蘇州市吳江區政府關于印發進一步加強和規范房地產市場發展的補充意見的通知
吳政發〔20**〕33號
各鎮人民政府，吳江經濟技術開發區、汾湖高新區、太湖新城管委會，區各委辦局(公司)，區各直屬單位：
經區政府第11次常務會議討論通過，現將住房和城鄉建設局、規劃局、國土資源局、財政局四部門聯合擬定的《進一步加強和規范房地產市場發展的補充意見》轉發給你們，請認真貫徹落實。
蘇州市吳江區人民政府
20**年3月9日
進一步加強和規范房地產市場發展的補充意見
為認真貫徹落實國務院辦公廳《關于繼續做好房地產市場調控工作的通知(國辦發〔20**〕17號)和省、市文件精神，進一步規范和促進我區房地產市場健康發展，在認真分析總結近年來我區房地產市場發展形勢的基礎上，針對當前房地產市場發展中存在的突出問題和薄弱環節，提出以下補充意見：
一、進一步明確土地出讓條件
上市地塊須為凈地出讓，不得“毛地”出讓，且場地平整。特殊情況報區政府一事一議。
二、進一步明確參與競買人條件
實行參與競買對象資格審查制度，凡不符合條件的不得參與競買。特別是參買人原已受讓土地，但經認定未按土地出讓合同約定支付土地出讓金、滯納金，存在閑置土地、囤地炒地、土地開發規模及開發要求超過實際開發能力的，在未整改到位前不得參與新出讓地塊的競買。
三、進一步明確房產開發審批程序
土地出讓后，應嚴格執行一年內開工、三年內竣工的基本要求。國土交易中心應及時向財政部門提供宗地繳款通知書。受買人應及時辦理項目立項、資質申報、規劃方案審批、用地規劃許可、環評報告、資金到賬證明等手續。土地部門憑財政出具的結算單辦理供地手續，不得按出讓價款繳納比例分割發放國有建設用地使用權證書。
規劃建設部門根據土地使用權證辦理建設工程規劃許可、施工許可等建設手續。規劃方案經規劃部門批準后不得擅自變更，若在后續過程中應供電等行業主管部門要求確需變更的，需持相關部門意見報規劃部門變更。小區內停車、人防、供電等配套設施應與小區同步設計、同步報批、同步建設、同步驗收。
四、進一步加強規劃、建設過程監管
必須嚴格執行規劃審批方案，切實加強建設過程中對規劃方案執行情況的監督檢查，對新開工項目實施過程管理制度，及時發現并糾正違規行為。開發商在各個開發節點上要及時通知規劃、建設監察部門，每月報送進度表?？偲矫鎴D必須在現場和售樓處進行公布。必須進一步加大工程實體質量抽查頻率、增加抽查范圍、切實解決業主投訴較為集中的房屋質量問題。及時發現、制止、整改、處罰開發、施工、監理等企業在建設過程中有損害業主利益的的違規行為。
五、進一步加強房屋預售監督管理
開發企業必須嚴格按照規定要求如實提供商品房預售和交付使用的申報資料，主管部門對申請項目每件必查，不符合條件的一律不予發放預售許可證和交付使用通知書。企業取得《商品房預售許可證》后，必須在現場醒目位置公示，并在規定時間內一次性公開對外銷售;必須即時進行預售合同備案，并及時修改現場樓盤表中的相關銷售信息。企業未取得《商品房交付使用通知書》，不得擅自將房屋交付業主使用。
實行銷售代理的，應委托通過備案的經紀機構代理，否則其代理業務不予網上備案。經紀機構及執業人員不得發布虛假信息或未經核實的信息，誤導和欺騙當事人。
企業發預銷售廣告，必須取得《商品房預售許可證》，并在廣告醒目位置載明許可證的批準機關和批準文號。預銷售廣告不得含有融資或者變相融資的內容，不得含有升值或者投資回報的承諾，期房嚴禁含有售后包租或者變相售后包租的承諾。對未取得預售許可證的開發項目，媒體不得發布預銷售信息。
六、進一步加強相關部門的信息共享
進一步加強房地產市場誠信體系建設，強化對房地產企業和項目的監督管理。宣傳、公安、住建、國土、規劃、財政、稅務、物價、民防、城管、消防、工商、公積金和金融管理等部門要各司其職、分工協作，實現技術聯網、信息共享。建立工作聯系制度，相關部門應根據開發建設進程，及時將土地上市成交及權證辦理、規劃審批許可、施工許可及預售許可、銷售備案及價格備案、規劃驗收及竣工備案、交付使用等情況，及時函告住建部門，由住建部門統一扎口整理，定期上報區政府，并在區住建局局域網上公開信息。
七、進一步明確各職能部門執法職責
區國土部門負責對未按土地出讓合同約定按期開工建設及閑置土地的認定和查處工作;區財政部門負責召集土地聯席會議明確本區域內開發單位未按土地出讓合同約定按期支付土地出讓金及滯納金的認定及收繳工作;區規劃部門負責對未取得建設工程規劃許可證進行違法建設或未按許可要求進行建設的行為作出停止建設、責令整改或拆除等認定;區住建部門對存在的未取得施工許可或不按規范要求施工，存在嚴重質量、安全隱患的違法、違規施工行為，責令停止施工，并及時對建設單位、施工單位進行處罰。對房產開發企業、銷售代理企業在商品房預銷售過程中的違法行為，作出停止違法行為、沒收違法所得、列入信用考核黑名單、建議取消參與土地競買資格及進行罰款等處罰。對涉及重大違法行為的，將根據相關規定移送司法機關處理。涉及房產開發管理的相關職能部門，既要認真做好服務工作，更要嚴格按照政策規定抓好規范管理工作，對各相關部門及相關工作人員在管理過程中的不作為、亂作為和失職、瀆職行為，將進行行政處分，情節嚴重的將依法追究法律責任。
篇2：房地產金融市場發展的分析與判斷
指出當前房地產金融存在的問題,判斷今后一段時期房地產金融的發展趨勢。強調在發展房地產金融時既要堅持商業信貸原則,又要努力改進金融服務,拓寬服務領域,要加大對土地儲備中心的信貸營銷工作,設立風險預警機制,加強對個人住房貸款的管理。
1房地產金融形勢分析
由于房地產市場的巨大容量和發展潛力以及蓬勃發展的良好勢頭,為商業銀行拓展房地產金融業務提供了巨大的商機。房地產金融對房地產市場發展的促進作用日益明顯。1998年以來,隨著城鎮住房制度改革的深入,我國房地產信貸業務得到快速發展,對商業銀行調整信貸結構,支持城鎮居民購房,拉動住房投資,擴大國內需求,推動國民經濟發展起到了積極作用。銀行的信貸資金從兩個方面對房地產業進行支持:一是直接支持企業的房地產開發投資,二是通過個人住房信貸擴大房地產需求。由中華人民銀行發布的《20**年第三季度貨幣政策執行報告》指出:近年來,我國各家商業銀行發放的個人住房貸款遠遠大于房地產開發貸款,且差額逐年增大。到20**年12月底,四大國有商業銀行發放的個人住房貸款和房地產開發貸款的余額分別為7214億元、7736億元。但是,在房地產金融快速發展的同時,也的確存在一些不容忽視的問題。
1.開發企業過于依賴金融機構的信貸支持,給銀行帶來很大風險。
據國家經貿委提供的數據顯示,20**年前三個季度房地產開發資金來源中,國家預算內貸款占0.1%,國內貸款占22.7%,自籌資金占30.3%,其他資金占45.2%,其中定金及預收款占38%?？紤]到自籌資金中相當部分并非企業的資本金,企業的資產負債率超過70%。這些數字說明,中國目前的房地產公司普遍存在規模偏小,自有資金不足的現象。另外,空置的房地產給金融機構帶來潛在的風險,開發資金沉淀在未售出房地產中,資金不能按時收回,直接影響銀行經營的流動性和安全性,會造成嚴重后果。 2.個別銀行為了爭奪房地產金融市場,存在違規經營現象。20**年底,人民銀行對部分城市商業銀行發放的房地產貸款進行了檢查,結果發現,個別銀行違規經營的情況比較嚴重。從貸款的種類看,違規貸款主要集中在房地產開發貸款和個人商業用房貸款。從行別看,股份制商業銀行和城市商業銀行違規現象比國有獨資商業銀行相對嚴重。主要表現為:一是對“四證”(《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》和《建設工程施工許可證》)不齊全的項目發放房地產開發貸款,或逃避人民銀行“四證”規定,以流動資金貸款替代房地產開發貸款;二是在開發商自有資金尚未達到開發項目總投資30%的情況下發放房地產開發貸款;三是放松個人住房貸款的條件,降低首付比例,以個人住房貸款名義發放個人商業用房貸款,違反期房貸款“多層住宅主體結構封頂、高層住宅完成投資總額三分之二”的政策規定;四是違反現房管理規定,對期房發放個人商業用房貸款,違反個人商業用房貸款的抵借比不得突破60%及貸款期限不得超過10年的規定。
近期,國務院總理*(圖片-新聞-網頁)對一些地區和城市出現房地產過熱現象表示了關注,并強調指出:“運用何種工具,掌握何種尺度來進行化解,已經是擺在我們面前的緊迫問題?！?0**年1月,中華人民銀行指出,20**年要督促商業銀行加強房地產信貸管理,防范長期信貸風險,進一步完善房地產信貸政策和辦法,監督商業銀行嚴格按照國家房地產政策及其信貸政策要求,加強房地產信貸管理。
2房地產金融發展的判斷與對策
2.1對房地產金融發展趨勢的判斷
1.房地產金融市場競爭日趨激烈。近年來,由于國內房地產業發展迅速、房地產金融業務效益可觀,各商業銀行均加大了房地產金融業務的投入力度,房地產開發類貸款和個人住房貸款數額連年穩步上升。目前,已形成建行、工行并駕領先,其他各家商業銀行各有所長、緊緊跟上的格局。 2.土地儲備機構成為市場新熱點。隨著國家土地收購儲備制度的建立,各地先后成立了土地儲備機構,對城市土地實行統一收購、儲備、規劃、開發和供應,這一政策將對住房金融業務的市場格局產生重大影響,對土地儲備中心的貸款逐漸成為各家商業銀行的營銷重點。
3.個人住房貸款業務已成為爭奪的焦點。
由于個人住房貸款業務的質量和效益在各項信貸品種中居于前列,其不良率遠低于其他信貸品種,收益率也居各項貸種前列。同時,個人住房貸款在銀行信貸占比的提高對于銀行優化信貸結構、提高資產質量、創造效益發揮了重要的作用,因此,目前國內銀行業紛紛加大對個人住房貸款業務的投入。
4.各家商業銀行都在努力根據市場發展趨勢和潛在需求,借鑒國外先進經驗,多層次、多角度地深化產品及服務的創新。
20**年,建行和工行住房抵押貸款證券化工作穩步推進,為這項業務的最終開展創造了十分有利的條件。近期,建行與德國施豪銀行共同出資籌建住房儲蓄銀行的籌備工作也在順利進行。此外,由于個人住房貸款期限較長,各家商業銀行及時通過客戶的還款賬戶為客戶提供綜合賬戶服務、理財服務或其他金融服務,鞏固客戶,拓寬服務品種。近年來,個人住房貸款個人住房貸款政策性貼息業務、個人住房貸款與汽車貸款、裝修貸款的組合、個人住房貸款與儲蓄存款等新業務都已推出。有些銀行還通過與發展商、擔保機構和保險公司的合作,提供多種形式的按揭計劃,進一步提高購房者的支付能力。
2.2房地產金融發展對策長期以來,建設銀行在房地產金融領域具有一定優勢,經過多年的摸索和實踐,積累了一定的經營管理經驗,有效地推動了房地產金融業務的健康發展。中國建設銀行行長張恩照在建行20**年工作會議上指出:“盡管個別地區、個別城市出現了房地產開發過熱的現象,但從總體來看,目前我國房地產的發展還是比較理性的?！睆埗髡招虚L強調說,對于前一段時間出現的關于房地產市場是否過熱的爭議,中央領導十分關注,建設部和國家計委也作了及時調查。盡管個別地區和城市土地開發增幅過大,價格上漲過快,外行、外資、外幣違規進入房地產開發領域,造成房地產開發過熱,但從全國總體來看,房地產發展是理性的。他表示,應充分肯定住房消費對于拉動經濟發展的龍頭作用,發展房地產應積極、穩妥、健康地推進以經濟適用房為重點的中低檔次的房地產項目,對于高檔住房、寫字樓、別墅等超前消費,應予以控制。
的確,雖然房地產金融存在著一些問題,但我們不能因噎廢食,止步不前。根據十六大和中央經濟工作會議精神,住房仍然是當前以及今后一段時期國民經濟中的消費熱點,要把住房消費作為擴大內需、拉動國民經濟增長的重要推動力。因此,發展住房金融支持住房消費仍面臨有利的政策和市場形勢。同時,中國房地產市場發展到今天,無論是開發商還是消費者都對銀行的服務提出了更高的要求,單一品種的服務已不能適應激烈的市場競爭,銀行只有根據客戶的需求,不斷創新產品,進一步挖掘房地產信貸業務的金融附加值,才能在激烈的市場競爭中占得一席之地。與“市”俱進,還要結合各行的自身特點,找準市場定位,合理確定業務發展空間。因此,金融機構信貸資金既要支持房地產市場發展,為全面建設小康社會做出積極貢獻,又要切實加強房地產信貸風險管理,警惕房地產泡沫的出現,保障信貸資金安全,維護金融體系穩定。要嚴格按照中華人民銀行等國家主管部門的一系列要求,規范房地產金融業務發展。 1.既要堅持商業信貸原則,又要努力改進金融服務,拓寬服務領域,促進房地產金融的快速發展。作為支持房地產業發展的房地產信貸支持部門要保證貸款質量,防范金融風險,以國家產業政策為導向,結合實際情況,堅持有效發展的原則,運用信貸杠桿,大力拓展優質房地產信貸市場,逐步提高市場份額,優化信貸結構,增強信貸資產的安全性、流動性、效益性。優質客戶是指在國內、地區和行業中占有舉足輕重的地位的大企業或企業集團,因此具有較好的經濟效益、穩健的資本結構及財務結構,是商業銀行經濟效益增長的重要來源。房地產信貸支持部門應本著統籌規劃、重點突出、區別對待、擇優扶持的原則,要針對市場需求特點,發揮優勢,在信貸政策、信貸規模、資金調撥等方面重點傾斜,重點支持那些實力雄厚、運作規范、在當地綜合實力排名靠前、擁有一定開發業績、知名度較高、開發資質和信用等級較高的房地產開發企業;同時,實行積極穩健的退出戰略,加大從高風險、低效益客戶的信貸退出力度,對不具備房地產經營資質、無合法批文、自有資金達不到規定比例的房地產開發企業和項目,不發放貸款;在貸款投向上,房地產開發類貸款的重點是向優質住房項目發放住房開發類貸款,特別要積極支持設計優良、區位優勢較明顯、能保證按時還本付息的城鎮普通住房類項目,利用住房開發貸款與個人住房貸款業務的上下游關系,加強封閉運作,積極為個人住房貸款業務儲備充足的房源,因此要特別對優質住房項目提供住房開發貸款的支持力度,嚴格控制樓堂館所項目,嚴禁對不符合地方政府財力的“形象工程”和“政績工程”項目發放貸款;嚴格審查住房開發貸款的發放條件,企業自有資金應不低于開發項目總投資的30%,開發項目必須具備“四證”(《國有土地使用證》、《建設用地規劃許 可證》、《建設工程規劃許可證》和《建設工程施工許可證》);要盡量提高抵(質)押貸款的比例,選擇優質資產抵(質)押,確定合理的抵(質)押率,盡量避免由施工企業作為貸款保證人;對住房開發貸款實行統一的會計和統計科目管理,防止房地產開發企業將流動資金貸款用于住房開發項目;要加強貸后檢查,嚴格跟蹤和控制貸款用途,按照開發項目工程進度合理掌握貸款的發放,確保資金?？顚Ｓ?發現企業挪用資金等問題要及時采取措施收回貸款;要通過賬戶管理等多種手段嚴格控制住房開發企業銷售回籠款項,及時收回住房開發貸款本息;要加大住房按揭貸款的營銷力度,把住房按揭貸款作為發放住宅開發項目貸款的條件之一,確保個人住房按揭業務的后續跟進,實現資金的體內循環;要嚴格審查住房開發企業售房合同及有關業務憑證,有效防范騙取信貸資金的行為?？傊?房地產信貸支持部門應根據房地產企業的金融需求和實際情況,適時地爭取一批有市場價值的客戶;通過集中配置信貸資源,提高對優質客戶的服務質量和效率。在努力鞏固和發展高素質的客戶群體的基礎上,獲取收貸收息、存款、結算、收益、信譽等聯動效益。
2.加大對土地儲備中心的信貸營銷工作。要高度重視這項業務的發展,積極介入,在經濟比較發達、投資環境較好的大中城市,選擇規劃具有前瞻性、具有較大升值潛力的土地開發項目,積極穩健的開展貸款營銷工作,并要把握住土地儲備、土地開發、房屋建設、房屋銷售、二手房轉讓的上下游關系,促進資金的良好循環,拓展房地產金融業務的發展空間。
3.設立風險預警機制。要廣泛搜集房地產市場信息,建立動態的統計、分析、監控體系,加強房地產的政策研究、市場研究和客戶研究,提高風險預警能力;要建立健全房地產信貸資產風險預警機制,在加強對貸款風險的監測考核力度、認真做好企業信息反饋工作的基礎上,通過采取先進的計算機技術,建立企業檔案查詢系統,來連續記錄企業基本生產經營情況、貸款使用情況、經濟效益情況;并結合當前的宏觀經濟政策、區域經濟政策、市場供求關系,運用計算機對上述資料進行分析,形成定期對一些行業或地區進行預警通報、確定高風險貸款范圍的風險預警機制,以便及時采取防范化解風險的對策,避免銀行損失。
4.加強對個人住房貸款的管理。個人住房信貸所形成的金融資產,正在日漸成為各商業銀行的支柱。它如同一股活水,稀釋了整個銀行系統的不良貸款。但當前在進一步發展個人住房信貸業務的同時,要重視“假個貸”問題帶來的危害;要完善個人住房貸款管理辦法,規范個人貸款審查的程序和標準,推行個人住房貸款業務的標準化,逐步建立并完善個人征信系統;要健全個人住房貸款擔保制度,加快完善住房貸款擔保辦法,加強對擔保機構的業務規范和監管,推行標準化的擔保合同示范文本,以提高居民個人住房貸款的信用度,保障銀行對個人住房貸款的回收,有效地防范貸款風險;嚴格遵照人行的有關規定,在發放個人住房抵押貸款時,嚴格評估抵押物的實際價值,落實抵押登記手續,貸款額與抵押物的實際價值的比例(抵借比)最高不得超過80%,嚴禁對借款人發放“零首付”個人住房貸款,嚴禁違反規定降低首付款比例,借款人申請個人住房貸款購買期房時,所購期房必須是多層住宅主體結構封頂、高層住宅完成總投資的三分之二,其中借款人申請個人商業用房抵押貸款的抵借比不得超過60%,貸款期限最長不得超過10年,所購商業用房應為現房;嚴格執行個人住房貸款利率政策,嚴禁擅自提高或降低個人住房貸款利率水平的行為。
為了有效地防范“假個貸”風險,應建立個人住房貸款業務定期檢查制度、通報制度、“假個貸”重點聯系行制度、重大風險事項報告制度等;要加強對個人住房貸款項目的審查,嚴格審查擬合作樓盤項目開發及銷售的合法性、資金到位情況、工程進度情況以及市場銷售前景等,從源頭上遏止“假個貸”的產生。最后,要加強對個人客戶的資信審查,及時做好風險預警工作。
可以預見,經過不懈地努力,在不久的將來,一個更加健康、繁榮的房地產金融市場將有力地促進我國房地產業和金融業的共同發展,并對我國國民經濟的快速發展起到重要的支持作用。
篇3：浙江臺州優化房地產市場發展環境的通知
20**年浙江臺州優化房地產市場發展環境的通知
各縣(市、區)人民政府，市政府直屬各單位：
為進一步提升審批效能，優化發展環境，促進房地產市場平穩健康發展，經市政府同意，結合我市實際，實施“六化”舉措，現將有關事項通知如下：
一、簡化審批環節。各有關部門要按照深化行政審批制度改革的要求，清理不合理的前置環節和不合理的收費項目，簡化審批流程，提高審批效率。房地產開發建設用地出讓前應當完成水土保持方案和環境影響評價編報審批工作，繳納占用水域補償費，相關費用可列入土地出讓成本。
二、優化服務環境。房地產開發企業資質核準和房地產開發項目審批流程中的各類行政審批事項實施“容缺受理”。個人住房交易推行“三證聯辦”，財政(地稅)、房管、國土資源相關窗口實行“一次告知、同步受理、分步辦理、統一發證”，其中商品房轉移登記立等可取、二手房交易5個工作日內辦結。
對在建商品住房項目，在不改變用地性質和容積率等必要規劃條件的前提下，允許房地產開發企業適當調整套型結構，滿足市場需求。
各縣(市、區)政府根據當地實際情況，可以完善物業保修金交存制度。房地產開發企業在本地(指物業保修金交存部門管轄范圍)已有開發項目的，經該企業提出申請，并對新開發項目作出保修承諾，且提供同等價值的實物房源由房管部門進行銷售限制后，可緩交物業保修金。
人防、氣象、供水、供電、供氣、有線電視、通信等有關部門和行業單位要主動靠前服務，優化工作機制，提高辦事效率，依法規范行業經營行為。
三、激化二手市場。個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。房管部門要定期發布房屋交易指導價，財政(地稅)部門要及時調整房屋交易最低計稅價格，真實反映市場價格走勢。各地要及時調整城鎮基準地價，新基準地價實施前要加強宣傳，提高政策透明度，引導二手房交易。
四、強化金融支持。積極落實國家有關個人住房貸款的最新政策，繼續做好住房金融服務工作，支持居民自住和改善性住房需求。要盡快完善住房公積金貸款政策，提高住房公積金信貸對合理住房消費的支持力度。
要建立政府、銀行、房地產開發企業、承建企業的合作協調機制，及時化解風險，促進房地產項目順利建設。建設、金融等管理部門和監管銀行要切實履行職責，加強商品房預售資金監管。
五、深化供地機制。各地要根據當地商品住房庫存量和市場供求變化情況，合理確定商品住房用地供應規模、布局和節奏，優化供應結構，做到有序供地。住房供應明顯偏多，或者在建住宅用地規模過大的縣(市、區)，要明顯減少住宅用地供應量直至暫停計劃供應，并研究制訂未開發房地產用地的用途調整方案，引導未開發房地產用地轉型利用。要落實凈地出讓制度，建立交地跟蹤服務機制，確保房地產開發項目順利實施。
六、消化存量住房。城鎮房屋征收特別是棚戶區改造鼓勵貨幣化安置，各地可結合實際制定相關優惠政策，支持被征收人購買商品住房。要多渠道籌措保障性安居工程住房房源，推行“以購(租)代建”，將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源。整體購買在建房地產項目用于棚改安置房和公共租賃住房，或者將尚未開工建設的房地產用地轉為棚改安置房和公共租賃住房用地的，允許其適當調整規劃建設條件，優化戶型結構。
有條件的縣(市、區)可結合當地實際，給予個人購買普通自住房一定的財政補助。
本通知自發布之日起實施。
臺州市人民政府辦公室
20**年4月30日