武漢市物價局、武漢房地局

　　武價房字[20**]56號

　　各區物價局、房地局：

　　根據《武漢市住宅區物業管理條例》和市人民政府關于改革行政審批制度的有關規定，我們制定了“物業管理綜合服務指導價格”、“車輛管理服務指導價格”和“物業管理綜合服務指導價格自測評分表”《以下簡稱為指導價格和自測評分表)，現印發給你們，請遵照執行，并就有關問題通知如下：

　　一、物業管理綜合服務指導價格、車輛管理服務指導價格由政府定價改為政府指導價。

　　二、物業管理綜合服務指導價格是根據《武漢市物業管理服務收費實施辦法》的規定，按照“自測評分表”的服務內容測評確定的。

　　三、車輛管理服務指導價格是根據所提供停車的場地設施、地段因素等條件和服務內容確定。

　　四、物業管理綜合服務指導價格和車輛管理服務價格的確定[[，以指導價格為基礎，采取以下三種管理方法：

　　(一)協商確定服務價格：凡通過招投標方式選擇物業管理企業的或按規定已成立了業主委員會的住宅區，其服務價格可由物業管理企業與業主委員會或招標單位、業主代表根據“指導價格”協商確定，報物價部門備案。

　　(二)提前告示服務價格：凡開發商按規定可以預售、租賃的房屋，都應由委托的物業管理企業根據“指導價格”自行確定綜合服務價格、車輛管理服務價格和服務內容，并報物價部門備案。在鑒定房屋銷售合同的同時，鑒定前期物業管理服務協議。業主入住后至該物業業主委員會成立之前，按合同約定執行，服務價格不得提高，服務承諾不得降低。

　　(三)物價部門核準服務價格：

　　1、物業管理企業與業主委員會難以協商確定服務價格的，有雙方提出書面申請，按分管權限報物價部門核準。

　　2、未實行提前告示服務價格的前期物業管理住宅區，其物業管理服務價格由物業管理企業根據所管理物業的實際情況，按“自測評分表”和“指導價格”提出服務價格申請，按分管權限報物價部門核準。

　　五、嚴格執行明碼標價制度。物業管理企業，必須按照《國家計委關于商品和服務實行明碼標價的規定》，明碼標價，公布服務內容、收費項目、服務價格，接受業主、價格主管部門和房地產行政主管部門的監督。

　　六、“指導價格”將根據社會經濟發展水平等因素適時調整公布。

　　七、現行服務價格與指導價格不一致的，物業管理企業與業主委員會應通過充分協商后，逐步調整。

　　八、新洲、黃陂、江夏、蔡甸、東西湖、漢南等區的物業管理服務指導價格，可根據當地實際情況適當下浮。具體價格水平由區物價局征求房地產部門意見后制定。::

　　九、以前有關規定與本通知不符的，一律以本通知為準。

　　十、本通知自20**年5月1日起執行。

　　附：1、車輛管理服務指導價格

　　2、物業管理綜合服務指導價格

　　武漢市物價局

　　武漢房地局

　　附表一：車輛管理服務指導價格

　　車型 單位 長期停放(元/月) 臨時停放(元/次) 臨時停放(元/夜)

　　大車(黃牌) 輛 180 4 8

　　小車(藍牌) 輛 120 2 5

　　三輪摩托車(含助動車) 輛 35 1.5 3

　　二輪摩托車(含助動車) 輛 18 1 2

　　自行車 輛 6 0.20

　　附表二：物業管理綜合服務指導價格

　　自測評分 多層(元/月·建筑平方米) 高層(小高層)(元/月·建筑平方米)

　　60 0.30 0.60

　　61-70 0.40&nbs

篇2：深圳市寶安區關于進一步加強物業管理服務工作的指導意見

　　深圳市寶安區關于進一步加強物業管理服務工作的指導意見

　　寶安區政府

　　為進一步加強和規范物業管理服務工作，充分發揮物業管理服務在社區建設中的基礎性和源頭性作用，促進社會和諧發展，結合我區實際，提出如下指導意見。

　　一、指導思想和工作目標

　?。ㄒ唬┲笇枷?。以*理論、“***”重要思想和科學發展現為指導，全面貫徹落實*****大精神，堅持“政府引導，市場主導，企業運作，社會參與”的基本原則，努力完善物業管理服務政策文件，不斷創新物業管理服務機制，發揮物業管理服務在社區服務、社區管理和社會建設的源頭性和基礎性作用，通過物業管理服務不斷創新社區服務、社區管理和社會建設的新思路，努力建設現代化國際化新寶安。

　?。ǘ┕ぷ髂繕?。到20**年“十二五”末，物業管理服務制度基本完善；物業管理進社區工作任務基本完成；物業管理服務隊伍素質和管理服務水平進一步提高，國家一級資質物管企業數增加20%以上；符合法定條件的住宅小區業主委員會成立率同比增長90%以上；創建深圳市優秀物業管理項目10個以上；物業管理各類有效投訴處理率100%；物業專項維修基金應繳盡繳，使用規范合理；社區文化活動健康向上。力爭通過五年的努力，把廣大社區建設成為設施完善、管理有序、環境優美、治安良好、生活便利、服務優良、文化先進、包容和諧的社會主義新型社區。

　　二、解放思想，大膽創新，努力探索一條符合寶安實際的社區物業管理服務新路子，為社區建設服務

　?。ㄈ┘哟笮麄髁Χ?，積極營造良好的輿論氛圍。各有關單位要以區委五屆二次會議精神為指導，把握正確的輿論導向，加強政策法規宣傳，提高居民知法守法和依法維權意識，同時，采取生動活潑，形式多樣，群眾喜聞樂見的宣傳方式，廣泛開展物業管理服務論壇、法制講座、文藝沙龍等宣傳活動，強化與新聞媒體的溝通和互動，形成良好的輿論氛圍；通過各級財政的適當支持，大力推進各種形式的文化進社區活動，用高尚的文化引領和諧社區的創建。

　?。ㄋ模┐罅σ龑Ш椭С殖闪⑽飿I服務類社會組織，通過行業自律自治減輕政府機構的工作壓力。區行業主管部門要在現有法規框架內，抓緊研究、積極探索，通過財政資金的適當支持，成立相應的物業服務類社會組織。一是規范和完善物業管理協會的運作。發揮物業管理協會在創建品牌、服務企業、規范和促進行業發展、行業自律等方面工作的作用。二是探索成立業主委員會協會。通過協會規范業委會的運作，提高業委會的工作水平，協調解決業主與物業管理企業之間、業主委員會與物業管理企業之間的矛盾。三是成立物管協會和業委會協會聯席會議。由區物業管理主管部門、物管協會和業委會協會人員組成聯席會議，定期和不定期召開會議，溝通有關信息，分析有關形勢，向主管部門提出建設性工作意見，重點協調解決物業管理工作中的矛盾，力爭一般矛盾糾紛在聯席會議中得到解決。四是探索成立“村改居”小區物業管理事務聯絡協調機構。引導“村改居”小區以成立物業管理事務聯絡協調機構等形式，搭建“村改居”小區自我管理、自主決策、自覺接受政府監督指導的平臺。

　?。ㄎ澹┩ㄟ^政府購買服務的方式，把一些行業服務性工作委托第三方社會機構落實。要以政府購買服務的方式，大力支持、引導、規范各類專業的物業管理第三方社會機構，把政府機構從大量事務性的工作解脫出來。一是引進專業的業主大會成立及運作輔導機構，對業主大會與業主委員會的成立和運作進行指導，對業主委員會委員與業委會執行秘書進行培訓。二是區住宅局可以聘請高水平的專業物業管理公司或物業管理顧問機構，為社區物業管理工作提供業務指導和對社區物業管理人員進行培訓，提高整體的物業管理服務水平。三是區住宅局可以聘請第三方評估機構，對物業管理企業的管理服務水平進行評定，為業主或業委會選聘物業管理企業提供參考。

　?。┘訌姺龀忠龑?，促進物業管理進社區工作的可持續發展。一是實施考核獎勵。針對社區物業管理三年補助后普遍面臨的經營問題，按照財政資金競爭性分配原則，采取“以獎代補”的方法給予繼續三年左右的考核獎勵，建立健全社區物業管理的激勵機制。二是培植樣板小區。20**年開始，要在全區每個街道各選擇1個小區作為試點，加大資金投入力度，從硬件設施、管理服務、人文環境等方面，高標準高要求打造標桿社區、樣板小區，并通過以點帶面，推動全區社區物業管理水平的提升。三是加強機制創新。區財政、住宅等部門要牽頭組織街道辦，按照市財政、區財政和街道、社區、居民各籌措一點的原則，探索設立“村改居”小區公配設施維修基金，建立社區公配設施建設、改造、維修、養護和管理的長效機制。四是促進收費管理。區行業主管部門要協調發改等部門，研究制訂出臺“村改居”物業管理收費指導標準，促進社區物業管理收費的菜單化、市場化和公開化。同時，各相關單位要加強溝通協調，共同探索解決社區停車場辦證難問題，不斷增強社區自我造血功能，促進其市場化運作和健康發展。另外，要引導社區居民積極參與考核評定工作，通過張榜公布、輿論監督等方式，努力培養社區居民的公民意識和市民意識，提高物業管理繳費率。五是加強工作考核?？冃Р块T要把物業管理進社區工作情況列入對街道、社區的年度考核范圍，督促各街道、社區加強對物業管理進社區工作的督導力度，并將“城管進社區”以及出租屋管理、門禁系統

推廣、“兩強”管理等工作有機結合起來，切實提高社區綜合治理水平。

　?。ㄆ撸┘訌姳O管督導，促進物業管理服務行業規范發展。一是加強對物業服務企業的監管。監督檢查物業服務企業有無存在無證經營和未經招投標取得管理項目等方面的行為，規范行業的管理。二是加大業主委員會成立和監管力度。要鼓勵和支持符合條件的住宅小區依法成立業主大會和業主委員會，保障業主對小區公共事務和物業管理服務工作進行監督的權利。要認真做好業主大會成立及業主委員會選舉的組織、協調和指導工作，嚴格把關每一個工作環節。區住宅局要進一步制訂完善相關工作標準、工作程序和廉政準則，推動業主委員會工作的公平、公正和公開。三是加強物業管理財務審計和公開。建立健全物業管理財務監督和公示制度，落實小區物業管理年度財務審計工作，督促物業企業定期公開收支賬目，提升財務公開透明程度，保障業主知情權和監督權。四是完善社區治理結構。要按照屬地管理與行業管理相結合的原則，積極開展探索試點，在社區居民、業主委員會和物業管理隊伍中發展黨群組織，建立黨群組織與業委會等其它組織相互參與、互相促進的社區治理格局，充分發揮黨群組織在政策宣傳、信息報送、矛盾協調等方面的作用。

　　三、加強領導，落實責任，在抓好物業管理服務的工作中夯實基層基礎工作

　?。ò耍┙⑽飿I管理服務三級管理體制。區住宅局要切實加強對全區物業管理服務工作的規劃、指導、協調和監管工作；各街道要成立專門的管理協調機構；各社區工作站要明確專（兼）職的工作人員，形成區、街道、社區三級管理體制，切實加強對社區物業管理工作的領導。

　?。ň牛┞鋵嶎I導責任制。區、街道要建立健全物業管理服務領導機構和辦事機構，主要領導親自抓，分管領導具體抓，班子成員協助抓，各級領導層層抓。把物業管理服務工作作為社會建設的具體工作，擺上重要議事日程，納入領導班子考核目標，一級抓一級，層層抓落實。同時，要在資金方面給予大力的支持和保障。

　?。ㄊ嫿芗m紛有效化解的工作網。有關單位要加強溝通協作和信息交流，完善工作協調機制，通過建立物業管理服務聯席會議等平臺，構建矛盾糾紛有效化解的工作網，及時、妥善處置物業管理重大事件和復雜矛盾糾紛，做到小事不出社區，大事化解在街道，重大事項在區級集中處理。區住宅局要加強與法院系統的溝通協調，探索設立綠色通道，對簡單、清晰的物業管理糾紛案件快審快判。

　?。ㄊ唬└饔嘘P單位要根據自身的職能職責，大力支持和積極配合，共同抓好物業管理服務工作，形成齊抓共管的良好局面。

　　區住宅局負責全區物業管理活動的監督管理工作，開展物業行業執法檢查，及時處理物業服務違法違規信訪投訴，維護物業管理市場秩序，負責物業專項維修資金的歸集和使用監管，辦理市、區政府及上級主管部門交辦的物業管理投訴事項。

　　各街道辦負責本街道轄區物業管理活動的監督管理工作，處理轄區內關于業主、業主大會和物業服務企業違反物業管理法律法規和物業服務合同約定的信訪投訴，及時、準確地向上級部門反映工作情況。發現業主大會、物業管理企業的違法違規行為屬于區住宅局查處職責范圍的，及時提出處理意見報區住宅局查處。

　　區建設局區建設局負責調查處理報建項目中發生的建筑工程質量問題，房屋裝修過程中擅自變動房屋主體結構或承重結構問題，監督管理燃氣相關工程建設和燃氣企業使用燃氣設施的安全行為。

　　區規劃土地監察機構負責調查處理未經批準擅自改變房屋使用功能及違法加建、擴建、改建建筑物、構建物等違法建筑行為。

　　區規劃國土部門負責配合調查并協調市規劃土地監察機構調查處理違法處置停車場和會所等配套設施行為。

　　區環境保護和水務局負責調查處理住宅區工業生產性噪聲、建筑施工噪聲及其它社會生活噪聲污染問題、餐廳排煙系統和化油池問題，協調上級環保部門調查處理電磁輻射污染問題。

　　區城管局（執法局）負責調查處理未依法取得《施工許可證》擅自進行改建工程（包括二次裝修）施工問題、住宅區內亂擺賣和亂張貼問題、非法燃放煙花爆竹問題，協調處理養犬問題。

　　區安監局負責調查處理小區內違法生產、經營危險化學品的行為。

　　區公安分局負責監督管理小區治安和消防安全問題，以及調查處理存放不符合安全標準的劇毒和放射性危險性物品問題。

　　市場監督管理分局負責調查處理職責范圍內的物業管理和停車場違法違規收費問題，必要時可會同區住宅局調查處理。

　　交警大隊負責牽頭調查處理停車場管理問題及車輛惡意堵塞小區道路、亂停放問題，協調上級加快推進“村改居”小區停車場的辦證工作。

　　附件：1.寶安區創建“村改居”物業管理樣板小區工作方案

　　2.寶安區“村改居”物業服務收費指導標準

　　3.寶安區“村改居”小區物業管理事務聯絡協調機構管理試行辦法

　　4.寶安區“村改居”小區物業管理事務聯絡協調機構試點工作方案

　　5.寶安區業主委員會和業主委員會委員行為準則