寧政發(20**)173號

　　二○○七年六月二十五日

　　關于中低價商品房建設與銷售管理實施意見(市建委 20**年6月)

　　為貫徹落實《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》(國辦發〔20**〕37號)精神,加強對房地產市場的宏觀調控,緩解住房供應的階段性結構問題,減少城市拆遷矛盾,滿足被拆遷困難家庭的住房需求,結合我市實際情況,制定本實施意見。

　　一、指導思想

　　以“***”重要思想為指導,以為民辦實事、辦好事為宗旨,按照國家及省、市關于促進房地產業健康發展的要求,進一步調整、優化供應結構,建立健全市場經濟條件下梯度住房供應體系,滿足被拆遷困難家庭的住房需求,進一步改善居民居住質量,提高人民群眾生活水平。

　　二、建設原則

　　中低價商品房作為特殊的保障性商品房,是政府調控房地產市場的重要手段,是我市住房供應和保障體系的組成部分。我市中低價商品房的總體建設原則是在滿足拆遷需求的情況下保持適當規模,以達到平衡市場的目標。

　　(一)中低價商品房建設以市場化運作為基本模式,執行普通商品房開發建設程序和要求,通過控制土地價格、開發利潤及管理費用,按照限定價格供應給我市城市被拆遷家庭。

　　(二)中低價商品房建設規模結合全市住宅發展計劃,在上一年度末,由市政府(市“三房工程”建設領導小組)根據我市下一年度的城市建設計劃及改造涉及的被拆遷困難家庭的需求、中低價商品房供應實施情況予以確定。

　　(三)中低價商品房建設應堅持“政府調控、市場運作,科學規劃、完善配套,分散建設與集中建設相結合”的原則。

　　(四)中低價商品房房源調配實行“統籌安排、保障重點、就近就地、合理調劑”的原則。各區政府在使用中低價商品房房源時,應按照先市政重點項目,后一般開發項目的順序安排。

　　(五)中低價商品房供應實行申請、審批和公示

　　制度。 三、建設辦法

　　建設單位在土地拍賣市場以競買方式取得中低價商品房用地后,按普通商品房開發建設程序、設計規范和施工質量等要求進行建設并承擔有關責任,按政府規定的銷售價格供應給符合條件的被拆遷困難家庭。

　　(一)土地出讓

　　中低價商品房堅持分散建設與集中建設相結合。

　　1、分散建設

　　分散建設是指土地出讓面積較大的居住用地配建一定數量的中低價商品房,既滿足本地塊拆遷困難居民的購房需求,又做到區域內相對平衡。

　　(1)在玄武區、白下區、秦淮區、建鄴區、鼓樓區、下關區、雨花臺區和棲霞區(以下簡稱“江南八區”)范圍內(不含城墻以內土地),出讓面積大于5公頃(含5公頃)以上的經營性居住用地中,原則上應配建占建設量(總建筑面積)10%左右的中低價商品房。

　　(2)經確定配建中低價商品房的擬出讓地塊應在規劃條件中明確按組團合理布局建設中低價商品房的要求。

　　(3)土地受讓人須按出讓文件規定的中低價商品房規劃設計條件和建設標準、建設內容、建設周期以及房屋竣工交付日期等建設相關事宜組織設計、施工。

　　(4)配建的中低價商品房必須在取得土地使用權后一年內開工建設,且與同地塊商品房同時投放市場、交付使用。

　　2、集中建設

　　集中建設就是指在某個區域獨立建設成規模的中低價商品房小區。

　　(1)采取整幅凈地帶規劃設計總平面方案的方式公開出讓,專項集中建設中低價商品房。

　　(2)受讓人須按招標文件規定的中低價商品房規劃設計總平面圖、建設標準、建設內容、建設周期和房屋竣工交付日期等建設相關事宜組織設計、施工。

　　(二)規劃設計

　　出讓條件中的規劃方案不得變更,確因施工圖深化設計時受地形、管線、河道、道路等剛性條件所限,需在保證規劃設計要點、工期、質量和使用功能不變的前提下,在征得市“三房工程”建設領導小組同意后,可對規劃總平面圖進行適當變更,由此發生的費用增減自行承擔。

　　; 中低價商品房規劃方案設計除面積標準外,其他各項指標均按普通商品房設計規范執行。

　　我市中低價商品房的面積標準分為三類:一室半一廳房型,控制在60平方米左右;兩室半一廳房型,控制在75平方米左右;三室一廳房型,控制在90平方米以內。以75平方米左右為主要套型,房型比例視市場需求情況適時調整、設定。

　　(三)工程建設

　　1、市各有關職能部門應按土地出讓合同約定的時間、條件、要求及時辦理相關手續。

　　2、建設單位應嚴格遵守土地出讓合同約定的建設內容和標準,并對其開發建設的中低價商品房工程質量負最終責任。

　　建設單位應當接受市相關部門對建設項目的建設計劃、工程進度、建設標準等建設全過程的監督管理。

　　四、供應對象及辦法

　　(一)供應對象

　　自本辦法發布之日后領取拆遷許可證的項目,其申購中低價商品房的家庭,必須同時具備以下條件:

　　1、江南八區范圍內,按照市政府現行城市房屋拆遷管理辦法被拆遷的;

　　2、拆遷補償額在30萬元(含本數)以下,未申購經濟適用住房的;

　　3、本市常住人口;

　　4、除拆遷范圍以外,在本市無其他住房。

　　(二)供應辦法

　　1、被拆遷困難家庭向拆遷人或委托實施單位提出申購中低價商品房的申請。

　　2、拆遷實施單位負責對申購家庭的條件進行審核,各區房改辦受市“三房工程”建設領導小組辦公室的委托進行初審。

　　3、各區房改辦將初審后的資料報市“三房工程”建設工作小組復審。由工作小組集中公示,公示時間不少于10天。

　　4、中低價商品房建設單位憑市“三房工程”建設工作小組開具的購房通知單負責銷售。

　　五、價格管理

　　(一)中低價商品房銷售價格由市物價局、市建委、市國土局按照“一事一議”的原則,綜合參考中低價商品房指導價格和現時周邊商品房折扣價格,按6%的開發利潤率測算,并在掛牌條件中明確。

　　(二)中低價商品房銷售價格必須經過市價格主管部門審核批準。銷售平均價格不得超過價格主管部門批準的基準價格,樓層、朝向差價按整幢或單元加減代數和趨于零計算,實行“一套一價”明碼標價。價

　　格以外未經價格主管部門批準的收費一律不得收取。 六、銷售管理

　　中低價商品房銷售應當嚴格操作程序,堅持審批、公示制度,接受社會監督。

　　(一)被拆遷困難家庭符合中低價商品房供應對象條件(供應對象條件以拆遷許可證批準日期為準),應當自簽訂拆遷補償協議之日起半年內申請,過期作自動放棄處理。

　　(二)銷售實行分級管理

　　1、市“三房工程”建設領導小組辦公室根據中低價商品房年度建設量和各區拆遷量,按建設項目統籌安排、下達、調整中低價商品房房源調配年度計劃。

　　市“三房工程”建設領導小組辦公室已分配給各區中低價商品房未銷售完以前,原則上不再提供新的房源。銷售半年后剩余房源,全市調劑使用。

　　2、市“三房工程”建設工作小組按照確定的房源調配計劃,審核建設單位提供的供應方案(包括房屋類型、套數、面積、供應時間、建設標準、質量等級等),并報市建委備案。對申購人資格進行審核并在媒體公示后,下達購買通知書給符合條件的申購人。

　　3、各區政府明確具體部門負責組織本區中低價商品房申購和房源管理工作,具體申購情況報市“三房工程”建設工作小組審核。

　　各區在組織中低價商品房申購時,向拆遷居民公布的供應時間和銷售價格必須符合該項目的掛牌條件。

　　(三)交易管理

　　1、中低價商品房項目正式開工后,即可按規定申領《銷售許可證》。

　　2、中低價商品房必須銷售給經過審核、持有購房通知書的申購戶,否則不予辦理產權證。

　　申請辦理共有產權的申購戶,共有產權人應為申購人在同一拆遷戶籍內的直系親屬且擁有的共有產權份額不能超過50%。

　　3、中低價商品房項目建設單位負責具體銷售工作并協助辦理《房屋所有權證》和《國有土地使用證》。

　　4、已購中低價商品房在取得《房屋所有權證》和《國有土地使用證》后,方可上市交易。

　　(四)售后管理

　　1、集中建設的,建設單位應當通過公開招投標確定物業管理企業,完成前期物業管理協議,并一次性支付小區驗收合格后半年內的物業管理費。物業管理企業實施前期物業管理服務,半年后的物業管理單位由小區業主自行選定。

　　分散建設的,由建設單位一次性支付中低價商品房部分半年內的物業管理費。

　　2、

　　購房者在簽訂購房合同時必須與建設單位選聘的物業企業簽訂小區的業主公約、前期物業管理服務協議。

　　3、其他各項售后服務責任及標準均按普通商品房有關規定執行。

　　七、資金管理

　　各區中低價商品房銷售管理單位應盡快回籠銷售資金,減少資金沉淀,以利于中低價商品房建設管理。中低價商品房項目《銷售許可證》辦理完畢,各拆遷實施單位即可接受申購。銷售收入包括中低價商品房銷售款、由中低價商品房轉換成產權調換房的銷售款及營業用房銷售款。

　　(一)售房資金可直接進入建設單位專用帳戶,受市財政局監管。

　　(二)中低價商品房建設用地上市成交以后,可采取“分期交付土地出讓金、分期獲得土地”的方式(即經過“市土地出讓與儲備工作領導小組辦公室”同意后,對中低價商品房建設用地進行合理分期,對前一期項目在能夠實現銷售、資金開始回籠的正常期限后,再予交納下一期土地出讓價款并辦理土地交付手續),以緩解開發建設過程中的資金壓力,降低資金成本。

　　(三)為加快中低價商品房的建設進度,減少資金周轉時間,中低價商品房可以確定預交款比例,實行預交款制度。預交款辦法另行制定。

　　(四)對確實銷售緩慢的中低價商品房,在具備交付條件半年后仍未銷售的,經市“三房工程”建設領導小組辦公室確認后,可作為存量房源,以產權調換房形式進行銷售,其溢價部分作為政府收益納入相應的建設資金賬戶管理。

　　(五)中低價商品房項目享受普通標準住宅的稅收政策。

　　(六)市“三房工程”建設工作小組辦公室管理費包括前期準備工作經費、銷售網絡工作經費等管理費用,按照中低價商品房年銷售額的0.4%,在中低價商品房項目成本中列支。

　　八、組織分工

　　中低價商品房建設、銷售和管理工作在市“三房工程”建設領導小組的統一領導下,由各成員單位分工負責管理。

　　市建委負責研究制定全市中低價商品房各項具體政策和配套措施;調查并編制全市中低價商品房建設發展規劃、年度建設計劃;負責房源調配供應及“三房工程”建設領導小組辦公室日常工作。

　　市國土資源局負責中低價商品房出讓地塊的儲備及土地出讓工作。

　　市規劃局負責中低價商品房項目選址、規劃條件確定及設計方案審批,規劃竣工驗收。

　　市財政局負責中低價商品房銷售資金的監管。

　　市物價局負責中低價商品房銷售價格的核定、審批及監督。

　　市房產局、國土資源局負責中低價商品房產權登記工作。

　　市市政公用局負責對

　　中低價商品房配套的市政、公用設施建設的監督管理。

　　市建工局負責中低價商品房建設工程的質量監督。

　　市監察局負責中低價商品房建設供應過程中的政府相關職能部門依法履行職責情況的行政監督工作。

　　市審計局負責中低價商品房建設相關費用及竣工決算的審計監督。

　　九、監督管理

　　(一)市各有關職能部門應當加強對中低價商品房建設、交易行為的監督,實行工程中期檢查與竣工交付使用制度;(來自:m.airporthotelslisboa.com)對建設單位的違法違規行為進行處罰,直至收回土地并禁止其在南京市域范圍內再從事房地產開發與經營。

　　(二)國家工作人員在中低價商品房申購審核、審批、銷售工作中以權謀私、玩忽職守的,由其所在單位或上級主管部門給予行政處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

　　本意見自發布之日起執行。江寧區、浦口區和六合區人民政府可參照本辦法,制定本轄區的相關實施辦法,并報市“三房工程”建設領導小組備案。

篇2：中低價商品房物業管理

摘要:隨著物業管理市場的不斷拓展,中低價商品房的管理也成為一個重要市場,住宅物業的特點及中低價商品房的特點決定了其物業服務和管理的特殊性。只要提高服務人員服務水平,發揮業主的主導作用,克服收費難的因素,同樣能在中低價商品房的物業服務中產生經濟效益和社會效益。

物業管理活動中物業的類型是多種多樣的,每個物業都有自己的特點和差異性。在物業類型中最為普遍、數量最大的要屬住宅物業管理,住宅小區有著區域的獨立性、居住的聚集性、功能的多樣性、結構的系統性、管理的綜合性等特點。在住宅物業中一個必不可少的組成部分——中低價商品房物業管理更具有社會性、復雜性和嚴肅性的特點。中低價商品房的物業管理與普通商品房、高檔商品房的物業管理區別在于:

一、中低價商品房的硬件差、配套設施少

中低價商品房開發建設主要是滿足低收入城市居民、安置失地農民和拆遷居民的居住要求,中低價商品房的地理位置一般都遠離城市基礎設施完善的地塊,同時開發建設企業(單位)是不以盈利為主要目的、按照國家政策及法規建設的。因此中低價商品房的硬件、配套的設施與普通商品房、高檔商品房相差較大。

二、業主對物業管理的接受水平較低

中低價商品房的業主主要為失地農民、拆遷回遷居民、低收入居民等,大部分業主收入較少,加之一些以前的不良生活習慣,通常對物業管理的法規及規定不了解甚至誤解,對物業管理活動有抵觸情緒,對有償服務更是不能接受。同時大部分居住的業主自身文化水平較低,個人素質不高,給物業管理企業的服務工作開展帶來了一定的難度。

三、物業管理收費難

中低價商品房的物業管理費的組成與普通商品房、高檔商品房的物業管理費組成是一樣的,但中低價商品房的物業管理費水平通常比普通商品房要低,且大部分業主由于各種原因不能及時繳費甚至不繳費。物業管理企業在實施物業管理活動后,不能及時收到相應的經濟效益。

隨著國家對房地產宏觀調控力度的加大,國內住房私有化程度的提高,造成商品房價格不斷攀升。為構建和諧社會,滿足低收入家庭的居住需求,中低價商品房在房地產市場中的份額逐步增加。同時,隨著物業管理“觸角”的不斷延伸和市場競爭程度的加劇,對中低價商品房的物業管理也不斷提出更高的要求。做好中低價商品房的物業管理,應在以下幾方面采取相應的措施和辦法:

一）聘用高素質的物業管理服務人員

高素質的物業管理服務人員,在按照有關的政策規定、法規和合同為業主提供服務時,不僅能使物業管理活動處于有序、合理狀態,同時能改善業主與物業管理企業之間的關系。在與大部分業主建立良好的溝通關系,創造一個具有良好的人際關系和社會公德的社會環境的同時,通過物業管理服務人員積極與相關單位或業主溝通、協調,來彌補開發建設時在硬件、配套設施上的不足。由于物業管理是通過大量的物業管理服務人員為業主提供安全護衛、綜合事務管理、環境衛生、綠化養護、設備設施管養等服務,行業仍屬于勞動密集型行業。隨著物業管理企業數量的增加,對物業管理服務人員的需求,尤其是高素質的物業管理服務人員更為迫切。因此,物業管理企業要在人才的設計規劃、引進、考核、激勵等方面加以重視,從而在選人、用人、育人、留人上體現企業的特色,培養出滿足企業需要的高素質的物業管理服務人員。

二）充分發揮業主的作用

在物業管理企業提供服務的同時,要不斷加強與業主的溝通,要強調發揮業主的主觀能動性。業主作為小區的主體,物業管理企業服務的對象,物業管理企業在提供服務時不能“只低頭拉車,不抬頭看路”,應邀請業主委員會或業主代表共商小區的

篇3：北京商品房開發項目房屋登記面積測量有關問題的通知(2008年)

　　(京建權[20**]545號)

　　各區縣建委(房管局)、經濟技術開發區國土房管局、市房屋權屬登記事務中心、市房地產勘察測繪所、各房產測繪單位:

　　為保障購房人的合法權益,規范房屋面積測量和房屋登記行為,妥善解決商品房開發項目分期建設產生的遺留問題,現將已竣工驗收商品房樓棟房屋面積測量、房屋登記的有關事項通知如下:

　　一、申請初始登記的樓棟已竣工驗收,其樓外分攤部位(獨幢或在其他樓棟中)已建成并符合建設工程規劃許可、參與分攤的樓棟未竣工,在計算分攤系數、測算成套商品房面積時,可以使用未竣工房屋的預測面積數據。

　　二、房地產開發企業使用未竣工的預測面積數據計算分攤系數、測算成套商品房面積的,應將有關情況如實書面告知每個購房人并自房屋面積實測工作開始至初始登記前在售樓處和已竣工樓棟內予以公示。

　　公示內容包括:未竣工的分攤部位、使用未竣工分攤部位或樓棟的預測面積數據、全部房屋實測后面積差異的房價款結算辦法、實測面積與登記面積有差異的應申請面積變更登記(來自:m.airporthotelslisboa.com)、公示起始日期等內容。房地產開發企業應將公示內容及張貼公示的現場照片分別交房屋測繪成果備案部門辦理房屋面積測繪技術成果報告備案、房屋登記部門進行初始登記。

　　三、辦理轉移登記時,申請人應提供房地產開發企業與購房人簽訂確認公示內容的補充協議或購房人出具認可公示內容的書面文件。登記部門應在房屋登記簿記載或檔案中注明登記面積為暫測面積,最終面積以實測面積為準;房屋所有權證附記中應注記登記面積與實測面積不符的m.airporthotelslisboa.com,以實測面積為準并應申請變更登記。

　　四、房屋全部竣工后,房地產開發企業應及時委托測繪單位進行面積實測,并將經備案的房屋面積測繪技術成果報告提交房屋登記部門。實測面積與購房人登記面積的誤差在0.01平方米內的,可不再進行面積變更登記;誤差超過0.01平方米的,登記部門應在登記簿或檔案中記載實測面積,房地產開發企業應及時通知購房人申請面積變更登記。

　　五、購房人申請變更登記前轉讓房屋的,買賣雙方應書面確認轉讓面積以實測面積為準,也可由買房人出具認可實測面積的書面文件,登記部門以登記簿中記載的實測面積為申請人核發房屋所有權證。

　　六、自本通知下發之日起,新申請預售許可的開發項目,原則上不得再分攤建筑樓棟(相互連通的為一個建筑樓棟)外的公用部位。

　　使用同一個分攤方案、分期辦理預售許可的開發項目,本通知下發之前已取得預售許可證的,再申請預售許可時,可繼續延用原分攤方案。

　　七、此前市建委發布的《關于房屋權屬登記面積有關規定的通知》(京建權[20**]373號)、《關于商品房初始登記涉及樓外分攤部位有關問題的補充通知》(京建權[20**]1192號)中有關內容與本通知不一致的,以本通知為準。

　　二ΟΟ八年六月十二日

　　主題詞:房屋 面積測量 通知

　　北京市建設委員會辦公室

　　20**年7月31日印發