國內物業管理收費難的幾點看法

　　隨著我國社會主義市場經濟的發展，人們生活水平的不斷提高，城鎮居民的住房條件得到很大的改善，居民對居住環境質量的要求也越來越高，物業管理服務應運而生。經過幾年來的發展，物業管理服務已越來越被人們所認識，它對提高人們的居住質量、提高物業價值有著不可低估的作用。然而，在其發展中仍遇到很多困難，其中，最突出的是物業管理收費難。物業管理收費陷入了“收費高，居民承受不了;收費低，物業管理企業難以正常運營”的怪圈。

　　一、物業管理服務收費的特殊性

　　理順關系，規范物業管理服務收費行為，確定合理的物業管理收費標準，已成為當前在物業管理發展過程中的一個至關重要的問題。毫無疑問，物業管理作為一種由企業提供的服務，與政府的行政管理是有嚴格區別的，屬于典型的經營性服務，其收費也屬于經營性質的收費。但是，物業管理作為一種以提供管理服務為主要內容的收費，它與一般的經營性收費相比，也有一些比較明顯的不同的特點。

　　1、管理模式的不一致，是造成小區物業管理收費難的主要障礙。在同一城市，政府機關住宅區的物業管理費用由財政支付，不向居民收費，而集中開發的商業住宅區、雜居區的物業管理費用均由住戶負擔，這就使居民對實施物業管理產生了抵觸情緒，同時也給物業管理服務收費增加了困難。

　　2、情況復雜，差別大。物業管理，從服務對象看，既有住宅區的物業管理，又有商業辦公樓和工業區的物業管理。僅住宅區物業管理，又分為老住宅區和新住宅區，產權分公產和私產。服務的內容和深度要求也都不同，收費標準和形式當然也不同，這種收費和服務內容的參差不齊是物業管理服務的一個重要特點。

　　3、公共性綜合服務收費與個體特約服務收費并存。公共性綜合服務收費，因物業管理者為公眾業主提供物業維修、養護、環境保潔和區域保安等多種內容的綜合性服務，不分人，不按項，定期結算，一并收費;特約服務收費則按不同住戶之約，一項一收，一事一結，前者籠而統之，后者一目了然。因此，重點是要強化綜合性服務收費的監管，增加透明度，這是做好物業管理收費工作的一項重要內容。

　　4、服務個體的不完全選擇性。綜合服務是物業管理的基本形式，其服務無排他性。因綜合性服務費，對一定的服務群體來說，可通過設置競標和合同形式，充分體現自愿委托的原則，而對公眾群體中的諸多個體，則不一定能充分體現自愿委托的原則。目前，在一些實行物業管理的住宅小區中，出現的繳費不齊與拒絕繳費的糾紛，在一定程度上也是這種群體與公眾群體之間選擇服務方向不完全協調的反映。因此，做好物業管理收費，除通過必要的小區管委會形式來協調這一矛盾之外，更主要的則需要通過法律、法規的形式來規范、調節經營者與住戶之間的債務和收費之間的關系。

　　物業管理最大的特性是帶有地區性，對建筑及其附屬物、場地和環衛、治安、綠地、道路等實施維修、養護管理，是一種企業行為，與具有屬地管轄權的街道辦事處、居民委員會、公安、環衛、園林、商業以及水、電、氣等相關部門在管理上容易產生交叉與矛盾，再加上有些事情職責不明，給居民(業主)帶來許多煩惱和不便。就此而言，物業公司和產權人、使用人的利益關系，在很多方面還需通過政府來進行協調，方能化解矛盾，使之既不損害雙方的利益，又能維護雙方的合法權益。

　　二、物業管理服務費用難收的具體表現

　　1、受計劃經濟福利制、大鍋飯體制的影響，強調工作單位不景氣。即物業所有人、使用人強調其所在工作單位不景氣，長期下崗待業在家，家庭入不敷出，無錢繳納物業管理服務費用。這部份人主要集中在市政府規定的八種人資格評定標準的邊緣和自給自足、自食其力者之間。

　　2、認為物業管理公司服務質量有差距。即物業所有人、使用人認為物業公司衛生保潔、治安、綠化及日常服務中，由于個別物業管理人員服務不到位，責任心不強，個人工作素質低等原因沒有達到要求，不肯繳納物業管理服務費用。

　　3、因代收代繳及搭車收費影響正常收費。即物業所有人、使用人認為物業公司代收代繳的水、電、鋼窗、防盜門、單元電子門、聲控燈等費用不盡合理，有的產品質價極不相稱，更有甚者，某些利欲熏心的物業管理企業在名目繁多的代收代繳收費中，在物價部門明令物業所有人、使用人及物業管理企業雙方自愿協商的前提下收取的物業委托修繕管理費，他們卻違背大多數物業所有人、使用人的知情權，帶有欺詐性的將委托管理費搭車收繳。一旦所有人、使用人了解內情，這部分人即以此為借口拒交或用這部分委托管理費沖抵物業管理費。

　　4、內部收費管理機制不明確。收費措施不完善，無職責標準可言;收費區域劃分不合理，收費戶數與房管員的實際管理能力相差懸殊;收費提成指標和各項獎罰措施脫離實際，影響了收費人員的收費積極性。

　　5、認為公用設施運行、修理費用分攤不合理。即多層、高層、住宅第1層~第3層的物業所有人、使用人認為物業公司要求他們按自來水的用量、建筑面積等分攤頂層水箱、加壓水泵、電梯等公用設施運行、修理費用不合理，他們不需使用水箱、加壓水泵、電梯等公用設施，不應繳納上述費用。

　　三、解決物業管理服務費用難收的對策

　　1、完善物業管理法律。市場經濟就是法制經濟，物業管理是一種市場行為，是物業公司通過市場競爭中標，與物業所有人簽訂物業管理委托合同，對住宅小區房屋建筑物及其附屬設備設施、清潔衛生、綠化、交通、治安、環境容貌等管理項目進行維護、保養、整治，為物業所有人、使用人提供綜合服務的市場行為，和其它市場行為一樣，物業管理行為必須用法律進行規范。

　　物業管理在我國是新生事物，應該指出的是，當前我市規范物業管理當事人行為的法律還不夠健全(廣東省已在國內率先出臺《物業管理條例》)，隨著物業管理在城市的全面推行，需要對物業管理行為進行規范的內容將越來越多，必須不斷完善物業管理的相關法律。

　　2、制定切實可行的物業管理服務收費標準。當前，實行政府定價，政府指導價的物業管理服務收費標準，是物業公司根據其與業主委員會或物業所有人、使用人代表商定的服務項目、深度、質量和費用開支等情況，向物價部門申報，由物價部門征求物業管理主管部門意見后，以獨立小區為單位核定的。物業公司向物價部門申報前，應再征求住宅小區業主委員會或物業所有人、使用人代表的意見，以確保物業管理服務收費標準能夠為小區絕大部分物業所有人、使用人所接受。在今后，應取消政府定價的物業收費標準，實行物業管理企業與小區業主依據小區廣大業主意愿和要求，物業公司結合不同的服務檔次雙方協商定價，即優質優價。

　　3、采取相關政府措施，促進、鼓勵物業管理企業合并、重組，實現規模經營，降低經營成本，為降低收費標準創造條件。物業管理收費之所以陷入兩難境地，很大程度上是因為物業管理企業沒有取得規模經營效益。為此，解決物業管理收費兩難處境的根本出路只能是實現規模經營。通過制定并采取相關優惠政策、措施，如稅收優惠、政府協助指導、培訓等措施，促進、鼓勵相鄰物業管理公司，實現競爭、合并、重組。充分發揮人力資源潛力，降低經營成本，為進一步降低收費價格，以適應大部分業主的收入水平創造更多的有利條件。

　　4、嚴格物業管理企業財務管理，實現財務公開化。物業管理企業的財務收支情況應定期向住戶公開，接受住戶的監督，使住戶明白自己交出的錢具體的都用在了什么地方，從而使住戶明白繳納管理費的必要性和重要性，進而使他們從被動繳費轉向主動繳納各項管理費用。

　　5、鼓勵物業管理公司開展多種經營服務。物業管理從其與住戶的緊密程度，可以分為經營性物業管理和不可經營性物業管理。其中，不可經營性物業管理，如：共用設施維護、住宅小區清潔、治安、綠化等，由于其所產生利益的產權屬于群體住戶，對于具體的個體住戶來說，利益關系不是很緊密，因此，個別的住戶總想不繳費，希望其他住戶繳費，然后“搭順風車”。對于這部分物業管理項目，如果沒有強制繳費的具體措施，最好是降低收費標準，對于可經營性物業管理來說，積極開展保管車輛、開辦托兒所、經營日常用品及娛樂和相關商務等項目，由于其所產生利益的產權直接歸住戶個人所有，因此，按市場價收取相應費用幾乎不存在任何困難，物業管理企業應盡可能在搞好不可經營性物業管理的同時，更多地開展這類業務。

　　6、以人為本，在全面提高管理人員素質的同時，注意搞好建管結合。在人才培養上舍得投入，采取公開招聘物業管理專業人才與重點選拔培養相結合的方式來提高全員素質;開展經常性的“強素質、樹形象”服務意識教育活動，建立健全服務跟蹤保障體系，制定科學、完善的物業管理服務工作標準，接受廣大業主監督;超前介入開發建設中的關鍵環節，主動向開發規劃部門提合理化建議，從根本上杜絕質量通病的發生。

　　總之，解決物業管理收費難的問題，有利于物業管理工作正常地開展，有利于改善城市居民的居住環境，有利于提高城市的文明程度。當前，隨著住房制度改革的進一步深化，實物分房已壽終正寢，市場經濟進一步繁榮，勞動力流動進一步加快，已售公房逐步上市都將進一步打亂原來以工作單位為物業管理單位的舊的物業管理模式，所有的住宅物業都交由專業的物業管理公司加以管理的時代即將到來。加強和千方百計切實解決物業管理收費難的問題，對于促進物業管理逐步步入健康發展的軌道，具有很強的現實意義和很大的緊迫性。

篇2：如何解決物業管理收費難的問題

　　如何解決物業管理收費難的問題

　　物業管理收費難是長期困擾物業管理公司發展的老大難問題，不交、少交、欠交物業管理費在物業管理行業中似乎已成為一種司空見慣的現象，它已經成為制約物業管理行業生存和發展的瓶頸，如何解決好物業管理收費難的問題也成為了業內普遍關注的焦點問題。

　　一、物業管理費收不上來的原因

　　通俗地講物業管理，是指物業管理企業受物業所有人的委托，依據物業管理委托合同，對物業的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業所有人和使用人提供綜合性的有償服務。因此物業管理費開支主要包括維修、保安、保潔、綠化、道路、稅費等幾個方面。

　　同時物業管理又是一項系統工程，它應貫穿于房地產產品的生產、銷售和服務三個環節之中，其作用的重要性是顯而易見的。物業管理企業在管理中體現的是市場化、專業化、社會化的管理行為，這種市場化的運作是以有價值的服務來實現的，因此在物業管理市場中必然的要求是“誰受益，誰交費”。

　　結合物業管理實踐，業主拒交物業管理費主要存在以下原因：

　　1、業主不了解物業管理的實際涵蓋

　　由于業主并非物業管理專業人員，因此他們不可能全面了解物業管理這個系統性的有償服務行為，對物業管理的認識只停留在表面上。目前業主普遍認為物業管理公司的工作主要是保潔、保安、綠化，同時還認為房屋出現質量問題也全部應由物業管理公司負責，所以一旦房屋存在質量問題，就以此為“借口”，拒交、少交、欠交物業管理費。他們并不知道這些問題是由開發商，或是因自己裝修不當等原因造成的，其責任主體的歸屬應是開發商或業主個人。并不是物業管理公司，也不屬于物業管理公司的工作職責范圍。

　　2、對物業管理服務不滿意

　　目前，由于國家對物業管理服務項目還沒有統一的規定和檢查標準，支付多少物業管理費，達到什么樣的物業服務標準，怎樣達到質、價對等也沒有統一的要求，所以造成了業主和物業管理公司在物業服務標準上認識偏差較大。物業管理實踐中，物業管理公司只能從雙方的利益出發，根據物業管理費的收繳情況，提供相應的物業服務，對此，部分業主就會認為質、價“不符”；同時，在實際物業管理工作中，也確實存在物業管理公司服務不到位的情況。這樣，業主就會對物業服務不滿意，對物業管理公司產生意見，因而拒交物業管理費。

　　3、工程質量存在問題

　　由于開發商的原因，部分業主所居住的房屋工程質量存在一定的問題，尤其是屋面、陽臺、窗臺、有水房間、下水道等專有部分的質量問題，業主意見更大，對此，業主并不知道應該找開發商進行交涉、處理，而把一切怨氣撒向物業管理公司。一旦解決不了，就不交物業管理費。

　　4、僥幸心理

　　毋庸置疑的是極少部分業主存在一定的僥幸心理。由于物業服務具有社會性，服務對象是廣大業主而不是某個單體，因此，不可能因極少部分業主不交物業管理費就不進行物業管理服務，從而導致極少部分業主貪圖小利，躲避、逃避交納物業管理費。他們不交費也享受到了與交費業主同樣的服務，這樣既嚴重挫傷廣大已交納物業管理費的業主的積極性，又有可能引起其他業主效仿。

　　二、如何解決收費難的問題

　　針對上述物業管理收費難的成因，筆者根據實際工作經驗提出以下幾點解決辦法：

　　1、加強物業管理知識的宣傳為使業主和物業管理公司建立良好的、和諧的關系，解決物業管理收費難的問題，應對業主加強物業管理知識的宣傳。物業管理費收取的標準、開支的范圍及服務的標準，應經業主委員會、物業管理公司、上級主管部門及其他有關部門共同研究、討論、制定，并在業主大會上公布。同時，也應堅持在日常的物業管理小區中利用不同宣傳的形式如公告欄、宣傳欄等向業主進行宣傳，提高廣大業主對物業管理的認識，讓業主知道根據物業管理合同交納物業管理費用是每個業主的法定義務，交費合理、拒交可恥，讓業主懂得不交、少交、欠交物業管理費，不僅損害了物業管理公司的合法權益，影響其正常的維修、養護、運行、管理，而且更重要的是損害了全體業主的合法權益。要對廣大業主動之以情、曉之以理，合理地解決這個問題。

　　2、改變收費態度和收費方式

　　以往，物業收費員采取的收費方式常常是定期到業主家上門收取，由于種種原因，收費及時率和收取率都不是很高。收費點多、面廣，收費員勞動強度大，難免會出現生、冷、硬的工作態度，因而與業主的溝通、交流不是很暢通，導致業主對物業管理公司有意見而不愿交納物業營理費。針對這一情況，物業管理公司應根據實際情況采取一些辦法，改變工作方式和收費態度。例如：可采取遠程抄表、電話通知交費、與當地銀行聯辦“一卡通”業務、讓業主預存費用等方式，避免上述問題的發生。

　　3、實行信誓廣告牌制度

　　對于交費的業主和不交費的業主，應進行必要的表揚和批評，物業管理公司可在物業管理區域內的大門入口處或人員流動性大的地方，建立“信譽廣告牌”。特別是對經說服教育無效的業主，采取“上牌”手段將會更有效，讓廣大業主知道是誰侵犯了大家的利益，是誰導致物業服務水平上不去。廣而告之，讓社會輿論起到應有的監督作用。

　　4、對業主產權實行限制

　　對無正當理由，拒交、少交、欠交物業管理費的業主，物業管理公司可向上級主營行政部門--房產局物業處匯報，請上級主管部門出面幫助協調，對協調未果的業主制定出制裁辦法。例如可與房產局聯合，對這部分業主實行產權限制，使他們在房產交易、產權轉讓等方面無法辦理手續，形成呆死產權，這樣將會迫使業主從自身的利益出發，交納或補繳物業管理費。

　　5、加強物業管理公司自身建設，提高服務質量

　　為提高業主、使用人的滿意率，主動從物業管理公司自身上找原因。物業營理公司應在加強自身建設，提高服務質量上下功夫，調整內部機制，加強內部管理，建章立制，制定服務標準，規范行為準則，不斷提高服務質量，并嚴格按lS09000質量管理體系標準運行，從而達到業主的認可和滿意。

　　6、用法律武器維護自身的尊嚴和合法權益。

　　根據《民法通則》、《合同法》等有關法律規定，對不交、少交、欠交物業管理費的業主可提起法律訴訟，工作中要做到有理、有利、有節。在提起訴訟前，最好先通知該部分業主，與業主進行必要的交流、溝通，對經做工作仍無效的業主，可通過法律訴訟程序，用法律武器維護自身的尊嚴和合法權益。

　　7、與開發公司辦理好房產交接

　　為避免在業主入住后房屋出現質量問題，引起糾紛，在與開發公司辦理房產交接時，要嚴格按照規章制度辦事，對有問題的房產，要在開發公司處理完畢后再接管；特殊情況下，可讓開發公司留下足夠的保證金，確保物業管理公司具有對該房產的修復能力，以利于今后的物業管理。

　　(作者系遼寧省本溪華廈物業管理 有限公司副總經理 文/賈奇)

篇3：物業管理收費難對策

　　物業管理收費難對策

　　目前，收費難可以說是一種物業管理頑疾，但也不必視之為不治之癥，只要多管齊下，多方協力，有效的解決策略還是能夠找到的。

　　業主認識存在偏差→解決策略：樹立正確認識

　　新聞媒體、有關部門及物業管理企業應加大對《物業管理條例》及其配套法律法規的宣傳力度，切實提高業主、物業使用人對物業管理服務的消費意識。向業主宣傳物業管理取之于民、用之于民的宗旨，宣傳專業化管理對住宅的保值增值功能，宣傳交費合理、拒交可恥，不交、少交、欠交物業管理費不僅損害了物業管理公司的合法權益，更重要的是損害了全體業主的合法權益。

　　消費水平不高→解決策略：增加合理補貼

　　物業管理水平的提高與居民的經濟能力密切相關，對于某些低收入職工來說，以合理的價格去購買物業管理服務，就有必要給以合理的補貼。據北京市預測，在補貼給職工工資5%的物業管理費以后，職工就可以承受基本的物業管理費支出。此外對于那些經營困難無力交費的企業及低收入家庭，建議有關部門應建立專項保障基金或以社會保障的辦法解決。

　　消費僥幸心理→解決策略：公眾力量約束

　　明確將“不拖欠管理費”條款列入《業主公約》，由代表全體業主共同利益的業主委員會配合物業管理公司催繳，以有效提高管理費的收繳率，杜絕搭便車現象。對于交費的業主和不交費的業主，進行必要的表揚和批評，物業管理公司可在物業管理區域內的大門入口處或人員流動性大的地方，建立“信譽廣告牌”，特別對經說服教育無效的業主采取“上牌”公示的手段，讓廣大業主知道是誰侵犯了大家的利益，是誰導致物業服務水平上不去。廣而告之，讓社會輿論、公眾力量起到應有的監督作用。

　　自主權難發揮→解決策略：公開競標選聘

　　要從源頭上消除欠費現象，就必須盡快擴大推行物業管理招投標機制，由政府主管職能部門牽頭，讓業主與物業管理公司在市場中進行雙向選擇。這樣才能使廣大業主的權利得到應有的保障，才能保證一批觀念新、效益好、實力強、規模大、機制活的物業管理企業在市場競爭中脫穎而出，才能有效的提高服務質量和降低管理費用。

　　售房廣告承諾難兌現→解決策略：多管齊下

　　開發商要誠信務實，不欺詐業主，確保房屋及設施設備質量合格，并嚴格執行國家的有關規定，制定房屋質量保修證明和物業使用說明書，向業主明示后發放。

　　消費者要加強自我保護意識，在購房前要到專業機構咨詢開發商以及物業管理公司的情況，避免在購買商品房時被虛假廣告蒙騙上當。倡導業主用合法方式保障自身權益，一旦在入住后發現房屋質量及開發商承諾沒有兌現等問題，要通過合法、有效途徑解決問題，不應以欠交管理費方式表示抗議。

　　物業管理企業要努力履行開發商的物業服務承諾。項目的開發商在樓書和廣告宣傳中，明確承諾了“五星級”酒店式服務標準的同時，出資組建或選聘了物業管理公司。為此，物業管理公司理應想方設法地為開發商履行承諾，在規范化服務和個性化服務上，真正做到以為業主服務為中心、以業主滿意為標準，從而為管理費的收取營造良好氛圍

　　設計施工不合理→解決策略：早期介入

　　物業先天不足必將導致物業管理的混亂和收費的困難。在房地產開發的前期，選聘的物業管理公司就應該參入物業的設計方案的優化、施工方案的論證、設備安裝的監督和施工質量監督的全過程，既為日后做好物業管理打下良好的基礎，又可協助開發商把握好工作質量，在源頭上減少工程質量糾紛。

　　工程質量問題多→解決策略：理性承接

　　為避免在業主入住后房屋出現質量問題而引起糾紛，物業管理企業在接管物業項目時必須嚴把承接驗收關，分清責任，特別對于物業共用部位、共用設施設備要進行認真查驗，并與開發建設單位或業主委員會辦理承接驗收手續，凡屬于開發建設單位的責任，由開發單位負責解決(特殊情況下可讓開發單位留下足夠的資金委托具有修復能力的物業管理公司進行修復)，為日后減少物業管理企業與業主的糾紛打好基礎。

　　管理服務水平低→解決策略：苦練內功

　　隨著社會的進步和人們生活水平的提高，業主、物業使用人對物業管理服務的需求越來越高，物業管理市場的競爭也越來越激烈，物業管理企業要想在競爭中站穩腳跟，就應通過整合逐步擴大規模，降低成本，規范行為，做到主動服務、熱情服務、文明服務、高效服務、人性化服務，以切實提高物業管理服務的水平，通過完善、優良的物業管理服務，消除業主對交納管理費的不滿情緒，為解決收費難創造良好的條件。

　　費用支出不透明→解決策略：定期公示

　　增強物業管理服務費收支情況的透明度，是尊重業主知情權的重要表現形式。業主、物業使用人不僅有交納物業管理服務費的義務，同時也有權知道物業管理服務費用在什么地方。物業管理企業有義務按照《物業服務收費管理辦法》和《物業服務收費明碼標價規定》的要求，不僅要將物業服務內容、服務標準、收費項目、收費標準等有關情況在物業管理區域內的顯著位置進行公示，實行明碼標價，而且應當將收費表、收費清單、收費手冊及使用情況向業主和物業使用人公開，以接受業主、物業使用人的查詢和監督。

　　收費手段太落后→解決策略：一卡通用

　　實踐證明，以往上門收費的辦法收費及時率和收取率都不高，推行綜合收費卡制度，不僅可以減少大量的收費人員，提高辦事效率，降低服務成本，而且是保障居民消費應收盡收的好辦法。所謂綜合收費卡制度，就是將居民的水費、電費、煤氣費、物業管理費、采暖費等統一存儲在一個卡中，業主或物業使用人每月到指定代收代繳銀行或收費部門，劃卡結算。如果卡中所存資金不足，其水、電、煤氣、采暖等均不能使用。目前，還沒有實行綜合收費卡制度的城市，應當積極進行試點，并在試點的基礎上，總結經驗，完善方法，盡快推而廣之。

　　依法維權意識弱→解決策略：完善法律制度，增強法律意識

　　根據《物業管理條例》、《物業服務收費管理辦法》等有關法律規定，對不交、少交、欠交物業管理費的業主或物業使用人，經督促仍不交納的，物業管理企業可提起法律訴訟，用法律武器維護自身的尊嚴和合法權益。而在訴訟中，還應注意：一是要先從不交納物業服務費的業主中將具有煽動性、影響性，確實有錢不交費的“害群之馬”告上法庭；二是要挑選沒有任何理由拒交物業管理服務費的“釘子戶”通過法律討回公道。只有這樣，才能達到預期效果，才能達到切實維護物業管理企業和大多數業主的合法權益目的。

　　作者單位：福州現代家園物業管理有限公司