物業住宅共用部位共用設施設備維修基金使用程序

　　1.目的

　　為規范住宅共用部位共用設施設備維修基金的管理，保障住宅正常的維修、使用。

　　2.范圍

　　適用于管理項目的維修基金的管理、使用。

　　3.定義

　　維修基金：是指由開發建設單位和購房人以購房款總額為基數，按一定比例繳存，用于商品住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造，由物業公司依據業主要求或物業的實際情況制定維修方案，經管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過予以使用的專用款項。

　　共用部位：是指住宅主體結構部位(包括基礎、墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)、樓梯間、電梯間、共用門廳、走廊通道、戶外墻面等。

　　共用設施設備：是指住宅小區或單幢住宅內，建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

　　房屋本體：房屋結構相連或具有共有、共用性質的部位、設施，包括：房屋的承重結構部位(包括基礎、屋蓋、梁、柱、墻體等)、抗震結構部位(包括構造柱、梁、墻等)、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、本體共用排煙道(管)等。

　　設備大修：對設備進行全部解體、更換主要部件或修理不合格的零部件，使設備基本恢復原有性能。更換率一般超過30%。

　　設備中修：對設備進行部分解體修理和更換少量磨損零部件，保證設備能恢復和達到應有的標準和技術要求，使設備能正常運轉到下一次修理。更換率一般在10%-30%。

　　房屋本體中修：房屋少量部位已損壞或不符合建筑結構要求，須進行局部修理，在修理中需牽動或拆換少量主體構件，但保持原房屋的規模和結構。

　　房屋本體大修：房屋的主要結構部位損壞嚴重，房屋已不安全，需要進行全面的修理，在修理中需牽動或拆除部分主體構件的修理工作。

　　4.職責

　　部門/崗位工作職責

　　品質管理部負責維修基金使用細則的編寫、修改、發布，并確定維修基金最終使用的判斷

　　財務管理部負責維修基金費用的審定，并協助支取維修基金

　　管理處根據小區的實際情況做好年度維修基金的使用方案，并在使用過程前做好維修基金使用已經管理區域內業主所持投票權2/3以上通過的工作

　　5.方法及過程控制

　　5.1維修基金專項用于商品住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造不得挪作他用。商品住宅共用部位、共用設施設備屬于人為損壞的，其維修、更新費用應當由責任人承擔。按規定建立共用部位，共用設施設備維修基金，并存入維修基金?？钪?。

　　5.2使用維修基金的條件

　　5.2.1按政府相關規定建立共用部位，共用設施設備維修基金，并存入維修基金?？?，統一歸集、專戶存儲;

　　5.2.2商品住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造等維修工程;

　　5.2.3物業公司或各管理處依據業主的要求或物業的實際情況制定維修基金使用方案報業主大會或業主委員會審議;

　　5.2.4維修基金使用方案，須經過物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過后使用。

　　5.3業主大會成立前，住宅共用部位共用設施設備未過保修期：

　　5.3.1業主大會成立前發生的物業維修、更新，不得使用維修基金，其費用由開發企業承擔。

　　5.3.2共用部位、共用設施設備屬于人為損壞的，其維修費用應當由責任人承擔。

　　5.4住宅共用部位共用設施設備已過保修期

　　5.4.1業主大會成立前，需使用維修基金

　　5.4.1.1遇有特殊情況經確認屬應使用維修基金的維修工程，管理處可采取以下程序：

　　a)向政府主管部門(房地產管理局)提出申請，并由其委托并認可的專業中介機構對維修工程的必要性及費用依照相關標準定額進行評估和核算;

　　b)經中介機構認定后，管理處可進行維修工程的操作工作;

　　c)小區維修工程結束后，應由政府委托的中介機構進行驗收，驗收合格后須出具證明，不合格的維修工程的施工單位進行返工;

　　d)維修工程完成后，物業公司或管理處持維修工程結算發票及中介機構出具的證明到維修基金代管單位申請支取維修基金。

　　5.4.1.2如發生危及房屋使用或者公共安全的緊急情況，管理處應立即做好防護，組織維修更新，并及時通知街道辦事處或居民委員會告知實際發生的情況，如情況允許，可申請由街道辦事處或居民委員會出具該發生情況的書面證明，維修過程可予以照片存檔保留。將此次維修情況及證明材料管理處留存一份，到房地產管理局備案一份，以備業主大會成立后支取使用提供證明。

　　5.4.1.3未售出的房屋所分攤的維修費用，由開發企業承擔。

　　5.4.2業主大會成立后，使用維修基金的程序

　　商品住宅共用部位、共用設施設備需要大修、更新、改造的，使用維修基金按照下列程序辦理：

　　(一)物業管理服務企業應當依據業主的要求或物業的實際情況，提出維修項目，制定維修方案。

　　(二)商品住宅共用部位、建筑內的設備維修方案應當征得相關業主的書面同意。物業管理區域內共用設施設備維修方案應當征得業主會或業主代表會的書面同意。

　　(三)物業管理服務企業向物業所在地的區縣房地產行政主管部門備案，并提交下列文件：

　　1、基金余額證明;

　　2、維修(含維修計劃和預案)方案;

　　3、業主或業主會、業主代表會同意使用維修基金書面證明。

　　(四)銀行接到備案的證明后，將預算所需維修基金劃撥到維修基金使用專戶。

　　(五)維修工程完成后，物業管理服務企業應當將加蓋企業公章的費用清單、發票原件及維修決算報告告知相關業主或業主會、業主委員會，并經業主委員會主任、副主任共同簽章后，將決算費用按照業主擁有住宅建筑面積的比例分攤到戶，在業主戶賬中列支。

　　(以上使用維修基金的五項程序引自《天津市商品住宅維修基金管理辦法》第十條)

　　5.4.2.1屬于急修、搶修并應使用維修基金事項

　　a)發生危及房屋使用或者公共安全的緊急情況，管理處應立即做好防護，組織維修更新，并及時通知業委會。維修工程結束后，做好維修后工程的結算工作，并將工程結算發票、對發生情況說明，及業主會、業主委員會對維修情況確認并采取經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上業主通過或在物業管理區域內公示15個工作日，未有1/3以上業主提出書面反對意見的，即同意使用并支取維修基金。

　　b)業主委員會收到物業管理服務企業的緊急維修申請后，應及時告知全體業主。向全體業主公示維修基金使用情況。如關于如何使用維修基金已在物業管理服務合同中或維修基金使用辦法中已約定，并經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過即可按照約定使用并支取該項維修基金。

　　5.4.2.2屬于日常維修并應使用維修基金事項

　　a)每年年初管理處應依據業主的要求或物業的實際情況制定房屋及小區共用設施設備維修計劃及經費預算，報業主大會、業主委員會;并由業主大會、業主委員會向全體業主公示使用計劃或方案，

　　b)物業公司或管理處每年在報送計劃及經費預算的同時將上年度維修基金的使用情況向業主大會、業主委員會報送，

　　c)維修基金的使用方案可采取征集全體業主所持投票權2/3以上書面同意的方式或自業主大會、業主委員會公布之日起15個工作日內，未有1/3以上業主提出書面反對意見的方式，滿足其中一項方式即該項維修工程可使用維修基金支付。

　　d)方案通過后，由業主委員會負責監督運作、付款等具體操作事宜。

　　5.4.2.3屬于單幢、獨立圍合范圍內應屬于使用維修基金事項;

　　a)在單幢樓內，屬于單幢樓內業主共同使用的設施設備，如需進行大修、維修、更新、改造等事項，在該范圍內自行選出代表，經由該代表在樓內征集該樓2/3以上的業主同意的書面建議，知會業主委員會后留存一份復印件在業主委員會。即可使用該幢樓內業主賬下的維修基金。

　　b)獨立圍合同樣可參照單幢樓內的使用方式使用。

　　5.4.2.4其他情況應使用維修基金事項

　　除上述兩項外，但屬于存在安全隱患應使用維修基金支付維修工程項，可采?。?/p>

　　a)管理處將具體情況予說明的材料報業主委員會;

　　b)業主委員會應對該情況向全體業主公示;

　　c)是否可以使用采取上述兩項方式征詢意見后予以使用。

　　5.5維修基金的分攤：對已經使用的維修基金選擇合理合法的標準和誰受益誰分攤的原則進行分攤。

　　5.5.1屬于人為因素造成但無法確認責任人的：共用部位共用設施設備的受損是人為因素造成的，此項維修工程費用則由責任人承擔，不能使用公共維修基金。如果無法確認責任人的，按照受益人原則分攤：

　　a)物業管理區域內住宅樓房外的公共設施的維修工程，除由專業管理部門維護管理的部分外，其余部分的維修費用由全體產權人按建筑面積比例分攤;

　　b)住宅樓房內的共用部位共用設施設備的維修費用由該幢住宅樓房內全體產權人按所擁有的建筑面積比例分攤;

　　c)一幢住宅有兩個或兩個以上單元門的，專屬于一個單元全體產權人使用的設施設備的維修費用由該單元門內全體產權人按所擁有的建筑面積的比例分攤;在一幢住宅內，專屬于一層住宅內全體產權人使用的設施設備的維修費用由該層住宅內的全體產權人按所擁有建筑面積的比例分攤。開發企業應根據以上原則依照其尚未售出的房屋面積占全部房屋面積的比例，承擔維修費用。

　　5.5.2屬于設施設備自身因素原因(區域部分)：共用部位、共用設施設備的維修、更新費用，發生在樓棟內的，由該棟樓的業主按照擁有建筑面積的比例共同承擔;發生在樓棟外的，由全體業主按各自建筑面積的比例共同承擔。

　　5.5.3屬于設施設備自身因素原因(全體業主分攤部分)：

　　a)由物業公司確定維修計劃以及維修費用，確定維修工程，報業主大會同意后，通過信息管理系統分攤到維修工程涉及的各家各戶，到銀行的維修管理系統提取資金，銀行再從每家每戶中扣取專項維修資金。

　　b)對已經使用的維修基金選擇合理合法的標準和誰受益誰分攤的原則進行分攤。

　　c)樓棟內共用部位、共用設備的維修、更新費用，應由本棟、本單元的業主按建筑面積分攤。

　　d)樓棟外公共部位，供全體業主使用的設備、公共設施的維修、更新費用，由全體業主按照建筑面積分攤。如獨立圍合的苑內的公用設施是其它苑不能使用的，則由該苑全體業主按照建筑面積分攤。

　　e)業主委員會活動經費在維修基金中列支的，由全體業主按照建筑面積分攤。

　　5.6維修基金的籌集與續籌

　　5.6.1維修基金的籌集：沒有維修基金的儲備或儲備不足使用的：管理處在每年的年初做好維修基金使用方案，并將此方案報業主委員會，通過后，由業主委員會決定維修基金如何收繳及收繳比例。如未通過該項審批，須將事項說明并將業主委員會的意見附后并備案留存。

　　5.6.2維修基金的續籌：維修基金不敷使用時，業主委員會根據業主大會的決議組織業主按照擁有商品住宅的建筑面積比例續繳。

　　5.7注意事項

　　5.7.1管理處在與業主會溝通簽訂《物業管理服務合同》同時，應將維修基金使用方法列入議事決定項之一，管理處可提供使用建議，并在雙方達成議項后將使用方法列入合同中。

　　5.7.2如果在簽訂物業管理服務合同時沒有考慮到此情況，可在簽訂物業管理服務合同后，將維修基金使用的具體方案作為業主大會的重要決議，由管理處與業主委員會簽訂《**小區維修基金使用辦法》，且此管理辦法須征得物業管理區域內全體業主所持投票權的三分之二以上通過。

　　5.7.3管理處在每年初制定維修基金的年度使用計劃，包括維修更新的項目、預算、施工單位選定方式等，經品質管理部、財務管理部相應的審閱后，報業主委員會審核通過組織實施。施工單位的選擇由物業公司提供參考意見，業主委員會負責確定。超過5萬元以上的項目，需采用招標方式選擇施工單位。施工單位編制的費用預算和決算，須經業主委員會的書面同意。

篇2：天津市商品住宅維修基金使用辦法(2005年)

　　津房物管〔20**〕274號

　　二○○五年六月二十九日

　　第一章 總 則

　　第一條 為了加強商品住宅維修基金的管理,維護業主的合法權益,保障住宅共用部位、共用設施設備正常使用,根據《天津市物業管理條例》、《天津市商品住宅維修基金管理辦法》等有關規定,制定本辦法。

　　第二條 凡本市行政區域內按照有關規定統一歸集并存入市維修基金專戶的商品住宅維修基金使用適用本辦法。

　　第三條 天津市房地產管理局物業管理中心負責對全市維修基金的使用進行監督管理。區縣房地產管理局負責對本轄區內物業項目維修基金的使用進行指導監督。

　　第四條 維修基金的使用應當堅持業主集體決策、企業操作、設立專戶、核算到套、業主監督的原則,做到公開、公平、安全使用。

　　第五條 維修基金專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新改造,不得挪作他用。

　　業主應當增強住宅共用部位、共用設施設備維修、養護責任。物業管理企業應當按照物業管理服務合同的約定,加強對住宅共用部位、共用設施設備的日常維修、養護和管理,最大限度延長物業使用壽命。維修基金應當按照實事求是、量入為出的原則合理使用。

　　共用部位、共用設施設備因專業服務部門施工造成損壞或者屬于人為損壞的,應當及時恢復原狀,其維修費用由責任人承擔。

　　第二章 使用范圍

　　第六條 房屋共用部位大修工程范圍:

　　(一)房屋主體結構部位,包括基礎、墻體、柱、梁、樓板、屋頂等,因損壞影響住用安全,需要拆換加固的。

　　(二)整幢樓屋面因損壞影響正常使用,需要重做防水或者保溫層的。

　　(三)外檐面層脫落、保溫層損壞達到整幢樓外檐面積30%以上,影響安全和正常使用,需要修繕的。

　　(四)整棟門共用部位樓地面面層、門窗及樓梯扶手因破損影響正常使用,需要修繕的。

　　第七條 共用設施設備大修、更新改造工程范圍:

　　(一)物業管理區域內路面破損50%以上,影響安全和正常使用,需要整體修復的。

　　(二)整棟門排水管道老化、損壞,需要更新改造的。

　　(三)整體更新改造消防控制系統或者更換、維修主要部件,一次性費用超過原造價20%的工程。

　　(四)整體更新電梯或者更換、維修主要部件[[,一次性費用超過電梯原造價20%的工程。

　　(五)二次供水、排水及消防水泵因損壞影響安全和使用,需要更新改造的。

　　(六)小區圍墻或者大門因損壞影響安全和使用,需要整體修繕、更新的。

　　第八條 專業服務部門按照有關規定,負責對物業管理區域內的相關管線和設施設備進行維修,并承擔相關費用。與專業服務部門有約定的,從其約定。

　　第三章 使用程序

　　第九條 物業管理企業應當按照維修基金使用范圍,根據房屋現狀以及業主會或者相關業主的意見,制定大修、更新改造方案。大修、更新改造方案包括:

　　(一)大修、更新改造內容;

　　(二)工程預算;

　　(三)涉及戶數及按戶分攤費用;

　　(四)維修基金繳存余額;

　　(五)大修、更新改造組織方式。

　　維修基金繳存余額應當由物業管理企業持業主會證明到繳存銀行查詢,繳存銀行應當出具維修基金繳存余額明細證明。

　　第十條 維修基金繳存余額不足的,業主應當補交。物業管理企業在使用專戶開立后,將收齊的維修費用差額一次性存入維修基金使用專戶。

　　第十一條 物業管理區域內共用設施設備維修,涉及全體業主利益的,應當由業主會決策;整幢住宅或者每個棟門共用部位、共用設施設備維修,涉及部分業主利益的,應當由相關受益業主集體決策。

　　業主委員會應當在物業管理企業的協助下通過召開會議或者按戶走訪等形式對大修、更新改造方案進行書面確認(附件1)。大修、更新改造方案應當征得所持投票權三分之二以上的業主書面同意。

　　經業主書面確認的大修::、更新改造方案應當在物業管理區域內進行公示(附件2),公示期7天。業主對公示內容有疑義的,業主委員會或者物業管理企業應當認真做好解釋工作。

　　第十二條 物業管理企業到項目所在地的區縣房地產管理局提出維修基金使用申請,填寫《商品住宅維修基金使用申請登記表》(附件3),并提交下列材料:

　　(一)大修、更新改造方案;

　　(二)業主會或者相關業主書面確認證明原件及復印件(附件4);

　　(三)公示情況照片及大修、更新改造方案公示證明(附件5)。

　　第十三條 區縣房地產管理局受理申請后,要件齊全的應當在接件后3個工作日內出具《商品住宅維修基金使用備案證明》(附件6)。

　　提交申請要件不齊全的,當場一次告知需要補正的全部內容,并出具補正告知單(附件7)。

　　第十四條 物業管理企業應當采取公開招標或者邀請招標方式選擇專業施工企業。

　　物業管理企業無能力組織招標的,可以委托天津市物業管理招投標服務中心組織招標,委托招標費用計入大修、更新改造成本。

　　第十五條 物業管理企業應當與中標的施工企業簽訂工程施工合同。合同主要包括:承包方式、工程內容、工程范圍、施工期限、工程造價、工程質量、結算方式、保修期限和法律責任等內容。

　　第十六條 市物業管理中心憑《商品住宅維修基金使用備案證明》、業主會或者相關業主書面確認證明原件和工程施工合同,出具《商品住宅維修基金使用專戶開戶通知書》(附件8)。

　　物業管理企業持開戶通知書到維修基金繳存銀行開立維修基金使用專戶。開戶銀行應當在開戶當日通知市物業管理中心。

　　市物業管理中心3個工作日內,將合同中工程造價的70%資金劃撥到維修基金使用專戶,并按照工程進度控制定向分期撥付。

　　第十七條 工程竣工后,

　　施工企業應當提供完整的竣工資料。物業管理企業應當組織施工企業及工程監理單位對工程進行驗收,并簽署驗收合格文件。

　　工程驗收合格的,物業管理企業應當將費用清單、發票及驗收合格文件告知業主委員會。業主委員會主任、副主任閱后簽章。

　　第十八條 物業管理企業應當按照決算費用作出《大修、更新改造工程費用決算分攤清冊》(附件9),并在物業管理區域內進行公示,公示期7天。業主對公示內容有疑義的,業主委員會或者物業管理企業應當認真做好解釋工作。

　　《大修、更新改造工程費用決算分攤清冊》公示后,物業管理企業應當按戶出具《大修、更新改造工程費用決算分攤憑證》(附件10)。

　　第十九條 決算費用未超過大修、更新改造方案工程造價或者在約定范圍內的,物業管理企業到市物業管理中心辦理工程尾款核撥手續,并提交下列材料:

　　(一)公示后的分攤清冊;

　　(二)公示情況照片及大修、更新改造工程費用決算分攤清冊公示證明(附件11);

　　(三)發票及費用清單復印件;

　　(四)驗收合格文件。

　　市物業管理中心應當在5個工作日內,將工程尾款劃撥到維修基金使用專戶,并按照分攤清冊從相關業主的個人維修基金明細賬中核減。

　　第二十條 維修基金使用后,市物業管理中心應當將《商品住宅維修基金使用備案證明》、業主會或者相關業主書面確認證明原件、工程施工合同、《大修、更新改造工程費用決算分攤清冊》、大修、更新改造工程費用決算分攤清冊公示證明、維修費用發票復印件及驗收合格文件按物業項目立卷存檔。

　　區縣房地產管理局應當將《商品住宅維修基金使用申請登記表》、大修、更新改造方案、業主會或者相關業主書面確認證明復印件、公示情況照片及大修、更新改造方案公示證明按物業項目立卷存檔。

　　物業管理企業應當將大修、更新改造方案、業主會或者相關業主書面確認明細表復印件、工程施工合同、維修費用發票復印件、驗收合格文件及大修、更新改造工程費用決算分攤憑證存根按物業項目立卷存檔。

　　第四章 服務監督

　　第二十一條 房屋主體結構因損壞影響住用安全的,經業主會或者相關業主申請,房屋安全鑒定機構對房屋主體結構進行安全鑒定,鑒定費用計入大修、更新改造成本。

　　第二十二條 房屋大修工程,業主會應當委托物業管理企業聘請監理單位實施房屋修繕工程質量監理,費用計入大修、更新改造成本。

　　第二十三條 業主對大修、更新改造費用有疑義的,物業管理企業應當負責解釋,仍有疑義的可以委托專業中介機構進行復核,委托費用由委托人支付。

　　第二十四條 在施工過程中,業主、房屋使用人及相鄰人應當給予配合,不得阻撓正常施工。業主委員會應當做好解釋、協調工作。

　　因工程施工不可避免造成業主房屋自用部位裝修損壞的,應當修復或者給予合理補償,費用計入大修、更新改造成本。

　　第二十五條 在施工過程中,施工企業應當文明施工,減少噪音,防止污染。物業管理企業應

　　當對工程的工期、質量進行監督,對違反施工操作規程及擾民行為及時制止。

　　第二十六條 業主委員會應當對施工全過程進行監督。有疑義的,業主委員會應當及時向物業管理企業反映,確有問題的,物業管理企業應當盡快與施工企業協商、解決。

　　第五章 附 則

　　第二十七條 無物業管理企業管理的,業主委員會應當在區縣房地產管理局的指導下,委托相關專業部門參照本辦法申請使用維修基金,并支付委托費用。

　　第二十八條 未成立業主會的,應當在區縣物業管理行政主管部門和街道辦事處的指導下,由社區居民委員會組織召開業主會會議,成立業主委員會后,方可按照本辦法申請使用維修基金。

　　第二十九條 本辦法自20**年7月1日起施行。

　　附件:

　　1.《大修、更新改造方案書面確認明細表》

　　2.《維修基金使用公示內容》

　　3.《商品住宅維修基金使用申請登記表》

　　4.《業主會或者相關業主書面確認證明》

　　5.《大修、更新改造方案公示證明》

　　6.《商品住宅維修基金使用備案證明》

　　7.《補正告知單》

　　8.《商品住宅維修基金使用專戶開戶通知書》

　　9.《大修、更新改造工程費用決算分攤清冊》

　　10.《大修、更新改造工程費用決算分攤憑證》

　　11.《大修、更新改造工程費用決算分攤清冊公示證明》

篇3：呼和浩特市物業維修基金收繳和使用管理細則(2019)

本文提要：對以前由開發建設單位代收代繳的維修基金,開發建設單位應將已交付維修基金的業主名單造冊,提交呼市物業處備案。對以前開發建設單位欠繳的部分維修基金,由物業管理處配合住宅區業主委員會共同歸繳......

呼政發[20**]105號
20**年11月8日
第一條 為保障房屋售后的維修管理,維護產權人和使用人的利益,根據《呼和浩特市住宅區物業管理辦法》制定本細則。
第二條 維修基金統一在市房產局資金管理中心設立專戶存儲,由購房人(產權人)按本細則的規定繳交。具體標準如下:
(一)多層住宅18元/M2
(二)高層住宅40元/M2;
(三)別墅、公寓類住宅30元/M2;
(四)非住宅房屋參照上述標準上浮20%。
第三條 從20**年11月1日起,開發建設單位不再履行代收代繳維修基金事宜,由購房人直接在呼市物業行政主管部門指定銀行辦理維修基金交存手續。對以前由開發建設單位代收代繳的維修基金,開發建設單位應將已交付維修基金的業主名單造冊,提交呼市物業處備案。對以前開發建設單位欠繳的部分維修基金,由物業管理處配合住宅區業主委員會共同歸繳。對已向業主收取物業維修基金,未按規定向資金管理中心移交的,由物業管理處責令其限期移交。拒不配合歸繳的房地產開發企業,房地產行政主管部門不予年檢登記,同時,通過其它必要手段督促其繼續歸繳拖欠的維修基金。(物業經理人:m.airporthotelslisboa.com)
第四條 開發建設單位在辦理房屋總產權登記時,應到呼和浩特市物業管理處領取物業維修基金備案申請表并提供以下資料:
(一)房屋面積測繪書;
(二)房屋竣工驗收證明。
以上資料經物業管理處審核備案后,開發建設單位方可辦理房屋權屬登記。
第五條 本著誰建設誰負責的原則,住宅小區內配套建設的服務設施用房,共用設施設備用房以及物業管理用房的維修基金,由開發建設單位按本細則的規定繳交。
住宅小區內凡屬經營性的服務設施及其用房,應由房屋權屬人按本細則的規定繳納維修基金。未按規定辦理維修基金繳交手續的,不予辦理房屋權屬登記。
第六條 購房人(產權人)在辦理房屋產權時,應先辦理物業維修基金交存手續。辦理時,由呼市物業處核定金額后,到指定銀行交存。購房人憑維修基金交存回執單,領取由物業管理處開具的維修基金交存憑證。否則,房屋權屬登記部門不予受理。凡辦理按揭貸款的房屋,其維修基金應由開發建設單位全額代繳。對虛報、瞞報維修基金代繳額的開發建設單位,一經查實,由房地產行政主管部門按相應法規處理。情節嚴重的,吊銷其開發建設資質及房屋產權證書。
第七條 物業維修基金按規定計息,利息納入維修基金總額管理,禁止挪作他用。
第八條 開發建設單位在住宅小區的建設中,應按下列標準配套建設物業管理用房:
建筑面積3萬平凡米以下的小區,不少于50 平凡米;
3--5萬平凡米的小區,不少于lOO平凡米;
5--10萬平凡米的小區,不少于150平凡米;
10-40萬平凡米的小區,不少于200平凡米;
40萬平凡米以上的小區,不少于300平凡米。
物業管理用房面積應從住宅小區總確權面積中扣除,對未能按上述標準留置管理用房的,不予辦理房屋總產權登記。物業管理用房是向該物業管理區域的物業管理企業提供的辦公用房,經核準面積后,由呼市物業管理處統一管理。物業管理企業應支付管理用房的有償使用費,有償使用費每月每平方米3元,用于業主委員會辦公經費,其收支情況,至少每6個月向業主公布一次,并接受全體業主的監督。對已成立業主委員會的住宅小區,辦公經費使用時,由業主委員會提出申請,經物業管理處核定后撥付。
第九條 對已建成的物業,其共用部位,共用設施、設備的維修費用按下列途徑列支:
(一)已按規定繳納維修基金的,從該物業維修基金中列支;
(二)未出售的公用住房,從房屋租金中列支;
(三)不屬于上述范圍的私有房屋及其他物業,由業主或使用人按其擁有的房屋建筑面積比例承擔。
第十條 維修基金的使用,從房屋竣工驗收之日算起,保修期內的維修費用由原開發建設單位承擔,保修期滿后發生的維修項目,經鑒定審核后,撥付維修基金。維修項目必須屬于物業共用部位,共用設施、設備的范圍,每項目一次維修費用在1000元以上時,方可按有關程序辦理使用手續。
第十一條 物業維修基金需要使用時,應由該物業管理區域的物業管理企業提出申請,經業主委員會批準,報物業管理主管部門審核后劃撥。
物業維修基金不足時,業主應當按照所擁有的房屋建筑面積比例分攤續籌。
物業管理區域內,個別未按規定繳交維修基金的業主,當發生維修時,應按其所擁有的房屋建筑面積比例分攤維修費用,由業主委員會負責籌集。
第十二條 物業維修責任按下列標準劃分:
(一)物業的共用部位,共用設施、設備屬人為破壞的,其維修費用由責任人承擔;
(二)供水、供電、供氣、供熱、通風、有線電視等公用事業單位,應當依法承擔物業管理區域內的相關管線和設施、設備維修、養護的責任;
(三)物業自用部位,自用設施、設備的維修由業主或使用人負責。業主或使用人因物業裝修造成其他業主、使用人財產損失或影響物業使用的,由責任人負責修復或賠償。(來自:m.airporthotelslisboa.com)
第十三條 共用部位,共用設施、設備以及自用部位,自用設施設備是指:
(一)共用部位是指全體業主共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電梯機房、走廊通道、室外墻面、屋面及房屋承重結構等部位;
(二)共用設施、設備是指物業管理區域內全體業主或單幢物業的業主、使用人共同使用的水箱、水泵、上、下水管道、電梯、天線、通信設施、供電線路、暖氣線路、煤氣設施、消防設施、道路、溝渠、池、井、娛樂設施、路燈等設施設備,以及公用設施設備占用的房間;
(三)自用部位是指一套房屋戶門以內,由房屋業主或使用人自用的房間、陽臺、天井、庭院、室內墻面等;
(四)自用設施設備是指一套房屋內部,由房屋業主或使用人自用的門窗、衛生潔具、水、電、氣戶表以內的供電線路,給排水、供暖、燃氣管道等設施。
第十四條 本細則由呼市房產管理局負責解釋。