伊春市物業管理規定

　　伊春市人民政府令〔20**〕2號

　　二○○九年三月二十日

　　第一章 總 則

　　第一條 為了規范本市物業管理活動,提高城市管理水平,維護業主和物業服務企業的合法權益,根據《物權法》和《物業管理條例》等有關法律、法規規定,結合我市實際,制定本規定。

　　第二條 本規定適用于本市行政區域內的物業管理活動。

　　第三條 本規定所稱業主,是指房產的所有權人。本規定所稱物業管理,是指業主、非業主使用人委托物業服務企業或自治組織對住宅區的物業進行日常維護、修繕和整治,同時對住宅區的安全、環境衛生、綠化等進行日常管理,并為業主、非業主使用人提供相關服務。

　　第二章 物業管理職責分工

　　第四條 市政府房地產行政主管部門是本市行政區域內物業管理的行政主管部門。主要職責:

　　(一)依法對物業服務企業的資質進行審批;

　　(二)配合市價格主管部門制定物業服務費收費標準;

　　(三)制定行業規劃,組織行業培訓,開展業務指導,制定住宅區物業分級評定標準;

　　(四)調解、處理物業活動中發生的糾紛;

　　(五)查處物業服務工作中的違法、違規行為;

　　(六)組織物業管理區域內的檢查、物業驗收、交接工作;

　　(七)依法承擔的其他職責。

　　縣(市)、區房地產管理部門是本轄區物業管理的行政管理部門,依法對轄區內的物業管理活動進行監督管理。

　　第五條 規劃、市政、供電、供熱、供水、郵政、通訊、有線電視、環衛、公共事業、公安(消防)、物價、工商行政管理等有關部門按照各自職責協同實施本規定。

　　第六條 街道辦事處(鄉鎮人民政府)支持和協助物業行政管理部門對物業管理活動進行監督,對物業服務與社區管理、社區服務的相互關系進行協調,負責組織實施自治管理和棄管住宅物業的管理工作。

　　第三章 業主及業主大會

　　第七條 業主在物業管理活動中享有《物業管理條例》中規定的權利,并履行相應的義務。業主應當通過建設單位、物業服務企業或直接向業主委員會提供有效地址和聯系方式。房屋的承租等實際使用者為物業使用人。物業使用人受業主委托(來自:m.airporthotelslisboa.com),可以行使業主的權利,同時履行業主的義務。

　　第八條 物業管理區域內的全體業主組成業主大會,行使《物業管理條例》中規

　　定的職責。物業管理區域內業主人數較多的,可以幢、單元、樓層等為單位或按擁有的投票權數比例等方式,推選業主代表參加業主大會會議。一個物業管理區域內成立一個業主大會。

　　第九條 住宅小區已交付使用胰胱÷蝕锏?0%以上時,由開發建設單位、前期物業服務企業、鄉鎮人民政府街道辦事處、社區居委會召集全體業主舉行大會,選舉產生業主委員會。后期業主入住達到90%時,應當重新召開業主大會,調整業主委員會及物業管理事宜。

　　第十條 在物業所在地街道辦事處、鄉鎮政府的指導下,社區居委會負責首次業主大會會議的籌備工作。業主成立業主大會時,由社區居委會、業主代表、開發建設單位(包括公有住房出售單位)組成業主大會籌備組(以下簡稱籌備組),負責業主大會籌備工作?；I備組業主代表由社區居委會提名,籌備組成員名單確定后,以書面形式在物業管理區域內公告。

　　第十一條 召開首次業主大會會議所需費用按下列規定辦理:

　　(一)新建住宅、非住宅物業由開發建設單位承擔;

　　(二)已建成一年以上的住宅、非住宅物業由業主承擔。

　　第十二條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內,持下列材料到所在地的物業管理行政主管部門備案:

　　(一)業主大會成立情況材料;

　　(二)物業管理區域基本情況材料;

　　(三)業主委員會候選人推薦辦法,候選人名單及身份證明;

　　(四)業主委員會選舉辦法;

　　(五)管理規約及業主大會議事規則;

　　(六)業主委員會組成人員情況材料。

　　第十三條 業主委員會應當建立活動檔案,檔案包括以下內容:

　　(一)各種會議的書面材料;

　　(二)業主委員會選舉產生、備案材料;

　　(三)物業服務合同;

　　(四)業務往來情況;

　　(五)維修資金使用情況;

　　(六)業主委員會認為需要存檔的其他材料。

　　第十四條 業主委員會除履行《物權法》和國務院《物業管理條例》及《業主大會規程》規定的職責外。在下列情況下,履行組織召開業主大會臨時會議的職責:

　　(一)20%以上業主提議的;

　　(二)發生重大事故或者緊急情況需要及時處理的;

　　(三)業主委員會委員變化,需要補選的;

　　(四)因物業管理區域變更等原因導致業主大會解散的;

　　(五)解除物業服務合同、選聘新的物業服務企業或者確定其他管理方式的;

　　(六)業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情形。

　　第十五條 業主委員會因故未能按期換屆改選的,在此期間,業主委員會應當繼續履行職責,直至新一屆業主委員會產生為止。

　　第十六條 業主委員會不履行職責,經20%以上業主提議,可以召開業主大會會議,重新選舉產生業主委員會委員。

　　第四章 物業服務企業

　　第十七條 物業服務企業應當依法取得資質證書,在核定的資質等級范圍內從事物業服務活動。任何單位和個人不得偽造、涂改、出租、出借、轉讓物業服務企業資質證書。

　　物業服務企業的名稱、法定代表人等事項發生變更,應當在營業執照變更后30日內辦理資質變更手續。物業服務企業資質證書應當在物業服務企業辦公場所明示。

　　第十八條 物業服務企業的管理人員取得國家職業資格證書后,方可從事物業管理活動。物業管理專業人員是指物業服務企業的經理、部門經理、項目經理、管理人員(不包括財務和工程崗位的人員)。

　　取得職業資格證書的物業管理專業人員不得涂改、出租、出借、轉讓職業資格證書。

　　第十九條 物業服務企業享有下列權利:

　　(一)根據法律、法規、規章以及《物業服務合同》的規定,制定物業管理操作規程;

　　(二)按照《物業服務合同》的約定收取物業服務費;

　　(三)制止各種損害物業和妨礙物業服務的行為;

　　(四)要求業主委員會協助物業服務企業做好服務工作;

　　(五)選聘專業公司承擔專項服務和維護業務;

　　(六)可以實行家政服務等多種經營。但利用共用設施、設備、場地進行經營的,應征得業主委員會和相鄰業主的同意,所得收益應當主要用于補充專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用。

　　第二十條 物業服務企業應當履行下列義務:

　　(一)嚴格履行《物業服務合同》,為業主提供相應的服務;

　　(二)在小區醒目位置公示服務內容和收費標準;

　　(三)接受業主委員會和業主的監督;

　　(四)提請業主大會審議本物業管理區域內物業服務的有關操作規程;

　　(五)接受物業行政主管部門的監督管理、財務審查及街道辦事處、社區委員會的監督、指導。

　　第二十一條 實施物業服務的住宅區,業主委員會應當與受聘的物業服務企業簽訂物業服務合同,物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修基金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。物業服務企業應當自合同簽訂之日起15日內,將合同報物業主管部門備案。

　　第二十二條 物業服務合同期限終止前90日內,業主大會與物業服務企業協商不續約的,物業服務合同終止時,物業服務企業方可退出物業服務,并按下列規定執行:

　　(一)物業服務企業應當按照物業服務合同的約定,提供物業服務至合同終止之日,業主應當按照物業服務合同的約定足額交納物業服務費用至合同終止之日;

　　(二)物業服務企業應當在退出物業服務30日前,公布物業服務費用的收支情況,并將已經收取的超出服務期限部分的費用退還相關業主;

　　(三)物業服務企業應當在退出物業服務前10日內,向業主委員會移交有關物業維修、養護、更新、改造等技術資料。

　　第二十三條 物業服務合同期限未滿,業主大會或者物業服務企業提出解除合同的,應當提前30日書面通知對方。業主大會和物業服務企業有物業管理糾紛的,雙方可以協商解決,協商不成的,可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。仲裁或者訴訟期間,業主應當按物業服務合同約定足額繳納物業服務費用,物業服務企業不得終止物業管理服務。

　　第二十四條 物業服務企業應當遵守國家有關規定雇請秩序維護人員,秩序維護人員在維護物業管理區域內的公共秩序時,不得侵害業主的合法權益,不得妨礙國家工作人員依法執行公務。

　　第五章 物業管理與服務

　　第二十五條 物業管理按下列規定執行:

　　(一)新建住宅物業的建設單位應當通過招投標方式或經物業所在地的物業行政主管部門批準后采取協議方式選聘物業服務企業,實施前期物業管理。業主大會成立后,由業主大會選聘物業服務企業實施物業管理。

　　(二)原有住宅物業或者非住宅物業沒有實施物業管理,單一產權單位的(來自:m.airporthotelslisboa.com),由產權單位組織實施物業管理;多個產權單位的,由面積占二分之一以上的產權單位或者業主組織實施物業管理;產權單位已不存在的,由街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織實施物業管理或者業主自治管理。

　　第二十六條 建設單位作為招標人可以自行或者委托招標代理機構進行前期物業服務招投標,并按下列程序進行:

　　(一)編制招標文件(示范文本由市物業管理行政主管部門制定,內容包括物業基本情況和服務要求、投標須知、投標文件的編寫與遞交、開標、評標、定標及保證金等);

　　(二)招標備案;

　　(三)發布招標公告或者投標邀請書;

　　(四)投標人遞交投標文件;

　　(五)開標、評標;

　　(六)確定中標人,發出中標通知書;

　　(七)中標備案。招標人在招標備案時,不得弄虛作假,惡意串通。

　　第二十七條 住宅物業的建設單位沒有通過招投標或者協議方式選聘物業服務企業實施前期物業服務并備案的,市房地產行政主管部門不予發放商品房預售許可證。

　　建設單位應當與被選聘物業服務企業簽訂前期物業服務合同,并在銷售商品房時,應與購房人簽訂商品房買賣合同、前期物業服務協議、住宅質量保證書,并提供住宅使用說明書。

　　建設單位發布的與物業服務有關的廣告,應當真實、合法,不得發布虛假廣告。

　　第二十八條 被選聘的物業服務企業在簽訂前期物業服務合同至業主辦理入住手續期間,應當做好下列工作:

　　(一)組織有關專業技術人員代表業主監督物業共用部位、共用設施的施工質量和配套建設情況;

　　(二)按照物業服務的要求,提出改善物業的具體設計建議;

　　(三)進行物業承接驗收,并接收移交的相關資料;

　　(四)做好業主入住手續的辦理。

　　第二十九條 物業管理區域具備下列條件時,建設單位應當向物業管理行政主管部門提出物業承接驗收申請。

　　(一)建設工程的公共設備、設施配套齊全,并符合規劃設計及有關規范要求;

　　(二)竣工驗收合格,且驗收資料齊全;

　　(三)有符合規定的物業服務用房;

　　(四)共用設備、設施運行正常、完好,并經驗收合格;

　　(五)建筑渣土、垃圾、施工機具和各類臨時建筑清理完畢。

　　第三十條 市物業管理行政主管部門應當及時組織由開發建設單位、物業服務企業和業主代表組成的驗收小組,按照下列規定進行物業承接:

　　(一)查驗房屋及設施設備,并做好查驗記錄;

　　(二)對查驗中發現的問題,開發建設單位應當書面承諾修復的時間、責任部門和修復達到的標準;

　　(三)驗收后,建設單位和物業服務企業應當簽訂物業承接驗收協議。

　　第三十一條 建設單位在物業竣工驗收時,應當按照物業建筑安裝總造價 3%的標準,一次性向市物業管理行政主管部門交納房屋質量保修金,存入指定銀行,作為物業維修費用保證。

　　房屋質量保修金實行專戶存儲,按照國家同期活期利率計息。保修期滿后按規定返還。

　　建設單位交納房屋質量保修金后,物業服務企業方可向業主辦理入住手續。

　　第三十二條 建設單位須在住宅物業建成并驗收后15日內,向物業服務企業移交下列資料:

　　(一)物業管理區域的竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖等驗收資料;

　　(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

　　(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

　　(四)法律、法規規定的其他資料。

　　第三十三條 在前期物業管理期間,建設單位或者物業服務企業提出解除前期物業服務合同的,應當提前30日告知對方。建設單位必須通過原方式選聘新的物業服務企業后,原物業服務企業方可退出。原物業服務企業退出物業管理項目前,應當向建設單位移交本規定第三十二條規定的相關資料。

　　第三十四條 保修期內,住宅物業的維修養護由建設單位負責。保修期滿后,住宅物業業主使用的自用部位、設施由業主自行負責。物業共用部位、共用設施設備(包括化糞池的清淘)日常維修養護由物業服務企業負責,費用從業主交納的物業服務費中列支。

　　物業共用部位、共用設施設備大中修、更新改造的費用,從業主交納的維修資金中支付。沒有維修資金的,由受益業主根據維修工程所需資金按比例分攤。因建設單位保修期內,保修不及時給業主或物業服務企業造成損失的,由建設單位負責。

　　第三十五條 物業服務費收取標準應根據市價格主管部門會同物業行政主管部門批準的基準價格和浮動幅度在物業服務合同中約定,物業管理區域內已竣工但尚未售出或者尚未交給物業買受人的物業,物業服務費由建設單位交納;業主收到入住通知,即視為交付物業買受人應交納物業服務費;物業產權發生轉移的,原業主應結清物業服務費。

　　第三十六條 業主大會沒有選聘到新的物業服務企業,或者經業主大會決定不選聘物業服務企業,而實行自治管理的,業主委員會應當履行下列管理職責:

　　(一)組織管理區域內(含樓道)環境衛生清掃保潔工作;

　　(二)維護管理區域環境秩序和綠化養護;

　　(三)負責房屋及道路、方磚等共用設施設備的養護和維修;

　　(四)負責接待業主報修,受理業主投訴和物業服務費用的收繳、管理、使用。業主委員會履行第(一)項職責時,也可以委托環境衛生服務單位負責,費用按規定標準由環境衛生服務單位直接向業主收取。

　　第三十七條 物業管理區域內未能成立業主大會,不能

　　選聘物業服務企業或者沒有實施業主自治管理的,縣(市)、區政府應當及時組織街道辦事處做好下列工作,所發生的費用由受益業主按照實際費用或者分攤費用向服務單位交納:

　　(一)清掃保潔和垃圾清運(含化糞池清淘);

　　(二)綠化維護;

　　(三)物業共用部位日常養護。

　　第六章 物業管理用房

　　第三十八條 建設工程竣工時,應當按該物業管理區域房屋總建筑面積千分之四以上標準規劃物業管理用房。實際建筑面積不足,建設單位應當按照規定標準以現有房屋補足。

　　因分期建設等原因,建設單位暫未能按規定標準提供物業管理用房的,應當向物業服務企業提供物業管理臨時用房,并向物業管理行政主管部門提交物業管理用房承諾書。開發建設單位未按規劃設計建設物業管理用房的,房地產行政主管部門不予核發商品房預售許可證。

　　第三十九條 開發建設單位應當按照下列標準建設物業管理用房:

　　(一)上下水、供電、供暖、衛生等應當具備正常使用功能;

　　(二)小區內配置通訊、有線電視、寬帶等設施的,應當在物業管理用房內預留端口,具備正常使用功能。

　　第四十條 規劃管理部門審查房屋開發項目時,應在規劃設計總圖和單體方案中,確定物業管理用房位置和面積。物業管理用房的位置應當便于物業管理,設置在沿主街或本區域中心位置的一樓樓內。

　　第四十一條 未經業主大會的同意,業主委員會或者物業服務企業不得將物業管理用房轉讓買賣或者用于擔保;不得出租或者改變用途。已成立業主委員會的物業管理用房,由業主委員會向房屋權屬登記機構申請辦理業主共有的《房屋所有權證》。房屋權屬登記機構在辦理物業管理用房產權登記時,應當在《房屋所有權證》上標明物業管理用房屬全體業主所有。未成立業主委員會的由開發建設單位出具物業管理用房產權證明到產權部門備案,產權屬該小區業主所有。

　　第四十二條 原住宅建設規劃未設計物業服務用房或無人管理的區域,由縣(市)、區物業行政主管部門會同規劃等相關部門,依法對小區進行重新規劃,選擇適當位置由街道、社區出資或采取市場化運作方式解決。

　　第七章 公用設施設備管理

　　第四十三條 各專業單位應當按本辦法,依法承擔物業服務區域內相關管線和設施設備的維修養護責任。劃分辦法為:

　　(一)自來水從街路干線、支線接出入戶管線至水表(含水表),由供水企業負責維修管理,住宅樓內由產權人負責。物業服務區域規劃紅線范圍以外的排水管道(含窨井)及城市公共排水設施(含交接井)由城市排水養護單位管理維護;原有住宅物業(單體棟號)化糞池(不含化糞池)以外的排水管道由城市排水養護單位管理維護;住宅區的供水管網及管網上設置的地下式消防井、消火栓等,由供水部門管理維護,公安消防部門監督檢查。

　　(二)居民用戶的供熱入戶管網及樓內的共用供熱設施、設備更新、改造、維修、養護由供熱單位負責。所發生的費用應當計入熱費成本,標準由價格主管部門核定。

　　(三)供電設施的維修養護以單元內用戶電表為臨界點,電表以外的用電設施(包括用戶電表)的維護管理由供電部門負責。

　　(四)通訊設施至用戶終端由通訊單位負責。有線電視設施至用戶終端由有線電視管理單位負責。 各專業單位確需要在小區內施工,臨時占用、挖掘道路、場地的,應當在業主委員會或小區物業服務企業指導下施工,施工完畢后,要將施工的部位恢復原狀。

　　第四十四條 物業服務區域內的清掃保潔綠化由物業服務企業負責;物業服務區域外或無物業服務區域(單體樓)的清掃保潔由社區或環衛部門負責,綠化由市政公用管理單位按職責分工進行管理維護。

　　第四十五條 物業服務區域內的生活垃圾,由物業服務企業從住宅樓運至垃圾轉運站或者環衛保潔單位指定的地點后,由環衛保潔單位運至垃圾處理場。環衛保潔單位清運垃圾的費用,由物業服務企業按價格主管部門核定的標準與環衛保潔單位簽定的委托清運合同約定,從收取的物業服務費中支付;非生活垃圾,由物業服務企業委托環衛保潔單位清運,清運費用按照物業服務企業與業主的約定,由業主支付。

　　第八章 物業的使用與維護

　　第四十六條 業主、物業使用人應當遵守法律、法規、規章的規定,按照有利于物業使用、安全以及公平、合理的原則,正確處理供水、排水、通行、通風、采光、維修、環境衛生、環境保護等方面的相鄰關系。

　　第四十七條 任何單位和個人未經允許不得占用物業服務區域內的下列共用部位共用設施設備:

　　(一)物業服務用房。

　　(二)門衛房、電話間、監控室、公用走廊。

　　(三)按規定配建的非機動車車庫。

　　(四)公共綠地、道路、場地景觀、文體設施。

　　(五)其他依法歸全體業主所有的設施設備。

　　建設單位、物業服務企業不得擅自出租、出賣、出借物業服務區域內的屬于業主共用的物業

　　共用部位。

　　第四十八條 物業使用禁止下列行為:

　　(一)改變原規劃設計,擅自改變房屋用途;

　　(二)損壞房屋承重結構,違法搭建建筑物、構筑物;

　　(三)改變房屋外立面造型;

　　(四)擅自改建、占用物業共用部位或損壞、占用移裝公用設施設備,在公共部位上設置障礙;

　　(五)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品或存放、鋪設超負荷物品;

　　(六)開辦產生噪聲的機械加工及娛樂項目等;

　　(七)使用燃煤爐灶或油煙無組織排放;

　　(八)亂張貼、亂涂寫、亂刻畫、亂搭亂建、亂倒、亂堆垃圾雜物、亂種植,未經批準飼養禽畜;

　　(九)法律、法規、規章禁止的其他行為。

　　第四十九條 業主或者物業使用人裝修住宅,應當事先告知物業服務企業,并按要求施工。裝修垃圾由裝修人自行清理或委托清理。

　　第五十條 利用物業服務區域內設置廣告等經營性設施的,應當征得物業服務企業、業主大會及相關業主的書面同意,按有關規定辦理審批手續;經批準的,應當與物業服務企業簽訂合同,并支付設置費用。收取的費用主要用于共用設施設備的維修、更新、改造,也可按業主大會的規定使用。利用公用部位、場地設置空調、熱水器等非經營性設施設備,應當征得物業服務企業和相鄰業主的同意后,按《管理規約》執行。

　　第五十一條 維修資金屬于業主所有,專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的大修和更新、改造,不得挪作他用。專項維修資金實行專戶儲存,按戶設置明細賬,按單元棟物業管理區域核算。具體操作按照維修資金的相關政策執行。

　　第五十二條 物業管理行政主管部門應當按照我市物業管理辦法的規定,建立物業服務投訴受理制度。

　　業主委員會、物業服務企業應當受理業主、物業使用人有關物業服務的投訴。業主委員會、物業服務企業不能解決,可以向所在地縣級物業管理行政主管部門投訴。

　　第九章 法律責任

　　第五十三條 有下列行為之一的,由物業行政主管部門及相關部門依據《物業管理條例》等有關規定處理:

　　(一)建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的;

　　(二)建設單位、物業服務企業不按規定移交資料或者損壞、隱匿、銷毀物業管理資料的;

　　(三)物業服務企業未取得資質證書從事物業管理或以欺騙手段取得資質證書的;

　　(四)物業服務企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的;

　　(五)物業服務企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的;

　　(六)挪用專項物業維修資金的;

　　(七)未經業主大會同意,物業服務企業擅自改變物業服務用房用途的;

　　(八)擅自改變物業服務區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的;

　　(九)擅自占用、挖掘物業服務區域內道路、場地,損害業主共同利益的;

　　(十)擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的;

　　(十一)業主以業主大會或者業主委員會的名義從事違反法律、法規的活動;

　　(十二)建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的。

　　第五十四條 對正在實施違法搭建建筑物、構筑物或破壞房屋主體結構、私扒亂改的,物業行政主管部門應依法責令其立即改正;拒不改正的,按相應規定處罰。

　　第五十五條 業主不按時繳納物業服務費的,物業服務企業可以催繳、限期交付;經催繳仍不交付的,物業服務企業可向人民法院提起訴訟。物業服務企業未按物業服務合同中約定的服務項目提供服務的,業主可向合同仲裁部門申請仲裁或向人民法院提起訴訟。

　　第五十六條 拒絕、阻礙物業管理行政主管部門工作人員執行公務的,由公安機關依法予以處罰;構成犯罪的,由司法機關依法追究刑事責任。

　　第五十七條 當事人對行政處罰不服的,可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。行政復議期間或者行政訴訟期間行政處罰決定不停止執行。

　　第十章 附 則

　　第五十八條 本規定自公布之日起施行。原《伊春市住宅區物業管理辦法》同時廢止。

篇2：房地產公司物業管理規定

　　物業管理規定

　　(一)、物業管理的前期介入，即從物業管理的角度對建筑結構、建筑材料、水電空調、保安消防、辦公通訊、綠化環保、樓宇管理、配套設施提出合理化建議，并基于自身的物業管理經驗對大樓物業管理的組織結構、崗位設置、人員培訓計劃、管理計劃、各崗位的工作流程和崗位責任制的制定。

　　(二)、前期物業管理的工作設施方式

　　自房產公司與物業管理公司簽訂前期參與管理協議生效之日起，物業公司負責組織專家成立專門的工作小組，針對廣場項目的具體問題提出有關的服務計劃，并按雙方認可的計劃書進行實施，定期派人員參加房產公司的重要工程會議，必要時應常駐房產公司。物業公司提供的意見和建議一般以文字材料為準，并要求有較強的時效性，合作雙方共同建立前期物業管理檔案。

　　(三)、物業公司提供前期物業管理的內容

　　1、通過對市場的調研和周邊樓宇的比較，提出廣場功能設計定位的建議。

　　2、按照廣場的市場定位，提出標準層樓面布局、不同結構樓層的分配比例、管理用戶位置、設備安置位置設計建議和依據。

　　3、對整幢從結構構造，到材料選購、裝飾、裝修、設備的安裝，從大樓的使用者和管理者的角度提出建議。

　　4、從實際出發，對原設計中可能存在的缺項、漏項和最優化處理及有礙整體協調的部分，提出補充建議和改進建議。

　　5、對大堂、商場、餐廳、設備層、控制室、管理辦公室的分布和布置等提出優化改進的建議。

　　6、對廣場的配套部分，包括客戶的進出通道和車道、工具間等設置提出建議。

　　7、結合物業管理的實際經驗、對**廣場訂購的設施設備的型號、質量、性能等提出參考意見，并配合房產公司進行驗收、包括;檢驗其是否符合國家有關標準要求;有無質檢合格證;配件是否齊全;安裝是否平整;是否便于維修;各種儀器、儀表是否靈活、靈敏、安全、精確;運轉是否正常;輔機和工具是否安全。

　　8對工程后期設備的安裝調試及隱蔽工程提出意見和建議。

　　9、從實用性的角度對智能化設計提出補充和修正性建議。

　　10、協助業主做好驗收和接管工作，制定驗收表格，清點物品數量，檢查施工質量。例如驗收工作內容主要有;

　　(1)主體結構;地基沉降不得超過規定要求允許的變形值，裂縫不能超過國際標準，外墻不得滲水;

　　(2)屋面和樓地面;各類屋面必須符合國家建筑設計表準的規定，排水暢通，無積水不滲漏，注意檢查裂縫、脫皮、起起砂現象。衛生間和陽臺、廚房的地面不允許倒流水和滲漏;

　　(3)裝修;對門窗、玻璃、開門進行檢查;

　　(4)電氣:線路要求平整、順直、牢固，過強和聯接符合要求，支架和懸掛牢固，接觸良好，避雷裝置符合國家標準，各種電器運轉正常，噪聲振動不能超標，圖紙資料和記錄檔案材料一應齊全;

　　(5)水、衛、消防、采暖管道應安裝牢固，控制部件啟閉靈活，無滴、漏、跑、冒現象。衛生間、廚房間排水管應分設，出入采用陶管、塑料管;地漏、排水管接口不滲漏，管道排水流暢。消防設施應符合國家標準規定，并有消防部門檢驗合格證;

　　(6)附屬工程及其他：如室外排水系統的標高，窖井的設置，管道坡度、管位，化糞池等必須符合要求。另外，還包括場地清除、臨時設施與過渡房拆除清理完畢，相應市政、公建配套工程和服務設施也應達到質量要求。

　　11、自工程竣工前三個月起，物業公司即派出專門的管理班子著手為大樓的正式開業做準備工作，其中包括以下內容：

　　(1)提出管理的財務預算，進行運營成本的測算和管理成本的測算;

　　(2)設計管理公司的組織機構、制定人員編制、管理人員和部門設置;

　　(3)提交全套的

　　管理方案，其中包括員工管理制度、員工守則、勞動條例、福利制度、獎懲條例、安全管理制度、員工培訓計劃;

　　(4)提交各崗位的制作范圍和責任制度，及工作流程;例如：總經理、部門經理、辦公室、后勤、保安消防、樓層管理、大堂服m.airporthotelslisboa.com務、衛生、綠化、工程維護等等;

　　(5)建立值班制度和檢查制度，設計緊急情況和突發事件處理規程;

　　(6)設計開辦費用計劃，協助房產公司落實采購任務，確保開業所需各類物資到位;

　　(7)協助房產公司組織開業慶典。

　　12、協助房產公司制定《租賃合同》、《管理公約》、《業主委員會章程》等文書條例，為住戶辦理入住手續。

　　13、代理房產公司辦理大樓保險，按房產公司要求代理協調與政府及其他相關部門的關系。

　　(四)、房產公司應盡的義務

　　1、房產公司應盡最大努力來配合前期物業管理工作的進行，及時為物業公司提供有關材料并清洗地表述其要求，盡最可能為物業公司工作提供方便。

　　2、房產公司在工程遇到具體問題或有與物業管理有關的問題，理應及時通知物業公司。

　　(五)、付款方式

　　本規定所涉及的付款及其方式按雙方備忘錄承諾的形式支付。

篇3：關于實施《上海市住宅物業管理規定》的若干意見（2011年）

　　關于實施《上海市住宅物業管理規定》的若干意見(20**)

　　為了貫徹實施市人大常委會修訂的《上海市住宅物業管理規定》(以下簡稱《規定》)，進一步做好本市住宅物業管理工作，現提出如下若干意見：

　　一、部門、單位的職責分工

　　各區縣政府負責落實住房保障房屋管理、城管執法、工商、綠化市容、規劃國土資源、民政、消防、環保等部門以及供水、供電、供氣等專業單位在住宅小區綜合管理中的職責，組織召開住宅物業管理聯席會議，協調解決住宅小區管理的綜合性問題，并對鄉、鎮政府和街道辦事處的住宅小區綜合管理工作進行考核。

　　各鄉、鎮政府和街道辦事處負責落實本轄區住宅小區綜合管理工作制度，協調落實部門和人員解決住宅小區綜合管理中的疑難問題，指導監督業主大會、業主委員會組建、換屆改選和日常運作，辦理業主委員會的備案手續。

　　區、縣住房保障房屋管理部門負責對業主大會、業主委員會組建、換屆改選和日常運作中相關程序的業務指導和監督管理。

　　區、縣民政部門負責對居民委員會、村民委員會履行其對業主大會、業主委員會組建、換屆改選和日常運作中相關工作職責的指導監督。

　　居民委員會、村民委員會應當做好對業主大會、業主委員會組建、換屆改選和日常運作的指導，指導業主選舉具有模范履行業主義務、熱心公益事業、責任心強且有一定組織能力的業主擔任業主代表、籌備組成員、業主委員會成員、換屆改選小組成員;負責對業主委員會的日常指導，幫助業主自行管理的業主委員會的規范運作，并通過人民調解委員會調解物業管理糾紛。

　　二、物業管理區域的核定

　　對有市政道路或自然河道穿越的建設用地，在住宅建設工程設計時，建設單位原則上應當分別配置配套設施設備。

　　區、縣規劃管理部門在審查住宅建設工程設計方案時，應當征求區、縣住房保障房屋管理部門對物業管理區域的預劃意見。區、縣住房保障房屋管理部門應當根據物業管理區域劃分的原則，審查建設單位住宅建設工程設計方案中標明的物業管理區域劃分情況及物業管理用房配置情況，并出具物業管理區域預劃意見書,復告區、縣規劃管理部門。

　　建設單位在申請辦理建設工程規劃許可證時，應當向物業所在地的區、縣住房保障房屋管理部門提出劃分物業管理區域的申請，并提交下列資料：

　　(一)建設項目用地批準文件;

　　(二)建筑總平面圖;

　　(三)建設項目停車位、綠化等共用設施設備配置情況說明;

　　(四)其他應當提交的資料。

　　物業所在地的區、縣住房保障房屋管理部門應當在受理申請之日起5個工作日內，向建設單位出具《物業管理區域核定單》。

　　需要調整物業管理區域的，由業主委員會提交業主大會會議討論通過后，向物業所在地的區、縣住房保障房屋管理部門提出申請。區、縣住房保障房屋管理部門應當會同鄉、鎮政府或街道辦事處按照《規定》第七條的要求，結合當地居民委員會、村民委員會的布局,出具調整物業管理區域劃分的意見，并在相關物業管理區域內予以公告。

　　三、分期開發項目的物業管理

　　劃定為一個物業管理區域的建設項目分期開發的，其前期物業管理招投標以該物業管理區域為范圍。

　　先期開發區域內銷售并交付使用的物業符合《規定》條件的，應當成立業主大會。業主大會可就整個物業管理區域的物業管理事項作出決定，但對后期業主可能產生不利影響的除外。業主大會決定聘用物業服務企業的，物業服務合同期限不得超過2年。業主大會成立后接受交付使用物業的業主，成為該業主大會的成員，依法行使權利、履行義務。通過的《業主大會議事規則》中，應當按照分期開發建設的物業建筑面積比例，約定業主委員會組成人數。業主委員會應當按照《業主大會議事規則》，召開業主大會會議，增補業主委員會成員。

　　業主大會成立后，業主委員會應當將業主大會決定的事項告知建設單位;建設單位銷售該物業管理區域內物業的，應當在房屋銷售合同中注明業主大會的決定事項。

　　四、建設項目資料的備案

　　建設單位應當按照《規定》第十條的要求，向物業所在地的房管辦事處提交相關資料。其中“物業管理所必需的其他資料”，包括營業執照、項目批準文件、用地批準文件、施工許可證、房屋土地權屬調查報告、業主清冊和聯系方式等資料。

　　建設單位提交房管辦事處出具的資料齊備證明后，住房保障房屋管理部門方可向其核發房屋交付使用許可證。

　　五、業主大會籌備組、換屆改選小組中業主代表的產生

　　籌備組、換屆改選小組中的業主代表人數，由鄉、鎮政府或街道辦事處根據物業管理規模和社區建設情況確定，一般為5-10人，其所占比例應當不低于籌備組或換屆改選小組總人數的二分之一。

　　業主代表可通過業主推薦、自薦、召開座談會聽取意見等方式產生，具體方式由居民委員會、村民委員會確定，并在物業管理區域內予以公告。

　　業主代表不依法履行職責，經鄉、鎮政府或街道辦事處責令限期改正后仍未履行職責的，居民委員會、村民委員會可組織業主重新推薦產生業主代表。

　　六、業主投票權的計算

　　業主投票權數，由業主大會根據專有部分面積、建筑物總面積和業主人數、總人數確定。

　　專有部分面積、建筑物總面積按照下列方法認定：

　　(一)專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行登記的，暫按照測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。其中，建設單位“專有部分的面積”是指銷售的物業建筑面積，不包括以下物業的建筑面積：停車庫;依法歸全體或者部分業主共有的物業;配電房、避難層、儲藏室;不能單獨辦理產證的其他物業。

　　(二)建筑物總面積，按照前項專有部分面積的總和計算。

　　業主人數和總人數按照下列方法認定：

　　(一)業主人數，按照房地產權證數確定，一個產權證計為一個業主人數;房屋已出售并交付使用但尚未領取房地產權證的，按照房屋銷(預)售合同數確定，一份合同計為一個業主人數。

　　(二)總人數，按照前項業主人數的總和計算。

　　七、業主委員會成員全體辭職的處理

　　業主委員會成員全體辭職的，鄉、鎮政府或街道辦事處應當會同區、縣住房保障房屋管理部門組建業主委員會換屆改選小組。業主委員會換屆改選小組中的業主代表，由居民委員會、村民委員會組織業主推薦產生。業主委員會換屆改選小組應當自成立起90日內召開業主大會，選舉產生新一屆業主委員會。

　　在新一屆業主委員會選舉產生前，原業主委員會應當繼續履行職責。因不履行職責造成的損失，由相關責任人承擔。

　　八、業主委員會主任、副主任不召集業主委員會會議的處理

　　業主委員會主任、副主任在符合召集業主委員會會議的條件下和規定期限內，無正當理由不召*議的，居民委員會、村民委員會可指定業主委員會其他成員召集業主委員會會議，并在物業管理

　　區域內予以公告。 　　九、物業矛盾糾紛的調處

　　鄉、鎮政府或街道辦事處、居民委員會、村民委員會應當充分發揮人民調解委員會在物業管理糾紛調解中的作用，充實專業人員，提高物業管理矛盾糾紛居間調解的效能。

　　鄉、鎮政府或街道辦事處可通過設立住宅小區綜合管理法律服務咨詢站及聘請行業專家、律師等專業人員，為住宅小區綜合管理提供法律咨詢服務，解決疑難問題，調解矛盾糾紛，提高社區物業綜合管理的整體水平。

　　居民委員會、村民委員會設立的人民調解委員會，受理和調解下列物業管理糾紛：

　　(一)業主委員會的組建、運作和自我管理中發生的業主與業主委員會之間的糾紛;

　　(二)業主、業主委員會、物業服務企業之間因維修資金使用、房屋及配套設施、設備及相關場地維修、養護、管理和環境秩序管理等引發的糾紛;

　　(三)鄰里間因安裝防盜門、防盜窗、空調、曬衣架、鴿棚等附著物引發的物業使用糾紛;

　　(四)因業主或使用人違反《臨時管理規約》、《管理規約》引發的物業矛盾糾紛;

　　(五)其他屬于人民調解組織調解范圍內的物業管理糾紛。

　　業主委員會可對本條第三款第(三)、(四)、(五)項規定的物業管理糾紛進行調解，居民委員會、村民委員會對業主委員會的調解活動給予協助和指導。

　　業主委員會應當建立物業管理矛盾協調工作會議制度，協調處理業主之間、業主與物業服務企業之間的矛盾和糾紛。會議由業主委員會主任主持召開。

　　十、物業服務項目經理的管理

　　物業服務企業應當向受托管理服務的住宅小區委派一名物業服務項目經理，作為該住宅小區物業管理服務的負責人。物業服務項目經理應當持有建設部頒發的全國物業管理師證書或經全市統一考試取得的相應職業資格證書，并在住房保障房屋管理部門注冊，取得物業服務項目經理執業注冊證。

　　對在同一區、縣行政區域范圍內地理位置上相毗鄰的住宅小區，一名物業服務項目經理可管理的數量不得超過3個，且總建筑面積不得超過10萬平方米。

　　物業服務企業未按照規定委派物業服務項目經理的，記入物業服務企業信用檔案。

　　十一、物業管理用房的確認

　　建設單位在辦理建設工程規劃許可證時，應當將物業管理用房的坐落、面積等在審照附圖中予以注明，并加蓋建設單位公章;對分期開發的物業管理區域，建設單位應當按照整個物業管理區域的配置要求，在先期開發的區域內一次性配置或提供臨時物業管理用房。建設單位在未按照規劃配置物業管理用房前，不得擅自變更、分割、轉讓、抵押臨時物業管理用房。

　　建設單位提交的資料符合物業管理區域預劃意見書和物業管理用房配置要求的，規劃管理部門方可向其核發建設工程規劃許可證。

　　房屋土地調查機構應當在房屋土地權屬調查報告書中注明物業管理用房的坐落、面積、室號;區、縣住房保障房屋管理部門在核發房屋預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時，應當注明物業管理用房室號。

　　1997年7月1日至20**年8月31日間竣工的居住物業管理區域，其物業管理用房應當按照規劃中配置的標準提供;規劃中未配置的，按照物業管理區域實際使用狀況予以提供。

　　十二、物業服務的收費

　　住宅物業管理區域已組建業主大會的，由業主大會與物業服務企業按照質價相符的原則，協商確定物業服務內容、物業服務收費標準和收費方式，并在物業服務合同中予以約定。

　　十三、物業的自行管理

　　規模較小且具備自行管理條件的住宅小區，經業主大會會議討論通過，可在居民委員會、村民委員會的監督指導下，由業主自行管理。業主自行管理的，應當設定執行機構及其負責人，負責自行管理的組織實施并承擔由此產生的相關責任。

　　業主大會聘請專業保潔、保安、綠化養護、設施設備保養維修單位的，應當與其簽訂專業服務合同。

　　業主大會采用民事雇傭方式聘請自然人進行公共區域清潔衛生、秩序維護、綠化養護，以及共用部位、共用設施設備的日常運行、保養及維修服務的，應當為其支付意外傷害等保險費用，由被聘用人員自行購買后報業主委員會備案。

　　業主大會決定開具自行管理發票的，業主委員會可持區、縣住房保障房屋管理部門的證明材料，到物業所在地的稅務部門申請代為開具。

　　十四、物業的裝飾裝修

　　業主、使用人裝飾裝修房屋的，應當會同裝飾裝修單位與物業服務企業簽訂住宅裝飾裝修管理協議，明確裝飾裝修工程的實施內容、實施期限、允許施工時間、現場巡查、廢棄物清運與處置以及裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項等。

　　十五、物業使用性質的變更

　　由規劃管理部門會同區、縣住房保障房屋管理部門提出允許改變物業使用性質的區域范圍和方案，經區、縣政府同意后，區、縣規劃管理部門應當予以公告并抄送區、縣住房保障房屋管理部門。具體范圍和方案，應當包括可改變的部位和經營項目等內容。

　　在允許改變物業使用性質的區域范圍內，具體房屋單元的業主需要改變使用性質的,應當符合下列條件：

　　(一)符合房屋使用安全要求;

　　(二)符合《臨時管理規約》、《管理規約》;

　　(三)經有利害關系的業主同意;

　　(四)符合相關法律、法規的規定。

　　符合前款規定的住宅，其房屋所有權人可向物業所在地的區、縣住房保障房屋管理部門申請變更住宅使用性質，區、縣住房保障房屋管理部門應當自受理申請之日起20日內做出決定。對符合條件的，準予其變更住宅物業使用性質，并告知其依法向工商管理等部門辦理有關手續的義務。

　　業主大會應當在《管理規約》中，對本住宅物業管理區域內住宅變更使用性質后的物業服務費標準作出約定。物業服務企業應當按照約定，對準予變更住宅物業使用性質的房屋收取相應的物業服務費。改變使用性質的房屋，經政府決定征收的，按照居住房屋用途和建筑面積予以補償安置。

　　十六、管線的維修養護責任

　　住宅小區內水、電、氣分戶計量表和表前的相關管線和設施設備維修、養護責任，由供水、供電、供氣服務單位分別承擔;分戶計量表后的相關管線和設施設備維修、養護責任，由房屋所有人承擔。

　　十七、維修資金的補建和再次籌集

　　未建立首期專項維修資金或專項維修資金余額不足首期籌集金額30%的，業主應當按照每月每平方米建筑面積成本價0.2%的標準補建或再次籌集，專項維修資金管理規約約定或業主大會會議決定高于上述標準籌集以及一次性籌集的除外。

　　物業服務企業應當每月對業主專項維修資金賬戶進行核對，對按照規定達到補建或再次籌集標準的，應當在15日內書面告知業主委員會。業主委員會應當告知相關業主并在物業管理區域內予以公告。采取分期籌集的，由物業服務企業于次月起在收取物業服務費時予以代收，并出具專項維修資金票據，按月納入專項維修資金賬戶，并將補建或再次籌集的情況在物業管理區域內予以公告。

　　配備電梯的物業，補建或再次籌集的維修資金余額不得少于每平方米建筑面積成本價的7%;不配備電梯的物業，補建或再次籌集的維修資金余額不得少于每平方米建筑面積成本價的5%。

　　業主轉移或抵押房地產的，可到物業所在地的物業服務企業查詢房屋維修資金余額。已足額交納的，業主可持物業服務企業出具的維修資金余額查詢單到物業所在地住房保障房屋管理部門開具商品住宅維修資金足額交納憑證;維修資金余額少于前款規定的，業主可在持物業服務企業出具的維修資金交款單至維修資金賬戶開戶銀行補足后，持維修

　　資金余額查詢單及銀行交款憑據到物業所在地住房保障房屋管理部門開具商品住宅維修資金足額交納憑證。 　　公有住宅售后房屋轉讓或抵押的，由市公積金管理中心按照前款規定開具維修資金足額繳納憑證。

　　業主辦理房地產轉移或抵押登記時，應當提交維修資金足額繳納憑證。

　　十八、物業的檢測和鑒定

　　業主應當按照《房屋修繕工程技術規程》中規定的物業常規檢查內容和檢查周期，承擔物業維修養護責任。

　　業主應當在物業服務合同中，委托物業服務企業按照《房屋完損狀況檢查周期表》和《房屋結構完好性檢查周期表》的規定，對物業定期進行維修養護和檢查。

　　市住房保障房屋管理部門負責房屋質量檢測單位的監督管理，并定期公布符合條件的房屋質量檢測單位名單。

　　物業出現結構安全隱患或異常狀況時，相關責任人可根據《房屋質量檢測規程》中規定的流程，委托房屋質量檢測單位進行檢測、鑒定。

　　檢測結論為整體危險或局部危險的房屋，應當由市房屋檢測中心出具危險房屋審定書。

　　十九、房屋外墻的維護

　　住宅物業管理區域內房屋外墻的維護，由業主負責。業主應當按照有關規定和標準，根據房屋外墻的材質進行清洗或粉刷，確保房屋外墻整潔。房屋外墻存在嚴重褪色、明顯污跡的，業主應當及時予以清洗、粉刷。

　　二十、示范文本的應用

　　建設單位、物業服務企業、業主大會、業主委員會按照市住房保障房屋管理部門印發的示范文本，制定和簽署臨時管理規約、專項維修資金管理規約、首次業主大會會議表決規則、業主大會議事規則、業主委員會成員候選人產生辦法、業主委員會選舉辦法、物業服務合同、住宅裝飾裝修管理協議等文件。

　　本意見自公布之日起施行，有效期為5年。

　　上海市住房保障和房屋管理局

　　二○一一年五月十二日