鄂州政發〔20**〕29號
二OO六年十一月二十七日
鄂州市城中村改造實施辦法
第一章 總則
第一條 為了完善城市整體功能,改善城市人居環境,促進城區發展,根據《中華人民共和國城市規劃法》、《中華人民共和國土地管理法》等法律、法規規定,結合本市實際,制定本辦法。
第二條 本市行政區域內的城中村改造的規劃、建設、管理工作適用本辦法。
本辦法所稱城中村,是指本市建成區范圍內,在土地性質、組織結構、居住環境等方面仍保留原農村特征,被城市包圍且達到一定規模的聚居村落。
第三條 城中村改造堅持政府引導、市場運作、統一規劃、分步實施、功能配套、成片開發的原則。
第四條 城中村改造區分不同情況,分別采取項目開發建設、土地統購統儲、環境綜合整治三種改造方式。
項目開發建設改造方式,是指將城中村現有土地劃分為住宅用地、公共服務設施用地、綠化及道路廣場用地等,按照項目規劃,由開發商通過招拍掛方式獲得土地使用權,分步實施開發建設。
土地統購統儲改造方式,是指由土地儲備機構對城中村集體土地進行統征統儲,依法出讓,由獲得土地使用權和開發權的開發商按規劃要求實施改造建設。
環境綜合整治改造方式,是指對市政基礎設施、公共服務設施不齊全、居住條件和居住環境差的舊城區、棚戶區,由政府投入資金,進行綜合治理的改造建設。
第五條 市人民政府制定各類優惠政策,鼓勵民間資本通過競標獨立開發或者參與開發城中村改造項目。
第二章 組織機構和職責
第六條 市政府成立市城中村改造工作領導小組(以下簡稱城改領導小組)作為城中村改造工作的領導和組織機構。城改領導小組下設辦公室,辦公室設在市
房產管理局,作為城中村改造工作的日常工作機構。
第七條 市城改領導小組負責全市城中村改造有關政策的調研、制定,重大事項的決策、協調工作;市城改領導小組辦公室負責城中村改造具體工作的組織、協調、代理、督辦和市城改領導小組交辦的其他工作。
第八條 各區人民政府和各街道辦事處根據本地實際,應成立城中村改造的相應領導組織機構和工作專班,負責各自區域內的城中村改造的領導組織工作。
第九條 市發改委、建設、規劃、土地、財政等部門,在各自職能范圍內,相互支持配合,共同推進城中村改造工作。
第三章 規劃管理與審批
第十條 城中村的改造建設應當根據本市城市總體規劃和控制性詳細規劃,編制完成各自獨立的修建性詳細規劃。
第十一條 城中村控制性詳細規劃,由市規劃部門組織編制,市政府審批?？刂菩栽敿氁巹澋木幹?在滿足通風、日照、衛生、消防、抗震等國家有關強制性技術規范的前提下,可根據具體情況適度調整容積率及日照間距等有關指標。
城中村改造修建性詳細規劃,由依法取得土地使用權和開發權的業主,根據經批準的控制性詳規,委托具有規劃設計資質的單位進行編制,報市規劃委員會審批。
經批準后的修建性詳細規劃,由市城改領導小組辦公室組織實施。
第十二條 加強對城中村改造項目實施的監管工作。市城改領導小組辦公室應組織規劃、建設、土地、環保、消防、房產等職能部門,定期對城中村改造項目在規劃設計、建筑施工、消防安全、環衛綠化、排污管網等方面進行全面監控,確保質量安全,功能完備。
第十三條 城中村改造建設項目涉及市發改委、規劃、國土資源、建設、人防等部門行政審批的,由市城改領導小組辦公室統一受理申請,采取聯合辦理、集中辦理的方式從速進行。各部門按市城改領導小組辦公室的統一要求,對各自分辦的審批事項的審批時間不得超過10個工作日。除相關手續需省級以上行政職能部門和市規劃委員會審批外,各部門辦理時限的總和不得超過45個工作日。
第十四條 凡屬城中村改造項目,市建設、公安、供水、供電等
部門和單位,必須根據各自職能提供工程質量、建筑市場社會治安、水電供應等方面的優質服務的承諾和保證。
市城改領導小組辦公室負責對各相關職能部門和單位履行城中村改造項目服務承諾的情況進行監督。對服務工作不力,引發惡性事件或造成惡劣影響,導致改造項目不能順利進行的,應當建議市紀檢監察部門立案查處。
第十五條 城中村改造項目建成后,市建設部門應組織有關單位在10日內完成綜合驗收工作。驗收合格的,市房產部門應在3日內辦結房產登記手續。
第四章 政策措施
第十六條 城中村改造項目按照城中村地塊位置、用地大小、商業店面比例、建拆比、小區配套和環境改善程度等因素,其城市基礎設施配套費按不同權重比例進行折減計算。具體計算方法見附表。其他相關行政事業性收費的減免,法律、法規、規章和政策有規定的,從其規定。
城中村改造項目涉及拆遷公共用地(城市道路、公用綠地用地等)面積超過一定比例的,其相關費用的核減由市城改領導小組根據具體情況另行確定。
第十七條 自本辦法實施之日起,城中村內停止改造之外的一切建設活動。違反規定亂搭亂建的,國土、規劃部門不得辦理相關審批手續及以罰代批。
各街道辦事處和村委會,負責轄區范圍內城中村一切建設活動的管理工作,負責制止轄區范圍內任何形式的亂搭亂建、違法“種房”行為,并會同市規劃執法部門依法強制拆除違法建筑。
第十八條 城中村改造項目范圍內的所有建(構)筑物由市房產、規劃、國土部門鑒別定性。改造拆遷時,合法建(構)筑物應予以補償,違章建筑和超期臨時建筑一律不予補償。
第十九條 城中村改造需拆除住宅的,被拆遷人可以選擇貨幣補償,也可以選擇房屋產權調換。選擇貨幣補償的,補償金額按評估價確定;(來自:m.airporthotelslisboa.com)選擇產權調換的,考慮調換房屋所處地段較原房屋地段差的因素,可在原房補償價格的基礎上增加10%-20%予以補償。
未經規劃部門批準,將住宅房屋改為非住宅房屋的,按住宅房屋標準補償。
第二十條 城中村住戶應當積極支持和配合城中村改造。對于阻礙改造,違反治安管理規定的,由公安機關依據《中華人民共和國治安管理處罰法》予以處罰。構成犯罪的,依法追究刑事責任。
第五章 附則
第二十一條 本辦法對城中村改造工作未有規定或國家、省有新規定的,依照國家、省有關規定執行。
第二十二條 舊城區和棚戶區的改造參
照本辦法執行。
第二十三條 本辦法施行前,本市發布的有關規定與本辦法不一致的,按本
辦法執行。
第二十四條 本辦法自二OO六年十二月一日起施行。
附表:城中村改造項目城市配套費折減系數表。
城中村改造項目城市配套費折減系數表
序號 指標名稱 層次等級及折減系數 備注
1 地段區位
I
II
III
IV
綜合折減系數按不同指標和不同層次等級的折減系數進行疊加。公式為: Σ=ai+bi+ci+di+ei。
分類分級折減系數ai
0
0.05
0.08
0.1
2
地塊規模
5000m2以下
5000m2~1公頃
1公頃~2公頃
2公頃以上
分類分級折減系數bi
0
0.05
0.08
0.1
3
商鋪比例
30%以上
20%~30%
10%~20%
10%以下
分類分級折減系數ci
0
0.1
0.15
0.2
4
建拆比例
4以上
3~4
2.5~3
2.5以下
分類分級折減系數di
0
0.15
0.35
0.5
5
環境
配套
無公共
設施配套
部分公共
設施配套
公共設施
配套較全
公共設施及
環境景觀配套
分類分級折減系數ei
0
0.05
0.08
0.1
篇2：鄂州市城中村改造實施辦法（2006）
鄂州政發〔20**〕29號
二OO六年十一月二十七日
鄂州市城中村改造實施辦法
第一章 總則
第一條 為了完善城市整體功能,改善城市人居環境,促進城區發展,根據《中華人民共和國城市規劃法》、《中華人民共和國土地管理法》等法律、法規規定,結合本市實際,制定本辦法。
第二條 本市行政區域內的城中村改造的規劃、建設、管理工作適用本辦法。
本辦法所稱城中村,是指本市建成區范圍內,在土地性質、組織結構、居住環境等方面仍保留原農村特征,被城市包圍且達到一定規模的聚居村落。
第三條 城中村改造堅持政府引導、市場運作、統一規劃、分步實施、功能配套、成片開發的原則。
第四條 城中村改造區分不同情況,分別采取項目開發建設、土地統購統儲、環境綜合整治三種改造方式。
項目開發建設改造方式,是指將城中村現有土地劃分為住宅用地、公共服務設施用地、綠化及道路廣場用地等,按照項目規劃,由開發商通過招拍掛方式獲得土地使用權,分步實施開發建設。
土地統購統儲改造方式,是指由土地儲備機構對城中村集體土地進行統征統儲,依法出讓,由獲得土地使用權和開發權的開發商按規劃要求實施改造建設。
環境綜合整治改造方式,是指對市政基礎設施、公共服務設施不齊全、居住條件和居住環境差的舊城區、棚戶區,由政府投入資金,進行綜合治理的改造建設。
第五條 市人民政府制定各類優惠政策,鼓勵民間資本通過競標獨立開發或者參與開發城中村改造項目。
第二章 組織機構和職責
第六條 市政府成立市城中村改造工作領導小組(以下簡稱城改領導小組)作為城中村改造工作的領導和組織機構。城改領導小組下設辦公室,辦公室設在市
房產管理局,作為城中村改造工作的日常工作機構。
第七條 市城改領導小組負責全市城中村改造有關政策的調研、制定,重大事項的決策、協調工作;市城改領導小組辦公室負責城中村改造具體工作的組織、協調、代理、督辦和市城改領導小組交辦的其他工作。
第八條 各區人民政府和各街道辦事處根據本地實際,應成立城中村改造的相應領導組織機構和工作專班,負責各自區域內的城中村改造的領導組織工作。
第九條 市發改委、建設、規劃、土地、財政等部門,在各自職能范圍內,相互支持配合,共同推進城中村改造工作。
第三章 規劃管理與審批
第十條 城中村的改造建設應當根據本市城市總體規劃和控制性詳細規劃,編制完成各自獨立的修建性詳細規劃。
第十一條 城中村控制性詳細規劃,由市規劃部門組織編制,市政府審批?？刂菩栽敿氁巹澋木幹?在滿足通風、日照、衛生、消防、抗震等國家有關強制性技術規范的前提下,可根據具體情況適度調整容積率及日照間距等有關指標。
城中村改造修建性詳細規劃,由依法取得土地使用權和開發權的業主,根據經批準的控制性詳規,委托具有規劃設計資質的單位進行編制,報市規劃委員會審批。
經批準后的修建性詳細規劃,由市城改領導小組辦公室組織實施。
第十二條 加強對城中村改造項目實施的監管工作。市城改領導小組辦公室應組織規劃、建設、土地、環保、消防、房產等職能部門,定期對城中村改造項目在規劃設計、建筑施工、消防安全、環衛綠化、排污管網等方面進行全面監控,確保質量安全,功能完備。
第十三條 城中村改造建設項目涉及市發改委、規劃、國土資源、建設、人防等部門行政審批的,由市城改領導小組辦公室統一受理申請,采取聯合辦理、集中辦理的方式從速進行。各部門按市城改領導小組辦公室的統一要求,對各自分辦的審批事項的審批時間不得超過10個工作日。除相關手續需省級以上行政職能部門和市規劃委員會審批外,各部門辦理時限的總和不得超過45個工作日。
第十四條 凡屬城中村改造項目,市建設、公安、供水、供電等
部門和單位,必須根據各自職能提供工程質量、建筑市場社會治安、水電供應等方面的優質服務的承諾和保證。
市城改領導小組辦公室負責對各相關職能部門和單位履行城中村改造項目服務承諾的情況進行監督。對服務工作不力,引發惡性事件或造成惡劣影響,導致改造項目不能順利進行的,應當建議市紀檢監察部門立案查處。
第十五條 城中村改造項目建成后,市建設部門應組織有關單位在10日內完成綜合驗收工作。驗收合格的,市房產部門應在3日內辦結房產登記手續。
第四章 政策措施
第十六條 城中村改造項目按照城中村地塊位置、用地大小、商業店面比例、建拆比、小區配套和環境改善程度等因素,其城市基礎設施配套費按不同權重比例進行折減計算。具體計算方法見附表。其他相關行政事業性收費的減免,法律、法規、規章和政策有規定的,從其規定。
城中村改造項目涉及拆遷公共用地(城市道路、公用綠地用地等)面積超過一定比例的,其相關費用的核減由市城改領導小組根據具體情況另行確定。
第十七條 自本辦法實施之日起,城中村內停止改造之外的一切建設活動。違反規定亂搭亂建的,國土、規劃部門不得辦理相關審批手續及以罰代批。
各街道辦事處和村委會,負責轄區范圍內城中村一切建設活動的管理工作,負責制止轄區范圍內任何形式的亂搭亂建、違法“種房”行為,并會同市規劃執法部門依法強制拆除違法建筑。
第十八條 城中村改造項目范圍內的所有建(構)筑物由市房產、規劃、國土部門鑒別定性。改造拆遷時,合法建(構)筑物應予以補償,違章建筑和超期臨時建筑一律不予補償。
第十九條 城中村改造需拆除住宅的,被拆遷人可以選擇貨幣補償,也可以選擇房屋產權調換。選擇貨幣補償的,補償金額按評估價確定;(來自:m.airporthotelslisboa.com)選擇產權調換的,考慮調換房屋所處地段較原房屋地段差的因素,可在原房補償價格的基礎上增加10%-20%予以補償。
未經規劃部門批準,將住宅房屋改為非住宅房屋的,按住宅房屋標準補償。
第二十條 城中村住戶應當積極支持和配合城中村改造。對于阻礙改造,違反治安管理規定的,由公安機關依據《中華人民共和國治安管理處罰法》予以處罰。構成犯罪的,依法追究刑事責任。
第五章 附則
第二十一條 本辦法對城中村改造工作未有規定或國家、省有新規定的,依照國家、省有關規定執行。
第二十二條 舊城區和棚戶區的改造參
照本辦法執行。
第二十三條 本辦法施行前,本市發布的有關規定與本辦法不一致的,按本
辦法執行。
第二十四條 本辦法自二OO六年十二月一日起施行。
附表:城中村改造項目城市配套費折減系數表。
城中村改造項目城市配套費折減系數表
序號 指標名稱 層次等級及折減系數 備注
1 地段區位
I
II
III
IV
綜合折減系數按不同指標和不同層次等級的折減系數進行疊加。公式為: Σ=ai+bi+ci+di+ei。
分類分級折減系數ai
0
0.05
0.08
0.1
2
地塊規模
5000m2以下
5000m2~1公頃
1公頃~2公頃
2公頃以上
分類分級折減系數bi
0
0.05
0.08
0.1
3
商鋪比例
30%以上
20%~30%
10%~20%
10%以下
分類分級折減系數ci
0
0.1
0.15
0.2
4
建拆比例
4以上
3~4
2.5~3
2.5以下
分類分級折減系數di
0
0.15
0.35
0.5
5
環境
配套
無公共
設施配套
部分公共
設施配套
公共設施
配套較全
公共設施及
環境景觀配套
分類分級折減系數ei
0
0.05
0.08
0.1
篇3：昆明市城中村改造土地公開交易辦法(2008年)
云南省昆明市人民政府
昆政文〔20**〕26號
二〇〇八年六月四日
為貫徹落實市委、市政府“城中村”改造戰略,加快推進全市“城中村”改造步伐,切實做好“城中村”改造土地處置和供應工作,特制定如下城中村改造項目土地公開交易辦法。
一、“城中村”改造土地處置模式
根據市委、市政府的有關要求,“城中村”改造工作按照“政府引導、村民自愿、企業參與、市場運作、依法依規”的原則,對城中村進行整體改造和土地處置?！俺侵写濉备脑焱恋靥幹媚Ｊ椒譃閮煞N:
(一)凈地公開交易
由區(縣)政府對“城中村”改造范圍內的土地先行組織拆遷,拆遷完成后委托市土地交易中心以公開交易的方式組織土地供應;或者拆遷完成后,市土地礦產儲備管理辦公室對拆遷土地進行協議收儲,由市土地礦產儲備管理辦公室委托市土地交易中心以公開交易的方式組織土地供應。
參與拆遷的企業必須參與土地交易,若其競得土地使用權,只需交納土地出讓金凈收益。
(二)毛地公開交易
片區“城中村”改造專項規劃經批準后,將“城中村”改造范圍內的土地委托市土地交易中心以公開交易的方式組織土地供應。片區“城中村”改造專項規劃及完成時限作為土地交易條件,土地競買人只對土地出讓金凈收益進行競價,競得人只需繳納土地出讓金凈收益。土地競得人需按照專項規劃在規定的時限內完成拆遷安置工作,否則,退出“城中村”改造工作,并對前期投入不予補償。
二、“城中村”改造土地處置主要環節
(一)確定“城中村”改造范圍
“城中村”改造范圍應結合其所在地塊的特點和周邊路網結構,充分整合周邊土地資源,保持街區規劃的完整性來合理劃定。具體范圍由各區(縣)政府提出,報市規劃管理部門核定。
(二)對“城中村”改造范圍的專項調查
按照《昆明市城中村改造項目管理辦法》的規定,由區(縣)政府組織編制擬改造片區的“城中村”改造專項規劃。其中,對于改造范圍內土地利用現狀要進行調查勘測(來自:m.airporthotelslisboa.com),主要包括:改造范圍內土地權屬、集體土地、國有劃撥土地、國有出讓土地(含年限)的范圍、面積、位置、用途(用途如村民住房用地、市場用地、鄉鎮企業用地等)等情況,需附圖說明。同時,提供土地證復印件。
(三)編制片區“城中村”改造專項規劃
按照《昆明市城中村改造項目管理辦法》執行。
(四)報批片區“城中村”改造專項規劃
按照《昆明市城中村改造項目管理辦法》的規定,對片區城中村改造專項規劃進行報批,經批準后報昆明市城中村改造領導小組辦公室備案,列入年度改造計劃。
(五)土地征收和收回
在土地利用現狀調查的基礎上,以區(縣)人民政府為主體辦理“城中村”改造范圍內集體土地征收手續和國有土地使用權收回手續。
1.集體建設用地的報批
由區(縣)政府根據片區“城中村”改造專項規劃開展勘測定界及按程序開展土地征收報批前期工作,備齊相關材料后報市國土資源局審查。市國土資源局審查報件資料,提出審查意見后報市政府審核。市政府審核同意后將報件資料轉呈省政府審批,并將報件資料報送至省國土資源廳。需提交以下文件:
--文字資料:
(1)區人民政府請示文件;
(2)區人民政府對征地補償標準合法性、安置途徑可行性及開展征地程序的報告;
(3)政府關于城中村改造實施方案的批復;
(4)區國土資源部門的審查意見;
(5)一書一方案(建設用地呈報說明書及征收土地方案);
(6)勘測定界技術報告書(含勘測定界圖);
(7)規劃條件(由城市規劃部門出具的);
(8)城中村改造實施方案或
征收土地公告,集體經濟組織關于征地補償標準的意見;
(9)擬征收土地權屬匯總表;
(10)征地聽證相關材料(告知書、回執、聽證會議紀要等)。
--圖件資料:
(1)標注用地范圍的土地利用現狀圖(1∶10000分幅圖);
(2)標注用地范圍的土地利用總體規劃圖;
(3)標注用地范圍的城市控制性規劃圖(須經城市規劃部門認定)。
2.城中村改造涉及收回國有土地使用權的辦理
由用地單位提出收回國有土地使用權的書面申請,并報交需收回地塊的國有土地使用證原件;國土分局對國有土地權屬實地核實;區(縣)政府出具收回的意見;市國土局對收回國有土地使用權報市政府審批;根據市政府的審批意見,辦理土地使用證注銷登記手續(若原用地單位不申請注銷登記,需登報公告注銷登記結果);按初始登記對區(縣)政府辦理《國有土地使用證》。辦理收回國有土地使用權時應提交以下資料:
(1)《國有土地使用證》原件;
(2)收回國有土地使用權的書面申請;
(3)收回國有土地使用權的文件依據或批文(如縣級以上人民政府關于收回國有土地使用權文件、企業改制或破產批文等);
(4)其它按規定需要提供的材料。
(六)完善前期土地公開交易前期工作
土地公開交易前,區政府需完成對擬出讓的地塊進行權屬核查、地價評估、圖件測繪等基礎性工作。備齊以下土地公開交易必備的報件資料:
1.國有土地使用權招標、拍賣、掛牌出讓委托書;
2.土地征用批準文件以及所涉及的國有土地使用權收回批準文件;
3.經批準的片區城中村改造專項規劃;
4.建設用地規劃設計條件及其附圖;
5.道路紅線圖及其電子文件;
6.宗地圖(1∶500或1∶1000)及測繪成果表;
7.地籍調查表及相關資料;
8.土地估價報告、土地估價技術報告及備案表;
9.對納入儲備的土地應提供土地儲備方案,市土地儲備委員會辦公室、市土地礦產儲備管理辦公室向市政府申請土地儲備的報告及市政府的土地儲備批準文件;
10.其他有關材料(原國有土地使用證復印件、原宗地圖及地籍調查表等)。
(七)實施土地公開交易
由各區(縣)政府根據供地政策適時委托市土地交易中心實施改造片區土地公開交易,或者由各區(縣)政府直接將凈地交市土地儲備機構收儲后,委托市土地交易中心公開交易。
供地方案按審批權限上報批準后,由市土地交易中心實施公開交易。
三、建立社會資金參與城中村改造土地一級開發的機制
(一)“城中村”改造土地一級開發是指對市政府列入計劃的城中村改造項目,依法對城中村房屋及地上附著物進行評估拆遷,對拆遷后的土地依法征收、收回,并實施基礎設施功能配套建設,達到凈地(產權清晰,基礎設施配套完善,土地平整的土地)供應條件的行為。
(二)“城中村”改造土地一級開發包括以下內容:編制并報批城中村改造專項規劃;市、區(縣)聯動,完成對城中村改造土地征收、收回的組織報批工作;完成城中村改造項目的征地拆遷工作;按照規劃設計條件,完成配套功能(市政道路,公共設施,景觀工程等)建設;土地一級開發完成后至土地移交前的管理工作;其他需要實施的項目。
(三)區(縣)政府可以邀請企業參與城中村改造項目前期研究和“城中村”改造專項規劃的研究編制。采取招標等市場運作方式(來自:m.airporthotelslisboa.com)、公開選擇企業參與城中村改造土地一級開發,籌措城中村改造土地一級開發所需資金。
(四)“城中村”改造土地一級開發的成本主要包括:土地征收、收回及拆遷補償安置費;規劃設計、土地調查及測繪費、房屋地籍調查等費用;貸款利息;土地提供交易過程中發生的審計、工程監理、不可預見費以及財務成本和區(縣)政府核準的相關稅費支出;按照規劃實施的市政功能配套項目建設費用。城中村改造土地一級開發成本的認定由各區(縣)政府按有關規定組織評審認定。
(五)“城中村”改造土地一級開發土地進入市土地交易中心實施公開交易應達到以下條件:四至范圍清楚,面積準確;權源清楚,權屬無爭議;征地拆遷程序合法,補償安置到位;地上附著物、他項權利、經濟責任清楚;報件資料及相關資料齊全;一級開發基本建設程序審批完整;工程質量達到國家驗收標準,并附有相關政府驗收證明;工程費用結算清楚,費用支付無爭議;提供區政府認定的一級開發的總成本。
(六)在市“城中村”改造領導小組的統籌領導下,市財政局設立“城中村”改造土地出讓收支資金專戶,由領導小組負責資金調度,市財政局負
責對“城中村”改造出讓土地收入進行統籌管理,凡涉及“城中村”土地出讓的收入一律進入該資金專戶進行預決算和成本資金撥付。
附件:1. 昆明市“城中村”改造土地公開交易流程圖
2. “城中村”改造涉及國有土地使用權收回辦理程序圖