黑龍江省城市房地產開發管理條例(20**修正)
黑龍江省人大常委會
(1997年8月20日黑龍江省第八屆人民代表大會常務委員會第二十九次會議通過 根據20**年10月18日黑龍江省第十二屆人民代表大會常務委員會第六次會議《關于修改<黑龍江省體育發展條例>等四部地方性法規的決定》第一次修正 根據20**年4月17日黑龍江省第十二屆人民代表大會常務委員會第十九次會議《關于廢止和修改<黑龍江省文化市場管理條例>等五十部地方性法規的決定》第二次修正)
第一章 總 則
第一條 為加強城市房地產開發管理，規范房地產開發行為，維護房地產開發當事人的合法權益，促進房地產業的健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》等法律、法規，結合本省實際，制定本條例。
第二條 本條例所稱房地產開發，是指在城市規劃區內取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。
第三條 在本省城市規劃區內，從事房地產開發，實施房地產開發管理，應當遵守本條例。
第四條 房地產開發應當符合國家的產業政策，鼓勵和扶持開發建設居民住宅。
第五條 房地產開發必須執行土地利用總體規劃和城市規劃，以項目定開發，按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一以及舊區改造和新區開發相結合的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。
第六條 省人民政府建設行政主管部門主管全省的房地產開發管理工作，組織實施本條例。
市、縣人民政府的建設行政主管部門或房地產管理部門(以下簡稱開發主管部門)主管本城市規劃區內的房地產開發管理工作。
縣以上人民政府的發展和改革、規劃、土地、工商、物價等有關部門按照法律、法規賦予的職責，做好房地產開發管理的有關工作。
第七條 市(地)、縣(市)人民政府要加強房地產開發管理，保證房地產開發健康、有序地發展。
市、縣開發主管部門及有關部門應當實行公開辦事制度，提高辦事效率，公布并執行與房地產開發有關的審批程序和時限;逾期未批復的視為批準。
開發主管部門及有關部門、法定驗資機構在資質審批、綜合驗收等房地產開發管理和驗資中，應當嚴格履行法定職責，不得濫用職權，徇私舞弊，并對審批的結果或出具的結論負責。
第八條 房地產開發企業應遵循誠實、信用的原則，依法經營，認真履約，不得損害有關當事人合法權益，不得破壞房地產開發的正常管理秩序。
第二章 開發企業
第九條 房地產開發企業(以下簡稱開發企業)，是指以營利為目的，從事房地產開發和經營的經濟組織。
第十條 設立開發企業，除應當符合有關法律、法規的規定以外，還應當具備下列條件：
(一)專營開發企業、兼營開發企業的注冊資本不低于國家和省資質等級標準規定的數額，單項開發企業的注冊資本不低于房地產開發項目(以下簡稱開發項目)投資總額的25%，并有法定的驗資機構出具的驗資證明;
(二)有與資質等級相適應的專職技術、經濟等管理人員;
(三)取得省建設行政主管部門或者市(地)開發主管部門頒發的資質等級證書。
設立開發企業，應當在取得資質等級證書后向工商行政管理部門申請設立登記。工商行政管理部門對符合前款規定條件的，應當予以登記，發給營業執照;對不符合前款規定條件的，不予登記。
第十一條 開發企業依法取得資質等級證書和營業執照后，即可從事房地產開發活動，各地不得再設置其他開發市場準入條件。
開發企業應當根據取得的資質等級承擔相應的開發項目。
第十二條 開發企業在本省行政區域內跨市(地)從事房地產開發活動，應當向開發項目所在地的開發主管部門辦理資質等級備案。
第十三條 省建設行政主管部門或者市(地)開發主管部門發現開發企業不符合原定資質標準的，予以降級或者吊銷資質等級證書。
第十四條 國家規定不得興辦企業的單位和開發主管部門不得興辦開發企業，其工作人員不得在開發企業兼職，不得參與房地產開發經營活動。
第三章 開發項目確立與取得
第十五條 開發主管部門應當根據國民經濟和社會發展規劃、城市規劃、土地利用總體規劃，會同有關部門編制房地產開發發展規劃，報同級人民政府批準。
第十六條 開發主管部門應當根據房地產開發發展規劃和年度建設用地計劃，提出年度開發項目計劃，按規定報計劃部門批準立項。
第十七條 開發項目立項后，開發主管部門應當根據項目的性質、規模、規劃設計條件、開發期限、基礎設施和配套公用設施的建設、拆遷補償安置等內容，編制房地產開發項目建設條件意見書，作為開發項目建設的依據。
第十八條 開發項目應由開發主管部門通過公開招投標，確定開發企業。招投標活動應當符合國家和省的有關規定，堅持公開、公平、公正的原則，不得舞弊。
第十九條 有下列情形之一的開發企業，不得參與開發項目的招投標活動：
(一)已取得的開發項目未按開發項目建設合同約定期限開工和建設的;
(二)已取得的開發項目未落實動遷安置方案的;
(三)已取得的開發項目未按動遷安置補償協議約定期限安置被動遷人的;
(四)違反本條例其他規定的。
第二十條 開發企業取得開發項目后，應當依法辦理土地使用權審批手續，取得土地使用權。
第四章 開發項目建設
第二十一條開發企業在房地產開發建設過程中，應當嚴格執行開發項目建設合同和規劃批準文件，不得擅自改變規劃設計條件;確需改變的，應當按規定報經原批準機關批準，并相應調整開發項目綜合價款底價。
第二十二條開發企業應當將開發項目建設過程中的主要事項和有關部門對房地產開發活動的審查處理意見，記錄在房地產開發項目手冊中，并定期送開發主管部門核驗。
第二十三條開發項目竣工后，開發主管部門應當按照基本建設程序會同規劃、消防等有關部門進行綜合驗收。
綜合驗收應當包括以下主要內容：
(一)開發項目建設是否符合規劃、用地批準文件;
(二)基礎設施和配套公用設施是否建設完畢;
(三)單位工程是否符合國家規定的工程質量驗收標準和設計配套功能、驗收手續及有關技術資料是否完備;
(四)拆遷補償安置方案是否落實;
(五)環境綠化面積是否符合國家規定標準;
(六)法律、法規規定需要驗收的其它事項。
開發項目驗收合格后，方可交付使用。
第二十四條住宅小區等群體建筑開發項目在交付使用前，應當選聘相應的物業管理公司;開發企業自行管理物業的，應當按照國家和省的有關規定辦理資質審批手續。
第二十五條開發企業應當嚴格執行《黑龍江省建筑市場管理條例》和《黑龍江省建設工程質量管理條例》，并對開發項目實行建設工程監理制度。
開發項目交付使用前，由開發企業劃撥施工凈產值5%的工程款，存入工程質量監督機構帳戶，作為質量保修抵押金，工程保修期滿未發生質量問題的，抵押金連同利息返還給開發企業。
第五章 商品房預售
第二十六條開發企業在開發項目建設過程中，可以預售商品房，但必須向開發項目所在地房地產管理部門申請，取得《商品房預售許可證》后方可進行。
第二十七條開發企業在預售商品房時，應當向預購人出示開發項目許可證、商品房預售許可證，執行物價管理部門核準的基準價格;需要發布廣告的，經工商行政管理部門審查合格后方可發布。
第二十八條開發企業預售商品房，應當符合《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十四條規定，與商品房預購人簽訂由省建設行政主管部門商省工商行政管理部門印制的書面合同。
開發企業應當按照國家有關規定將商品房預售合同報縣以上人民政府房地產管理部門備案。
第二十九條開發企業應當按照商品房預售合同約定的期限向商品房預購人交付質價相稱的商品房;商品房預購人應當按照合同約定期限繳納購房款項。合同雙方當事人應當嚴格履行合同，違約者應當承擔違約責任。
第三十條 開發企業預售商品房所得價款，必須?？钣糜陂_發項目建設，接受開發主管部門和同級財政部門的監督管理。
第三十一條開發企業沒有依法取得房屋產權證照，不得出租其商品房。開發企業已取得房屋產權證照出租商品房時，應執行法律法規和省人民政府的有關規定。
第六章 法律責任
第三十二條違反本條例第十條、第十一條規定，未取得資質等級證書從事房地產開發活動或者超過其資質等級承擔開發項目的，由開發主管部門責令停止房地產開發活動，沒收違法所得，并處以開發項目投資額1%至3%的罰款。
第三十三條 違反本條例第十二條規定，開發企業未辦理跨區備案手續的，由開發主管部門責令限期改正，并處以二千元至一萬元的罰款。
第三十四條 違反本條例第二十三條規定，開發企業未如實填寫或者未按時送驗房地產開發項目手冊的，由開發主管部門責令限期改正，并處以一千元至五千元的罰款。
第三十五條違反本條例第二十七條規定，開發項目未經綜合驗收或者經驗收不合格即交付使用的，由開發主管部門責令限期改正，并處以開發項目投資額1%至3%的罰款。
違*遷安置補償協議的，按《黑龍江省城市建設動遷管理條例》處罰。
第三十六條違反本條例第二十九條規定，開發項目不實行建設工程監理制度的，由開發主管部門責令停止開發建設活動，并處以三萬元至五萬元的罰款;工程監理單位監理的工程質量不合格的，按國家和省的有關規定處罰，并承擔賠償責任。
第三十七條違反本條例第三十條規定，開發企業未取得商品房預售許可證，擅自預售商品房的，由房地產管理部門責令停止預售活動，并處一萬元至五萬元的罰款。
第三十八條違反本條例第三十一條規定，開發企業未經工商行政管理部門審查合格發布商品房預售廣告的，由工商行政管理部門按有關法律法規處罰。
第三十九條違反本條例第三十五條規定，出租商品房的，由有關部門按有關法律法規處罰。
第四十條 違反本條例有下列行為之一的，由監察機關或上級主管部門或所在單位對有關責任人員，視情節輕重，給予行政處分;造成損失的，應予賠償;構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任：
(一)開發項目招投標弄虛作假的;
(二)開發主管部門及有關部門的工作人員對不符合資質標準的開發企業予以批準或者對不合格開發項目出具驗收合格結論的;
(三)開發主管部門及有關部門
受理審批事項或到現場檢查時，故意刁難，給企業造成損失的; (四)開發主管部門及有關部門的工作人員在執法過程中勒卡的;
(五)法定驗資機構出具虛假驗資證明的;
(六)出具驗收結論與工程質量不符的。
第四十一條有關主管部門在實施行政處罰時，應當按照《中華人民共和國行政處罰法》規定的程序執行。
第四十二條當事人對行政處罰不服的，可以按《行政復議條例》和《中華人民共和國行政訴訟法》的規定申請復議或者提起訴訟;當事人逾期不申請復議或者不向人民法院起訴又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執行。
第七章 附 則
第四十三條在城市規劃區以外的國有土地范圍內從事房地產開發活動，實施房地產開發管理，參照本條例執行。
第四十四條本條例由省建設行政主管部門負責應用解釋。
第四十五條本條例自1997年10月1日起施行。
篇2：房地產項目開發管理策略
中國房地產的品質競爭時代,決定了誰在項目管理上做得更好,誰的贏面就也也大一些,該文將以金地集團為例,金地集團具有三大系統運作保障:ISO9000質量保證體系,網絡化的開發進度控制機系統,動態投資控制系統,都是一個房地產企業比備的基本功,但金地集團為何憑此形成競爭優勢?
第一操作環節:房地產開發項目管理成功的關鍵
一支隊伍和三個系統
以金地集團為例。金地集團在產品設計、成本控制和施工質量上達到全國一流水準。金海灣的設計要拿全國甚至國際上的優秀設計獎。工程質量上已經獲得區全優、市樣板、省樣板,下一步要取得全國工程質量最高獎--魯班獎。
怎樣才能實現上述目標呢?
靠一支隊伍和三個系統。金地集團已經擁有一支高素質的、勇于拼搏的、肯硬干苦干的技術隊伍,這是我們最寶貴的資本,要實現上述目標首先要靠他們下狠工夫。在管理上,金地集團已建立健全了三大系統動作保障即:ISO9000質量保證體系,網絡化的開發進度控制系統和動態投資控制系統,它們可確保工程的質量、進度、成本控制達到理想的目標,這在全國都是處于領先水平。
ISO9000質量保證體系的實施,使金地集團對質量控制的濃度和廣度加大了很多。網絡控制系統嚴密、周全,經過一年多的運行,保障了開發工程快捷、有序地進行,發揮了重要作用。動態投資控制系統彩限額設計的方法,在開發過程中嚴格控制總指標,有效降低成本,保證取得最大利潤。
設計、管理與戰略伙伴的選擇
在設計上,金地集團的設計師們精益求精,對方案不斷進行深加工,以達到最好的效果。
在管理上,還將加強中間管理力量。
另外,經過幾年的地產開發,金地集團還在各有關專業找到了比較好的合作伙伴,這也是實現目標的有力保障。
第2操作環書:房地產開發項目管理階段分析
對于作業管理入員來說,大型工程是艱難的桃戰,經常是一次性的,風險很大,如果工程現劃不妥,那將使成本超過預算,浪費巨額資金。調度不當將導致不必要的延誤,而且管理不善將使企業破產。
那些需要幾個月或幾年完成的特殊項目往往在正常生產系統之外進行開發。企業內部設立項目組來處理此類工作,項目完成后,該組織即解散。大型項目的管理由三個階段組成:
第一階段、項目規劃
該階段包括設定目標、明確項目和團隊組織。此階段甚至在項目開始之前就已完成。項目通常是指一流產出一致、相互關聯的任務。成立項目組是為了確保整個建設項目成功完成的同時,能繼續順利地進行現行的計劃。
項目組可以有效地集中在規定時間內完成具體項目所需的人力和物力。
第二階段、項目排程
項目排程指的是排出所有項目活動的先后次序并確定相應的完成時間。
甘特圖是項目排程常用的一種方法。這種方法成本低,能幫助管理人員弄清楚(1)所有的活動都已經過規劃。(2)生產次序已作說明。(3)活動時間估計已作記錄;(4)總的項目時間已經形成。
總之,不論項目管理人員采取何種方法,項目排程可以實現以下目標:
1、顯示每項活動這間以及活動與總體項目之間的聯系;
2、確定活動之間的先后次序關系;
3、鼓勵對各項活動進行現實的排程和成本估計;
4、確定項目中的關鍵障礙從而更好地利用人、財、物。
第三階段、項目控制
與任何管理系統的控制一樣,大型項目的控制指的是對資源、成本、質量和預算進行仔細的監控?？刂七€指利用反饋信息循環修改項目計劃,以及有能力資源調配到最需要的地方。
第3操作環節:掌握房地產項目管理工具
計劃評審技術(PERT)和關鍵路徑法(CPM)開發于五十年代,用以幫助管理人員大型復雜項目進行排程、監管和控制。例如:針對實施項目管理有關的設計、方案優化,使項目各項工作可預見,可預控。
核心要素A:Pert and cpm 的應用
PERT和CPM很重要,因為它們能幫助解答由成千上萬個活動組成的項目問題。這些問題如下:
1、整個項目什么時候完工?
2、項目的關鍵活動,即那些如不能按時完成就會延誤整個項目的活動是什么?
3、哪些是非關鍵活動,即使不能按時完成也不會延誤整個項目活動?
4、項目在某個具體的日期前完成的概率是多少?
5、在任何一個特定的日子里,項目是否如期完成、落后于計劃或提前完成?
6、在任何一天,實際開支是否多于、小于或大干預算開支?
7、是否有足夠的資源以按時完成項目?
8、如果要在較短的肘間里完成項目,以最小成本完成任務的最佳方法是什么?
核心要素B:Pert和cpm的操作步驟
Pert和cpm的結構
1、明確項目及其所有重要活動成任務;
2、確定活動之間的關系,決定哪些活動必須先完成,哪些活動和須隨后完成;
3、繪出連接所有活動的網絡;
4、明確每項活動的時間和成本估計;
5、計算網絡中的最長時間路徑,即關鍵路徑;
6、運用網絡幫助進行項目的規劃、排程、監管和控制。
核心要素C:Pert和cpm的基本要素
活動、事件和網絡
PERT的第一步是將整個項目分成若干個重要的事件和活動。事件標志著任務或活動的開始或結束?；顒邮侵竷蓚€事件之間的任務或子項目。上表顯示了用以表示事件和活動的符號。
任何可以用活動和事件描述的項目都可用PERT網絡進行分析。而網絡是指由起止事件限定的活動順序。
核心要素D;項目答理過程中對Pert和cpm的實站認識
對Pert和cpm的評論,
作為對Pert和cpm的評論,以下是房地產項目營理人員需要明白的Pert特征:
優點:
1、在項目營理的諸多階段極為有益,特別是對大型項目進行排程和控制方面;
2、要領明確,計算不復雜;
3、利用網絡的圖示繁助快速理昭項目活動之間的關系;
4、關鍵路徑和相關肘間分析幫助確定豁要仔細觀察的活動;
5、Pert形成的網絡提供重要的項自文件資料,以圖表的形成指出誰應為各項活動負責;
6、廣泛適用于各種項目和行業;
7、有利于監控時程和成本。
缺點:
1、項目活動必須確定,獨立不相關,并且活動之間關系必須穩定;
2、必須明確先后次序關系,必須與網絡相連;
3、時間估計較為主觀,如管理人員過于樂觀或者悲觀,時間估計有被歪曲的危險;
4、過分強調最長路線或關鍵路線有其潛在的危險,還需要對關鍵路線進行仔細監督。
篇3：房地產全程開發管理圖表目錄
第一章 開發選點
獲取土地使用權
1、城市土地類型表
2、開發商獲取土地途徑表
3、城市土地使用權出讓最高年限表
4、土地招標出讓程序圖
5、土地拍賣出讓程序圖
6、競拍投標投資收益分析表
7、廣州市拆遷異地補償安置面積增幅系數對照表
第二章 項目可行性分析
§可行性分析流程圖一
§可行性分析流程圖二
一、規劃分析
1、項目目的平衡表
2、地塊建筑格局分析
3、項目主要技術經濟指標一覽表
4、項目整體建設進度表
二、項目投資成本估算
1、項目開發成本估算表
2、基礎設施及公用建筑配套費用估算分表
3、建筑安裝工程費用估算分表
4、其他費用估算分表
5、應繳稅費估算分表
6、項目開發管理銷售費用估算表
7、項目投資總成本估算匯總(萬元)
三、財務分析
1、現金流量預測表
2、銷售收入及稅金估算表
3、項目收益表
4、項目資產負債表
5、貸款分期償還計劃表
四、經濟效益預測與分析
1、項目分期銷售收入估算表
2、項目開發利潤分期估算表
3、損益表與財務效益分析
4、盈虧平衡分析表
5、項目開發成本影響程度(敏感性)分析表
6、銷售單價影響程度(敏感性)分析表
7、項目開發工期影響程度(敏感性)分析表
8、項目租金評估表
9、項目售價評估表
10、投資效益比較分析表
11、可行性分析自我檢查
第三章 市場調研
§市場調查流程圖
§市場調研內容
§調研方法一覽表
§市場調研須知
§調查對象確立表
§市場調研計劃書
一、物業調研(市場供應狀況調研)
1、全市樓盤分布情況一覽表
2、全市樓盤開發量一覽表
3、全市樓盤銷量一覽表
4、年度各類物業預售證辦理情況表
5、一周樓盤供應總覽表
6、同類樓盤分布情況一覽表
7、同類物業空置率調查比較表
8、同類樓盤特色賣點對比分析表
9、同類樓盤功能定位對比分析表
10、同類物業功能定位對照表
11、同類樓盤環境規劃特征計劃表
12、同類樓盤小區組團規劃特征評價表
13、同類樓盤小區環境規劃對比表
14、同類樓盤物業配套設施一覽表
15、全市樓盤建筑風格一覽表
16、全市商品房建筑質量獲獎情況表
17、同類樓盤建筑設計特點評價表
18、同類樓盤裝飾用材對比表
19、同類樓盤購銷戶型對比分析表
20、同類樓盤戶型配比一覽表
21、全市住宅各戶型情況對比表
22、重點樓盤戶型設計、銷售情況比較表
二、消費者調研(需求狀況調研)
1、10大豪宅消費者購房考慮因素調查表
2、購房者選房考慮因素調查情況表
3、商業樓盤購房者考慮因素調查表
4、消費者購房目的調查表
5、消費者選購住房類型調查表
6、消費者對概念認知度調查表
7、消費者對配套設施的需求調查表
8、消費者對環境的需求一覽表
9、消費者選購戶型面積統計表
10、同類樓盤消費者接受(排斥)理由一覽表
11、消費者家庭規模調查表
12、家庭規模統計表
13、家庭類型調查表
14、家庭類型統計表
15、家庭結構統計表(按家庭代際劃分)
16、家庭年收入統計表
17、購房率統計表
18、廣州拍賣物業一覽表
三、競爭對手調研
1、周邊競爭物業開發情況表
2、競爭對手房地產項目市場定位情況調查表
3、周邊樓盤底盤包裝概況一覽表
4、競爭對手樓盤供應量及戶積配比表
5、競爭對手交樓時間對比表
6、競爭對手容積率對比表
7、競爭對手綠化率對比表
8、競爭項目測評表
9、預售房屋(住宅)個案市場調查表
10、預售房屋(住宅)個案市場調查跟進表
11、樓盤個案調查市場調查詳表
12、樓盤個案調查須知
第四章 項目定位
一、市場細分
1、市場細分流程圖
2、房地產市場細分工作內容
3、房地產市場細分操作程序
4、房地產市場細分基本概念
5、房地產市場細分作用表
6、房地產市場細分基本類型表
7、市場細分一般原則表
8、市場細分方法表
9、消費者市場細分標準表
10、對房屋敏感程度細分市場表
11、置業者購 房形態一覽表
12、區域細分表
13、消費心理特性細分表
14、消費行為細分調查表
15、住宅市場細分參數一覽表
16、生產營業用房市場細分步驟表
17、目標市場評估選擇表
二、市場定位方法
1、項目市場定位決策流程圖
2、項目各要素市場定位策略設計表
3、項目“規模-地段”組合定位象限圖
4、項目“購房者類型-地段”組合定位象限圖
5、項目“生活方式-地段”組合定位象限圖
6、項目“檔次-地段”組合定位象限圖
7、項目“質量-價格”組合定位象限圖
8、項目“檔次-環境”組合定位象限圖
9、項目“檔次-環境-地段”組合定位象限圖
10、項目“生態-智能-規?！苯M合定位象限圖
三、目標客戶群定位
1、客戶定位作用表
2、商業圈分片示意圖
3、客戶置業行為模式
4、客戶定位的細分變量表
5、客戶區域定位表
6、區域情感定位表
7、客戶置業文化定位表
8、客戶置業亞文化定位表
9、客戶社會階層定位表
10、參考群體對客戶的影響對照表
11、家庭生命周期和購買行為對照表
12、社會角色與地位定位表
13、客戶職業定位表
14、客戶價格敏感度定位
15、家庭置業決策類型圖
16、住宅與生活方式的聯系圖表
17、價值觀念和生活方式群體對照表
18、客戶各年齡層定位購房取向一覽表
19、交通關注度定位
20、客戶個性定位
21、客戶置業動機定位
22、客戶環境品味定位
23、客戶組合定位圖表
24、客戶品牌關注度定位圖表
25、小區居民家庭特征分析表
26、小區居民收入狀況及支付能力情況表
27、各類家庭房間需求情況表
28、項目要素對購房者的重要性測評
29、項目各屬性對購房者的重要性測評
30、地理位置構成對購房者的重要性測評
31、樓盤質素構成對購房者的重要性測評
32、品牌形象成分對購房者的重要性測評
33、銷售服務成分對購房者的重要性測評
34、物業管理各成分對購房者的重要性測評
四、產品定位
(一)定位參考
1、樓盤項目地產因素對照表
2、各類型樓盤市場定位一覽表
3、各類樓盤建筑風格對照表
4、各類樓盤環境藝術規劃和生活空間營造對照表
5、各類樓盤房型設計和房間功能分配對照表
6、各類樓盤物業管理規格表
(二)產品定位
7、產品定位流程
8、產品定位的原理
9、房地產產品定位相關理論
10、房地產產品定位 的原則
11、房地產產品定位的角度
12、房地產產品定位統覽圖
13、產品定位步驟與內容
14、兩個階段產品定位流程圖
15、房地產產品定位評估因素相對重要性分析表
16、住宅類型分類表
17、寫字樓等級分類表
18、購物中心分類表
19、產品的FABE分析表
五、價格定位
(一)價格定位總表
1、房地產定價程序表
2、房地產定價目標一覽表
3、房地產定價方法一覽表
4、房地產價格形成原則一覽表
5、價格定位策略表
(二)成本導向法參考
6、房地產價格構成分析圖
7、房屋及土地使用買賣需繳稅費明細表
8、按揭費用一覽表
9、盈虧平衡分析預測表
(三)購買者導向法參考
10、影響房地產價格的因素一覽表
11、廣州住宅用地級別表
12、住宅用地區域因素指標說明表
13、決定住宅物業價值的要素一覽表
14、項目地價調節系數表
15、各種因素對住宅房屋價值影響表
16、景觀調節系數表
17、住房可接收單價分布表
18、住房可接收總價分布表
(四)競爭導向(市場比較)法參考
19、全市不同物業價格走勢一覽表
20、區域房地產價格對照表
21、各季度全市樓盤成交均價對比表
22、每季度全市樓盤成交均價對比表
23、周邊樓盤價格比較統計表
24、周邊項目成交價格比較表
25、同區價目比較表一
26、同區價目比較表二
27、同類競爭物業價格資料一覽表
28、物業租賃市場一覽表
29、廣州市高級公寓租售價格比較表
30、市場比較法系數修正表
31、項目類比價值計算表
32、價值提升和實現要素對比分析表
33、前10家同類樓盤定價方法對比分析表
第五章 規劃設計
§規劃設計方案的原則
§規劃設計需考慮的問題
§規劃設計相關術語、代號解釋表
一、居住區規劃設計
1、居住區分級控制規模表
2、居住區規劃設計的基本原則
3、居住區用地平衡表的格式
4、居住區用地平衡控制指標表(%)
5、人均居住區用地控制指標(㎡/人)
6、居住區規劃布局的原則
7、居住區空間與環境設計的原則
8、房地產產品景觀設計分類表
二、住宅規劃設計
1、住宅日照標準表
2、住宅正面間距折減系數換算表
3、宅側面間距標準
4、住宅布置的標準
5 、住宅建筑凈密度最大值控制指標(%)
6、住宅面積凈密度最大值控制指標(萬平方米/ha)
三、公共設施與場地規劃
1、公共服務設施控制指標表(㎡/千人)
2、配建公共停車場(庫)停車位控制指標表
3、各型車輛停車位換算系數表
4、居住區綠地規劃原則
5、各級中心公共綠地設置規定
6、居住區內公共綠地的總指標(根據居住人口規模)
7、院落式組團綠地設置表
8、居住區的道路規劃,應遵循下列原則:
9、居住區道路分類及要求表
10、居住區內道路縱坡控制指標表(%)
11、山區和丘陵地區的道路系統規劃設計的原則:
12、居住區內道路設置的規定
13、道路邊緣至建、構筑物最小距離表(m)
14、居住區汽車(含通勤車)停車場(庫)規定表
15、各種場地的適用坡度表(%)
四、豎向規劃和管線規劃
1、各種地下管線之間最小水平凈距表(m)
2、各種地下管線之間最小垂直凈距表(m)
3、各種管線與建、構筑物之間的最小水平間距表(m)
4、管線的埋設順序表
5、管線沖突原則表
6、管線與綠化樹種間的最小水平凈距(m)
五、綜合技術指標
1、綜合技術經濟指標系列一覽表
2、各項指標確定規則表
六、報批報建
1、項目報批報建流程圖
2、建設項目選址意見書申請表
3、建設工程規劃設計條件申請表
4、建設項目規劃(建筑)設計方案審批申請表
5、《建設用地規劃許可證》申報表
6、建設工程規劃許可證申請表
7、建筑工程施工許可證申請表
第六章 工程建設
一、工程招標
1、招標工作流程圖
(一)標書制作
2、招標公告一(表格)
3、招標公告二(實例)
4、招標書
5、建設工程投標書一(表格)
6、建設工程投標書二(模板)
(二)評標選標
7、投標單位項目經理及主要技術負責人簡歷表
8、投標單位主要施工管理人員表
9、投標單位近3年來所承建工程情況一覽表
10、投標單位目前正在承建工程情況一覽表
11、投標人資格性檢查表
12、符合性檢查表
13、進入詳細評審的投標人名單表
14、不合格投標人名單表
15、施工組織設計評分表一
16、施工組織設計評分表二
17、對招標文件的響應程度評分表
18、勝任程度及信譽評分表 19、投標報價評分表
20、權數取值表
21、標價比較表(單位:萬元)
22、經評審的投標人排序表
23、中標候選人表
24、中標結果公示
二、項目管理和成本控制
1、工程項目決策流程
2、項目管理三角形體系表
3、工程項目全程管理的重點內容:
4、工程質量監理程序
5、質量控制程序
6、質量檢測具體程序
7、質量缺陷處理注意事項
8、工程建設監理合同
9、成本費用控制流程
10、項目成本控制原則
11、項目成本控制措施
12、項目成本控制主要方式
13、項目成本控制具體方法
14、采購業務流程
第七章 項目營銷
§營銷戰略五步驟
§營銷各環節策略設計表
§營銷周期劃分表
§營銷各環節策略設計表
一、營銷調研
(一) 營銷環境分析
1、樓盤展銷情況登記表
2、月份各區樓盤展銷情況統計表
3、同類物業銷售狀況及原因評析表
4、本月新推樓盤一覽表
5、本月新推樓盤銷售情況一覽表
6、區域物業近期分析表
(二)重點樓盤分析
1、競爭對手銷售手法對比分析表
2、競爭對手季度物業成交情況表
3、前10家大盤營銷主題塑造比較表
4、前十家豪宅銷售手法分析表
(三)客戶購房分析
1、消費者最能接受的優惠方式調查表
2、消費者決策周期調查表
3、消費者看房次數統計表
4、消費者參考樓盤數量調查表
二、目標客戶營銷
1、項目生命周期目標客戶分類示意圖
2、項目生命周期目標客戶分類表
3、目標客戶市場滲透戰略
4、目標客戶市場覆蓋戰略
5、目標市場戰略
6、目標客戶階段定位表
7、購買決策角色一覽表
8、客戶角色決策作用圖
9、客戶角色定位在銷售中的應用
10、關系營銷客戶定位
三、調價策略與價格執行
(一)調價策略
1、價格調整及調價策略概述
2、房地產項目調價策略表
3、營銷定價調整策略表
4、房地產價格變動及應變對策流程圖
5、市政建設對競爭樓盤售價影響調查表
6、房地產價格對銷售率的影響分析表
7、月份各區住宅展銷均價同比表
8、同類樓盤價格變動情況對比表
9、在售樓盤升降價促銷情況表
(二)價格執行
&nbs p; 1、確定影響房地產市場價格因素及權重表
2、樓宇位置調節系數表
3、樓層調節系數表
4、朝向調節系數表
5、競爭對手付款方式對照表
6、住房總價與付款方式關系分析表
7、調價示范表
8、消費者選擇付款方式調查表
9、商品房銷售明碼標價書
四、廣告推廣
1、廣告操作構架圖
2、廣告組織構架圖
(一)廣告分析參考
1、個盤一周報紙廣告量統計表
2、在售物業報紙廣告統計表
3、同類物業推廣媒體組合方案
4、同類項目戶外廣告選擇表
5、同類項目廣告費分配比例一覽表
6、項目報刊廣告發布統計表
7、同類物業推廣手段及賣點對照表
8、同類樓盤廣告費用統計表
9、月報紙廣告量統計表
10、月份廣告量統計表
11、月份各區樓盤廣告量比較表
12、月份廣告量前十位樓盤統計表
13、消費者對媒體認知度調查表
14、消費者對媒體認知度調查統計表
(二)廣告策劃
1、廣告策劃書結構圖
2、廣告策劃書簡要模板
3、廣告促銷策略示意圖
4、幾種類型的廣告在特性上的區別
5、幾種類型的廣告在策劃動作上的區別
6、廣告策劃建議表
7、報紙廣告策劃建議表
8、廣告投放建議表
9、戶外廣告類型及選址建議表
(三)廣告執行和評估
1、現場包裝計劃表
2、媒體推廣計劃表
3、月度廣告宣傳執行方案
4、廣告預算費項目
5、廣告預算分配表
6、促銷廣告預算表
7、現場包裝費用預算表
8、媒體推廣預算表
9、策劃工作日程縱向安排表
10、廣告媒體比較表
11、雜志各版面吸引度比較圖表
12、廣告公司評估表
13、廣告公司比較表
14、常用廣告排期方式對照表
15、廣告時間策略表
16、《廣告策劃書》檢核表
17、廣告效果評價圖(ARM理論模型)
18、廣告銷售情況統計分析
19、廣告費用與銷售額調控圖
20、月份廣告效益分析表
21、廣告效果檢驗表
五、項目銷售
(一)銷售管理
1、銷售部管理架構
2、銷售實務流程
3、銷售經理自我檢查表 Ⅰ. 銷售目標
4、開發商銷售目標的確定
5、目標銷售額的確定
6、銷售項目組目標責任書
7、銷售人員目標管理表
8、個人銷售目標的策劃與拓展
9、個人銷售目標的完成
?、? 銷售計劃.
10、銷售計劃體系圖
11、項目工作計劃流程圖
12、銷售計劃構成表
13、整體銷售推廣計劃表一
14、整體銷售推廣計劃表二
15、營銷計劃表
16、工作計劃時間表(公開發售)
17、銷售預測表
18、年度銷售計劃
19、月度銷售計劃
20、銷售人員月度行動計劃表
21、銷售人員周別行動計劃表
22、客戶促銷售計劃表
?、? 費用管理
23、銷售資料費用預算表
24、年度銷售費用預算表
25、營業費用預算表
26、月度銷售費用明細表
27、資金回收明細表
?、? 其他
28、月份樓盤銷售分析表
29、銷售效率分析表
30、銷售員(置業顧問)業績傭金一覽表
31、獎金比例決定表
32、人員甄選程序圖
33、招募追蹤報告表
34、年度出差統計表
35、出差申請單
36、出差匯報單
37、銷售管理模式循環作用圖
38、客戶抱怨單(意見單)
(二)銷售人員培訓和評估
1、銷售人員教育訓練體系
2、訓練教導循環示意圖
3、推銷訓練3H1F圖
4、新員工培訓計劃
5、銷售人員培訓課程計劃表一
6、銷售人員培訓課程計劃表二
7、項目理解表
8、實地訓練預定表
9、現場實習日報表(實習日志)
10、訓練班學員反饋表
11、銷售人員培訓考核表
12、新員工培訓記錄
13、員工個人培訓記錄
14、新員工培訓成績評核表
15、在職訓練計劃
16、在職訓練費用申請表
17、參加外部培訓申請表
18、銷售代表月份綜合評估表
19、銷售人員態度能力評估表
20、不同銷售業務的需用人才標準
21、銷售自我檢查表
(三)銷售過程
1、項目內部認購必備條件
2、內部(籌碼)認購客戶登記表
3、本周來訪人數統計表
4、來訪客戶登記表
5、電話來訪
登記表
6、價目表
7、付款方式一覽表
8、計價表
9、置業計劃表
10、按揭貸款月供額表
11、裝修標準一覽表
12、業主交款情況登記表
13、銷售情況控制表
14、應收帳款控制表
15、保留樓盤控制表
(四)客戶管理
1、客戶進場登記表
2、新客戶登記表
3、老客戶登記表
4、客戶名冊登記表
5、客戶情況周報表
6、客戶地域分布登記表
7、客戶地域分布統計表
8、客戶職業統計表
9、客戶年齡統計表
10、客戶學歷統計表
11、客戶付款方式統計表
12、客戶家庭月收入統計表
13、成交客戶家庭購房決策者統計表
14、成交客戶看房頻次統計表
15、客戶滿意項目調查表
16、客戶滿意項目統計表
17、未成交客戶基本情況統計表
18、未成交客戶轉移目標原因分析表
19、退訂客戶原因分析表
20、意向客戶統計表
21、重要客戶檔案表
22、實際購房與意向購房客戶比率統計表
23、客戶獲取本樓盤信息渠道統計表
24、客戶投訴處理表
(五)銷售情況管理
1、銷售日報詳情表
2、銷售日報統計表
3、銷售情況周報表
4、月銷售情況統計表
5、銷售情況月報表
6、每月銷售報告表
7、樓盤銷售統計表
8、樓盤銷售匯總表
9、售樓信息反饋周報(模板)
六、促銷
(一)促銷人員
1、促銷人員組成圖
2、促銷人員言行規范一覽表
3、促銷人員面試考評表
4、促銷人員培訓項目表
5、促銷人員培訓計劃表
6、促銷活動人員安排表
(二)促銷研究
1、房地產促銷策劃流程圖
2、促銷方式比較一覽表
3、同類促銷物業賣點比較表
4、目標客源消費心理調查表
5、一周在售樓盤促銷優劣對照表
6、前十家同類物業促銷廣告排行榜
7、月份前10家同類物業優惠促銷對比分析表
8、同類物業促銷活動月份調查表
9、一周促銷物業價格比較表
10、促銷物業折扣比較表
11、一周促銷物業重點訴求分析表
12、促銷物業交樓時間對照表
13、促銷物業廣告主題分析表
14、促銷物業優惠措施匯總表
15、促銷樓盤現場氣氛營造措施比較表
16、 促銷期間特惠單位優劣分析表
(三)促銷執行
1、促銷活動時間安排表
2、促銷計劃執行表
3、促銷人員行動計劃表
4、月別重點行動目標表
5、促銷活動廣告宣傳計劃表
6、樓盤促銷現場所需物品備忘錄
7、促銷活動預算表
(四)促銷評估
1、促銷效果評估表
2、促銷期間電話記錄表
3、促銷階段周報表
4、促銷樓盤月銷售狀況評估表
5、促銷自我檢查
第八章 交付及售后服務
一、驗收和結算
(一)竣工驗收
1、工程竣工驗收條件表
2、工程竣工驗收程序表
3、竣工驗收備案需提交文件清單
4、新建商品房屬權登記提交文件清單
5、施工單位工程竣工報告
6、工程質量評估報告
7、設計單位工程質量檢查報告
8. 單元設備工程驗收記錄表
(二)結算審核
1、提交審計的資料清單
2、工程造價審核的內容
3、工程造價的審核方法
二、售后管理
(一)管理交接
1、辦公樓單元驗收交接表
2、辦公樓公共區域驗收交接表
3、商鋪單元驗收交接表
4、管理處系統及設備接收報表
(二)交付客戶
1、新建住宅商品房準許交付使用證申報流程圖
2、交付使用流程
3、客戶收樓流程附表清單
4、收樓通知書
5、住宅使用說明書
6、住宅質量保證書
(三)物業管理
1、業主檔案卡
2、二次裝修流程附表清單
3、業主裝修申請表
4、租戶裝修申請表
5、大件貨物出入放行/使用電梯申請表
6、裝修期間收費明細表
7、商業項目租戶裝修管理制度(范本)
8、裝修安全責任協議書
9、商業項目裝修施工證申請表
10、商業項目裝修進場開工核驗單
11、物品放行條
12、裝修臨時用水申請單
13、裝修臨時用電申請表
14、商業項目施工許可證
15、裝修施工巡查監督表
16、商鋪/寫字樓裝修完工檢視表
17、裝修押金退還流轉單
18、管理費登記表
19、水費登記表
20、電費登記表
21、電梯費登記表
22、水電維修價目表