業委會關于小區物業公司更換與交接的公告
JY花園業委會公告
各位業主：
根據《北京市朝陽區JY花園小區第三次業主大會決議》，我小區應于九月十七日進行物業交接，由于原物業北京**物業管理有限公司拒絕交接小區的物業管理權，只是對小區地上部分實行撤管（包括保安、保潔、電梯和綠地等），新選聘的北京zz物業管理有限公司還不能有效地開展全部物業服務管理工作。為保證小區的和諧穩定，朝陽區政府及望京街道辦事處等相關部門和業委會都在積極開展工作和協調。為保證廣大業主的知情權，防止有人制造新的事端，現將各方面情況向大家通報。
一．小區物業交接情況
九月十七日上午，根據《北京市朝陽區JY花園小區第三次業主大會決議》，北京zz物業管理有限公司按時到達小區，準備進行物業交接；朝陽區建委物業科、望京街道辦事處、爽秋路居委會以及供電局、自來水公司、燃氣公司等相關政府部門均有同志到場見證交接。在交接現場，北京**物業管理有限公司經理朱勁松強調他們只是對小區地上部分（包括保安、保潔、電梯等）實行撤管，對物業用房、配電室、水泵房等相關設施以及小區的物業管理資料（包括小區各種圖紙等工程竣工驗收資料、設施設備維保資料、垃圾消納許可文件等）拒絕交接。小區物業服務管理就此陷入困境。為了保證小區居民生活盡量不受到影響，在朝陽區物業科楊科長主持下，業委會決定由北京zz物業管理有限公司先行進駐原物業撤管的地方，在條件不完全具備的情況下開始履行保安、保潔等職能。
二．各方關于物業交接的態度
?。ㄒ唬┍本?*物業管理有限公司（原物業）
1.北京**物業管理有限公司已不愿在小區服務，九月十七日起對小區地上部分實行撤管，包括保安、保潔、電梯和綠地等。
2.北京**物業管理有限公司受小區開發商北京金致達房地產開發有限公司的全權委托管理其在小區的物業，包括地下車庫，地上Ａ、Ｂ兩座的一至三層商業部分。由于小區原設計的物業用房、配電室、水泵房等相關設施在地下，和開發商的相糾結，需與之協商道路通行權，在此之前不能移交以上設施。
3.小區業主欠繳物業費情況嚴重，在追繳物業費的事情沒有明確說法之前，不能移交小區的物業管理資料（包括小區各種圖紙等工程竣工驗收資料、設施設備維保資料、垃圾消納許可文件等）。
?。ǘI主委員會
1.按照物權法規定，業主對建筑物共有部位及公共設施具有共同管理權。業主大會選聘新的物業服務企業后，北京**物業管理有限公司已經沒有資格再滯留小區，并無權繼續占有小區業主共有的場所、場地以及其他公共設施。
2.根據物權法及物業管理條例，北京**物業管理有限公司拒絕交出物業管理權的所有理由均沒有法律支持。
3.北京**物業管理有限公司的非法滯留小區，已經構成對業主共同管理權的妨礙，北京**物業管理有限公司應當立即撤離小區物業服務區域。
4.北京**物業管理有限公司違法繼續占有小區物業管理資料，已經構成對于業主對該資料的共同共有權的侵占，應當依法返還。
5.北京**物業管理有限公司非法控制配電室、高壓水泵房等設施、設備以及電梯維修、維護資料，給業主的生活構成安全隱患，必須盡快移交。
6.北京**物業管理有限公司非法控制部分歸業主共有的地下車庫，已經構成非法侵占，必須立即返還。
?。ㄈ┍本﹝z物業管理有限公司（新物業）
1.根據《北京市朝陽區JY花園小區第三次業主大會決議》以及與JY花園業主委員會簽訂的《北京市朝陽區JY花園小區物業服務委托合同》，北京zz物業管理有限公司進駐JY花園小區是合法的。
2.北京zz物業管理有限公司愿意在現有條件下，爭取早日讓小區物業服務走上正軌。
3.北京zz物業管理有限公司現階段履行物業服務面臨很多現實的困難，如：小區物業辦公用房被侵占，小區保安和保潔人員沒有駐留場所；老物業不肯交接垃圾消納證，所以即使新物業運出去垃圾，附近的垃圾站也不收；小區監控設備極不完善，許多攝像頭被拆除，C、D座門前護欄被拆除，小區保安缺少基本的技術防范措施；噴水池水泵不知去向，許多燈光設備被損壞，老物業卡著公共用水的供給，使保潔工作難以進行等……這些都還需要政府有關部門
幫助協調。?。ㄋ模┱嘘P部門
朝陽區信訪辦：
1.JY花園業主大會依法選舉zz物業是符合法律程序的；
2.小區除規定的共有部分外，建筑區劃內的通道、消防、設備層或設備件等部分應當認定為共有部分，小區全體業主享有通行權；
3.原物業公司不得以欠繳物業費為由拒絕交接物業管理權；
4.希望北京**物業管理有限公司，尊重業主的合法權利，做好物業交接工作，并建議在9月21日前無條件交接完畢；
5.如果原物業不進行交接，小區出現任何責任問題仍然由原物業承擔；
6.建議小區業委會走法律訴訟程序解決JY花園物業交接問題，根據小區目前的現狀可以向法院提出先予執行的申請。
朝陽區質量技術監督局：
1.北京**物業管理有限公司拒絕合法交接物業管理工作，電梯若出現任何問題，由北京**物業管理有限公司負全責。
望京街道辦事處：
1.支持JY花園小區業主依法行使選聘物業的權利；
2.依法行政，積極協調有關部門為JY花園小區的和諧穩定作出努力；
3.希望JY花園小區廣大業主以國慶期間保安全保穩定的大局為重，通過正常途徑反映問題，不要采取過激行為。
三．小區物業管理現狀
1.zz物業在C座303室租房作為臨時辦公地點開始為小區服務。
2.zz物業先行墊資改善小區硬件，包括各樓座防盜門、大門、小區道路等。
3.zz物業的保安開始在小區正常執勤。
4.zz物業的保潔工開始清理小區內滯留多日的垃圾。
5.部分業主自發組織起來在小區巡邏，與新物業共同維護小區的安全。
四．政府部門開展的工作
1.朝陽區政府、望京街道辦事處相關部門在物業交接前后屢次召開協調會，敦促北京**物業管理有限公司尊重業主的合法權利，做好物業交接工作。
2.望京街道辦事處協調花家地派出所加強對JY花園的治安巡邏力度，要求爽秋路居委會密切注意JY花園的情況，做廣大業主和政府及時有效溝通的橋梁。
3.朝陽區政府物業科、小區權屬科為業主委員會提供了地下一、二層和C、D座夾層的產權權屬的圖紙。
4.朝陽區信訪辦給北京市二中院執行庭打電話，確認了小區地下一層車庫及地上Ａ、Ｂ兩座的一至三層商業部分已被法院查封，進入拍賣程序的事實。
5.望京街道辦事處城建科積極協調有關部門解決本小區垃圾消納問題。
五．業委會開展的工作
1.業委會在律師的指導下于9月24日正式對北京**物業管理有限公司提起訴訟，并將在條件許可時向法院申請先予執行。
2.向各有關政府部門反映小區狀況，爭取政府部門的支持。
3.幫助新物業克服困難，盡可能履行物業服務管理職責。
4.繼續敦促北京**物業管理有限公司盡快徹底交接物業管理權及物業管理資料。
廣大業主們，眼前的困難是暫時的，政府各部門和業委會都在堅持不懈地為小區的和諧穩定努力著。JY花園終將回歸為廣大業主們的JY花園！在維護我們自己權益的同時，懇請大家顧全大局，在法律、法規的指導下解決問題，為我們偉大祖國的60周年大慶貢獻我們的一份微薄力量！祝大家國慶節、中秋節闔家歡樂！
北京市JY花園小區業委會
20**年9月23日
篇2：新舊物業管理交接難點及對策
新舊物業管理交接難點及對策
隨著物業管理的市場化推進，小區業主大會、業主委員會的逐漸成立，在我國，特別是北京、上海、深圳等大城市，部分商業住宅的前期物業管理合同年限到期，開發公司委派的前期物業公司按照合同應退出小區，由業委會選舉的新物業進駐小區，進入了新老物業的交接階段。在交接過程中，由于前期遺留問題、物業欠費問題、業主委員會的操作問題等使物業新舊交接過程中發生了不少糾紛，出現了舊物業不走、新物業進不來的局面。
如何能夠更好的解決這些問題，不僅關系到物業管理公司的利益，物業管理行業的規范發展，還涉及到小區居民的穩定生活和社區、社會的穩定。新舊物業交接的難點和對策，需要我們物業管理行業和各界人士的關注。
一、新舊物業管理交接難的三大體現
在物業管理實踐中，業主委員會通過正常的招投標，希望新物業管理公司進駐小區，在進駐過程中，新的物業管理公司感到交接工作存在很多的問題，阻礙了以后物業管理正常的開展，主要體現在以下三點：
1、小區相關設施如物業管理用房、公共設施等移交難。
按照《物業管理條例》規定，物業管理用房等房產的所有權屬于業主，但由于在房地產開發建設和登記產權時，大部分登記的是開發建設單位，而目前又沒有法規規定這部分產權如何移交給業主。如物業管理用房，即使舊物業管理公司同意移交，但在接管初期，舊物業管理公司對物業管理用房進行過裝修，投入了一部分的費用，需要舊的物業管理公司、新的物業管理公司、業主委員會進行協商，增加了新舊物業交接的難度。
2、物業資料移交難。
按照《物業管理條例》第二十九條，建設單位應當向物業管理公司移交以下資料:
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料。
(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料。
(三)物業質量保修文件和物業使用等技術資料。
(四)物業管理所必須的其他資料。
要求物業管理企業應當在前期服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。
雖然《物業管理條例》上對交接的內容有規定，但是比較籠統，不能充分的將日后新物業管理公司順利開展公司所需要的資料(如財產記錄、設備情況和客戶資料等)涵蓋在內。另外，由于大部分前期物業管理公司都是由開發商選聘的或者自己組建的物業管理公司，開發商不按規定向物業管理公司移交相關資料，舊物業管理公司也就無法在新舊物業交接中提交完整的資料。
若沒有設備竣工圖等重要的原始資料，新物業管理公司則無法在小區內順利開展物業管理工作。如某新物業管理公司在入駐小區后，不少業主反映下水管道堵塞，新公司請來專業疏通人員檢查后發現，整個小區要進行大的疏通，但由于物業管理公司在交接時沒有將下水管道的圖紙移交過來，這樣疏通工作也不能開展，影響了業主的正常生活。
3、物業管理費支出、欠費問題處理難。
由于物業管理合同的特殊性，體現在物業合同主體和標的的特殊性，當業主委員會代表業主和物業管理公司簽訂了合同，這樣物業管理公司所提供的服務是面向所有業主，而各業主的服務要求和判斷服務質量的標準又不一樣，這樣造成某些業主對物業服務的不滿，通過拒絕交納物業管理費來抗議，而開發商的遺留問題難以解決，又加劇了物業管理公司和業主之間的矛盾。這樣在舊物業退出小區時，業主所欠的物業管理費則成為一個阻礙交接成功的難題。
(1)物業管理費賬目管理雜亂。舊物業不能詳細公布業主交費情況，而一些物業管理中的費用該支付的沒有支付，該公布的不公布，造成收入和費用混亂，又沒有監督機構對支出進行監管，比較混亂，在新物業交接時，各管理項目費用理不清，不能順利接管。
(2)代收費用的差額問題。如很多老小區，在初始階段沒有一戶一表，舊物業管理公司義務為居民代收水電費，出現的差額費往往由物業管理公司承擔，這樣在交接時，對于差額部分如何來妥善解決，原有物業管理公司的權益又如何來保護，解決不好這些問題，新舊物業交接時就容易產生糾紛。
(3)物業管理費欠交?，F在，物業管理公司的物業費收繳率不高，好一點的公司到90% ，而很多的是維護在70% ，一些老小區還不到40% 。這樣，新舊物業交接時物業費的糾紛就成為了一個很大的障礙。舊物業管理公司在物業費的問題沒有解決前，讓其退出是很難的。
(4)其他費用，如前期停車費、一些經營收益的問題也影響了新舊物業交接的順利開展。
二、解決新舊物業交接糾紛的對策
面對業主對自主選擇物業管理公司的權利主張，而業主委員會在選擇物業管理公司后，發生了諸多的物業管理交接糾紛，如何規避糾紛，順利實施此項物業管理市場化行為，需要從政府、企業、業主委員會三個角度來開展工作。
1、加強政府的監督機制，特別是物業管理費的使用監督機制，為日后的舊物業的退出和新物業的進入打下基礎，減少有爭議和矛盾的問題。
不僅要有工商和稅務的一般監督管理，還需要政府或者其他的公正的第三方中介力量的加入，提供技術力量和法律、規章的強有力的支持，加大物業監管機制，把這個社會化的問題通過一個良性的管理循環來控制和監督，提供一個公平的競爭環境。政府的規則可以說是影響到整個市場的游戲規則，政府的相關政策能夠與市場問題同步，而不是滯后，物業管理公司能夠在遇到問題后有法可依、有法可行。
2、加強企業團隊建設和規避風險的意識。企業要意識到在市場化競爭中不能盲目的市場拓展，結合行業的現狀，進行充分的調研和分析，再采取相應的經濟行為。而且對經濟行為的可操作性細節考慮得要多，物業管理行業并不是一個低風險的行業，特別是在現在這個競爭不規范、規則不完整、沒有游戲規則可依的情況下，存在很大的經營風險。
3、提高業委會成員的專業能力?？善刚埼飿I管理專家和法律顧問來操盤此事，從業委會的備案、招投標過程、新舊物業的接管程序上有一個符合法規、業主需求的過程規劃。
三、成功案例
某小區業主對現有物業管理公司的物業管理不滿意，希望通過合法的途徑來改選物業管理公司，下面是小區業主的一系列做法，最終成功的改選了物業管理企業，而且原有的物業管理公司也收回了業主所欠的費用，移交了全部的相關物業管理資料，三方達成了共贏。
1、就是按照法規合法成立業主委員會，完善了組織機構。從20**年9月起，小區居民開始認真籌備成立業主委員會。從候選人報名中確定人選作為業主委員會成員，特聘全職秘書。業委會成立了專門的財務組、督察組、宣傳組，邀請有專業背景的熱心人士參與。
2、業主委員會成員認真開展各項工作。與業主通過互連網討論《業主公約》、《業主大會議事規則》，制定業主委員會全年工作計劃。學習相關的物業條例，吃透各種法律條文，研究物業管理條例。
3、公開招標選擇物業管理公司。業主委員會聘請專業審計公司做財務統計，與新物業簽訂協議時，居民中的法律界人士為各項條款把關。對初選的六家公司集中投票，對他們所管理的物業管理項目進行逐個考察，采用邀請招標的方式，招聘過程透明，選擇了新的物業管理公司
4、業主與舊物業管理公司、開發商良好的溝通。在新舊物業的交接中，沒有出現業主與物業正面沖突的情況，在業主委員會的宣傳下，業主交納了所欠舊物業管理公司的費用。在此過程中，業主委員會取得了開發商的支持，成功的實現了新舊物業的交替。
參考書目:
1、物業管理政策法規匯編，中國物業管理協會，20**.12
2、梁柱，《物業管理進出現象分析》，《中國物業管理》雜志，20**.5
來源:《中國物業管理》20**年(增刊1)發布日期:20**-11-10作者:楊宣軼
篇3：物業接管交接工作流程
物業接管交接工作流程
物業的交接是物業管理機構對物業實際管理的開始(對于狹義物業管理而言)。常見的物業交接有兩種類型:其一是新建物業的接管，其二是物業使用過程中接管。
(一)資料的交接
資料的交接主要包括以下一些內容:
1.物業規劃圖；
2.竣工圖(包括總平面、單體竣工圖)；
3.建筑施工圖；
4.工程驗收的各種簽證、記錄、證明；
5.房地產權屬關系的有關資料；
6.機電設備使用說明書；
7.消防系統驗收證明；
8.公共設施檢查驗收證明；
9.用水、用電、用氣指標批文；
10.水、電、氣表校驗報告；
11.有關工程項目的其他重要技術決定和文件。
上述資料，主要來自房地產開發企業，監理部門。此外，對于物業使用過程中接管的項目，其資料來源應為委托人(如業主管理委員會)。
(二)物業接管驗收
物業接管驗收不同于竣工驗收，它是在竣工驗收的基礎上，以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗。一般來說物業接管驗收包括以下內容:
1.主體結構驗收。地基沉降不應超過國標規定的變形值，不得引起上部結構的開裂
或毗鄰房屋的破壞；主體結構構件的變形及裂縫也不能超過國標規定；外墻不得滲水。
2.屋面及樓地面。屋面應按國標規定排水暢通，無積水、不滲漏；樓地面與基層的粘結應牢固，不空鼓且整體平整，無裂縫、脫皮和起砂現象；衛生間及陽臺、廚房的地面相對標高應符合設計要求，不得出現倒水及滲漏現象。
3.裝修。應保證各裝修部位或構件既美觀大方又滿足使用要求，不得出現因裝修不善而造成的門窗開關不靈，油漆色澤不一，墻皮脫落等現象。
4.電氣。電氣線路應安裝平直、牢固，過墻有導管；照明器具必須安裝牢固，接觸良好；電梯等設備應運轉正常且噪聲震動不得超過規定；此外各類記錄及圖紙資料應齊全。
5.水衛、消防、采暖、燃氣。上、下水管道應安裝牢固，控制部件啟閉靈活，無滴，漏、跑、冒現象；消防設施應符合國家規定，并有消防部門檢驗合格證；采暖的鍋爐、箱罐等壓力容器應安裝平整、配件齊全，沒有缺陷，并有專門的檢驗合格證；燃氣管道應無泄漏。此外，各種儀表儀器、輔機亦應齊全、靈敏、安全、準確。
6.附屬工程及其他。室外道路、排水系統等的標高、坡度等因素都應符合設計規定；相應的市政、公建配套工程與服務設施應達到質量和使用功能的要求。
(三)核實原始資料
在現場驗收檢查的同時，應核實原始資料，逐項查明，發現有與實際不相符之處，應及時做出記錄，并經雙方共同簽字存檔。
(四)用戶情況調查
用戶是物業管理機構的服務對象，物業管理企業在交接物業時，應及時準確地了解用戶的特征、家庭特點、產權情況、經營情況、業務范圍等等一些問題，以便順利地開展物業管理，并有針對性地提供一系列綜合服務項目。
(五)建立檔案
物業管理中的資料檔案，是便于物業管理企業日后管理的一項重要工作。管理過程中，應將資料分類、裝訂成冊，或存入電腦隨時調用。資料檔案的內容主要有:
1.物業開發可行性研究報告；
2.物業開發建設時的有關圖紙、記錄等資料；
3.物業管理方案及物業管理招標投標時的有關資料；
4.歷年物業管理工作報告和財務報告；
5.房地產權屬關系的有關資料；
6.物業用戶的有關資料。
二、用戶人伙
(一)入伙程序
用戶入伙是物業管理機構與用戶的首次接觸。物業管理企業應認真對待每一個環節，以保證物業管理工作有一個良好的開端。一般來說，物業管理中的用戶入伙應遵循以下程序，
1.用戶接待。用戶攜帶與房地產發展商共同簽署的購房合同以及產權證(或租賃合同)、身份證到物業管理機構辦理入伙手續。
2.發放資料及鑰匙。物業管理機構查驗用戶的上述各種文件齊全后，即可發放以下資料及鑰匙。
(l)“用戶入住驗收表”；
(2)“住戶須知”或“用戶手冊”及“使用說明書”；
(3)“物業管理公約”；
(4)“裝修申請表”；
(5)其他宣傳資料和規定。
3.用戶驗收。用戶可按“用戶入住驗收表”所列的各項內容查驗擬入住物業的結構部件、水電設備以及水、電、氣表，并應盡快填寫表格，以便有任何問題時及早處理。
4·收回表格存檔。
5.搬遷入伙(進戶)。用戶搬遷入伙的管理較為重要。由于一棟(一組)物業中用戶較多，其家具、設備更是多種多樣，搬遷過程的人員、車輛亦來往不斷，這樣必然對物業及物業區域內的安全、環境衛生、交通等問題造成一定影響。因此，物業管理機構應調整好用戶
的入伙時間，并加強安全及交通的管理，保護好各種易受搬遷影響的公共設施。此外，物業管理機構應發揮其良好的服務功能，自行組織或替用戶聯系搬遷公司，以解決用戶的后顧之憂。
(二)“用戶手冊”的內容
“用戶手冊”是使用戶全面了解物業管理的有關規定及服務的說明書。它詳盡全面地反映出用戶應遵守的管理規定，同時也將物業管理機構所能提供的服務項目告知用戶。此外，有些物業管理機構還將國家及地方政府的有關規定和物業公約收錄于手冊之中，以起到更廣泛的宣傳作用?！坝脩羰謨浴币话惆韵聝热?
1.物業梗概；
2.物業管理人員的分工；
3.業主委員會的組成及作用；
4.如何投訴并提出建議；
5.管理費繳納辦法；
6.裝修管理規定；
7.入伙事宜；
8.環境衛生管理規定；
9.治安消防管理規定；
10.交通管理規定；
11.水、電、氣使用管理規定；
12.物業用途限制；
13.電視接收管理規定；
14.公共設施管理規定；
15.文化娛樂設施管理規定；
16.豢養寵物的有關規定；
17.空調安裝的有關規定；
18.噪音限制；
19.多種經營與服務的內容；
20.電梯使用管理規定；
21.常用電話號碼。
“手冊”中一般還包含因用戶違反規定，而制定的懲罰措施。用戶在領取手冊時及在物業使用過程中，物業管理機構應詳細耐心地宣傳“手冊”內容，以便使用戶了解并自覺遵守各項管理規定。
三、裝修管理
在物業正式使用前，用戶往往要求進行物業的二次裝修，以提交居住質量和使用功能。在進行裝修之前，用戶應向物業管理公司進行申請登記，以便確保整個裝修工程在規定范圍內，并保護毗鄰房產、結構安全、公共設施、衛生環境等。
物業管理機構應根據所管理物業的實際情況，明確制訂裝修管理規定，以便用戶及裝修人員共同遵守。例如，對于住宅小區物業，物業管理機構必須按國家有關二次裝修管理的法規規定以及小區管理公約，確定裝修管理規定及裝修有關細則。而物業管理者在此不僅根據全體業主委托進行符合小區廣大業主利益的裝修管理，同時還兼有國家有關法規及規定的落實和監督義務。其最終目的仍然是保證小區廣大用戶的居住安全及公眾居住要求。
裝修管理一般包括兩部分，其一為裝修申報與審批管理，其二為裝修施工管理。
(一)裝修申報與審批管理
1.裝修申報。用戶在入伙過程中，已收到物業管理機構發出的“裝修申請及審批表”標準表格，用戶在裝修施工前，應認真填寫表格并報物業管理機構審批。只有在物業管理機構對裝修內容的審批完成之后，用戶才能動工裝修。
2.裝修審批。物業管理機構應詳細審查裝修申請表中的裝修內容，并應達到以下條件方可予以批準。
(l)不影響整體結構；
(2) 樓層應考慮樓板承載力；
(3)裝修材料應符合防火的有關規定；
(4)不影響毗鄰房屋的安全使用。
應注意的是，有些裝修內容涉及到房屋結構的變動及造成住用的不安全(如私裝煤氣設備)，管理機構應依據國家有關規定，替業主代辦報批手續(向有關管理部門)。
(二)裝修施工管理
1.在“裝修申請表”上簽署意見，簽字蓋章，交還用戶，準予動工。
2.收取申請人一定數額的裝修施工押金，以保證房屋及設備的安全(一般為裝修總價款的1%~2%)。
3.施工垃圾不得隨便拋棄，應運到指定地點。
4.應按裝修施工時間施工，不得以噪聲擾民。
5.施工時，物業管理機構的專業人員應指導用戶接電、接水，并隨時檢查裝修施工的消防措施。
6.施工結束后，用戶未造成公共財物的損壞并清運完施工垃圾，物業管理機構可退還押金。