物業企業資金來源與使用

　　一、 物業管理的資金籌措

　　物業管理企業作為具有獨立法人資格的經濟實體，在其經營管理過程中，必須要有資金的支持，而且，物業管理企業還應使用其資金在循環中增值，從而使資金運行走上良性循環的軌道。資金籌措是指物業管理企業在開展物業管理和多種經營活動中，運用各種籌資形式，經濟而有效地籌集資金的過程。物業管理企業資金籌措的方式主要有銀行借款、發行股票、發行債券、留存利潤、橫向聯合、吸引外資、物業管理營業收入等。

　　(一)銀行借款

　　銀行借款是物業管理企業向商業銀行貸款取得資金的籌資方式。商業銀行貸款是物業管理企業取得借款資金的主要形式。

　　(二)發行股票

　　股票是物業管理股份公司為籌集資金而發行的有價證券，是持股人擁有公司股份和所有權的憑證。股票有優先股和普通股兩種。股票只能轉讓，而不還本。

　　(三)發行債券

　　公司債券是物業管理企業為籌集資金而發行的、并承諾在規定期限內還本付息的債務憑證。

　　(四) 留存利潤

　　留存利潤，又稱為保留盈余，是物業管理企業可分配利潤在分派后的余額。

　　(五) 橫向聯合

　　橫向聯合是指物業管理企業利用其他企業閑置或富余的人力、物力、財力、技術等資源，進行企業間的聯營、入股、租賃、承包等資產重組，以達到融物或融資，實現資源最佳配置的目的。

　　(六) 吸引外資

　　外資是中外合資、中外合作物業管理企業的重要資金來源。

　　(七) 物業管理的營業收入

　　物業管理的營業收入是物業管理企業從事物業管理服務活動和其他經營活動所取得的各項收入。物業管理的主營業務收入來自物業管理費。

　　1、 物業管理收入

　　物業管理費是指在物業管理范圍內，物業管理企業為業主或用戶提供標準服務和委托服務所收取的有償服務費。物業管理企業在根據業主或用戶的需要向其提供服務時，可收取相應的有償服務費，從而形成物業管理收入。根據物業管理企業向業主或用戶所提供服務項目的不同性質，主要分為：

　　(1) 代辦性服務的物業管理費：如水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等實行政府定價;

　　(2) 公共性服務的物業管理費：如公共衛生清潔、公共設施維護保養、保安、綠化等收費實行政府指導價;

　　(3) 特約性服務的物業管理費：如為業主或用戶提供的特約服務或委托服務，包括車輛保管、家電維修、家居清潔、接送子女上學等，可實行協議價格。

　　2、 物業經營收入

　　物業管理企業通過經營業主委員會或物業產權人、使用人提供的房屋建筑物和共用設施取得經營收入，如開展房產的銷售或租賃、經營停車場等。這些經營業務都可收取相當可觀的傭金，而形成相應房產銷售與出租等經營收入。

　　3、 多種經營收入

　　在不向政府要錢，不增加居民的經濟負擔情況下，物業管理企業根據自身的情況，積極開辦多種經濟實體，開展多種經營，創造經濟效益，以業養業，補充小區物業管理經費的不足。物業管理企業要生存和發展就必須增加積累，擴大經營規模，因而要靠多種經營取得收入。多種經營收入是當前物業管理企業發展不可忽視的重要來源。物業管理企業開展多種經營的收入和利潤，從性質上講屬于物業管理企業的收入和經營利潤。

　　(八) 前期投入資金1、 啟動資金

　　(1) 物業管理企業在政府工商行政管理部門注冊時所必須投入的資金;

　　(2) 物業管理企業在物業管理投標成功后，接管物業從事前期介入所需要的用于添置設備、設施、工具等以及前期介入活動中標的管理費用等，這部分資金按有關規定由房地產開發企業提供、用于小區物業管理的啟動資金。

　　2、 質量保證金

　　質量保證金是房地產開發企業在向物業管理公司移交物業時，提供的一筆用于交房后兩年內被管物業的報修經費，其使用范圍限于室內裝飾、水電、管線、隱蔽工程及室外建筑、公共設備等因建造質量問題所引起的翻修等工料費。

　　3、 物業接管驗收費

　　物業接管驗收費是指物業管理企業在接收、接管物業時，由房地產開發企業向物業管理企業提供的驗收費用。

　　4、 維修基金

　　維修基金主要用于新建筑物業保修期滿后或公有房屋出售后的維修、更新。

　　二、 物業管理的資金使用

　　物業管理費使用時必須掌握的幾個原則有：

　　1、 以業養業的原則;

　　各類費用的測定、收支均應做到“業主至上，合理合法”，“取之于民，用之于民”，并逐步實現“以樓養樓”，“以區養區”。

　　2、 民主管理的原則;

　　積極推行民主管理制度，尊重業主代表和業主委員會的意見，定期公布賬目，一般每半年公布賬目一次，接受業主和住戶的監督，使物業管理費的收支、使用、保管處于有監督、有制約的良性循環之中。

　　3、一業為主、多種經營的原則

　　堅持以物業管理為主，盡量減少經濟負擔，做到服務好、收費少;同時努力開展多種經營，廣開財源，增加物業管理企業相關的收益，以達到自我完善、自我運轉、自我發展。

篇2：南昌市城區住宅專項維修資金應急使用操作細則(2015試行)

　　南昌市城區住宅專項維修資金應急使用操作細則(20**試行)

　　南昌市住房資金管理中心,各縣、區（開發區、新區）房管局（辦）：

　　《南昌市城區住宅專項維修資金應急使用操作細則（試行）》已經20**年3月23日局長辦公會議通過，現印發給你們，請遵照執行。

　　20**年3月31日

　　南昌市城區住宅專項維修資金應急使用操作細則(試行)

　　第一條 為確保在應急情況下及時使用住宅專項維修資金，根據《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部、財政部令第165號）、《城市危險房屋管理規定》（建設部令第129號）、《業主大會和業主委員會指導規則》（建房[20**]274號）、《關于住宅專項維修資金應急使用有關事項的通知》(贛建房[20**]13號)等有關規定，結合我市實際，制定本操作細則。

　　第二條 本市城區內已按棟建賬房屋的應急使用住宅專項維修資金適用本細則。

　　第三條 影響房屋安全使用的以下應急情況，可以采取應急維修，物業服務合同有約定的從其約定，無約定的需超過正常的保修期：

　?。ㄒ唬╇娞?/a>故障危及人身安全，經市級以上特種設備檢測檢驗機構出具故障檢測報告，并經所在區房產主管部門和社區居（村）委會核查屬實的，其維修部位和條件為：

　　1、電梯主要有主板、變頻器、曳引系統、導向系統、轎廂、門系統、電力拖動系統、安全保護系統等八個主要系統；

　　2、符合以下大、中修標準：

　?。?）電梯正式投入使用達5年以上的應納入大修；

　?。?）電梯已中修2次以上仍然出現故障的應納入大修；

　?。?）電梯發生過重大事故，其主要部件嚴重受損的應納入大修；

　?。?）電梯正式投入運行2年應納入中修。

　?。ǘ┒喂┧?、排水系統中涉及的設施設備發生故障、影響使用，并經所在區房產主管部門或有資質的專業生產、安裝單位出具意見書的，其維修部位為：加壓水泵、電機、變頻器、總控制柜、小區供水主管道、總閥門等。

　?。ㄈ┫?/a>系統中涉及的設施設備存在安全隱患或發生故障，項目所在區消防部門出具《鑒定意見書》或《責令限期改正通知書》認定，并經所在區房產主管部門和社區居（村）委會核查屬實的，其維修部位和條件為：

　　1、火災自動報警系統、自動噴淋系統，溫煙感、應急與疏導照明系統、綜合布線系統、消防泵及軟起動裝置(自偶減壓起動裝置)、消防供水管網及管線系統、消防聯動模塊；

　　2、符合以下大、中修標準：

　?。?）中修是指對設備進行部分解體、修理或更換部分主要零件與基準件；同時要檢查整個機械系統，緊固所有機件，消除擴大的間隙，校正設備的基礎，以保證機器設備能恢復和達到應有的標準和技術要求；

　?。?）大修是指對設備進行定期的，包括更換主要零部件的全面檢修工程。即通過更換、恢復其主要零部件，恢復設備原有精度、性能和運行效率而進行的全面修理；

　?。ㄋ模┪蓓?、屋面、外墻面發生滲漏，或者地下室發生積水，嚴重影響業主房屋正常使用，經有資質的房屋質量檢測機構出具證明并經區房產主管部門和社區居（村）委會現場認定的，其維修部位和條件為：

　　1、外墻開裂導致室內墻滲漏的；

　　2、屋頂防水開裂導致滲漏面積較大或滲漏點較多的經多次補漏仍難解決的；

　　3、屋頂防水老化需全面翻修的；

　　4、屋頂排水系統損壞無法維修需全面更換的；

　　5、屋面伸縮縫到了維修加固期年限（5年以上）的；

　　6、地下室嚴重積水無法排空的。

　?。ㄎ澹┓课萃鈮Υ嬖诿撀?、剝落等隱患，經有資質的房屋質量檢測機構出具證明并經區房產主管部門和社區居（村）委會現場認定的，其維修部位和條件為：

　　1、普通外墻類：

　?。?）墻面裝飾大面積脫落或松動存在安全隱患的；

　?。?）房屋陽臺、屋檐鼓裂存在脫落危險的；

　?。?）房屋主體屋面瓦片、壓邊條、雨檐存在大面積松脫風險的；

　?。?）屋檐、門頭、外墻附屬物、構筑物出現脫落的。

　　2、玻璃幕墻類：

　?。?）幕墻自然爆裂，無法界定責任人的；

　?。?）幕墻因長期使用造成封膠老化大面積漏水的（漏水面積不少于5%，交房不少于5年）；

　?。?）幕墻固定鋼結構腐蝕嚴重存在安全隱患的。

　?。┌l生嚴重危及房屋安全的其他應急情況（如嚴重沉降、傾斜、開裂等），經有資質的房屋質量檢測機構出具證明并經區房產主管部門和社區居（村）委會現場認定的，其維修部位和條件為：

　　1、小區圍墻土建實體部分發生基礎下陷，墻面傾斜，墻體出現裂縫的；

　　2、3米以上高度采用石材濕貼技術施工，導致后期嚴重石材脫落隱患的；

　　3、房屋主體出現基礎下陷，承載柱、梁、墻體等部位出現結構性裂縫的；

　　4、因基礎下陷，導致主排污管等隱蔽工程出現破損、松脫的。

　　以上六種情形經區房產主管部門核查屬實，確需使用住宅專項維修資金進行應急維修，可以不經住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。

　　第四條 應急維修資金申請人可按以下情況確定：

　?。ㄒ唬┮哑刚堄匈Y質的物業服務企業管理的物業，物業服務企業在物業發生應急情況時應及時組織人員采取措施，并在24小時內制訂維修、更新方案，向業主委員會通報有關情況。業主委員會核實后，由物業服務企業向所在區房產主管部門申請。

　　未成立業主委員會的，由物業服務企業提出使用申請，社區居（村）委會核實后，向所在區房產主管部門申請。

　?。ǘ┪雌刚埼飿I服務企業管理的物業，由相關業主提出使用申請，經社區居（村）委會核實后，向所在區房產主管部門申請。

　　第五條 應急維修資金申請人按以下程序申請：

　?。ㄒ唬┯删S修資金使用申請人提交以下材料交所在區房產主管部門審核：

　　1、《應急使用商品房屋專項維修資金申請表》或《應急使用售后公有住房專項維修資金申請表》；

　　2、應急維修工程施工合同和工程預算，申請使用金額在5萬元以上的項目還需提供工程審價機構出具的審價報告；

　　3、相應鑒定機構出具的意見書；

　　4、其他必需的相關材料。

　?。ǘ﹨^房產主管部門接到申請后，應當及時組織人員進行審查核定，并在2個工作日內作出是否同意申請的決定。符合申請條件的及時向市住房資金管理部門提交劃轉住宅專項維修資金的通知及申請材料；

　?。ㄈ┦凶》抠Y金管理部門依據完備的申請材料，根據工程進度或工程施工合同分期將申請的維修資金及時出具銀行轉賬支票劃轉給維修單位。

　　第六條 實行房屋應急維修，應在乙級以上造價咨詢企業、三級以上建筑施工類企業中自行選擇，經業主委員會通過，報區房產主管部門同意，并應由業主委員會在小區內進行公示；未成立業主委員會的，經社區居（村）委會通過，報區房產主管部門同意，并應由社區居（村）委會在小區內進行公示。

　　第七條 因業主委員會、物業服務企業相互推諉造成無法實施應急維修，嚴重影響業主正常生活的，由區房產主管部門負責組織召集社區居（村）委會、公安派出所、業主委員會、物業服務企業等相關單位參加的聯席會議，聯席會議可指定維修單位代修。

　　第八條 施工企業完成應急維修后應當及時申請工程驗收：

　?。ㄒ唬┯晌飿I服務企業提出應急使用住宅專項維修資金申請的，由物業服務企業、業主委員會或者社區居（村）委會聯合組織驗收；

　?。ǘ┯蓸I主提出應急使用住宅專項維修資金申請的，由有關業主、社區居（村）委會聯合組織驗收；

　?。ㄈ┯陕撓瘯h指定維修單位代修的，由代修單位和業主代表聯合進行驗收。

　　第九條 應急維修工程驗收合格后，應急維修申請人或者組織代修人應將應急維修工程驗收意見、審價結果、工程實際使用住宅專項維修資金總額及業主分攤費用情況在物業管理區域內顯著位置進行公告，公告期不少于15天。

　　第十條 應急維修使用住宅專項維修資金的費用，由產權人按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。對個人購買的房改房，分攤應支付的維修資金先使用售房單位交存的住宅專項維修資金，售房單位交存的住宅專項維修資金不足的，差額部分從個人交存的住宅專項維修資金中列支。住宅專項維修資金專戶中資金不足，應由維修項目受益業主交納現金補足此次維修應分攤的金額。

　　第十一條 各縣和灣里區可參照本細則執行。

　　第十二條 本細則自20**年5月1日起實施。

篇3：北京市朝陽區關于住宅專項維修資金劃轉和使用管理暫行辦法

　　北京市朝陽區關于住宅專項維修資金劃轉和使用管理暫行辦法

　　朝房物〔20**〕32號

　　第一章 總則

　　第一條 為了加強對住宅專項維修資金的管理,保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益，根據《物權法》、《物業管理條例》和《住宅專項維修資金管理辦法》等法律、法規，制定本辦法。

　　第二條 本行政區域內住宅專項維修資金的劃轉和使用適用本辦法。

　　第三條 本辦法所稱住宅，是指商品房住宅及商品房住宅小區內的非住宅或者商品房住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅。

　　第四條 本辦法所稱專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

　　第五條 朝陽區房屋管理局（以下簡稱區房管局）負責本行政區域內住宅專項維修資金的劃轉和使用的管理工作。

　　第二章 專項維修資金的劃轉

　　第六條 業主大會成立后，按照下列規定劃轉業主交存的住宅專項維修資金：

　?。ㄒ唬I主委員會按照20%以上業主的提議，組織召開業主大會會議，由業主大會決定委托本行政區域內一家商業銀行作為物業管理區域內住宅專項維修資金的專戶管理銀行后，在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。

　　開立住宅專項維修資金專戶，應當以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。

　?。ǘI主委員會應當根據業主大會決議，向區房管局提交劃轉住宅專項維修資金相關材料。

　?。ㄈI主委員會提交的相關材料符合劃轉條件的，區房管局將審核結果通知北京市住房資金管理中心朝陽分中心。

　　第七條 業主委員會提交劃轉住宅專項維修資金的材料包括：

　?。ㄒ唬I主委員會備案單復印件；

　?。ǘ┯晌飿I所在地街道（地區）辦事處和社區居委會出具意見的業主大會決議；

　?。ㄈ┪飿I管理區域范圍內的產權清冊。

　　第三章 專項維修資金的使用

　　第八條 住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主按照各自擁有的物業建筑面積的比例分攤。

　?。ㄒ唬┮呀淮孀≌瑢ｍ椌S修資金的，由房屋買受人按照各自擁有的物業建筑面積的比例從其所交存的住宅專項維修資金中列支；

　?。ǘ┪唇淮孀≌瑢ｍ椌S修資金的，由房屋買受人按照各自擁有的物業建筑面積的比例分攤維修和更新、改造費用；

　?。ㄈ┥形闯鍪鄣纳唐纷≌?、非住宅，由開發建設單位按照尚未出售的商品住宅、非住宅的建筑面積分攤維修和更新、改造費用。

　　第九條 住宅專項維修資金劃轉至業主大會管理前，物業服務企業需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：

　?。ㄒ唬┪飿I服務企業根據維修和更新、改造項目提出使用建議；

　?。ǘ┳≌瑢ｍ椌S修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主討論通過使用建議；

　?。ㄈ┪飿I服務企業組織實施使用方案；

　?。ㄋ模┪飿I服務企業持有關材料，向區房管局申請列支；

　?。ㄎ澹﹨^房管局審核同意列支申請后，將審核結果通知北京市住房資金管理中心朝陽分中心。

　　第十條 物業服務企業需要使用住宅專項維修資金的，應提交以下材料：

　?。ㄒ唬┳≌瑢ｍ椌S修資金使用申請審核表；

　?。ǘ┳≌瑢ｍ椌S修資金使用建議；

　?。ㄈ┕こ?/a>預算書；

　?。ㄋ模┦┕挝粻I業執照和資質證書副本復印件；

　?。ㄎ澹┳≌瑢ｍ椌S修資金管理系統生成的任務單、相關業主簽字的分攤明細表；

　?。I部門出具的鑒定報告或行業主管部門出具的意見書；

　?。ㄆ撸┓?、法規規定的其他材料。

　　第十一條 住宅專項維修資金劃轉至業主大會管理后，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：

　?。ㄒ唬┪飿I服務企業提出使用方案，使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等；

　?。ǘ┫嚓P業主依法通過使用方案；

　?。ㄈ┪飿I服務企業組織實施使用方案；

　?。ㄋ模┪飿I服務企業持有關材料向業主委員會提出列支住宅專項維修資金；

　?。ㄎ澹I主委員會審核同意后，報區房管局備案。

　　第十二條 住宅專項維修資金劃轉至業主大會管理后，需要使用住宅專項維修資金的，業主委員會備案時應提交以下材料：

　?。ㄒ唬┳≌瑢ｍ椌S修資金使用申請備案表；

　?。ǘ┳≌瑢ｍ椌S修資金使用建議；

　?。ㄈ┕こ填A算書；

　?。ㄋ模┦┕挝粻I業執照和資質證書副本復印件；

　?。ㄎ澹┳≌瑢ｍ椌S修資金管理系統生成的任務單、相關業主簽字的分攤明細表；

　?。I部門出具的鑒定報告或行業主管部門出具的意見書；

　?。ㄆ撸┓?、法規規定的其他材料。

　　第十三條 專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：

　?。ㄒ唬┮婪☉斢山ㄔO單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；

　?。ǘ┮婪☉斢上嚓P單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；

　?。ㄈ斢僧斒氯顺袚囊蛉藶閾p壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；

　?。ㄋ模└鶕飿I服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。

　　第十四條 工程預算書應當由專業造價機構編制，或經過相應機構予以審核。

　　第十五條 需使用專項維修資金但無申請單位的，物業所在地社區居委會應當組織相關業主按程序辦理使用手續。

　　第四章 附則

　　第十六條 本辦法由朝陽區房屋管理局負責解釋。

　　第十七條 本辦法自20**年5月1日起實施。