小區項目前期介入的服務工作

　　1、結合物業管理的需要及業主的需求，利用已有的管理經驗和技術，就物業的規劃設計、結構、功能、公共配套設施設備、管網、環境、道路等諸多方面，向**公司提出合理化建議；

　　2、檢驗設備設施運轉質量，跟蹤了解工程狀況，如設備安裝、附屬設施施工、隱蔽管網、智能化安防系統、水電安全性、物業管理服務裝置、景觀、建筑結構、建筑配件等，為隨后的物業管理服務打下堅實的基礎；

　　3、根據**公司的開發戰略以及物業的設計理念、建筑特色、地理環境、業主群體的共性等制定物業品牌計劃，達到創建項目物業管理品牌的目標。

　　4、全面了解物業的性能、功用及構造，擬定物業管理服務綱要、物業管理服務實施方案及物業管理服務預算案。

　　5、從物業管理的角度，為樓盤銷售工作提供配合與協助，主要內容有物業管理展板、物業管理資料、前期介入期間物業管理人員的配備、培訓、簽訂"前期物業管理服務協議"、現場咨詢、現場氛圍的營造、協助籌備開盤儀式、收集相關信息、建立業主檔案、樣板房管理、配合開展相關活動等。

　　6、在物業正式入伙前制定物業管理服務的各種公約守則、購房合同有關條款、小區管理公約、完全居家手冊、用戶守則、小區服務指南、公眾資料、入住資料、裝修資料、內部管理規章制度、ISO9000體系資料、財務測算資料、員工培訓資料、標識系統資料、收費項目和標準及繳款辦法等。

　　7、擬定管理組織架構和人事、行政管理制度并予以實施。包括建立管理組織架構、建立人事行政管理體系、實施現代企業管理制度、建立日常物業管理服務運行機制、理順財物管道、裝修物業用房、購置物品、營造工作氛圍、招聘員工、培訓員工、實操演練等。

　　8、建立、完善物業檔案系統。如資料收集、資料分類（規劃資料、工程技術資料、物業資料、業主資料、裝修資料、維修資料、綠化養護資料、清潔保潔資料、消防管理資料、治安交通管理資料、設備管理資料、社區文化活動資料、員工管理資料、服務質量反饋資料、行政文件資料等）、完善資料管理制度、建立資料管理體系和工作規程等。

　　9、收集信息（如顧客、業主反饋信息、工程建設信息、開發商信息、物業管理公司內部信息、其他信息），研究特別業主、用戶提出的特殊要求并提出意見和建議。

　　10、依據相關條例和工程竣工驗收標準，協助**公司與承建商交接建筑工程，全面了解工程狀況，提出意見與建議。

　　11、售樓處、工地的保潔與安全保安工作。

　　12、施工過渡期管理。如督促貫徹文明施工的要求：材料、輔料、機具設備等需堆放在指定地點，不得侵占綠地、場地、道路等；要求施工現場人員進入已接管區域須佩戴由管理處統一發放的出入卡；物品從已接管區域外出須核準；保持已接管區域的整潔；在已接管區域設置溝

、井、坎、穴覆蓋物和施工標志；配合采取切實措施控制施工對已接管區域環境的污染和危害；在已接管和尚在施工的組團之間，督促設置隔離墻，面向已接管區域墻面，噴涂色彩或與園區景觀相協調的圖案；凡非業主、用戶自用的車輛一律不得在已接管的區域內經過等。

　　13、入伙期管理。如主辦入伙儀式、辦理入住手續、辦理裝修手續、收集業主資料、舉辦咨詢及親近活動等、匯總交付后出現的硬件質量方面的問題并交由開發商處置、妥善協調業主搬遷時間、開展日常物業管理服務工作等。

　　14、其他約定的事宜。

篇2：物管顧問前期介入服務綱要

　　第二部分 前期咨詢服務

　　在接受委聘后,我司將組織各職能專業人士赴現場及周邊相關項目了解有價值的信息,就開發商提供的規劃設計圖紙以及招商計劃情況,從物業管理之角度提供專業意見。

　　一、 評估項目規劃設計中不足之處對物業管理的影響。

　　二、 項目整體設施布局及建筑設施平面方案、功能設置參考建議。

　　1、 機電設備及布局,評估各類機房規劃位置,設備合理擺放和充分利用等建議。

　　2、 公用配套設施布局,設備位置擺放、功能要求等。

　　3、 輔助支持用房布局,公共衛生間、衛生箱、車輛招停點等位置、布點的配備及設置。

　　4、 服務中心、物業工具用房、物業服務人員宿舍等位置、面積、功能的設置。

　　5、 商家配套的燈箱廣告分布,項目夜景燈的設置,商業區域公共燈光的控制設置等。

　　6、 獨立店面空調室外機擺放,百貨公司、大賣場集中空調系統的設置以及餐飲抽油煙機的設置建議。

　　三、 平面及垂直交通物業建議

　　1、 各類出入口、安全出口疏散引導,緊急事件集合疏散之相關建議。

　　2、 電梯層站、功能分區引導建議。

　　3、 項目內外部交通直轄市和疏導建議。

　　4、 內置步行街休閑小品設置建議。

　　5、 商業區載各層平面功能分布圖設置建議。

　　四、 各類物業設備選型、位置布點、功能區分等參考建議。

　　1、 供配電設備設施容量、類型等設置建議。

　　2、 集中空調系統設施容量、類型、運行控制等設置建議。

　　3、 二次供水、給排水、中心以及污水處理設備設施容量、類型及功能設置的建議。

　　4、 電梯、扶梯品牌、功能、安全我及機房要求的建議。

　　5、 銀行柜員機、商家外設寄存柜的設置位置建議。

　　五、 節能方案優化設計建議。

　　1、 不同功能區域的能源分類、分區建議。

　　2、 同一區域不同功能能源分類、設置計量表的建議。

　　3、 計量器具的安裝、和能源消耗智能監測點的公布建議。

　　4、 能源配置和能量預留控制設計的建議。

　　六、 弱電系統設置的建議。

　　1、 閉路監控系統的設置、選型、布點的建議。

　　2、 樓宇可視對講系統的設置、選型、布點的建議。

　　3、 讀卡器選型、布點設置的建議。

　　4、 樓宇自動控制系統配置功能及取點的建議。

　　5、 電子巡更系統的設置、布點建議。

　　七、 提供設備采購條款有關物業管理的建議。

　　1、 設備材料的選用。

　　2、 設備維修保養的保修期的起止時間。

　　3、 備件手冊的供應條款。

　　4、 設備操作培訓運行手冊的條款。

　　八、 綠化衛生規劃參考建議。

　　1、 環境適應與協調匹配。

　　2、 垃圾處理站點及各類垃圾收集容器的布點。

　　3、 綠化苗木品種的選用、布置建議。

　　4、 綠化、保潔用水用電建議。

　　九、消防安全設施設置建議。

篇3：物業管理前期介入服務方案

　　前期介入服務與接管驗收及入住管理方案

　　前期介入服務

　　要使今后的物業管理順利進行,物業管理的前期介入將會起到至關重要的作用,若我方中標,將根據委托方物業施工進度的實際情況,對"××廣場××號樓項目(---)"制訂科學、成熟、相應的物業管理前期介入工作計劃,并按計劃和階段開展各項工作,為將來的物業管理工作順利開展打下堅實的基礎。

　　1、規劃設計階段

　　對于規劃設計,物業管理前期顧問人員需要參與小區規劃設計方案的討論,從管理的角度審視規劃設計方案是否合理,力求使小區的設計方便日后的物業管理工作。

　　監控和消控中心的設置;

　　小區人車分流的設計;

　　公共照明開關設置位置;

　　公共照明開關開閉形式;

　　物業管理用房的位置設計;

　　小區垃圾房的設置;

　　公共洗手間的設置;

　　信報箱的設立;

　　公共告示欄(來自:m.airporthotelslisboa.com)的配置;

　　家用空調穿墻孔和室外機座位置的預留;

　　......。

　　2、建設施工階段

　　建設過程中,物業管理前期顧問人員會經常到現場了解工程進度、施工情況,逐步對物業的硬件增加了解,對有些影響使用功能的問題早發現、早協調、早解決,為今后的物業管理工作奠定良好的基礎。

　　提出設備的設置和服務方面的改善意見及設計遺漏工程項目的建議;

　　分析物業建造選料及安裝,改善設備使用效果,減輕后期管理的壓力;

　　審查有關工程(包括綠化工程)的優劣,提供改善意見;

　　提供機電安裝及能源分配的有關專業技術管理意見;

　　提供功能布局或用料更改的有關專業技術管理意見;

　　幫助施工人員做好對房屋材質方面的保護,以避免施工對材質造成損傷;

　　提前熟悉房屋中的各種設備和線路,包括房屋內部結構、管線布置及所用建材的性能;

　　檢查工程施工進度(根據需要參與建造期有關工程聯席會議和建筑師定期碰面會等);

　　檢查前期工程的施工質量,并就原設計中不合理但又可以更改的部分提出建議;

　　配合設備安裝、管線布置,進行現場監督,確保安裝質量;

　　提出遺漏工程項目的建議;

　　對小區公建配套設施設備的進行探討,能夠使公建配套設施設備滿足今后客戶的發展需要和貫標(ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等)需要,減少投入成本和今后的物業管理成本。

　　3、竣工驗收階段