如何解決物業管理收費問題

　　1 引言

　　物業管理服務既然是一種商品，就有價值和使用價值，業主支付一定代價后可以享受專業的物業服務來獲得價值;而物業管理企業通過提供服務并收取一定的服務費來獲得價值補償。然而在現實中，業務對于要支付多少費用和要不要支付費用，在一定程度上仍然持懷疑態度，另外由于多種原因的影響最終導致物業管理收費難的問題，物業收費問題也成為最困擾業主和物業管理企業的大問題。

　　2物業管理基本概念及其發展

　　2.1 物業管理定義

　　物業管理的英文表示有很多形式，諸如 Property Management， Real Estate Management。其概念也有多種解釋。目前比較趨于一致的是廣義的物業管理和狹義的物業管理兩種概念。

　　廣義的物業管理是指在物業的壽命周期內，為發揮物業的經濟價值和使用價值，管理者采取多種科學技術方法與管理手段，對各類物業實施全過程的管理，并為物業所有者或使用者提供有效周到的服務。廣義物業管理的范疇相當大，它涉及到物業全部壽命周期內的多種管理與服務活動。如物業的開發建設管理，租售管理、裝修管理、修繕管理、以及為物業使用者的經營、生產、居住而提供的多種形式的服務。

　　狹義的物業管理是指專業組織或機構，受業主委托，按合同或契約，運用現代經營手段和修繕技術對已建物業及其業主或用戶進行管理和服務。狹義的物業管理，一般包括對房屋建筑及附屬配套設備、設施及場地以經營的方式進行管理，對房屋周圍的環境、清潔衛生、安全保衛、公共綠化、公用設施、道路養護統一實施專業化管理，并向住用戶提供多方面的經營服務。

　　國家建設部房地產業司物業管理處在《中國物業管理實務》一書中是這樣規定的：“物業管理是由專門的機構和人員，按照合同和契約，對已竣工驗收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設施及場地以經營的方式進行管理，同時對房屋區域周圍的環境、清潔綠化，安全保衛、公共衛生、道路養護統一實施專業化管理，并向住用人提供多方面的綜合性服務”。

　　2.2 物業管理的分類

　　按照不同的標準，可以將物業管理區分為幾種不同的類型。

　　<1>按管理主體分類

　　(1)以區、街道辦事處成立的物業管理企業實施的管理：這種管理主要突出了地方政府行政管理的作用，因此具有權威性，制約力強。但問題是缺乏專業知識，市場化的意識不足。

　　(2)以房地產管理部門為主體，由下屬房管所、站成立物業管理企業進行管理：對房屋的維修與管理具有一定的經驗和技術，對保持房屋的完好率和科學管理有一定好處。但是，他們受計劃經濟體制思想影響比較深，未必所有的人都懂得現代意義上的物業管理與傳統房屋管理的本質區別。

　　(3)物業產權擁有單位為管理主體實施的物業管理：這主要是指一些大的工礦企業的物業管理。管理對象一般都是本單位職工或以本單位職工為主。管理體制和管理經費都比較順。但是，這種類型的管理體制不能完全適應社會化、市場化的要求，需做出調整。

　　(4)以物業管理公司為主體實施的物業管理：

　　這種類型的管理體制在開發比較早的一些沿海大中城市己經普及，專門的物業管理企業就是以承擔各種商廈、寫字樓、小區管理為已任，實行有償服務。經濟上有實力，造血機能強。

　　<2>按業務委托的情況分類

　　(1)委托服務型物業管理：主要是指物業管理初期房地產開發企業將開發建成的物業分層或分單元出售給用戶，一次性地收回投資和利潤并委托物業管理企業對房屋進行日常管理，完善其售后服務。

　　(2)租賃經營型物業管理：主要是指房地產開發企業建成房屋后并不出售，而是交由屬下的物業管理企業對該幢房屋進行租賃經營，通過租金收回投資。這類物業管理就不是簡單地售后服務就完了，而且還要進行租賃業務，要根據市場的變化，隨時更新改造以提高物業的檔次和適應性，從中獲取更大的利潤。

　　<3>按管理重點分類

　　(1)管理型：主要是對物業及其附屬設備、設施和場地實施統一的綜合管理，以期通過管理給業主或用戶創造一個整潔、安全的居住和辦公環境。這是物業管理的最基本的任務。目前，在一些地區，因觀念滯后、意識欠缺，這些地區的物業管理多屬于此類。

　　(2)服務型：主要是在完成基本管理任務的基礎上，充分利用現有的物業條件，盡可能完善各種配套設施，發揮主觀能動性，開展多種多樣的經營服務項目，為用戶提供全方位的服務。這種類型的物業管理，不僅拓寬了物業管理企業的業務范圍，同時可以給物業管理企業帶來一定的效益，一般實行物業管理條件比較好的地區都采用這種類型。

　　(3)經營型：經營型主要是指運用現代經營手段，按照市場經濟的原則，在搞好管理和服務的同時，從事業內經營和業外經營、業內經營就是寓經營于管理與服務的過程之中。業外經營就是在物業管理之外的多種經營。一業為主，多種經營，這應該是物業管理的發展方向和必然趨勢。

　　2.3 物業管理的性質與特點

　　物業管理屬于第三產業，是以服務為核心的行業。其宗旨是服務，寓管理、經營于服務之中，其管理對象是物業，服務對象是物業產權人和物業使用人。物業管理不同于工業和農業，它同第三產業的其他部門一樣，不直接生產有形的物質產品;其次，物業管理作為房地產業的消費環節，實際是房地產綜合開發的延伸和完善，是以專業化的管理和服務提供給業主和租戶，進而參加國民收入的再分配;再次，物業管理可以使物業保值、增值，能節約社會財富?？梢?，物業管理是集服務、管理、經營于一體并寓管理、經營于服務之中的產業。

　　物業管理既區別于傳統房屋管理，又區別于一般企業的經營管理。推行物業管理，就是因為這種管理方式與傳統行政性、福利性的管理模式不同，它采用有償服務的方法，符合市場經濟的原則，具有一定的造血功能，但它又不以盈利為最終目的。然而，隨著社會主義市場經濟的進一步發育成熟，物業管理的經營性特點也將越來越明顯，它不僅要有盈利而且應該要獲得平均利潤，這和物業管理的服務宗旨并不矛盾。

　　物業管理的突出特點是業主自治自律與物業管理企業統一專業化管理相結合。物業管理的好壞，關系到每一個業主和使用人的切身利益，是全體業主的共同責任。這就要求所有業主都要有權利意識、自治意識和自律意識，共同參與管理;要建立業主自治自律的管理體制，使每一個業主都以主人翁的姿態主動地行使管理權。物業管理企業的統一專業化管理。在一宗物業內，應由物業管理企業實行統一管理，而不能分割管理，也不能多頭管理，同時在具體管理過程中，與現代化建筑和設備的要求相適應，各項管理工作必須實行專業化的管理，提高科學技術的含量，保證物業管理的水平。

　　物業管理現狀與存在的問題研究

　　3.1 物業管理在國內的發展現狀

　　<1>物業管理市場化體制在全國范圍推開

　　隨著我國經濟快速發展，人們對物業管理的需求越來越強烈，物業管理目前已成為我國一個年輕的、重要的服務行業。在各級政府的高度重視和大力推動下，物業管理行業得到快速發展。gg開放以來，深圳、青島、大連等地先后引入國外和香港的經驗，對住宅區和其他物業實施社會化、專業化、市場化的物業管理，取得了較好的效果。隨著城鎮住房制度改革的不斷深化、住房產權多元化格局的逐漸形成和住宅建設總量的持續增長，物業管理體制在全國范圍內逐步推開。我國城鎮新建住宅業每年竣工面積在5億~8億平方米，這些新竣工的物業絕大多數都實施了物業管理。同時，隨著我國經濟體制改革和后勤管理社會化的不斷深入，各單位所屬物業實施專業化物業管理的進程也日益加速。全國原有物業加上新建物業，物業管理規模每年以8億~10億平方米速度擴張，實施物業管理的物業面積占各類物業總面積的比例也因此逐年攀升。

　　<2>物業管理面積和發展規模達到一定水平

　　物業管理覆蓋的物業類型包括了住宅小區(含經過改造的舊住宅區)、寫字樓(含機關辦公樓)、工業廠房、醫院、學校、倉庫、機場、體育場館、酒店、農貿(專業)市場、步行街、道路和車站等各類物業。物業管理覆蓋率和市場化程度逐年提高。據不完全統計，截至20**年底，全國物業管理的覆蓋面己占物業總量的38%，經濟發達的城市已達50%以上，深圳等城市己超過9};物業管理企業總數超過2萬家，從業人員超過230萬人。物業管理己形成了包括房屋及相關設施設備維修養護、小區保安、環境保潔、綠化養護、居民生活服務等眾多服務內容在內的綜合配套服務，成為和我國經濟、社會協調發展，與廣大人民生活、工作息息相關的一個相對獨立的新興行業。上海、北京、深圳等大型城市，物業管理行業年產值已分別超過50億元，國內行業產值已達到數百億元，并以每年20%以上的幅度遞增。物業管理行業產業化趨勢已初見端倪。

　　3.2 物業管理發展過程中存在的問題

　　我國的物業管理由于受對物業管理的認識、市場經濟發育程度、地區經濟發展水平和居民收入水平等因素的影響，目前物業管理覆蓋率仍然偏小。物業管理企業普遍存在著企業規模偏小，管理規模偏小，規模效益差，虧損嚴重，發展后勁不足等問題。具體主要表現在以下幾個方面：

　　<1>在外部宏觀環境方面

　　由于國家政策和法律規章的不健全，在服務范圍、責任劃分上存在模糊和交叉，導致物業企業和消費者權、責、利的關系不能充分明晰，與政府和房地產公司權、責劃分不清，有時還要代政府辦事，替開發商受過，導致經營風險增加、經營成本擴大。受經濟發展水平影響，業主的消費觀念和消費心理有待成熟，因此造成了許多不必要的糾紛。

　　<2>在行業內部發展上

　　物業管理尚未完全市場化和行業自律的缺乏，導致物業企業未能建立良性競爭格局，無法做到優勝劣汰;尤其是，行業準入、物業服務工作的內容、服務標準和收費問題沒有得到清晰明確和充分量化，使物業企業良蕎不齊。這一切導致物業公司生存、發展后勁不足，行業整體舉步維艱。對物業管理工作的投訴已連續多年成為消費者投訴的熱點問題。

　　<3>企業內部運營和管理上

　　目前大多不具競爭力的物業企業艱難運作，管理費不斷被拖欠，造成惡性循環。尚能維持或有發展余力的企業，在發展戰略選擇和和工作方案制訂上也存在目標不明，缺乏層次的問題。物業管理工作內容存在極強的綜合性，服務范疇多重點、多目標，既有保安保潔，也有綠化維修等等。物業管理標準產品的研究缺乏，物業服務標準不明，一旦產生服務不到位時亦無有效的考評和控制措施。物業服務責任和服務范圍不夠清晰，加上物業管理公眾性服務的特點，使少數素質不高的業主無端怪罪物業管理企

　　物業管理收費難對策研究

　　4.1物理管理收費難的具體表現

　　(一)住戶收入偏低無力承擔

　　因計劃經濟體制和企業改制的影響，不少物業所有人、使用人長期內退或失業在家，家庭收入低，加之子女培養、看病、養老和物價上漲等壓力，這部分人確實無能力交納物業管理費。

　　(二)服務質量不滿意拒交

　　物業所有人、使用人認為物業公司在衛生保潔、治安、綠化及日常服務中，服務質量差，特別是部分物業管理人員服務態度差，責任心不強，工作素質較低等原因，造成物業管理不達標，因而拒交物業管理費。

　　(三)分攤不合理不交

　　業主認為公用設施運行、修理費用分攤不合理，例如多層、高層住宅的第1層至第3層的業主認為物業收費公司要求他們按建筑面積等分攤頂層水箱、加壓水泵、電梯等公用設施運行、修理費用不合理，他們不需使用水箱、加壓水泵、電梯等公用設施，不該交納上述費用。

　　(四)搭車收費妨礙正常收費

　　物業所有人、使用人認為物業公司代收代繳的防盜門、單元電子門、過道燈等費用不應由物業公司收繳，并且在實際運作過程中，確實存在一些搭車收費。例如：有線電視開戶費、有線電視系統公用電電費、辦理戶口的開戶費、上門維修費以及各種形式的押金、保證金等等。物業管理公司代收代交行為不規范，人們交費時往往不甘心。有的產品質價不相符，不少人即以此為借口拒交或用這部分委托管理費沖抵物業管理費。

　　(五)機制不完善影響正常收費

　　由于物業公司管理體制沒有完全規范到位，加之服務質量標準不規范，收費標準不透明、不民主，措施又不完善，直接影響正常收費。

　　4.2物理管理收費難問題原因

　　4.2.1物業管理企業自身原因

　　(一)物業管理服務不到位

　　物業管理企業收取管理費，通過管理物業來服務業主收取相應費用。但是.銀川市目前有不少的物業管理企業對自身的權利、義務認識產生錯位，錯把自己當作了管理者，把繳費的業主當成了被管理者。由于顛倒了與業主的法律關系，有的物業管理企業對物業管理的服務意識不足，將物業管理的理念定位在打掃衛生、維護安全等基本事務上，而對提供人性化、個性化服務缺乏開拓和研究精神，致使物業管理的服務停留在低層次上，發展緩慢;有的擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地等，隨意出租公共配套實施，惡化了居住環境，增加了污染噪音，損害業主的共同利益;有的未經業主大會同意，擅自改變物業管理用房的用途;有的限制、剝奪業主權益，甚至隨意以停電、停水、不供暖的方式威脅業主;有的物業管理企業的

　　(二)收費制度缺乏公開透明

　　普通住宅的物業服務費用關涉到業主的切身利益。因此，物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與水平相適應的原則，物業管理企業，在實施各類收費時，均不同程度地存在著巧立名目亂收費;收費項目、依據、標準不公布;收支帳簿不公開，提交不出物業收費的預算、決算等財務報告，透明度差，且對業主或住戶提出的疑問不作詳細的解釋和說明，基本上是暗箱操作，致使業主懷疑物業管理企業的誠信和繳納的管理費是否真正用于自己的物業管理，由此而造成業主與物業管理企業的矛盾。

　　(三)房屋建設與物業管理不分。

　　現有的物業管理企業，絕大部分系開發商的子公司或與開發商有隸屬關系。正是因為建管不分，物業管理企業無條件地接受開發企業開發的項目，基本上不履行必要的驗收手續和相關資料的移交。有的在物業管理開始就以開發商的代言人出現，強迫業主簽訂一些不平等的文件、交納一些本不應業主承擔的費用，否則，就不給業主鑰匙等;有的對開發企業未賣出去的空置房不按規定收

　　取50%的管理費，卻把經濟損失變相地加在其它業主上。而對一些關涉到業主切身利益的問題，如市政配套沒有按時交付、房屋質量有缺陷、地板龜裂、衛、廚漏水、開發商在銷售時的承諾沒有兌現等問題，卻能推就推，能賴就賴。有的甚至明目張膽地和開發商合伙蒙騙業主，采用種種手段阻礙業主聯合起來維權，不向業主出具和開發商交涉的必要資料和證明。

　　4.2.2業主方面原因

　　(一)業主物業管理消費意識比較淡薄

　　過去物業管理是由單位或國家作為一種福利提供給住房人，人們居住公有住宅，住宅的管理和維修全部由政府指定的部門免費承擔。人們根本不認識物業管理?，F在變成了個人掏腰包購買商品，對工薪階層來說已經是不小的負擔。對一些先富起來的人群中的部分人也是不愿意接受這一新生的消費產品。中國實行社會主義市場經濟后，物業管理消費觀念不可能一下子深入人心。

　　(二)業主欠費難以處理

　　業主欠費是大多數物業管理公司遭遇的難題。面對少數惡意拒交物業管理費的業主，物業管理公司往往束手無策，缺乏有效的處理手段，惡意欠費行為不能及時得到處理。少數法制意識較強的物業管理公司雖然與業主對簿公堂，但往往需要數月甚至更長的時間，法院才能宣判。且還要交上一筆不菲的訴訟費用。在欠費業主太多的情況下，物管企業沒有精力和時間耗在一個個曠日持久的官司戰上，有的公司干脆撤訴不告了，業主欠費不了了之。從而導致惡意欠費現象不斷蔓延。

　　(三)部分業主的經濟承受能力低。

　　隨著經濟體制改革的不斷深化，有些人員的家庭生活一般都比較困難，有不少本身就是貸款買房，且在買房時也沒有考慮到要繳納物業服務費，突然下崗、失業，失去了正常的收入，又沒有其它的收入來源，連銀行利息都不能償還，家庭生活已經相當拮據，有的只能靠最低生活保障金度日，再繳納物業服務費顯然力不從心，從而造成欠繳、拖延或拒交物業服務費的現象。

　　費含量，讓工薪階層真正有能力買得起房，消費和享受得起現代物業管理服務。只有物業管理的商品觀念形成了，并且老百姓真正有能力承受，居民對物業管理的消費意識才能真正建立起來，從而促進物業管理行業的發展。

　　4.3.2物業管理企業自身對策

　　(一)提高物業管理企業員工素質。物業管理作為一種服務性行業，其服務質量的提高，最終有賴于高素質的員工來實現，廣大物管企業要高度重視員工的培養教育，通過各種形式，組織員工學習現代經濟、科技、法律、房地產等方面的專業知識，努力提高服務技能。同時，要加強員工的職業道德建設，教育廣大員工牢固樹立起業主至上、服務第一的指導思想，增強愛崗敬業的服務意識。

　　(二)加強企業內部管理。堅持以人為本，提高綜合服務水平物業管理公司應加強自身建設，樹立正確的服務理念，在提高服務質量和服務功能上下工夫，調整內部機制，加強內部管理，不斷提高服務質量，從而得到業主的認可和滿意。按照目標管理要求，將物業項目工作任務層層分解落實，實行百分制考核，并于在崗者的經濟收入和升降去留掛鉤，使員工始終保持積極進取的最佳狀態。

　　(三)提供宣傳式服務。應更新觀念，準確定位，樹立全新的管理經營理念，寓管理于服務之中，以服務促管理，以管理抓服務，真正把業主當“上帝”，依靠過硬的管理服務質量，贏得業主得理解和支持。只要業主有合理的需要，都應主動開展有效的有償性服務，只要有服務市場，就應開展相應服務。從業主關心的衣、食、住、行、玩等方面入手，高質量的提供綠化、衛生、家政、治安、物業維護等常規服務，積極探索提供各種特色服務、個性服務，滿足業主對物業管理的多樣化需求。

　　(四)要虛心聽取業主意見。積極主動的征求業主的建議，善待業主的投訴，加強與業主的溝通，以此作為改進工作的動力，及時地將各種矛盾糾紛化解在萌芽狀態，不斷提高物業管理服務水平。使服務水平與業主支付地管理費相當，真正讓業主享受到貨真價實的服務，促使部分業主對物業管理費的認識由“物無所值”轉變為“物超所值”。

　　(五)嚴格按照物價部門審核批準或物業管理服務合同約定的收費項目、收費標準收費，在物業管理區域內公布物業服務的收費情況，讓業主了解收費標準，所收取的費用用在哪些地方。并定期向業主公布財務收支帳簿，接受業主和有關部門的監督，讓業主明明白白消費。

　　結束語

　　物業管理是隨著社會經濟的發展和住房制度改革而出現的新型綜合性服務業，自產生以來物業管理得到了不斷發展顯露出勃勃生機。但由于物業管理體制不健全、管理不規范和工作經驗的缺乏，也出現多種問題，特別是物業管理收費問題。受到的消費者投訴在各行業之首，除了外部條件的制約，也有企業自身的原因。本文重點針對物業管理收費難的問題進行深入研究，提出了解決物業管理收費難的對策建議。

篇2：如何解決物業管理收費難的問題

　　如何解決物業管理收費難的問題

　　物業管理收費難是長期困擾物業管理公司發展的老大難問題，不交、少交、欠交物業管理費在物業管理行業中似乎已成為一種司空見慣的現象，它已經成為制約物業管理行業生存和發展的瓶頸，如何解決好物業管理收費難的問題也成為了業內普遍關注的焦點問題。

　　一、物業管理費收不上來的原因

　　通俗地講物業管理，是指物業管理企業受物業所有人的委托，依據物業管理委托合同，對物業的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業所有人和使用人提供綜合性的有償服務。因此物業管理費開支主要包括維修、保安、保潔、綠化、道路、稅費等幾個方面。

　　同時物業管理又是一項系統工程，它應貫穿于房地產產品的生產、銷售和服務三個環節之中，其作用的重要性是顯而易見的。物業管理企業在管理中體現的是市場化、專業化、社會化的管理行為，這種市場化的運作是以有價值的服務來實現的，因此在物業管理市場中必然的要求是“誰受益，誰交費”。

　　結合物業管理實踐，業主拒交物業管理費主要存在以下原因：

　　1、業主不了解物業管理的實際涵蓋

　　由于業主并非物業管理專業人員，因此他們不可能全面了解物業管理這個系統性的有償服務行為，對物業管理的認識只停留在表面上。目前業主普遍認為物業管理公司的工作主要是保潔、保安、綠化，同時還認為房屋出現質量問題也全部應由物業管理公司負責，所以一旦房屋存在質量問題，就以此為“借口”，拒交、少交、欠交物業管理費。他們并不知道這些問題是由開發商，或是因自己裝修不當等原因造成的，其責任主體的歸屬應是開發商或業主個人。并不是物業管理公司，也不屬于物業管理公司的工作職責范圍。

　　2、對物業管理服務不滿意

　　目前，由于國家對物業管理服務項目還沒有統一的規定和檢查標準，支付多少物業管理費，達到什么樣的物業服務標準，怎樣達到質、價對等也沒有統一的要求，所以造成了業主和物業管理公司在物業服務標準上認識偏差較大。物業管理實踐中，物業管理公司只能從雙方的利益出發，根據物業管理費的收繳情況，提供相應的物業服務，對此，部分業主就會認為質、價“不符”；同時，在實際物業管理工作中，也確實存在物業管理公司服務不到位的情況。這樣，業主就會對物業服務不滿意，對物業管理公司產生意見，因而拒交物業管理費。

　　3、工程質量存在問題

　　由于開發商的原因，部分業主所居住的房屋工程質量存在一定的問題，尤其是屋面、陽臺、窗臺、有水房間、下水道等專有部分的質量問題，業主意見更大，對此，業主并不知道應該找開發商進行交涉、處理，而把一切怨氣撒向物業管理公司。一旦解決不了，就不交物業管理費。

　　4、僥幸心理

　　毋庸置疑的是極少部分業主存在一定的僥幸心理。由于物業服務具有社會性，服務對象是廣大業主而不是某個單體，因此，不可能因極少部分業主不交物業管理費就不進行物業管理服務，從而導致極少部分業主貪圖小利，躲避、逃避交納物業管理費。他們不交費也享受到了與交費業主同樣的服務，這樣既嚴重挫傷廣大已交納物業管理費的業主的積極性，又有可能引起其他業主效仿。

　　二、如何解決收費難的問題

　　針對上述物業管理收費難的成因，筆者根據實際工作經驗提出以下幾點解決辦法：

　　1、加強物業管理知識的宣傳為使業主和物業管理公司建立良好的、和諧的關系，解決物業管理收費難的問題，應對業主加強物業管理知識的宣傳。物業管理費收取的標準、開支的范圍及服務的標準，應經業主委員會、物業管理公司、上級主管部門及其他有關部門共同研究、討論、制定，并在業主大會上公布。同時，也應堅持在日常的物業管理小區中利用不同宣傳的形式如公告欄、宣傳欄等向業主進行宣傳，提高廣大業主對物業管理的認識，讓業主知道根據物業管理合同交納物業管理費用是每個業主的法定義務，交費合理、拒交可恥，讓業主懂得不交、少交、欠交物業管理費，不僅損害了物業管理公司的合法權益，影響其正常的維修、養護、運行、管理，而且更重要的是損害了全體業主的合法權益。要對廣大業主動之以情、曉之以理，合理地解決這個問題。

　　2、改變收費態度和收費方式

　　以往，物業收費員采取的收費方式常常是定期到業主家上門收取，由于種種原因，收費及時率和收取率都不是很高。收費點多、面廣，收費員勞動強度大，難免會出現生、冷、硬的工作態度，因而與業主的溝通、交流不是很暢通，導致業主對物業管理公司有意見而不愿交納物業營理費。針對這一情況，物業管理公司應根據實際情況采取一些辦法，改變工作方式和收費態度。例如：可采取遠程抄表、電話通知交費、與當地銀行聯辦“一卡通”業務、讓業主預存費用等方式，避免上述問題的發生。

　　3、實行信誓廣告牌制度

　　對于交費的業主和不交費的業主，應進行必要的表揚和批評，物業管理公司可在物業管理區域內的大門入口處或人員流動性大的地方，建立“信譽廣告牌”。特別是對經說服教育無效的業主，采取“上牌”手段將會更有效，讓廣大業主知道是誰侵犯了大家的利益，是誰導致物業服務水平上不去。廣而告之，讓社會輿論起到應有的監督作用。

　　4、對業主產權實行限制

　　對無正當理由，拒交、少交、欠交物業管理費的業主，物業管理公司可向上級主營行政部門--房產局物業處匯報，請上級主管部門出面幫助協調，對協調未果的業主制定出制裁辦法。例如可與房產局聯合，對這部分業主實行產權限制，使他們在房產交易、產權轉讓等方面無法辦理手續，形成呆死產權，這樣將會迫使業主從自身的利益出發，交納或補繳物業管理費。

　　5、加強物業管理公司自身建設，提高服務質量

　　為提高業主、使用人的滿意率，主動從物業管理公司自身上找原因。物業營理公司應在加強自身建設，提高服務質量上下功夫，調整內部機制，加強內部管理，建章立制，制定服務標準，規范行為準則，不斷提高服務質量，并嚴格按lS09000質量管理體系標準運行，從而達到業主的認可和滿意。

　　6、用法律武器維護自身的尊嚴和合法權益。

　　根據《民法通則》、《合同法》等有關法律規定，對不交、少交、欠交物業管理費的業主可提起法律訴訟，工作中要做到有理、有利、有節。在提起訴訟前，最好先通知該部分業主，與業主進行必要的交流、溝通，對經做工作仍無效的業主，可通過法律訴訟程序，用法律武器維護自身的尊嚴和合法權益。

　　7、與開發公司辦理好房產交接

　　為避免在業主入住后房屋出現質量問題，引起糾紛，在與開發公司辦理房產交接時，要嚴格按照規章制度辦事，對有問題的房產，要在開發公司處理完畢后再接管；特殊情況下，可讓開發公司留下足夠的保證金，確保物業管理公司具有對該房產的修復能力，以利于今后的物業管理。

　　(作者系遼寧省本溪華廈物業管理 有限公司副總經理 文/賈奇)

篇3：物業管理費收費概述

　　物業管理費收費概述

　　一、物業管理費的確定

　　根據物業管理中發生的費用，確定收費的項目，并明確其使用的范圍，是搞好收費管理的基礎。加強物業管理收費的管理，就是要正確處理收費標準與管理水平的關系。按照本章第三節的論述，收費標準應對不同服務項目，分別采用政府定價、政府指導價和協議定價第三種不同的形式，在社會主義市場經濟體制下，應對不同的物業管理水平制定不同的收費標準，實行公平競爭，按質論價，這樣，也可促使物業管理公司不斷提高物業管理水平。收費標準的確定，可采取以下幾種途徑：

　　1.政府部門審定

　　物業管理中的重要收費項目和標準，由房地產主管部門會同物價管理部門審定，通過頒發法規或文件予以公布實施。如售房單位和購房人交納住宅維修基金、物業管理費、建設施工單位提交保修費等重要項目，由房地產主管部門提出標準，經物價管理部門核定后執行。

　　2.會同業主商定

　　物業管理是由業主委托的契約行為，因而有的收費標準不必由政府部門包攬，而可由物業管理公司將預算提交業主管理委員會討論、審核，經表決通過之后，就是一個合理的收費標準。此時，物業管理公司應及時擬一份物業管理費標準審議會議的決議，一同印發給每位業主(用戶)，并且從通過之日起按這一標準執行。

　　物業管理公司在每次新的費用標準通過之后，只要將每一費用項目的標準一次性向業主公布，在以后每月發放收費通知單時，只需通知費用總額就行了。這樣，不僅可以減少勞動耗費，也可節省紙張等材料費用。

　　3.委托雙方議定

　　對于專項和特約服務的收費，諸如維修家電、接送孩子、代送牛奶，清掃保潔等項目，可由委托人與物業管理公司雙方議定，根據提供服務的要求，按不同的管理水平，確定不同的收費標準，由用戶與物業管理公司單位自行商定。

　　二、物業管理費的收繳和追討

　　收費通知單每月要及時送達業主(或用戶)的手中，并由業主(或用戶)簽收。為了節省人力，可由水電工在每月抄表時，發送上月的繳款單。

　　當發生費用拖欠情況時，應采取措施加以追討，主要的方法是：

　　1.一般性追討

　　當上月費用被拖欠時，物業管理公司在第二月向業主(或用戶)發催款通知單。此單將上月費用連同滯納金以及本月費用一起通知業主(或用戶)，并經常以電話催繳。電話中要注意文明禮貌，如果第二個月仍被拖欠，物業管理公司將在第三個月第二次發催款通知單，將此前兩個月的費用、滯納金和當月費用一并通知，并限期三天內繳清，三天過后物業管理公司將根據管理公約停止對其服務(停止水電供應等)。如果業主(或用戶)經收費員上門催繳仍然拒付，物業管理公司可根據管理制度以及相應的法律程序處理。在香港，遇到這種情況時，管理商將立即通知房產交易部門，停止該房產的交易；然后聯同有關清繳部門拍賣該房產，拍賣所得扣除管理等諸項費用和滯納金以及支付訴訟的拍賣手續費所剩部分，歸還原業主。物業管理公司可將這些條款寫進管理公約中，依照法律程序去執行。

　　2.區別性追討

　　物業管理公司對拖欠費用的業主(或用戶)要區分不同的情況，采取不同措施。對于費用大戶，要親自登門(有時物業管理公司的總經理也要親自去)，進行解釋和勸導，爭取其理解和支持；對于一些“釘子戶”，則要嚴格按照法律執行；對于一些確實有困難的“難點戶”，可以考慮適當予以優惠。

　　三、高層樓宇的收費

　　從事高層樓宇管理的物業管理公司是以管理為主的獨立核算、自負盈虧的企業，它一方面要盡量減輕業主或用戶的經濟負擔，做到服務好，收費少，另一方面要努力開拓多種經營，廣開財源，增加收益，以達到自我完善，自我運行，自我發展的良性循環。因此，物業管理公司在設置收費項目、收費標準應兼顧上述兩方面的利益。我公司現行的收費項目按照會計核算的不同大致分為下列三類。

　　(一)屬于營業收入的收費項目

　　1.物業管理費

　　物業管理費是物業管理者為了實現其職能，根據有關法律規定的權限，憑借對物業管理的全部活動所需成本的科學測算，編制出費用標準，由業主或客戶定期向物業管理公司交納的費用。它是物業管理公司營業收入的主要來源。

　　高層樓宇的物業管理費一般是以建筑面積為單位按月向業主或客戶收取的。在確定由業主交納還是由客戶交納問題上，我們是這樣掌握的，凡是業主自用的房產，物業管理費向業主收??；凡是業主委托物業管理公司代出租的房產，物業管理費向客戶收取。物業管理費的收取是由與業主或客戶簽訂的管理合同來保證的。管理合同一般一年簽訂一次。

　　2.停車費

　　高層樓宇一般都附設有停車場地。停車場的交通、治安收費一般都由物業管理公司的保安部門負責。

　　高層樓字附設的停車場地一般都是收費公共停車場，但它只是提供泊車方便，不負保管責任。凡占泊位停放的車輛均應照章繳納停車費，亂停亂放的車輛可酌情給予處罰。

　　停車費收入一般可細分為月票收入和定額發票收入，其收費標準為：定額發票收入的收費標準，按當地政府明文規定執行，月票收入的收費標準由公司根據停車場和客戶的具體情況制定標準，報當地物價部門備案后執行。

　　3.租金收入

　　這里所說的租金收入是指物業管理公司自有房產出租的收入。我公司的自有房產全部是投資取得的。按照現行制度規定，房地產發展商在將所開發房產交付使用時，應按照開發成本2%的比例提取專用基金，購買一定數量的按微利房價格出售的商業用房，管理公司可以經營這部分商業用房，用租金收入彌補資金的不足。

　　4.其他收入

　　其他收入也稱雜項收入或綜合收入。包括單車和摩托車保管收入，代理室內綠化、花卉管理收入，代理室內清潔衛生收入(含洗地毯收入)，代客戶裝修或修理收入及各項咨詢、代理手續費收入。這部分收入，來源不穩定，是物業管理公司積極創收的渠道。

　　(二)代收代支項目

　　代收代支項目的收入不屬于物業管理公司的營業收入，其核算通過往來科目如“其他應付款”來反映。

　　1.水電費

　　高層樓宇尤其是高層寫字樓用戶的水電費用是不可能像住宅小區一樣由用戶直接向各有關主管單位繳納的。高層樓宇有許多公用水電設施，主管單位不可能掌握公用設施耗用水電對用戶的分攤情況。一般情況下都是由物業管理公司按總表讀數向主管單位統一繳納各用戶的水電費用，然后，管理公司再按各用戶的水電表讀數向用戶直接收取水電費，公攤水電費和中央空調用電費。

　　2.通訊費

　　一般高層樓宇都配有大廈程控交換系統，為樓內用戶提供快捷方便的通訊服務。程控交換機配有收費系統可核算出各用戶使用電話的次數和應付費用，物業管理公司據此向用戶收取通訊費，并統一向電話公司和郵電局支付各中繼線的市話費用和長話費用。

　　3.土地使用費

　　國土管理部門每年要向土地使用者收取一次土地使用費。一般情況下，都是由物業管理公司按國土部門核定的大廈占地面積和大廈功能確定的應繳土地使用費總額，向國土局統一繳納，然后再按各業主的建筑面積向各業主分攤。

　　4.房產稅

　　房產稅是以房產為征稅對象，依照房產價格或房產租金向產權所有人或承租人征收的一種財產稅。也就是說房產稅應由業主繳納。物業公司可接受業主委托代理交納房產稅。

　　(三)其他收費項目

　　1.各種押金

　　物業管理公司為了保障自身權益不受侵害，或者為了加強管理，有必要對使用單位收取一定數量的保證金。如出租房屋時向客戶收取的相當于三個月房租的租房押金；為了加強地盤管理，向施工隊收取的施工押金；為了加強治安管理，對晚間出入大廈的樓內人員發放的出入證押金等，這些押金是通過預收款或其他應付款核算的。

　　2.業主大修改造資金

　　高層樓宇公用設施中的水泵、電梯、機電設備等，產權已隨著樓宇的出售而轉移到業主身上，物業管理公司不擁有這部分固定資產的所有權，卻承擔著維護和管理的職責。隨著使用年限的增加，這部分設備需要大修，需要更新，其資金來源如何落實呢?在《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》第五章第三十八條第二節中有明確規定：“房屋本體公用設施由物業管理公司組織定期養護和維修，其費用從住宅維修基金中支出，住宅維修基金由業主按規定分攤，分期繳納”。參照這個規定，我公司對代管固定資產更新改造的資金是通過下述方法籌集的：每年初，由物業管理公司對大廈公共設施、設備提出大修改造計劃，報業主委員會審核同意后，按受益業主的建筑面積分攤給各業主。由業主分期預交給物業管理公司，物業管理公司負責大修改造項目的組織實施與檢查驗收；年終物業管理公司將當年大修改造計劃的完成情況及大修改造資金的決算情況，先向業主委員會下設的工程預決算小組或財務審計小組匯報。這兩個小組審核后，聘請審計人員審計，再報業主代表大會通過。財務人員根據業主代表大會通過的審計報告調整決算。各業主預交大修改造資金的結余或不足都在下年預交大修改造資金時調整。