為依據計算時，職工所領到的住房補貼就難以應付實際的住房消費支出，使居民對房改售房的政策產生疑惑，從而對房改的推進產生不利的影響。因此，必須全面地理解住房消費的含義，在住房制度改革中引入住房消費的全部概念，從根本上實現住房分配機制的全面轉變。

　　二、物業服務及物業服務費用的特點

　　在市場經濟比較發達的國家和地區，對房屋建筑及其設備設施的使用維修管理，對用戶所提供的服務，實施物業服務的體制和運行機制，已經過多年實踐，在管理理念和物業服務市場等諸多方面較為成熟。物業服務，在我國的全面推開，是九十年代才開始的。從發展的程度來看，南方沿海城市的物業服務水平較為先進和完善，在眾多城市，物業服務的覆蓋率還很低，完全意義上的物業服務和房屋建筑面積的總量相比，實施物業服務的比例還很低。物業服務費用問題，則是制約物業服務發展的瓶頸問題之一。

　　美國市場營銷學專家菲利普·科特勒認為:“服務是一方能夠向另一方提供的基本上是無形的任何活動或利益，并且不導致任何所有權的產生。它的生產可能與某種有形物品聯系在一起，也可能毫無聯系?！币簿褪钦f，服務是無形的，生產服務時可能會也可能不會需要利用實物，而且即使需要借助某些實物協助生產服務，服務的出售并不會涉及所有權的轉移問題。同樣，物業服務也具備上述性質，物業服務費用就具有了一般服務價格的基本特點:

　　1、物業服務服務的無形性使其服務的定價比有形產品更困難。顧客在購買有形產品時，可以根據產品的外觀、做工的精致程度、產品的包裝等方面判斷產品的質量價格比;而在消費物業服務服務產品時，由于服務產品具有無形性，難以對物業服務服務形成一個準確的質量價值認識。為了減少消費的不確定性，他們將從看到的服務環境、服務人員、服務設備、企業宣傳資料和企業標志等，來判斷物業服務服務價格合理與否。

　　2、物業服務服務的不可儲存性及服務需求的不穩定性，使物業服務服務供求始終難以平衡。為保持物業服務的連續性，物業服務企業要為基本的服務支付成本，就必須收取一定的服務費。而業主因為服務需求不穩定，常常覺得只繳費但并沒有享受到服務。

　　3、物業服務服務產品的可替代性，使得業主認為物業服務服務并非必須。

　　4、物業服務服務與服務提供者的不可分開性，使每一次物業服務服務的質量價格比各不相同。由于物業服務對象的差異性，產品的質量很難以一個固定的標準來衡量，它要受到服務設備和服務提供者的技能、技術及情緒等因素的影響，這又增加了物業服務服務費用的不可確定性。物業服務費用的上述特點反映了服務產品定價與產業用品、生活消費品定價的不同之處，也正是這些不同造成了長期以來人們對物業服務的一些錯誤認識，如，在住房消費的過程中沒有物業服務費的概念;物業服務可有可無，在過去沒有物業服務也一樣過等等。

　　三、物業服務費用的歷史考察

　　(一)在計劃經濟體制下，物業服務消費是以實物補貼的形式存在的

　　1948年*中央宣布“統一管理分配城市中一切公房”之后，城市住房即和生產資料一樣公有化了。隨著公私合營和對城市私有住房的改造，直到私有商品房和公有住房出售之前，房屋不是作為物業進行管理，而是作為國有固定資產來進行管理的。住房的使用、分配直到維修管理都是福利制的，其管理效果不是保值、增值，而是一種入不敷出的維持，是國家進行補貼的住房福利。房屋維修管理的程度視政府財政撥款的多少決定。至今為止，國有單位自管的公房和各城市房管局管理的公房及被政府征用了的私房仍處于這樣的一種管理狀態下。

　　在房產歸全民或集體所有的前提下，房屋的維修管理通常就以以下幾種方式存在:

　　1、以單位的房管或后勤服務的形式存在

　　在計劃經濟體制下，住房由單位分給職工居住的同時，單位要通過成立房管部門或其他形式的后勤服務部門，負責單位房屋的管理、維修。這方面的支出，并不由職工本人支付，而是由進入單位(企業)的成本或列入單位(行政事業單位)的財政支出。職工在享受單位實物分房的同時，也享受到單位的實物“管理”的補貼。例如，位于北京房山區的中國原子能科學研究院生活小區及房山橋梁廠生活小區等，單位行政管理部門的房管科具體負責住房的維修管理，職工的住房需要進行維修、維護，只需給房管科打個電話，房管科的維修人員很快就會趕到現場進行維修，并且不向職工收一分錢，維修費用直接列入單位成本中。

　　2、以財政對直管公房的補貼形式存在

　　過去，城市房屋主要以單位產權和直管公產等形式存在。北京市1990年直管公房占全市的20%，單位產權約占80%，而上海市則相反。當單位從其成本或財政預算中支出房屋管理費用的同時，各級城市政府也在通過對直管公房予以經費補貼的方式，支付房屋的維修費用。北京市政府從1997年至1999年，共從市財政中對全市2500多萬平方米的直管公房支付房屋維修費用33832.34萬元(財政補貼及城市維護資金補貼);另外又以允許直管公房的經營單位以租養房的方式而暗補維修管理費用約61460.40萬元。兩項合計實際共支付房屋管理補貼95292.74萬元。

　　3、以“房屋的提前退出使用”為代價而存在的實物補貼

　　由于單位和政府的經費緊張，無法滿足大量的房屋管理維修費用的實際支出，經常性造成房屋實際維修管理支出與撥款之間的缺口，使房屋得不到正常的維修和養護，并提前退出使用年限。例如，根據建筑物的理想使用壽命計，鋼混結構的住宅應有70年的壽命，但由于缺少必要的維修養護。據市房地局的一次抽檢，發現北京市有一部分80年代的建筑由于長期的失修失養已面臨著淘汰的危險，如果它提前了20年報廢，則相當于單位或政府給予了房屋管理單位20年的房屋價值的補貼，這是一種獨特的實物補貼方式，在我們傳統的視野中難以觀察到。

　　以上述三種方式存在的房屋管理補貼，是與傳統計劃經濟體制下住房實物分配機制相并存的。也就是說，單位不僅發給職工住房，而且還發給職工物業服務。

　　(二)物業服務的實物補貼，在實踐中表現為單位或政府給予職工的暗貼，這種暗貼存在的主要弊端是:

　　1、掩蓋了勞動力的真實成本，從而影響了勞動力資源的合理配置

　　工資是勞動力價值的貨幣表現。在市場經濟合同制體制下，勞動力資源的配置，是通過市場規律，以工資為勞動力價值信號而進行的。由于存在著物業服務的實物補貼，那么職工的工資就不能正確地反映其實際水平，也就是市場規律在引導勞動力合理流動時遇到障礙。例如，北京市同樣工資級別的業主A、B，住在北京市中檔管理水平的商品房小區中，假設二人的住房均為一套60平方米的多層住宅，如果A的物業服務費是單位承擔的，那么單位每年就要補貼其456元，也即每個月補貼38元(解釋見下“說明”);如果B是個人負擔的，那么他的工資收入中就應另加38元的工資補貼。但是，由于是暗貼，表面上B的工資就比A多。從純市場的角度出發，A會向B單位流動的。在實際中，常常有“一家(區)兩制”的現象，它真實地反映了分配與物業服務上的差異。

　　“說明”:根據北京市《普通居住小區物業服務服務收費暫行辦法》[1997]第196號文件規定測算，如不包括大修費(大修費在實際發生時，由產權人支付)和使用人自用部位維修費，一套60平方米的多層住宅，每年交納物業服務費用約564元，其中住戶個人交納108元;產權人單位每年承擔456元(也即每月承擔38元)。A的108元由其個人交納，每年的456元(每月38元)由單位承擔;B的108元由個人承擔，456元(每月38元)也由個人承擔，即每年承擔564元，從工資收入中支出。

　　2、容易產生物業服務的過度需求

　　由于物業服務是以實物補貼“發給”職工的，并且是“暗貼”，那么職工需求就不會受到其收入線的約束，職工本人存在著需求無限擴大的沖動。從過去的租金體制分析，我國城鎮居民在住房上享受大量補貼，房租很低，城鎮居民消費支出結構中房租支出占的比重也很低，因而對住宅的需求極旺，建筑面積增加再快，也難以得到滿足。而在西方國家，居民租用或購買住宅基本上得不到這種暗貼，租金水平要高得多，居民房租支出占總消費支出比重達10%以上，因而對住宅及相應物業服務的需求了很少出現過旺現象。

　　3、造成住房消費上的分配不公，助長不正之風

　　住房和糧食、副食品不一樣，單位在分配時不能以小單位分割。因此，由于單位房少人多，在實物分配情況下就有人能先分到，有人后分到，甚至分不到。同樣是國家干部，分到一套北京二環路以里的一室一廳住房就相當于得到國家或單位20萬至30萬元的住房補貼，而分不到住房的職工，就相當于失去了20萬至30萬元的資金。進而，也就得不到相應的維修管理費用(物業服務費用)補貼?？梢哉f，住房分配上的不公，是收入分配上最明顯和最大的不公。正因為住房分配(住房分配本身及管理費用的補貼)有如此大的差異，因此總有一部分人利用職權、關系，千方百計多占房、占好房，搞不正之風，并且屢禁不止，給職工的正常工作和生活帶來極大影響。

　　自80年代開始的住房制度改革，從一開始就將目標定位于實物分配的改革，通過逐步地將職工購、租房屋的支出計入工資，實現住房分配的貨幣化。這項改革的目標與措施切中舊住房制度的要害。但同時必須看到，住房的購、租僅是住房消費的一部分，通過將房屋分配的實物補貼轉化為貨幣補貼，實現房屋購租的貨幣化，僅是住房制度改革的一部分內容。要徹底改變住房制度，還必須將傳統體制下，依附單位或政府的房屋管理模式，轉變成適應市場經濟需要的物業服務模式，將由政府、單位提供給職工的房屋管理實物補貼，轉變為物業服務的貨幣化補貼，從而全面地實現住房制度改革的目標。

　　四、物業服務費用標準的分析

　　就北京市居民目前的物業服務消費狀況而言，不少居民都在困惑，新住房自己花錢買下了，產權變成了自己的了，但每個月必須支付的物業服務費卻比以前住的公房的租金多很多。因為，根據北京目前物業服務費用政策，經濟適用住房的管理費用(含保安、保潔、綠化等)每月每平方米約為0.5元左右(詳見京價房字[2000]163號)，普通商品房的管理費用在1--2元/月·平方米，部分高檔商品房則在2.5元/月·平方米。也就是說，市場上大量存在、且被居民所購買的、售價在4000元-6000元左右的普通商品房，一個月的物業服務費用約需100元左右(假設住宅面積為100平方米、物業服務費用為1元/月·平方米)。這對于實行住房制度改革后、需要貸款買房的中低收入家庭來說，確實是一筆不小的支出。

　　(一)物業服務費的構成分析物業服務費用作為物業服務服務商品的價格，從業主和居民角度講，它是業主或居民為得到物業服務服務而支付的費用;從物業服務公司的角度講，它是對企業全部運營成本的補償和其按社會標準取得的報酬。

　　根據國家計委、建設部計價費[1996]266號文件規定，物業服務費用的具體內容包括以下幾部分:(1)管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費;(2)公共設施、設備日常運行、維修及保養費;(3)綠化衛生費;(4)清潔衛生費;(5)保安費;(6)辦公費;(7)物業服務單位固定資產折舊費;(8)法定稅費。

　　根據以上所列內容構成，可把物業服務費用分成兩大類:

　　一類是對“硬件”維護和維修的費用。

　　它是對房屋建筑主體及其設備設施，按照其各自材料、構配件的特征、使用要求、使用年限及維修保養的要求所必須投入的費用。這項費用是房屋產品的生產在流通和消費領域中的延續，它所耗費的勞動是對房屋投資的追加。對房屋及其設備、設施的維修、保養做的好，可以保持房屋原有的使用價值、使用功能，延長使用年限，從而提高投資收益，使房屋產品能逐步實現擴大再生產。

　　另一類是“軟件”開發和維護服務費。

　　這是指為保證物業所有權人和使用人，在物業使用的過程中，要求其物業的公共環境達到安全、舒適、清潔、美麗、方便，各項設備設施日常運營服務良好，即其社會效益和環境效益都得到保障所必須付出的費用，也可以說是“軟件”的開發和維護服務費。換一個角度說，從對一個物業建立良好的服務管理體系到在長期的服務過程中，還要對該體系進行不斷的調整，使之不斷適應并滿足業主的要求，為此所必需投入的這部分的管理和服務費，如保安費、綠化費、衛生費等。

　　北京市居住小區辦公室 劉志宇 符平