物業管理培訓之資金管理

　　(一)學習要求

　　掌握物業管理資金的概念,了解物業管理啟動資金與日常物業管理資金的來源及其管理;掌握物業管理資金的使用方向和使用原則,掌握物業管理資金的預算管理工作。

　　(二)學習重點

　　1、物業管理資金及其管理

　　(1)物業管理資金的概念物業管理資金是為保持物業及附屬設備的狀態完好和使用安全,充分發揮其各項功能以滿足需要而投入的貨幣總和。物業管理資金根據所處階段的不同,可分為物業管理啟動資金和日常物業管理資金。

　　(2)物業管理資金的管理概念物業資金的管理是物業管理企業對物業管理資金的籌措、使用、運作所進行的財務管理活動的整個過程。管理對象物業管理企業所能支配或將要支配的物業管理資金。管理目的物業管理企業有計劃、低成本、最大限度地籌集物業管理資金和提高該資金的運用效率和運用效果,保證物業管理工作的高效開展。

　　2.物業管理資金的來源和管理

　　(l)物業管理啟動資金概念物業管理啟動資金是指物業管理企業開展物業管理工作初始階段所需各項必要開支的資金及物業公共設施專用維護基金。內容及來源一部分是用于物業管理企業形成、建立、組成所需的資金,如物業管理企業的注冊資本、辦公場所的購置或租金、辦公用品購置、職工薪金等,這部分資金主要由房地產開發企業、單位組織及個人出資、入股形成;另一部分是物業公共設施專用維護基金,主要用于物業機構所屬物業的意外事故大修及日常維護,這部分資金一般應由物業主按一定比例和方法繳納形成,也可由政府出資設立或按一定程序、辦法由社會或開發建設單位出資建立。物業管理啟動資金的管理:其中物業公共設施維護基金的管理一般應由物業管理委員會設賬,存入銀行專戶,掌管這項基金。同時,委托物業管理企業實際操作使用,并做到?？顚Ｓ?實際操作使用時報物業管理委員會批準并接受監察。這項專用基金應劃給物業管理企業還是物業管理委員會管理,應視具體情況而定,一般不宜劃給物業管理企業直接掌管使用。新建物業的物業公共設施專用維護基金應在確保安全的前提下,從事適宜的短期投資,使其產生最大增值收益。

　　(2)日常物業管理資金來源包括物業管理服務費、物業管理機構開展多種經營的收入、其他收入等。其中物業管理服務費收取應考慮物業產權人、使用人的經濟承受能力及各項物業管理服務的價值補償,由物業管理委員會、物業管理企業、政府物價管理部門幾方面綜合考慮,共同協商決定。

　?、谌粘Ｎ飿I管理資金的管理

　　1)收取、使用上的管理。重點在于及時有效地收取各種管理費用,并做到有計劃地使用,量收支出,?？顚Ｓ?不挪用、多用或少用。

　　2)財務上的管理。應加強財會制度的建立與監管力度,杜絕內部出現財務漏洞,避免發生意外事件,防止貪污、冒領現象的發生,并注意安全保衛工作。

　　3.利用會計手段進行經濟管理

　　(l)會計的基本知識及會計制度會計的概念會計是經濟管理活動的重要組成部分。會計是通過收集、加工和利用以一定貨幣單位作為計量標準表現的經濟信息,對經濟活動進行組織、控制、調節和指導,促使人們比較經濟得失、權衡利弊講求經濟效益的一種管理活動。

　?、跁嫷幕韭毮?核算和監督。l)核算是會計的首要職能。主要從價值上反映核算單位的經濟活動狀況及成果。對會計監督可分為事前、事中、事后監督三種,主要通過對價值指標的監督,防止核算單位經濟活動的偏差與失誤,保障核算單位財產免遭損失。

　?、蹠嫹ㄒ庴w系我國會計法規制度按它們之間的相互關系,可分為三層:第一層是基本法,即(會計法)、(預算法)等國家法律;第二層是國家財政部根據基本法制定的對所有單位的會計核算工作均有約束力的會計準則;第三層是由各基層單位自行制定的單位內部會計制度。這三個層次的關系是第一層統馭第二層,第二層統馭第三層,三個層次共同構成物業管理單位的會計制度。

　　(2)通過會計報表分析提高經濟效益會計報表的概念會計報表亦稱財務報告,是會計核算的結果,是反映會計主體財務狀況、經營成果和財務收支情況的書面文件,是財會部門提供財會信息的一種重要手段。

　?、跁媹蟊淼臉嫵?會計報表一般由主表、附表和報表附注三部分組成。

　　l)主表包括資產負債表、損益表和財務狀況變動表(或現金流量表)。

　　2)附表根據各行業、各單位的特點而有所不同。

　　3)報表附注是對表內有關項目所做的必要解釋。會計報表對外提供時,一般還附有財務狀況說明書,這是會計部門向管理者說明情況、提出建議及其他要說明情況的書面報告。

　?、蹠媹蟊矸治龅囊饬x物業管理者根據提供的會計報表,通過一定的技術方法,對物業管理單位的資金管理、經營狀況進行過程分析和結果比較,總結經驗,揭露問題,以提高物業管理經營水平和經濟效益。

　　4.物業管理資金的使用與運作(l)物業管理資金的性質物業管理資金的性質由多種因素決定。根據物業管理資金所有者的不同,可劃分為國有資金、集體所有資金、私有資金及混合多產權所有資金;根據物業管理對象和目的的不同,可劃分為經營性資金和消費性資金。物業管理資金性質的不同決定了物業管理經營者對物業管理資金管理和使用方式的不同。

　　(2)物業管理資金的使用物業管理資金使用要實行總量控制法,既要集中統一計劃,又要保證一定的靈活性。具體包括三方面:①成本性資金支出與使用:成本性資金支出,是物業管理服務在一定日期內發生,用貨幣形式表現的勞動生產耗費。其包括勞動對象的耗費、勞動手段的耗費和勞動力的耗費三方面。成本性資金支出是必需的,是不產生資金回收的,是向社會提供勞務時必須耗費的成本性支出。這些資金轉化為勞動產品的價值,為社會所承認。這是物業管理企業必須保障的,是物業管理企業生存的基本條件之一。

　?、诠嫘再Y金使用公益性資金使用是物業管理企業必須承擔社會責任與義務的資金性支出,如向社會福利事業捐資、做公益性廣告等,這是物業管理企業必須支出的、無資金回收的支出。這部分支出數量不固定,也不經常發生,物業管理企業卻不能忽視它的存在。這部分資金為物業管理企業的生存與發展奠定良好的基礎。

　?、弁顿Y性資金支出與使用投資性資金使用是為了籌集發展用資金而使用的資金,主要是把暫時不用或緩用的物業管理資金用于收益性投資支出以求得更大的資金回報。投資性資金支出一定要選好投資方向,注意資金的安全性、資金的回收周期,同時注意這部分資金占物業管理資金整體的比例額。

　　(3)物業管理資金的使用原則①保障物業管理需求的原則。物業管理資金使用要首先滿足物業管理工作的需要。

　?、诠澕s支出,合理收益原則。對成本性資金支出,要厲行節約,做到合理支出;對投資性支出,要有目的、有步驟,在考慮收益的同時,注意回避投資風險。

　?、壑萍s性支出使用原則。建立資金使用的審批制度、監督制度和財會制度,使資金使用過程中存在相互制約機制,保證物業管理資金得到安全、合理、有效的使用。

　　(4)物業管理資金使用的責任制在遵守國家相關法律和單位財會制度的基礎上,建立、健全物業管理企業內部有效的管理體制,即物業管理資金的使用由單位領導負領導責任,財務人員負管理責任,使用人員負使用責任,領導下達資金使用指令和計劃,財會人員負責把資金撥到使用者手中,三方面相互監督,共同完成資金的使用過程;并落實監督審核制度,通過對物業管理資金使用方式、使用金額、使用時間及使用效果的監督和考核,保證物業管理資金的使用效果。

　　5.物業管理資金的預算管理

　　(l)物業管理資金預算的準備工作

　?、傥飿I管理資金預算管理的概念物業管理資金的預算管理是以物業管理目標為導向,以提高管理效益為出發點,以財務管理體系為保障,全面控制物業管理與經營活動的一種計劃管理模式。

　?、谖飿I管理資金預算管理的前提條件

　　1)扎實的會計工作和基礎管理工作;

　　2)對完善的制度體系;

　　3)好的領導體制與領導集體;

　　4)要充分利用管理會計的職能。

　　(2)物業管理資金預算編制程序和編制原則

　?、傥飿I管理資金預算編制的程序一般都先由預算專業部門負責,如財務預算處根據往年的資金使用情況及預測今年物業管理的發展和現有管理資金的掌握情況,于每年初或上年底編制出本單位的資金預算計劃,報領導審批,待審批后執行。對規模較大的物業管理企業,應采取分層編制,層層審核把關,最后匯總論證,再經橫向、縱向討論論證,經幾個回合討論,把集中制定和分散制定方法相結合,最終制定一個合理科學的資金預算方案。預算編制可以自上而下,也可以自下而上,或是上下結合論證式。

　?、谖飿I管理資金預算編制的原則

　　1)目標性原則。即預算編制應圍繞物業管理經營目標進行。

　　2)全面性原則。凡是與物業管理經營目標相關的經濟業務活動都要納入預算范圍,預算編制盡可能全面、系統、平衡、完整。

　　3)預算單位與周期性原則。預算編制應確定預算單位的大小和范圍,并確定預算周期。

　　4)人本原則。預算應考慮人的因素,使之成為有激勵效益的預算。

　　(3)物業管理資金預算編制的方法

　?、俟潭ǔ杀绢A算編制法1)日常綜合管理費用成本預算公式P=∑Pi (i=l,2......,n)2)人工費用成本預算公式P1=∑(Ni×Wi)( i=l,2......,n)3)行政辦公費成本預算公式P2= F0(1+i%)-F0’4)公用水電費預算公式P3=∑Q電i× P電+∑Q水i×P水5)保安服務費預算服務公式P4=∑Fi = F1+F2+F3滾動預算編制法即將預算周期始終保持在一個固定期間,如一年、一季度或一個月,連續進行預算編制。

　　具體編制方法是先制定一個周期的預算,在執行過程中進修改預算邊制定下一個周期的預算。

　　(4)物業管理資金預算管理的方法主要有以成本為中心的預算管理方法和以現金流量為中心的預算管理方法。以成本為中心的預算管理方法將成本預算層層分解到人,著眼于降低成本;以現金流量為中心的預算管理方法控制現金流入流出,盡量做到用最少的錢辦更多的事。

　　另外,還有以利潤或出資人利益為中心的預算管理方法、以資本預算為中心的預算管理方法。

篇2：大連市散裝水泥和散裝水泥專項資金管理辦法(2009修正)

　　大連市散裝水泥和散裝水泥專項資金管理辦法(20**修正)

　?。?999年7月19日大連市人民政府大政發〔1999〕68號文件公布；20**年12月3日大連市人民政府令第37號《大連市人民政府關于修改部分市政府規章和規范性文件的決定》修正；20**年8月13日大連市人民政府令第104號《大連市人民政府關于修改5件市政府規章的決定》第二次修正）

　　大連市散裝水泥和散裝水泥專項資金管理辦法(20**修正本)

　　第一條 為加強散裝水泥和散裝水泥專項資金的管理，根據國家和省有關規定，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于在大連市行政區域內生產、經銷和使用水泥的單位和個人。

　　第三條 市及縣（市）區散裝水泥工作行政主管部門負責本行政區域內的散裝水泥使用的管理工作。市散裝水泥辦公室（以下簡稱散辦）負責全市散裝水泥的發展、推廣工作，并具體負責中山區、西崗區、沙河口區、甘井子區散裝水泥專項資金（以下簡稱專項資金）的收繳工作。旅順口區、金州區、縣（市）散辦負責本轄區內專項資金的收繳工作。

　　大連經濟技術開發區管理委員會等市政府派出機構，負責管理范圍內散裝水泥和專項資金管理等工作。

　　市及縣（市）區有關部門應依據各自職責，協助散裝水泥工作行政主管部門共同做好散裝水泥和專項資金的管理工作。

　　第四條 水泥的生產和使用要貫徹國家“限制袋裝，鼓勵散裝”的方針，提高水泥散裝率，發展使用預拌混凝土和商品砂漿。

　　第五條 水泥生產企業（含粉磨站）應當逐步實現水泥生產散裝化?，F有的水泥生產企業必須配備散裝水泥發放設施和一定數量的散裝水泥運輸裝備；新建（含新建生產線）、擴建和改建的水泥生產企業，應按國家規定的散裝水泥設施能力標準進行設計和建設，其散裝設施能力必須達到70%以上。

　　第六條 對水泥、水泥制品、新型墻體材料、預拌混凝土和商品砂漿生產企業實行統計報表制度。水泥生產企業應當于每月5日前，將本企業上月水泥生產、銷售情況報送散辦；水泥制品、新型墻體材料、預拌混凝土和商品砂漿生產企業應當于每季度第一個月5日前，將本企業上季度水泥制品、新型墻體材料、預拌混凝土和商品砂漿生產、銷售情況以及使用水泥情況報送散辦。

　　第七條 水泥制品、新型墻體材料、預拌混凝土和商品砂漿生產企業應當全部使用散裝水泥。

　　建設工程項目散裝水泥使用率應當達到百分之八十。

　　第八條 城市規劃區內的建設工程項目，應當全部使用預拌混凝土，并應當在規定的期限內停止現場攪拌砂漿，全部使用商品砂漿。停止現場攪拌砂漿，全部使用商品砂漿的具體期限由市及縣（市）散裝水泥工作行政主管部門確定并向社會公布。

　　第九條 生產、銷售、運輸、使用水泥的單位，應逐步增加和配套散裝水泥設備和設施，做到標準化、系列化，保證技術先進、計量準確、安全可靠，符合環境保護和質量要求。

　　第十條 生產、銷售和使用袋裝水泥的單位和個人，應當依法繳納專項資金。

　　水泥生產企業繳納的專項資金在管理費用中列支；使用袋裝水泥的單位和個人繳納的專項資金計入建安工程成本。

　　第十一條 專項資金按照下列規定繳納：

　?。ㄒ唬┧嗌a企業應于每月10日前按本企業上月實際銷售袋裝水泥數額向散辦繳納；

　?。ǘ┙ㄔO工程項目（含獨資、合資、合作項目）由建設單位在辦理《施工許可證》前，按工程設計使用水泥量預交。其中，長?？h的建設工程項目，由縣財政部門代收。專項資金的入庫和支出，按國家有關規定執行；

　?。ㄈ┧嘀破?、新型墻體材料、預拌混凝土和商品砂漿生產企業使用袋裝水泥的,應當于每季度第一個月10日前，按照上季度使用袋裝水泥數額向散辦繳納。

　　第十二條 各散辦于每月15前憑《遼寧散裝水泥資金專用票據》，將收取的專項資金劃撥到同級財政部門的專項資金帳戶。

　　散辦可以委托有關單位代征專項資金，代征單位應于每月13日前，將收取的專項資金上繳到散辦。

　　專項資金的代征手續費為實際代征繳入國庫專項資金數額的千分之二，由財政部門按規定計提和撥付，納入預算管理。

　　第十三條 建設單位和個人應在工程竣工驗收后30日內，持有關部門批準的工程決算書和購買散裝水泥、預拌混凝土、商品砂漿發票等使用散裝水泥的憑證，向散辦申請清退專項資金。散辦和財政部門核實有關資料后，建設工程使用散裝水泥達到百分之八十的，按照散裝水泥實際使用量清退專項資金；建設工程使用散裝水泥未達到百分之八十的，不予清退專項資金。

　　第十四條 專項資金屬于政府性基金，收入全額繳入地方國庫，納入地方財政預算，實行“收支兩條線”管理。專項資金的征收、使用和管理應當接受財政、審計部門的監督。

　　第十五條 專項資金?？顚Ｓ?，主要用于：

　?。ㄒ唬┬?、改、擴建散裝水泥、預拌混凝土、商品砂漿專用設施；

　?。ǘ┵徶煤途S修散裝水泥、預拌混凝土、商品砂漿設備；

　?。ㄈ┥⒀b水泥、預拌混凝土、商品砂漿建設項目貸款貼息；

　?。ㄋ模┥⒀b水泥、預拌混凝土、商品砂漿科研、新技術開發、示范與推廣；

　?。ㄎ澹┌l展散裝水泥宣傳和獎勵；

　?。┐魇掷m費；

　?。ㄆ撸┩壺斦块T批準的與發展散裝水泥有關的其他開支。

　　前款第（一）項至第（四）項開支合計不得少于當年散裝水泥專項資金支出總額的百分之九十。

　　申請使用專項資金的單位和個人應向散辦提交立項報告，經散辦審核同意后報財政部門審批。申請專項資金用于散裝水泥設施、裝備建設或改造項目的單位和個人，應當同時提交經有關專家評審的項目建設可行性報告。

　　第十六條 縣（市）區散辦應將其征收專項資金的百分之二十上繳市散辦。

　　第十七條 違反本辦法規定的行為，由散裝水泥工作行政主管部門或者由其委托散辦按照下列規定處理：

　?。ㄒ唬┻`反第六條規定的，責令限期改正；逾期不改正的，可以處二百元以上一千元以下罰款；

　?。ǘ┻`反第八條規定，進行現場攪拌混凝土和砂漿的，責令改正，并可以處一萬元以下罰款；

　?。ㄈ┻`反第十條第一款、第十一條規定的，責令限期補繳；逾期不繳的，從逾期之日起按日加收應繳專項資金額千分之一的滯納金。

　　第十八條 違反本辦法涉及財政、環保、技術監督等部門權限的，由上述部門依據有關法律、法規、規章規定予以處罰。

　　第十九條 本辦法自發布之日起施行。1991年5月7日大連市人民政府大政發〔1991〕59號文件發布的《大連市散裝水泥管理暫行辦法》即行廢止。

篇3：鞍山市住宅專項維修資金管理辦法(2012修正)

　　鞍山市住宅專項維修資金管理辦法(20**修正)

　　鞍山市人民政府令 第169號

　　《鞍山市住宅專項維修資金管理辦法》業經20**年11月8日鞍山市第十四屆人民政府第75次常務會討論通過，現予公布，自公布之日起施行。

　　市長 王陽

　　鞍山市人民政府令 第177號

　　《鞍山市人民政府規章修正案》業經20**年8月13日鞍山市第十四屆人民政府第148次常務會議審議通過，現予公布，自公布之日起施行。

　　市長：王世偉

　　20**年11月8日

　　鞍山市人民政府規章修正案

　　......

　　三、《鞍山市住宅專項維修資金管理辦法》

　　1. 第三條第四款修改為：“住宅共用部位、共用設施設備的日常維修養護費用從日常維修費或者物業服務費中列支；私有房屋自用部位和自用設施設備的維修養護及更新改造費用，由產權人自行承擔；日常維修養護責任由物業服務企業或者管房單位承擔?！?/p>

　　2. 第十一條中“由業主委員會代表業主大會在專戶管理銀行設置住宅專項維修資金賬戶。住宅專項維修資金賬戶應當以物業管理區域為單位設置?！毙薷臑椤坝蓸I主委員會或者社區居民委員會代表業主大會向市維修資金管理中心提出申請，市維修資金管理中心在專戶管理銀行設置住宅專項維修資金賬戶?！?/p>

　　3. 第十九條修改為：“發生危及房屋安全、人身財產安全等影響房屋正常使用功能的緊急情況，需要立即采取緊急措施對共用部位、共用設施設備進行大修、中修和更新、改造的，由市房產局與相關部門共同進行勘察鑒定，確定方案并組織實施，維修費用從相關產權人住宅專項維修資金第三級賬戶中列支?！?/p>

　　4. 第三十一條增加一款作為第二款，即：“因產權人拖欠住宅專項維修資金給相關權利人合法權益造成損失的，應當自侵權之日起按拖欠金額加計同期銀行貸款利息?！?/p>

　　此外，根據以上修改對本規章的條款順序作相應調整。

　　鞍山市住宅專項維修資金管理辦法(20**修正本)

　　第一章 總則

　　第一條 為加強對住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部、財政部令第165號）等法律、法規和規章，結合我市實際，制定本辦法。

　　第二條 鞍山市市區內的住宅專項維修資金交存、使用、管理和監督，適用本辦法。

　　第三條 本辦法所稱住宅專項維修資金，是指專項用于住宅（含商品住宅、經濟適用房、安居房、拆遷安置住房、集資建房、保障性住房和公有住房房改出售后的住宅）共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、中修及更新、改造的資金。

　　本辦法所稱住宅共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內產權人或者單幢住宅內產權人及與之結構相連的非住宅產權人共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

　　本辦法所稱共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅產權人或者住宅產權人及有關非住宅產權人共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

　　住宅共用部位、共用設施設備的日常維修養護費用從日常維修費或者物業服務費中列支；私有房屋自用部位和自用設施設備的維修養護及更新改造費用，由產權人自行承擔；日常維修養護責任由物業服務企業或者管房單位承擔。

　　第四條 鞍山市房產局負責全市住宅專項維修資金的指導和監督管理工作。

　　鞍山市住宅專項維修資金管理中心（以下簡稱市維修資金管理中心）具體負責住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監督工作。

　　鞍山市財政局負責對住宅專項維修資金的管理使用進行監督管理。

　　第五條 住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權人決策、政府監督的原則。

　　第二章 交存和統籌

　　第六條 下列物業的產權人應當按照本辦法的規定交存住宅專項維修資金：

　?。ㄒ唬┳≌?，但一個產權人所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外；

　?。ǘ┳≌^內的非住宅和住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅。

　　第七條 商品住宅、非住宅在辦理入住手續前，產權人應當按照購房金額2.5%的比例向市房產局交存住宅專項維修資金。

　　經濟適用房、安居房、拆遷安置住房、集資建房和保障性住房的產權人在辦理入住手續前，應當到市房產局指定的評估機構進行評估，并按照評估價2.5%的比例向市房產局交存住宅專項維修資金。

　　公有住房房改出售的，產權人應當在辦理房屋所有權證時，按照房屋的建筑面積以當地現行房改成本價2%的比例向市房產局交存住宅專項維修資金。該部分住宅專項維修資金屬于產權人所有。

　　同一房屋中包含多種產權類別的，按照建筑面積最大的產權類別交存住宅專項維修資金。

　　公有住房房改出售的，售房單位應當在收到售房款之日起30日內，按照售房款25%的比例提取住宅專項維修資金，并將提取的住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。該部分住宅專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。

　　第八條 原由國有單位自建而現已棄管的房屋，住宅專項維修資金沒有建立或者建立不足的，其剩余公有住房房改所得資金全部用作住宅專項維修資金，由市房產局統籌使用。

　　第九條 房屋所有權轉讓時，產權人應當向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結余情況，并且出具有效證明。該房屋結余的住宅專項維修資金隨房屋所有權同時過戶。因房屋拆遷或者其他原因造成房屋滅失的，應當將個人交存的住宅專項維修資金余額退還。

　　第三章 賬戶設置和管理

　　第十條 對住宅、非住宅的產權人交存的住宅專項維修資金實行三級賬戶管理。市房產局與商業銀行（以下稱專戶管理銀行）簽訂托管協議，設置本市住宅專項維修資金第一級賬戶；每個物業管理區域設置第二級賬戶；按產權人的房屋產籍號設置第三級賬戶。

　　對售房單位提取的住宅專項維修資金實行二級賬戶管理。售房單位與專戶管理銀行簽訂托管協議，設置住宅專項維修資金第一級賬戶；每個物業管理區域設置第二級賬戶。

　　第十一條 業主大會成立前，住宅、非住宅的產權人交存的住宅專項維修資金，由市房產局代管。業主大會成立后，應當按照下列規定劃轉住宅、非住宅的產權人交存的住宅專項維修資金：

　?。ㄒ唬┯蓸I主委員會或者社區居民委員會代表業主大會向市維修資金管理中心提出申請，市維修資金管理中心在專戶管理銀行設置住宅專項維修資金賬戶。

　　申請設置住宅專項維修資金賬戶時，應當提交下列材料：

　　1．開戶申請；

　　2．業主委員會成立的備案批件；

　　3．物業管理區域內產權人明細表；

　　4．業主委員會公章；

　　5．業主委員會主任的私章、身份證及戶口簿。

　?。ǘI主大會設置賬戶后，市房產局應當在30日內核對相關信息，并且通知專戶管理銀行將該物業管理區域內產權人交存的住宅專項維修資金賬面余額劃轉至業主大會設置的住宅專項維修資金賬戶，并且將有關明細移交給業主委員會。

　?。ㄈI主委員會發生合并、分立或者撤銷時，當事人持相關材料到市房產局辦理住宅專項維修資金賬戶變更手續后方可到專戶管理銀行進行賬戶變更或者銷戶。

　　第四章 本金及利息管理

　　第十二條 住宅專項維修資金可以按照國家有關規定用于購買國債或者定期存儲。其所得增值收益應當用于共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造。業主大會應當在設置住宅專項維修資金賬戶之前，在市維修資金管理中心的指導下，對存儲的種類、方式、期限等相關事項形成書面決議。

　　利用產權人交存的住宅專項維修資金購買國債的，應當經業主大會同意。

　　利用從公有住房房改售房款中提取的住宅專項維修資金購買國債的，應當根據售房單位的財政隸屬關系，報經同級財政部門同意。

　　第十三條 住宅專項維修資金第三級賬戶利率按照中華人民銀行掛牌公告的活期儲蓄存款利率執行，利息每年年末結算一次。

　　第十四條 下列資金應當轉入住宅專項維修資金第二級賬戶滾存使用：

　?。ㄒ唬┳≌瑢ｍ椌S修資金的第二級賬戶存儲利息；

　?。ǘ├米≌瑢ｍ椌S修資金定期存儲或者購買國債的增值收益；

　?。ㄈ├米≌灿貌课?、共用設施設備進行經營的產權人所得收益，但業主大會另有決定的除外；

　?。ㄋ模┕灿迷O施設備報廢后回收的殘值。

　　第五章 使用和分攤管理

　　第十五條 住宅專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。產權人對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。

　　第十六條 使用住宅、非住宅的產權人交存的住宅專項維修資金，應當具備下列條件：

　?。ㄒ唬┮殉闪I主委員會并備案；

　?。ǘI主委員會設置住宅專項維修資金賬戶并已按照規定劃轉住宅專項維修資金；

　?。ㄈ┳≌瑢ｍ椌S修資金足額交存，或者有部分住宅專項維修資金已交存，未交存的相關產權人補交住宅專項維修資金或者書面承諾按照分攤額承擔費用；

　?。ㄋ模┬枰蘅樀墓灿貌课?、共用設施設備保修期滿，并且符合住宅專項維修資金使用范圍。

　　第十七條 業主大會成立后，需要使用住宅專項維修資金的，按照下列程序辦理：

　?。ㄒ唬┯蓸I主委員會會同物業服務企業提出使用方案。使用方案應當包括擬大修、中修和更新、改造的項目、工程預算書、工程進度計劃、修繕涉及范圍內住宅專項維修資金交存情況及擬分攤情況說明，并且提交擬定的具有資質的施工企業及其選定方法。

　　根據工程項目要求，需要聘請審計機構、監理機構的，同時提交擬定的具有資質的審計機構、監理機構及其選定方法。

　?。ǘ┯蓸I主大會依法討論通過使用方案。業主委員會將使用方案提交業主大會討論，討論完善后，通過使用方案。經修繕涉及范圍內專有部分占建筑物總面積2/3以上且占產權人總數2/3以上的產權人同意后，形成書面決議。同時，告知物業所在地的社區居民委員會，聽取社區居民委員會的建議，接受其監督。業主委員會將相關材料一并報市維修資金管理中心備案。

　　涉及書面征求產權人意見的，表決票可以通過直接和留置兩種方式送達。采取留置方式送達涉及的建筑面積及產權人數，不得超過修繕涉及范圍內總建筑面積及產權人數的15%。

　?。ㄈ┯蓸I主委員會會同物業服務企業組織實施使用方案。業主委員會應當與施工企業簽訂施工合同。施工企業應當按照施工合同全額墊款進行施工。

　?。ㄋ模┕こ探Y束后，由業主委員會會同物業服務企業進行竣工驗收并出具書面證明。工程保修期滿后，由物業服務企業負責日常維修養護。

　?。ㄎ澹┕こ炭⒐を炇蘸细窈?，業主委員會、物業服務企業應當將工程決算結果向全體產權人公示。第三方審計機構進行工程決算審計的，審計結果應當一并進行公示。

　?。┕酒跐M后，業主委員會持相關材料到市維修資金管理中心辦理備案手續。市維修資金管理中心受理備案后，應當將住宅專項維修資金支出額按照本辦法第二十一條的規定具體分攤，計入相關產權人住宅專項維修資金第三級賬戶。專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至施工企業。

　　發生的審計、監理等項費用從住宅專項維修資金中列支。

　　第十八條 因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數1/2的，在新一屆業主委員會產生之前，由管房單位作為責任單位，參照本辦法第十七條的規定組織使用住宅專項維修資金。其中，業主委員會的職責由物業所在地的社區居民委員會在街道辦事處（鎮人民政府）的指導和監督下代為行使。

　　第十九條 發生危及房屋安全、人身財產安全等影響房屋正常使用功能的緊急情況，需要立即采取緊急措施對共用部位、共用設施設備進行大修、中修和更新、改造的，由市房產局與相關部門共同進行勘察鑒定，確定方案并組織實施，維修費用從相關產權人住宅專項維修資金第三級賬戶中列支。

　　第二十條 公有住房房改出售后，售房單位從售房款中提取的住宅專項維修資金本金及利息由售房單位統籌使用。

　?。ㄒ唬┰摬糠肿≌瑢ｍ椌S修資金本金支出以幢為單位，按照每幢房屋的剩余使用年限分年度列支。該幢房屋住宅專項維修資金每年產生的利息一并統籌支出使用。

　?。ǘ┦鄯繂挝幻磕暧媱澖y籌支出的住宅專項維修資金總額等于各單幢房屋每年住宅專項維修資金計劃支出額與城維費投資之和。

　?。ㄈ┟磕昴瓿?，售房單位應當編制本年度住宅專項維修資金使用計劃。在每年年末，由售房單位上一級主管部門組織工程竣工驗收，審計決算。本金支出額按幢分攤到戶。結余或者超支部分均轉入下一年度列支。

　　第二十一條 住宅、非住宅的產權人交存的住宅專項維修資金的支出，應當按照下列規定，以修繕涉及范圍內產權人所擁有的專有部分占修繕涉及范圍內建筑物總面積的比例進行分攤：

　?。ㄒ唬┪飿I管理區域內樓房外共用部位、共用設施設備的住宅專項維修資金支出，由修繕涉及范圍內全體產權人按照其所擁有的專有部分占修繕涉及范圍內建筑物總面積的比例分攤。

　?。ǘ﹩未睒欠康墓灿貌课?、共用設施設備的住宅專項維修資金支出，由該幢樓房內全體產權人按照其所擁有的專有部分占該幢樓房總面積的比例分攤。

　?。ㄈ儆谝粋€單元（層）的共用部位、共用設施設備的住宅專項維修資金支出，由該單元（層）內全體產權人按照其所擁有的專有部分占該單元（層）總建筑面積的比例分攤。

　?。ㄋ模儆谝粋€單元內單側立廳的共用部位、共用設施設備的住宅專項維修資金支出，由該單元內該側立廳全體產權人按照其所擁有的專有部分占該單元該側立廳總建筑面積的比例分攤。

　　第二十二條 使用住宅專項維修資金涉及尚未售出的住宅、非住宅或者公有住房的，開發建設單位或者公有住房管房單位應當按照修繕涉及范圍內尚未售出住宅、非住宅或者公有住房的建筑面積占修繕涉及范圍內總建筑面積的比例，分攤大修、中修和更新、改造費用。

　　第二十三條 多種產權類別房屋使用住宅專項維修資金，按照下列規定分攤：

　?。ㄒ唬┕凶》颗c住宅或者非住宅之間使用住宅專項維修資金，由相關產權人按照建筑面積的比例進行分攤。

　?。ǘ┦酆蠊凶》恐g使用住宅專項維修資金，由相關產權人按照住宅專項維修資金金額的比例進行分攤。

　　第二十四條 下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：

　?。ㄒ唬┮婪☉斢山ㄔO單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用。

　?。ǘ┮婪☉斢上嚓P單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用。

　?。ㄈ斢僧斒氯顺袚囊蛉藶閾p壞的住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用。

　?。ㄋ模└鶕飿I服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。

　　第六章 補交和續籌

　　第二十五條 未交存住宅專項維修資金的，應當按照本辦法的規定補交住宅專項維修資金。

　　未按規定足額交存住宅專項維修資金的，在房屋所有權轉讓時，應當補交住宅專項維修資金。

　　設置住宅專項維修資金第二級賬戶后，由市維修資金管理中心和業主委員會或者代為行使業主委員會職責的社區居民委員會通知尚未交存住宅專項維修資金的產權人，或者在物業管理區域內進行公示，在3個月內補交住宅專項維修資金。

　　經業主大會同意，定期存儲或者購買國債所得增值收益，可以用于墊付未足額交存住宅專項維修資金的產權人應當承擔的工程款。在相應產權人交存住宅專項維修資金后，其應當承擔的工程款轉入所得增值收益中。

　　第二十六條 住宅專項維修資金第二級或者第三級賬戶資金余額不足應當交存總額的30%時，產權人應當續籌住宅專項維修資金。

　　住宅專項維修資金續籌的具體標準，由業主委員會或者代為行使業主委員會職責的社區居民委員會擬定，提交業主大會討論通過。續籌后的住宅專項維修資金余額，不得低于房屋現行評估價的2.5%。

　　產權人應當按照業主大會續籌住宅專項維修資金的決議，在業主大會討論通過后30日內，持房屋所有權證到專戶管理銀行交存住宅專項維修資金。

　　第七章 監督審計

　　第二十七條 業主委員會應當每年至少一次向全體產權人公布下列情況：

　?。ㄒ唬┳≌瑢ｍ椌S修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；

　?。ǘ┌l生列支的項目、費用和分攤情況；

　?。ㄈ┢渌嘘P住宅專項維修資金使用和管理的情況。

　　產權人對公布的情況有異議的，可以要求復核。

　　第二十八條 專戶管理銀行應當建立住宅專項維修資金查詢制度，接受產權人、公有住房房改售房單位對其賬戶中住宅專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。

　　專戶管理銀行應當每月向市維修資金管理中心及業主委員會報送住宅專項維修資金對賬單。市維修資金管理中心及業主委員會對住宅專項維修資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進行復核。

　　第二十九條 住宅專項維修資金的票據使用、會計核算和財務管理，應當執行財政部門的有關規定，并接受市財政局的監督檢查。

　　第三十條 住宅專項維修資金的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監督。

　　第八章 法律責任

　　第三十一條 逾期不交存、不續籌住宅專項維修資金的，由業主委員會或者代為行使業主委員會職責的社區居民委員會采取相應的催交措施，經催交仍不交存的，可以依法向人民法院提起訴訟，或者由市房產局責令限期交存。

　　因產權人拖欠住宅專項維修資金給相關權利人合法權益造成損失的，應當自侵權之日起按拖欠金額加計同期銀行貸款利息。

　　第三十二條 公有住房售房單位未按本辦法第七條第五款的規定提取和存儲住宅專項維修資金的，或者未按本辦法第二十二條的規定分攤大修、中修和更新、改造費用的，由市房產局責令限期改正。

　　第三十三條 開發建設單位未按本辦法第二十二條的規定分攤大修、中修和更新、改造費用的，由市房產局責令限期改正；逾期不改正的，處以1萬元以下的罰款。

　　第三十四條 挪用住宅專項維修資金的，由市房產局追回挪用的住宅專項維修資金，沒收違法所得，可以并處挪用金額2倍以下的罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　物業服務企業挪用住宅專項維修資金，情節嚴重的，除按照前款規定予以處罰外，還應當由市房產局吊銷或者提請頒發資質證書的部門吊銷其資質證書。

　　業主委員會或者代為行使業主委員會職責的社區居民委員會違反本辦法第十七條的規定，有隱瞞捏造事實、提供虛假材料等侵犯業主合法權益的行為的，依法追究相關人員的法律責任。

　　第三十五條 市房產局、市財政局工作人員利用職務之便，收受他人財物，不依法履行監督管理職責的，給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第九章 附則

　　第三十六條 本辦法中下列用語的含義：

　?。ㄒ唬┳杂貌课?、自用設施設備，是指進戶門以內由產權人獨自使用的衛生潔具、門窗、非承重墻、內墻面、地面、頂棚和陽臺等。

　?。ǘ┐笮?，是指需拆換部分主體結構和房屋設備且一次費用在該項目新建造價的50%以上的工程。

　?。ㄈ┲行?，是指需拆換少量主體構件，進行局部維修且一次費用在該項目新建造價的20%以上，并且保持原房的規模與結構的工程。

　?。ㄋ模└?、改造，是指對損壞、老化嚴重、達到使用壽命的原有共用設施設備進行更換或者局部改進，恢復或者完善設施設備的使用性能的工程。

　　第三十七條 海城市、臺安縣、岫巖滿族自治縣住宅專項維修資金管理工作可以參照本辦法執行。

　　第三十八條 本辦法自公布之日起施行?！栋吧绞腥嗣裾k公廳關于印發鞍山市住宅專項維修資金管理辦法的通知》（鞍政辦發〔20**〕56號）同時廢止。