一個值得引起高度重視的行業現象

　　前不久，中央電視臺報道“物業公司收縮調查，上海知名物業公司紛紛棄盤”播出后，上海人民廣播電臺也隨之進行了系列采訪報道，已經引起了行業內外的廣泛關注和政府有關部門的高度重視。筆者作為業內的一員，僅此現象談一些不成熟的看法。

　　眾所周知，物業管理是集社會性、公益性和服務性為基本特征的一個新興服務行業，事關千家萬戶的安居樂業。與廣大市民百姓有著最直接、最廣泛和最密切的聯系。我國內地物業管理經過30年的改革發展，已經成為城市社會管理的不可或缺的重要基礎，為城市經濟社會發展和人民生活質量的改善作出了重要貢獻。

　　然而，近十多年來，涉及社會公共事業的其他行業物價水平不斷攀升，勞動力成本不斷提高，唯獨物業服務的收費標準卻一直沒有調整過。不僅給物業服務企業的生存和發展帶來了嚴重影響，而且直接影響了物業服務質量的提高。

　　據記載，上海物業行業部分企業出現“棄盤”現象，早在20**年就發生過，20**年曾經形成一個小高潮。僅選以下若干個案例：

　　20**年1月底，車站新村小區物業主動撤離，接手僅一個月代管的另一家物業服務企業軋軋苗頭不對，也立馬“拜拜”走人。

　　同年4月1日，位于上海浦東新區已有10年房齡的上南花苑西苑小區，物業管理出現了“真空”地帶。原來負責服務的物業人員全部撤離。理由是收支嚴重失衡，公司難以為繼。

　　同年4月5日，中央電視臺、《解放日報》等傳媒，報道了上海普陀區延長西路甘泉街道十多個小區的160多名物業保潔人員集體不見了蹤影，生活垃圾堆積如山，節日在家休閑的居民怨聲四起。

　　同年4月10日，只有1.9萬平方米的六里嘉園“迷你”小區的物業管理也出現了危機，已經提供物業服務近8年的嘉屯物業公司在該小區虧損了16萬元，物業“管家”只好醞釀“辭職”。

　　央視報道的上海陸家嘴物業管理有限公司今年上半年已經退出了10個樓盤，下半年還準備撤退5、6個樓盤;上?？迫鹞飿I管理發展有限公司近幾年已陸續退出近20個項目共有100多萬平方米。今年計劃再退出2至3個項目;上海中星集團申城物業有限公司今年上半年已有40多萬平方米小區不再續簽合同，下半年還有近27萬平方米準備終止服務合同。就是絕大多數沒有“棄盤”的物業公司，大家都不謀而合地采取裁減員工、減少工作頻次和降低服務狀態等辦法來維持企業生計。由此可見，社會反映物業行業服務水平不高、物業企業隊伍不夠穩定、綜合素質不強等問題，似乎也在“情理”之中。

　　據業內人士分析：在面臨老舊小區管理費長期調整無望、收繳率持續偏低、人力成本不斷上漲、業委會運作不規范導致矛盾頻發等多重壓力下，這是物業服務企業不得不采取的非常手段。這種“拋盤”現象已是大勢所趨。

　　縱觀這幾年物業行業部分物業企業之所以發生“棄盤”、“不再續簽合同”或者說“終止服務合同”等現象。從原因上分析，無非是三方面情況：

　　一是由于隨著物業行業和企業自身的改革發展，需要對企業自身的產業結構進行調整。在這個調整過程中，自然會對收費標準過低，管理成本高的一些產品進行調整。這種結構性調整的“產品轉換”，應該視作企業的正常行為。

　　二是由于政策性問題導致的“棄盤”現象?，F在，物業行業尤其是物業企業，大家普遍關心、反映比較強烈的問題主要是由于物業管理收費標準太低，企業負擔過重，不堪承受?，F在物業企業執行的售后公房的收費標準是1996年制定的，至今已近16年沒有調整過。而這十多年來，本市勞動力的成本2000年時，上海最低工資標準是445元，今年已經調到1280元。職工最低工資標準近7年里增長了177.77%。由于物業服務收費標準過低、成本過高，企業想要搞好服務沒有本錢，企業發展沒有了后勁。無奈之下，只好紛紛采取“不續簽合同”、“棄盤”等不是辦法的辦法來退出。

　　三是純粹不負責任的“拋盤”。物業服務企業事前既不向政府有關部門打招呼，又不向廣大業主安民告示，“一夜之間走人”。這是大家最耽心，也是最不愿意看到的現象，目前尚未發生。

　　筆者認為：老舊住宅小區出現拋盤現象，這是社會主義市場經濟條件下價值規律的反映，也是物業管理行業在當前轉型整合過程中產生的必然的現象。物業服務企業作為一個自負盈虧的經濟實體，無疑要追求利潤的最大化來謀求企業自身的生存發展。如果一個物業服務企業其服務的項目長期虧損，自然會導致“不再續簽合同而拋盤撤離”。這也是在市場調節、企業結構調整、社會轉型過程出現的正?，F象。但是，作為政府有關部門，如果對部分物業服務企業的“棄盤”現象，不引起重視，不及時采取有效的措施，勢必影響廣大市民群眾的日常生活，從而導致不和諧或不穩定因素發生。為此，筆者建議：

　　1、盡快建立健全“以質論價、質價相符、合同約定”的物業服務價格調整機制。在當前勞動力成本大幅上漲，水、電、煤等公共事業費和物料成本不斷上漲，造成物業服務企業運作成本連年持續攀升的形勢下，建議市政府有關部門通過適當的政策調整，盡早加快緩解物業服務費用“入不敷出”的矛盾，逐步建立起物業服務費與物價消費指數同步的聯動機制。使物業服務收費由政府指導逐步向市場調節轉化，從根本上解決物業服務收費與市場調節脫節的問題。

　　2、進一步規范和落實住宅小區綜合管理相關部門的職責，盡可能減輕物業企業過重的社會經濟負擔。在現代城市住宅小區綜合管理工作中，物業服務企業承擔著重要的社會責任。上海市通過(20**年-20**年)住宅小區三年行動計劃的實施，基本理順了住宅小區綜合管理的體制和機制，明確了有關各方的職責。但是，在三年行動計劃實施過后，不少住宅小區的日常管理和維護，物業服務企業仍然承擔著本來不應由物業服務企業承擔的水、電和綠化的修理、養護工作等方面的經濟責任，這無疑又增加了物業企業的不少成本。建議市政府有關部門繼續按照《三年行動計劃》所明確的責任，進一步抓好落實，切實減輕物業服務企業不必要的負擔。

　　3、知難而進，迎難而上，積極推進物業服務理念和方式的創新。面對新的市場環境，如何突破傳統物業經營管理模式，利用物業服務平臺和客戶資源以及物業服務自身的專業優勢，通過引進服務集成、延伸服務產業鏈、開展各種經營等方式提高物業服務企業的盈利能力，已經擺在廣大物業企業面前的重要課題。因此，各物業服務企業要從理論和實踐的結合上，積極探索新形勢下企業發展的應對之策和變革之道。要在為廣大業主提供誠信經營服務的前提下，善于充分利用物業管理區域內各種資源，通過轉變服務觀念，創新服務內容，拓寬業務范圍，挖掘邊際效益，為物業企業的生存和發展開辟新的出路，為可持續發展奠定扎實的基礎。

　　4、加強宣傳，樹立正確的輿論導向。大力宣傳社會主義市場經濟條件下，物業服務是城市社會生活不可缺少的重要產品。不是社會福利，是城市社會消費的重要組成部分?，F在，社會對這一消費觀念并沒有形成。許多業主只是要求物業企業提供的服務越多越好，而繳納的費用越少越好，不交更好。這個觀念帶有普遍性，而且根深蒂固。因此，要通過加大這方面的輿論宣傳，引導廣大市民牢固樹立“以質論價、質價相符”的城市消費觀念。同時，借助今年我國內地物業30周年慶?；顒拥挠欣麜r機，大力宣傳物業行業涌現出來的事跡突出的各方面先進典型，充分展示我們“物業人的風采”，進一步弘揚正氣，鼓舞士氣，激勵廣大從業人員為推動行業科學發展、為構建社會主義和諧社會積極貢獻力量。

篇2：拋盤撤離值得引起高度重視的物業管理行業現象

　　一個值得引起高度重視的行業現象

　　前不久，中央電視臺報道“物業公司收縮調查，上海知名物業公司紛紛棄盤”播出后，上海人民廣播電臺也隨之進行了系列采訪報道，已經引起了行業內外的廣泛關注和政府有關部門的高度重視。筆者作為業內的一員，僅此現象談一些不成熟的看法。

　　眾所周知，物業管理是集社會性、公益性和服務性為基本特征的一個新興服務行業，事關千家萬戶的安居樂業。與廣大市民百姓有著最直接、最廣泛和最密切的聯系。我國內地物業管理經過30年的改革發展，已經成為城市社會管理的不可或缺的重要基礎，為城市經濟社會發展和人民生活質量的改善作出了重要貢獻。

　　然而，近十多年來，涉及社會公共事業的其他行業物價水平不斷攀升，勞動力成本不斷提高，唯獨物業服務的收費標準卻一直沒有調整過。不僅給物業服務企業的生存和發展帶來了嚴重影響，而且直接影響了物業服務質量的提高。

　　據記載，上海物業行業部分企業出現“棄盤”現象，早在20**年就發生過，20**年曾經形成一個小高潮。僅選以下若干個案例：

　　20**年1月底，車站新村小區物業主動撤離，接手僅一個月代管的另一家物業服務企業軋軋苗頭不對，也立馬“拜拜”走人。

　　同年4月1日，位于上海浦東新區已有10年房齡的上南花苑西苑小區，物業管理出現了“真空”地帶。原來負責服務的物業人員全部撤離。理由是收支嚴重失衡，公司難以為繼。

　　同年4月5日，中央電視臺、《解放日報》等傳媒，報道了上海普陀區延長西路甘泉街道十多個小區的160多名物業保潔人員集體不見了蹤影，生活垃圾堆積如山，節日在家休閑的居民怨聲四起。

　　同年4月10日，只有1.9萬平方米的六里嘉園“迷你”小區的物業管理也出現了危機，已經提供物業服務近8年的嘉屯物業公司在該小區虧損了16萬元，物業“管家”只好醞釀“辭職”。

　　央視報道的上海陸家嘴物業管理有限公司今年上半年已經退出了10個樓盤，下半年還準備撤退5、6個樓盤;上?？迫鹞飿I管理發展有限公司近幾年已陸續退出近20個項目共有100多萬平方米。今年計劃再退出2至3個項目;上海中星集團申城物業有限公司今年上半年已有40多萬平方米小區不再續簽合同，下半年還有近27萬平方米準備終止服務合同。就是絕大多數沒有“棄盤”的物業公司，大家都不謀而合地采取裁減員工、減少工作頻次和降低服務狀態等辦法來維持企業生計。由此可見，社會反映物業行業服務水平不高、物業企業隊伍不夠穩定、綜合素質不強等問題，似乎也在“情理”之中。

　　據業內人士分析：在面臨老舊小區管理費長期調整無望、收繳率持續偏低、人力成本不斷上漲、業委會運作不規范導致矛盾頻發等多重壓力下，這是物業服務企業不得不采取的非常手段。這種“拋盤”現象已是大勢所趨。

　　縱觀這幾年物業行業部分物業企業之所以發生“棄盤”、“不再續簽合同”或者說“終止服務合同”等現象。從原因上分析，無非是三方面情況：

　　一是由于隨著物業行業和企業自身的改革發展，需要對企業自身的產業結構進行調整。在這個調整過程中，自然會對收費標準過低，管理成本高的一些產品進行調整。這種結構性調整的“產品轉換”，應該視作企業的正常行為。

　　二是由于政策性問題導致的“棄盤”現象?，F在，物業行業尤其是物業企業，大家普遍關心、反映比較強烈的問題主要是由于物業管理收費標準太低，企業負擔過重，不堪承受?，F在物業企業執行的售后公房的收費標準是1996年制定的，至今已近16年沒有調整過。而這十多年來，本市勞動力的成本2000年時，上海最低工資標準是445元，今年已經調到1280元。職工最低工資標準近7年里增長了177.77%。由于物業服務收費標準過低、成本過高，企業想要搞好服務沒有本錢，企業發展沒有了后勁。無奈之下，只好紛紛采取“不續簽合同”、“棄盤”等不是辦法的辦法來退出。

　　三是純粹不負責任的“拋盤”。物業服務企業事前既不向政府有關部門打招呼，又不向廣大業主安民告示，“一夜之間走人”。這是大家最耽心，也是最不愿意看到的現象，目前尚未發生。

　　筆者認為：老舊住宅小區出現拋盤現象，這是社會主義市場經濟條件下價值規律的反映，也是物業管理行業在當前轉型整合過程中產生的必然的現象。物業服務企業作為一個自負盈虧的經濟實體，無疑要追求利潤的最大化來謀求企業自身的生存發展。如果一個物業服務企業其服務的項目長期虧損，自然會導致“不再續簽合同而拋盤撤離”。這也是在市場調節、企業結構調整、社會轉型過程出現的正?，F象。但是，作為政府有關部門，如果對部分物業服務企業的“棄盤”現象，不引起重視，不及時采取有效的措施，勢必影響廣大市民群眾的日常生活，從而導致不和諧或不穩定因素發生。為此，筆者建議：

　　1、盡快建立健全“以質論價、質價相符、合同約定”的物業服務價格調整機制。在當前勞動力成本大幅上漲，水、電、煤等公共事業費和物料成本不斷上漲，造成物業服務企業運作成本連年持續攀升的形勢下，建議市政府有關部門通過適當的政策調整，盡早加快緩解物業服務費用“入不敷出”的矛盾，逐步建立起物業服務費與物價消費指數同步的聯動機制。使物業服務收費由政府指導逐步向市場調節轉化，從根本上解決物業服務收費與市場調節脫節的問題。

　　2、進一步規范和落實住宅小區綜合管理相關部門的職責，盡可能減輕物業企業過重的社會經濟負擔。在現代城市住宅小區綜合管理工作中，物業服務企業承擔著重要的社會責任。上海市通過(20**年-20**年)住宅小區三年行動計劃的實施，基本理順了住宅小區綜合管理的體制和機制，明確了有關各方的職責。但是，在三年行動計劃實施過后，不少住宅小區的日常管理和維護，物業服務企業仍然承擔著本來不應由物業服務企業承擔的水、電和綠化的修理、養護工作等方面的經濟責任，這無疑又增加了物業企業的不少成本。建議市政府有關部門繼續按照《三年行動計劃》所明確的責任，進一步抓好落實，切實減輕物業服務企業不必要的負擔。

　　3、知難而進，迎難而上，積極推進物業服務理念和方式的創新。面對新的市場環境，如何突破傳統物業經營管理模式，利用物業服務平臺和客戶資源以及物業服務自身的專業優勢，通過引進服務集成、延伸服務產業鏈、開展各種經營等方式提高物業服務企業的盈利能力，已經擺在廣大物業企業面前的重要課題。因此，各物業服務企業要從理論和實踐的結合上，積極探索新形勢下企業發展的應對之策和變革之道。要在為廣大業主提供誠信經營服務的前提下，善于充分利用物業管理區域內各種資源，通過轉變服務觀念，創新服務內容，拓寬業務范圍，挖掘邊際效益，為物業企業的生存和發展開辟新的出路，為可持續發展奠定扎實的基礎。

　　4、加強宣傳，樹立正確的輿論導向。大力宣傳社會主義市場經濟條件下，物業服務是城市社會生活不可缺少的重要產品。不是社會福利，是城市社會消費的重要組成部分?，F在，社會對這一消費觀念并沒有形成。許多業主只是要求物業企業提供的服務越多越好，而繳納的費用越少越好，不交更好。這個觀念帶有普遍性，而且根深蒂固。因此，要通過加大這方面的輿論宣傳，引導廣大市民牢固樹立“以質論價、質價相符”的城市消費觀念。同時，借助今年我國內地物業30周年慶?；顒拥挠欣麜r機，大力宣傳物業行業涌現出來的事跡突出的各方面先進典型，充分展示我們“物業人的風采”，進一步弘揚正氣，鼓舞士氣，激勵廣大從業人員為推動行業科學發展、為構建社會主義和諧社會積極貢獻力量。

篇3：物業管理收費難的根本原因解析

　　物業管理收費難的根本原因解析

　　物業管理在中國誕生以來，對于推動房地產業發展，促進商品房消費，維護社會和諧發展可以說是功不可沒，在房地產業成為國民經濟重要支柱之一的時代，作為房地產業不可或缺的物業管理行業地位越來越重要。所以物業管理收費難的問題不能不引起我們的密切關注。

　　物業管理收費難絕不是一個孤立的問題，產生這個問題的原因很多，有政府的原因，有開發商的原因，有業主的原因，也有物業管理企業自身的原因。最根本的原因是各方均以各自利益為出發點，因而產生片面的認識所致，或者說是行業定位和社會定位出現了嚴重的偏差。

　　從對物業管理認識來看，對物業管理企業定位的偏差，其根源是對物業管理或者物業服務的本質缺乏真正的了解。

　　物業管理的本質究竟是什么呢?

　　《物業管理條例》規定：物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

　　因此，物業管理企業所有的活動都是圍繞物業共有部分進行的，首先考慮的是業主的公共利益，所提供的服務也只能是準公共性的，這種準公共性的服務決定了物業管理的價值取向。只有認清這個問題，才能給物業管理一個準確的定位，只有給物業管理準確定位，才能弄清楚“物業管理收費的特殊性和產生的根據”，只有弄清楚物業收費的這種特殊性才能搞清楚物業收費難的真正原因。

　　根據《物業管理條例》的規定，物業管理企業所提供的公共性服務一般可以歸結為以下三項：

　　1、公共秩序的維護(安全管理);

　　2、公共區域環境的維護(環境管理);

　　3、公共設施設備的養護(設施設備管理)。

　　物業管理企業做好上述各項公共性服務，首先能夠滿足業主、使用人共性的、主要的、基本的需求，這是物業管理企業生存發展的基本前提，換言之，這也正是物業管理收費的起碼依據。物業管理企業按合同約定，通過提供上述公共性服務，保證業主或使用人生活的安全舒適，以及所屬物業的保值和升值，這種服務與業主及使用人給付的服務費是等值的，因而是物業企業應得的，這本身就是一種建立在等價有償基礎上的合法交易行為，絕對應當受到法律的保護。

　　假如這些服務未能夠達到合同約定的要求，那么無論哪一家物業管理企業肯定都是不合格的，業主不但有理由抱怨，甚至有理由炒掉該物業的管理者。而其他任何一種服務的延展創新包括專項服務、特約服務、代辦服務等，都應當建立在做好以上各項服務的基礎之上。這類延伸服務按當事雙方協議收費，不能將其與前面所闡述的物業管理服務費等同起來。但是物業管理企業顯然不能包打天下，不可能做所有的事情，它是為全體業主服務的，不是供一家一戶呼來喚去的傭人。對此物業管理企業應有一個清醒的認識。

　　許多人覺得物業管理的公共性服務是人人皆知的常識，而恰恰是最為淺顯的常識在討論物業收費問題時被許多人忽視了?，F在一些物業管理企業把管理公司更名為服務公司，這當然無可厚非，但是完全拋棄管理職能，以為只要滿足業主的任何要求就解決了收費難問題，未免過于天真。

　　除了定位偏差的問題外還有就是由于物業管理作為房地產開發的最后一個環節，與房地產業有著密不可分的關系。一些開發商粗制濫造，把大量的工程問題留給物業管理企業去處理，導致物業投入使用后，管理問題層出不窮，許多問題物業管理企業根本無法解決。而業主認為我交物業費物業公司就必須對我負責，結果矛盾直接在業主和物業管理企業之間產生，等于開發商在物業建設完成階段就把業主和物業管理企業推到了對立面。這恐怕是迄今為止造成業主拒交物業費最多和最直接的原因了。

　　另外我們必須注意到時至今日除《物業管理條例》外，近三十年來尚沒有發布過一部完整的國家級的物業管理行政法律。

　　通過以上的分析不難看出物業管理收費難的基本原因是我國物業管理正處于成長發育階段，物業管理的政策法規不甚健全，社會各方基于各自利益產生了不同的認識，對物業管理企業給出不合理的定位所致，且房地產商的開發建設水平也有待于大大提高，加上業主的素質及物業自身的問題，就形成了物業管理收費難的現狀。誠然，我們也看到近些年來業主維權意識逐年增強，對物業收費中存在的一些不良傾向異議頗多，不能不引起物業管理企業的關注。

　　物業管理收費難問題，直接關系到物業企業的生存和發展。通過分析探討其發生的本源，使我們能夠發現問題的癥結所在，從而找出解決問題的辦法。

　　物業管理收費難的問題還將會在一個相當長的時間里存在于物業管理的活動中，物業管理企業需要通過提供長期的、持續不斷的優質服務，同時輔之以經常性的、耐心細致的宣傳來贏得社會各方面對物業管理本質的理解，統一各方面的認識，也包括進一步規范管理行為，按合同約定合理收費，從而促使矛盾轉化，使問題逐步得到解決。這可能是一個非常漫長的過程，甚至會始終陪伴著物業管理的成長發展。