物業管理收費難產生的原因及化解措施

　　住宅小區物業費收繳難，在各地是一個普遍現象，據不完全統計：新建小區相對好一些，物業費收繳率基本能達到85%以上，舊小區一般只能達到30%左右。由此而引發的矛盾和糾紛屢見不鮮，導致惡性循環，以至于物業管理企業最終只能放棄小區物業管理，被棄管的小區則又陷入更加混亂和惡劣的環境中。這種局面是業主和物業管理企業都不愿意見到的。

　　那么物業收費難究竟由什么原因造成的，又有什么辦法化解呢?筆者做一下粗淺的探討。

　　一、物業管理收費難產生的原因

　　1、住宅小區房屋建筑質量有缺陷，小區配套不齊全，遺留問題多。原開發建設單位或房屋出售單位往往采取消極拖延和回避不解決的做法，逃避保修期內維修責任，現管理單位無法也無力解決，加之建管不分，業主把這些怨氣都撒到物業管理企業身上，絕大多數業主最直接的方式就是采取不繳物業服務費的方式進行維權。

　　2、物業管理企業的管理和服務不到位。部分物業管理企業錯誤地將自己凌駕于業主之上，忽視業主的權益。不能嚴格按照物業管理服務合同的約定提供服務。物業服務水平低、服務質量差、服務態度不好、服務不及時等，甚至個別企業管理態度粗暴，管理手段惡劣，只收費不服務，同時也不公布物業服務收支情況，業主們不清楚物業服務費用都花到哪里去了，業主有意見。

　　3、業主缺乏理性消費意識。業主沒有樹立物業服務是商品的意識，以種種理由不交費。物業服務屬于公共性服務，不能因為某一個業主不需要物業管理企業的綠化服務，而砍掉屬于他自己的那塊綠地。也有個別業主素質差而不交費。

　　4、業主的經濟收入偏低，難以承受，無力交費。特別是在一些舊小區或回遷住宅小區的業主，有的屬于特困戶，有的屬于低保戶，物業服務費對他們來說是一筆大開銷。

　　二、化解物業收費難的措施

　　1、建立“三位一體”的政府監管機制。有的住宅小區房屋沒有綜合驗收，就入住了，這就造成了業主和物業管理企業的矛盾。因此要加大物業前期房屋及配套設施質量監管力度，把好房屋質量驗收、綜合驗收、物業承接驗收這三關，質量驗收、綜合驗收、物業承接驗收這三關相互聯系相互制約，有一關不合格堅決不能辦理業主入住手續。只有這樣才能把開發建設期間遺留下來的問題減少到最低程度。規范前期物業管理活動主要是進行前期物業管理招投標，實現建管分離，完善物業承接，落實開發建設單位保修期內責任。

　　2、建立質價相符的定價機制。物業費合理的收費機制沒有建立起來，突出表現在：開發商沒有按照物業服務成本構成來確定物業服務收費價格，為了促銷，而是向購房者承諾很低的物業服務費用標準，然后再暗中補貼給自己的物業管理企業。開發商的這種做法的弊端是：首先慣壞了業主，在業主眼里感到物業服務費就應當是這個標準，殊不知有幾個物業管理企業給自己的職工交了“三金”，殊不知保潔、保安人員的工資低得不能再低了。其次，擾亂了物業服務價格市場。將來前期物業管理招投標時，中標的物業管理企業的報價，開發商能接受嗎?即便開發商接受了，購房者能接受嗎?第三，給今后的管理帶來隱患。開發商給自己的物業管理企業補貼，不是永久的事情，如果補貼沒了，物業管理企業虧了、撤了，其他的物業管理企業按照原收費標準敢進來管理嗎，想漲價業主能同意嗎?其實歸根結底是質價相符的定價機制沒有建立起來。建立質價相符的定價機制，就是要根據小區的規模檔次和業主對物業管理的要求，客觀地進行成本核算，自然價格就出來了。但是，目前大多數地區的物業服務收費標準還是執行政府指導價格，由政府相關部門明確各類物業服務收費的上下限標準，由業主和物業管理企業在上、下限標準范圍內確定具體費用標準。應盡早改變這種現狀，建立質價相符的物業服務費定價機制。

　　3、建立規范物業管理企業管理與服務的長效機制。這是一項長期工作，首先應當通過三種手段規范企業的管理和服務。讓行政手段砍掉一批，就是對于不符合企業設立條件的，有嚴重違規行為的，堅決取消資質;讓業主炒掉一批，對于物業服務不到位，業主不滿意的物業管理企業，業主們堅決“炒魷魚”;讓市場淘汰一批，就是管理規模小，管理成本高，不具備競爭實力，自然就被淘汰了。其次要監管好物業服務合同簽訂，利用共用部位、共用設施設備經營收益、公開物業服務收支情況、退出物業管理項目等幾個環節，維護業主和物業管理企業的權益。第三，行政主管部門逐步建立物業管理企業誠信考評體系，積極扶持規范的物業管理企業占領更大的市場份額。

　　4、建立業主履行義務的引導機制。業主意識覺醒之時，正是物業管理市場成熟之日。首先要通過建立和完善業主委員會工作指導制度，發揮業主委員會作用方面進行引導，其次通過宣傳途徑進行引導，第三，通過業主之間的權益侵害加以引導，不交費的業主實際上侵害了交費業主的權益。

　　5、建立關注弱勢群體的保障機制。政府應當采取像供熱費減免的方式，照顧特困、低保戶，這部分弱勢群體的物業服務費用應由政府列入預算，物業服務的部分費用由政府給予補貼。

　　6、建立物業管理企業的維權機制。目前，物業管理企業訴訟業主不交費的案件占物業管理起訴案件的80%以上，從法院的判決結果看，幾乎近100%的物業管理公司勝訴。但是訴訟金額少，訴訟成本高確是事實。有關部門能否集中受理，降低訴訟費用，是一個值得商榷的問題。

　　化解物業收費難問題，規范物業服務收費，建立質價相符的收費機制是物業管理活動中的一項系統工程，需要政府、企業、業主多方面的共同努力。只有在政府加強監管，物業管理企業提供質價相符的服務，業主理性消費相結合的前提下，才能創造寬松和諧的小區環境。

篇2：物業管理收費難原由和化解

　　物業管理收費難原由和化解

　　物業管理收費難一直是長期困擾物業管理公司的老大難問題，尤其是居住物業的管理費收繳率低，欠交、拒交管理費在整個物業管理行業已成為一種司空見慣的現象，嚴重阻礙了物業管理行業健康有序的發展?，F結合住宅物業管理的工作實踐，談談對該問題的思考以及我公司的具體做法。

　　一、對物業管理服務的認識粗淺，令收費艱難

　　物業管理企業按照與業主簽訂的《物業服務合同》的約定，對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和公共秩序，其進行的是一項具有專業化、市場化、社會化的工作。但是，許多業主對物業管理工作的認識只是停留在表面上，普遍認為物業管理公司的工作就是清潔掃地、保安看門、淋水澆花而已，而對物業管理工作中份量最重的設施設備的維護、保養卻并不知曉。造成部分業主在對物業服務收費質價認識上偏差較大，認為交了那么多管理費，而沒有得到相應的服務，并且，由于從房改房過渡到商品房的時間不長，人們的消費意識尚未成熟，因而，部分業主拖欠、拒交管理費。

　　針對這一問題，我認為首先要加強對有關物業管理的知識及法律法規的宣傳，各地政府主管部門、媒體從市場宣傳、公益宣傳等多方面使廣大群眾了解到物業管理企業和業主自身所承擔的義務和責任，認識到只有雙方共同向一個目標努力，才能建立良好、和諧的大家園。其次，物業管理公司在初始接管住宅小區時，就要利用與業主簽訂《前期物業管理協議》、《業主(臨時)公約》等機會向業主宣傳物業管理服務的內容及物業服務收費依據，讓業主、住戶拋棄陳舊的房管意識，接受和認可新興的物業管理模式，正面引導業主、住戶觀念上的更新。在前期接管階段就開始培養、建立一種互相信任、互相理解的關系，讓每個業主都知道交納管理費是應盡的責任和義務;物業管理公司將所收取的管理費用于為大家營造一個整潔、優美、舒適的生活居住環境;維護房屋本體和設備設施的正常運行，使居住的物業保值、升值，最終受益的還是業主自己。明白了這個道理，加上物業管理公司從真誠服務業主的角度出發，慢慢就會形成一個自覺交費、人人交費的大環境，建設和諧社區、溫馨家園的目標就不難實現了。

　　二、分業經營混淆，替開發商受過而難收管理費

　　目前，國內房地產開發中，分業經營尚未實現。因而，目前許多物業管理公司仍是開發商的下屬公司，二者之間的關系是剪不斷、理還亂，業主也習慣把物業管理公司與開發商捆綁在一起。于是，對于開發商遺留的問題，業主在投訴無門的情況下，只能使出殺手锏--不交管理費，這樣，對于一些已經與開發商分離的物業管理公司來說，就很不公平?！案競舆€”的現象令物業管理公司哭笑不得、舉步維艱。

　　其實，就物業管理公司而言，何嘗不想為業主解決問題呢?但若與開發商交涉，互相扯皮，受制于人;若自行解決，經費有限，且不合理。就開發商與業主而言，業主的確是弱勢群體，面對房屋質量問題，無力抗爭，拒交管理費成為他們手中唯一的武器。但就業主與物業管理公司而言，物業管理公司反而是弱勢群體。就《物業管理條例》來看，企業對付欠費業主的唯一合法手段就是付諸法律，但目前國內訴訟的手續繁瑣、時間過長，就算勝訴，執行的難度較大，最終也難以保證解決問題。

　　筆者所在的公司在管的住宅小區也曾經遇到過因這種情況不交管理費的業主。大約在1999年，該小區業主挑選了一套100平方米的房屋，交了首期房款后辦理了收樓入住手續，幾個月后，由于開發商的原因沒有按約定及時辦理好銀行按揭手續，買賣雙方由此產生了矛盾。于是，該業主以此為借口拒交物業管理費。我公司一方面積極催促開發商解決該房屋的銀行按揭和房屋產權問題，另一方面主動與業主溝通，耐心向其解釋物業管理服務的內容，以及物業管理企業獨立核算、自負盈虧的運作模式，告訴他物業管理公司全體員工為小區居民提供整潔、舒適生活環境的同時也付出了辛勤勞動，他既然享受了各項服務，就應該交納管理費，而開發商的原因造成業主的損失不能由物業管理公司來承擔。通過一次又一次的上門溝通，不厭其煩，曉之以理，動之以情，并虛心向其征求對公司日常服務工作的意見。在這位業主欠費近兩年的時間里，我們一直沒有放棄，繼續主動為其提供各種便利服務，解決了其室內煙道排煙不暢、排水管漏水等疑難問題。正是由于我們鍥而不舍地做工作，最終感動這位業主，其主動將欠交的近萬元管理費一次性補繳。

　　三、處理“包打天下”之事不力，而遭業主拒交物業費

　　多數業主認為，物業管理公司必須“包打天下”和“滿足每個人的各種需求”，這是他們心中的最強音。如鄰居間孩子發生爭執、共用毗連部位維修產生分歧、家庭喜好差異帶來的不便等等，物業管理公司如果沒有及時協調解決，業主都會將矛頭直指物業管理公司。前兩年，我公司在管小區有一戶業主，其買了一套二手房需要重新裝修，在辦理了所有裝修手續后(包括通知相鄰住戶)，施工單位按照規定時間開始裝修房屋。這時，樓下的業主來管理處投訴，說樓上施工單位在拆墻時將其家的天花板震裂，且改動后的水管沒有接好，又導致樓下天花板漏水。由此，引起樓下業主的強烈不滿，聲稱如果管理處不出面解決就不交管理費。管理處馬上與樓上業主聯系，并安排工程人員上門檢查，確認情況屬實后，發出整改通知書，讓施工單位限期整改，并提出由樓上業主酌情賠償樓下業主的損失。開始，樓上業主對提出的賠償建議不同意，認為不是故意造成的，不應當承擔經濟賠償。管理處為此耗費了大量的精力從中協調，兩頭周旋，最后促成雙方達成賠償意見，避免了一樁拒交管理費事件的發生。因而，我認為，作為物業管理公司，只要依據現有的法規政策，從維護大多數業主的公共利益出發，不偏不倚，有理有據，就可以取得多數業主的理解，從而減少由此產生的管理費收繳難的問題。因此，現階段的物業管理人，在很多時候既要讀懂行業的法規政策，有理有節有序地協調好社區內多邊交叉的復雜關系，還要讀懂小區的業主，因勢利導，方能真正令管理費的收繳率保持在一個較為理想的水平。

　　四、渴望服務產品不斷完善的心理，也是業主欠費的原因之一

　　物業管理所輸出的服務產品，具有長期性和先消費后交費的行業特點，實難達到眾口皆贊的十全十美境界。因而，在實際工作中，物業服務稍有暇疵，甚至是未滿足業主個性的特殊要求，就有少數業主以此為由，作為拒交管理費的理由。如在日常運作中，有業主就以家中發現了蟑螂和老鼠，斷然認定物業管理公司沒有做好清潔衛生和滅“四害”工作，拒絕交納管理費。又如有業主因電梯偶然發生故障被困在電梯里，遂以物業管理公司沒有做好設備保養，給業主造成極大的精神損失為由而拒交管理費。針對這些特殊情況，物業管理公司除了向業主做好解釋工作外，還要從加強自身管理出發，制定規范的服務標準，做到精細管理、事前管理，盡可能讓業主滿意和認可，從而提高管理費收繳率。

　　另一方面，物業管理服務具有社會性，其服務的對象是全體業主，不可能因少數業主不交管理費而停止提供物業管理服務，更不可能因為某些業主不交管理費而采取強制的措施，如停水或斷電。有的業主正是利用這一點，以種種借口向物業管理公司提出少交管理費的要求，完全不顧其他已交費的廣大業主的利益。對此，我們除了不斷勸說、催繳外，同時，也利用業委會委員上門做工作。如果采用多種催繳方式仍然無效，物業管理公司為維護大多數業主利益，最終只好通過法律訴訟的辦法，向欠費業主追收管理費。近期，我公司起訴了幾家多年來因各種理由惡意拖欠管理費的業主，其中部分業主在接到律師函或起訴書后，及時補繳了所欠的管理費，個別強硬到底的業主經過法庭判決后，全部補繳了欠費。當然，訴訟方式解決欠費問題是不得已而為之的。

篇3：對癥下藥化解物業收費難雜癥

本文提要：物業管理實踐中,物業管理公司只能根據物業管理費的收繳情況,提供相應的物業服務。對此,部分業主就會認為質價不符。另外,也確實存在少數物業管理公司服務不到位、維修不及時、收費不規范等情況。

長期以來,物業管理收費問題一直困擾著許多物業管理企業。業主不交、少交、欠交物業管理費的現象在業內已是司空見慣,嚴重制約了整個行業的生存和發展。物業管理服務收費問題復雜,牽扯到多方面的經濟利益,影響到業主的安居、物業管理企業的經濟運行和社會的安定。

一、物業管理收費難問題原因分析
在市場經濟下,物業管理企業為業主提供了服務,就應該按照等價交換的原則收取一定費用,而享受了物業服務的業主支付物業管理費也理所當然。之所以出現收費難的問題,原因是多方面的:
1.業主方面
(1)觀念有問題
部分業主在住房消費觀念上還存在著一定的誤區。許多業主沒有認識到物業管理是使其房產保值升值的一種投資行為,也沒有認識到物業服務是一種消費行為,在繳納服務費時總是猶豫不定,生怕自己吃了虧。一旦發現服務質量問題時,他們往往以此作為“拒繳”的理由。
(2)心存僥幸
少數業主存在一定的僥幸心理。由于物業服務具有社會性,服務對象是廣大業主而不是某個單體,因此,不可能因極少部分業主不交物業管理費就不進行物業管理服務,從而導致極少部分業主貪圖小利,躲避、逃避交納物業管理費。
(3)不滿意物業服務
由于各地對物業管理服務項目沒有真正適用的規定和檢查標準,造成了業主和物業管理企業在物業服務標準上認識偏差較大。物業管理實踐中,物業管理公司只能根據物業管理費的收繳情況,提供相應的物業服務。對此,部分業主就會認為質價不符。另外,也確實存在少數物業管理公司服務不到位、維修不及時、收費不規范等情況。這樣,業主就會對物業服務不滿意,對物業管理公司產生意見,因而拒交物業管理費。

2.開發商方面
(1)遺留工程質量問題
由于開發商的原因,部分業主所居住的房屋工程質量存在一定的問題,對此,業主并不知道應該找開發商進行交涉、處理,而把一切怨氣撒向物業管理公司。一旦解決不了,就不交物業管理費。
(2)承諾未予兌現
大多數開發商為了促進銷售,將物業費標準定得很低,以此來降低消費者購買房產的門檻。在銷售過程中,有些開發商更存在不著邊際的承諾,如豪華會所、幼兒園、容積率、綠化率、物業費肯定不漲價等等。而后期大多數承諾沒有兌現,業主為此不交物業管理費。

3.物業管理企業方面
(1)內部管理問題
由于物業管理行業市場化進程滯后,造成不少物業管理企業運行模式與市場格格不入,加上物業管理公司由房管所轉制和自建自管的多,其內部機制難以適應市場化的要求:員工工作積極性不高,企業綜合技能、反映能力難以適應市場需求,服務質量難以提升,企業的“收繳率”也就不會高。
(2)服務意識和態度差
一些物業管理公司的服務意識差,不能夠及時為業主解決問題,只管理不服務,對業主要求的多,而自己卻做得少;服務態度不好,不能正確認識自己的社會角色,工作未完全到位。
(3)不完全履行合同部分物業管理企業不能夠完全履行服務承諾,或在物業管理實施過程中,未經業主同意私自減項或不按合同執行,業主拒繳物業費也就在情理之中了。

4.政府方面
(1)未及時出臺維修基金使用制度
目前,有很多小區、大廈的項目保修期已過,許多大、中修工程需要申請物業維修基金,但由于尚未出臺維修基金使用制度,物業管理企業自身又缺乏資金,沒有實力更沒有能力墊付大額資金,這些房屋問題將會直接影響業主的生活。但由于部分業主對大中修概念模糊,有可能發生聯合廣大業主拒交物業費的現象。
(2)配套設施跟不上
有些小區雖然已建成了很久,但由于協調力量不足,周圍配套設施仍未跟上,如通往小區的主干道路還未弄好,建筑垃圾到處堆積,車輛或行人將污泥帶入了整潔的小區,小區外圍噪音夜以繼日、嚴重擾人,這一系列問題會引起小區居民的不滿,不明理的業主常將這些原屬于開發商或有關部門的責任遷怒于物業管理公司。

二、解決收費難問題的對策
從以上的分析可以看出,物業管理收費難不能簡單地歸結為一方的過錯,而應該具體問題、具體分析,然后對癥下藥,使整個行業健康發展。根據以上的原因分析,筆者認為,解決物業收費難的辦法大致如下:
1.業主要有正確的物業管理消費意識。
業主應該意識到,物業管理企業實質上是在生產一種服務型的商品,在提供整潔、優美、舒適的生活空間的同時,物業管理企業也付出了艱辛的勞動,業主為物業管理支付費用也是理所當然的。
2.開發商必須本著對社會負責的態度開發物業項目。
在開發物業項目的過程中,開發商必須本著對社會負責的態度,周密

本文提要：物業管理實踐中,物業管理公司只能根據物業管理費的收繳情況,提供相應的物業服務。對此,部分業主就會認為質價不符。另外,也確實存在少數物業管理公司服務不到位、維修不及時、收費不規范等情況。

規劃,嚴格兌現承諾。在開發完一個項目后,開發商應該通過社會招標的方式將項目交給有實力的物業管理企業,不要為了交接順利而將項目交給子公司或關系公司。
3.物業管理企業當加強自身建設,提高服務質量。
為提高業主的滿意率,物業管理企業要從自身找原因,樹立正確的服務理念,調整內部機制,加強內部管理,制定服務標準,規范行為準則,不斷提高服務質量,從而達到業主的認可和滿意。此外,物業管理企業還應對業主宣傳物業管理知識,對物業管理費收取的標準、開支的范圍及服務的標準,應經業主委員會、物業管理公司、上級主管部門及其他有關部門共同研究、討論、制定,并在業主大會上公布。
4.政府應切實履行自己的職責。
政府要兌現對公共配套設施的承諾,盡快出臺公共維修基金使用辦法,完善現行收費辦法中關于收費標準的制定,建立相應法律法規,明確住房消費者在住房消費過程中的責、權、利。
收費問題既是業主關注的熱點,也是物業管理企業工作的難點,更是政府主管部門立法和工作的重點。為解決物業收費難問題,真正做到既能保護業主的合法權益,又能促進物業管理行業的健康發展,政府、企業與業主三方面應該積極配合,充分理解。畢竟,團結就是力量。
參考文獻:
1.王青蘭、齊堅,《物業管理理論與實務》,高等教育出版社
2.王路建,《物業管理收費風險防范》,《中國物業管理》20**年第6期