物業管理收費難原由和化解
物業管理收費難一直是長期困擾物業管理公司的老大難問題，尤其是居住物業的管理費收繳率低，欠交、拒交管理費在整個物業管理行業已成為一種司空見慣的現象，嚴重阻礙了物業管理行業健康有序的發展?，F結合住宅物業管理的工作實踐，談談對該問題的思考以及我公司的具體做法。
一、對物業管理服務的認識粗淺，令收費艱難
物業管理企業按照與業主簽訂的《物業服務合同》的約定，對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和公共秩序，其進行的是一項具有專業化、市場化、社會化的工作。但是，許多業主對物業管理工作的認識只是停留在表面上，普遍認為物業管理公司的工作就是清潔掃地、保安看門、淋水澆花而已，而對物業管理工作中份量最重的設施設備的維護、保養卻并不知曉。造成部分業主在對物業服務收費質價認識上偏差較大，認為交了那么多管理費，而沒有得到相應的服務，并且，由于從房改房過渡到商品房的時間不長，人們的消費意識尚未成熟，因而，部分業主拖欠、拒交管理費。
針對這一問題，我認為首先要加強對有關物業管理的知識及法律法規的宣傳，各地政府主管部門、媒體從市場宣傳、公益宣傳等多方面使廣大群眾了解到物業管理企業和業主自身所承擔的義務和責任，認識到只有雙方共同向一個目標努力，才能建立良好、和諧的大家園。其次，物業管理公司在初始接管住宅小區時，就要利用與業主簽訂《前期物業管理協議》、《業主(臨時)公約》等機會向業主宣傳物業管理服務的內容及物業服務收費依據，讓業主、住戶拋棄陳舊的房管意識，接受和認可新興的物業管理模式，正面引導業主、住戶觀念上的更新。在前期接管階段就開始培養、建立一種互相信任、互相理解的關系，讓每個業主都知道交納管理費是應盡的責任和義務;物業管理公司將所收取的管理費用于為大家營造一個整潔、優美、舒適的生活居住環境;維護房屋本體和設備設施的正常運行，使居住的物業保值、升值，最終受益的還是業主自己。明白了這個道理，加上物業管理公司從真誠服務業主的角度出發，慢慢就會形成一個自覺交費、人人交費的大環境，建設和諧社區、溫馨家園的目標就不難實現了。
二、分業經營混淆，替開發商受過而難收管理費
目前，國內房地產開發中，分業經營尚未實現。因而，目前許多物業管理公司仍是開發商的下屬公司，二者之間的關系是剪不斷、理還亂，業主也習慣把物業管理公司與開發商捆綁在一起。于是，對于開發商遺留的問題，業主在投訴無門的情況下，只能使出殺手锏--不交管理費，這樣，對于一些已經與開發商分離的物業管理公司來說，就很不公平?！案競舆€”的現象令物業管理公司哭笑不得、舉步維艱。
其實，就物業管理公司而言，何嘗不想為業主解決問題呢?但若與開發商交涉，互相扯皮，受制于人;若自行解決，經費有限，且不合理。就開發商與業主而言，業主的確是弱勢群體，面對房屋質量問題，無力抗爭，拒交管理費成為他們手中唯一的武器。但就業主與物業管理公司而言，物業管理公司反而是弱勢群體。就《物業管理條例》來看，企業對付欠費業主的唯一合法手段就是付諸法律，但目前國內訴訟的手續繁瑣、時間過長，就算勝訴，執行的難度較大，最終也難以保證解決問題。
筆者所在的公司在管的住宅小區也曾經遇到過因這種情況不交管理費的業主。大約在1999年，該小區業主挑選了一套100平方米的房屋，交了首期房款后辦理了收樓入住手續，幾個月后，由于開發商的原因沒有按約定及時辦理好銀行按揭手續，買賣雙方由此產生了矛盾。于是，該業主以此為借口拒交物業管理費。我公司一方面積極催促開發商解決該房屋的銀行按揭和房屋產權問題，另一方面主動與業主溝通，耐心向其解釋物業管理服務的內容，以及物業管理企業獨立核算、自負盈虧的運作模式，告訴他物業管理公司全體員工為小區居民提供整潔、舒適生活環境的同時也付出了辛勤勞動，他既然享受了各項服務，就應該交納管理費，而開發商的原因造成業主的損失不能由物業管理公司來承擔。通過一次又一次的上門溝通，不厭其煩，曉之以理，動之以情，并虛心向其征求對公司日常服務工作的意見。在這位業主欠費近兩年的時間里，我們一直沒有放棄，繼續主動為其提供各種便利服務，解決了其室內煙道排煙不暢、排水管漏水等疑難問題。正是由于我們鍥而不舍地做工作，最終感動這位業主，其主動將欠交的近萬元管理費一次性補繳。
三、處理“包打天下”之事不力，而遭業主拒交物業費
多數業主認為，物業管理公司必須“包打天下”和“滿足每個人的各種需求”，這是他們心中的最強音。如鄰居間孩子發生爭執、共用毗連部位維修產生分歧、家庭喜好差異帶來的不便等等，物業管理公司如果沒有及時協調解決，業主都會將矛頭直指物業管理公司。前兩年，我公司在管小區有一戶業主，其買了一套二手房需要重新裝修，在辦理了所有裝修手續后(包括通知相鄰住戶)，施工單位按照規定時間開始裝修房屋。這時，樓下的業主來管理處投訴，說樓上施工單位在拆墻時將其家的天花板震裂，且改動后的水管沒有接好，又導致樓下天花板漏水。由此，引起樓下業主的強烈不滿，聲稱如果管理處不出面解決就不交管理費。管理處馬上與樓上業主聯系，并安排工程人員上門檢查，確認情況屬實后，發出整改通知書，讓施工單位限期整改，并提出由樓上業主酌情賠償樓下業主的損失。開始，樓上業主對提出的賠償建議不同意，認為不是故意造成的，不應當承擔經濟賠償。管理處為此耗費了大量的精力從中協調，兩頭周旋，最后促成雙方達成賠償意見，避免了一樁拒交管理費事件的發生。因而，我認為，作為物業管理公司，只要依據現有的法規政策，從維護大多數業主的公共利益出發，不偏不倚，有理有據，就可以取得多數業主的理解，從而減少由此產生的管理費收繳難的問題。因此，現階段的物業管理人，在很多時候既要讀懂行業的法規政策，有理有節有序地協調好社區內多邊交叉的復雜關系，還要讀懂小區的業主，因勢利導，方能真正令管理費的收繳率保持在一個較為理想的水平。
四、渴望服務產品不斷完善的心理，也是業主欠費的原因之一
物業管理所輸出的服務產品，具有長期性和先消費后交費的行業特點，實難達到眾口皆贊的十全十美境界。因而，在實際工作中，物業服務稍有暇疵，甚至是未滿足業主個性的特殊要求，就有少數業主以此為由，作為拒交管理費的理由。如在日常運作中，有業主就以家中發現了蟑螂和老鼠，斷然認定物業管理公司沒有做好清潔衛生和滅“四害”工作，拒絕交納管理費。又如有業主因電梯偶然發生故障被困在電梯里，遂以物業管理公司沒有做好設備保養，給業主造成極大的精神損失為由而拒交管理費。針對這些特殊情況，物業管理公司除了向業主做好解釋工作外，還要從加強自身管理出發，制定規范的服務標準，做到精細管理、事前管理，盡可能讓業主滿意和認可，從而提高管理費收繳率。
另一方面，物業管理服務具有社會性，其服務的對象是全體業主，不可能因少數業主不交管理費而停止提供物業管理服務，更不可能因為某些業主不交管理費而采取強制的措施，如停水或斷電。有的業主正是利用這一點，以種種借口向物業管理公司提出少交管理費的要求，完全不顧其他已交費的廣大業主的利益。對此，我們除了不斷勸說、催繳外，同時，也利用業委會委員上門做工作。如果采用多種催繳方式仍然無效，物業管理公司為維護大多數業主利益，最終只好通過法律訴訟的辦法，向欠費業主追收管理費。近期，我公司起訴了幾家多年來因各種理由惡意拖欠管理費的業主，其中部分業主在接到律師函或起訴書后，及時補繳了所欠的管理費，個別強硬到底的業主經過法庭判決后，全部補繳了欠費。當然，訴訟方式解決欠費問題是不得已而為之的。
篇2：如何解決物業管理收費難的問題
如何解決物業管理收費難的問題
物業管理收費難是長期困擾物業管理公司發展的老大難問題，不交、少交、欠交物業管理費在物業管理行業中似乎已成為一種司空見慣的現象，它已經成為制約物業管理行業生存和發展的瓶頸，如何解決好物業管理收費難的問題也成為了業內普遍關注的焦點問題。
一、物業管理費收不上來的原因
通俗地講物業管理，是指物業管理企業受物業所有人的委托，依據物業管理委托合同，對物業的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業所有人和使用人提供綜合性的有償服務。因此物業管理費開支主要包括維修、保安、保潔、綠化、道路、稅費等幾個方面。
同時物業管理又是一項系統工程，它應貫穿于房地產產品的生產、銷售和服務三個環節之中，其作用的重要性是顯而易見的。物業管理企業在管理中體現的是市場化、專業化、社會化的管理行為，這種市場化的運作是以有價值的服務來實現的，因此在物業管理市場中必然的要求是“誰受益，誰交費”。
結合物業管理實踐，業主拒交物業管理費主要存在以下原因：
1、業主不了解物業管理的實際涵蓋
由于業主并非物業管理專業人員，因此他們不可能全面了解物業管理這個系統性的有償服務行為，對物業管理的認識只停留在表面上。目前業主普遍認為物業管理公司的工作主要是保潔、保安、綠化，同時還認為房屋出現質量問題也全部應由物業管理公司負責，所以一旦房屋存在質量問題，就以此為“借口”，拒交、少交、欠交物業管理費。他們并不知道這些問題是由開發商，或是因自己裝修不當等原因造成的，其責任主體的歸屬應是開發商或業主個人。并不是物業管理公司，也不屬于物業管理公司的工作職責范圍。
2、對物業管理服務不滿意
目前，由于國家對物業管理服務項目還沒有統一的規定和檢查標準，支付多少物業管理費，達到什么樣的物業服務標準，怎樣達到質、價對等也沒有統一的要求，所以造成了業主和物業管理公司在物業服務標準上認識偏差較大。物業管理實踐中，物業管理公司只能從雙方的利益出發，根據物業管理費的收繳情況，提供相應的物業服務，對此，部分業主就會認為質、價“不符”；同時，在實際物業管理工作中，也確實存在物業管理公司服務不到位的情況。這樣，業主就會對物業服務不滿意，對物業管理公司產生意見，因而拒交物業管理費。
3、工程質量存在問題
由于開發商的原因，部分業主所居住的房屋工程質量存在一定的問題，尤其是屋面、陽臺、窗臺、有水房間、下水道等專有部分的質量問題，業主意見更大，對此，業主并不知道應該找開發商進行交涉、處理，而把一切怨氣撒向物業管理公司。一旦解決不了，就不交物業管理費。
4、僥幸心理
毋庸置疑的是極少部分業主存在一定的僥幸心理。由于物業服務具有社會性，服務對象是廣大業主而不是某個單體，因此，不可能因極少部分業主不交物業管理費就不進行物業管理服務，從而導致極少部分業主貪圖小利，躲避、逃避交納物業管理費。他們不交費也享受到了與交費業主同樣的服務，這樣既嚴重挫傷廣大已交納物業管理費的業主的積極性，又有可能引起其他業主效仿。
二、如何解決收費難的問題
針對上述物業管理收費難的成因，筆者根據實際工作經驗提出以下幾點解決辦法：
1、加強物業管理知識的宣傳為使業主和物業管理公司建立良好的、和諧的關系，解決物業管理收費難的問題，應對業主加強物業管理知識的宣傳。物業管理費收取的標準、開支的范圍及服務的標準，應經業主委員會、物業管理公司、上級主管部門及其他有關部門共同研究、討論、制定，并在業主大會上公布。同時，也應堅持在日常的物業管理小區中利用不同宣傳的形式如公告欄、宣傳欄等向業主進行宣傳，提高廣大業主對物業管理的認識，讓業主知道根據物業管理合同交納物業管理費用是每個業主的法定義務，交費合理、拒交可恥，讓業主懂得不交、少交、欠交物業管理費，不僅損害了物業管理公司的合法權益，影響其正常的維修、養護、運行、管理，而且更重要的是損害了全體業主的合法權益。要對廣大業主動之以情、曉之以理，合理地解決這個問題。
2、改變收費態度和收費方式
以往，物業收費員采取的收費方式常常是定期到業主家上門收取，由于種種原因，收費及時率和收取率都不是很高。收費點多、面廣，收費員勞動強度大，難免會出現生、冷、硬的工作態度，因而與業主的溝通、交流不是很暢通，導致業主對物業管理公司有意見而不愿交納物業營理費。針對這一情況，物業管理公司應根據實際情況采取一些辦法，改變工作方式和收費態度。例如：可采取遠程抄表、電話通知交費、與當地銀行聯辦“一卡通”業務、讓業主預存費用等方式，避免上述問題的發生。
3、實行信誓廣告牌制度
對于交費的業主和不交費的業主，應進行必要的表揚和批評，物業管理公司可在物業管理區域內的大門入口處或人員流動性大的地方，建立“信譽廣告牌”。特別是對經說服教育無效的業主，采取“上牌”手段將會更有效，讓廣大業主知道是誰侵犯了大家的利益，是誰導致物業服務水平上不去。廣而告之，讓社會輿論起到應有的監督作用。
4、對業主產權實行限制
對無正當理由，拒交、少交、欠交物業管理費的業主，物業管理公司可向上級主營行政部門--房產局物業處匯報，請上級主管部門出面幫助協調，對協調未果的業主制定出制裁辦法。例如可與房產局聯合，對這部分業主實行產權限制，使他們在房產交易、產權轉讓等方面無法辦理手續，形成呆死產權，這樣將會迫使業主從自身的利益出發，交納或補繳物業管理費。
5、加強物業管理公司自身建設，提高服務質量
為提高業主、使用人的滿意率，主動從物業管理公司自身上找原因。物業營理公司應在加強自身建設，提高服務質量上下功夫，調整內部機制，加強內部管理，建章立制，制定服務標準，規范行為準則，不斷提高服務質量，并嚴格按lS09000質量管理體系標準運行，從而達到業主的認可和滿意。
6、用法律武器維護自身的尊嚴和合法權益。
根據《民法通則》、《合同法》等有關法律規定，對不交、少交、欠交物業管理費的業主可提起法律訴訟，工作中要做到有理、有利、有節。在提起訴訟前，最好先通知該部分業主，與業主進行必要的交流、溝通，對經做工作仍無效的業主，可通過法律訴訟程序，用法律武器維護自身的尊嚴和合法權益。
7、與開發公司辦理好房產交接
為避免在業主入住后房屋出現質量問題，引起糾紛，在與開發公司辦理房產交接時，要嚴格按照規章制度辦事，對有問題的房產，要在開發公司處理完畢后再接管；特殊情況下，可讓開發公司留下足夠的保證金，確保物業管理公司具有對該房產的修復能力，以利于今后的物業管理。
(作者系遼寧省本溪華廈物業管理 有限公司副總經理 文/賈奇)
篇3：物業管理收費難對策
物業管理收費難對策
目前，收費難可以說是一種物業管理頑疾，但也不必視之為不治之癥，只要多管齊下，多方協力，有效的解決策略還是能夠找到的。
業主認識存在偏差→解決策略：樹立正確認識
新聞媒體、有關部門及物業管理企業應加大對《物業管理條例》及其配套法律法規的宣傳力度，切實提高業主、物業使用人對物業管理服務的消費意識。向業主宣傳物業管理取之于民、用之于民的宗旨，宣傳專業化管理對住宅的保值增值功能，宣傳交費合理、拒交可恥，不交、少交、欠交物業管理費不僅損害了物業管理公司的合法權益，更重要的是損害了全體業主的合法權益。
消費水平不高→解決策略：增加合理補貼
物業管理水平的提高與居民的經濟能力密切相關，對于某些低收入職工來說，以合理的價格去購買物業管理服務，就有必要給以合理的補貼。據北京市預測，在補貼給職工工資5%的物業管理費以后，職工就可以承受基本的物業管理費支出。此外對于那些經營困難無力交費的企業及低收入家庭，建議有關部門應建立專項保障基金或以社會保障的辦法解決。
消費僥幸心理→解決策略：公眾力量約束
明確將“不拖欠管理費”條款列入《業主公約》，由代表全體業主共同利益的業主委員會配合物業管理公司催繳，以有效提高管理費的收繳率，杜絕搭便車現象。對于交費的業主和不交費的業主，進行必要的表揚和批評，物業管理公司可在物業管理區域內的大門入口處或人員流動性大的地方，建立“信譽廣告牌”，特別對經說服教育無效的業主采取“上牌”公示的手段，讓廣大業主知道是誰侵犯了大家的利益，是誰導致物業服務水平上不去。廣而告之，讓社會輿論、公眾力量起到應有的監督作用。
自主權難發揮→解決策略：公開競標選聘
要從源頭上消除欠費現象，就必須盡快擴大推行物業管理招投標機制，由政府主管職能部門牽頭，讓業主與物業管理公司在市場中進行雙向選擇。這樣才能使廣大業主的權利得到應有的保障，才能保證一批觀念新、效益好、實力強、規模大、機制活的物業管理企業在市場競爭中脫穎而出，才能有效的提高服務質量和降低管理費用。
售房廣告承諾難兌現→解決策略：多管齊下
開發商要誠信務實，不欺詐業主，確保房屋及設施設備質量合格，并嚴格執行國家的有關規定，制定房屋質量保修證明和物業使用說明書，向業主明示后發放。
消費者要加強自我保護意識，在購房前要到專業機構咨詢開發商以及物業管理公司的情況，避免在購買商品房時被虛假廣告蒙騙上當。倡導業主用合法方式保障自身權益，一旦在入住后發現房屋質量及開發商承諾沒有兌現等問題，要通過合法、有效途徑解決問題，不應以欠交管理費方式表示抗議。
物業管理企業要努力履行開發商的物業服務承諾。項目的開發商在樓書和廣告宣傳中，明確承諾了“五星級”酒店式服務標準的同時，出資組建或選聘了物業管理公司。為此，物業管理公司理應想方設法地為開發商履行承諾，在規范化服務和個性化服務上，真正做到以為業主服務為中心、以業主滿意為標準，從而為管理費的收取營造良好氛圍
設計施工不合理→解決策略：早期介入
物業先天不足必將導致物業管理的混亂和收費的困難。在房地產開發的前期，選聘的物業管理公司就應該參入物業的設計方案的優化、施工方案的論證、設備安裝的監督和施工質量監督的全過程，既為日后做好物業管理打下良好的基礎，又可協助開發商把握好工作質量，在源頭上減少工程質量糾紛。
工程質量問題多→解決策略：理性承接
為避免在業主入住后房屋出現質量問題而引起糾紛，物業管理企業在接管物業項目時必須嚴把承接驗收關，分清責任，特別對于物業共用部位、共用設施設備要進行認真查驗，并與開發建設單位或業主委員會辦理承接驗收手續，凡屬于開發建設單位的責任，由開發單位負責解決(特殊情況下可讓開發單位留下足夠的資金委托具有修復能力的物業管理公司進行修復)，為日后減少物業管理企業與業主的糾紛打好基礎。
管理服務水平低→解決策略：苦練內功
隨著社會的進步和人們生活水平的提高，業主、物業使用人對物業管理服務的需求越來越高，物業管理市場的競爭也越來越激烈，物業管理企業要想在競爭中站穩腳跟，就應通過整合逐步擴大規模，降低成本，規范行為，做到主動服務、熱情服務、文明服務、高效服務、人性化服務，以切實提高物業管理服務的水平，通過完善、優良的物業管理服務，消除業主對交納管理費的不滿情緒，為解決收費難創造良好的條件。
費用支出不透明→解決策略：定期公示
增強物業管理服務費收支情況的透明度，是尊重業主知情權的重要表現形式。業主、物業使用人不僅有交納物業管理服務費的義務，同時也有權知道物業管理服務費用在什么地方。物業管理企業有義務按照《物業服務收費管理辦法》和《物業服務收費明碼標價規定》的要求，不僅要將物業服務內容、服務標準、收費項目、收費標準等有關情況在物業管理區域內的顯著位置進行公示，實行明碼標價，而且應當將收費表、收費清單、收費手冊及使用情況向業主和物業使用人公開，以接受業主、物業使用人的查詢和監督。
收費手段太落后→解決策略：一卡通用
實踐證明，以往上門收費的辦法收費及時率和收取率都不高，推行綜合收費卡制度，不僅可以減少大量的收費人員，提高辦事效率，降低服務成本，而且是保障居民消費應收盡收的好辦法。所謂綜合收費卡制度，就是將居民的水費、電費、煤氣費、物業管理費、采暖費等統一存儲在一個卡中，業主或物業使用人每月到指定代收代繳銀行或收費部門，劃卡結算。如果卡中所存資金不足，其水、電、煤氣、采暖等均不能使用。目前，還沒有實行綜合收費卡制度的城市，應當積極進行試點，并在試點的基礎上，總結經驗，完善方法，盡快推而廣之。
依法維權意識弱→解決策略：完善法律制度，增強法律意識
根據《物業管理條例》、《物業服務收費管理辦法》等有關法律規定，對不交、少交、欠交物業管理費的業主或物業使用人，經督促仍不交納的，物業管理企業可提起法律訴訟，用法律武器維護自身的尊嚴和合法權益。而在訴訟中，還應注意：一是要先從不交納物業服務費的業主中將具有煽動性、影響性，確實有錢不交費的“害群之馬”告上法庭；二是要挑選沒有任何理由拒交物業管理服務費的“釘子戶”通過法律討回公道。只有這樣，才能達到預期效果，才能達到切實維護物業管理企業和大多數業主的合法權益目的。
作者單位：福州現代家園物業管理有限公司