第一部分 房屋共用部位共用設施維修基金使用范圍

　　(一)房屋本體：

　　拆換加固受損房屋主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)，恢復承載能力。

　　整體修繕戶外墻面、頂棚、踢腳線、外檐、雨篷抹灰層或塊料面層。整體修繕公共部位樓地面面層。

　　玻璃幕墻整體灌注結構膠，更換變形鋁合金框架、損壞玻璃。(鋁塑板墻面參照執行)戶外走廊通道、樓梯間、門廳、地下室門窗整體修換。

　　(二)公建配套：

　　1 、道路(路幅寬 7 米以下)：路面破損50% 以上，整體修復路面、路沿。

　　2 、綠地：經驗收投入使用一年后，原有綠地率下降 30% 的，進行補栽、補植。

　　3 、公益性設施(休閑椅凳、垃圾桶、亭廊、臺、池、雕塑、游樂場、健身設施等)：經驗收投入使用三年后，設施自然損壞需修換的。

　　4 、小區圍墻及大門：因自然損壞影響安全和使用需要整體修繕、更新的。

　　第二部分 共用設備維修基金使用范圍

　　(一)垂直電梯

　　1 、機房部分：

　　1 )曳引機組：更換電動機定子、轉子、軸承;減速器軸承、蝸桿、從動軸。

　　2 )限速安全系統：更換限速器、安全鉗、漲緊輪。

　　3 )控制屏：更換主控板、勵磁板、電源板。

　　4 )選層器：整體更換。

　　5 )終端保護裝置：更換上、下極限杠桿、鋼絲繩、鋼絲繩漲緊裝置。

　　2 、井道部分：

　　1 )轎廂、轎架：更換轎廂、操縱箱(內召)、超滿載裝置、安全鉗。

　　2 )自動門機構：更換轎門安全觸板、開關門電機。

　　3 )導軌：更換變形損壞部件。

　　4 )導靴：整體更換。

　　5 )曳引鋼絲繩：全部更換。

　　6 )對重：更換導靴。

　　7 )緩沖器：更換緩沖彈簧或活塞。

　　3 、廳站部分：

　　1 )召喚按鈕箱(外召)：各層全部更換。

　　2 )層樓指示器：各層燈具、線路全部更換。

　　(二)中央空調

　　1 、空調壓縮機部份：

　　1 )活塞式壓縮機：更換氣缸套、蓋，更換活塞、氣閥、連桿襯套、軸瓦、軸封器、截止筏，更換油泵泵體、齒輪、轉子、軸承，更換聯軸器柱銷、檔圈、傳動組。

　　2 )離心式壓縮機：更換電動機、主軸、工作葉輪組件、軸承、進口導葉。

　　3 )螺桿式壓縮機：更換轉子、平衡活塞、軸承、卸載滑筏。 中央空調給水：更換鈉離子交換器、各類水泵、膨脹水箱、Φ 150 以上(含Φ 150 )管道、閥門、過濾器，修換電機繞組、絕緣。

　　3 、冷凝器：更換閥門、管道。

　　4 、蒸發器：更換閥門，修換殼管、盤管。

　　5 、膨脹閥：更換。

　　6 、控制系統：更換主控板。

　　7 、輔助設備：更換油分離器、貯液器、過濾器、電磁閥、壓力控制器、油壓差控制器、冷卻塔外殼及通風機。

　　8 、風機盤管：更換風機、盤管。

　　9 、新風及變風量機組：更換風機、電動機、表冷器、控制箱。

　　10 、雙效溴化鋰吸收式機組：更換各類泵及電機，修換發生器、吸收器、引射器、 U 型管、換熱器、蒸發器、冷凝器。

　　11 、通風設備：整體更換風機、風扇、散流器、除塵器。

　　(三)鍋爐

　　1 、爐體：整體更換下降管、水冷壁、耐火磚爐墻、爐膽、煙管。

　　2 、水處理設備：更換水泵，陰、陽離子交換器。

　　3 、燃煤爐燃燒器：修換齒輪變速箱、風機、出渣機、爐排。

　　4 、燃油、燃氣爐燃燒器：修換風機、氣泵、油泵、霧化器、電磁閥、調節閥，油咀。

　　5 、供熱設備：更換分汽缸、換熱器。

　　(四)電氣系統

　　1 、強電：

　　1 )高壓柜：更換各類柜體、儀表，修換斷路器、隔離開關、負荷開關、操縱機構、互感器、熔斷器、避雷器、接地開關、手車及機械閉鎖電器連鎖。

　　2 )變壓器：更換冷卻風扇、控制箱、柜體、溫度指示儀、絕緣油，修換繞組、絕緣、油枕、散熱片。

　　3 )低壓電器：電動機整機更換( 5kw 以上)，轉子、定子繞組修換( 10kw 以上)，更換蓄電池、不間斷電源，更換各類柜體、儀表，修換斷路器、開關及接觸器( 100A 以上)、互感器、隔離器、電容器，整體更換配電箱、控制箱、照明箱，全部更換照明燈具、線路、插座。

　　2 、弱電：

　　1 )電話通訊：修換各類型程控交換機，更換交接箱、中繼箱。

　　2 )廣播音響：更換全部音箱、揚聲器、音響布線。

　　3 )電視系統：修換衛星拋物面天線、接受機，全部更換同軸電纜分配箱。

　　4 )火災報警：修換區域報警、集中報警控制器，全部更換探測器、報警器。

　　5 )安保監控：修換對講主機、更換對講控制線路、更換電視監控控制臺、監視器(多畫面)，小區周邊防范的遠紅外探頭( 5 米以上)和彩色攝像頭(多方位、多焦距)，修換入侵報警系統。6 )綜合布線系統：整體更換配線箱、交接箱、電纜、光纜，全部更換適配器。

　　(五)消防設備：

　　1 、 整體更換防火卷簾，更換防火門、防排煙風機、排煙防火閥。

　　2 、消防給水：修換消防泵，更換泵接合器，整體更換消火栓箱，全部更換噴淋裝置，整體翻修水池，更換Φ 150 以上(含Φ 150 )管道、閥門。

　　(六)給排水：

　　1 、生活給水：整體翻修水池、水箱，更換水泵、電機、液位控制器、氣壓水罐、Φ 150 以上(含Φ 150 )管道、閥門，水泵維修需解體更換葉輪、泵軸。

　　2 、排水設備：全部更換排水管、水封，整體更換管道，翻新化糞池、窨井、檢查井、雨水井，更換動力、有源化糞池動力設備。

　　(七)質量要求：

　　設備在修復后必須達到完好。按其出廠標準，總體各項性能指標達到原產品標準的 90% 以上，正常運轉能耗不得高原產品標準的 110% 。必要時，由行業主管部門或技術監督部門進行測試。

篇2：天津市商品住宅維修基金使用辦法(2005年)

　　津房物管〔20**〕274號

　　二○○五年六月二十九日

　　第一章 總 則

　　第一條 為了加強商品住宅維修基金的管理,維護業主的合法權益,保障住宅共用部位、共用設施設備正常使用,根據《天津市物業管理條例》、《天津市商品住宅維修基金管理辦法》等有關規定,制定本辦法。

　　第二條 凡本市行政區域內按照有關規定統一歸集并存入市維修基金專戶的商品住宅維修基金使用適用本辦法。

　　第三條 天津市房地產管理局物業管理中心負責對全市維修基金的使用進行監督管理。區縣房地產管理局負責對本轄區內物業項目維修基金的使用進行指導監督。

　　第四條 維修基金的使用應當堅持業主集體決策、企業操作、設立專戶、核算到套、業主監督的原則,做到公開、公平、安全使用。

　　第五條 維修基金專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新改造,不得挪作他用。

　　業主應當增強住宅共用部位、共用設施設備維修、養護責任。物業管理企業應當按照物業管理服務合同的約定,加強對住宅共用部位、共用設施設備的日常維修、養護和管理,最大限度延長物業使用壽命。維修基金應當按照實事求是、量入為出的原則合理使用。

　　共用部位、共用設施設備因專業服務部門施工造成損壞或者屬于人為損壞的,應當及時恢復原狀,其維修費用由責任人承擔。

　　第二章 使用范圍

　　第六條 房屋共用部位大修工程范圍:

　　(一)房屋主體結構部位,包括基礎、墻體、柱、梁、樓板、屋頂等,因損壞影響住用安全,需要拆換加固的。

　　(二)整幢樓屋面因損壞影響正常使用,需要重做防水或者保溫層的。

　　(三)外檐面層脫落、保溫層損壞達到整幢樓外檐面積30%以上,影響安全和正常使用,需要修繕的。

　　(四)整棟門共用部位樓地面面層、門窗及樓梯扶手因破損影響正常使用,需要修繕的。

　　第七條 共用設施設備大修、更新改造工程范圍:

　　(一)物業管理區域內路面破損50%以上,影響安全和正常使用,需要整體修復的。

　　(二)整棟門排水管道老化、損壞,需要更新改造的。

　　(三)整體更新改造消防控制系統或者更換、維修主要部件,一次性費用超過原造價20%的工程。

　　(四)整體更新電梯或者更換、維修主要部件[[,一次性費用超過電梯原造價20%的工程。

　　(五)二次供水、排水及消防水泵因損壞影響安全和使用,需要更新改造的。

　　(六)小區圍墻或者大門因損壞影響安全和使用,需要整體修繕、更新的。

　　第八條 專業服務部門按照有關規定,負責對物業管理區域內的相關管線和設施設備進行維修,并承擔相關費用。與專業服務部門有約定的,從其約定。

　　第三章 使用程序

　　第九條 物業管理企業應當按照維修基金使用范圍,根據房屋現狀以及業主會或者相關業主的意見,制定大修、更新改造方案。大修、更新改造方案包括:

　　(一)大修、更新改造內容;

　　(二)工程預算;

　　(三)涉及戶數及按戶分攤費用;

　　(四)維修基金繳存余額;

　　(五)大修、更新改造組織方式。

　　維修基金繳存余額應當由物業管理企業持業主會證明到繳存銀行查詢,繳存銀行應當出具維修基金繳存余額明細證明。

　　第十條 維修基金繳存余額不足的,業主應當補交。物業管理企業在使用專戶開立后,將收齊的維修費用差額一次性存入維修基金使用專戶。

　　第十一條 物業管理區域內共用設施設備維修,涉及全體業主利益的,應當由業主會決策;整幢住宅或者每個棟門共用部位、共用設施設備維修,涉及部分業主利益的,應當由相關受益業主集體決策。

　　業主委員會應當在物業管理企業的協助下通過召開會議或者按戶走訪等形式對大修、更新改造方案進行書面確認(附件1)。大修、更新改造方案應當征得所持投票權三分之二以上的業主書面同意。

　　經業主書面確認的大修::、更新改造方案應當在物業管理區域內進行公示(附件2),公示期7天。業主對公示內容有疑義的,業主委員會或者物業管理企業應當認真做好解釋工作。

　　第十二條 物業管理企業到項目所在地的區縣房地產管理局提出維修基金使用申請,填寫《商品住宅維修基金使用申請登記表》(附件3),并提交下列材料:

　　(一)大修、更新改造方案;

　　(二)業主會或者相關業主書面確認證明原件及復印件(附件4);

　　(三)公示情況照片及大修、更新改造方案公示證明(附件5)。

　　第十三條 區縣房地產管理局受理申請后,要件齊全的應當在接件后3個工作日內出具《商品住宅維修基金使用備案證明》(附件6)。

　　提交申請要件不齊全的,當場一次告知需要補正的全部內容,并出具補正告知單(附件7)。

　　第十四條 物業管理企業應當采取公開招標或者邀請招標方式選擇專業施工企業。

　　物業管理企業無能力組織招標的,可以委托天津市物業管理招投標服務中心組織招標,委托招標費用計入大修、更新改造成本。

　　第十五條 物業管理企業應當與中標的施工企業簽訂工程施工合同。合同主要包括:承包方式、工程內容、工程范圍、施工期限、工程造價、工程質量、結算方式、保修期限和法律責任等內容。

　　第十六條 市物業管理中心憑《商品住宅維修基金使用備案證明》、業主會或者相關業主書面確認證明原件和工程施工合同,出具《商品住宅維修基金使用專戶開戶通知書》(附件8)。

　　物業管理企業持開戶通知書到維修基金繳存銀行開立維修基金使用專戶。開戶銀行應當在開戶當日通知市物業管理中心。

　　市物業管理中心3個工作日內,將合同中工程造價的70%資金劃撥到維修基金使用專戶,并按照工程進度控制定向分期撥付。

　　第十七條 工程竣工后,

　　施工企業應當提供完整的竣工資料。物業管理企業應當組織施工企業及工程監理單位對工程進行驗收,并簽署驗收合格文件。

　　工程驗收合格的,物業管理企業應當將費用清單、發票及驗收合格文件告知業主委員會。業主委員會主任、副主任閱后簽章。

　　第十八條 物業管理企業應當按照決算費用作出《大修、更新改造工程費用決算分攤清冊》(附件9),并在物業管理區域內進行公示,公示期7天。業主對公示內容有疑義的,業主委員會或者物業管理企業應當認真做好解釋工作。

　　《大修、更新改造工程費用決算分攤清冊》公示后,物業管理企業應當按戶出具《大修、更新改造工程費用決算分攤憑證》(附件10)。

　　第十九條 決算費用未超過大修、更新改造方案工程造價或者在約定范圍內的,物業管理企業到市物業管理中心辦理工程尾款核撥手續,并提交下列材料:

　　(一)公示后的分攤清冊;

　　(二)公示情況照片及大修、更新改造工程費用決算分攤清冊公示證明(附件11);

　　(三)發票及費用清單復印件;

　　(四)驗收合格文件。

　　市物業管理中心應當在5個工作日內,將工程尾款劃撥到維修基金使用專戶,并按照分攤清冊從相關業主的個人維修基金明細賬中核減。

　　第二十條 維修基金使用后,市物業管理中心應當將《商品住宅維修基金使用備案證明》、業主會或者相關業主書面確認證明原件、工程施工合同、《大修、更新改造工程費用決算分攤清冊》、大修、更新改造工程費用決算分攤清冊公示證明、維修費用發票復印件及驗收合格文件按物業項目立卷存檔。

　　區縣房地產管理局應當將《商品住宅維修基金使用申請登記表》、大修、更新改造方案、業主會或者相關業主書面確認證明復印件、公示情況照片及大修、更新改造方案公示證明按物業項目立卷存檔。

　　物業管理企業應當將大修、更新改造方案、業主會或者相關業主書面確認明細表復印件、工程施工合同、維修費用發票復印件、驗收合格文件及大修、更新改造工程費用決算分攤憑證存根按物業項目立卷存檔。

　　第四章 服務監督

　　第二十一條 房屋主體結構因損壞影響住用安全的,經業主會或者相關業主申請,房屋安全鑒定機構對房屋主體結構進行安全鑒定,鑒定費用計入大修、更新改造成本。

　　第二十二條 房屋大修工程,業主會應當委托物業管理企業聘請監理單位實施房屋修繕工程質量監理,費用計入大修、更新改造成本。

　　第二十三條 業主對大修、更新改造費用有疑義的,物業管理企業應當負責解釋,仍有疑義的可以委托專業中介機構進行復核,委托費用由委托人支付。

　　第二十四條 在施工過程中,業主、房屋使用人及相鄰人應當給予配合,不得阻撓正常施工。業主委員會應當做好解釋、協調工作。

　　因工程施工不可避免造成業主房屋自用部位裝修損壞的,應當修復或者給予合理補償,費用計入大修、更新改造成本。

　　第二十五條 在施工過程中,施工企業應當文明施工,減少噪音,防止污染。物業管理企業應

　　當對工程的工期、質量進行監督,對違反施工操作規程及擾民行為及時制止。

　　第二十六條 業主委員會應當對施工全過程進行監督。有疑義的,業主委員會應當及時向物業管理企業反映,確有問題的,物業管理企業應當盡快與施工企業協商、解決。

　　第五章 附 則

　　第二十七條 無物業管理企業管理的,業主委員會應當在區縣房地產管理局的指導下,委托相關專業部門參照本辦法申請使用維修基金,并支付委托費用。

　　第二十八條 未成立業主會的,應當在區縣物業管理行政主管部門和街道辦事處的指導下,由社區居民委員會組織召開業主會會議,成立業主委員會后,方可按照本辦法申請使用維修基金。

　　第二十九條 本辦法自20**年7月1日起施行。

　　附件:

　　1.《大修、更新改造方案書面確認明細表》

　　2.《維修基金使用公示內容》

　　3.《商品住宅維修基金使用申請登記表》

　　4.《業主會或者相關業主書面確認證明》

　　5.《大修、更新改造方案公示證明》

　　6.《商品住宅維修基金使用備案證明》

　　7.《補正告知單》

　　8.《商品住宅維修基金使用專戶開戶通知書》

　　9.《大修、更新改造工程費用決算分攤清冊》

　　10.《大修、更新改造工程費用決算分攤憑證》

　　11.《大修、更新改造工程費用決算分攤清冊公示證明》

篇3：呼和浩特市物業維修基金收繳和使用管理細則(2019)

本文提要：對以前由開發建設單位代收代繳的維修基金,開發建設單位應將已交付維修基金的業主名單造冊,提交呼市物業處備案。對以前開發建設單位欠繳的部分維修基金,由物業管理處配合住宅區業主委員會共同歸繳......

呼政發[20**]105號
20**年11月8日
第一條 為保障房屋售后的維修管理,維護產權人和使用人的利益,根據《呼和浩特市住宅區物業管理辦法》制定本細則。
第二條 維修基金統一在市房產局資金管理中心設立專戶存儲,由購房人(產權人)按本細則的規定繳交。具體標準如下:
(一)多層住宅18元/M2
(二)高層住宅40元/M2;
(三)別墅、公寓類住宅30元/M2;
(四)非住宅房屋參照上述標準上浮20%。
第三條 從20**年11月1日起,開發建設單位不再履行代收代繳維修基金事宜,由購房人直接在呼市物業行政主管部門指定銀行辦理維修基金交存手續。對以前由開發建設單位代收代繳的維修基金,開發建設單位應將已交付維修基金的業主名單造冊,提交呼市物業處備案。對以前開發建設單位欠繳的部分維修基金,由物業管理處配合住宅區業主委員會共同歸繳。對已向業主收取物業維修基金,未按規定向資金管理中心移交的,由物業管理處責令其限期移交。拒不配合歸繳的房地產開發企業,房地產行政主管部門不予年檢登記,同時,通過其它必要手段督促其繼續歸繳拖欠的維修基金。(物業經理人:m.airporthotelslisboa.com)
第四條 開發建設單位在辦理房屋總產權登記時,應到呼和浩特市物業管理處領取物業維修基金備案申請表并提供以下資料:
(一)房屋面積測繪書;
(二)房屋竣工驗收證明。
以上資料經物業管理處審核備案后,開發建設單位方可辦理房屋權屬登記。
第五條 本著誰建設誰負責的原則,住宅小區內配套建設的服務設施用房,共用設施設備用房以及物業管理用房的維修基金,由開發建設單位按本細則的規定繳交。
住宅小區內凡屬經營性的服務設施及其用房,應由房屋權屬人按本細則的規定繳納維修基金。未按規定辦理維修基金繳交手續的,不予辦理房屋權屬登記。
第六條 購房人(產權人)在辦理房屋產權時,應先辦理物業維修基金交存手續。辦理時,由呼市物業處核定金額后,到指定銀行交存。購房人憑維修基金交存回執單,領取由物業管理處開具的維修基金交存憑證。否則,房屋權屬登記部門不予受理。凡辦理按揭貸款的房屋,其維修基金應由開發建設單位全額代繳。對虛報、瞞報維修基金代繳額的開發建設單位,一經查實,由房地產行政主管部門按相應法規處理。情節嚴重的,吊銷其開發建設資質及房屋產權證書。
第七條 物業維修基金按規定計息,利息納入維修基金總額管理,禁止挪作他用。
第八條 開發建設單位在住宅小區的建設中,應按下列標準配套建設物業管理用房:
建筑面積3萬平凡米以下的小區,不少于50 平凡米;
3--5萬平凡米的小區,不少于lOO平凡米;
5--10萬平凡米的小區,不少于150平凡米;
10-40萬平凡米的小區,不少于200平凡米;
40萬平凡米以上的小區,不少于300平凡米。
物業管理用房面積應從住宅小區總確權面積中扣除,對未能按上述標準留置管理用房的,不予辦理房屋總產權登記。物業管理用房是向該物業管理區域的物業管理企業提供的辦公用房,經核準面積后,由呼市物業管理處統一管理。物業管理企業應支付管理用房的有償使用費,有償使用費每月每平方米3元,用于業主委員會辦公經費,其收支情況,至少每6個月向業主公布一次,并接受全體業主的監督。對已成立業主委員會的住宅小區,辦公經費使用時,由業主委員會提出申請,經物業管理處核定后撥付。
第九條 對已建成的物業,其共用部位,共用設施、設備的維修費用按下列途徑列支:
(一)已按規定繳納維修基金的,從該物業維修基金中列支;
(二)未出售的公用住房,從房屋租金中列支;
(三)不屬于上述范圍的私有房屋及其他物業,由業主或使用人按其擁有的房屋建筑面積比例承擔。
第十條 維修基金的使用,從房屋竣工驗收之日算起,保修期內的維修費用由原開發建設單位承擔,保修期滿后發生的維修項目,經鑒定審核后,撥付維修基金。維修項目必須屬于物業共用部位,共用設施、設備的范圍,每項目一次維修費用在1000元以上時,方可按有關程序辦理使用手續。
第十一條 物業維修基金需要使用時,應由該物業管理區域的物業管理企業提出申請,經業主委員會批準,報物業管理主管部門審核后劃撥。
物業維修基金不足時,業主應當按照所擁有的房屋建筑面積比例分攤續籌。
物業管理區域內,個別未按規定繳交維修基金的業主,當發生維修時,應按其所擁有的房屋建筑面積比例分攤維修費用,由業主委員會負責籌集。
第十二條 物業維修責任按下列標準劃分:
(一)物業的共用部位,共用設施、設備屬人為破壞的,其維修費用由責任人承擔;
(二)供水、供電、供氣、供熱、通風、有線電視等公用事業單位,應當依法承擔物業管理區域內的相關管線和設施、設備維修、養護的責任;
(三)物業自用部位,自用設施、設備的維修由業主或使用人負責。業主或使用人因物業裝修造成其他業主、使用人財產損失或影響物業使用的,由責任人負責修復或賠償。(來自:m.airporthotelslisboa.com)
第十三條 共用部位,共用設施、設備以及自用部位,自用設施設備是指:
(一)共用部位是指全體業主共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電梯機房、走廊通道、室外墻面、屋面及房屋承重結構等部位;
(二)共用設施、設備是指物業管理區域內全體業主或單幢物業的業主、使用人共同使用的水箱、水泵、上、下水管道、電梯、天線、通信設施、供電線路、暖氣線路、煤氣設施、消防設施、道路、溝渠、池、井、娛樂設施、路燈等設施設備,以及公用設施設備占用的房間;
(三)自用部位是指一套房屋戶門以內,由房屋業主或使用人自用的房間、陽臺、天井、庭院、室內墻面等;
(四)自用設施設備是指一套房屋內部,由房屋業主或使用人自用的門窗、衛生潔具、水、電、氣戶表以內的供電線路,給排水、供暖、燃氣管道等設施。
第十四條 本細則由呼市房產管理局負責解釋。