蘭州市人民政府辦公廳

　　蘭州市物業管理規定

　　第一章 總 則

　　第一條 為規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等有關法律法規規定，結合本市實際，制定本規定。

　　第二條 本市行政區域內物業管理及相關監督管理活動，適用本規定。

　　第三條 市房地產行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作。

　　縣(區)房地產行政主管部門負責本轄區內物業管理工作，具體負責轄區內物業服務企業資質初審、服務質量監督、住宅室內裝飾裝修監管、物業項目招投標監管、投訴處理、動態考核、行業精神文明建設等工作。

　　街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責本轄區內業主大會成立和業主委員會選舉的組織、指導工作，指導、監督業主大會和業主委員會依法履行職責，依法處理物業管理糾紛。

　　社區協助街道辦事處、鄉(鎮)人民政府指導和監督社區內業主大會、業主委員會、物業服務企業開展工作。

　　第四條 建立社區、物業服務企業、業主委員會(業主代表)三方協商機制，及時協調處理物業糾紛。

　　第五條 市(縣、區)公安、環保、建設、規劃、城管執法、物價、衛生、信訪、質監、工商等有關行政管理部門按照各自職責，依法實施對物業管理活動的服務和監督工作。

　　第六條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等有關企業依法承擔住宅小區內相關管線、線路的維修養護責任，按照法律法規規定與物業服務企業協商簽訂有關服務協議，明確各自權利義務和責任。

　　第七條 蘭州物業管理協會作為物業服務行業組織，應當加強對物業服務企業和從業人員的自律性管理，制定物業服務規范并監督實施，督促物業服務企業依法、誠信經營。

　　第八條 市(縣、區)人民政府應當加強對物業管理活動的監督管理，充分發揮輿論監督和社會監督的作用，維護人民群眾的合法權益。

　　第二章 業主、業主大會和業主委員會

　　第九條 依法登記取得房屋的所有權人為業主。業主不得以放棄權利為由不履行義務。

　　因買賣、贈與、繼承等法律關系已經合法占有房屋，但尚未依法辦理所有權登記的，在物業管理中享有業主權利，承擔相應義務。

　　物業的承租人、借用人等物業使用人，根據法律、法規、管理規約、業主大會依法做出的決定，以及其與業主的約定，享有相應權利，承擔相應義務。

　　第十條 業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，代表和維護全體業主在物業管理活動中的合法權益。

　　業主大會按照國家有關法律、法規規定履行職責。

　　第十一條 一個物業管理區域內只能設立一個業主大會,業主大會自首次業主大會會議有效召開之日起設立。

　　第十二條 物業管理區域內，幢、單元等特定范圍內的業主，在不損害該特定范圍之外其他業主合法權益的前提下，根據管理規約的約定可以共同決定下列事項：

　　(一)對該范圍內的共有部分進行維修、更新、改造;

　　(二)就該范圍內的共有部分籌集和依法使用住宅專項維修資金。

　　特定范圍內的業主決定前款規定的事項，應當經專有部分占所在幢、單元等特定范圍建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意。

　　管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法做出約定。

　　第十三條 業主大會會議采用記名投票方式表決，任何人不得偽造業主選票、表決票、業主簽名或者委托書。

　　選票、表決票和委托書由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府保管，保管期限為一個完整的選舉周期。

　　第十四條 業主大會會議經有效召開，與會業主就會議事項形成多數決議但未達到《物業管理條例》有關規定的，由缺席業主補充表決，經補充表決仍未達到要求的，為維護小區業主公共利益，最終缺席業主的人數和相應的專有部分面積直接計入行使表決權的業主多數人數和多數面積之內。

　　第十五條 業主委員會由業主大會會議選舉產生，是代表全體業主對物業實施自治管理的組織。

　　業主委員會實行備案制。業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的街道辦事處、鄉(鎮)人民政府備案。

　　第十六條 業主大會、業主委員會做出的有關物業管理的決定，對全體業主具有約束力。

　　業主大會、業主委員會做出的決定違反法律、法規的，物業所在地縣(區)房地產行政主管部門，應當責令改正或者撤銷，并通告全體業主。

　　業主委員會做出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷，給業主造成損失的，由做出決定的業主委員會承擔損害賠償責任。

　　第十七條 業主委員會濫用職權、違反法律法規規定等行為，嚴重影響社區秩序和社會穩定的，由物業所在地的街道辦事處、鄉(鎮)人民政府責令其限期改正，逾期拒不改正的，撤銷其備案，在該物業管理區域公告后，指導業主大會重新選舉產生業主委員會。

　　第十八條 業主大會和業主委員會工作經費及委員津貼由全體業主承擔;經費的籌集、管理、使用由業主大會議事規則具體規定。

　　第十九條 業主委員會應當按照《物業管理條例》規定履行職責，執行業主大會決定。

　　業主委員會應當遵守法律、法規、規章以及管理規約和業主大會議事規則，不得有下列行為：

　　(一)挪用、侵占業主共有財產;

　　(二)非法索取、收受建設單位、物業服務企業及有利害關系業主提供的利益或者報酬;

　　(三)利用職務之便要求物業服務企業減免物業服務費;

　　(四)其他有損業主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。

　　第二十條 業主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務自行終止：

　　(一)不再是本物業管理區域內業主的;

　　(二)因疾病或者其他原因喪失履行職責能力的;

　　(三)有損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業使用性質、欠交物業服務費等行為且拒不改正的;

　　(四)被依法追究刑事責任的;

　　(五)法律、法規規定以及業主大會議事規則、管理規約約定的其他情形。

　　第二十一條 業主大會籌備組、業主委員會及其成員、建設單位、物業服務企業等應當保守業主秘密，不得披露業主信息或者將業主信息用于與物業管理無關的活動，法律、法規另有規定的除外。

　　第三章 前期物業管理

　　第二十二條 按照房地產開發與物業管理相分離的原則，建設單位應當采用招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業實施前期物業管理。

　　現售商品房出售前30日，預售商品房取得《商品房預售許可證》前，住宅物業的建設單位應當通過招投標的方式完成物業服務企業的選聘;投標人少于3個或者住宅規模不超過3萬平方米的，經物業所在地縣(區)房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

　　第二十三條 新建住宅物業，建設單位應當在房屋銷售之前與選聘的物業服務企業訂立書面前期物業服務合同，制定臨時管理規約，并報物業所在縣(區)房地產行政主管部門和街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府備案。

　　建設單位制定的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益。

　　第二十四條 建設單位應當在房屋銷售現場公示臨時管理規約和前期物業服務合同，并向房屋買受人說明。

　　建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同的內容。物業買受人在與建設單位簽訂買賣合同時，應當書面承諾遵守臨時管理規約。

　　第二十五條 前期物業服務合同生效之日至房屋交付使用之前發生的物業服務費，由建設單位承擔。房屋交付給買受人之日至前期物業服務合同終止之日發生的物業服務費，由買受人按照前期物業服務合同約定的物業服務收費標準承擔。

　　房屋達到交付條件，買受人延遲接受房屋交付的，前款規定物業服務費發生的起始日期自建設單位催告房屋買受人接受交付的期限結束次日起算。

　　建設單位與房屋買受人約定減免物業服務費的，減免部分由建設單位承擔。

　　第二十六條 物業服務企業承接前期物業服務項目時，應當與建設單位共同對建筑物及配套的設備設施和相關場地進行查驗，簽訂承接查驗協議。物業承接查驗協議應當對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項做出明確約定。

　　自物業交接之日起，物業服務企業應當全面履行前期物業服務合同約定的、法律法規規定的維修、養護和管理義務，承擔因管理服務不當致使物業共用部位、共用設施設備毀損或者滅失的責任。

　　第二十七條 物業服務企業應當與具有相應資質的電梯維保單位簽訂維保協議，嚴格按照《電梯使用管理與維護保養規則》維修保養，做好維保記錄，履行電梯安全使用管理的主體責任。

　　第四章 物業管理服務

　　第二十八條 物業服務企業應當在其資質等級許可的范圍內從事物業服務活動。從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。

　　市外物業服務企業進入本市從事物業服務活動，應當到市房地產行政主管部門辦理資質核驗備案手續。

　　實行物業服務企業資質動態管理制度，對嚴重擾亂物業管理市場秩序、采取不正當手段惡意競爭、發生重大管理責任事故、騙取資質等行為，由市房地產行政主管部門視情節輕重，給予物業服務企業限期整改、行政處罰、吊銷資質的處理。

　　第二十九條 物業服務企業應當以書面形式與業主委員會訂立物業服務合同。

　　物業服務合同應當對物業服務項目、服務質量、服務費用、雙方權利義務、物業服務用房、合同期限、違約責任、專項維修資金的管理和使用等事項進行明確。

　　第三十條 物業服務項目包括秩序維護服務的，應當在物業服務合同中就秩序維護的服務內容、服務質量、責任區分、違約責任等做出明確約定。

　　業主、物業使用人對人身、財產安全有特殊保護要求的，由業主、物業使用人與物業服務企業另行約定。

　　第三十一條 物業服務企業應當按照政府價格主管部門統一規定的公示格式，將收費項目、收費標準、收費依據、服務內容等在物業管理區域內的顯著位置進行公示。

　　第三十二條 物業服務企業或者其他管理人應當按照法律、法規的規定和相關行業規范的要求及物業服務合同的約定履行維修、養護、管理和維護義務。

　　物業服務企業不得違反物業服務合同約定擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費。

　　物業服務企業未能履行法律、法規或物業服務合同約定的義務，導致業主人身、財產權益受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

　　第三十三條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務的，業主不得以未享受物業服務或者無需接受相關物業服務為由拒交。

　　對未按照物業服務合同約定交納物業服務費的業主，業主委員會應當督促其限期交納;經督促仍未交納的，物業服務企業可以向人民法院提起訴訟。

　　業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費的，從其約定。物業使用人不履行交費義務的，業主承擔連帶交納責任。業主轉讓房屋所有權時，應當與物業服務企業結清物業服務費。

　　第三十四條 物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。

　　第三十五條 業主共同決定對物業實施自行管理的，應當就管理事項、管理實施方式、管理責任的承擔、人員雇傭等事項共同做出約定。

　　自行管理可以采取由業主直接執行管理事務、選舉業主委員會或者成立其他管理機構統一執行管理事務以及業主共同決定等形式進行，由業主直接執行管理事務以及成立管理機構統一執行管理事務的，應當推選管理負責人。

　　業主、業主委員會或者管理機構在執行管理事務中的權利義務及其責任，由管理規約約定或者由業主共同約定。

　　第三十六條 自行管理的業主委員會、管理負責人應當在物業管理區域內按照約定的期限定期公布管理費用的收支情況，沒有約定或者約定不明的，應當按季度公布。

　　第三十七條 物業管理區域內因委托管理或者自行管理的連續性中斷，致使物業管理區域內環境惡化、秩序混亂，嚴重影響業主生活的，轄區街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府應當指導物業管理區域所在地社區就環境衛生、秩序維護等必要事項組織臨時管理，相關費用由業主共同承擔。

　　第三十八條 物業管理區域內發生違反治安、消防、規劃、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規的行為，物業服務企業應當制止，并及時向有關部門報告。

　　有關行政管理部門和機構在物業管理區域內查處違法行為的，物業服務企業應當協助和配合。

　　第三十九條 物業服務企業應當制定物業管理區域內突發事件應急預案，協助有關部門做好物業管理區域的安全防范工作。

　　物業服務企業應當加強物業管理區域內人防、物防、技防建設，強化安全防范管理，創造良好居住環境。

　　發生安全事故或者突發事件時，物業服務企業應當及時采取應急措施，并向有關部門報告，協助做好救助工作。

　　第四十條 物業服務企業應當按照相關規定，依法對租賃房屋的出租人和承租人進行登記建檔，并定期向公安部門反饋登記信息。

　　第五章 物業的使用與維護

　　第四十一條 業主、物業使用人對物業的使用與維護，應當遵守法律、法規的規定及管理規約、業主大會的決定，不得損害公共利益和他人合法權益。

　　第四十二條 業主、物業使用人不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。

　　第四十三條 任何單位和個人不得非法處分、侵占或者損壞物業管理區域內業主共有部分。

　　因公共利益或者物業維護的需要，相關單位和個人確需臨時占用、挖掘道路、場地等共有部分的，應當告知業主委員會及物業服務企業，并于施工前在物業管理區域內公示，并采取安全保障措施，施工結束后應及時恢復原狀。

　　因公共利益的需要確需改變物業管理區域內的道路、場地、物業服務用房等共有部分用途的，應當遵守法律、法規規定，并由業主大會做出決定，需要辦理有關手續的由業主委員會(或推選出的業主代表)依法辦理。

　　第四十四條 物業管理區域內按照規劃建設的車位、車庫，其歸屬由建設單位與房屋買受人在商品房買賣合同中依法約定。

　　約定屬于建設單位所有的車位、車庫出租、出售時，應當優先出租、出售給物業管理區域內的業主。在滿足業主現有需要后，建設單位將車位、車庫出租給物業管理區域以外的其 他人的，其租賃合同期限不得超過6個月。

　　第四十五條 在物業管理區域內的共有道路或者其他相關場地停放車輛，應當接受物業服務企業的管理和指揮，不得占用消防通道、綠化用地，不得影響其他車輛和行人的正常通行，實行人車分流的小區按照相關規定執行。

　　第四十六條 物業管理區域內利用人防工程進行經營活動的，不得違反法律、法規和管理規約的規定，應當按照非住宅物業的標準交存住宅專項維修資金、交納物業服務費。

　　第四十七條 業主、物業使用人需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知相鄰業主和物業服務企業;小區入住率達到1/3以上時，裝修活動應嚴格控制作業時間，不得在業主正常休息時間進行裝修。

　　物業服務企業應當將裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主、物業使用人以及裝飾裝修人員。

　　物業服務企業應當維護物業管理區域內的裝修秩序，保持電梯等共用設備的完好，對裝修施工人員進行備案并發放出入證件，不得壟斷或協助壟斷裝修材料買賣及運輸。

　　第四十八條 業主在物業管理區域內禁止下列行為：

　　(一)房屋裝飾裝修損壞房屋承重結構的;

　　(二)違章搭建建筑物和構筑物的;

　　(三)侵占、損壞樓道、公共園林綠地等物業共用部位和共用設施設備的;

　　(四)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物質或者超負重物品的;

　　(五)制造超過規定標準的噪音、振動的;

　　(六)違反規定飼養動物的;

　　(七)任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物的;

　　(八)法律、法規和管理規約禁止的其他行為。

　　第四十九條 專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新改造，由業主按國家有關規定交納。

　　開發建設單位或物業服務企業應當將代收代繳的專項維修資金及時存入專戶管理銀行，納入政府監管，不得非法占用或者挪作他用。

　　第五十條 物業保修期滿后，自用部位和自用設施設備的維修、更新、改造費用，由業主或物業使用人承擔;

　　業主長期空置物業時，應當事先告知物業服務企業，采取措施防止漏水、漏氣等事故的發生，并與物業服務企業就自用部位、自用設施設備的養護、維修、管理等事項進行協商。因業主的原因發生事故的，責任由業主承擔。

　　第五十一條 物業維修、更新時，相關業主應當予以配合。因相關業主拒絕配合而造成其他業主物業損壞及財產損失的，該相關業主應當承擔賠償責任。

　　第六章 法律責任

　　第五十二條 住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，由市、縣(區)房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。

　　第五十三條 物業服務企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的，由市、縣(區)房地產行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款;情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。委托所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第五十四條 業主大會決定選聘新的物業服務企業后，原物業服務企業拒不退出或不按規定移交物業管理用房和有關資料的，由市、縣(區)房地產行政主管部門責令其限期退出或移交;逾期拒不退出或移交的，處1萬元以上3萬元以下罰款，并在資質等級核準時不予核準。

　　第五十五條 業主、使用人或者其他單位和個人違反本規定第四十二條、四十八條規定的，由市、縣(區)房地產行政主管部門責令限期改正，恢復原狀，按情節輕重，可以并處1000元以上3萬元以下罰款。造成他人損失的，應賠償損失。

　　第五十六條 挪用專項維修資金的，由市、縣(區)房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款;物業服務企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書;構成犯罪的，依法移交司法機關，追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

　　第五十七條 房地產行政主管部門及其工作人員未按規定履行職責，嚴重影響本行政區域物業管理的，依法追究相關人員的責任;玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊構成犯罪的，移交司法機關，依法追究刑事責任。

　　第七章 附則

　　第五十八條 本規定自公布之日起施行，有效期3年。

篇2：房地產公司物業管理規定

　　物業管理規定

　　(一)、物業管理的前期介入，即從物業管理的角度對建筑結構、建筑材料、水電空調、保安消防、辦公通訊、綠化環保、樓宇管理、配套設施提出合理化建議，并基于自身的物業管理經驗對大樓物業管理的組織結構、崗位設置、人員培訓計劃、管理計劃、各崗位的工作流程和崗位責任制的制定。

　　(二)、前期物業管理的工作設施方式

　　自房產公司與物業管理公司簽訂前期參與管理協議生效之日起，物業公司負責組織專家成立專門的工作小組，針對廣場項目的具體問題提出有關的服務計劃，并按雙方認可的計劃書進行實施，定期派人員參加房產公司的重要工程會議，必要時應常駐房產公司。物業公司提供的意見和建議一般以文字材料為準，并要求有較強的時效性，合作雙方共同建立前期物業管理檔案。

　　(三)、物業公司提供前期物業管理的內容

　　1、通過對市場的調研和周邊樓宇的比較，提出廣場功能設計定位的建議。

　　2、按照廣場的市場定位，提出標準層樓面布局、不同結構樓層的分配比例、管理用戶位置、設備安置位置設計建議和依據。

　　3、對整幢從結構構造，到材料選購、裝飾、裝修、設備的安裝，從大樓的使用者和管理者的角度提出建議。

　　4、從實際出發，對原設計中可能存在的缺項、漏項和最優化處理及有礙整體協調的部分，提出補充建議和改進建議。

　　5、對大堂、商場、餐廳、設備層、控制室、管理辦公室的分布和布置等提出優化改進的建議。

　　6、對廣場的配套部分，包括客戶的進出通道和車道、工具間等設置提出建議。

　　7、結合物業管理的實際經驗、對**廣場訂購的設施設備的型號、質量、性能等提出參考意見，并配合房產公司進行驗收、包括;檢驗其是否符合國家有關標準要求;有無質檢合格證;配件是否齊全;安裝是否平整;是否便于維修;各種儀器、儀表是否靈活、靈敏、安全、精確;運轉是否正常;輔機和工具是否安全。

　　8對工程后期設備的安裝調試及隱蔽工程提出意見和建議。

　　9、從實用性的角度對智能化設計提出補充和修正性建議。

　　10、協助業主做好驗收和接管工作，制定驗收表格，清點物品數量，檢查施工質量。例如驗收工作內容主要有;

　　(1)主體結構;地基沉降不得超過規定要求允許的變形值，裂縫不能超過國際標準，外墻不得滲水;

　　(2)屋面和樓地面;各類屋面必須符合國家建筑設計表準的規定，排水暢通，無積水不滲漏，注意檢查裂縫、脫皮、起起砂現象。衛生間和陽臺、廚房的地面不允許倒流水和滲漏;

　　(3)裝修;對門窗、玻璃、開門進行檢查;

　　(4)電氣:線路要求平整、順直、牢固，過強和聯接符合要求，支架和懸掛牢固，接觸良好，避雷裝置符合國家標準，各種電器運轉正常，噪聲振動不能超標，圖紙資料和記錄檔案材料一應齊全;

　　(5)水、衛、消防、采暖管道應安裝牢固，控制部件啟閉靈活，無滴、漏、跑、冒現象。衛生間、廚房間排水管應分設，出入采用陶管、塑料管;地漏、排水管接口不滲漏，管道排水流暢。消防設施應符合國家標準規定，并有消防部門檢驗合格證;

　　(6)附屬工程及其他：如室外排水系統的標高，窖井的設置，管道坡度、管位，化糞池等必須符合要求。另外，還包括場地清除、臨時設施與過渡房拆除清理完畢，相應市政、公建配套工程和服務設施也應達到質量要求。

　　11、自工程竣工前三個月起，物業公司即派出專門的管理班子著手為大樓的正式開業做準備工作，其中包括以下內容：

　　(1)提出管理的財務預算，進行運營成本的測算和管理成本的測算;

　　(2)設計管理公司的組織機構、制定人員編制、管理人員和部門設置;

　　(3)提交全套的

　　管理方案，其中包括員工管理制度、員工守則、勞動條例、福利制度、獎懲條例、安全管理制度、員工培訓計劃;

　　(4)提交各崗位的制作范圍和責任制度，及工作流程;例如：總經理、部門經理、辦公室、后勤、保安消防、樓層管理、大堂服m.airporthotelslisboa.com務、衛生、綠化、工程維護等等;

　　(5)建立值班制度和檢查制度，設計緊急情況和突發事件處理規程;

　　(6)設計開辦費用計劃，協助房產公司落實采購任務，確保開業所需各類物資到位;

　　(7)協助房產公司組織開業慶典。

　　12、協助房產公司制定《租賃合同》、《管理公約》、《業主委員會章程》等文書條例，為住戶辦理入住手續。

　　13、代理房產公司辦理大樓保險，按房產公司要求代理協調與政府及其他相關部門的關系。

　　(四)、房產公司應盡的義務

　　1、房產公司應盡最大努力來配合前期物業管理工作的進行，及時為物業公司提供有關材料并清洗地表述其要求，盡最可能為物業公司工作提供方便。

　　2、房產公司在工程遇到具體問題或有與物業管理有關的問題，理應及時通知物業公司。

　　(五)、付款方式

　　本規定所涉及的付款及其方式按雙方備忘錄承諾的形式支付。

篇3：關于實施《上海市住宅物業管理規定》的若干意見（2011年）

　　關于實施《上海市住宅物業管理規定》的若干意見(20**)

　　為了貫徹實施市人大常委會修訂的《上海市住宅物業管理規定》(以下簡稱《規定》)，進一步做好本市住宅物業管理工作，現提出如下若干意見：

　　一、部門、單位的職責分工

　　各區縣政府負責落實住房保障房屋管理、城管執法、工商、綠化市容、規劃國土資源、民政、消防、環保等部門以及供水、供電、供氣等專業單位在住宅小區綜合管理中的職責，組織召開住宅物業管理聯席會議，協調解決住宅小區管理的綜合性問題，并對鄉、鎮政府和街道辦事處的住宅小區綜合管理工作進行考核。

　　各鄉、鎮政府和街道辦事處負責落實本轄區住宅小區綜合管理工作制度，協調落實部門和人員解決住宅小區綜合管理中的疑難問題，指導監督業主大會、業主委員會組建、換屆改選和日常運作，辦理業主委員會的備案手續。

　　區、縣住房保障房屋管理部門負責對業主大會、業主委員會組建、換屆改選和日常運作中相關程序的業務指導和監督管理。

　　區、縣民政部門負責對居民委員會、村民委員會履行其對業主大會、業主委員會組建、換屆改選和日常運作中相關工作職責的指導監督。

　　居民委員會、村民委員會應當做好對業主大會、業主委員會組建、換屆改選和日常運作的指導，指導業主選舉具有模范履行業主義務、熱心公益事業、責任心強且有一定組織能力的業主擔任業主代表、籌備組成員、業主委員會成員、換屆改選小組成員;負責對業主委員會的日常指導，幫助業主自行管理的業主委員會的規范運作，并通過人民調解委員會調解物業管理糾紛。

　　二、物業管理區域的核定

　　對有市政道路或自然河道穿越的建設用地，在住宅建設工程設計時，建設單位原則上應當分別配置配套設施設備。

　　區、縣規劃管理部門在審查住宅建設工程設計方案時，應當征求區、縣住房保障房屋管理部門對物業管理區域的預劃意見。區、縣住房保障房屋管理部門應當根據物業管理區域劃分的原則，審查建設單位住宅建設工程設計方案中標明的物業管理區域劃分情況及物業管理用房配置情況，并出具物業管理區域預劃意見書,復告區、縣規劃管理部門。

　　建設單位在申請辦理建設工程規劃許可證時，應當向物業所在地的區、縣住房保障房屋管理部門提出劃分物業管理區域的申請，并提交下列資料：

　　(一)建設項目用地批準文件;

　　(二)建筑總平面圖;

　　(三)建設項目停車位、綠化等共用設施設備配置情況說明;

　　(四)其他應當提交的資料。

　　物業所在地的區、縣住房保障房屋管理部門應當在受理申請之日起5個工作日內，向建設單位出具《物業管理區域核定單》。

　　需要調整物業管理區域的，由業主委員會提交業主大會會議討論通過后，向物業所在地的區、縣住房保障房屋管理部門提出申請。區、縣住房保障房屋管理部門應當會同鄉、鎮政府或街道辦事處按照《規定》第七條的要求，結合當地居民委員會、村民委員會的布局,出具調整物業管理區域劃分的意見，并在相關物業管理區域內予以公告。

　　三、分期開發項目的物業管理

　　劃定為一個物業管理區域的建設項目分期開發的，其前期物業管理招投標以該物業管理區域為范圍。

　　先期開發區域內銷售并交付使用的物業符合《規定》條件的，應當成立業主大會。業主大會可就整個物業管理區域的物業管理事項作出決定，但對后期業主可能產生不利影響的除外。業主大會決定聘用物業服務企業的，物業服務合同期限不得超過2年。業主大會成立后接受交付使用物業的業主，成為該業主大會的成員，依法行使權利、履行義務。通過的《業主大會議事規則》中，應當按照分期開發建設的物業建筑面積比例，約定業主委員會組成人數。業主委員會應當按照《業主大會議事規則》，召開業主大會會議，增補業主委員會成員。

　　業主大會成立后，業主委員會應當將業主大會決定的事項告知建設單位;建設單位銷售該物業管理區域內物業的，應當在房屋銷售合同中注明業主大會的決定事項。

　　四、建設項目資料的備案

　　建設單位應當按照《規定》第十條的要求，向物業所在地的房管辦事處提交相關資料。其中“物業管理所必需的其他資料”，包括營業執照、項目批準文件、用地批準文件、施工許可證、房屋土地權屬調查報告、業主清冊和聯系方式等資料。

　　建設單位提交房管辦事處出具的資料齊備證明后，住房保障房屋管理部門方可向其核發房屋交付使用許可證。

　　五、業主大會籌備組、換屆改選小組中業主代表的產生

　　籌備組、換屆改選小組中的業主代表人數，由鄉、鎮政府或街道辦事處根據物業管理規模和社區建設情況確定，一般為5-10人，其所占比例應當不低于籌備組或換屆改選小組總人數的二分之一。

　　業主代表可通過業主推薦、自薦、召開座談會聽取意見等方式產生，具體方式由居民委員會、村民委員會確定，并在物業管理區域內予以公告。

　　業主代表不依法履行職責，經鄉、鎮政府或街道辦事處責令限期改正后仍未履行職責的，居民委員會、村民委員會可組織業主重新推薦產生業主代表。

　　六、業主投票權的計算

　　業主投票權數，由業主大會根據專有部分面積、建筑物總面積和業主人數、總人數確定。

　　專有部分面積、建筑物總面積按照下列方法認定：

　　(一)專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行登記的，暫按照測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。其中，建設單位“專有部分的面積”是指銷售的物業建筑面積，不包括以下物業的建筑面積：停車庫;依法歸全體或者部分業主共有的物業;配電房、避難層、儲藏室;不能單獨辦理產證的其他物業。

　　(二)建筑物總面積，按照前項專有部分面積的總和計算。

　　業主人數和總人數按照下列方法認定：

　　(一)業主人數，按照房地產權證數確定，一個產權證計為一個業主人數;房屋已出售并交付使用但尚未領取房地產權證的，按照房屋銷(預)售合同數確定，一份合同計為一個業主人數。

　　(二)總人數，按照前項業主人數的總和計算。

　　七、業主委員會成員全體辭職的處理

　　業主委員會成員全體辭職的，鄉、鎮政府或街道辦事處應當會同區、縣住房保障房屋管理部門組建業主委員會換屆改選小組。業主委員會換屆改選小組中的業主代表，由居民委員會、村民委員會組織業主推薦產生。業主委員會換屆改選小組應當自成立起90日內召開業主大會，選舉產生新一屆業主委員會。

　　在新一屆業主委員會選舉產生前，原業主委員會應當繼續履行職責。因不履行職責造成的損失，由相關責任人承擔。

　　八、業主委員會主任、副主任不召集業主委員會會議的處理

　　業主委員會主任、副主任在符合召集業主委員會會議的條件下和規定期限內，無正當理由不召*議的，居民委員會、村民委員會可指定業主委員會其他成員召集業主委員會會議，并在物業管理

　　區域內予以公告。 　　九、物業矛盾糾紛的調處

　　鄉、鎮政府或街道辦事處、居民委員會、村民委員會應當充分發揮人民調解委員會在物業管理糾紛調解中的作用，充實專業人員，提高物業管理矛盾糾紛居間調解的效能。

　　鄉、鎮政府或街道辦事處可通過設立住宅小區綜合管理法律服務咨詢站及聘請行業專家、律師等專業人員，為住宅小區綜合管理提供法律咨詢服務，解決疑難問題，調解矛盾糾紛，提高社區物業綜合管理的整體水平。

　　居民委員會、村民委員會設立的人民調解委員會，受理和調解下列物業管理糾紛：

　　(一)業主委員會的組建、運作和自我管理中發生的業主與業主委員會之間的糾紛;

　　(二)業主、業主委員會、物業服務企業之間因維修資金使用、房屋及配套設施、設備及相關場地維修、養護、管理和環境秩序管理等引發的糾紛;

　　(三)鄰里間因安裝防盜門、防盜窗、空調、曬衣架、鴿棚等附著物引發的物業使用糾紛;

　　(四)因業主或使用人違反《臨時管理規約》、《管理規約》引發的物業矛盾糾紛;

　　(五)其他屬于人民調解組織調解范圍內的物業管理糾紛。

　　業主委員會可對本條第三款第(三)、(四)、(五)項規定的物業管理糾紛進行調解，居民委員會、村民委員會對業主委員會的調解活動給予協助和指導。

　　業主委員會應當建立物業管理矛盾協調工作會議制度，協調處理業主之間、業主與物業服務企業之間的矛盾和糾紛。會議由業主委員會主任主持召開。

　　十、物業服務項目經理的管理

　　物業服務企業應當向受托管理服務的住宅小區委派一名物業服務項目經理，作為該住宅小區物業管理服務的負責人。物業服務項目經理應當持有建設部頒發的全國物業管理師證書或經全市統一考試取得的相應職業資格證書，并在住房保障房屋管理部門注冊，取得物業服務項目經理執業注冊證。

　　對在同一區、縣行政區域范圍內地理位置上相毗鄰的住宅小區，一名物業服務項目經理可管理的數量不得超過3個，且總建筑面積不得超過10萬平方米。

　　物業服務企業未按照規定委派物業服務項目經理的，記入物業服務企業信用檔案。

　　十一、物業管理用房的確認

　　建設單位在辦理建設工程規劃許可證時，應當將物業管理用房的坐落、面積等在審照附圖中予以注明，并加蓋建設單位公章;對分期開發的物業管理區域，建設單位應當按照整個物業管理區域的配置要求，在先期開發的區域內一次性配置或提供臨時物業管理用房。建設單位在未按照規劃配置物業管理用房前，不得擅自變更、分割、轉讓、抵押臨時物業管理用房。

　　建設單位提交的資料符合物業管理區域預劃意見書和物業管理用房配置要求的，規劃管理部門方可向其核發建設工程規劃許可證。

　　房屋土地調查機構應當在房屋土地權屬調查報告書中注明物業管理用房的坐落、面積、室號;區、縣住房保障房屋管理部門在核發房屋預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時，應當注明物業管理用房室號。

　　1997年7月1日至20**年8月31日間竣工的居住物業管理區域，其物業管理用房應當按照規劃中配置的標準提供;規劃中未配置的，按照物業管理區域實際使用狀況予以提供。

　　十二、物業服務的收費

　　住宅物業管理區域已組建業主大會的，由業主大會與物業服務企業按照質價相符的原則，協商確定物業服務內容、物業服務收費標準和收費方式，并在物業服務合同中予以約定。

　　十三、物業的自行管理

　　規模較小且具備自行管理條件的住宅小區，經業主大會會議討論通過，可在居民委員會、村民委員會的監督指導下，由業主自行管理。業主自行管理的，應當設定執行機構及其負責人，負責自行管理的組織實施并承擔由此產生的相關責任。

　　業主大會聘請專業保潔、保安、綠化養護、設施設備保養維修單位的，應當與其簽訂專業服務合同。

　　業主大會采用民事雇傭方式聘請自然人進行公共區域清潔衛生、秩序維護、綠化養護，以及共用部位、共用設施設備的日常運行、保養及維修服務的，應當為其支付意外傷害等保險費用，由被聘用人員自行購買后報業主委員會備案。

　　業主大會決定開具自行管理發票的，業主委員會可持區、縣住房保障房屋管理部門的證明材料，到物業所在地的稅務部門申請代為開具。

　　十四、物業的裝飾裝修

　　業主、使用人裝飾裝修房屋的，應當會同裝飾裝修單位與物業服務企業簽訂住宅裝飾裝修管理協議，明確裝飾裝修工程的實施內容、實施期限、允許施工時間、現場巡查、廢棄物清運與處置以及裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項等。

　　十五、物業使用性質的變更

　　由規劃管理部門會同區、縣住房保障房屋管理部門提出允許改變物業使用性質的區域范圍和方案，經區、縣政府同意后，區、縣規劃管理部門應當予以公告并抄送區、縣住房保障房屋管理部門。具體范圍和方案，應當包括可改變的部位和經營項目等內容。

　　在允許改變物業使用性質的區域范圍內，具體房屋單元的業主需要改變使用性質的,應當符合下列條件：

　　(一)符合房屋使用安全要求;

　　(二)符合《臨時管理規約》、《管理規約》;

　　(三)經有利害關系的業主同意;

　　(四)符合相關法律、法規的規定。

　　符合前款規定的住宅，其房屋所有權人可向物業所在地的區、縣住房保障房屋管理部門申請變更住宅使用性質，區、縣住房保障房屋管理部門應當自受理申請之日起20日內做出決定。對符合條件的，準予其變更住宅物業使用性質，并告知其依法向工商管理等部門辦理有關手續的義務。

　　業主大會應當在《管理規約》中，對本住宅物業管理區域內住宅變更使用性質后的物業服務費標準作出約定。物業服務企業應當按照約定，對準予變更住宅物業使用性質的房屋收取相應的物業服務費。改變使用性質的房屋，經政府決定征收的，按照居住房屋用途和建筑面積予以補償安置。

　　十六、管線的維修養護責任

　　住宅小區內水、電、氣分戶計量表和表前的相關管線和設施設備維修、養護責任，由供水、供電、供氣服務單位分別承擔;分戶計量表后的相關管線和設施設備維修、養護責任，由房屋所有人承擔。

　　十七、維修資金的補建和再次籌集

　　未建立首期專項維修資金或專項維修資金余額不足首期籌集金額30%的，業主應當按照每月每平方米建筑面積成本價0.2%的標準補建或再次籌集，專項維修資金管理規約約定或業主大會會議決定高于上述標準籌集以及一次性籌集的除外。

　　物業服務企業應當每月對業主專項維修資金賬戶進行核對，對按照規定達到補建或再次籌集標準的，應當在15日內書面告知業主委員會。業主委員會應當告知相關業主并在物業管理區域內予以公告。采取分期籌集的，由物業服務企業于次月起在收取物業服務費時予以代收，并出具專項維修資金票據，按月納入專項維修資金賬戶，并將補建或再次籌集的情況在物業管理區域內予以公告。

　　配備電梯的物業，補建或再次籌集的維修資金余額不得少于每平方米建筑面積成本價的7%;不配備電梯的物業，補建或再次籌集的維修資金余額不得少于每平方米建筑面積成本價的5%。

　　業主轉移或抵押房地產的，可到物業所在地的物業服務企業查詢房屋維修資金余額。已足額交納的，業主可持物業服務企業出具的維修資金余額查詢單到物業所在地住房保障房屋管理部門開具商品住宅維修資金足額交納憑證;維修資金余額少于前款規定的，業主可在持物業服務企業出具的維修資金交款單至維修資金賬戶開戶銀行補足后，持維修

　　資金余額查詢單及銀行交款憑據到物業所在地住房保障房屋管理部門開具商品住宅維修資金足額交納憑證。 　　公有住宅售后房屋轉讓或抵押的，由市公積金管理中心按照前款規定開具維修資金足額繳納憑證。

　　業主辦理房地產轉移或抵押登記時，應當提交維修資金足額繳納憑證。

　　十八、物業的檢測和鑒定

　　業主應當按照《房屋修繕工程技術規程》中規定的物業常規檢查內容和檢查周期，承擔物業維修養護責任。

　　業主應當在物業服務合同中，委托物業服務企業按照《房屋完損狀況檢查周期表》和《房屋結構完好性檢查周期表》的規定，對物業定期進行維修養護和檢查。

　　市住房保障房屋管理部門負責房屋質量檢測單位的監督管理，并定期公布符合條件的房屋質量檢測單位名單。

　　物業出現結構安全隱患或異常狀況時，相關責任人可根據《房屋質量檢測規程》中規定的流程，委托房屋質量檢測單位進行檢測、鑒定。

　　檢測結論為整體危險或局部危險的房屋，應當由市房屋檢測中心出具危險房屋審定書。

　　十九、房屋外墻的維護

　　住宅物業管理區域內房屋外墻的維護，由業主負責。業主應當按照有關規定和標準，根據房屋外墻的材質進行清洗或粉刷，確保房屋外墻整潔。房屋外墻存在嚴重褪色、明顯污跡的，業主應當及時予以清洗、粉刷。

　　二十、示范文本的應用

　　建設單位、物業服務企業、業主大會、業主委員會按照市住房保障房屋管理部門印發的示范文本，制定和簽署臨時管理規約、專項維修資金管理規約、首次業主大會會議表決規則、業主大會議事規則、業主委員會成員候選人產生辦法、業主委員會選舉辦法、物業服務合同、住宅裝飾裝修管理協議等文件。

　　本意見自公布之日起施行，有效期為5年。

　　上海市住房保障和房屋管理局

　　二○一一年五月十二日