物業管理所涉及的稅收主要有營業稅、企業所得稅及個人所得稅。

　　一、營業稅

　　物業管理的管理費收入以及相關的業務收入營業稅的稅率均為5%。

　　《中華人民共和國營業稅暫行條例》第九條規定：“營業稅的納稅義務發生時間，為納稅人收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。”根據這一規定，物業管理的管理費收入應在發出收款通知時作為收入。

　　物業管理所收取的按金根據1999年1月20日省地稅局粵地稅函[1998]225號《關于納稅人提供應稅勞務向對方收取的押金應按規定征收營業稅的批復》規定：“納稅人的營業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。價外費用包括向對方收取的手續費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其他各種性質的價外收費。押金屬于‘其他各種性質的價外收費’范圍。因此，納稅人發生營業稅應稅行為向對方收取的押金，無論會計制度規定如何核算，均應并入營業額計征營業稅。若發生退還押金，可允許從當期計稅營業額中予以扣除。”

　　物業管理代收的水電費等各種代收費用，1998年12月15日國家稅務總局國稅發[1998]217號《關于物業管理企業的代收費用有關營業稅問題的通知》明確：“對物業管理企業代有關部門收取的水費、電費、燃(煤)氣費、維修基金、房租不計征營業稅，對其從事此項代理業務取得的手續費收入應當征收營業稅。”

　　物業管理中所屬的會所，按活動項目有不同的稅率，其中文化體育業為3%。屬娛樂業按財政部、國家稅務總局[20**]73號文，從20**年5月1日起，夜總會、歌廳、舞廳、射擊、狩獵、跑馬、游戲、高爾夫球、保齡球、臺球等娛樂行為的營業稅統一按20%的稅率執行。

　　二、企業所得稅

　　內外資企業的企業所得稅有所不同，外資企業的工資支出不論多少均不需稅前扣除。內資企業需作稅前扣除。20**年4月16日穗地稅發[20**]92號《關于我市地方企業稅前工資薪金扣除問題的通知》規定了稅前工資薪金支出的幾種扣除形式和適用范圍。對一般的納稅人實行定額計稅工資形式。

　　1、納稅人當年發生虧損，工資薪金支出按不高于月人平960元允許在計算企業所得稅前據實扣除;

　　2、納稅人當年納稅所得額3萬元以下(含3萬元)，工資薪金支出按不高于月人平1000元允許在計算企業所得稅前據實扣除;

　　3、納稅人當年納稅所得額3萬元以上、10萬元以下(含10萬元)，工資薪金支出按不高于月人平1100元允許在計算企業所得稅前據實扣除;

　　4、納稅人當年納稅所得額10萬元以上，工資薪金支出按不高于月人平1200元允許在計算企業所得稅前據實扣除;

　　在上述基礎上，納稅人全年人均應納稅所得額每滿1000元，可另增加扣除月人平50元。

　　以上定額計稅工資形式，均以納稅人稅前扣除工資薪金支出后，應納稅所得額不得低于所規定的考核指標為原則。

　　通知又規定“納稅人按規定允許稅前扣除的工資薪金支出，可作為納稅人稅前計提職工福利費、工會經費、職工教育經費的計算基數。

　　除工資及職工福利費等需作稅前調整外，尚有以下費用需在稅前調整：

　　1、業務招待費：“全年營業收入(工業企業為銷售凈額，下同)在1500萬元及其以下的，不超過年營業收入的0.8%;全年營業收入在1500萬元以上(含1500萬元)，但不足5000萬元的，不超過該部分營業收入的0.5%;全年營業收入在5000萬元以上(含5000萬元)，但不足1億元的，不超過該部分營業收入的0.3%;全年營業收入在1億元以上(含1億元)的部分，不超過該部分營業收入的0.2%。”

　　2、廣告費：“納稅人每一納稅年度發生的廣告費支出不超過銷售(營業)收入2%的，可據實扣除，超過部分可無限期向以后納稅年度結轉。”

　　3、工會經費：“對納稅人稅前扣除的工會經費，......凡不能取得《工會經費撥款專用收據》的，不得在稅前扣除工會經費。”

　　4、私人通訊費用：“......納稅人可按本單位正式在冊人數的5%比例，按下列標準，憑電信部門開具的發票準予在稅前扣除住宅電話費每人每月補貼60元、無線移動電話費補貼每機每月400元及無線傳呼數碼機臺費。“

　　三、個人所得稅

　　工資薪金所得實行5%-45%的九級超額累進稅率;生產經營和承包、承租所得實行5%-35%的五級超額累進稅率;其他所得均實行20%的比例稅率。個人所得稅在計算應納稅所得額時，需減除一些合理的費用，如工資、薪金所得，稅法規定減除800元，加上生活補助費、上下班交通費......等各種補貼，廣州市的扣除額定為市區1260元，黃浦開發區1300元。

　　20**年7月12日國家稅務總局國稅函[20**]629號《關于個人所得稅若干政策問題的批復》規定：“國家機關、事業單位、企業和其他單位在實行‘雙薪制’(按照國家有關規定，單位為其雇員多發放一個月的工資)后，個人因此而取得的‘雙薪’，應單獨作為一個月的工資、薪金所得計征個人所得稅。對上述‘雙薪’所得原則上不再扣除費用，應全額作為應納稅所得額按適用稅率計算納稅，但如果納稅人所得不足800元的，應以‘雙薪’所得與當月工資、薪金所得合并減除800元后的余額作為應納稅所得額，計算繳納個人所得稅。”

　　財政部、國家稅務總局1997年11月7日財稅字[1997]144號文規定：個人領取的原提存的住房公積金、醫療保險金、基本養老保險金時，免予征收個人所得稅。

篇2：物業管理市場營銷中的重點戰術問題探討

　　物業管理市場營銷中的重點戰術問題探討

　　物業管理市場中要重點解決集約經營與分布經營的平衡，挖掘潛在客戶相對優勢和招投標問題，本文對此進行了比較具體的分析。

　　一、集約經營與分布經營的平衡

　　所謂集約經營, 就是在企業經營的過程中，強調對要害的資源實行集中控制、統一規范管理; 所謂分布經營, 與集約經營相對應，強調企業各子集的靈活性, 子企業對所轄資源和事務擁有較大的處置權和變通權。

　　有人十分推崇集約經營，似乎只有集約經營才是上乘正道，筆者對此則另有看法。筆者以為，以機器為主導，以大規模、標準化工業品的生產為主的行業，比較適宜實行集約化經營; 但以人為主導，以小規模、差異化服務為主的行業，則比較適宜實施分布經營。在行業發展初期和企業發展的探索期，適宜以分布經營方式為主; 在行業發展成熟期和企業定型期 , 則適宜逐步向集約經營過渡。

　　目前的物業管理市場的發展還處于探索期，物業管理企業大多也遠未達到成熟和定型階段，各個不同項目的實際條件和用戶需求相差很大，而且同一物業管理企業在物業管理市場上接管的不同項目之間一般沒有產權上的聯系，較難實現資源的統一調配，人員調配也受到一定的制約 ; 在管理細節和側重點上，各項目的管理只能因地制宜，適應本項目業主用戶的差異化要求，而不可能讓本項目業主用戶適應物業管理企業的集約化經營要求。

　　筆者以為，大型“飼養型”物業管理企業(例如萬科物業)，由于項目來源、管理關系、項目類型、產權關系等都比較單純，各項目趨同性強，因此資源共享和調配的可行性較大，因此實行集約經營有較大可行性;反之，以珠江管理為代表的，以市場競爭為主要發展方式的“野生型”物業管理企業，進行集約經營的可行性不大，如勉強推行，則輕易出現脫離實際、靈活性下降、效率低下、基層士氣低落等弊端。筆者以為，珠江管理多年來的成功，與實行以分布式經營管理為主的經營模式是有密切聯系的。由于珠江管理在有效監管的前提下，信任項目經理、關心并支持項目經理、重視維護項目經理的正當權益，從來不在項目經理身上打算盤，使項目經理不僅沒有后顧之憂，而且在公司的有效監管之下擁有較大的發揮空間。因此，項目經理的成長較快，隊伍較穩定，在管理好所在項目的同時，也為珠江管理進一步開拓市場提供了充足的人才儲備。

　　物業管理企業應當在集約經營與分布經營之間尋找適當的平衡點，既要給予各項目適當的變通權限，又要確保企業對各子項目的有效控制，片面迷信某種模式輕易使企業走入死胡同。

　　二、如何挖掘潛在的客戶

　　物業管理企業在平常的經營活動中，要專心挖掘潛在的客戶，引導他們的取向，具體的手段例如：

　　1. 行業理論導向 : 企業組織人力物力進行一些專業理論研究，就一些課題開設專業論壇、發表專業著作或論文、傳播本企業的服務理念 ; 在知名媒體上發表文章引導大眾取向等等。

　　2. 對在建項目提前上門推介 : 對在建的大型項目，在建設階段就主動上門推介本企業，免費為他們提供招投標的參考程序、參考方法和分析思路、業主選擇物業管理企業的方法和要點，給潛在顧客“洗腦”，讓他們制定的規則傾向于或有利于我們。

　　3. 老用戶見證和介紹 : 在有需要時組織一些優質老客戶進行聯誼和交流活動，同時邀請一些有開發價值的潛在客戶參加，讓新老客戶溝通聯誼、交流思想、增進了解、增強信心，在不知不覺之中用老用戶的嘴說我們的好話，這樣更具說服力和感染力，更能打動新用戶。

　　三、物業管理中的水平戰略

　　水平戰略就是沒有競爭沖突的不同行業的企業之間，所進行的通過資源互換而實現的互惠互利的合作形式，例如TCL公司和匯源飲料集團的合作，這兩家企業商定，在全國范圍內凡TCL促銷冰箱時，匯源飲料集團免費提供果汁飲料用于TCL冰箱展示 ; 凡是匯園飲料促銷飲料時，TCL免費提供冰箱。這樣，每當顧客體驗 TCL 冰箱時，就可以體驗匯園飲料的風味，每當顧客試飲匯園飲料時，又可以體驗到TCL冰箱的效果。雙方不僅節省了大量的廣告和配置費用，而且還明顯地擴大了影響，獲得了一箭雙雕的良好收效。

　　物業管理企業如何與其他行業進行水平戰略合作是值得研究的課題，例如，有實力的物業管理企業與有實力的售樓企業進行互惠合作，凡是一方接到手的項目都設法引入對方進入，管理企業利用售樓企業的銷售優勢提升接盤能力，而售樓企業又通過物業管理企業的管理優勢增強樓盤項目的銷售，達到互利互惠的效果。

　　類似地，物業管理企業也可以嘗試與中小學特長生培養單位、專業的外語輔導企業、健康事業企業實行水平戰略合作。

　　四、相對優勢策略

　　營銷是競爭的手段而不是目的，因此，企業不要脫離競爭實際和客戶現有需求去憑空地進行服務創新，不要過多超前于社會現實需求。

　　最合算的策略是在競爭對手的創新獲得用戶的認同后再跟進并超越之，而且不要超前太多，只要保持比對手多一點點就行，假如超越太多的話，不僅浪費資源、大大增加成本負擔，而且輕易脫離實際、曲高和寡, 往往得不到用戶的接受和欣賞，反而輕易造成勞民傷財、吃力不討好的惡果。

　　由于物業管理是微利行業，物業管理企業的資源相對有限，對于服務創新，要重點選擇客戶看得見、摸得著、使用率高、資金投入少、見效顯著的項目進行，不要好大喜功、好高騖遠、脫離客戶的現實需要去標新立異。

　　五、物業管理投標戰術

　　1. 情報和經驗的積累: 知己知彼，百戰不殆，要設法收集積累客戶及競爭對手的情報。

　?、?建立客戶及競爭對手的檔案記錄，留心客戶及競爭對手的公開活動信息和既往項目特點，積累關于客戶及對手的有用商業信息。

　?、?不打不相識，要多參加公開的投標活動，在投標過程中注重做好觀察、記錄，事后認真總結分析，專心把握客戶和競爭對手的投標特點和傾向。

　　2. 投標策略分析要素

　?、?客戶情況分析：客戶的支付能力的高低：是否給得起價錢 ; 需求傾向：較看重什么要素(服務 / 價格 / 非凡需求)、較不看重什么、如何才能投其所好 ; 競標規則 : 取中價、取低價、取接近標底價、其他。

　　例如，某電信公司開發的商業大廈招標，業主財大勢大，支付能力較強，對物業管理企業的資質和服務要求較高。對此，競標策略的基調應該是走優質優價路線，要在標書中重點突出優質服務，以及為確保這種優質服務而需要的中高水平的報價 ; 反之，假如走低價路線，就不是投其所好了。

　?、?敵我對比分析: 對手的優勢 ; 對手的劣勢 ; 我的優勢 ; 我的劣勢 ; 如何才能以我所長，擊敵所短。

　?、?對策分析: 對手可能采取的策略 ; 我方可以采取的策略 ; 對手最可能采取什么策略 ; 在各種可能的策略應對情況下，我方采取什么策略風險最低 ; 在各種可能的策略應對情況下，我方采取什么策略最為有利?

　　3. 投標分析結論: 該項目是否值得競標 ; 競標策略基調的確定(競標用什么手段、不用什么手段、基本價格策略和服務策略);合作的形式定位(代理、承包、顧問、共管等等);服務內容的定位;服務標準定位;報價的高低定位;派員的層次定位。

　　物業管理企業的市場營銷問題很多，也很值得探討，但正如IBM公司的資深副總裁杜諾佛所說 : “真實的世界是由真實的問題組成的，而不是由標準化的考題組成的。”我們只有一切從實際出發，解放思想，拓寬思路，以實事求是、恭敬謹慎的態度面對市場，才能獲得到市場營銷的可行之道。

篇3：物業管理會計核算方法范例

　　會計核算方法WI/CW-03

　　會計核算是會計的基本職能之一,在會計基礎工作中占有非常重要的地位,它對提高整個會計工作水平,起著舉足輕重的作用,為此,公司根據國家財政部頒布的《會計法》等一系列法律法規,特制定如下會計核算管理辦法:

　　一.會計核算的一般要求

　　1.依法建帳。本公司依《中華人民共和國會計法》和國家統一會計制度的規定建立會計帳冊,進行會計核算,及時提供合法、真實、準確、完整的會計信息。

　　2.會計核算內容。

　　2.1 款項和有價證券的收付;

　　2.2 財物的收發、增減和使用;

　　2.3 債權債務的發生和結算;

　　2.4 資本基金的增減和經費的收支;

　　2.5 收入、費用、成本的計算;

　　2.6 財務成果的計算和處理;

　　2.7 其他需要辦理會計手續、進行會計核算的事項;

　　3.會計核算的基本要求。

　　3.1 會計核算應當以實際發生的經濟業務為依據,按照規定的會計處理方法進行,保證會計指標的口徑一致、相互可比和會計處理方法的一個年度前后期一致,年度前后期如有變更,應當在說明中加以披露。

　　3.2 會計核算年度:以公歷一月一日起至十二月三十一日止。

　　3.3 原則上以人民幣為記帳本位幣。

　　3.4 會計制度:實行《會計法》和《兩則兩制》,共性財務政策部分按照《施工、房地產開發企業會計制度》執行,特性財務政策部分按照《物業管理企業財務管理規定》執行。

　　3.5 固定資產折舊方法:以《會計法》規定的直線法執行,按固定資產總額預留5%的殘值后每月按時計提折舊。

　　3.6 低值易耗品攤銷方法:以《會計法》規定的一次攤銷法按月攤銷,但同時要設備查簿對低值易耗品進行輔助管理。

　　3.7 存貨收發方法:采用《會計法》規定的先進先出法進行核算。

　　3.8 成本核算方法:按照《會計法》和《房地產企業會計制度》規定的實際成本法、開發間接費用按工程量進行分配的核算方法執行。

　　3.9 會計核算原則:以《會計法》規定的權責發生制為原則。

　　3.10會計憑證、會計帳薄、會計報表和其他會計資料必須符合國家統一會計制度的規定,不得偽造、變造,不得設置帳外帳,不得報虛假的會計憑證和會計帳簿、報表。

　　3.11按照國家統一會計制度的要求設置和使用會計科目。

　　3.12公司使用會計電算化,所使用的會計軟件和電子計算機生成的會計憑證、會計帳簿、會計報表等會計資料應當符合國家頒布的《會計電算化管理辦法》、《會計核算軟件基本規范》等規章。未使用會計電算化前按國家規定的手工操作方法執行。

　　3.13會計檔案應當按照《會計檔案管理辦法》的規定進行妥善保管,對電算化電子數據及相應會計備份資料、文字資料等應視同會計檔案進行管理。

　　3.14會計記錄文字統一使用中文。

　　3.15原始記錄:各種原始記錄(包括自制和外來),嚴格按《會計法》規定的辦法執行,以保證原始記錄的嚴肅性、真實性和合法性。

　　二. 會計憑證

　　1.原始憑證必須具備如下內容:

　　1.1 原始憑證的基本要素:憑證的名稱;填制憑證的日期;填制憑證單位名稱或填制人姓名;經辦人員的簽名或者蓋章;接受憑證單位名稱;經濟業務內容、數量、單價和金額。

　　1.2 如從外單位取得的原始憑證,必須蓋有填制單位的公章;對外開出的原始憑證,必須加蓋本單位的公章。

　　1.3 自制的原始憑證必須有經辦單位的領導人或者由單位領導人指定的人員簽名或者蓋章。

　　1.4 購買實物的原始憑證,必須有驗收證明。

　　1.5 支付款項的原始憑證,必須有收款單位和收款人的收款證明,不能僅以支付款項的有關憑證如銀行匯款憑證等代替。

　　1.6 發生銷貨退回的,除填制退貨發票外,還必須有退貨驗收證明;退款時,必須取得對方的收款收據或者匯款銀行的憑證,不得以退貨發票代替收據。

　　1.7 職工因公出差借款憑據,必須附在記帳憑證之后,收回借款時,應當另開收據或者退還借款付本,不得退還原借款收據。

　　1.8 經上級有關部門批準的經濟業務,應當將批準文件作為記帳憑證的附件。

　　2.記帳憑證必須具備如下內容:

　　2.1 記帳憑證的基本要素:填制憑證的日期;憑證編號;經濟業務摘要;會計科目;金額;所附原始憑證張數;填制憑證人員、稽核人員、記帳人員、會計機構負責人(主管會計人員)簽名或蓋章。

　　2.2 填制記帳憑證時,應當對記帳憑證進行連續編號,電腦打印出來的記帳憑證要加蓋制單人員、審核人員、記帳人員及財務負責人、主管會計人員印章或者簽字。

　　3.會計憑證的字跡和保管要求。

　　3.1 填制會計憑證的字跡必須清晰、工整。

　　3.2 會計憑證要及時傳遞,不得積壓,以保證會計核算的及時、正常進行。

　　3.3 會計憑證登記完畢后,應當按照分類和編號順序裝訂、保管,不得散失。

　　3.4 原始憑證不得外借,其他單位確需借用的,可以提供復制件,但應當履行嚴格的報批和借用登記手續。

　　3.5 原始憑證如有遺失,應當按照規定的要求取得相應證明,并辦理審核和報批手續。

　　三.會計帳簿

　　1.會計帳簿的設置。按照國家統一會計制度的規定和會計業務的需要設置會計帳簿。包括總帳、明細帳、日記帳和其他輔助性帳簿,以上所有會計帳簿、會計憑證和會計報表均到市財政局指定的地點購買。

　　2.會計帳簿的啟用。新帳簿啟用時,應當在帳簿封面上寫明單位名稱和帳簿名稱,并填寫帳簿扉頁上的"啟用表",注明啟用日期、帳簿起止頁數、記帳人員和會計機構負責人、會計主管人員姓名等,并加蓋名章和單位公章。當有記帳或者財務負責人調動工作時應在"啟用表"上履行簽字等手續。

　　3.帳簿的登記。會計人員應當根據審核無誤的會計憑證登記會計帳簿,具體方法嚴格按《會計法》的規定執行。

　　4.帳簿記錄的錯誤更正。如果會計帳簿記錄發生錯誤,不允許涂改、挖補、刮擦、藥物消除字跡等手段更正,也不允許重抄,而應當根據情況,按照規定采用劃線更正法等進行更正。

　　5.對帳。將會計帳簿記錄的有關數字與庫存實物、貨幣資金、有價證券、往來單位或者個人等進行相互核對,保證帳證相符、帳帳相符、帳實相符。

　　6.結帳。將本期內所發生的經濟業務全部登記入帳的基礎上,按照規定的方法對該期內的帳簿記錄進行小結或年結,結出本期或本年發生額合計和余額,并將其余額結轉下期或者轉入新帳。

　　四.編制財務報告

　　1.必須按照國家統一會計制度規定定期編制財務報告,包括會計報表主表、附表、附注及財務分析。

　　2.會計報表應當根據登記完整、核對無誤的會計帳簿記錄和其他有關資料編制,做到數字真實、計算準確、內容完整、說明清楚。

　　3.會計報表之間、會計報表各項之間,凡有對應關系的數字,應當相互一致。

　　4.財務分析:按季度分析,分析應包含各項財務指標,及重要的會計事項。

　　5.會計報告由公司經理和財務部長、主管會計等人簽字或蓋章(年終報表企業主要負責人和財務負責人必須簽字)后及時送交各有關單位(上級主管公司、稅務局、銀行)。