長沙市關于進一步規范房地產開發管理的意見(20**)
長沙市人民政府辦公廳
各區縣(市)人民政府，市直機關有關單位：
為規范我市房地產開發經營行為，進一步加強房地產行業管理，建立健全監管服務機制，根據《中華人民共和國房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》(國務院令第248號)、《湖南省城市房地產開發經營管理辦法》(湖南省人民政府令第207號)、《城市商品房預售管理辦法》(建設部令131號)、《關于修訂印發〈湖南省房地產開發企業資質管理實施細則〉的通知》(湘建房〔20**〕58號)等規定，結合我市實際，經市人民政府同意，現就進一步規范房地產開發管理提出如下意見：
一、資質管理
(一)建立房地產開發企業設立、變更、注銷會商機制。新設立房地產開發企業申請商事登記時，在名稱預審環節須征求房地產開發主管部門意見，主要核實企業法人(股東)的從業經歷、信用記錄和從事房地產開發經營的相關情況。房地產開發企業名稱、法人(股東)、辦公地點等發生變更須及時辦理資質變更手續，其中項目(股東)轉讓類別作為重點，確保權利、義務同步落實。
(二)新設立房地產開發企業申請核發《暫定資質證書》，應在我市行政區域內依法取得項目國有土地使用權，基本具備項目開工條件。房地產開發主管部門須核實包括土地權屬、企業基本情況、辦公條件、人員配備、項目建設計劃安排和資金到位情況等項內容。
(三)房地產開發企業暫定資質有效期為一年，一年以內項目未開工建設的，除不可抗力與不可預見因素外，不予資質延期，確需延長資質的，房地產開發主管部門須嚴格核查開發企業和項目具體情況。項目重新啟動的，房地產開發主管部門須約談企業法定代表人，在企業作出規范開發經營行為承諾后，經重新申請，對符合資質條件的按程序予以辦理。
(四)房地產開發企業年度資質核查實行分類管理和動態監管制度。開發項目未按要求啟動、近三年開發經營業績或投資規模達不到要求的一、二級開發企業，視企業開發經營情況由原資質審批部門予以降級或注銷企業資質等級證書;未及時申報年度資質核查或延續的開發企業，除按要求約談法定代表人外，視企業開發經營情況由原資質審批部門予以延續、降級或注銷企業資質等級證書;開發企業無正當理由不參加年度資質核查，視為年度資質核查不合格，由原資質審批部門注銷資質證書;有遺留問題且無其他開發項目的開發企業，由房地產開發主管部門建立專門臺賬管理。年度資質核查情況在媒體上公示并通報相關職能部門和單位。
(五)房地產開發主管部門每年須對房地產開發企業的下列情況進行核查：
1.房地產開發經營業績，包括年度完成房地產開發投資額、開工面積、施工面積、竣工面積、銷售面積等情況;
2.房地產開發項目本金到位、使用情況和工程技術人員、經濟管理人員的配備情況;
3.遵守房地產開發企業資質管理、開發建設項目驗收規定等情況;
4.土地閑置和工程停緩建等情況;
5.對群眾投訴的處理情況;
6.遵守規劃、土地、統計、建設管理等有關法律、法規情況。
(六)進一步規范房地產開發企業資質注銷程序。企業資質注銷采取媒體公示和實地公示相結合的形式，在指定報紙、網站公示的同時，將注銷公示張貼在企業辦公地點和開發項目現場，經核查企業與項目無遺留問題后予以注銷。
二、信用信息管理
(一)房地產開發企業須到市房地產開發主管部門或其授權的信用信息管理機構開通“長沙市房地產開發行業預警預報信用信息系統”，安排專人逐月準確填報系統信息數據。房地產開發主管部門對企業上報數據進行嚴格核實，建立開發企業的動態信用檔案，作為房地產開發管理的重要依據和基礎工作。
(二)進一步健全房地產開發企業信用體系。建立房地產開發企業信用信息采集、歸納、評價、分析、利用、反饋機制，主管部門須及時采集整理相關部門管理信息、媒體曝光與社會投訴信息，從企業法人(股東)、管理人員、管理能力、經營業績、誠信經營、社會責任等方面進行量化評分、信用等級評定，真實全面反映企業開發經營情況，強化信用評價成果的轉化應用，提高信用評價的威信度。
三、項目管理
(一)房地產開發企業及主要股東項目遺留問題未處理完畢、嚴重違法違規行為和不良信用記錄，作為土地競買人資格審查的否決依據。
(二)實行房地產開發項目資本金與農民工工資保障金合并監管制度。項目合并監管資金標準按不低于工程建安造價的15%執行，其中70%為房地產開發項目資本金，30%為農民工工資保障金。市住房和城鄉建設委按施工進度確定解控金額：基礎完工時解控20%，主體封頂時解控30%，項目權屬初始登記辦理完畢后解控50%。
(三)房地產開發項目須辦理商品房預售許可后方可對外銷售。銷售現場須公示企業營業執照、資質證書、土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、商品房預售許可證、商品房買賣合同示范文本、限購限貸政策、
建筑節能措施等。委托房地產經紀機構代理銷售商品房的，還應公示商品房銷售委托書、被委托機構的營業執照、備案證、4名以上房地產經紀人員執業卡，其中，“房地產經紀人”不得少于1名。 (四)房地產開發企業須在取得預售許可證10日內、商品房預(銷)售前，一次性公開全部準售房源的樓層、房號、戶型、建筑面積、分攤面積、銷售單價、銷售狀態及優惠折扣。開發項目銷售資金必須用于房屋建設、不得抽逃挪用。房地產開發企業廣告宣傳須規范合法、銷售過程公開透明、售后服務措施到位。
(五)嚴格商品房交付使用管理。進一步明確交房條件與標準，對合同約定的交付事項要進行相關專業驗收，保證業主收房時消防、供水、燃氣、供電、環衛、電梯、郵政信箱等生活基礎設施可正常投入使用。
(六)房地產開發企業支持物業服務企業在開發建設早期介入，吸收物業服務企業對項目物業管理方面建設性的意見，共同把好規劃設計、建設配套、工程質量和使用功能關，做好公用設施設備和公用部位的承接查驗工作。物業交接時，房地產主管部門須對物業移交項目進行指導和見證。
四、聯動監管
(一)建立房地產開發項目公共配套服務設施的建設和移交管理制度。明確房地產開發項目須配套的教育、醫療衛生、行政管理、郵政、市政公用設施等配套設施清單，規劃、國土資源、住房城鄉建設等部門按各自職能分別從公共配套設施的土地出讓、規劃、建設、移交和使用方面進行明確與管理，公共配套設施須在開發項目建設總量完工前完成建設，與商品房交付同步驗收實施。
(二)加強工商、發展改革、規劃、國土資源、住房城鄉建設、市政建設、園林、人防、公安等部門對房地產開發項目動態核查和違法違規行為追究力度，采取定期、不定期巡查、抽檢等方式對房地產開發項目進行跟蹤管理，重點查處消費者投訴集中、媒體曝光的企業和項目。
(三)成立由市政府領導牽頭，市國土資源、工商、規劃、住房城鄉建設、消防、財政、稅務、公安等部門和區縣(市)主要負責人組成的遺留問題處理協調領導小組，建立遺留項目單項處理臺賬，對單項遺留問題進行定期會商、專項處理、責任分解、限時辦結，對履責不到位的企業(股東)要依法追責。
(四)實行房地產行業信息共享和聯動監管。發改、工商、國土、規劃、住建、金融等相關部門與機構在為房地產開發企業與項目辦理立項備案、用地審批、規劃建設、施工許可、商品房預售、綜合驗收、竣工備案、物業交付、產權登記、質量保修、銀行征信與融資信貸等手續環節時須同時查驗企業資質證書，嚴格按資質證書登記事項、規定范圍和年度資質核查情況、信用信息等共享信息，實施同步監管服務，對信用評價好的企業開辟綠色通道。
五、本意見自20**年3月24日起實施。
長沙市人民政府辦公廳
20**年2月24日
篇2：房地產項目開發管理策略
中國房地產的品質競爭時代,決定了誰在項目管理上做得更好,誰的贏面就也也大一些,該文將以金地集團為例,金地集團具有三大系統運作保障:ISO9000質量保證體系,網絡化的開發進度控制機系統,動態投資控制系統,都是一個房地產企業比備的基本功,但金地集團為何憑此形成競爭優勢?
第一操作環節:房地產開發項目管理成功的關鍵
一支隊伍和三個系統
以金地集團為例。金地集團在產品設計、成本控制和施工質量上達到全國一流水準。金海灣的設計要拿全國甚至國際上的優秀設計獎。工程質量上已經獲得區全優、市樣板、省樣板,下一步要取得全國工程質量最高獎--魯班獎。
怎樣才能實現上述目標呢?
靠一支隊伍和三個系統。金地集團已經擁有一支高素質的、勇于拼搏的、肯硬干苦干的技術隊伍,這是我們最寶貴的資本,要實現上述目標首先要靠他們下狠工夫。在管理上,金地集團已建立健全了三大系統動作保障即:ISO9000質量保證體系,網絡化的開發進度控制系統和動態投資控制系統,它們可確保工程的質量、進度、成本控制達到理想的目標,這在全國都是處于領先水平。
ISO9000質量保證體系的實施,使金地集團對質量控制的濃度和廣度加大了很多。網絡控制系統嚴密、周全,經過一年多的運行,保障了開發工程快捷、有序地進行,發揮了重要作用。動態投資控制系統彩限額設計的方法,在開發過程中嚴格控制總指標,有效降低成本,保證取得最大利潤。
設計、管理與戰略伙伴的選擇
在設計上,金地集團的設計師們精益求精,對方案不斷進行深加工,以達到最好的效果。
在管理上,還將加強中間管理力量。
另外,經過幾年的地產開發,金地集團還在各有關專業找到了比較好的合作伙伴,這也是實現目標的有力保障。
第2操作環書:房地產開發項目管理階段分析
對于作業管理入員來說,大型工程是艱難的桃戰,經常是一次性的,風險很大,如果工程現劃不妥,那將使成本超過預算,浪費巨額資金。調度不當將導致不必要的延誤,而且管理不善將使企業破產。
那些需要幾個月或幾年完成的特殊項目往往在正常生產系統之外進行開發。企業內部設立項目組來處理此類工作,項目完成后,該組織即解散。大型項目的管理由三個階段組成:
第一階段、項目規劃
該階段包括設定目標、明確項目和團隊組織。此階段甚至在項目開始之前就已完成。項目通常是指一流產出一致、相互關聯的任務。成立項目組是為了確保整個建設項目成功完成的同時,能繼續順利地進行現行的計劃。
項目組可以有效地集中在規定時間內完成具體項目所需的人力和物力。
第二階段、項目排程
項目排程指的是排出所有項目活動的先后次序并確定相應的完成時間。
甘特圖是項目排程常用的一種方法。這種方法成本低,能幫助管理人員弄清楚(1)所有的活動都已經過規劃。(2)生產次序已作說明。(3)活動時間估計已作記錄;(4)總的項目時間已經形成。
總之,不論項目管理人員采取何種方法,項目排程可以實現以下目標:
1、顯示每項活動這間以及活動與總體項目之間的聯系;
2、確定活動之間的先后次序關系;
3、鼓勵對各項活動進行現實的排程和成本估計;
4、確定項目中的關鍵障礙從而更好地利用人、財、物。
第三階段、項目控制
與任何管理系統的控制一樣,大型項目的控制指的是對資源、成本、質量和預算進行仔細的監控?？刂七€指利用反饋信息循環修改項目計劃,以及有能力資源調配到最需要的地方。
第3操作環節:掌握房地產項目管理工具
計劃評審技術(PERT)和關鍵路徑法(CPM)開發于五十年代,用以幫助管理人員大型復雜項目進行排程、監管和控制。例如:針對實施項目管理有關的設計、方案優化,使項目各項工作可預見,可預控。
核心要素A:Pert and cpm 的應用
PERT和CPM很重要,因為它們能幫助解答由成千上萬個活動組成的項目問題。這些問題如下:
1、整個項目什么時候完工?
2、項目的關鍵活動,即那些如不能按時完成就會延誤整個項目的活動是什么?
3、哪些是非關鍵活動,即使不能按時完成也不會延誤整個項目活動?
4、項目在某個具體的日期前完成的概率是多少?
5、在任何一個特定的日子里,項目是否如期完成、落后于計劃或提前完成?
6、在任何一天,實際開支是否多于、小于或大干預算開支?
7、是否有足夠的資源以按時完成項目?
8、如果要在較短的肘間里完成項目,以最小成本完成任務的最佳方法是什么?
核心要素B:Pert和cpm的操作步驟
Pert和cpm的結構
1、明確項目及其所有重要活動成任務;
2、確定活動之間的關系,決定哪些活動必須先完成,哪些活動和須隨后完成;
3、繪出連接所有活動的網絡;
4、明確每項活動的時間和成本估計;
5、計算網絡中的最長時間路徑,即關鍵路徑;
6、運用網絡幫助進行項目的規劃、排程、監管和控制。
核心要素C:Pert和cpm的基本要素
活動、事件和網絡
PERT的第一步是將整個項目分成若干個重要的事件和活動。事件標志著任務或活動的開始或結束?；顒邮侵竷蓚€事件之間的任務或子項目。上表顯示了用以表示事件和活動的符號。
任何可以用活動和事件描述的項目都可用PERT網絡進行分析。而網絡是指由起止事件限定的活動順序。
核心要素D;項目答理過程中對Pert和cpm的實站認識
對Pert和cpm的評論,
作為對Pert和cpm的評論,以下是房地產項目營理人員需要明白的Pert特征:
優點:
1、在項目營理的諸多階段極為有益,特別是對大型項目進行排程和控制方面;
2、要領明確,計算不復雜;
3、利用網絡的圖示繁助快速理昭項目活動之間的關系;
4、關鍵路徑和相關肘間分析幫助確定豁要仔細觀察的活動;
5、Pert形成的網絡提供重要的項自文件資料,以圖表的形成指出誰應為各項活動負責;
6、廣泛適用于各種項目和行業;
7、有利于監控時程和成本。
缺點:
1、項目活動必須確定,獨立不相關,并且活動之間關系必須穩定;
2、必須明確先后次序關系,必須與網絡相連;
3、時間估計較為主觀,如管理人員過于樂觀或者悲觀,時間估計有被歪曲的危險;
4、過分強調最長路線或關鍵路線有其潛在的危險,還需要對關鍵路線進行仔細監督。
篇3：房地產全程開發管理圖表目錄
第一章 開發選點
獲取土地使用權
1、城市土地類型表
2、開發商獲取土地途徑表
3、城市土地使用權出讓最高年限表
4、土地招標出讓程序圖
5、土地拍賣出讓程序圖
6、競拍投標投資收益分析表
7、廣州市拆遷異地補償安置面積增幅系數對照表
第二章 項目可行性分析
§可行性分析流程圖一
§可行性分析流程圖二
一、規劃分析
1、項目目的平衡表
2、地塊建筑格局分析
3、項目主要技術經濟指標一覽表
4、項目整體建設進度表
二、項目投資成本估算
1、項目開發成本估算表
2、基礎設施及公用建筑配套費用估算分表
3、建筑安裝工程費用估算分表
4、其他費用估算分表
5、應繳稅費估算分表
6、項目開發管理銷售費用估算表
7、項目投資總成本估算匯總(萬元)
三、財務分析
1、現金流量預測表
2、銷售收入及稅金估算表
3、項目收益表
4、項目資產負債表
5、貸款分期償還計劃表
四、經濟效益預測與分析
1、項目分期銷售收入估算表
2、項目開發利潤分期估算表
3、損益表與財務效益分析
4、盈虧平衡分析表
5、項目開發成本影響程度(敏感性)分析表
6、銷售單價影響程度(敏感性)分析表
7、項目開發工期影響程度(敏感性)分析表
8、項目租金評估表
9、項目售價評估表
10、投資效益比較分析表
11、可行性分析自我檢查
第三章 市場調研
§市場調查流程圖
§市場調研內容
§調研方法一覽表
§市場調研須知
§調查對象確立表
§市場調研計劃書
一、物業調研(市場供應狀況調研)
1、全市樓盤分布情況一覽表
2、全市樓盤開發量一覽表
3、全市樓盤銷量一覽表
4、年度各類物業預售證辦理情況表
5、一周樓盤供應總覽表
6、同類樓盤分布情況一覽表
7、同類物業空置率調查比較表
8、同類樓盤特色賣點對比分析表
9、同類樓盤功能定位對比分析表
10、同類物業功能定位對照表
11、同類樓盤環境規劃特征計劃表
12、同類樓盤小區組團規劃特征評價表
13、同類樓盤小區環境規劃對比表
14、同類樓盤物業配套設施一覽表
15、全市樓盤建筑風格一覽表
16、全市商品房建筑質量獲獎情況表
17、同類樓盤建筑設計特點評價表
18、同類樓盤裝飾用材對比表
19、同類樓盤購銷戶型對比分析表
20、同類樓盤戶型配比一覽表
21、全市住宅各戶型情況對比表
22、重點樓盤戶型設計、銷售情況比較表
二、消費者調研(需求狀況調研)
1、10大豪宅消費者購房考慮因素調查表
2、購房者選房考慮因素調查情況表
3、商業樓盤購房者考慮因素調查表
4、消費者購房目的調查表
5、消費者選購住房類型調查表
6、消費者對概念認知度調查表
7、消費者對配套設施的需求調查表
8、消費者對環境的需求一覽表
9、消費者選購戶型面積統計表
10、同類樓盤消費者接受(排斥)理由一覽表
11、消費者家庭規模調查表
12、家庭規模統計表
13、家庭類型調查表
14、家庭類型統計表
15、家庭結構統計表(按家庭代際劃分)
16、家庭年收入統計表
17、購房率統計表
18、廣州拍賣物業一覽表
三、競爭對手調研
1、周邊競爭物業開發情況表
2、競爭對手房地產項目市場定位情況調查表
3、周邊樓盤底盤包裝概況一覽表
4、競爭對手樓盤供應量及戶積配比表
5、競爭對手交樓時間對比表
6、競爭對手容積率對比表
7、競爭對手綠化率對比表
8、競爭項目測評表
9、預售房屋(住宅)個案市場調查表
10、預售房屋(住宅)個案市場調查跟進表
11、樓盤個案調查市場調查詳表
12、樓盤個案調查須知
第四章 項目定位
一、市場細分
1、市場細分流程圖
2、房地產市場細分工作內容
3、房地產市場細分操作程序
4、房地產市場細分基本概念
5、房地產市場細分作用表
6、房地產市場細分基本類型表
7、市場細分一般原則表
8、市場細分方法表
9、消費者市場細分標準表
10、對房屋敏感程度細分市場表
11、置業者購 房形態一覽表
12、區域細分表
13、消費心理特性細分表
14、消費行為細分調查表
15、住宅市場細分參數一覽表
16、生產營業用房市場細分步驟表
17、目標市場評估選擇表
二、市場定位方法
1、項目市場定位決策流程圖
2、項目各要素市場定位策略設計表
3、項目“規模-地段”組合定位象限圖
4、項目“購房者類型-地段”組合定位象限圖
5、項目“生活方式-地段”組合定位象限圖
6、項目“檔次-地段”組合定位象限圖
7、項目“質量-價格”組合定位象限圖
8、項目“檔次-環境”組合定位象限圖
9、項目“檔次-環境-地段”組合定位象限圖
10、項目“生態-智能-規?！苯M合定位象限圖
三、目標客戶群定位
1、客戶定位作用表
2、商業圈分片示意圖
3、客戶置業行為模式
4、客戶定位的細分變量表
5、客戶區域定位表
6、區域情感定位表
7、客戶置業文化定位表
8、客戶置業亞文化定位表
9、客戶社會階層定位表
10、參考群體對客戶的影響對照表
11、家庭生命周期和購買行為對照表
12、社會角色與地位定位表
13、客戶職業定位表
14、客戶價格敏感度定位
15、家庭置業決策類型圖
16、住宅與生活方式的聯系圖表
17、價值觀念和生活方式群體對照表
18、客戶各年齡層定位購房取向一覽表
19、交通關注度定位
20、客戶個性定位
21、客戶置業動機定位
22、客戶環境品味定位
23、客戶組合定位圖表
24、客戶品牌關注度定位圖表
25、小區居民家庭特征分析表
26、小區居民收入狀況及支付能力情況表
27、各類家庭房間需求情況表
28、項目要素對購房者的重要性測評
29、項目各屬性對購房者的重要性測評
30、地理位置構成對購房者的重要性測評
31、樓盤質素構成對購房者的重要性測評
32、品牌形象成分對購房者的重要性測評
33、銷售服務成分對購房者的重要性測評
34、物業管理各成分對購房者的重要性測評
四、產品定位
(一)定位參考
1、樓盤項目地產因素對照表
2、各類型樓盤市場定位一覽表
3、各類樓盤建筑風格對照表
4、各類樓盤環境藝術規劃和生活空間營造對照表
5、各類樓盤房型設計和房間功能分配對照表
6、各類樓盤物業管理規格表
(二)產品定位
7、產品定位流程
8、產品定位的原理
9、房地產產品定位相關理論
10、房地產產品定位 的原則
11、房地產產品定位的角度
12、房地產產品定位統覽圖
13、產品定位步驟與內容
14、兩個階段產品定位流程圖
15、房地產產品定位評估因素相對重要性分析表
16、住宅類型分類表
17、寫字樓等級分類表
18、購物中心分類表
19、產品的FABE分析表
五、價格定位
(一)價格定位總表
1、房地產定價程序表
2、房地產定價目標一覽表
3、房地產定價方法一覽表
4、房地產價格形成原則一覽表
5、價格定位策略表
(二)成本導向法參考
6、房地產價格構成分析圖
7、房屋及土地使用買賣需繳稅費明細表
8、按揭費用一覽表
9、盈虧平衡分析預測表
(三)購買者導向法參考
10、影響房地產價格的因素一覽表
11、廣州住宅用地級別表
12、住宅用地區域因素指標說明表
13、決定住宅物業價值的要素一覽表
14、項目地價調節系數表
15、各種因素對住宅房屋價值影響表
16、景觀調節系數表
17、住房可接收單價分布表
18、住房可接收總價分布表
(四)競爭導向(市場比較)法參考
19、全市不同物業價格走勢一覽表
20、區域房地產價格對照表
21、各季度全市樓盤成交均價對比表
22、每季度全市樓盤成交均價對比表
23、周邊樓盤價格比較統計表
24、周邊項目成交價格比較表
25、同區價目比較表一
26、同區價目比較表二
27、同類競爭物業價格資料一覽表
28、物業租賃市場一覽表
29、廣州市高級公寓租售價格比較表
30、市場比較法系數修正表
31、項目類比價值計算表
32、價值提升和實現要素對比分析表
33、前10家同類樓盤定價方法對比分析表
第五章 規劃設計
§規劃設計方案的原則
§規劃設計需考慮的問題
§規劃設計相關術語、代號解釋表
一、居住區規劃設計
1、居住區分級控制規模表
2、居住區規劃設計的基本原則
3、居住區用地平衡表的格式
4、居住區用地平衡控制指標表(%)
5、人均居住區用地控制指標(㎡/人)
6、居住區規劃布局的原則
7、居住區空間與環境設計的原則
8、房地產產品景觀設計分類表
二、住宅規劃設計
1、住宅日照標準表
2、住宅正面間距折減系數換算表
3、宅側面間距標準
4、住宅布置的標準
5 、住宅建筑凈密度最大值控制指標(%)
6、住宅面積凈密度最大值控制指標(萬平方米/ha)
三、公共設施與場地規劃
1、公共服務設施控制指標表(㎡/千人)
2、配建公共停車場(庫)停車位控制指標表
3、各型車輛停車位換算系數表
4、居住區綠地規劃原則
5、各級中心公共綠地設置規定
6、居住區內公共綠地的總指標(根據居住人口規模)
7、院落式組團綠地設置表
8、居住區的道路規劃,應遵循下列原則:
9、居住區道路分類及要求表
10、居住區內道路縱坡控制指標表(%)
11、山區和丘陵地區的道路系統規劃設計的原則:
12、居住區內道路設置的規定
13、道路邊緣至建、構筑物最小距離表(m)
14、居住區汽車(含通勤車)停車場(庫)規定表
15、各種場地的適用坡度表(%)
四、豎向規劃和管線規劃
1、各種地下管線之間最小水平凈距表(m)
2、各種地下管線之間最小垂直凈距表(m)
3、各種管線與建、構筑物之間的最小水平間距表(m)
4、管線的埋設順序表
5、管線沖突原則表
6、管線與綠化樹種間的最小水平凈距(m)
五、綜合技術指標
1、綜合技術經濟指標系列一覽表
2、各項指標確定規則表
六、報批報建
1、項目報批報建流程圖
2、建設項目選址意見書申請表
3、建設工程規劃設計條件申請表
4、建設項目規劃(建筑)設計方案審批申請表
5、《建設用地規劃許可證》申報表
6、建設工程規劃許可證申請表
7、建筑工程施工許可證申請表
第六章 工程建設
一、工程招標
1、招標工作流程圖
(一)標書制作
2、招標公告一(表格)
3、招標公告二(實例)
4、招標書
5、建設工程投標書一(表格)
6、建設工程投標書二(模板)
(二)評標選標
7、投標單位項目經理及主要技術負責人簡歷表
8、投標單位主要施工管理人員表
9、投標單位近3年來所承建工程情況一覽表
10、投標單位目前正在承建工程情況一覽表
11、投標人資格性檢查表
12、符合性檢查表
13、進入詳細評審的投標人名單表
14、不合格投標人名單表
15、施工組織設計評分表一
16、施工組織設計評分表二
17、對招標文件的響應程度評分表
18、勝任程度及信譽評分表 19、投標報價評分表
20、權數取值表
21、標價比較表(單位:萬元)
22、經評審的投標人排序表
23、中標候選人表
24、中標結果公示
二、項目管理和成本控制
1、工程項目決策流程
2、項目管理三角形體系表
3、工程項目全程管理的重點內容:
4、工程質量監理程序
5、質量控制程序
6、質量檢測具體程序
7、質量缺陷處理注意事項
8、工程建設監理合同
9、成本費用控制流程
10、項目成本控制原則
11、項目成本控制措施
12、項目成本控制主要方式
13、項目成本控制具體方法
14、采購業務流程
第七章 項目營銷
§營銷戰略五步驟
§營銷各環節策略設計表
§營銷周期劃分表
§營銷各環節策略設計表
一、營銷調研
(一) 營銷環境分析
1、樓盤展銷情況登記表
2、月份各區樓盤展銷情況統計表
3、同類物業銷售狀況及原因評析表
4、本月新推樓盤一覽表
5、本月新推樓盤銷售情況一覽表
6、區域物業近期分析表
(二)重點樓盤分析
1、競爭對手銷售手法對比分析表
2、競爭對手季度物業成交情況表
3、前10家大盤營銷主題塑造比較表
4、前十家豪宅銷售手法分析表
(三)客戶購房分析
1、消費者最能接受的優惠方式調查表
2、消費者決策周期調查表
3、消費者看房次數統計表
4、消費者參考樓盤數量調查表
二、目標客戶營銷
1、項目生命周期目標客戶分類示意圖
2、項目生命周期目標客戶分類表
3、目標客戶市場滲透戰略
4、目標客戶市場覆蓋戰略
5、目標市場戰略
6、目標客戶階段定位表
7、購買決策角色一覽表
8、客戶角色決策作用圖
9、客戶角色定位在銷售中的應用
10、關系營銷客戶定位
三、調價策略與價格執行
(一)調價策略
1、價格調整及調價策略概述
2、房地產項目調價策略表
3、營銷定價調整策略表
4、房地產價格變動及應變對策流程圖
5、市政建設對競爭樓盤售價影響調查表
6、房地產價格對銷售率的影響分析表
7、月份各區住宅展銷均價同比表
8、同類樓盤價格變動情況對比表
9、在售樓盤升降價促銷情況表
(二)價格執行
&nbs p; 1、確定影響房地產市場價格因素及權重表
2、樓宇位置調節系數表
3、樓層調節系數表
4、朝向調節系數表
5、競爭對手付款方式對照表
6、住房總價與付款方式關系分析表
7、調價示范表
8、消費者選擇付款方式調查表
9、商品房銷售明碼標價書
四、廣告推廣
1、廣告操作構架圖
2、廣告組織構架圖
(一)廣告分析參考
1、個盤一周報紙廣告量統計表
2、在售物業報紙廣告統計表
3、同類物業推廣媒體組合方案
4、同類項目戶外廣告選擇表
5、同類項目廣告費分配比例一覽表
6、項目報刊廣告發布統計表
7、同類物業推廣手段及賣點對照表
8、同類樓盤廣告費用統計表
9、月報紙廣告量統計表
10、月份廣告量統計表
11、月份各區樓盤廣告量比較表
12、月份廣告量前十位樓盤統計表
13、消費者對媒體認知度調查表
14、消費者對媒體認知度調查統計表
(二)廣告策劃
1、廣告策劃書結構圖
2、廣告策劃書簡要模板
3、廣告促銷策略示意圖
4、幾種類型的廣告在特性上的區別
5、幾種類型的廣告在策劃動作上的區別
6、廣告策劃建議表
7、報紙廣告策劃建議表
8、廣告投放建議表
9、戶外廣告類型及選址建議表
(三)廣告執行和評估
1、現場包裝計劃表
2、媒體推廣計劃表
3、月度廣告宣傳執行方案
4、廣告預算費項目
5、廣告預算分配表
6、促銷廣告預算表
7、現場包裝費用預算表
8、媒體推廣預算表
9、策劃工作日程縱向安排表
10、廣告媒體比較表
11、雜志各版面吸引度比較圖表
12、廣告公司評估表
13、廣告公司比較表
14、常用廣告排期方式對照表
15、廣告時間策略表
16、《廣告策劃書》檢核表
17、廣告效果評價圖(ARM理論模型)
18、廣告銷售情況統計分析
19、廣告費用與銷售額調控圖
20、月份廣告效益分析表
21、廣告效果檢驗表
五、項目銷售
(一)銷售管理
1、銷售部管理架構
2、銷售實務流程
3、銷售經理自我檢查表 Ⅰ. 銷售目標
4、開發商銷售目標的確定
5、目標銷售額的確定
6、銷售項目組目標責任書
7、銷售人員目標管理表
8、個人銷售目標的策劃與拓展
9、個人銷售目標的完成
?、? 銷售計劃.
10、銷售計劃體系圖
11、項目工作計劃流程圖
12、銷售計劃構成表
13、整體銷售推廣計劃表一
14、整體銷售推廣計劃表二
15、營銷計劃表
16、工作計劃時間表(公開發售)
17、銷售預測表
18、年度銷售計劃
19、月度銷售計劃
20、銷售人員月度行動計劃表
21、銷售人員周別行動計劃表
22、客戶促銷售計劃表
?、? 費用管理
23、銷售資料費用預算表
24、年度銷售費用預算表
25、營業費用預算表
26、月度銷售費用明細表
27、資金回收明細表
?、? 其他
28、月份樓盤銷售分析表
29、銷售效率分析表
30、銷售員(置業顧問)業績傭金一覽表
31、獎金比例決定表
32、人員甄選程序圖
33、招募追蹤報告表
34、年度出差統計表
35、出差申請單
36、出差匯報單
37、銷售管理模式循環作用圖
38、客戶抱怨單(意見單)
(二)銷售人員培訓和評估
1、銷售人員教育訓練體系
2、訓練教導循環示意圖
3、推銷訓練3H1F圖
4、新員工培訓計劃
5、銷售人員培訓課程計劃表一
6、銷售人員培訓課程計劃表二
7、項目理解表
8、實地訓練預定表
9、現場實習日報表(實習日志)
10、訓練班學員反饋表
11、銷售人員培訓考核表
12、新員工培訓記錄
13、員工個人培訓記錄
14、新員工培訓成績評核表
15、在職訓練計劃
16、在職訓練費用申請表
17、參加外部培訓申請表
18、銷售代表月份綜合評估表
19、銷售人員態度能力評估表
20、不同銷售業務的需用人才標準
21、銷售自我檢查表
(三)銷售過程
1、項目內部認購必備條件
2、內部(籌碼)認購客戶登記表
3、本周來訪人數統計表
4、來訪客戶登記表
5、電話來訪
登記表
6、價目表
7、付款方式一覽表
8、計價表
9、置業計劃表
10、按揭貸款月供額表
11、裝修標準一覽表
12、業主交款情況登記表
13、銷售情況控制表
14、應收帳款控制表
15、保留樓盤控制表
(四)客戶管理
1、客戶進場登記表
2、新客戶登記表
3、老客戶登記表
4、客戶名冊登記表
5、客戶情況周報表
6、客戶地域分布登記表
7、客戶地域分布統計表
8、客戶職業統計表
9、客戶年齡統計表
10、客戶學歷統計表
11、客戶付款方式統計表
12、客戶家庭月收入統計表
13、成交客戶家庭購房決策者統計表
14、成交客戶看房頻次統計表
15、客戶滿意項目調查表
16、客戶滿意項目統計表
17、未成交客戶基本情況統計表
18、未成交客戶轉移目標原因分析表
19、退訂客戶原因分析表
20、意向客戶統計表
21、重要客戶檔案表
22、實際購房與意向購房客戶比率統計表
23、客戶獲取本樓盤信息渠道統計表
24、客戶投訴處理表
(五)銷售情況管理
1、銷售日報詳情表
2、銷售日報統計表
3、銷售情況周報表
4、月銷售情況統計表
5、銷售情況月報表
6、每月銷售報告表
7、樓盤銷售統計表
8、樓盤銷售匯總表
9、售樓信息反饋周報(模板)
六、促銷
(一)促銷人員
1、促銷人員組成圖
2、促銷人員言行規范一覽表
3、促銷人員面試考評表
4、促銷人員培訓項目表
5、促銷人員培訓計劃表
6、促銷活動人員安排表
(二)促銷研究
1、房地產促銷策劃流程圖
2、促銷方式比較一覽表
3、同類促銷物業賣點比較表
4、目標客源消費心理調查表
5、一周在售樓盤促銷優劣對照表
6、前十家同類物業促銷廣告排行榜
7、月份前10家同類物業優惠促銷對比分析表
8、同類物業促銷活動月份調查表
9、一周促銷物業價格比較表
10、促銷物業折扣比較表
11、一周促銷物業重點訴求分析表
12、促銷物業交樓時間對照表
13、促銷物業廣告主題分析表
14、促銷物業優惠措施匯總表
15、促銷樓盤現場氣氛營造措施比較表
16、 促銷期間特惠單位優劣分析表
(三)促銷執行
1、促銷活動時間安排表
2、促銷計劃執行表
3、促銷人員行動計劃表
4、月別重點行動目標表
5、促銷活動廣告宣傳計劃表
6、樓盤促銷現場所需物品備忘錄
7、促銷活動預算表
(四)促銷評估
1、促銷效果評估表
2、促銷期間電話記錄表
3、促銷階段周報表
4、促銷樓盤月銷售狀況評估表
5、促銷自我檢查
第八章 交付及售后服務
一、驗收和結算
(一)竣工驗收
1、工程竣工驗收條件表
2、工程竣工驗收程序表
3、竣工驗收備案需提交文件清單
4、新建商品房屬權登記提交文件清單
5、施工單位工程竣工報告
6、工程質量評估報告
7、設計單位工程質量檢查報告
8. 單元設備工程驗收記錄表
(二)結算審核
1、提交審計的資料清單
2、工程造價審核的內容
3、工程造價的審核方法
二、售后管理
(一)管理交接
1、辦公樓單元驗收交接表
2、辦公樓公共區域驗收交接表
3、商鋪單元驗收交接表
4、管理處系統及設備接收報表
(二)交付客戶
1、新建住宅商品房準許交付使用證申報流程圖
2、交付使用流程
3、客戶收樓流程附表清單
4、收樓通知書
5、住宅使用說明書
6、住宅質量保證書
(三)物業管理
1、業主檔案卡
2、二次裝修流程附表清單
3、業主裝修申請表
4、租戶裝修申請表
5、大件貨物出入放行/使用電梯申請表
6、裝修期間收費明細表
7、商業項目租戶裝修管理制度(范本)
8、裝修安全責任協議書
9、商業項目裝修施工證申請表
10、商業項目裝修進場開工核驗單
11、物品放行條
12、裝修臨時用水申請單
13、裝修臨時用電申請表
14、商業項目施工許可證
15、裝修施工巡查監督表
16、商鋪/寫字樓裝修完工檢視表
17、裝修押金退還流轉單
18、管理費登記表
19、水費登記表
20、電費登記表
21、電梯費登記表
22、水電維修價目表