更換物業公司的流程

　　根據我國《物業管理條例》相關規定：業主大會有權決定選聘、解聘物業管理企業。在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位選聘物業管理企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。前期物業服務合同可以約定期限;但是，期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同應予終止。

　　更換物業公司到底該如何操作呢?下面一起來學習一下，具體操作流程。

　　一、提出申請

　　物業管理小區(大廈)符合下列情況之一的，業主5人以上聯名可向該小區(大廈)所在的街道辦事處(或鎮人民政府，下同)書面提出申請，填報《首屆業主(代表)大會籌備小組成立申請表》，成立首屆業主委員會：

　　(一)物業已交付使用的建筑面積達到50%以上;

　　(二)物業已交付使用的建筑面積達到30%以上不足50%，且使用超過一年的。

　　二、成立籌備小組

　　街道辦事處收到申請后，作出書面批復意見，指導小區(大廈)成立業主委員會籌備小組(以下簡稱籌備小組)。

　　三、籌備小組開展籌備工作

　　(一)籌備小組經批復成立后，應告知建設單位或物業公司在15日內將其掌握的全體業主名單、聯系地址及其聯系電話等材料報街道辦事處;街道辦事處收到有關材料后5日內將上述資料交予籌備小組。

　　(二)籌備小組自成立之日起30日內擬好《業主公約》、《業主委員會章程》、《業主委員會選舉辦法》，并在小區(大廈)內明顯位置張貼公布，征求業主意見。 籌備小組將《業主委員會政策法規宣傳資料》在宣傳欄內公布并發放給業主。

　　(三)籌備小組組織各樓宇業主通過自薦或推薦方式產生業主委員會候選人。

　　(四)籌備小組將業主委員會候選人簡歷表、業主委員會選票格式樣本、業主大會議程向業主張貼公布，同時將《業主委員會選舉辦法》書面送達全體業主。

　　四、提交相關材料。

　　召開大會選舉委員籌備小組完成以上工作后，將業主候選人名單及簡歷表、《業主委員會選舉辦法》、《業主委員會章程》、《業主公約》送達街道辦事處，并提出召開業主大會或業主代表大會的書面申請，同時做好會務籌備工作，包括落實場地，組織人員印制選票，設備投票猜箱，通知投票權人，知會街道辦事處、派出所、開發公司、物業公司等有關人員。

　　籌備小組根據議程召開大會：收集、登記選票;審議并表決通過《業主委員會章程》及《業主公約》;公開唱票、點票，宣讀選舉結果，產生業主委員會委員。

　　會后籌備小組將大會簽到表、選舉結果統計表予以公布。

　　五、申請登記業主委員會

　　自產生之日起15日內，持下列文件向所在區或縣級市房地產主管部門申請辦理備案登記手續;

　　(一)業主委員會登記申請表;

　　(二)街道辦事處核準證明;

　　(三)業主委員會選票;

　　(四)業主代表選票;

　　(五)業主授權委托書;

　　(六)業主大會或業主代表大會簽到表;

　　(七)業主委員會章程;

　　(八)業主公約;

　　(九)其他相關資料。

　　六、核準批復

　　區或縣級市房地產部門經審核，給予業主委員會書面批復意見。業主委員會憑批文到公安部門辦理刻制公章手續，并將公章式樣報區或縣級市房地產部門及街道辦事處備案。

篇2：業委會小區物業公司更換交接公告

　　業委會關于小區物業公司更換與交接的公告

　　JY花園業委會公告

　　各位業主：

　　根據《北京市朝陽區JY花園小區第三次業主大會決議》，我小區應于九月十七日進行物業交接，由于原物業北京**物業管理有限公司拒絕交接小區的物業管理權，只是對小區地上部分實行撤管（包括保安、保潔、電梯和綠地等），新選聘的北京zz物業管理有限公司還不能有效地開展全部物業服務管理工作。為保證小區的和諧穩定，朝陽區政府及望京街道辦事處等相關部門和業委會都在積極開展工作和協調。為保證廣大業主的知情權，防止有人制造新的事端，現將各方面情況向大家通報。

　　一．小區物業交接情況

　　九月十七日上午，根據《北京市朝陽區JY花園小區第三次業主大會決議》，北京zz物業管理有限公司按時到達小區，準備進行物業交接；朝陽區建委物業科、望京街道辦事處、爽秋路居委會以及供電局、自來水公司、燃氣公司等相關政府部門均有同志到場見證交接。在交接現場，北京**物業管理有限公司經理朱勁松強調他們只是對小區地上部分（包括保安、保潔、電梯等）實行撤管，對物業用房、配電室、水泵房等相關設施以及小區的物業管理資料（包括小區各種圖紙等工程竣工驗收資料、設施設備維保資料、垃圾消納許可文件等）拒絕交接。小區物業服務管理就此陷入困境。為了保證小區居民生活盡量不受到影響，在朝陽區物業科楊科長主持下，業委會決定由北京zz物業管理有限公司先行進駐原物業撤管的地方，在條件不完全具備的情況下開始履行保安、保潔等職能。

　　二．各方關于物業交接的態度

　?。ㄒ唬┍本?*物業管理有限公司（原物業）

　　1.北京**物業管理有限公司已不愿在小區服務，九月十七日起對小區地上部分實行撤管，包括保安、保潔、電梯和綠地等。

　　2.北京**物業管理有限公司受小區開發商北京金致達房地產開發有限公司的全權委托管理其在小區的物業，包括地下車庫，地上Ａ、Ｂ兩座的一至三層商業部分。由于小區原設計的物業用房、配電室、水泵房等相關設施在地下，和開發商的相糾結，需與之協商道路通行權，在此之前不能移交以上設施。

　　3.小區業主欠繳物業費情況嚴重，在追繳物業費的事情沒有明確說法之前，不能移交小區的物業管理資料（包括小區各種圖紙等工程竣工驗收資料、設施設備維保資料、垃圾消納許可文件等）。

　?。ǘI主委員會

　　1.按照物權法規定，業主對建筑物共有部位及公共設施具有共同管理權。業主大會選聘新的物業服務企業后，北京**物業管理有限公司已經沒有資格再滯留小區，并無權繼續占有小區業主共有的場所、場地以及其他公共設施。

　　2.根據物權法及物業管理條例，北京**物業管理有限公司拒絕交出物業管理權的所有理由均沒有法律支持。

　　3.北京**物業管理有限公司的非法滯留小區，已經構成對業主共同管理權的妨礙，北京**物業管理有限公司應當立即撤離小區物業服務區域。

　　4.北京**物業管理有限公司違法繼續占有小區物業管理資料，已經構成對于業主對該資料的共同共有權的侵占，應當依法返還。

　　5.北京**物業管理有限公司非法控制配電室、高壓水泵房等設施、設備以及電梯維修、維護資料，給業主的生活構成安全隱患，必須盡快移交。

　　6.北京**物業管理有限公司非法控制部分歸業主共有的地下車庫，已經構成非法侵占，必須立即返還。

　?。ㄈ┍本﹝z物業管理有限公司（新物業）

　　1.根據《北京市朝陽區JY花園小區第三次業主大會決議》以及與JY花園業主委員會簽訂的《北京市朝陽區JY花園小區物業服務委托合同》，北京zz物業管理有限公司進駐JY花園小區是合法的。

　　2.北京zz物業管理有限公司愿意在現有條件下，爭取早日讓小區物業服務走上正軌。

　　3.北京zz物業管理有限公司現階段履行物業服務面臨很多現實的困難，如：小區物業辦公用房被侵占，小區保安和保潔人員沒有駐留場所；老物業不肯交接垃圾消納證，所以即使新物業運出去垃圾，附近的垃圾站也不收；小區監控設備極不完善，許多攝像頭被拆除，C、D座門前護欄被拆除，小區保安缺少基本的技術防范措施；噴水池水泵不知去向，許多燈光設備被損壞，老物業卡著公共用水的供給，使保潔工作難以進行等……這些都還需要政府有關部門

幫助協調。

　?。ㄋ模┱嘘P部門

　　朝陽區信訪辦：

　　1.JY花園業主大會依法選舉zz物業是符合法律程序的；

　　2.小區除規定的共有部分外，建筑區劃內的通道、消防、設備層或設備件等部分應當認定為共有部分，小區全體業主享有通行權；

　　3.原物業公司不得以欠繳物業費為由拒絕交接物業管理權；

　　4.希望北京**物業管理有限公司，尊重業主的合法權利，做好物業交接工作，并建議在9月21日前無條件交接完畢；

　　5.如果原物業不進行交接，小區出現任何責任問題仍然由原物業承擔；

　　6.建議小區業委會走法律訴訟程序解決JY花園物業交接問題，根據小區目前的現狀可以向法院提出先予執行的申請。

　　朝陽區質量技術監督局：

　　1.北京**物業管理有限公司拒絕合法交接物業管理工作，電梯若出現任何問題，由北京**物業管理有限公司負全責。

　　望京街道辦事處：

　　1.支持JY花園小區業主依法行使選聘物業的權利；

　　2.依法行政，積極協調有關部門為JY花園小區的和諧穩定作出努力；

　　3.希望JY花園小區廣大業主以國慶期間保安全保穩定的大局為重，通過正常途徑反映問題，不要采取過激行為。

　　三．小區物業管理現狀

　　1.zz物業在C座303室租房作為臨時辦公地點開始為小區服務。

　　2.zz物業先行墊資改善小區硬件，包括各樓座防盜門、大門、小區道路等。

　　3.zz物業的保安開始在小區正常執勤。

　　4.zz物業的保潔工開始清理小區內滯留多日的垃圾。

　　5.部分業主自發組織起來在小區巡邏，與新物業共同維護小區的安全。

　　四．政府部門開展的工作

　　1.朝陽區政府、望京街道辦事處相關部門在物業交接前后屢次召開協調會，敦促北京**物業管理有限公司尊重業主的合法權利，做好物業交接工作。

　　2.望京街道辦事處協調花家地派出所加強對JY花園的治安巡邏力度，要求爽秋路居委會密切注意JY花園的情況，做廣大業主和政府及時有效溝通的橋梁。

　　3.朝陽區政府物業科、小區權屬科為業主委員會提供了地下一、二層和C、D座夾層的產權權屬的圖紙。

　　4.朝陽區信訪辦給北京市二中院執行庭打電話，確認了小區地下一層車庫及地上Ａ、Ｂ兩座的一至三層商業部分已被法院查封，進入拍賣程序的事實。

　　5.望京街道辦事處城建科積極協調有關部門解決本小區垃圾消納問題。

　　五．業委會開展的工作

　　1.業委會在律師的指導下于9月24日正式對北京**物業管理有限公司提起訴訟，并將在條件許可時向法院申請先予執行。

　　2.向各有關政府部門反映小區狀況，爭取政府部門的支持。

　　3.幫助新物業克服困難，盡可能履行物業服務管理職責。

　　4.繼續敦促北京**物業管理有限公司盡快徹底交接物業管理權及物業管理資料。

　　廣大業主們，眼前的困難是暫時的，政府各部門和業委會都在堅持不懈地為小區的和諧穩定努力著。JY花園終將回歸為廣大業主們的JY花園！在維護我們自己權益的同時，懇請大家顧全大局，在法律、法規的指導下解決問題，為我們偉大祖國的60周年大慶貢獻我們的一份微薄力量！祝大家國慶節、中秋節闔家歡樂！

　　北京市JY花園小區業委會

　　20**年9月23日

篇3：小區更換物業公司的步驟

　　小區更換物業公司的步驟

　　更換物業公司的操作流程通常涉及以下幾個步驟：

　　01　成立業主委員會

　　在更換物業公司之前，小區業主應先成立業主委員會。業主委員會是由小區業主選舉產生的代表，負責維護業主的合法權益，監督物業公司的工作。成立業主委員會需要遵循以下步驟：

　　(1) 籌備組成立：由業主代表或社區居民委員會(以下簡稱“居委會”)組織召開首次業主大會，選舉產生籌備組?；I備組通常由5-11名業主組成，負責組織、籌備業主大會的召開。

　　(2) 業主大會的召開：籌備組應當在成立后30天內組織召開首次業主大會。業主大會應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加，方可召開。

　　(3) 業主委員會的成立：在首次業主大會上，業主通過投票選舉產生業主委員會成員。業主委員會由5-11名成員組成，具體人數根據小區規模確定。業主委員會成員應當符合相關法律法規的規定，具備完全民事行為能力，無不良信用記錄等。

　　02 評估當前物業公司的工作

　　在決定更換物業公司之前，業主委員會應先對當前物業公司的工作進行全面評估。評估內容包括服務質量、收費標準、管理效率等方面。評估可以邀請第三方專業機構進行，以確保結果的客觀性和公正性。

　　03 召開業主大會表決

　　在完成評估工作后，如業主對當前物業公司不滿意，可以召開業主大會，表決是否更換物業公司。業主大會應當有物業管理區域內持有2/3以上投票權的業主參加，方可召開。在會議上，業主通過投票表決是否同意更換物業公司。如同意更換，則需要確定新的物業公司。

　　04 新物業公司的選聘

　　在確定更換物業公司后，業主委員會需要組織新物業公司的選聘工作。選聘過程通常包括以下幾個步驟：

　　(1) 發布招標公告：業主委員會應當在物業管理區域內發布招標公告，明確招標條件、要求、期限等事項。

　　(2) 資質審查：對新參加招標的物業公司進行資質審查，確保其具備相應的資質和經驗。

　　(3) 評選委員會成立：業主委員會成立評選委員會，負責對投標的物業公司進行評估和評選。評選委員會通常由業主代表、業主委員會成員、居委會代表等組成。

　　(4) 評選：評選委員會對投標的物業公司進行評估，包括服務質量、收費標準、管理方案等方面。評估結束后，評選委員會應當根據評估結果推薦中標物業公司。

　　(5) 公示與簽訂合同：業主委員會將評選結果進行公示，如無異議，則與中標物業公司簽訂物業服務合同。

　　05　新舊物業公司的交接

　　在簽訂物業服務合同后，業主委員會應組織新舊物業公司的交接工作。交接過程應當遵循以下步驟：

　　(1) 交接清單的制定：新舊物業公司共同制定交接清單，明確需要交接的資料、資產、設備等事項。

　　(2) 交接手續的辦理：新舊物業公司根據交接清單，逐項辦理交接手續。包括資料移交、資產清點、設備調試等。

　　(3) 交接監督：業主委員會和居委會應當對交接過程進行監督，確保交接工作完整、準確、及時。

　　(4) 交接完成：在新舊物業公司完成全部交接工作后，新老物業公司應當共同向業主委員會和居委會出具交接完成報告。

　　在完成以上步驟后，新物業公司將正式接手小區的物業管理工作。需要注意的是，更換物業公司的過程可能因小區和地區的具體情況而有所不同，建議在執行過程中咨詢專業人士和當地主管部門的意見。